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有人認為，農業企業化概念是在20世紀90年代提出的，因此農業企業化經營也產生于20世紀90年代；還有人認為，農業企業化理論與實踐是在農業產業化之后，因此農業企業化經營也產生在農業產業化之后。其實，農業企業誕生之日就是實行農業企業化經營之時。的推行，使農戶具備了生產經營自、決策權和產品的處置權，農村土地所有權的模糊性和承包權的長期性，使農戶的土地承包權具有準所有權的性質，使農業企業化經營具備條件、成為可能；鄉鎮企業的產生和發展揭示了農業企業化經營的客觀必然性，發展的必要性、可行性和廣泛適應性，是農業企業化經營的具體實踐；農業產業化的核心是農業企業經營，是農業企業化的繼續，是農業企業化的“三化”（農村城鎮化、農業產業化和農民員工化）結果之一；農業合作經濟組織越來越具有經營的屬性，它是農業企業化經營的重要形式，而不是手段。農業企業化伴隨著家庭承包責任制的實行、鄉鎮企業的發展和農業產業化經營而全面推開、推進。
2、農業企業化與農業產業化的聯系和區別
2.1農業產業化經營存在的主要問題
農業產業化的主體是誰？表面來看，似乎不是一個問題，但現在農業產業化真正意義上的主體是誰？不是農戶，不是農業企業，而是基層政府！農業產業化把應該重點扶持的廣大農戶放在了相對較次的地位，影響了農業產業化經營的效率和效果，一方面使基層政府有可能干預企業正常的市場經營活動，造成政府行為的越位，為極少數的農業企業和政府官員提供了的土壤；另一方面，造成政府對企業的發展規劃、咨詢、條件支持等服務的不到位，造成對農戶服務的不到位，造成農民的組織化程度和規模化農業經營沒有質的提高。農業產業化實踐中存在經營主體錯位、政府行為越位和服務缺位等現象。
2.2農業企業化與農業產業化的聯系
首先，農業產業化的核心是農業企業，是農業企業化經營。農業產業化經營的組織形式主要有：企業+農戶、合作組織+農戶、專業市場+農戶、主導產業+農戶等。由于2007年7月1日開始登記的農民專業合作社（含農村供銷社）與傳統意義上的農業企業一樣，具有法人資格地位，多數專業市場實行的是企業運作模式，按法定程序登記的農業協會、農業中介組織是具有（事業）法人資格地位的團體……因此“企業+農戶”為產業化的基本組織形式，農業企業是農業產業化經營的核心環節和關鍵步驟。農業產業化通過合同契約、參股分工、全面經濟核算等制度，使多元參與主體在各個環節互惠互利，實現企業化管理。企業化管理是農業產業化的主要特征之一。
其次，在發展行業農業企業化方面，二者有相同的內涵。農業企業化在對某一個產品進行企業化經營時，其與農業產業化經營的內涵是基本一致的，二者都是通過建立一定的利益聯結機制，采取或參照企業經營的形式，把農產品種植與銷售、加工等相互脫離的環節聯系起來，從而達到提高各經營主體經濟效益和農民組織化程度之目的。當某個行業內的產品都基本上進行企業化經營時，就是行業農業企業化，行業農業企業化經營即為農業產業化的高級階段。行業農業企業化的特點就是農業生產出來的農產品，大部分或絕大部分作為農產品加工業的原料，種植業成為加工業的第一車間。
其三，農業企業化是農業產業化發展的高級階段。根據社會分工和市場交換的不同特征，可將農業產業化的進程由低到高分成商品化、市場化、企業化三個階段。在農業企業化的低級階段，社會分工由垂直型向水平型轉變，在農業企業化的高級階段，生產和資本的集中逐漸形成壟斷性的農業企業集團。農業企業化的充分發展，將直接導致農業產業化。即商品化、市場化階段并不是真正意義上的農業產業化，而到了農業產業化的高級階段，其典型特征則是農業企業化。
其四，目前各項農業產業化政策其實就是發展農業企業化經營。農業產業化上升為我國的國家戰略后，從國家到各個地方政府、甚至是涉農的各個部門和機構，都相繼出臺了一系列鼓勵和扶持農業產業化發展的政策措施，從政策和措施層面證明了農業產業化的核心就是農業企業化經營。
2.3農業企業化與農業產業化的區別
其一，農業企業化概念更明確，更有利于實施。關于農業產業化，一種觀點認為，農業作為一個產業，提“農業產業化”不僅同義反復，而且不科學。即便是農業產業化，也有兩種不同觀點，第一種觀點認為農業產業化與國外的農工商一體化概念是等同的，他們主張采用“農業產業一體化”的提法。第二種基本上還停留在對農業產業化實踐經驗的總結上，不少地方是作為整體推進農業和農村經濟改革與發展的一種新思路，存在一種試圖把農業和農村經濟改革與發展中的各種新經驗都囊括在“農業產業化”這一個概念中的傾向。農業企業化是指使各個農業經營主體按照或逐步按照企業特點與要求進行生產和經營的過程。農業企業化概念更明確，更利于實施。
其二，農業企業化的組織化、規范化程度更高。“公司+基地+農戶”是農業產業化的基本組織形式，它能否叫產業化，要看其本質，要看參與產業化經營的各方是否真正結成了利益共同體，目前多數是簡單的商品買賣關系。由于農業企業采用現代企業制度來進行組織管理、生產管理、技術管理、質量管理、勞動工資管理、物資管理、經營管理、財務管理，按企業化經營進行經濟核算和成本核算，追求經濟效益的最大化，具有較高的組織化程度。
其三，關注和強調的重點不同。農業產業化強調產業的聯系，引導工商業進入農業，增加“三農”投入，經營主體是企業或政府。農業企業化則強調的是企業化經營這種形式，更加關注農戶，農村城鎮化、農業產業化和農民員工化是農業企業化發展的“三化”結果之一。
其四，組織方式不同。農業產業化強調的是產業的聯系，強調的是二、三產業對農業的帶動，政府干預意識較濃，因此其主要是通過外生性農業企業帶動農業的發展，這就可能造成企業對農業的控制，甚至搞圈地、掠資源，在企業與農業的發展目標不相一致時，企業就可能犧牲農業的利益（這種例子很多）。而農業企業化經營主體之間的合作，很多時候是原有的、自生的，即使企業是游離在農業之外，但多數時候，龍頭企業的掌門人是或曾經是農民，即熱心于推進農業企業化的龍頭企業多數是內生性企業為主，例如整鄉整村推進模式中的農業企業幾乎全部是內生性農業企業，屬于整體利益聯結。
其五，目標（結果）有可能相反。農業產業化是想用二、三產業的發展帶動農業的發展，企業為了獲取利潤甚至是超額利潤，它就必須實現對農業的控制和對資源的占有，讓二、三產業占有農業的資源或利益，是二、三產業向農業內部的拓展，是由外向內引導農業的發展，主要解決農業問題。農業產業化可能向農業返還二、三產業的利潤，也可能爭奪農業內部的利潤。但除非有非市場安排，否則利潤返還幾乎是不可能的。而農業企業化在提高農業自身的綜合生產能力和農民自身的組織化程度的同時，引導農業由內向外發展，提高農業向二、三產業拓展的能力，較好地實踐“以工哺農，以城帶鄉”，向二、三產業要利潤，整體解決“三農”問題。
其六，農業產業化從屬于農業企業化。農業企業化會分為兩部分：產品農業企業化和區域農業企業化。產品農業企業化即為農業產業化經營，產品農業企業化的進一步發展即為行業農業企業化，行業農業企業化為農業產業化的高級階段。區域農業企業化即為在某一個區域整體推進農業企業化，目前有條件整體推進農業企業化的區域是鄉鎮和村屯。雖然農業產業化也可以在鄉村甚至更大范圍內進行整體推進，但它主要是在產業內或產業之間進行推進，而農業企業化在鄉村的整體推進，除了在產業進行推進外，還帶動了整鄉整村的城鎮化、城市化，使農民身份實現由村民向股東、股東向工人的轉變（農民員工化）。從經濟學分類來看，我們也曾經認可胡鞍鋼教授的觀點，認為如果農村經濟屬于宏觀經濟，則農業產業化屬于中觀經濟，農業企業化屬于微觀經濟。但隨著整鄉整村農業企業化的推進，農業企業化已超出農業產業化經營的范圍。如果說農業產業化除了在產品和產業的農業企業化經營之外還有其它內涵、也還是屬于中觀經濟的話，農業企業化與農業產業化一樣，也屬于中觀經濟。而且就農業產業化和農業企業化而言，農業產業化從屬于農業企業化，而不是相反。農業企業化是我國繼、農業產業化之后，農村經營體制的第三步改革，是農業產業化的替代戰略。
3、農業企業化經營路徑
農業企業化經營路徑分為四部分：一是農戶企業化經營。這主要是指廣大農戶通過自身努力，或者通過準農業企業、農業企業帶動等形式，成為企業化經營農戶，并由企業化經營農戶發展壯大為農業大戶、聯合農戶，再由農業大戶、聯合農戶發展成為具有法人地位的農業企業的過程。二是準農業企業和農業企業的企業化經營。這主要是指在做大做強準農業企業和農業企業的同時，促進準農業企業向農業企業轉變，農業企業向農業龍頭企業和農業上市公司轉變。三是產品農業企業化經營。產品農業企業化主要是指某一或某些產品通過種養加、產供銷、貿工農等形式，通過龍頭企業、專業市場、合作組織、中介組織等帶動進行一體化經營，也即初級階段的農業產業化經營。產品農業企業化進一步拓展產業鏈，當某個產業或行業內的產品基本上在進行企業化經營時，就叫產業或行業農業企業化，即農業產業化經營的高級階段。四是區域農業企業化經營。區域農業企業化是指在某一特定區域內進行的農業企業化經營。就我國而言，按行政區域劃分有村屯、鄉鎮、市縣、省和全國農業企業化之分，其它還有如某某場、某某園區農業企業化等。如果只是區域內的某些產品或產業進行企業化經營，則它與產品和產業農業企業化經營無異；區域農業企業化區別于產品產業農業企業化主要是在于其在某一區域內整體進行農業企業化，涉及農業各產業，土地等各種農業資源，農民身份轉變和農村城鎮化城市化等各個方面。
因此，農業企業化的路徑為：大力發展企業化經營農戶，促進企業化經營農戶向準農業企業、準農業企業向農業企業轉變；發展產品農業企業化，促進產品農業企業化向產業或行業農業企業化轉變；發展區域農業企業化，促進區域內某些產品或產業的企業化經營向區域整體企業化經營轉變；促進行業農業企業化、區域農業企業化向全國農業企業化轉變。
4、農業企業化經營政策建議
4.1提高認識，全力推進農業企業化
農業產業化沒有也不可能完全解決我國的“三農”問題，必須進一步創新我國農村經營機制、完善農村經濟體制：農業企業化已到該總結和提升的時候了。政府部門長期以來對農業企業化存在認識上的誤區，對農業企業化的必要性認識不夠，低估了推行農業企業化的可能性。目前在已實施農業企業化的地方，個別地方存在與農業產業化雷同現象和回歸農業產業化的傾向。為此，建議政府加強農業企業化的調查研究，組織有關部門進行較為深入的理論研究，在積極性較高的地方設立全國農業企業化綜合改革試驗區，爭取在更大范圍、更高層面上推進農業企業化。
4.2堅持家庭承包責任制，深化農村土地制度改革
是我國農村的基本制度。這個制度是根據我國的國情建立的，它予農民以長期而有保證的土地使用權，使農民具有充分的生產自，從而調動了農民的積極性，解放了農村的生產力，推進農業企業化也必須堅持以為基礎，同時必須堅持以“自愿互利、三權明晰、責任明確、收益顯化、注重效率、產業導向”為方針，按照“穩定承包權、搞活經營權、保護收益權”的原則，依法鼓勵農戶通過出讓、入股、轉包、租賃、土地信托、置換、股份收購等形式盤活土地使用權，促進農業企業化經營。
4.3千方百計提高農民組織化程度
農民是困難群體，提高農民的組織化程度就是提高生產力。因此，農民的組織化不是要不要提高的問題，而是如何提高、盡可能快地提高的問題。提高農民組織化程度的路徑有：一是發展農業企業化，二是發展農業產業化；三是發展農民合作經濟組織；四是村民自治；五是發揮現有村各種組織的作用；六是發展規模經營；七是促進土地流轉；八是轉移農民，減少農民，農民市民化……總之，路徑是很多的，但最關鍵的一條是我們是否允許農民提高其組織化程度，在市場經濟和法制經濟逐步完善的今天，我們要深刻反省這個問題。
4.4建立農業和農業企業化的長效投入機制
一是構建政府宏觀農業投入機制，提高對農業的支持效率。基于農業弱質性、公益性和基礎性的特點，需要政府不斷規范其農業投入行為，自覺承擔起宏觀農業投入主體的責任和義務。二是建立和完善信貸農業投入機制，拓寬農業融資渠道。三是重構微觀農業投入機制，激勵農戶的農業投入行為。四是擴大農業利用外資的渠道和規模。
[關鍵詞] 互聯網經濟；企業經濟；企業運營
【中圖分類號】 F49 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2014）01-009-2
一、引言
互聯網經濟是以現代通訊網絡、電子計算機網絡等信息網絡為基礎，在互聯網平臺上完成的各種經濟活動。自20世紀90年代以來，以互聯網為基礎，以網絡化、知識化、全球化為主要特征的經濟形態迅速發展，逐步成為推動世界經濟穩步增長的核心動力。國外互聯網經濟的建設與發展相對較早，美國自1991年3月開始實施網絡技術商業化，電子商務、軟件開發與應用以及產業基礎設施等互聯網產業高速發展，在1995-1999年互聯網經濟的快速發展創造產值已經達到美國經濟產值的三分之一，以美國互聯網經濟經驗為基礎，各國逐步將發展互聯網經濟作為各國經濟發展的重要戰略決策。2008年世界金融危機突襲為國內乃至世界帶來巨大的經濟沖擊，互聯網經濟作為傳統發展中高投入、高消耗、高污染的粗放式發展的一種重要產業轉型與發展方式得到社會與企業的高度認可，互聯網經濟為社會經濟的發展帶來巨大的經濟效益。
二、互聯網經濟環境下傳統企業的運營戰略分析
（一）優化企業經營模式，改進經營方式方法
傳統企業的經濟運作主要依靠原材料的獲取、技術支撐、運輸基礎結構與勞動力的質量等關鍵要素，互聯網經濟環境優化了傳統企業的創新模式，為企業運營方式的改革提供機遇。在原材料采購方面，企業通過互聯網立足于網絡平臺的電子商務獲取更有效率的、適合企業定位的產品，一定程度上節省了采購運輸的經費消耗，優化了企業采購體系結構。在技術層面上，電子商務網絡技術對傳統企業單一的線下技術進行了很好的補充，突破了線下空間的局限，通過線上線下的相互策應，促使企業通獲取更多的經濟利益與社會效益。在運輸基礎結構方面，互聯網經濟環境給予企業省略運輸成本的平臺或者依靠第三方企業的運輸計劃；在企業的銷售活動方面，現代互聯網的經濟的快速發展，我國的企業可以在互聯網上通過對消費者的需求生產或者設計產品，可以有效避免非自愿的閑置和浪費等現象；在企業的生產活動方面，現代的互聯網經濟是我國企業生產方式由集中化的生產轉化成為分散的生產的一個轉型期的必然。
（二）強化技術創新驅動，提高企業發展質量
現代社會，互聯網產業成為國家擴大內需、提振經濟的重要引擎，互聯網經濟環境為企業的管理模式與運行機制的創新提供獨特的條件。第一，互聯網經濟環境推動著傳統企業經營管理模式的創新轉變，傳統企業基于相互聯系的電子商務市場，網絡系統與應用程序能夠實現多種合作機制，依據互聯網的重要平臺能夠實現對信息與知識的創新、運作、存儲、資源共享與傳播。互聯網經濟時代，時間、空間、技術與資源的整合是我國企業運營戰略決策制定的核心環節，以網絡平臺為基礎的企業產品的動態化管理是企業運營戰略的發展方向；第二，互聯網經濟時代實現傳統企業大規模生產到大規模定制的轉型，產品經濟至服務經濟的過渡，實體經營到虛擬經營的轉變，互相競爭到合作雙贏的創新，基本實現企業內部管理的結構化、信息化。互聯網經濟憑借渠道信息專業知識推動世界繁榮與發展，創造出重要的價值、生產力與生產效率。互聯網經濟環境下企業發展跨越了空間、距離的局限，建立健全相關的運營機制，強化了企業的內部管理與技術變革，實現了企業內部管理的信息化、電子化，在改革、創新中加強自身在同行業中的競爭實力。第三，企業互聯網經濟與傳統經濟運營模式的有效融合是企業創新驅動的重要環節，如何快速實現線上線下的體制互動、資源共享是企業整體運營發展的關鍵。企業在實踐過程中，互聯網經濟與傳統經濟要在核心內容上加強互動，在實踐工作中提升融合的能力，通過線上線下的有效融合來完成企業的運營目標，在實踐中總結二者資源共享的經驗與教訓，強化技術驅動創新，提升企業的發展質量。
（三）探索企業營銷渠道，拓寬市場業務路徑
互聯網經濟環境優化了營銷渠道的結構性、實現了渠道組成結構向扁平化發展，有效拓寬了企業在市場經濟體制下的發展路徑，為營銷渠道的個性化發展提供的基礎條件。從企業營銷渠道上分析，首先，互聯網經濟環境下引發市場格局的重大轉變，各地區的銷售渠道差距縮小，形成了一個逐步穩定的價值鏈系統，促使營銷渠道的結構性優勢日趨突出；其次企業營銷渠道組成結構實現了傳統經濟金字塔式向扁平化方向的轉變，渠道扁平化作為一種新型的企業營銷模式，在銷售過程、銷售成本上為企業爭取到更發的利潤空間；最后互聯網經濟環境實現了營銷渠道終端的個性化，拓展與延伸了企業的運營渠道。互聯網經濟環境實現了企業運營的數據庫營銷模式，建立了有效的客戶關系管理系統，引入了品牌關系管理與管理顧客資產的重要流程，為企業的營銷渠道注入了重要的創新要素。從市場業務路徑上研究，現階段市場經濟和互聯網經濟不斷發展的過程中，企業管理觀念得到不斷的創新，互聯網經濟環境下為企業之間以及企業與社會其他部門拓寬了發展路徑，使企業經濟利益得到最大化。第一，企業的創新與改革中通過運用現代信息的處理技術為顧客與企業之間實現了重要的雙向交流通道，在銷售模式上引入了顧客的個性化定制，經濟重心上實現了制造業向服務業的產業結構調整，經營方式上實現網絡虛擬運營、合作雙贏的新型運營模式。第二，互聯網環境實現了實體傳統經濟到空間網絡經濟的重大轉變，增大了企業營業范圍，拓寬了企業營銷路徑，引入了不同區域顧客的個性化服務，實現了跨區域、跨企業的合作發展與資源共享服務。經濟全球化的時代背景下，互聯網經濟的發展為企業發展帶來更多的機遇與契機，企業應該掌握互聯網經濟的發展趨勢，創新企業自身的運營管理模式，在創新與改革中提高自身在市場經濟體制下的競爭發展能力。
三、互聯網經濟背景下企業國際競爭力提高的途徑
（一）高度重視互聯網經濟環境下供應鏈系統的建設
供應鏈管理系統的建設是企業交易成本、交流成本與運輸成本的重要基礎，是產業集群的高效率運作的核心，是企業完成個性化 定制的關鍵環節。高度重視互聯網經濟環境下供應鏈系統的建設，通過供應鏈系統的建設促使企業之間先進技術的交流與合作，從而獲得技術擴散的效益。現代產業集群中，具有一定競爭優勢的供應商協助企業領悟新技術、新機會、新技法是供應鏈管理系統的重要價值體現。故供應鏈系統的建設要以信息網絡為基礎，通過借助第三方交易平臺，建立具備自身獨特優勢的網站，進一步建設供應鏈的管理系統。
（二）強化高級和專業生產要素的培養，采取差異化企業競爭策略
高級、專業生產要素的培養是互聯網經濟環境中企業生存發展的根本保證，實踐過程中要對人力資源、思想教育、創新能力與科研能力的培養要引起高度的重視，強化高級與專業生產要素的培養，加大新技術研發的資金投資，第一時間掌握新的技術、采取實踐優勢的競爭策略。互聯網經濟環境為企業建立按需定制、柔性化、小規模的生產方式創設了優秀的基礎條件，采取差異化企業競爭策略的重要基礎是企業能夠準確、及時的掌握消費者具體需求的情況，企業依據具體信息，進行綜合分析后監理起基于網絡的客戶關系管理系統。與此同時，市場競爭激烈的環境背景下，國外企業在較多領域形成了基本壟斷的優勢地位，國內企業須采用差異化的競爭策略，在整個產品的生產、包裝與運營體系中要逐一環節進行突破，增強企業的競爭力。
四、互聯網經濟環境下企業運營的發展方向
互聯網是市場經濟體制改革進程中企業獲取經濟利益與社會利益的重要平臺，互聯網經濟與相關產業經濟的有效融合為現代企業的發展提供了重要的機遇。目前我國的網絡普及率將會出現越過平臺期，呈現繼續穩健發展，網民的規模也將進一步的增長，網民的增加為網絡經濟的深度發展起到了奠基的作用，預計在2013年為止，中國的網民數量將會到達6億人，網絡經濟服務在整體市場占的比重近70%，以互聯網經濟為基礎的網絡經濟將有更大的發展空間，傳統產業與互聯網經濟發展的與時俱進的發展模式更能符合用戶的契合度。現階段互聯網經濟成為社會經濟發展體系的重要組成部分，企業要充分重視互聯網電子商務的多元化發展，企業要把握互聯網平臺終端的市場動態。整體上分析現階段國內互聯網經濟的發展趨勢，目前我國移動互聯網的速度逐漸加快，步伐穩健，移動終端日漸普及，其一，我國的手機用戶不斷增長，其速度大于網絡增速，作為手機上網終端的可行性有優勢在逐漸擴大；其二，手機作為現在逐漸全面普及的智能型終端，使得國有企業應該循序提高自身的競爭力。我國不斷的加大自己的手機時代優勢，努力發展國產品牌，將國產品牌推上市場的主導地位，并且打入國際市場；其三，我國的微博用戶在2013年為止將達到2.5億元人民幣，并且還將進一步增長，我們可以從中看出，手機網絡的視頻應用和微博同時發揮著效用；最后互聯網經濟模式下的企業運營，企業要充分重視網絡平臺的安全支付環節，企業運營過程中須建立健全網絡交易的安全平臺，現階段企業發展結合二維碼以及更完善的電子支付平臺是我企業運營的焦點和發展的重點。
五、結論與建議
世界網絡化和經濟全球化的時代背景下，互聯網經濟作為一種新型崛起的運營模式為企業的發展與轉型創設重要的機遇，成為企業經濟發展戰略決策的重要組成部分。實踐運營過程中要緊密結合宏觀環境和市場變化，創新在整個行業之間的競爭策略，重視遠期發展規劃和近期盈利目標的選擇，挖掘各種手段進行經濟與技術的多方位結合，創新企業發展的發展模式與運營機制，實現企業的投入與高效益運營，提升企業的核心競爭力，為企業的生存發展注入強有力的優勢元素。
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摘 要 銀行信貸業務包括零售式和公司式，小微企業已經成為銀行信貸業務的重要對象，但是小微企業具有不同于一般大中型企業的戶數多、金額小、成本高、風險大的業務特點，基于實際情況，對小微企業更適合走零售化道路。本文從小微企業的主要特點和銀行信貸業務的經營模式來分析影響小微企業業務發展的因素，得出銀行針對小微企業走零售化信貸業務之路的結論，最后銀行信貸業務進行零售化的相關建議。
關鍵詞 小微企業 信貸業務 零售化
一、小微企業的貸款現狀和限制因素
（一）小微企業貸款現狀
小微企業包括小型企業、微型企業、家庭作坊式企業和個體工商戶，它在促進經濟增長、增加就業和促進社會發展方面起著非常重要的作用：一是因為，小微企業已經成為為低收入人群創造就業機會，增加其收入的主力軍；二是因為，小微企業為經濟增長、社會穩定做出了重要的貢獻。據國家工信部和人社部統計，我國小微企業占到企業總數的 97.3%；小微企業提供了全國80%以上的就業崗位，尤其是吸納了全國 90%以上的新增勞動力。
雖然小微企業為我國經濟增長和社會發展發揮了很重要的作用，但卻不能得到與其貢獻相符的社會支持，其中以融資問題尤為突出，融資問題成為了小微企業成長和發展的最大障礙。在我國，大部分的金融機構對小微企業信貸業務仍然持消極態度，金融機構仍只將大型企業作為主要的服務對象，而由于小微企業本身具有信息不透明、缺乏合格的抵押品以及貸款綜合成本高、信用風險大、業務規模小等原因，商業銀行迫于經營成本和風險控制的雙重壓力，對小微企業不愿意借貸，小微企業的信貸業務成為銀行信貸業務的缺口。
（二）限制因素
1.小微企業自身的缺陷
（1）難以提供合格的抵押擔保。抵押擔保是商業信貸的首選，但是小微企業正處于成長期，資產結構不同于大企業，固定資產比例較低，主要由流動資產組成，存在著無法提供抵押和抵押擔保價值不足的問題，這就導致小微企業在面對抵押擔保這一要求時顯得束手無策。
（2）無法提供詳盡的財務信息。在信貸評估標準上，企業的財務信息評價對信貸評估結果的影響遠大于抵押品、信用歷史數據等評價。而小微企業資產和經營規模都較小，往往難以提供合格的財務數據。
2.傳統信貸模式不適合小微企業
（1）銀行信用評級和風險管控不合理。目前的貸款客戶評價指標體系未考慮小微企業的特點，以大中型企業為主，小微企業因為其規模小，盈利能力有限，不具有大企業般相對完善的治理結構，員工素質不高，財務信息不透明。加之小微企業普遍處于成長期，不能很好的提供抵押擔保，導致小微企業的信用評級較低。
（2）流程大中型企業化，不能滿足小微企業融資需求。公司信貸模式為了提高貸款的安全性，無論是貸前調查還是貸中審批和貸后管理，多以一對一的客戶經理服務模式為主，成本高昂，效率相對低下，而微小企業貸款需求金額小、頻繁、急促，采用公司信貸模式在成本和效率上都不經濟、不可取。在大中型公司化貸款模式下，不僅銀行感到不經濟，也難以適應小微企業貸款 “急、頻、短”的要求。由此可見，公司信貸模式無法滿足銀行和小微企業的要求，而零售信貸模式卻正好與小企業的“急、頻、短”的特點相適應。
二、小微企業信貸業務零售化轉型的幾點建議
（一）細化目標客戶群體。
類似于個人住房按揭貸款等零售化業務，小微企業信貸業務零售化，首先也要將目標客戶群體標準化才能實行零售化管理。從實際出發，按照市場情況、經營環境把類似的客戶群體進行細分，針對每個客戶群體具體情況具體分析實行不同的信貸模式，標準化其產品。首先研究市場結構，對小微企業進行細分。一是加強研究產業集群所處行業特點，選擇縣域經濟發達、市場成熟，所處行業受經濟波動和通脹影響較小、經營周期相對穩定、與大眾生活密切相關、日常認知度高的產業集群，積極跟進。二是根據產業集群不同經營特點，細分客戶群體，創建產品和風險緩釋措施創新機制，探索多種貸款方式。三是完善專業經營中心建設，做到一個中心支持一個重點行業，將該行業作為主要研究方向。中心可以利用產業集群帶來的信息、成本、原材料和市場的集中優勢，增加對小微企業貸款風險的解讀能力，逐漸成為某個整體行業鏈的“金融管家”。
（二）提供標準化產品
在細分客戶群體的前提下，針對每個客戶群體，量身定做適應客戶群體的產品，把產品標準化。一是標準化客戶準入門檻，通過完善信用評分制度，針對客戶群的共同特點，運用信用評分制度篩選客戶，標準化客戶準入門檻。二是標準化客戶擔保措施，針對客戶的標準化，在擔保措施上的共通性，標準化客戶的擔保措施。三是標準化客戶風控措施，針對客戶的生產經營流程中的共通性，提煉共同的風控指標，在其流程中嵌入相同的風控措施，實施標準化的風控。由于產品標準化程度與客戶細分程度密切相關，因此客戶細分是產品標準化的基礎。
（三）完善信用評分制度
信用評分制度是小微企業零售化的核心之一，信用評分系統能保持貸款承銷標準的一致性，提供給貸款者借款者未來還款狀況的評分，需要體現較高的科學性。信用評分技術可以極大的降低小企業授信申請和監控中所需的時間和成本，評分卡中的“硬信息”取代了銀企間長期建立的“軟信息”，借、貸者之間的關系更趨非私人化，實現類似于消費者和信用卡發卡銀行的關系一樣。
具體做法如下：一是進一步完善評分卡制度，將評分卡應用擴展到貸前受理、貸中審查審批貸后管理完整信貸全流程，替代和精簡部分業務表格。二是將小微企業評分卡模型與個人經營類評分卡模型相結合。一方面，在建立評分卡模型時應該考慮以下對企業信用風險影響較大的指標：企業資本結構、資金周轉狀況、股權狀況、企業所在區域經濟發展水平，企業主的年齡、受教育程度、是否對企業持股、個人資產和負債、從業經歷以及抵押物情況和所屬等。另一方面，適當增加企業主維度指標權重，更能體現小微企業的經營特征和決策習慣。三是將客戶評價評分卡模型與擔保措施評價模型結合起來，實現擔保評價的信用評分。
中圖分類號：F712 文獻標識：A 文章編號：1009-4202（2014）02-000-01
摘 要 在全新經濟形勢下，我國石油機械銷售市場發生了巨大變化，這在給石油制造企業帶來發展機遇的同時也使其面臨著嚴峻挑戰。筆者主要分析了當前我國石油機械銷售現狀，并結合自己的實踐經驗探索出了有效發展策略，以供參考。
關鍵詞 石油機械 對策 銷售渠道 品牌
隨著經濟全球化的深入，市場環境發生了巨大變化，給我國石油機械裝備制造業的發展和崛起帶來了機遇，國有企業、民營企業與合資企業并存，這些都在促進石油工業快速發展方面起著重要作用。但與此同時，市場全球化也使石油機械裝備制造業面臨著嚴峻挑戰，如何在這個市場全球化競爭的大背景下融入國際市場、保持核心競爭力已成為當前我們面臨的重要課題。
一、我國石油機械銷售現狀
經過多年的發展，我國當前已成為石油機械的制造大國，也是發展中國家唯一能夠生產出成套石油鉆機的國家，機械的技術和質量含量已經接近國際水平，在國際石油機械銷售市場中占有一定的市場比例。在全球范圍內，石油能源儲量很大，石油需求量不斷增加，這就促進了石油生產規模的擴大，給石油機械裝備制造業的發展帶來了全新契機，目前，我國生產的石油機械設備不僅能滿足國內市場需求，還逐漸向國外市場推進，進一步加快了石油機械裝備制造業規模的拓展步伐。在此過程中，市場競爭形式愈演愈烈，在石油機械銷售市場中，產品、技術、服務、品牌、價格等都在逐漸成為競爭集點。
與發達國家相比，我國石油機械產品種類較少，技術含量較低，在全球市場中領先于國際水平的國內石油機械裝備制造企業非常少，據相關數據統計，我國石油機械裝備制造業的生產規模為美國、日本的1/5和1/4，但是人均勞動生產率卻只有兩國的1/25、1/26，在制造結構方面，仍以輕工業為主，而在專業技術方面，大多主體生產技術由國外引進，擁有自主知識產權的產品很少。我國石油機械制造企業發展較慢是由企業資金、自我發展能力、技術能力、新產品開發能力、銷售渠道、市場、管理、人員等多方面因素綜合引起的，因此，我們應努力改變現狀，尋求最佳發展戰略，不斷開創石油機械銷售新局面。
二、石油機械銷售對策研究
2.1深入分析市場環境
要做好石油機械銷售，首先就要對市場進行深入調研，對市場供求進行預測，進而正確判斷出石油機械所面臨的發展趨勢，這樣才能根據市場形勢做出靈敏反應，制定合適的銷售戰略。首先，分析市場環境，近年來，全球石油能源供需格局在逐漸發生變化，石油需求中心向東部擴散，供應軸心向西部轉移，在這些新特征下，我國石油需求與日俱增，石油機械裝備需求量也隨之上升，可以說是市場對石油能源需求的上升促成了石油機械設備的市場需求。另外，分析市場競爭力和競爭者，正確認識石油機械產品面臨的市場和競爭的雙重壓力，比如國內國有企業、民營企業和合資企業并存必將會加劇市場競爭，而跨國企業逐漸進入我國石油銷售市場也促使新競爭局面的產生，國內企業面臨著不小的競爭壓力。所以，在掌握市場環境和競爭形勢下，企業要時刻保持自己核心競爭力，進行產品創新，拓展銷售渠道，樹立企業品牌形象，加強內部管理，爭取在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
2.2進行產品創新
總的來說，石油機械制造企業還有著非常廣的發展空間，我們首先要保證企業能夠在市場競爭中占有主導地位。實踐表明，科學技術是第一生產力，是提高企業核心競爭力的關鍵所在，是影響客戶選擇的主要因素，因此，應依靠先進科技，借鑒國外先進技術，引入新工藝、新材料，積極研發新產品，提高產品技術含量、質量和可靠性，加快產品更新換代步伐，以吸引更多客戶，拉動內需增長。另外，應將信息技術、制造技術和現代管理技術相結合，全面貫穿于產品生產全過程，推進企業信息化進程，實現企業跨越式發展。
2.3拓展銷售渠道
對于是石油機械裝備制造業來說，市場是產品銷售的最重要資源，那么銷售渠道必然是企業的重要資產之一，是企業進行產品設計、信息傳遞、尋找客戶、達成協議的必經之路，也是企業的命運之繩，只有合理選擇銷售渠道才能保證銷售策略的科學性與合理性。我們必須正確掌握市場形勢和市場環境變化趨勢，加強分銷渠道建設，促進石油機械銷售進入多元化發展階段，以更好滿足市場需求。企業內部應當建立起全面、有效、靈活的銷售統計信息系統，以對快速變化著的市場環境做出敏捷反應，同時加強內部管理和控制，以市場需求為導向，科學擬定市場銷售計劃，做到產品設計、研發、生產、銷售以及資金的正常循環，進一步擴大石油機械市場占有率。
2.4努力樹立品牌形象
企業要想立足市場競爭，還應轉變傳統經營觀念，強化品牌意識，把握市場形勢，突破重圍，加大優勢產品的研發和創新力度，努力打造自己品牌，同時注重客戶在企業發展中的重要作用，強調客戶價值，積極為客戶提供優質服務，通過提升產品服務含量來提升其價值含量，樹立產品和企業在客戶心中的良好形象，以品牌帶動研發、生產、管理等各個環節，最終達到品牌經營目標，形成企業產品品牌與核心競爭力之間的互動、統一協調關系。
三、結語
總之，在市場全球化競爭的大背景下，我國石油機械裝備制造企業面臨著嚴峻挑戰，我們必須時刻保持當前市場競爭力，從產品、銷售渠道、品牌、管理等方面制定最為合適的銷售對策，積極進行產品創新，加快產品更新換代，努力開拓銷售市場和銷售渠道，提高市場占有率，同時企業還要樹立自己的品牌，不斷提升企業核心競爭力，從而盡快適應不斷變化著的市場形勢，融入并參與到國際市場競爭中。雖然當前我國石油機械銷售仍面臨著許多困難，但是其發展空間非常廣闊，只要我們正確把握市場形勢，樹立遠大前景，加大科技創新和服務創新，樹立品牌形象，未來企業必將會突破重圍，快速發展。
參考文獻：
[1]劉曉鋒.淺談我國石油機械銷售的現狀.現代商業.2010，45（29）：145.
結構裂變帶來戰略性重構
結構裂變帶來的是新的組合與新的發展可能，這在一定程度上突破結構內部的單一改變，而將這樣的改變放置在了與外部結構相互關聯的轉變之中，這將是一種根本性的變形。縱觀企業創新的多個側面，真正的將創新演繹為內外突變，從而帶來結構性的改變，這是企業創新足以影響開放式經濟整體性格局的重要方面。這樣的裂變是戰略性的重組，是結構的整體性調整。在相關的分析中，結構裂變與戰略性重構需要從至少兩個方面去加以理解。這種調整一方面是企業創新本身的調整，另一方面是企業調整后的相關創新所帶來的開放式經濟的整體的結構性調整，從而切實實現企業創新對于開放式經濟科學發展的促進。“結構”一直是經濟學乃至整個社會科學中的重要概念，作為模型論中的專有術語，“結構”表達著一種特有的組織方式。企業創新需要突破原有的技術創新、人才創新等表層的單一創新模式與結構，不再孤立的采取某特定方面的創新，而是開放式創新與封閉式創新并舉，直面全球經濟一體化日益加劇的現狀。在這樣的帶有根本性的結構裂變中，企業創新需要為開放式經濟帶來的結構的深沉裂變，而這樣的結構性調整是以企業創新促進開放式經濟科學發展的重要保障。而對于戰略性的重構，這也是企業創新所需要思考的，這樣的戰略性意義上的重構，不只是針對企業，同時也是開放性經濟所應該做出的調整。企業創新只有站在戰略性調整的高度，才能夠最終影響并促進開放性經濟走向科學發展之路。
從宏觀出發，在大的指導思想上做好了定位，結構裂變與戰略性重構的創新方式與經濟發展方式，將有利于整體的全面而科學的發展。這是切實有效的方法，也是以企業創新促進開放性經濟科學發展所應該有的表現，是科學發展之路的先導。在這樣的新的方式中，產業演化與管理創新得以推行。產業演化需要進行創作性的改變，這是整個開放性經濟發展進程中所需要解決的問題，而企業創新中所具有的漸進式創新與突破式創新并舉的新的技術圖景與路徑、結構裂變與戰略性重構等為開放性經濟產業演變式的科學發展提供了良好的保證，正是這一系列的創新式改革，促使了產業演變的實現。產業演變是一種影響重大的轉變方式，要想真正的進入到產業演變的步驟之中，需要充分借助企業創新之力，企業創新的有效途徑的探取為開放性經濟產業演變提供充足保障，而產業演變的成功與合理進行又將在極大程度上調節開放性經濟的整體格局，并最終影響到國民經濟的健康、有序的向前推進。除了有利于開放性經濟的產業演變的科學發展，同時開放式經濟科學發展中所需要的管理創新也得到了強有力推行。在之前的企業創新的可行性路徑的相關分析中，企業創新需要尋找新的方式，而一些新方式所帶來的正好是管理創新在開放式經濟中所獲取的重要地位，管理創新是對以往開放式經濟中過分追求技術性創新的一種修正，同時這也可以看作新時代下人文觀念對于后工業時代技術先行所帶來相應弊端的補充性修正。
漸進式創新與突破式創新并舉
在企業創新中，采取新的技術路徑，即漸進式創新與突破式創新并舉，將帶來嶄新的技術圖景的構建。漸進式創新，就是按照產品路線圖上規劃好的需求進行創新，因此我們也叫它路線圖式的創新或可預見的創新，例如Intel公司把迅馳升級到迅馳2，以及新一代Nehalem微架構，實際上都屬于漸進式創新，這類創新將產品性能不斷加強，為用戶體驗帶來漸進式的提升。真正能給企業發展和用戶體驗帶來革命性變化的技術創新，我們稱它為突破式創新，這種創新比較“稀有”，它雖有明確目標，但人們卻很難預測它能否獲得成功及何時成功。漸進是在原有的基礎上，或者說在原有的知識構成的基礎上，進一步進行相應的革新，而突破式創新帶有突變與破壞的因子，是一種毀滅式的方法與手段。如何在這樣的兩種方式中進行相應的取舍，是當下需要面對的重大抉擇。在以往的企業創新要么是單一的選取漸進式的創新之路，要么就是對過去與現有的幾乎徹底式的拋棄，這樣的方式也使得開放式經濟帶有了相應的色彩，并在非此即彼的狀態之下徘徊。開放式經濟受到不科學與不穩定的發展方式的沖擊，對其科學的發展之路造成了極大影響。雖然突破式創新的意義非凡，但在開放型經濟下的企業創新戰略中，它與漸進式創新都是不可或缺的。我們認為，只有把這兩種創新結合起來，讓它們相輔相成，才能充分挖掘出它們的價值，以獲取企業發展的持續性競爭力。
繪制新的技術圖景與采取新的技術路線，是企業創新自我完善的途徑，同時也是企業促進開放式經濟科學發展的有效方式。漸進式創新與突破式創新并舉，為新圖景的繪制帶來了切實可行的希望。這樣的結合并舉，要求在借鑒原有模式的基礎上，不僅有限創新，而且可以在較為恰當時候選取破壞性的創造手段。回到企業創新而言，如果在充分參考企業的相關規模、所處地位、行業特征等基礎上，保證了信息來源和知識密度的有效性，那么企業創新是可以采取突破性的方式進行革新。這樣的企業創新是具有適度的科學性的，而通過這樣的企業創新所影響到的開放式經濟，也可以朝向更加科學的路徑得以發展。漸進式創新與突破式創新并舉是經濟學中一個重要的命題，在創新意識研究與經濟學科的交叉研究之中，著名經濟學家漢德生曾就這一命題進行過深入的討論，當然他的討論更多的是將關注點放置在漸進式創新和突破式創新兩者分別對企業的整體性影響之上。而我們當下倡導漸進式創新和突破式創新并存，是對原有討論的突破，是對新的技術場景繪制的需要。漸進式與突破式創新將帶來企業的新發展，而這樣的新發展又將直接影響到整個的開放式經濟的發展模式與格局。兩種方式的恰當的結合性使用，將會成為以企業創新促進開放性經濟的科學發展的又一有效手段。這樣的創新使得開放性經濟一體化結構得以構建與企業創新的雙贏。“一體化”是當下經濟所追求的共贏性格局，而媒體時代的到來為開放經濟中的“一體化”的實現提供了新的可能，在開放經濟科學發展中起到重要作用的企業創新，便是需要借助媒體化時代的大背景，通過傳播媒介的多元與密集引發跨越企業組織邊界的新型創新，來幫助開放性經濟走向科學的發展道路。
當下的“一體化”是全球性的“一體化”，區域經濟需要在各地區、各行業的交互中獲取新的發展空間。企業創新正是在創新中選取了與傳媒化時代密切相關的創新方式，使得原本就以尋求融合為基點的開放式經濟更快的邁進了“一體化”的進程之中。當然，在推動開放式經濟一體化，并促使其健康、穩步的走向科學發展的同時，企業在自我創新中也獲取了相應的收獲，企業探尋出了一系列新的自我創新之路，同時以這樣的自我創新去改變著整個大的經濟格局。這樣的互動與演化是一種良性的互動，開放式經濟體系在這樣的演變之中確立了更加合理與健康的框架，企業作為開放式經濟體系中的一部分也轉變得更加完善。創新之路在企業發展與開放式經濟發展中科學演進，以企業創新促進開放性經濟的科學發展注定是一條雙贏之路。#p#分頁標題#e#
傳播媒介的多元與密集引發跨越企業組織邊界的新型創新
企業創新實際上也一種社會交往，是通過社會交往尋找和判斷最適合于特定企業、特定運作和特定市場的新觀念。為什么必須通過社會交往呢？因為我們所說的創新是熊比特意義上的“創新”（innovation），而不是科學家關在實驗室里從事的“發明創造”。而現代傳播媒介的引入，使得企業直接單向的促進向經由媒介影響的路徑發生轉變，媒介時代的到來帶來了全面革新的必須。一個最為明顯的例子就是新近微博對企業營銷創新的巨大影響。微博的高覆蓋及高滲透是很多傳統媒體無法比擬的，而恰恰是這種天然的媒體屬性及低成本特點讓越來越多的地板企業也加入到了微博中，并開始嘗試運用這種新形式的媒體進行品牌宣傳。歷經幾年的飛速發展，如今的微博已然成為企業品牌營銷的另一大戰場。正如傳播之父麥克盧漢所言，世界終將成為一個緊密相連的地球村，這樣的緊密性正好切合了開放性經濟的特質，開放性經濟正是這樣的一種根生于資本市場對外開放與貨幣自由兌換全面加速的經濟形式，市場經濟一體化與經濟生活國際化使得開放式經濟中的各個經濟實體必然關聯，而這樣的關聯正是一個傳媒世界所帶來和必然面對的。在傳播媒介大量介入、世界日益媒體化這樣的大背景之下，企業創新也以自我的新變化促進著開放式經濟的科學發展，同時這樣的新變化也是以企業創新促進開放式經濟發展的新的有效方式與具體表現所在。
具體而言，這樣的新方式的一個重要的形態在于傳播媒介的多元與密集引發跨越企業組織邊界的新型創新。在原有的企業創新的基礎中，不僅打破同行業之間，同時打破不同行業間的企業聯動，跨越企業組織邊界，將帶來整個開放性經濟的革新。企業組織的邊界一直是企業革新中所不愿意去觸碰的部分，因為在一般的經濟學觀念中，組織是區分開不同行業，使得整個經濟領域得以秩序化的基礎，企業的革新一般都避免去打破相關的行業邊界。但在媒介時代，媒介的密集和多元使得企業革新很多時候需要借助媒介這一載體，企業革新因此也不可避免的走向了相互緊密依存的狀態之中。因此，現在每個企業都有自己的刊物、報紙、簡訊。通過國內和國際相應的媒體發電子文檔，傳真以外，有的企業上門去送，這些形式無非是求得媒體對各方面的需求和報道和認可。無論是何種媒體，包括廣播、電視、報紙、網絡，都是為企業，為大眾服務。例如大眾公司就充分利用新媒體進行企業創新，在2011年4月21日第十四屆上海車展上，大眾汽車品牌面向中國公眾啟動了一個探索未來汽車設計與制造的對話平臺———“大眾自造”項目“，大眾自造”是一個可以由消費者自己創意、設計、分享和討論心中夢想之車的交互平臺。在這場充滿創意和激情的造車之旅中，互聯網不僅擔當了主要的傳播渠道，更擔當了消費者與大眾汽車品牌雙向溝通的創新平臺。實際上，媒體不只是對大品牌、大企業才適用，其實小型企業也需要，這可以提高客戶的忠誠度、企業的推廣工作以及企業信譽，而且幾乎每行每業都可能用到。
【關鍵詞】房地產；企業；多項目經營；特點；途徑
1.前言
我國房地產行業經過20多年的發展，大致走過了四個階段：第一階是單一項目開發；第二階段是同城市多項目開發；第三階段是多城市多項目開發；第四階段是多城市多項目區域化管理階段。多項目經營是房地產開發企業實現規模化、由項目公司向公司高級形態發展的必然途徑，其目的和最終結果就是企業利潤最大化，是一個房地產開發企業成熟的標志，然而多項目運作管理相對單個項目管理要復雜得多，它需要企業在多個項目之間協調和分配現有資源，以獲取最佳的項目實施組合，往往存在較大的管理風險。本文就房地產開發企業的多項目經營進行深入探討。
2.多項目經營的特點
2.1綜合化
從宏觀的角度和企業整體發展的高度管理項目實施過程，實現投資、進度、資源、成本、質量等的綜合管理。
2.2協調化
在多個項目并行的環境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業管理等工作基本上協同進行，體現了多項目管理的全程性及企業戰略相關性房地產多項目管理整合具有共同目標的、相互關聯的項目完成項目目標和實現企業戰略，并在整個管理和協調上使之統一。
2.3價值化
以市場關系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發，以實現客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。
2.4實用化
為項目決策者任何時間供給多方位的價值評估和分析，高效解決企業決策層最關心的宏觀總體問題。
3.房地產開發企業實施多項目經營的有效途徑
3.1建立企業資源庫
資源可劃分為人力資源、財務資源、技術資源等類型，房地產集團的多項目經營管理需要各部門多種技能之間相互的共同，因此對于企業項目管理來說具有最重要意義的是人力資源，房地產開發企業必須成立自己的人才考核系統，對員工所擁有的技能成立檔案并進行評價，這個系統的重要意義在于可以任何時間高效地篩選項目經理、組建項目團隊。項目企業其他的資源和人力資源一起構成企業項目管理的約束條件，因此對企業的其他資源也要成立詳細的檔案并進行考核，企業資源庫的成立可以幫助企業進行自我診斷，是多項目經營管理的實施基礎。
3.2嚴格工作程序
3.2.1項目選擇程序
在項目啟動初期，選擇合適的項目進行投資以最大效用地利用資源的論證過程，確定項目的可行性和有效性，通常需要充分考慮該項目是不是能夠充分滿足客戶的需要，是不是符合企業的戰略發展需要，是不是能夠為企業帶來合理的投資回報，是不是能夠成立企業的競爭優勢項目的選擇程序包括項目的一般機會研究、特定機會研究和可行性論證等階段，是確保項目成功的第一步。
3.2.2項目工作程序
在確定項目之后，需要嚴格按照項目管理的方法實施項目并對其考核包括采用項目管理的常用技術，例如甘特圖、凈值分析等來對項目的項目范圍管理、質量管理、時間管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理、費用管理、風險管理和綜合管理等九個方面進行管理，在這九個方面按照項目管理的特點和方法來進行管理構成為了企業項目管理的工作程序。企業可以根據標桿學習法，由企業的項目管理辦公室成立明確定義的、高效的標準工作程序，如在各個項目的執行過程中可以對工作方法進行口徑上的統一，減少管理過程中沒必要要的工作程序沖突。
3.2.3項目資源配備布置
程序項目資源配備布置程序要求對企業的各個項目進行資源利用效率方面的評估，根據投資回報、成本節約等指標來安排項目資源的分配，可以采用ABC法、價值分析方法等工具來評價這些項目，并根據其重要程度相應分配資源。企業必須逐步成立一個能評價資源在各個項目中利用效率的系統。
3.3完善授權體系
多項目管理的運作是經由過程集團高層管理者對項目經理的授權進行的，由于每個項目通常都牽涉到項目股東、業主、項目監理等多方面的好處，而項目經理只能調動內部的資源，因此，項目經理所負擔的責任要大于他所擁有的權力在現實的項目管理運作中，對項目經理授權的程度很是難以把握，一方面項目經理要有足夠的權限來獲取所需要的資源完成項目，另一方面對項目經理過多地授權又會影響到其他利益體的好處，高層管理者也會因此落空對項目的嚴格管理和控制。因此，成立一個有效而合理的授權體系是很是重要的。項目經理應獲授予的權力包括：決定項目團隊的人事權，一定額度下的資金調用權和物資調用權，緊迫事件處理權。不應授予項目經理的權力包括：合同文件簽署權，項目標價談判權，超過項目總價一定比例的資金調用權和物資調用權。授權的原則是：項目經理的權力應該僅限于完成項目交付成果本身，牽涉到各方重大好處的決策制定權力都不應授予項目經理。
項目項目經理應承擔的責任包括：在預算費用內按時、按質、按量完成項目，帶動團隊互助與建設，處理團隊內部的各類爭端，指導督促團隊隊員的工作，與項目各好處相關方進行溝通，密切跟蹤項目的進展情況等。
3.4搭設溝通平臺
多項目經營管理對企業內部和外部的精密互助提出了更高的要求，在企業的內部需要形成有效的溝通系統，企業的信息化在這個方面是一個很是重要的任務，即要實現企業文件傳道輸送的電子化和項目監控的軟體化。企業內部信息系統的搭設有利于企業項目溝通的實時和順利進行，同時還可以在每個時點上對項目進行成本、質量、進度等多維度的全方位實時監控。
3.5應用專業技術
企業可采用MIS系統和項目管理專用軟體來進行項目文件的傳遞和項目進度的跟蹤，這些軟體系統使用了項目管理中絕大部分的常用技術，對于多項目管理的實施通常能起到事半功倍的作用。房地產集團所屬的項目則可根據現實情況選擇最合適自身情況的系統，如Project系列項目管理軟體進行項目運作，在項目管理實踐中廣泛應用成熟、先進的項目管理工具和方法，如責任矩陣、收集圖、路線法、蒙特卡羅分析等，提高房地產項目的管理程度。
4.結束語
綜上所述，在房地產業日益發展的今天，眾多開發企業都不約而同的選擇房地產多項目經營，房地產市場將由以前的公共資源競爭轉為能力競爭，公司各項業務能力的重視和提高對未來發展有著深遠的意義。因此，我們建議從多項目經營的組織管理模式入手，在明確定位后進行系統的權責劃分，再到整體流程的規范及優化，全面提高房地產品牌的整體優勢。
參考文獻：
[1]田文中.對房地產多項目管理理論的若干思考[J].經濟技術協作信息.2011.18.
［關鍵詞］ 企業人權 經濟生態圈 投資孤島 市場區間
一、企業人權的概念和重要作用
企業人權并不是一個最近出現的概念，從二戰結束后發表的聯合國《世界人權宣言》開始，對這一問題的關注由來已久。但早期的這一概念一直在強調戰后跨國經濟活動中經濟運行微觀個體的權利一致性和多國法律環境的協調。隨著全球化技術升級和行業、部門合作的深入開展，企業人權的內涵也發生了深刻的變化。
現階段的企業人權可以定義為以產業發展的衍生利益和“經濟生態圈”作為框架，由企業微觀權利互動和對投資環境改造能力編制經緯，跨越傳統經濟界限，致力于全球資本公平競爭和市場“環境”一體化的秩序動因。
各國企業人權的發展和統一，已經是一個不可逆轉的趨勢。其發展的顯著意義有三：
1.對目前屢屢在全球化過程中興風作浪的“市場尋租”和由各國比較利益決定的“投資狙擊”行為會起到很好的遏制作用。
2.對市場的平衡發展和產業鏈的有序升級，對合理、高效的分配產業衍生利益，構建和諧、穩定的經濟生態圈具有建設性的作用。
3.是微觀企業權利與宏觀市場利益結合的關鍵節點。
二、企業人權對各國經濟“生態”平衡的影響
二季度美國的經濟增長又一次低于預期，不足2%的難堪數字和歐、日自金融海嘯后低迷的經濟形勢遙相呼應。學者普遍從發達國家出口減少，貿易逆差等角度去理解經濟的不景氣，真實原因卻與之大相徑庭。
首先，各國的經濟生態圈不兼容導致了企業盈利不能轉化為企業可持續發展的動力，跨國公司的“熱錢”優勢使得企業發展越來越脫離于“公平”競爭環境這一基礎。這從發達國家間對微軟技術的壟斷判決差異以及對發展中國家鼓勵性投資措施協調的步調不一可見一斑。
其次，跨國公司的投資忽略了對當地投資環境的改造，由此導致了投資東道國的“改革惰性”和發達國家資本濫用競爭優勢地位的“依賴性”并存。在此問題上，傳統的法律一體化手段顯然已經不足以反映和彌合各區域的差異性投資環境帶來的“劣幣效應”。跨國公司普遍被批評為市場利益的“收割機”，而長久市場和行業利益的發展，顯然需要政府行為在投資環境改造上對跨國公司的行為進行更好的引導和協調。
第三，競爭中“市場區間”的存在，使得產業鏈的合理利益分配被打斷，行業內部有序的技術升級被打斷。全球化的進程已經超出了跨國公司“豪門盛宴”所能掌控的范圍。發展中國家作為投資東道國，會對未來全球產業的轉移規模、技術升級的節奏、利潤分配的比例、市場秩序的選擇等方面擁有越來越有力的發言權。相對應的，發達國家的技術優勢如果不能與發展中國家“市場區間”的改造相對應，將會越來越“尾大不掉”，發展失衡。發展中國家的長久可持續發展也會無從談起。
最后，投資環境的差異，使得各國內部市場成為了全球投資浪潮中的“投資孤島”。
各自為戰的結果就是短期內的既得利益與長期的統一市場利益形成了一對矛盾。短期的平靜背后，是兩類國家間對未來秩序話語權的各自算計和深刻差異。創造性的搭建新經濟秩序的利益平臺和合作基礎，不僅僅需要利益的聯系，更需要在很多根本性問題的改造和發展中找到一致的目標。企業人權無疑是其中不可或缺的紐帶之一。
三、企業人權對經濟生態圈的改造
長久以來，企業人權的概念因為涉及到極為復雜的國際私法沖突和經濟環境的評價問題，而一直在主流經濟學界和法學界存在爭論。然而，隨著全球化向跨行業、跨國界、跨意識形態，甚至是跨越經濟的深層次發展，企業人權的內涵、外延和作用等一系列問題被重新審視，甚至成為對全球化進程產生重大影響的推動力。
而今，歐盟、ECFA（中國海峽兩岸經濟合作框架協議）、NAFTA（北美自由貿易協定）等區域經濟一體化組織的急劇發展早已突破了貨物、資金、人員自由流動的界限；進而向市場政策互動、管理權分享和利益平衡的領域發展。經濟生態圈的建設跟企業人權制度內涵、構建之間的交往越來越深入和持續。企業人權的發展和統一，對經濟圈內深層次問題的改造，例如公共管理機關職能轉化和企業發展扶持政策等，都必將起到深遠的，不可估量的作用。
參考文獻：
[1]胡永紅 許卓云：論企業社會責任的價值合理性，《管理學研究》2009年第1期，總第180期
[2]保護和促進文化表現實行多樣性公約，(巴黎)聯合國教科文組織 ，2005
一、影響企業經濟效益的因素有哪些
一個企業的經濟效益是由多方面的因素所造成的，所以，在我們分析影響企業經濟效益因素的過程當中，一定要立足于多方面因素進行分析和考慮，這樣得出的結論才能更加全面，整體信息的準確度也能更高。下面，我們就從以下幾個方面對影響企業經濟效益的關鍵因素進行分析：
第一，創新因素。一個沒有創新精神的企業就永遠沒有未來，一個不懂得創新的企業將很難在商海當中生存下去。創新是企業最重要的一股生產力量，如果一個企業不能足夠重視自身的創新精神，不能為企業產品的研發付出一定的人力物力上的支持，那么在企業產品創新這一領域就很難看見任何的回報，在企業創新與收益回報之間永遠是一個循環的過程，缺一不可。
第二，管理因素。我國傳統的企業管理模式主要依賴擴大企業經營規模來提升企業的經營利潤，像這種沒有經過仔細核算就盲目擴大企業規模的做法著實在企業的經營當中存在著許多風險。不但有可能不會為企業帶來巨大的收益，而且還可能產生影響企業前進的阻力。這種傳統粗放式的管理模式已不能適應當今社會的市場需求。
第三，成本因素。據有關資料顯示，中國歷年來企業產品的再利用率都是十分低下的，產生這樣結果的原因主要有兩方面。其一，企業管理者思想意識認識不足，對于當今社會的一些企業管理者來說，他們對于原料重復使用的概念還很模糊，企業的管理者尚且認識不到這一點，所以企業的生產成本始終居高不下。其二，為了追求暫時的利益不惜放棄重復使用。一個產品想要做到可以重復使用，就要在工藝上以及設計上等各個方面進行重新的設計與加工，以確保產品的質量，然而這樣一來，勢必會加重企業的支出預算，很多企業不愿意額外增加這樣的投入，所以很多企業還是在走高消耗、低產能的老路。
第四，形象因素。對于當前我國的一些企業來說，他們只注重短期利益，而不注重企業形象。為了一些蠅頭小利，不惜放棄企業的形象和信譽，殊不知這種做法是拿企業的未來在換取利益，長此以往這種做法得不償失。不僅對企業的經濟效益沒有一絲好處，甚至還可能會賠上企業的前程。
二、提高企業經濟效益的對策
既然提出了影響企業經濟效益的以上四個因素，下面就是我們如何提升企業經濟效益的方法：
第一，提升企業創新能力。創新是企業第一生產力，我們的創新要包括以下幾個方面：科技創新，人才創新，制度創新。例如：某國有鋼鐵企業響應國家號召積極開展創新，積極引進國外的鋼鐵生產技術，從規模化低質量的熱鋼鍛造工藝向數字化集成式的定向生產進行轉變，根據市場需要生產產品，有效地防止因為市場信息的掌握滯后，而導致盲目擴張造成產品滯銷的危險。另外該鋼鐵企業也從根本上改變了原有的用人制度體系，從低效能、“大鍋飯”的終身制向現代職業人經理制度以及聘任制結合的方式進行過渡，淘汰與分流不合格的員工，保證該企業的生產活力，徹底摒棄平均制，試行績效管理考核制度，引入現代的人力資源管理方式，從人才的管理角度激發創新活力，保證人盡其用，爭取做好合適的人做合適的事兒，這樣資金、人力資源的重新科學分配，使得企業切實提高了經濟效益，不僅扭虧為盈、當年該企業的市場占有率就提高了5%，并且一次性還清了5年期的銀行貸款。另外，制度創新也不容忽視，國有國法，家有家規，一個企業想要經營得好就要為企業制定出一系列適合企業發展的企業制度，并且隨著企業的發展不斷改進制度，不斷創新，在企業日常活動過程當中靈活運用。不斷提升企業創新能力的同時就是在提升企業經濟效益。
第二，提升企業管理水平。當前我國存在很大一部分企業他們不善經營，仍然采取粗放式的管理辦法，這樣的管理不僅效率低下，對于企業的經濟效益也不是十分有利。因此，我們要借鑒國外一些先進企業的管理制度。以美國的煤礦企業巨頭ConsolEnergy為例，其煤礦遍布美國20余個州，年生產量500萬噸左右，但生產人員不足300人，而同等規模產量的國內礦井，最少也要3000人以上，而且美國煤礦企業的經營利潤也遠高于國內同行，且由于美國煤礦企業工作人員數量少，絕對工資更好，待遇更好，生產積極性也越高，由此形成良性循環，而反觀國內則工作效率低下，煤炭生產質量難以保證同時，安全事故頻發。如上即使企業間的差距。我們既然知道了差距，我們就要迎頭趕上，首先我們要革新我們的生產設備，雖然暫時的投入是巨大的，但是作為長久來看其帶來的回報也是十分豐厚的。其次，我們的管理人員在制定任何企業制度時要為企業的長遠利益出發作打算，不能僅僅在其位謀其政，更要在其位謀更長遠的政事。最后，企業的管理不僅在于管理者，更在于企業的文化，企業的文化就是一個企業的魂，我們要讓一個企業的文化根植于每一個員工的心中，這樣才能進一步提升管理效率，進而增加企業經濟效益。
第三，控制生產成本。在過去的幾十年里，我國的企業發展雖然得到了舉世矚目的成果和偉大的進步，這樣的經濟體系所帶來的低能耗、高產能的影響將是十分深遠的，為企業減少消耗，提高經濟效益帶來無窮大的能量。
第四，提升企業形象。眾所周知，企業的形象就是企業的一張名片，因此我們在做產品營銷的環節當中，在對企業產品進行營銷的過程當中一定要注意保護好企業形象，一個企業只要在消費者的心目當中樹立起美好的形象，那么它的產品就能在消費者心目當中加分，就會為后期的產品營銷工作帶來極大的便利，間接的提升企業經濟效益。
關鍵詞：貨幣政策；經營績效；房地產業
一、引言
自從2003年以來，我國對房地產市場的調控增多，其中貨幣政策調控較為頻繁，對房地產企業的影響較為廣泛。多數學者從理論上對房價這一民生問題進行了深入研究，并結合貨幣政策的影響，為貨幣政策調控提供了重要的理論基礎。大量研究認為，房地產行業資金投入量大，所以貨幣政策調整對房地產行業發展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因為我國地區間的差異較大，房地產發展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實反映貨幣政策對企業的影響。其二，房地產企業作為經濟的主體，更關心企業自身的發展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業關心的核心問題，因此，以房地產企業為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業經營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產企業經營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調整提供借鑒和參考。房地產上市企業是房地產行業重要組成，在行業里具有典型代表性，且上市公司數據可控性強，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強的代表性，又具有較強的操作性，因此成為理想的研究對象。
從數據上看，2010年至2013年房地產市場持續走高，2014年各項數據有所下降，這與當時宏觀經濟不景氣以及房地產市場自身調整有很大的關系，此時房地產市場進入了調控政策的拐點，市場不斷降溫。2015年開始房地產市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩健略偏寬松朝“穩健中性”轉變。2017年春節過后的第一個工作日央行上調了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調整對房地產企業經營績效影響的表現之一。
二、文獻回顧
對于貨幣政策調整對房地產企業經營績效的影響，國外學者進行了相關方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項政策，有關房產稅、貸款及信用評級政策、土地監管政策等方面來影響房地產市場的發展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經濟政策變量的變動（如利率和貨幣供應量的變動）的角度研究房地產企業的影響，結果發現影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業的商業信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導致企業無法獲得貸款，在企業又缺少其他融資渠道的情況下，企業資金緊張，導致最終產出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產狀況，股價下跌，資產狀況惡化，商業銀行可用于發放貸款的資金減少，商業銀行等金融機構為了資金回收防范風險將減少對資產狀況不佳企業的貸款，導致市場經濟中資金減少，最終影響實體經濟產出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產信托投資基金產生源源不斷的影響，而股利通道是產生這一影響背后的驅動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規的擴張性貨幣政策沖擊是房地產市場利率下降的關鍵，住宅建筑商和房地產投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。
在我國，有關貨幣政策對房地產企業經營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎上，使用金融加速效應分析貨幣政策與房地產企業之間關系，研究指出貨幣政策調控效果跟房地產企業規模有關。認為會比政策對小房地產企業影響顯著，對大房地產企業影響效果不如小房地產企業，指出大型房地產企業資金雄厚可以抵消貨幣政策調控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數據，研究利率與房地產上市公司投Y情況的關系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關系，利率因無法區分投資需求和剛性需求導致調控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機制的作用和政府調控的效果。陳歡、馬永強（2013）[9]采用2008-2011年房地產上市公司數據作為研究對象，研究貨幣政策與房地產企業融資決策的關系，研究結果表明，存款準備金率和貸款基準利率的變動對企業融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產上市公司2003-2013年的數據進行實證研究后發現貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量的提高都對房地產企業盈利能力有負面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業績效的影響，結果表明貨幣政策緊縮對企業績效具有顯著的負面影響。
三、我國貨幣政策調整與企業經營績效
（一）存貸款利率調整與企業經營績效
房地產企業對銀行貸款的依賴性強，企業的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導致企業資金使用成本上市，影響企業的開發投資。房地產企業負債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進而影響房地產企業的經營績效。房產作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費用較高，消費者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導致房地產銷售下降。利率的調整還會影響房地產企業的資本結構，當企業預期利率上調時，會更多考慮長期負債的融資方式；預期利率下降時，企業將減少長期負債，偏向于短期負債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產企業所獲取的資金成本下降，企業經營績效（凈資產收益率和營業利潤率）不斷提升。且同時期房地產企業不斷增加，說明在此期間房地產業是有利可圖的。
圖1 貸款利率與房地產業經營績效的關系
（二）存款準備金率調整余企業經營績效
央行貨幣政策提高銀行體系的存款準備金率，導致商業銀行無法通過資產負債結構（如發行票據、減少債券持有或者其他金融創新產品）抵消存款準備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發生變化。1央行每上調0.5%的存款準備金率將凍結商業銀行3500億元的資金，導致商業銀行的貸款能力受限。因此，存款準備金率的提高減少了市場的流動資金，商業銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導致房地產需求下降，住房銷售量下降，房地產企業住房庫存增加，資金周轉率下降，降低企業的經營績效水平。
（三）貨幣供應量調整與房地產業經營績效
貨幣供應量對房地產企業經營績效有著重要的影響，特別是房地產開發投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應量提升房地產企業的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產，房地產開發投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應量與房價呈現顯著的正相關。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產企業獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進了房地產企業的開發投資。在此期間，房地產企業獲得資金比較充裕，消費者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應與房地產經營績效的關系。從圖中可以得出：貨幣供應量（M2）的變化與房地產經營績效具有較強的線性相關，貨幣供應下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產業凈資產收益率和營業利潤率的下降。
圖2 貨幣供應與房地產業經營績效的關系
注：數據來源于中國統計局數據，部分數據來源于CEIC數據庫和國泰安數據庫。
四、結論
本文從貨幣政策調整的角度探討房地產企業經營績效的影響因素。本文發現，利率、存款準備金率的變動對房地產企業經營績效具有負向作用。房地產企業資金需求量大、資金使用周期長等特點，導致其經營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調高直接增加了房地產企業的資金價格，增加了房地產企業成本，降低企業經營績效水平。貨幣供應量的變動對房地產企業具有正向作用，寬松的貨幣供應量將有助于提升房地產企業的經營績效。因此，房地產企業在面臨貨幣政策調節的不確定性下，應積極調整企業融資策略，拓寬企業融資渠道、調整企業資產結構，提升企業的經營績效。
參考文獻：
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[10]程正中，張緒通. 貨幣政策對房地產企業經營績效影響研究[J]. 會計之友，2015，（07）：69-73.
[11]戶青， 陳少華， 賀琛. 貨幣政策、財務靈活性與企業績效關系的實證考察[J]. 統計與決策， 2016（15）： 169-172.
注釋：
關鍵詞：房地產業；經營；影響因素；分析
Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.
Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis
中圖分類號[F235.91]
一、概述
（一）房地產開發經營的概念
房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產商品價值，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產開發與經營》，中國人民大學出版社，2004。][1]。現代化的經營意識、新型的管理思想是房地產開發與經營企業確定正確的戰略和策略，進行高效優質房地產開發經營及物業管理等經營管理活動的重要保證。
房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產企業開發經營績效的影響因素研究》，建筑管理現代化，2005年4月。][2]。
（二）房地產開發經營的特點
房地產的開發、經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。
1、房地產的開發與經營難度較大，這是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產價值實現的先期性、多樣性和逐步性的統一，增大了房地產開發與經營的復雜性和難度。房地產商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產的開發與經營的難度和復雜性。
2、房地產的開發與經營風險較大，這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產的開發經營資金的運轉周期長，墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，風險性也大。房地產的開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而房地產的開發與經營比一般商品經營具有更大的風險性。
3、房地產業的特點、地位和作用決定了房地產的開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀調空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。
房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產開發經營過程中關鍵價值活動的基礎上，本文將深入研究現階段影響房地產開發經營的因素，即影響房地產市場因素，影響房地產開發經營績效的因素。
二、影響房地產市場因素
（一）對國家的宏觀經濟形勢分析
包括國民經濟發展狀況，國民生產總值及其增長速度、人均國民生產總值、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、“三資”企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規模與利率水平）等。
1、人口統計環境
市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。
2、政府政策環境
政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。
3、利率變化
這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產市場起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數中等以下收入群體住房矛盾開始凸現。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。
（二）對城市發展狀況分析
與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎設施和城市的經濟、社會、資源、環境對項目的影響等。
1、區域發展
2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產生重大的影響，對這些區域的房地產有較大的帶動作用。
在城市的建設當中，特別是住宅在80%的比重的建設當中，大量住宅的建設，人就集中在城市郊區的地區，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產方面，商務地產隨著城市中心商務地區的崛起，商務地產的發展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務地產的發展。
2、城市的基礎設施
