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關鍵詞：城市化；土地；管理；政策；關系
一、概況
城市化是指隨著生產力的發展，人類的生產和生活由農村向城市轉移的一個過程。近十年來，我國的城市化水平飛速發展，特別是上個世紀的九十年代，增長速度逐年增快。根據相關數據顯示，我們城市每年平均擴展13平方公里，平均來講一平方公里客運容納1萬人左右，那么城市化的結果是每年擴容13萬人，擴展的規模和人口都是很大的。城市化擴展的土地大部分都是工業用地，而用于住宅的只有25%左右，還有一小部分用作城市的基礎設施建設。但是城市化程度不同和城市用地結構不同的，其用地量有著很大的差異。
二、城市化與土地管理政策之間的矛盾性。
隨著我國經濟的發展，城市化水平的加速提升是一種必然的趨勢。同時，隨著城市化的發展也會進一步刺激投資與建設，同時也會進一步刺激消費需求，進而進一步促進經濟的發展。與西方歐美國家相比，我國的城市化水平還是較低，還有很大的提升空間。從數據上看，及時歐美國家的城市化水平保持原有標準，我國也很難再10年趕超所以，我國的城市化水平進一步提升時一種必然的趨勢。
我國在城市發展的方向存在失誤。建國后，我國政府在城市發展的判斷上犯了錯誤，一種堅持以重工業發展優先，嚴格限制城市發展的規模，城市化進程發展緩慢。直到改革開放后，才提出發展小城鎮以帶動農村經濟發展的戰略，小城鎮是聯系城市與農村之間的紐帶，有利于農村剩余勞動力的轉化，促進了農村的經濟發展。但是小城鎮吸收勞動力的能力過于優先，不應該成為我國城市化發展的戰略方向，只可以作為城市化發展的一種補充。所以，我國應該進一步發展大中型城市，適當的發展小城鎮。
城市化發展規劃與土地政策、土地規劃不配套。
在我國城市化發展初期，其規劃往往與土地規劃不配套，我國的土地管理法規定，城市化規劃要與土地規劃相連接，城市化規劃中的建筑用地規模不應該超過土地規劃中的用地規模。然而，在上個世紀90年代的時候，各個地區為了加速經濟的發展，紛紛建設開發區，掀起房地產熱，進而吸引投資，造成了土地的流失和耕地的占用。
土地資源的缺乏制約了城市化發展的腳步。
城市化的發展必然需要更多的土地資源，就會造成土地供給矛盾的激化，政府為了保護耕地，有采取了一系列政策限制了耕地轉化為工業用地，從而造成城市地價不斷攀升，城市的房價也超過了大部分市民的購買能力，所以在一定程度上制約了城市化的發展，阻礙的經濟的發展。從客觀角度講，城市化的發展與保護農村耕地直接存在著一定的矛盾，為了促進城市化的發展就必然要占用更多的土地，而城市化又是一個必然的趨勢，所以就必須處理好城市化與土地政策直接的關系。
城市化過程中征地補償過低，傷害了農民的利益。在很多城市里，土地管理部門負責征收農民的功底，然后將征收的土地交由開放商進行經營。在一些中小城市里，大部分以拍賣的形式轉讓土地，一些政府官員為了自身的利益刻意提高土地的價格，以獲取利益。農民雖然有擁有土地的使用權，但是這種土地管理政策極大的傷害了農民的利益。農民無法拒絕國家對土地的征收，而且在價格上地府政府也占有絕對的優勢，地府官員通過剪刀差從土地中獲利，這種壓低地價的行為在各地也較為普遍。征收農民的土地后，其獲得的往往是一次性補償，這些費用僅夠其生活5年左右，如在城市僅夠其2年的生活費用，所以農民并不愿意交出手中的土地。
三、城市化與土地管理政策之間的統一性
1.城市化的推進有助于土地政策的完善
（1）科技的發展為完善土地管理政策提高支持。科技的發展可以幫助發展中國家的城市迅速發展，同時依靠科技進步還可以優化城市的產業機構，刺激城市發展高科技產業和知識密集型產業，也是提升我國綜合競爭力的關鍵。同時，科技的發展也為土地管理和相關政策的制定提供技術基礎，例如，通過衛星遙感技術隊土地進行監管。
（2）城市化相關制定的改革有利于土地管理政策的落實。隨著城市化的發展，個性制度也在不斷的改革和完善，比如戶籍制定和社會保障制度，只有不斷開放戶籍制度的約束，降低農村剩余勞動力向城市轉化的門口，同時進一步完善社會保障制度，讓失去土地的農村可以享受同城市居民一樣的保障，才可以刺激農民向城市遷移，同時保障土地管理政策更加合理和科學，使其真正的落實下去。
（3）城市化的發展為土地管理政策提供法律支持。為了促進城市化水平的提高，讓土地更好的利用，刺激農村剩余勞動力向城市遷移，就必需有一套完整的法律制度作為保障。所以，在城市化發展的過程中，就會制定相關的法律法規以保障土地的合理轉讓和農民的切身利益。同時，為了保障土地轉讓市場的規范性，也需要法律來保障和完善，對于土地轉讓過程中的權利和義務也要有詳細的規定。
2.完善土地管理政策有利于推動城市的發展
（1）完善土地管理政策為城市化發展提供動力。從城市化的發展動力因素分析，其核心動力是工業，農業是其原始動力，第三產業是其補充動力。只有在農業充分發展的基礎上，才會產生剩余的勞動力，才可以為城市化發展提供勞動力和農產品。我國的實際情況是人口基數較大，耕地資源人均占有量不足，所以糧食生產的壓力也較大。所以，我們必須進一步完善土地管理政策，保護有限的耕地資源，加強對農業的技術投入與支持，發展現代農業，只有在農業充分發展的基礎上，才可以為城市化的發展提供不竭的動力。
（2）完善土地管理政策可以切實保護農民的利益。建立合理的土地征用補償機制可以切實的保護農民的合法利益，我國的相關法律中規定，對于征收的土地，按照土地原來的用途給予補償。在我國大部分城市，一些失去土地的農民得到的補充往往不能滿足其生活、醫療的需要。參考美國的法律，人們的財產權受到法律的保護，政府征用公民的財產必須按照市值進行補償，我國政府也可以參考磁力，對失去土地的農村進行多元化的安置，比如解決農民的就業問題，或者以土地換土地。只有不斷完善土地的管理政策，才可以讓農民自愿的交出土地，流向城市。
總而言之，城市化的發展會影響到土地政策的制度，可以促進相關土地管理政策的完善。同時，土地管理政策的多樣化和靈活性對于推動我國的城市化發展也有積極的作用。只有正確認識二者之間的關系，才能發揮其各自的作用，進而相互促進。
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【關鍵詞】中國；城市周邊地區；土地管理
1 我國城市周邊地區土地管理現狀
1.1 土地規劃不合理，開發利用混亂，造成資源浪費和環境破壞
因為我國目前城市周邊以城中村為主，為了發展地方經濟和籌集建設資金，政績觀的驅使，地方政府往往無規劃地濫用土地，隨意侵占農業用地，使得在城市化建設進程中，城中村土地開發利用出現過快過猛的勢頭。為降低生存壓力，大量人群向城市周邊地區遷移，房地產商為牟取暴利，盲目追捧高端市場，嚴重超出人們的購買水平，造成高端商品房大量空置，經濟適用房供不應求的矛盾，導致城市周邊地區土地的隱形浪費。土地管理部門也缺少必要監管和制約措施，違規違法用地突出，土地浪費現象嚴重。另外為降低生產成本，大批工業企業向城市周邊地區遷移，如造紙廠、礦業、皮革制造廠等，這些企業在生產過程中勢必造成不同程度的環境污染，破壞當地生態環境
1.2 招商引資勢頭過猛，土地資源浪費嚴重
地方政府受到政績觀的驅使，為了招商引資，快速發展地方經濟，無規劃性地濫用土地，在沒有明確土地利用投資強度和建設密度等指標前，就盲目地為投資者提供地理條件優越且價格較低的土地。在這種優厚的條件吸引下，投資者想方設法獲取土地，導致土地囤積閑置，造成土地資源的浪費。
1.3 土地利用方式不合理，集約程度偏低
在農業生產方面，土地經營分散，尚未形成規模經營，土地利用科技水平較低，新技術應用較慢，土地產出水平低，經濟效益差。在城市建設方面，普遍存在高層建筑數量少、地下空間利用率低、建筑密度和容積率低等現象，這種簡單粗放的土地利用方式造成資源的浪費；在農業生產方面，土地分散經營，規模經營尚未形成，加之較低的土地利用水平，造成土地生產能力低下，經濟效益偏低等；在工業生產方面，標準化廠房較少，企業布局散亂，用地鋪張浪費，造成了土地資源的浪費。
1.4 耕地面積不斷降低，失地農民逐日增多
目前，我國城市周邊地區耕地面積呈現逐年減少的趨勢，且這種趨勢伴隨著城市化進程的加快越來越突出，大量農民失去賴以生存的土地，成為無地農民，威脅國家糧食安全，影響社會穩定發展。
1.5 部分土地管理措施侵犯農民利益，影響社會穩定
有些地方為提升政績，盲目追求城市化率，征地拆遷規模過大，出現挪用截留、補償過低等狀況，嚴重侵犯了農民的利益， 城市周邊地區首當其沖，土地暴力和上訪事件頻發，影響社會穩定，有分析材料指出，全國有大部分是關于土地問題的截留，多用地可以多增加財政收入，這就造成了一手從農民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發商，地方政府出于政績的需要，大肆推動土地開發，獲取高額的土地出讓金，農民合法的土地得不到應有的保障。
1.6 城市周邊耕地管理混亂，耕地保護壓力大
保護和穩定耕地面積意義重大，據了解， 我國現有耕地面積約18.26億畝，相比 1997 年的 19.49億畝，減少了 1.23億畝。雖然規定了 18 億畝耕地紅線，但仍然存在著隱性減少，城市周邊地區的耕地正在逐年的減少，致使很多的農村人口成為失地農民，因此我們應該加大對城市周邊地區耕地的管理力度。
2 我國城市周邊地區土地管理對策
2.1 科學規劃，堅持科學發展觀
堅持科學發展觀，遵循生存、發展和生態保護相兼顧的原則，樹立協調可持續發展的土地利用規劃理念。通過合理規劃、有序建設、協調發展，引導城市健康有序發展，避免攤大餅式的蔓延，保證城市周邊區的可持續發展。土地開發規劃的制定要綜合考量當地自然環境和人文環境，遵循土地開發和生態保護兼顧的原則，形成一個和諧統一的整體，促進城市周邊地區協調發展。
2.2 進一步建立和完善城市周邊地區土地管理體系
建立城鄉一體化的土地管理新體系，使城市周邊區土地管理和城市相協調，形成一個統一的整體，規范和統一城市土地市場，實現政府對土地一級市場的壟斷，健全土地收購儲備制度，利用信息科學技術，對城市周邊區，從土地動態監測、預警、決策三方面建立城市土地管理監督。
2.3 加強耕地管理制度的建設，切實保護好耕地
進一步加強城市周邊地區耕地管理制度，集約化使用土地，從而改變耕地乃至農用地比較利益低下的問題，做到優質農地盡量晚占、少占或不占，對于占用耕地的要根據國家相關法規進行彌補耕地面積等措施。
2.4 建立完善的政績考核體系
科學的政績考核體系的建立是提高土地管理水平的根本和關鍵。當前，我國城市周邊地區土地管理中招商引資過猛，導致土地資源浪費嚴重，盲目追求城市化率、侵犯農民利益等問題的存在從根本上而言，都是受到不健全的政績觀的驅使。合理的政績考核體系，應當具有三個方面的特點：第一，政績考核的標準是為民、務實；第二，考核的結果必須得到群眾的認可，不能以少數人的評價為準；第三，考核過程要公開化、具體化。總之，政績考核應本著是否為人民的生產生活環境帶來良好的轉變為依據，而非片面的以GDP、城市化率等為衡量標準。
2.5 完善城市周邊地區土地管理監督體系
建立并完善城市周邊土地管理監督體系，制定城市周邊地區土地開發利用條例和規范，使土地開發利用有法可依，有法必依；實現政府對土地一級市場的壟斷，加強土地開發管理，及時發現違法占用土地的行為，并采取適當的處罰措施。
2.6 調整產業結構和布局，促進可持續發展
城市周邊地區承接中心城區轉移的人群和工業企業有著明顯的優勢：一方面，促進資源優化配置，減少城市周邊地區資源浪費狀況，帶動城市周邊地區經濟發展；另一方面，緩解中心城區巨大的生存壓力。但是，這并不意味著城市周邊地區要承接所有的中心城區轉移的工業企業，應選擇性排除一些污染嚴重的工業企業，樹立城鄉建設發展生態文明理念，促進可持續發展。另外，城市周邊地區應積極調整產業結構和布局，推動第三產業的發展。
2.7 構建完善的耕地管理制度，大力保護耕地
加強城市周邊地區耕地管理制度建設，集約化使用土地，提高土地利用率和土地生產能力，改變耕地利益薄弱的問題，優質農地盡量保留，占用耕地要依據國家關于“占補平衡”的規定進行耕地補充，真正實現占補平衡。
關鍵詞：棚戶區；改造；土地管理
中圖分類號：F302 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-08-0043-2
1 現狀與特點
棚戶區改造：主要是指城市建成區內由于歷史原因和現行諸多因素所致，造成的占地面積大，數量多的低矮、破舊、危倒房屋和企業廢棄廠房以及障礙城市建設發展問題的居民區。這些居民區通過政府行為將其依法拆除，按著城市建設規劃需要進行開發、改造和治理，使其向現代化城市邁進，逐步改變城市面貌，改善居民生產生活條件。這些政府行為都歸為城市棚戶區改造。從一定意義上講，對節約用地，集約經營城市土地，“保增長、保紅線”的總體要求，具有現實和長遠的戰略意義。其現狀和特點，一是棚戶區占地面積大，數量多。據調查，縣城（鎮）棚戶區約占城市土地面積的30-35%。二是分布廣泛，浪費土地嚴重。城區內的棚戶區普遍存在，尤其是舊城區里的棚戶區隨處可見。三是土地利用率低。戶均占地面積較多，單元面積占地較大，人均居住面積則較小。四是貧困戶多，居住條件差。低矮破舊危倒房屋普遍存在。五是交通條件不便，消防設施為零。城市公共公益設施缺少和破損，全部失去實用功能。
2 問題與原因
就城市土地管理而言，棚戶區改造，仍然存在著不容忽視和亟待解決的問題。一是政府宏觀調控和微觀管理力度不足，相關部門配合不力。節約用地，集約經營土地難度加大，問題頻多。由于地方政府管理職能減弱，相關部門沒能形成合力，只依靠開發商在那里撐著，受經濟利益驅動，從不考慮土地的節約集約利用。二是落實相關政策、法規不嚴格，浪費土地現象次生矛盾加劇。導致土地利用率低下。三是城區地籍調查資料部分居民點整體缺失，土地產權錄屬關系模糊，一時難以查清。由于歷史原因，城區國有與集體土地交織存在，求證確認困難。四是拖欠土地規費現象普遍存在，欠賬、賴賬和呆賬屢見不鮮，土地有償使用制度的執行存在誤區和死角，公開、公正、公平很難體現。五是由于土地產權不清，宗地界址和面積存在質疑，土地和房屋執照不盡一致，補償政策難以兌現，導致棚戶區改造工程進度緩慢。六是以棚戶區改造為名，借機侵占棚戶區周邊的大量耕地（菜田），以此騙取對棚戶區改造工程的上級補貼。
3 對策與措施
棚戶區改造是城市規劃區內整體改造不可分割的重要組成部分，它關系到千家萬戶，涉及到子孫后代，影響到安定和諧。各級政府必須將其作為經濟工作大事來抓，抓緊抓好抓出成效。
3.1 強化組織領導，相關部門密切配合，確保棚戶區改造工程有力有序有效運行
各級政府對此項工作必須高度重視，擺上位置，列入工作議事議程。組建以縣（市、區）主管領導為組長，國土、規劃、城建、財稅、發改委等部門領導參加的“縣（市、區）棚戶區改造管理領導小組，下設辦公室”。具體負責組織、領導、協調相關事宜。改過去由開發商操縱棚戶區改造工程為本級政府直接統攬全局；改過去由城建規劃辦直接定位為城建規劃辦與辦公室例會協商，依據城市建設規劃定位；改過去暗箱操作為日常工作的公開、公正和公平依法辦事；改過去推諉扯皮為部門緊密配合，形成合力，主動跟蹤服務。棚戶區改造一切工作均由政府的領導小組辦公室統管。
3.2 嚴守法律法規，堅持遵循土地用途管制機制，節約和集約經營城市土地原則運作
棚戶區改造，從一定意義上講，是一項惠及民生、造福后人，有益于節省城市土地的最佳選擇。各級政府一定要從節約土地、集約經營用地的戰略高度出發，把棚戶區改造工程做為節省城市土地，發揮土地特定價值上的事情來做。城市土地節省了，就意味著耕地保護住了。一是要進一步落實土地有償使用制度，立足內涵挖潛，“盤活存量、控制總量、限制增量”，積極開發整治土地后備資源，增加可利用面積，提高土地利用率。二是按著國家規定的《城市用地定額標準》依法供地用地。做到不超標、不侵占、不挪用，嚴格遵守土地用途管制制度。全面執行土地年租制和長租制。定期向同級財政上繳土地稅金。
3.3 注重調查研究，完善城鎮地籍調查檔案資料，佐證土地產權歸宿
一是要以城區土地規劃為龍頭，以地籍資料為基礎，明晰土地產權隸屬關系。做到宗地面積準確，界址清楚，產權合法，促進棚戶區改造有力有序運行。二是以尊重歷史，正視現實，與相關部門主動積極配合，盡速處理土地產權歷史遺留問題，力爭做到地籍調查資料隨時變更，及時跟進，保持資料的常用常新。四是在地籍資料確系屬實，無異議時即可考慮對空閑地、廢棄地的開發改造整治利用。
3.4 全力以赴，扎實運作，徹底收繳土地規費，有效遏制土地資產再度流失
一是抓住重點。在棚戶區改造拆遷之前，進一步開展地毯式排查，全面清理土地規費的收繳情況，分門別類，對長期欠賬、賴賬和頂著不交數量較大的，拖欠時間又長的重點戶，采取集中力量打殲滅戰辦法予以妥善處理。二是攻克難點。對那些所謂上邊有人根子又硬的“釘子戶”要重點研究解決。考慮在回遷補償中扣除拖欠的土地規費，以求減少和杜絕土地資產的再流失。三是破解疑點。從土地管理角度考慮，將清理土地規費作為棚戶區改造中的重點工作，滲透到每個工作的環節中加以嚴肅處理。對有疑點的個人和單位要與回遷時間和補償金額比例掛鉤。其宗旨是充分體現土地有償使用制度的嚴肅性和規范性，有效凈化土地市場秩序。
3.5 警惕以棚戶區改造為名，暗箱操作，借機侵占大量耕地
為強化*城市規劃區（以下簡稱*城區）土地統一管理，切實解決多家管地、多頭供地、違法用地的突出問題，加快城市建設和發展，根據國家、省有關土地管理的法律、法規和政策，現就加強*城區土地管理工作的有關事項通知如下：
一、實行土地統一征收
*城區（包括開發區、工業園區）所有的建設用地于20*年1月1日起全部收歸市國土資源局集中統一管理，統一向社會供地。嚴禁其他任何單位和個人（包括各開發區、工業園區、工程指揮部、政府投資建設項目開發經營單位）以任何方式非法出讓土地使用權。
城區范圍內各類建設需要征收農民集體所有土地的，由市國土資源局制定征地方案按程序組織征收。嚴格執行省政府批復的征地補償標準，嚴禁擅自提高和降低征地補償標準。征地補償費用全額支付后，被征地的農村集體經濟組織或農戶拒不領取征地補償費用、拒不騰地的，由市國土資源局依法責令其限期騰地；逾期不騰地的，申請人民法院強制執行。被征地的農村集體經濟組織或農戶不得強攬工程或以其他名義阻撓施工建設。其他任何單位和個人不得直接征地和簽訂購買農村集體土地的協議，不得“以租代征”將農村集體土地轉為建設用地。
二、堅持土地計劃供應
根據省政府批準的年度用地計劃和*城區儲量的土地情況，由市國土資源局會同市發展改革、規劃、財政、房產、建設等部門編制*城區年度土地供應計劃。*城區年土地供應計劃報市政府批準后由市國土資源局組織實施。年度土地供應計劃應優先保證工業用地和城市基礎設施建設用地，房地產用地比例應嚴格控制。未納入年度土地供應計劃的土地，不得供應。根據年度土地供應計劃，市國土資源局會同有關部門制定*城區年度土地出讓計劃。年度土地出讓計劃報市政府審批后向社會公布。對于未取得市國土資源局出具的土地供應計劃指標的項目，相關部門不得辦理項目建設審批手續。
三、完善土地儲備制度
成立市土地儲備委員會，負責決策、協調、監控有關土地儲備和出讓事宜。市土地儲備委員會由市政府主要領導任主任委員，市發展改革、財政、國土資源、建設、規劃、房產等職能部門為成員單位。以下土地由市土地儲備中心收購儲備：（一）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃而依法征收的土地；（二）已列入舊城改造項目計劃或危舊房改造計劃的土地；（三）因單位搬遷、解散、撤銷、改制、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地；（四）依法收回的閑置土地；（五）政府依法收購和整理的國有土地；（六）土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地；（七）以出讓方式取得土地使用權后無力繼續履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地；（八）土地使用者要求政府收回的土地；（九）未確定使用者的土地；（十）原劃撥土地需要轉讓的土地；（十一）其他依據法律、法規可以收回的國有土地。
四、規范土地出讓方式
對商業、旅游、娛樂和房地產等經營性用地一律實行招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。工業用地不允許劃地招商、零地價招商，必須實行招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。*市工業用地出讓最低價格標準，由市國土資源局會同相關部門制定，報市政府批準后實施。其他用地，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
五、規范土地交易行為
嚴格執行《*省土地市場管理辦法》（省政府195號令）。*城區土地使用權交易（包括土地出讓和轉讓）都必須進入*市土地礦業權交易市場公開運作，實行招標、拍賣、掛牌出讓，禁止場外交易。凡土地使用權出讓、土地使用者申請改變土地用途或者申請改為出讓土地使用權、劃撥土地使用權單獨或者連同地上建筑物和附著物轉讓、國有企事業單位或者國有控股企業土地使用權轉讓以及因土地抵押而引起的土地使用權轉讓、法院判決用于債務清償的土地使用權轉讓等都必須進入市土地礦業權交易市場公開交易。任何單位和個人不得以任何理由自行招標、拍賣或者變相招標、拍賣土地使用權。
禁止任何單位和個人以集資、合資、聯營、聯建、抵押、出租等形式處置或使用劃撥土地，禁止利用劃撥土地從事房地產開發。未經批準，任何單位和個人不得轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，不得以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他設施抵債、與他方易房、易物；任何單位不得以裁定、決定或者他形式將非法取得的土地用于清償債務。企業改制涉及劃撥土地使用權處置的，必須擬定土地資產處置方案，報市政府批準，由市國土資源局組織實施。以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物和其他附著物進行經營性活動的，土地使用者應當按規定報經批準后按標準繳納土地收益金。任何單位和個人因非農業建設使用土地的，必須依法向市國土資源局申請登記。土地使用權未經依法登記的不受法律保護，房產管理部門不得為其辦理房屋產權登記手續；將未取得房屋產權證書的房地產轉讓、出租抵押的，市國土資源不得為其辦理房屋土地權屬變更登記手續。土地出讓受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金和繳納有關稅費后，市國土資源局方可為其辦理土地登記，發放國有土地使用權證書。對未繳清土地出讓金及有關稅費的，不得發放土地使用權證書。
六、加強城區農村集體土地管理
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，原有宅基地面積達到限額標準的不能再申請新的宅基地；確需另行使用宅基地的，原宅基地必須退出。宅基地限額面積按《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十二條規定執行。農民舊宅基地面積超過省規定限額標準的，超出宅基地限額標準的面積在拆遷或改建時予以收回。一戶村民占有多處宅基地的，只能認定其一處有效，其他宅基地按違法用地查處，宅基地上建筑物按法律、法規規定予以；市政建設需要征收其違法使用的宅基地時，只對土地進行補償，不對違法建筑進行補償。嚴禁城鎮居民購買農村村民宅基地。嚴禁出讓、轉讓或者出租農村集體土地用于非農業建設。因城市建設對城區村民房屋進行拆遷安置的，一律實行統一規劃，集中安置。
七、規范土地出讓收支管理
國有土地使用權出讓總價款，一律全額繳入市財政設立的土地收益專戶，實行“收支兩條線”管理，主要用于城市基礎設施建設、償還土地質押貸款和國有建設用地開發整理，任何單位和個人均不得截留、擠占和挪用。任何單位和個人不得減免、擠占或挪用出讓金等土地收益。對于低價出讓土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。
一、進步看法，實在增強中間城區地盤治理
增強地盤治理，是樹立和完美社會主義市場經濟體系體例，促進國民經濟繼續、疾速、安康開展的客觀要求；是樹立集中一致的地盤買賣市場，科學合理供給地盤，蘊蓄城市建立資金，促進城市建立開展的客觀需求；是城市人民當局增強對城市規劃區地盤市場微觀調控，充沛發揚市場裝備地盤資本效果的主要伎倆。當前我市中間城區地盤治理的近況，已極不順應城市建立和經濟社會開展要求。因而，各級各有關部分要充沛看法進一步增強中間城區地盤治理的主要性和需要性，緊緊環繞“三新一強”計謀和“構建20萬生齒的中間城區，建立與知名度和影響力相當的城市”的目的，容身集中一致，增強組織指導，嚴厲依法行政，實在做到維護資本愈加有用，保證開展愈加有力，節省資本愈加凸起，依法治理愈加落實，有力促進我市城市建立和經濟社會又好又快開展。
二、強化統籌，執行中間城區地盤治理“五一致”
市人民當局對中間城區地盤執行“五一致”治理，即一致規劃、一致儲藏、一致開拓、一致出讓、一致收益。
（一）一致規劃。市規劃行政治理部分一致擔任中間城區城市規劃區局限內各類建立用地的規劃。
（二）一致儲藏。中間城區城市規劃區局限內的地盤，由市國有資產投融資運營治理有限責任公司、高速公路開拓投資有限公司、市城市建立投資運營有限公司、市新區開拓投資有限責任公司（以下簡稱收儲單元）收儲。收儲資金由收儲單元擔任。市地盤儲藏中間擔任處理收儲手續，所轄區（縣）人民當局及其疆土資本治理部分共同。
（三）一致開拓。已歸入收買儲藏的國有地盤，由轄戔戔（縣）人民當局及相關部分依照屬地治理的準則，共同收儲單元施行房子拆遷安頓和完美根底設備等前期開拓并構成“凈地。
（四）一致出讓。中間城區城市規劃區局限內的國有地盤運用權，一致由市人民當局出讓，市疆土資本局詳細擔任組織施行。縣人民當局出讓南白鎮、龍坑鎮屬中間城區城市規劃區局限內的地盤，須報市人民當局審核后再按相關規則出讓。
（五）一致收益。中間城區城市規劃區局限內國有地盤出讓收益，一致由市財務收取，由市人民當局統籌布置運用。
三、強化辦法，確保“五一致”治理落到實處
（一）展開地盤清算。由市疆土資本局牽頭，市規劃局、市住房和城鄉建局、紅花崗區人民當局、匯川區人民當局、縣人民當局、新蒲新區管委會共同，對中間城區城市規劃區局限內的地盤進行清算。
（二）搞好地盤規劃。市規劃部分依照“五一致”治理的要求，在作好城市開展近期和遠期規劃、根底設備建立規劃以及城市擴容、城市新區建立規劃的還，對地盤儲藏訂定儲藏規劃，對每年擬出讓地塊出具建筑性具體規劃目標。
（三）訂定儲藏出讓方案。依照“有方案、有目標”儲藏地盤的準則收儲單元每年2月提出下一年度地盤儲藏方案及供給方案，經市疆土資本局統籌協調后，報市國有資產措置指導小組搜檢，確定各收儲單元的地盤收儲出讓額度和局限（地塊）。
（四）夯實根底營業。依據年度地盤儲藏方案和年度地盤供給方案，由市疆土資本局牽頭，市地盤儲藏中間、收儲單元一起共同完成收儲地盤的報批任務。紅花崗區人民當局、匯川區人民當局、縣人民當局、新蒲新區管委會及區、縣疆土資本部分詳細擔任征收地盤材料組織、方案編制、報批資料及批后的賠償兌現等根底營業任務。其收儲資金、根底營業和任務經費，由收儲單元擔任按規則付出。
【關鍵詞】土地發展權；城市土地管理；新途徑
土地是人類賴以生存的最重要的資源，“是一切生產和一切存在的源泉”。但隨著經濟社會的飛速發展，城市化進程的加快，人們對土地需求的日益高漲與土地資源的稀缺性之間的矛盾日益凸現。[1]我國的土地保護以義務為本位，忽視了產權對于土地利用和保護的重要作用。對此我們應充分認識土地資源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用來構建土地發展權，結合我國國情對我國城市土地管理的途徑進行優化，實現土地利用與經濟發展的和諧。
1.土地發展權概述
1.1土地發展權的內涵
所謂土地發展權，是對土地在利用上進行再發展的權利，即土地所有權人或土地使用權人改變土地現有用途或者提高土地利用程度的權利。我國《土地管理法》將土地分為農用地、建設用地和未利用地。受人類中心主義的支配，我國關于土地的分類是以土地的經濟利用價值為標準的。筆者認為，對我國土地進行分類應當以可持續發展為指導思想，以人與自然的和諧為目的，因此，土地的分類中應當包含生態用地，從而土地發展權還應當包括生態用地發展權。
1.2土地發展權的特征
綜合上述對土地發展權的內涵界定，可以歸納出土地發展權具有以下幾方面的特點：抽象性，是指對土地用途進行變更或者提高土地利用度的權利，不像其它產權一樣存在一個實物性的標志。[2]階段性，即土地發展權是以某段時間內土地利用現狀為基礎，對未來可能發生的土地利用物質形態與價值形態變化的量的設定。潛在性，雖然土地發展權無論在何時何地都已經客觀地存在于每一塊土地上，但是土地發展權的實現是對未來土地使用權變更的獲利。
1.3土地發展權的功能
土地發展權作為一項民事權利，其功能首先表現為給權利人帶來收益。其次，通過對土地發展權的限制和補償，可以順利實現土地利用規劃，對農地、環境敏感地帶以及歷史古跡等的保護起到積極的作用。土地發展權的創設，可以提高土地開發規劃管理效率，促進城市土地的高效率利用，明確土地增值受益人，保證其利益的享有、轉讓和流通規范的順暢。
2.構建土地發展權內容的思路
2.1土地發展權總量構建的思路
在土地發展權的構建中應由國家確定土地發展權的總量。采取委托―方式，由省級政府根據國家統一構建的土地發展權總量，代表國家在本轄區內對土地發展權總量進行再次分配。國家確定土地發展權總量的依據，是國民經濟整體發展狀況、工業化所處的階段、城市化發展狀況和全國生態建設與環境保護狀況等方面對土地發展權的總體要求。國家和省兩級政府配置的土地發展權，為跨區域的土地發展權，它的配置應具有戰略性特點，對全國和各省域范圍內的土地開發利用以及國民經濟發展具有宏觀調控的功能。另外還有一些要特別對待的是，有些大城市的輻射能力已經超出了其行政轄區的范圍。如直轄市，只有城市郊區是農業用地，而其輻射范圍卻是全國，此種情況就不能是直接的委托關系，而應該由中央直接來協調。
2.2土地發展權所包含的權能，土地發展權類別合理劃分的思路
土地發展權作為一項土地財產權具有財產權的相關權能，主要有以下四方面權能： 占有權，即權利主體擁有具有排他性地對土地發展權的占有。使用權，權利主體可以行使土地發展權，合法行使土地發展權所建設的各類建筑物業設施。收益權，表明占有和行使土地發展權可以獲得相應土地經濟收益。處分權，主要涉及土地發展權的出讓、轉讓、抵押和回收等權能。同時，依據不同的標準可以把土地發展權劃分為不同類型，如農地發展權、市地發展權、營利性土地發展權和公益性土地發展權等。這些不同類型的土地發展權，按照一定關系形成我國土地發展權的基本框架。
2.3土地發展權與相關產權整合的思路
土地發展權創設的初衷是補充和完善現有土地產權制度，使其更有效地配置土地利用。產權整合的關鍵是處理好土地發展權與土地所有權、土地使用權等核心產權的關系。土地發展權與所用權的關系在選擇土地發展權國有模式時，其整體關系已經確立，但在實際運作過程中應該做好兩者的聯合與分離，避免發展權與所有權的沖突；土地使用權往往成為土地發展權的運作載體，而土地發展權具體化土地使用權權能，促進土地使用權合理實施，應該在明確各自權能的基礎上對使用權和發展權進行有效整合。[3]土地發展權與其他土地產權協調運作，共同促進我國土地產權制度的完善和效用的最大化。
3.土地發展權視角中的城市土地管理優化
3.1優化我國城市土地管理法律制度
法律制度是管理的根本，城市土地管理優化必然源于法律制度的創新與優化。隨著我國土地發展權的構建，首先應該加快相關立法，對采用土地發展權后土地管理所采取的新措施進行法律規定，進一步明確政府官員和土地開發商的權利義務，防止越權和非法開發城市土地，完善失地農民和失房居民的權益保護和利益補償的法律機制，為我國城市土地管理優化奠定堅實的法律基礎。
3.2賦予土地使用者土地發展權，保障失地農民和城市居民的合法權益
國家對現有土地使用者的土地使用現狀和利益進行界定，并賦予土地使用者既定的土地發展權。在征地和城市拆遷過程中的失地農民和城市居民，享有既定土地發展權即現有土地使用價值的權利。政府在征用農民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發展權市場價格補償他們的既定土地發展權，并建立以發展權為保障的利益補償機制，依法維護失地農民和城市居民的合法權益。
3.3完善土地發展權市場運作機制，增強市場調節作用
土地發展權市場運作指在土地發展權國家源頭供給的前提下，由行政單獨配置劃撥土地發展權向政府與市場雙重配置土地發展權轉換。隨著土地發展權市場運作機制的完善，土地發展權可以遵循市場規則，以產權交換模式在不同發展權擁有者之間進行交換，土地市場通過價格、供求等杠桿實現土地發展權的合理分配。土地發展權轉讓、回收和滅失等一系列變更都對應著相應的土地開發使用用途變更，這可以使土地市場交易更加清晰和順暢。
4.結語
土地發展權的構建，將會有效促進經濟發展過程，尤其是城市化進程中產生的外部效應的內部化。土地發展權是土地財產權中的重要組成部分，其作為作用于土地使用性質變更的財產權，為城市土地管理優化開辟了一條新途徑，使社會經濟的發展走上可持續的道路。
【參考文獻】
[1]李世平.土地發展權淺說[J].國土資源科技管理，2002，（2）.
關鍵詞：城市化；耕地保護；土地管理
1、引言
在高速經濟發展的時代背景下，城市化與耕地保護工作必然面對矛盾與利益并存的局面。經濟的高速發展，必然引起城市周邊地區的城市化。據報道，我國耕地面積目前約為18.26億畝，比1997年的19.49億畝減少1.23億。且隨著經濟的快速發展，土地資源緊張的現象逐年加劇，保護耕地的壓力不斷增大。作為世界第一人口大國，我國僅用全球7%的耕地就養活了世界22%的人口。由于絕大多數城市都處于土地相對良好的區域，在實現城市化的道路上必然占用大量的土地，尤其是對適宜耕種土地的需求。
2、城市化給土地管理工作帶來的問題分析
城市化過程中不合理占用耕地的現象十分普遍，很多企業用地在經過批準購買后，在很長一段時間里處于閑置狀態，有的閑置幾年，有的甚至閑置十幾年都沒有得到合理的開發利用。由于土地管理部門無權對眾多地方企業閑置土地進行有效的約束管理，導致很多適宜耕種的土地處于荒廢狀態。根據調查走訪與文獻資料的研究表明，城市化與耕地保護的矛盾主要表現在以下幾個方面：
2.1政府征地與廣大人民群眾用地之間的矛盾
為保證土地資源的節約利用，國家規定城市人均建設用地為80~120平方米。但根據土地部門調查資料顯示，各省份均存在城鎮用地超標的現象，而地方政府部門為控制土地使用數量，常常以放松城鎮用地需求，嚴控農村建筑用地的辦法。這一政策的實施，常常導致城區商品房的入住率較低，農村需建房群眾不能建房的尷尬境地，這也是我國城市化中普遍存在的現象。因農村群眾購買商品房的能力相對很低，就出現了違蓋強蓋的現象，地方政府為保證國家指標，就強拆農村及城鎮周邊的違法建筑，從而引發了很多群眾對政府不滿的情緒。在嚴格執行國家耕地保護的制度下，如果處理不好政府征地與群眾用地之間的矛盾，會造成很多影響治安的不利因素，有些地區的不適當征地手段已經激化了農民與政府之間的矛盾，造成了大量有關土地上訪的不和諧城市化建設現象。
2.2城市化造成的土地污染與耕地保護之間的矛盾
發展地方經濟必然涉及到環境保護的問題。由于各地產業結構的不同，土地污染的總體情況也各有不同，但形勢不容樂觀，部分地區土地污染嚴重，尤其是在重污染企業、工業密集地區、礦產資源開采區的污染現象更為嚴重。土地污染不但使生態環境體系遭到破壞，還有可能導致農副產品質量下降，進而威脅到廣大人民群眾的生命健康安全。比較典型的例子如造紙廠的污染，我國每年因造紙廠廢棄物而污染的土地高達上百萬畝，與之相關污染致癌的死亡人數多達千人。強化企業處理污染物的能力，提高污染土地的治理工作，是解決城市化進程中保護耕地的有效手段。
2.3城市化中土地經濟利益與耕地保護之間的矛盾
國土資源部負責人在全國國土資源工作會議上披露的數據中顯示，我國僅在2010年的土地出讓金總額就高達2.7萬億元，在國家嚴控土地使用政策的前提下出現如此巨大的土地經濟利益，引發了社會群眾對地方政府土地財政依賴癥的廣泛關注。因為土地資源具有增值性和稀缺性等特點，很多土地購買者只是單純購買后等待增值，從而帶來了不合理征地、不合理收益分配和違法用地現象的發生。如在征地收益環節，地方政府在征收農民土地時，每畝的補償費用只有幾萬元，而當政府轉讓給企業或者房地產商時，就將價格升至了幾十萬甚至上百萬。巨大的土地收益分配不合理現象在我國各地十分普遍，也是土地管理部門實施保護耕地政策的最大阻力。
3、緩解城市化與耕地保護間矛盾的看法與建議
3.1加強征用可耕土地的計劃、審批和管理工作
加強征用可耕土地的計劃和審批管理工作，是保護耕地的第一道政策防線。土地管理局的核心任務就是做好土地供應與保護工作，在服從經濟建設的大局下，堅決維護好耕地的保護工作，對違法占用土地堅決收回；長期閑置土地合理補償后收回；鼓勵企業或個人改造受污染土地，并對改造受污染土地的企業或個人提供資金與優惠政策支持，使土地資源的配置最佳化，土地資源的利用率最大化。
3.2改革土地使用制度，實現耕地保護與城市化的和諧發展
在改革開放初期，我國各地為加快經濟發展，對很多企業的征地用量限制的相對比較寬松，導致現在很多企業存有大量的閑置土地。如何處理好這部分閑置土地，是解決城市化用地緊張的重要解決方法，這就需要土地管理工作者切身實際的調查走訪，將可用閑置土地統計成冊，在需要征地時優先考慮已登記在冊的閑置土地，避免破壞新的可用耕地。另外，根據地方具體情況，縮小農村宅基地審批面積，以拆除舊房、棄房為先的解決辦法也是減緩可用耕地消耗的可行之路。
4、結語
加快城市化進程的同時做好耕地的保護工作，對土地管理工作者提出了新的更高的要求。積極探索新的土地管理方法，加強土地的管理工作，對閑置土地、污染土地、可改造土地合理開發利用，是緩解城市化進程中對耕地需求的有效途徑。作為世界第一人口大國，用7%的耕地養活世界22%人口是一項十分艱巨的任務，而守住18億畝耕地紅線的重任就落在了土地管理工作者的身上，也是國家在發展經濟的同時，保護糧食生產的重要戰略任務。要做到緩解城市化與耕地保護間的矛盾，就必須加大耕地保護的力度，通過合理的宏觀調控，實現城市化與土地資源利用率的整體提高。
參考文獻：
[1] 李燕瓊. 農業制度創新和技術創新的理論與實踐[M]. 電子科技大學出版社, 2003.
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于1998年12月1日起施行。現就《辦法》實施中的有關問題通知如下：
一、關于統一拆遷的解釋問題
1.統一拆遷是指市或者區、縣人民政府協調相關部門，統一部署并組織具有拆遷資格的房屋拆遷單位實施拆遷范圍內的房屋拆遷補償工作的一種拆遷方式。
二、關于暫停辦理有關事項問題
2.建設單位取得建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證后，可以向區縣房地局申請在拆遷范圍內暫停辦理有關事項。建設單位申請暫停辦理有關事項，應當提交暫停辦理有關事項申請書、立項批準文件、建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證等文件。
3.區、縣房地局通知當地公安、規劃、建設、工商和房屋管理等部門暫停辦理有關事項，通知書應當說明用地范圍、暫停辦理期限、暫停辦理事項等內容。
4.需延長暫停辦理期限的，建設單位必須在期滿前1個月內向區、縣房地局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延期申請批準后，區、縣房地局應將延長暫停辦理期限的決定通知當地公安、規劃、建設、工商和房屋管理等部門。
三、關于房屋拆遷許可證的申請、審批與續期問題
5.《辦法》第十條規定的國有土地證明文件包括下列幾種情況：
（1）建設單位通過劃撥方式取得土地使用權的，提交建設用地批準書；
（2）建設單位有償取得土地使用權的，提交國有土地使用證明；
（3）建設單位在原使用土地范圍內實施拆遷的，提交原土地使用證明（沒有土地使用證明的，提交用地范圍內房屋所有權證）。
6.拆遷計劃內容包括項目概況，拆遷范圍、方式，搬遷期限，工程開工、竣工時間。
7.拆遷方案內容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質、產權歸屬、面積等）、補償款和補助費預算等內容。拆遷人應當按照上述內容制作拆遷預分方案表，經區縣房地局審批后，報市房地局備案。
8.房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍不得超過建設用地范圍，但是建設用地范圍外的房屋與范圍內的房屋不可分時，拆遷主管部門可以把范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。
9.拆遷人在規定的拆遷期限內未完成拆遷的，應按有關規定向核發房屋拆遷許可證的房地局申請續期，續期的房屋拆遷許可證應由市房地局統一編號。
10.《辦法》所稱拆遷期限是指房屋拆遷許可證規定的拆遷人應當完成該拆遷項目的期限。
11.《辦法》所稱搬遷期限是指房地局的拆遷公告規定的被拆遷人應當與拆遷人簽訂拆遷補償協議并搬離拆遷范圍的期限。
四、關于拆遷公告與通知問題
12.房地局拆遷公告，應當包括房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補償價格等主要內容。
13.拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應書面通知拆遷范圍內的房屋所有人。通知書應當說明拆遷人、拆遷實施單位、許可證號、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限、答復期限、逾期不答復的處理辦法、聯系方式等，并告知其享有的權利及有關規定。
14.按照《辦法》第四十三條規定，拆遷人無法通知房屋所有人的，應當在主管部門指定的公共媒體上予以公告。房屋所有人在本市的，拆遷人應在《北京日報》上予以公告，公告期限為15日；房屋所有人在外省市的，拆遷人應在《人民日報》或者《法制日報》上予以公告，公告期限為30日；房屋所有人在境外的，應在《人民日報》（海外版）或者《中國日報》上予以公告，公告期限為60日。
15.拆遷公有房屋的，房地局應通知產權單位撤管。房屋撤管通知書應說明拆遷人、拆遷范圍、拆除房屋間數和面積等。
自房屋撤管通知書送達之日起，該公有房屋的維修、安全等工作由拆遷人負責。
五、關于正式房屋和原建筑面積的認定問題
16.拆遷范圍內正式房屋的認定以房地局核發的房屋所在權證為準。但拆除因城市建設征用的原農民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權證，但具備鄉或者鎮人民政府（包括原人民公社）的批建文件并符合下列條件的，也應當認定為正式房屋：
（1）柱高2cm以上，建筑面積7平方米以上；
（2）三面有墻，有正式門窗；
（3）屋頂有保溫層。
17.《辦法》所稱“執行國家規定租金標準的房屋”，是指經房屋管理部門審查認定，使用北京市房地局統一印制的租賃合同，并按照國家和本市規定的租金標準交納和收取租金的出租房屋。
18.根據《辦法》第三十二條規定，被拆除住宅房屋原建筑面積的認定，以房屋所有權證標明的建筑面積為準；被拆除住宅房屋尚未辦理房屋所有權證的，以實際測量的建筑面積為準；實際測量有困難的，可以按照其原使用面積比照鄰近的同類房屋情況換算成建筑面積。
六、關于被拆遷戶的劃分和原住人口的認定問題
19.住宅房屋拆遷，對被拆遷戶的劃分標準為：承租的房屋以租賃合同標明的租賃戶為準，私有自住房屋以產權證為準。
20.拆除因城市建設征用的原農民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權證的，對被拆遷戶的劃分以公安機關發放的戶口簿為準；但是夫妻雙方、未成年子女在拆遷范圍內分別立戶的，按照一戶給予補償。
21.凡在戶口凍結期間或者拆遷期限內離婚，男女雙方各自無獨立住房的，按照一戶給予補償。
22.區縣房地局核定住房困難戶時，在拆遷范圍內有本市常住戶口和正式住房，并且長期居住的居民應當計入原居住人口。
雖然不在拆遷范圍內居住，但是原戶口在拆遷范圍內的下列人員，也可以計入原居住人口：
（1）服現役的士兵；
（2）大中專院校在校學生；
（3）在國外留學的學生；
（4）勞改、勞教人員；
（5）按政策規定可以計入原居住人口的其他人員。
23.拆除因國家建設征用的原農民宅基地上的房屋，其原居住人口的認定按照本通知第22條的規定執行。
24.被拆除房屋的重置價格按照《北京市房屋估價辦法》執行。
25.被拆除房屋所在區位的拆遷補償價格，由各區縣確定，報市房地局批準。
被拆除房屋所在地屆時普通住宅的商品房價格，由北京市房地產交易中心提供。
七、關于房屋補償問題
26.以房屋補償的，拆遷人提供的現房，應當經房地局審核。
27.拆遷人應當提供補償房屋的下列證明材料：
（1）房屋用地證明文件；
（2）購買的房屋，提交房屋買賣合同；新建的房屋，提交質量監署管理部門出具的質量驗收證明；
（3）房屋位置和樓座圖；
（4）房屋經規劃設計部門審核的設計圖紙，包括首層平面圖、標準層平面圖。
28.根據《辦法》第三十五條規定，拆除執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，房屋所有權人要求以房屋補償的，應當事先與承租人達成關于維持原租賃關系的協議；雙方在房地局公告規定的搬遷期限內達不成協議的，拆遷人可以按照《辦法》第二十八條和第二十九條的規定對房屋所有權人和承租人分別給予補償。
八、關于住房困難戶的拆遷補償問題
29.拆除住宅房屋，經區縣房地局核定，被拆除房屋使用人原房屋人均建筑面積不足6平方米的，拆遷人應當根據《辦法》第三十條的規定，按照原房屋人均建筑面積6平方米的標準予以補償。
30.被拆除房屋使用人在拆遷范圍外另有正式住房的，不適用《辦法》第30條的規定。
被拆除房屋使用人有下列情況之一的，為在拆遷范圍外另有正式住房；
（1）本人或者其配偶在拆遷范圍外的國有土地上自有或者承租住房（以房屋所有權證或房屋租賃合同為準）的；
（2）在拆遷范圍外的國有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋（以房屋所有權證或房屋租賃合同為準）的；
（3）本人或者其配偶在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區規劃市區內的集體土地上自有正式房屋的。
31.被拆遷居民在拆遷范圍內有本市常住戶口，無正式房屋，長期居住自建房，并且單獨立戶，在拆遷范圍外別無正式住房的，可以按照每戶建筑面積三十平方米予以補償。
九、原農民宅基地上房屋的拆遷補償問題
32.拆除因國家建設征用原農民宅基地上房屋，被拆除房屋使用人原人均房屋建筑面積超過30平方米的，對原人均房屋建筑面積30平方米以內的部分，換算為成套住宅房屋的建筑面積后按照所在區縣確定的拆遷補償價格給予補償；對原人均房屋建筑面積30平方米以外的部分，直接按照所在區縣確定的拆遷補償價格的20％給予補償。
十、關于特殊房屋的拆遷補償問題
33.被拆遷人以住宅房屋人事生產經營活動的，按照住宅房屋給予補償。拆遷人可以參照非住宅房屋給予被拆遷人停產、停業損失補助費。
34.拆除未超過批準期限的臨時建筑，拆遷人可以按其建筑面積及上一年度的建安單方造價結合剩余期限給予補償，計算公式為：臨時建筑補償款＝建安單方造價×建筑面積×（剩余期限÷批準期限）。
35.按照《辦法》第四十一條規定，拆除有產權糾紛的房屋，在房地局公告的搬遷期限內糾紛未解決的，經區縣房地局批準，按照規定對被拆除房屋的所有人和使用人分別補償，對被拆除房屋所有人的補償款由拆遷人交公證機關或者區縣房地局提存。
36.按照《辦法》第四十二條規定，拆除設有抵押權的房屋，抵押人沒有在房地局公告的搬遷期限內與抵押權人重新設立抵押權或者清償原債務的，對其的補償款由拆遷人交公證機關或者區縣房地局提存。
37.《辦法》第四十條所稱公益事業房屋是指直接用于社會公益事業的，非營利性的房屋，包括學校、幼兒園、醫院、圖書館、展覽館、博物館、體育場館、文化館、敬老院、福利院等，但是私人用于公益事業的房屋除外。
十一、關于拆遷補償協議問題
38.拆遷補償協議文本由市房地局統一印制。
39.被拆遷人未按協議約定的期限完成搬遷的，應按延期的天數支付違約金。違約金標準由雙方協商確定；協商不成的，按照每天100元執行。
40.協議簽訂后，被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地權屬管理部門辦理注銷登記手續。
十二、關于補償款支付方式問題
41.拆遷人應當將應支付給被拆遷人的補償款以被拆遷人的名義存入指定銀行，并在規定的付款期限內將存款單據交給被拆遷人。
十三、關于拆遷管理費問題
42.拆遷人應當按照市物價局批準的屆時標準向核發房屋拆遷許可證的區、縣房地局繳納房屋拆遷管理費。
43.房屋拆遷費用計算范圍包括拆遷補償費以及各種拆遷補助費、獎勵費。
十四、關于拆遷檔案資料管理問題
44.房屋拆遷檔案資料，包括下列內容：
（1）申辦房屋拆遷許可證有關材料；
（2）拆遷補償協議書及各種補償、補助費領取單據；
（3）拆遷情況總結、拆遷結案表；
（4）裁決、強制拆遷、訴訟情況及有關文件；
（5）其他材料。
45.拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1個月內向區、縣房地局移交拆遷檔案資料，并將拆遷結案表報市房地局備案。
46.各區、縣房地局應當建立、健全拆遷檔案資料管理制度，逐步實行計算機管理，提高管理效率。
現將北京市人民政府關于修改《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規定》的批復轉發給你們，請認真貫徹執行。現對執行中有關問題通知如下：
一、各拆遷單位拆遷許可證的發放，仍按照《北京市人民政府關于加強城市房屋拆遷管理的通知》（京政發〔1995〕13號）的規定執行，即：城近郊8個區房屋土地管理局向拆遷單位發放房屋拆遷許可證，必須報經市房屋土地管理局批準。
二、各區、縣政府制定的本行政區域范圍內危舊房改造工程的拆遷政策，必須按照京政發〔1995〕13號的文件的規定，報經市計委、市建委和市房屋土地管理局審核批準后方可實施。
以上各點，請遵照執行。
北京市人民政府關于修改《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規定》的批復
（京政函〔1995〕89號 一九九五年十二月二十四日）
市房屋土地管理局：
市人民政府批準對《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規定》作如下修改：
一、第六條修改為：
拆遷農轉居戶，根據被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過20平方米的，按人均使用面積20平方米的標準安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴重擁擠不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據被拆遷人家庭人口構成狀況，按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十八條第二款規定的標準適當增加安置面積。對被拆除房屋按有關規定作價補償。
被拆遷人要求房屋產權調換的，償還的房屋其使用面積按前款規定的安置面積標準計算。償還房屋與被拆除房屋的差價結算和價格結算以建筑面積為準，具體計算辦法按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及其他有關規定執行。
二、《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規定》中的“房地產管理局”改為“房屋土地管理部門”，其中第二、七、九、十條中的“市房地產管理局”均改為“市房屋土地管理局”。
《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規定》由你局根據本批復作相應的修正，重新施行。重新施行前已由市或區、縣房屋土地管理部門公告或者動員的房屋拆遷，適用原規定；重新實施后由市或者區、縣房屋土地管理部門公告或者動員的房屋拆遷，適用修改后的規定。
北京市實施《城市房屋拆遷管理條例》細則的補充規定（1994年4月20日北京市人民政府京政發第26號，根據1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89號修改）
第一條 為進一步做好城市房屋拆遷工作，保障城市建設順利進行，根據《城市房屋拆遷管理條例》和本市的實施細則，制定本規定。
第二條 建設工程用地跨區、縣的，由市房屋土地管理局核發房屋拆遷許可證（以下簡稱許可證），市房屋土地管理局也可指定有關區、縣房屋土地管理部門核發許可證。
重點建設工程、危舊房改建工程以及總拆遷量在200戶（含200戶）以上的建設工程，其拆遷計劃和拆遷方案，經區、縣房屋土地管理部門核報市房屋土地管理局批準后，由區、縣房屋土地管理部門核發許可證。
市和區、縣房屋土地管理部門應依照規定對拆遷方案嚴格審查，并監督檢查拆遷方案的實施。對拆遷協議不完善的，應責令期限改正。
第三條 拆除住宅房屋，被拆遷人從二環路以內地區遷往遠郊區、縣安置的，每戶可增加一個自然間或補助2萬元至2.5萬元；從二環路以外三環路以內地區遷往遠郊區、縣安置的，每戶可增加一個自然間或補助1.5萬元至2萬元。
第四條 除第三條規定的外，凡異地安置被拆遷人，安置地點距遷出地點超過4公里（含4公里），給其生活帶來一定不便的，按安置人口數每人給予一次性異地安置補助費500元。不足4公里或雖超過4公里但安置地點在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的不予補助。
第五條 拆遷個體工商戶的安置和經濟補助：
一、對利用自有房屋從事經營并無其他生活來源的個體工商戶，拆遷人應以營業用房安置（包括提供相應的經營場地）；確無營業房屋的，以住宅用房安置。不得既用營業用房又用住宅用房重復安置。
對利用自有房屋從事經營但還有其他生活來源的個體工商戶，可以住宅用房安置。
對利用承租的房屋從事經營的個體工商戶，不予安置，給予適當經濟補助。
二、對因拆遷引起停產、停業經濟損失的個體工商戶，可根據其上一年度上報稅務部門的月平均納稅收入額，按下列情況給予適當經濟補助：
以營業用房安置的，根據其停產停業的時間給予補助。
以非營業用房安置或按規定不予安置的，給予6至12個月的補助。
第六條 拆遷農轉居戶，根據被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過20平方米的，按人均使用面積20平方米的標準安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴重擁擠不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據被拆遷人家庭人口構成狀況，按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十八條第二款規定的標準適當增加安置面積。對被拆除房屋按有關規定作價補償。
被拆遷人要求房屋產權調換的，償還的房屋其使用面積按前款規定的安置面積標準計算。償還房屋與被拆除房屋的差價結算和價格結算以建筑面積為準，具體計算辦法按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及其他有關規定執行。
第七條 危舊房改建工程的房屋拆遷，實行鼓勵外遷、回遷與住房制度改革相結合的政策。具體辦法由區、縣人民政府結合本區、縣的實際情況制定，并報市房屋土地管理局備案。
開發建設企業對危舊房改建工程的被拆遷居民、單位，應按拆遷協議妥善安置，對自行周轉的居民應保證按期回遷。
第八條 原居住在城區、近郊區的被拆遷人自行周轉的，在規定的過渡期限內，每人每月發給臨時安置補助費50元。由于拆遷人的責任，使被拆遷人到期不能回遷的，自逾期之月起，每人每月增發30元；逾期時間6個月以上的，自第7個月起，每人每月增發60元。
遠郊區、縣被拆遷人自行周轉的臨時安置補助費標準，仍按1991年市政府的規定執行。
第九條 本規定由市房屋土地管理局負責解釋。
