引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購(gòu)物大廈、地下商場(chǎng)、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測(cè)性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國(guó)的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對(duì)龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對(duì)來講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對(duì)于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對(duì)稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對(duì)于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國(guó)家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策分析

2.1 提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對(duì)營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼耍獜倪@五個(gè)方面，加大對(duì)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對(duì)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。

2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國(guó)家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國(guó)家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

第2篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 規(guī)劃 節(jié)點(diǎn)

土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中當(dāng)增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率時(shí)，可通過適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場(chǎng)竟?fàn)幜θ缂哟蠊才涮自O(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項(xiàng)目和工程量等行為。

一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營(yíng)）等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這標(biāo)志著長(zhǎng)期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況來進(jìn)行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或合理延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。

首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I(yíng)，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣改自用、自營(yíng)，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測(cè)資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除政策

稅法允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用預(yù)提時(shí)依法在所得稅前扣除的規(guī)定對(duì)納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金等物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時(shí)，不允許扣除任何預(yù)提費(fèi)用，所有扣除項(xiàng)目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。

三、地下停車場(chǎng)作為公共配套設(shè)施處理

當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在地下車庫(kù)時(shí)，地下室車位面積能否計(jì)人可售面積？實(shí)際中對(duì)此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，地下車庫(kù)應(yīng)計(jì)人可售面積，并且該項(xiàng)地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)人計(jì)算可售面積時(shí)單位工程成本的總成本，當(dāng)期實(shí)際銷售車位面積計(jì)人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，則作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃

隨著社會(huì)的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個(gè)包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。

例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國(guó)投資者。開發(fā)成本20億元，售價(jià)28億元。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計(jì)算過程略）。稅法規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，稅收的各項(xiàng)法律法規(guī)日益完善，政府也加大對(duì)企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財(cái)政部門的執(zhí)法力度也會(huì)越來越強(qiáng)，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識(shí)，切實(shí)落實(shí)好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，還可以進(jìn)一步促進(jìn)稅制的完善，填補(bǔ)稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊建英.論房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃[J]當(dāng)代經(jīng)濟(jì)， 2011， （13）

第3篇

1998年住房商品化以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，隨之而來的高投資、高房?jī)r(jià)很快成為房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)，我國(guó)也相應(yīng)建立了一套房地產(chǎn)稅收制度來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文在闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，著重分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度，并進(jìn)行了評(píng)價(jià)，最終提出了相應(yīng)的優(yōu)化建議。

[關(guān)鍵詞]

房地產(chǎn)；稅收政策；優(yōu)化建議

一、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國(guó)的住房分配完全走上了商品化的道路。同時(shí)住房建設(shè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并且在近10年內(nèi)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)目前發(fā)展最快的行業(yè)之一。

（一）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)虛高

1999年房地產(chǎn)市場(chǎng)從集團(tuán)消費(fèi)徹底轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入高速發(fā)展的新時(shí)期。我國(guó)房地產(chǎn)投資額和增長(zhǎng)率基本都成直線上身趨勢(shì)，GDP增長(zhǎng)始終都大大低于房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。商品房的銷售價(jià)格持續(xù)不斷上升已經(jīng)成為不可否認(rèn)的事實(shí)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，中國(guó)普通民眾全部收入的百分之五十以上會(huì)用于住房消費(fèi)，住房消費(fèi)是中國(guó)普通民眾的主要負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)之高由此可見。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重

商品房的銷售價(jià)格一定程度上反應(yīng)了我國(guó)對(duì)住房的需求情況。然而，由于人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性預(yù)期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。過度的投機(jī)行為，使房產(chǎn)成為投資品，房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離基本的供求關(guān)系，大量資本由實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)到投機(jī)領(lǐng)域，抑制了其它消費(fèi)需求，容易積累較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，形成房地產(chǎn)泡沫，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（三）土地政策成為左右房?jī)r(jià)的重要因素

高昂的土地出讓金使得房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地環(huán)節(jié)上就承擔(dān)了加高的成本，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不完善，使得土地政策成為抬高房?jī)r(jià)的最主要因素。

二、 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度評(píng)價(jià)

自1994年分稅制改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產(chǎn)稅收制體系，共涉及十余個(gè)稅種。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策在適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求下，于組織財(cái)政收入、宏觀調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產(chǎn)稅收在地方稅收體系中占據(jù)重要地位，是地方財(cái)政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)稅收制度在調(diào)控經(jīng)濟(jì)方面作用有限或者難以發(fā)揮其作用，本身存在著一定問題。

（一）土地出讓金嚴(yán)重阻礙稅收調(diào)控

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，使地方政府對(duì)土地收入的依賴性很大，令土地財(cái)政膨脹。初始環(huán)節(jié)的過高的成本使得在后續(xù)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)出現(xiàn)較大的障礙。

（二）征稅環(huán)節(jié)重流通輕保有，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國(guó)現(xiàn)行稅收政策中房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收少、流通環(huán)節(jié)稅收多、稅負(fù)重，這在一定程度上鼓勵(lì)了投機(jī)行為，某些人把房地產(chǎn)作為投資獲利的工具，資金豐裕者購(gòu)買多套住房造成房屋閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。尤其是對(duì)于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)全部采用免征房產(chǎn)稅的政策，加劇了稅負(fù)結(jié)構(gòu)的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產(chǎn)擁有者因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)過程中較重的稅收負(fù)擔(dān)不愿意出售其多余閑置的住房，導(dǎo)致房地產(chǎn)無法合理流動(dòng)和資源的配置得不到進(jìn)一步優(yōu)化，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步良好健康發(fā)展。

（三）計(jì)稅依據(jù)不合理，征稅范圍較窄

我國(guó)目前房地產(chǎn)還無完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，這使得房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)某些稅種不能合理地確定計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)近些年來高速發(fā)展并出現(xiàn)通貨膨脹，目前仍以購(gòu)買時(shí)房地產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，不僅不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)也造成了新舊房產(chǎn)所有者稅收負(fù)擔(dān)差距較大，納稅人稅負(fù)不公。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的建議

（一）進(jìn)一步完善分稅制稅制體制和轉(zhuǎn)移支付制度

土地財(cái)政的存在很大程度上使房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，并且阻礙以后環(huán)節(jié)的稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。在財(cái)權(quán)上移事權(quán)下放的分稅制體制下，由于政府間轉(zhuǎn)移支付不健全，致使地方政府對(duì)土地出讓收入產(chǎn)生很大的依賴。要平衡房?jī)r(jià)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財(cái)力和責(zé)任，與此同時(shí)，也要完善政府間縱向的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府財(cái)力與事權(quán)相協(xié)調(diào)，擺脫土地財(cái)政的困境。

（二）完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和物價(jià)水平的不斷提高，切實(shí)發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用，實(shí)現(xiàn)稅收的公平性，應(yīng)完善房產(chǎn)評(píng)估制度，提高房產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。具體來講就是建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；確定房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)獨(dú)立地位的實(shí)質(zhì)性；加強(qiáng)行業(yè)規(guī)章建設(shè)。

（三）建立并完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

要加強(qiáng)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，首先最基本的是獲取現(xiàn)有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產(chǎn)信息登記制度。應(yīng)該在全國(guó)范圍內(nèi)建立起一套適用于不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)時(shí)監(jiān)控的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行集中的采集和實(shí)時(shí)更新。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳堅(jiān).促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的稅收政策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2012（1）

[2]鄧燕.試論房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化與調(diào)整[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2012（6）

[3]鄧文欣.管地產(chǎn)行業(yè)稅收政策變動(dòng)對(duì)放假的影響[J].財(cái)經(jīng)界，2012（7）

[4]樊其國(guó).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收政策的若干雙重標(biāo)準(zhǔn)[J].上海房地，2012（12）

[5]賈祖國(guó)，王燁曄.房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].觀察思考，2013（1）

[6]劉婧.淺談稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——基于北京市研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012（2）

[7]潘玲霞.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策及其對(duì)企業(yè)的影響[J].現(xiàn)代營(yíng)銷，2013（1）

[8]邱益林.淺析稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控[J].財(cái)經(jīng)界，2013（1）

[9]薛珺.關(guān)于目前房地產(chǎn)稅收政策的一些解讀[J].中國(guó)商界，2012（11）

[10]張玉輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行稅收政策及存在的活干問題與對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（9）

[11]趙心剛.房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒與政策啟示[J].稅收籌劃，2013（1）

[12]李雪英.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的稅收政策研究，2011

第4篇

關(guān)鍵詞:地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)核算 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理納稅問題探討

(一)收入方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異。其差異主要表現(xiàn)在預(yù)售銷售和按揭銷售，首先是預(yù)售銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證之后才能夠正式投入市場(chǎng)銷售，該銷售所得價(jià)款為暫收款、預(yù)收款性質(zhì)、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)收入，即房地產(chǎn)所得實(shí)際收入，而稅法規(guī)定預(yù)收款同樣交納相應(yīng)的稅務(wù)；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發(fā)商之后，由會(huì)計(jì)確定收入，而稅法規(guī)定首付款與實(shí)際收入日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目存在同項(xiàng)目、同樓棟、同時(shí)間銷售的商品房?jī)r(jià)格差異較大的情況，其主要原因是項(xiàng)目拆遷戶回購(gòu)房?jī)r(jià)格較低。在進(jìn)行該項(xiàng)目土地增值稅和企業(yè)所得稅清算時(shí)，可能會(huì)對(duì)偏低的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原來取得的土地上，進(jìn)行了兩種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)。如一種是住宅開發(fā)，一種是酒店，這兩種性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，為酒店的經(jīng)營(yíng)帶來了一定的困難。可以根據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)文件規(guī)定采取公司分立的辦法，將酒店開發(fā)和住宅開發(fā)分拆開，酒店開發(fā)與住宅開發(fā)可分解開成不同的開發(fā)主體。

(二)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用方面會(huì)計(jì)核算在稅收方面存在的問題主要表現(xiàn)在四個(gè)方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計(jì)入成本預(yù)算；第二，將違規(guī)發(fā)票入賬。第三，成本核算對(duì)象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)政府保障房建設(shè)（限價(jià)房）以及公共設(shè)施建設(shè)（如公園等）換取周邊土地開發(fā)權(quán)。在與政府簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)，應(yīng)考慮如何按照財(cái)務(wù)稅務(wù)規(guī)范性要求核算，目的是把真實(shí)的成本支出，按照符合稅務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)的要求進(jìn)行核算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算及控制

(一)成本項(xiàng)目的設(shè)立正確劃分

成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定開發(fā)成本作為一級(jí)成本核算科目，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)配套費(fèi)用“明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如是分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

(二)利用套期保值轉(zhuǎn)移鋼材漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

在某一特定時(shí)期，期、現(xiàn)貨價(jià)格同時(shí)受共同的經(jīng)濟(jì)因素影響和制約，兩者的價(jià)格變動(dòng)方向一般是一致的，由于有交割機(jī)制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現(xiàn)貨價(jià)格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時(shí)鋼材價(jià)格為4500/噸，根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，6個(gè)月后要用鋼材3000噸，材設(shè)部應(yīng)在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場(chǎng)采購(gòu)鋼材3000噸，6個(gè)月后鋼材的價(jià)格漲到了6100元/噸，由于期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價(jià)格與現(xiàn)貨價(jià)格差異不大，這樣可以在期貨市場(chǎng)將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬(wàn)元，然后立即用這1830萬(wàn)元到現(xiàn)貨市場(chǎng)采購(gòu)3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價(jià)多少，采購(gòu)這3000噸鋼材的實(shí)際成本為4500元/噸加手續(xù)費(fèi)915元和保證金利息成本8.10萬(wàn)元（上期所鋼材期貨在購(gòu)買時(shí)需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬(wàn)，另需支付手續(xù)費(fèi)915元，為成交額的萬(wàn)分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計(jì)算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬(wàn)元）。

(三)項(xiàng)目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便地產(chǎn)企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程結(jié)算而忽視項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，可以通過預(yù)提費(fèi)用科目根據(jù)施工圖預(yù)算將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。設(shè)計(jì)變更和簽證這部分工程支出，在實(shí)施限額設(shè)計(jì)和管理良好的企業(yè)通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例較小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及加強(qiáng)內(nèi)控的有效對(duì)策

(一)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售主要包括四個(gè)步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個(gè)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售收入確認(rèn)過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)在房屋市場(chǎng)行情上漲時(shí)應(yīng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的舞弊行為

在市場(chǎng)行情上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房也會(huì)進(jìn)行調(diào)價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)審核這時(shí)應(yīng)關(guān)注認(rèn)購(gòu)書的簽訂時(shí)間及內(nèi)容。簽訂的時(shí)間可以判定是按照調(diào)價(jià)前還是按照調(diào)價(jià)后的價(jià)格來確認(rèn)收入，而填寫的內(nèi)容則應(yīng)包括認(rèn)購(gòu)人身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等，填寫不齊全的現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)應(yīng)不予辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)和收取訂金，同時(shí)房屋銷售認(rèn)購(gòu)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)與簽約人名字不一致時(shí)應(yīng)提交相關(guān)證明并完善審批手續(xù)。

客戶認(rèn)購(gòu)的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時(shí)進(jìn)行調(diào)價(jià)，則退回的商品房是按何種價(jià)格進(jìn)行再次銷售的應(yīng)成為財(cái)務(wù)控制和關(guān)注的重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

第5篇

1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要管理手段。

1.1 風(fēng)控模式一

中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司被審計(jì)曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體制和考核機(jī)制，把加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)放在各項(xiàng)工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)作為基礎(chǔ)，通過加強(qiáng)或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵(lì)機(jī)制等各項(xiàng)制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風(fēng)控模式二

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵控制點(diǎn)，2013年榮獲上市公司綜合實(shí)力第二名，風(fēng)險(xiǎn)控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

我國(guó)稅收制度的完善和征管制度的改革對(duì)企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國(guó)家稅務(wù)總局列為年度專項(xiàng)檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風(fēng)險(xiǎn)管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風(fēng)險(xiǎn)管理手段相對(duì)薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實(shí)際納稅遵從度時(shí)有差異

國(guó)家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報(bào)偷稅、隱瞞二手房交易價(jià)格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要及時(shí)、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時(shí)按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實(shí)上的偷稅、逃稅，從而被補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)、分配稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)。使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風(fēng)控模式的建立

國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)分管納稅人開展稽查管理，認(rèn)為經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價(jià)格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報(bào)收入，少繳稅款。拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入。

④坐支售房款少計(jì)銷售收入。稅前超標(biāo)準(zhǔn)列支成本費(fèi)用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入。

⑥假承包經(jīng)營(yíng)少繳稅。假聯(lián)營(yíng)將房地產(chǎn)對(duì)外投資入股分得利潤(rùn)逃稅。

⑦工程尚未決算，長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

②收入費(fèi)用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用虛假主要表現(xiàn)各項(xiàng)成本的分?jǐn)傎M(fèi)用的問題

①工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。

②稅法不允許列支的項(xiàng)目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬(wàn)元；次年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬(wàn)元。第三年項(xiàng)目竣工交付使用，實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本4200萬(wàn)元。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員作賬：項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅258.5萬(wàn)元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬(wàn)元。

3.2 內(nèi)部風(fēng)控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項(xiàng)稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大工期長(zhǎng)

有些項(xiàng)目由于工程款項(xiàng)拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長(zhǎng)期不進(jìn)行工程結(jié)算，也不進(jìn)行稅款申報(bào)。

3.2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)分析+納稅評(píng)估管理+應(yīng)稅稽查準(zhǔn)備”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風(fēng)險(xiǎn)管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風(fēng)險(xiǎn)管理、合規(guī)管理、財(cái)務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計(jì)、統(tǒng)計(jì)部門搭建，第四道防線則由董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)搭建。

企業(yè)報(bào)表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動(dòng)趨勢(shì)，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財(cái)務(wù)信息 、運(yùn)營(yíng)信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測(cè)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。也是企業(yè)公司治理和風(fēng)險(xiǎn)控制的“目標(biāo)責(zé)任書”。強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，特別要抓住關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)，有針對(duì)性地研究企業(yè)公司稅控管理和運(yùn)營(yíng)方略。

4 結(jié)束語(yǔ)