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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

一、房地產(chǎn)管理所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策因素在一定程度上對(duì)每個(gè)行業(yè)都會(huì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)也不例外，在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)會(huì)受到政府的土地供給政策、住房政策、地價(jià)政策、價(jià)格政策、稅費(fèi)政策、環(huán)境保護(hù)政策、金融政策等的巨大影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。但客觀地講，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、法規(guī)，及各種專(zhuān)項(xiàng)整治措施是最為復(fù)雜的，變化也是最頻繁、最難以預(yù)見(jiàn)的。

（二）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

一般的企業(yè)所面臨的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)主要包括原材料采購(gòu)供應(yīng)失控、競(jìng)爭(zhēng)加劇、市場(chǎng)波動(dòng)等因素。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，除了上述幾種因素外，還存在房屋銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)較大的因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，說(shuō)明商品房供求平衡，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起著促進(jìn)作用；空置率在10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，此時(shí)就需要房地產(chǎn)商要采取各種手段來(lái)增加商品房的銷(xiāo)售量，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展；而空置率在20%以上則為商品房重積壓區(qū)，如果這一現(xiàn)象不予以解決，那么國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)重影響。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者將投資購(gòu)買(mǎi)或修建的房地產(chǎn)出租的經(jīng)營(yíng)時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)將會(huì)影響其財(cái)產(chǎn)收人的可變性，他們也因此會(huì)有遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，從前期策劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到后期管理的環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，對(duì)整體運(yùn)營(yíng)有著巨大的影響，這對(duì)企業(yè)的綜合操控能力提出了很高的要求。經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)一些財(cái)產(chǎn)的影響經(jīng)常比對(duì)另一些的大，這取決于財(cái)產(chǎn)的種類(lèi)、財(cái)產(chǎn)的地理位置和現(xiàn)存的租約等因素。同時(shí)，因?yàn)樾枨蟮淖兓⑷丝诘淖兓约捌渌颍瑖?guó)家內(nèi)許多地區(qū)和城市內(nèi)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率方面存在差異。所以，受到影響程度較大的那些財(cái)產(chǎn)將面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）決策風(fēng)險(xiǎn)

決策風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和人員處置風(fēng)險(xiǎn)。決策風(fēng)險(xiǎn)就是指關(guān)系著項(xiàng)目成敗存亡的項(xiàng)目定位過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)意外，將造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。項(xiàng)目定位是決策層根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、可行性研究報(bào)告做出的，包括項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、建設(shè)環(huán)境、品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等工作的依據(jù)。若項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)，帶來(lái)的后果將不堪設(shè)想。這也是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。所以，一個(gè)項(xiàng)目的做與不做、買(mǎi)與不買(mǎi)、怎么去做，都存在著高層管理的決策風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)管理的防范對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)政策

近些年我國(guó)房?jī)r(jià)在迅猛的上漲，與此同時(shí)也制定出了一些房地產(chǎn)政策，而這些政策很明顯都是適應(yīng)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售量上漲的情況。而對(duì)于房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售量停滯或者下降的情況，根本就適應(yīng)不了。此時(shí)，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對(duì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

（二）完善市場(chǎng)信息的采集和披露體系，提高市場(chǎng)透明度

一個(gè)有效的市場(chǎng)離不開(kāi)市場(chǎng)透明度的提高。全面、透明、可靠的市場(chǎng)信息是政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者等市場(chǎng)參與者各方做出正確判斷和決策的依據(jù)。

（三）加強(qiáng)銀行信貸管理，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

加強(qiáng)銀行信貸管理，發(fā)展信貸資產(chǎn)證券化，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；完善稅費(fèi)體系，合理稅負(fù)。另外，由于房地產(chǎn)跟房地產(chǎn)金融緊密聯(lián)系和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)兩方面“雙管齊下”。做好房地產(chǎn)金融防范，對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展非常有必要。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

營(yíng)造良好的政策和法律環(huán)境是建立健全完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系的首要任務(wù)。無(wú)論是什么規(guī)模的企業(yè)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要因素。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，搭建符合自身特點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)信息管理體系，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的框架和流程是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和管理模式來(lái)決定的。對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)需要建立。管理者在項(xiàng)目前期首先要把風(fēng)險(xiǎn)清單以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備計(jì)劃的編制做好，在組織上設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，將風(fēng)險(xiǎn)管理覆蓋企業(yè)中的每個(gè)部門(mén)。項(xiàng)目部作為風(fēng)險(xiǎn)管理的一線部門(mén)，要實(shí)時(shí)的檢測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的臨界值，并把結(jié)果定期匯報(bào)給上級(jí)公司。對(duì)于下屬基層部門(mén)來(lái)講，也要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告進(jìn)行定期的審核；對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該把風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)首先要提高起來(lái)，把前期的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃做好，并在項(xiàng)目績(jī)效評(píng)估工作當(dāng)中放入風(fēng)險(xiǎn)的臨界值檢查結(jié)果。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資大、周期長(zhǎng)、涉及因素較多的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此影響其風(fēng)險(xiǎn)因素也較多。項(xiàng)目能否取得預(yù)期結(jié)果，其具有很大的不確定性。所以，要用不同的方法、從多個(gè)角度來(lái)對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后提出一些預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的方案。總而言之，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)整體，必須與各個(gè)部門(mén)相結(jié)合才能很好的控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱亞?wèn)|. 淺析房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容及規(guī)避對(duì)策[J]. 民營(yíng)科技, 2010, (07) .

第2篇

    房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng),同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大,投資周期長(zhǎng),變現(xiàn)能力差,投資過(guò)程中既有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn),也有如政策變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)。眾多的不確定因素,決定了投資效益的不確定性,從而使投資方案和決策具有一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、處理與控制,以使風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn),這就要求經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,把風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理體制的一項(xiàng)重要的管理活動(dòng)來(lái)抓。除了必須設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)和配備專(zhuān)業(yè)管理人員以外,還要認(rèn)真研究各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運(yùn)動(dòng)規(guī)律,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都能采取有效的措施,并對(duì)控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風(fēng)險(xiǎn)、避免風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問(wèn)題。

    2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概括講包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三方面內(nèi)容。

    2.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

    一般是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善而引起預(yù)期收入水平不能實(shí)現(xiàn),或不足以補(bǔ)償費(fèi)用的可能性。一般來(lái)說(shuō),投資項(xiàng)目越大,對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的水平要求也越高。尤其是錯(cuò)誤預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)投資市場(chǎng),并造成決策的失誤,將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    一般是在貸款投資房地產(chǎn)時(shí)形成的一種極端的不確定性。也就是說(shuō),投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物,獲取用于該項(xiàng)目投資的貸款時(shí)。便承擔(dān)了一個(gè)如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時(shí),其所抵押的房地產(chǎn)就會(huì)成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。不貸款的投資者不會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)充分估計(jì)到企業(yè)籌資困難度財(cái)產(chǎn)狀況不良對(duì)企業(yè)帶來(lái)的有關(guān)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

    一般是指由于國(guó)家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟(jì)因素的影響,利率變化以及其他因素的影響,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降,價(jià)格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與通貨膨脹趨于同步的增長(zhǎng),且從一定時(shí)期來(lái)看,房地產(chǎn)總體上是處于供不應(yīng)求的局面。因此,房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),常常是比較小的, 但是當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地壓的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)需求會(huì)驟然降低,房地產(chǎn)價(jià)格也可能會(huì)出現(xiàn)急劇下跌的情況。

    3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略探討

    3.1 加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,環(huán)境既提供了機(jī)會(huì)也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與外部環(huán)境的聯(lián)系越來(lái)越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生各種各樣的影響,并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們把自己的企業(yè)看成是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng),它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用,把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機(jī)結(jié)合起來(lái),提出一個(gè)適合自己的科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo),潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,并能審時(shí)度勢(shì)、因勢(shì)利導(dǎo)、靈活應(yīng)變,不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這樣對(duì)提高項(xiàng)目投資成功率,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)定會(huì)有大的幫助。

    3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)。實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷(xiāo)觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋,它具備一般商品的特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的提高,消費(fèi)者一些低層次的需求已得到滿足,人們消費(fèi)商品也越來(lái)越為了滿足心理方面的要求,消費(fèi)者在消費(fèi)方面也日益呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征。面對(duì)這些變化,房地產(chǎn)企業(yè)要改變過(guò)去那種我蓋什么就賣(mài)什么的思想,現(xiàn)在人們購(gòu)房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能,房產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外,還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動(dòng)的核心產(chǎn)品來(lái)說(shuō),房子與房子之間沒(méi)有什么太大的差距,而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應(yīng)該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無(wú)形產(chǎn)品三個(gè)部分。每一種商品這三部分都完全具備。對(duì)房地產(chǎn)品來(lái)說(shuō),恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無(wú)形產(chǎn)品方面,因?yàn)橹挥羞@樣,才能更好滿足消費(fèi)者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求,也才能更好地適臺(tái)消費(fèi)者個(gè)性化的需要。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)代。雖然這個(gè)市場(chǎng)的潛力巨大,但目前這個(gè)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈,稍有不慎就會(huì)有面臨失敗的危險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃,目不暇接的房地產(chǎn)廣告,不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說(shuō)明這一點(diǎn)。

    3.3不斷提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理是改革開(kāi)放、住房體制改革、房屋商品化的產(chǎn)物。它把專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和企業(yè)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)的管理。物業(yè)管理是和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)相配套的綜合性管理。世界上許多國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)證明,一個(gè)優(yōu)良的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志,而且是本身獲得長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。優(yōu)良的物業(yè)管理有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的良好形象,也可以很好地滿足人們物質(zhì)文明和精神文明需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的消費(fèi)觀念已有了改變,居住不僅僅是為了“棲身”,而且是為了滿足人們的精神需求。卓越的物業(yè)管理所創(chuàng)造的“整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適”的居住環(huán)境,可以陶冶人們的情操,凈化人們的心靈,提高人們的素質(zhì)。同時(shí),也有利于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的檔次,有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要克服前幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而出現(xiàn)的“重開(kāi)發(fā)輕管理”“、重銷(xiāo)售利潤(rùn)而輕售后服務(wù)”的思潮給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的約束,認(rèn)真探索一條適合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理之路 由于我國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展時(shí)間很短,物業(yè)管理方面的理論和經(jīng)驗(yàn)還很缺乏,具體如何做,還要開(kāi)發(fā)企業(yè)多實(shí)踐、多探索、多借鑒。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)管理；問(wèn)題；探討

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作引起了高度的重視，但是在對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠等方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行探究得出一系列的對(duì)應(yīng)方法。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時(shí)形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對(duì)容易，資金越來(lái)越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過(guò)程中解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的問(wèn)題。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素

（一）成本控制的能力不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對(duì)于成本的控制不夠細(xì)致就會(huì)造成財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。目前在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對(duì)成本的控制能力不夠，比如對(duì)于成本控制的管理制度不夠完善，審核過(guò)程不夠全面，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費(fèi)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項(xiàng)目運(yùn)作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個(gè)項(xiàng)目能夠正常運(yùn)行起來(lái)，在目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險(xiǎn)，資金的結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時(shí)會(huì)影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，增加房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財(cái)務(wù)管理人員并沒(méi)有樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)管理技能以及相關(guān)的知識(shí)掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門(mén)對(duì)于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。

三、有效加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度

（一）制定有效的成本管理制度

經(jīng)過(guò)一系列對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的分析報(bào)告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際狀況，對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動(dòng)異常的情況。

（二）建立多種融資渠道

不合理的資本構(gòu)成將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期無(wú)法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開(kāi)展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過(guò)銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

（三）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員樹(shù)立正確合理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在復(fù)雜又繁亂的財(cái)務(wù)工作的過(guò)程當(dāng)中，財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以防止企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，開(kāi)展財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時(shí)又要重視對(duì)財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)，同時(shí)做好一系列應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的對(duì)策，以積極樂(lè)觀的態(tài)度去面對(duì)房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問(wèn)題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個(gè)全面的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決體系，從制度上、流程上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

參考文獻(xiàn)

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第4篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)管理 必要性 措施

中圖分類(lèi)號(hào)：S24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

（一）有利于保障項(xiàng)目管理的科學(xué)性

風(fēng)險(xiǎn)管理主要是利用科學(xué)的方法對(duì)于項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確定位和分析，并對(duì)在投資項(xiàng)目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，有利于減少和消除在決策和項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效的保障整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理科學(xué)性和合理性，是項(xiàng)目管理重要組成部分。

（二）有利于促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行

風(fēng)險(xiǎn)管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對(duì)措施，使得整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險(xiǎn)管理深入到投資項(xiàng)目的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠提高整個(gè)企員工的參與度，使其全身心投入到項(xiàng)目決策和管理中，從而保證了促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過(guò)有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，并對(duì)于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M(fèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，有效的減少了費(fèi)用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠時(shí)刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而提高了整個(gè)企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國(guó)家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：國(guó)家政策的變化。國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展，從國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)投資的政策來(lái)看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個(gè)市場(chǎng)的環(huán)境，這對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)來(lái)說(shuō)是重要的政策信號(hào)，如果不能夠及時(shí)的掌握和了解國(guó)家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的侵?jǐn)_。投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)必然帶來(lái)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，尤其是對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，各方面都不成熟，受到風(fēng)險(xiǎn)的打擊壓力大，更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實(shí)現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和管理方式存在很大的問(wèn)題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實(shí)各方責(zé)任，使得風(fēng)險(xiǎn)管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的淡薄，是對(duì)于提高投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要障礙；風(fēng)險(xiǎn)管理方式問(wèn)題。大部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和解決措施，使得風(fēng)險(xiǎn)的危害增加，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)例分析

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項(xiàng)目，另一處是商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和評(píng)價(jià)。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開(kāi)發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購(gòu)房者，所以從市場(chǎng)需求來(lái)看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價(jià)較高，投資的工期長(zhǎng)并且效益回收的時(shí)間也較長(zhǎng)，這是D商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來(lái)，該市通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強(qiáng)，對(duì)于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抱有很大期望，特別是對(duì)于老城區(qū)改造項(xiàng)目的政策傾斜力度較大，支持和改造對(duì)于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項(xiàng)目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實(shí)踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見(jiàn)長(zhǎng)，對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很少涉足，此次投資項(xiàng)目是市場(chǎng)拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對(duì)保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對(duì)于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對(duì)于D商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于此次投資項(xiàng)目的決策來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家評(píng)審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目投資。

（三）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（1）充分重視“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及多個(gè)層面和領(lǐng)域，所以在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要充分認(rèn)識(shí)和了解存在哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如，拆遷風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等等，其次要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策者了解投資項(xiàng)目，并在事后對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)造成的后果進(jìn)行評(píng)估，積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。特別是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

參考文獻(xiàn)

第5篇

在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題。

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理防范

中國(guó)人自古以來(lái)都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會(huì)，人們會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)一套商品房，建立自己的家。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不僅會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)此，應(yīng)該對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，并且有效管理風(fēng)險(xiǎn)，才能維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格屬于固定資產(chǎn)，其個(gè)別性強(qiáng)、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過(guò)程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價(jià)值一般無(wú)法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒(méi)有一個(gè)固定的平臺(tái)。并且由于其不能移動(dòng)，房地產(chǎn)無(wú)法被即時(shí)買(mǎi)賣(mài)，不能做到“一手交錢(qián)、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國(guó)，就有《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來(lái)約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，一套商品房從開(kāi)發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個(gè)過(guò)程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）因自然環(huán)境變化帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)

自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。

（二）因社會(huì)環(huán)境變化帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)

人們的“錢(qián)袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們勢(shì)必會(huì)減少商品房的購(gòu)買(mǎi)。此外，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。最近一年來(lái)，政府出臺(tái)了一系列的政策對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行限制，從而抑制房?jī)r(jià)的上漲。諸如此類(lèi)的政策對(duì)于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。

（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，若對(duì)相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會(huì)造成無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。我國(guó)《民法通則》中對(duì)于無(wú)民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同都可能無(wú)效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒(méi)有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過(guò)程中房屋受到了司法限制等，都會(huì)引起法律風(fēng)險(xiǎn)，造成一定的損失。

（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介、購(gòu)房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，一些非專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)匆匆進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，卻操作不規(guī)范，亂收費(fèi)，以及向購(gòu)房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣(mài)出的房產(chǎn)再賣(mài)給其他消費(fèi)者。最后，購(gòu)房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）注重保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和使用

在風(fēng)險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)是非常重要的風(fēng)險(xiǎn)管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理的四種方式包括回避風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中就為房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候其損失能降到最低。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險(xiǎn)包括房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)進(jìn)行投保。

（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)正是因?yàn)榉傻牟唤∪a(chǎn)生的。對(duì)此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級(jí)地方政府盡快實(shí)施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。

（三）加大誠(chéng)信宣傳力度

為了加強(qiáng)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識(shí)，政府部門(mén)可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進(jìn)全民樹(shù)立起房地產(chǎn)交易的誠(chéng)信意識(shí)，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個(gè)良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計(jì)廣告時(shí)不能夸大其詞。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以加強(qiáng)房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個(gè)社會(huì)的購(gòu)房誠(chéng)信。

（四）增強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)交易的過(guò)程中可能面臨著各種各樣的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠(chéng)信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。因此，要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作，對(duì)其進(jìn)行法律知識(shí)方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)一線人員的法律意識(shí)，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹(shù)立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個(gè)清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場(chǎng)交易不規(guī)范、法律不健全的問(wèn)題也暴露出來(lái)。對(duì)此，要充分重視這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉寶文.房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略分析[J].門(mén)窗.2015（9）：81-86.

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 問(wèn)題 建議

改革開(kāi)放之后，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及國(guó)家對(duì)住房政策的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展迅速，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是由于房地產(chǎn)集團(tuán)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中成本投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，至使有很多房地產(chǎn)企業(yè)都過(guò)分的依賴銀行的貸款，一旦來(lái)自銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)集團(tuán)將很難籌資去填補(bǔ)空缺來(lái)支撐集團(tuán)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，這就使得房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)性較高。如果不切實(shí)解決這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)集團(tuán)就不會(huì)獲得快速發(fā)展，甚至還會(huì)面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是做好集團(tuán)財(cái)務(wù)管理，采取合理的對(duì)策來(lái)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

（一）按期償債風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來(lái)看，我國(guó)大多的房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要由4個(gè)部分構(gòu)成，即集團(tuán)自有資金、房屋預(yù)售資金、銀行借貸和營(yíng)業(yè)性資金等。不過(guò)，由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模大、涉及的內(nèi)容比較多、范圍比較廣，再加上集團(tuán)的自有資金數(shù)量比較薄弱，這就使得房地產(chǎn)集團(tuán)光憑自有資金無(wú)法開(kāi)啟工程建設(shè)，所以房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金絕大多數(shù)來(lái)自銀行的貸款。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，使得資金回收慢，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有不穩(wěn)定性，造成了房地產(chǎn)集團(tuán)的利潤(rùn)期望值存在著較大變動(dòng)，加大了房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)未能達(dá)到預(yù)期目的，很有可能就會(huì)因?yàn)闊o(wú)法償還銀行利息而使銀行中斷對(duì)其的貸款，至此，整個(gè)項(xiàng)目工程將癱瘓，不僅使房地產(chǎn)集團(tuán)前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金大部分都是依靠外債，因此可以說(shuō)它是在負(fù)債經(jīng)營(yíng)。在此期間，高新技術(shù)不斷發(fā)展，極大的提高了生產(chǎn)效率，因而很有可能出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產(chǎn)集團(tuán)的應(yīng)付貸款利息也相應(yīng)的增多了，在某種程度上可以說(shuō)增加了房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，從而減少了集團(tuán)收益。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的高投資高回報(bào)的特點(diǎn)，部分房地產(chǎn)集團(tuán)為了獲取更大的利潤(rùn)，無(wú)視投資風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始盲目地進(jìn)行融資活動(dòng)，例如：抵押集團(tuán)固定資產(chǎn)來(lái)貸款等。雖然在短期內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)是解決了資金短缺問(wèn)題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，來(lái)自于銀行的高額利息對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)始終是一個(gè)隱患，它嚴(yán)重加大了集團(tuán)的還債負(fù)擔(dān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是極為不利的。所以說(shuō)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵因素，它值得每一家房地產(chǎn)集團(tuán)的高度重視。

（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，它所需的資金數(shù)量相當(dāng)大，如果集團(tuán)事先沒(méi)有做好財(cái)務(wù)預(yù)算或者財(cái)務(wù)預(yù)算與實(shí)際支出相差太大，那么房地產(chǎn)集團(tuán)就必須再一次籌集資金。由于房地產(chǎn)集團(tuán)在此之前已經(jīng)籌集過(guò)資金，它的資金負(fù)債率相對(duì)于與一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時(shí)，也使得銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢(shì)必就增加了房地產(chǎn)集團(tuán)的再籌資難度，即加大了再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足

目前，房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部普遍存在的問(wèn)題之一就是財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，他們固執(zhí)的認(rèn)為只要做好了財(cái)務(wù)預(yù)算，那么財(cái)務(wù)管理基本上就沒(méi)什么問(wèn)題了。事實(shí)上，這種想法是非常錯(cuò)誤的。其實(shí)，只要存在著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就必然會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部之所以出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄的現(xiàn)象主要是由以下兩個(gè)方面的原因造成的。一是財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高。雖然現(xiàn)在每一家房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員都是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格選拔的，他們的會(huì)計(jì)理論知識(shí)都很強(qiáng)，但是實(shí)際操作能力和應(yīng)變能力卻比較弱，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)是致命的缺陷。還有些房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員是初出茅廬的大學(xué)生，他們?cè)谧鲐?cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候過(guò)分自信，而忽視了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)性較高，稍有差池就會(huì)給集團(tuán)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的不重視。我國(guó)的房地產(chǎn)集團(tuán)大多都是家族式經(jīng)營(yíng)模式，最高經(jīng)營(yíng)決策權(quán)往往都只是掌握在少數(shù)人手中，由于他們對(duì)財(cái)務(wù)管理不是很熟，因而片面的只重視銷(xiāo)售成績(jī)。這就一來(lái)就影響了財(cái)務(wù)人員的工作行為，至使他們對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。

（二）集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

財(cái)務(wù)管理是協(xié)調(diào)和控制房地產(chǎn)集團(tuán)資金進(jìn)出的有力工具，若財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)算合理，則能使房地產(chǎn)集團(tuán)避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。話雖如此，但是房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制仍不健全，在財(cái)務(wù)管理上顯得非常吃力。這主要體現(xiàn)在2個(gè)方面：一是財(cái)務(wù)管理制度不統(tǒng)一，上級(jí)和下級(jí)財(cái)務(wù)部門(mén)溝通不暢，從而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算失真，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐；二是管理與監(jiān)督相分離，使得財(cái)務(wù)工作權(quán)責(zé)不明，給了不法分子以可趁之機(jī)。至此，財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制有形無(wú)實(shí)，財(cái)務(wù)管理仍然具有較高風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本方式單一、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)集團(tuán)的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產(chǎn)和借貸資產(chǎn)組成，其中來(lái)自銀行的借貸資產(chǎn)就占四成以上，如此不協(xié)調(diào)的資金比例增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)集團(tuán)的自由資金都用作了工程建設(shè)的土地成本，至于后期建設(shè)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)等全靠外借資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)外借資金越來(lái)越多，也就相當(dāng)于其資產(chǎn)負(fù)債率越來(lái)越高，隨之產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

意識(shí)決定行為。要想從根本上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。首先，房地產(chǎn)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該以身作則，重視財(cái)務(wù)管理，給財(cái)務(wù)人員樹(shù)立一個(gè)好榜樣。其次，房地產(chǎn)集團(tuán)要廣泛選拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員，在正式錄用前設(shè)立一定得考核期，看看他們的實(shí)際財(cái)務(wù)管理能力以及對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)情況到底如何，然后嚴(yán)格依照考核標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行優(yōu)勝略汰，這樣就從根本上提高了財(cái)務(wù)人員的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。此外，還要對(duì)在職人員進(jìn)行在培訓(xùn)，不僅要加強(qiáng)他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能，最關(guān)鍵的還是要向他們傳輸財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，讓他們?cè)诮窈蟮呢?cái)務(wù)管理中能夠謹(jǐn)慎工作，盡最大努力降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)集團(tuán)的正常運(yùn)營(yíng)。

（二）建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

所謂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是發(fā)現(xiàn)、評(píng)判、控制和處理風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。房地產(chǎn)集團(tuán)要想有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么就必須建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，建立市場(chǎng)監(jiān)督部門(mén)，及時(shí)收集和分析信息，然后運(yùn)用科學(xué)的手段制作財(cái)務(wù)計(jì)劃，從而使得財(cái)務(wù)管理更能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。此外，還要監(jiān)理建立完善的客戶管理制度。由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金有一部分來(lái)自客戶資金，因而客戶信譽(yù)程度的高低直接影響著集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)集團(tuán)有必要在籌集資金前對(duì)客戶的信譽(yù)做一個(gè)全面的評(píng)估，這樣才能保證項(xiàng)目工程能夠順利的開(kāi)展下去。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)資金負(fù)債率高的情況，優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，是目前降低籌資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的最好辦法。只要房地產(chǎn)集團(tuán)還存在貸款行為，那么就很有可能會(huì)因?yàn)槔实淖兓蛊涿媾R較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可是，如果集團(tuán)改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當(dāng)處理產(chǎn)權(quán)和債權(quán)的資金比例。這些一來(lái)，不但擴(kuò)大資金來(lái)源、增加了資金數(shù)量，而且還將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁惠蘭.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范[J].北方經(jīng)濟(jì)，2006

[2]李慧.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性防范方法[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2006

第7篇

一、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

資本增值是財(cái)務(wù)活動(dòng)的根本目的，防范并控制價(jià)值的不穩(wěn)定（不利結(jié)果）是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。那么，讓我們先看看投資性房地產(chǎn)的價(jià)值之路：經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)影響現(xiàn)有工商業(yè)利潤(rùn)及個(gè)人收入；工商業(yè)利潤(rùn)及個(gè)人收入轉(zhuǎn)而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)凈收入；最后，營(yíng)業(yè)凈收入決定投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。這樣，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，較之住房?jī)r(jià)值，會(huì)有巨大的近期沖擊，那就是，房地產(chǎn)價(jià)值的上漲趨勢(shì)或下降趨勢(shì)首先發(fā)生在與住房市場(chǎng)相對(duì)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上。由此，投資性房地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的敏感程度要強(qiáng)于自用房地產(chǎn)，所以，對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)。

首先，建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對(duì)于企業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)預(yù)測(cè)，并對(duì)收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對(duì)比、分類(lèi)、組合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，自己收集信息的成本過(guò)高，不符合成本一效益原則，但是應(yīng)該關(guān)注有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據(jù)收集的風(fēng)險(xiǎn)初始信息，結(jié)合具體投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理工具手段，定性和定量相結(jié)合，以識(shí)別和度量投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)決策和控制提供條件。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，既要正確判斷一項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在什么風(fēng)險(xiǎn)，又要找出引起這些風(fēng)險(xiǎn)的原因。識(shí)別的方法主要有：①專(zhuān)家預(yù)測(cè)法，如民主討論法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗疲―elphi）分析法；②幕景分析法，即計(jì)算機(jī)模擬未來(lái)狀態(tài)，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響情況，如對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項(xiàng)目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來(lái)情形，并且還可能給出這三種情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn)，以供決策人員參考；③資金分析法，財(cái)務(wù)管理部門(mén)可通過(guò)對(duì)企業(yè)資金及其運(yùn)動(dòng)的分析來(lái)識(shí)別在企業(yè)資金各種存在及分布上的風(fēng)險(xiǎn)，以及在某一期間內(nèi)資金循環(huán)周轉(zhuǎn)方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來(lái)構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。

最后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度量框架的指示，針對(duì)租金收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和籌資結(jié)構(gòu)建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的控制措施。

二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量，是通過(guò)計(jì)算相關(guān)指標(biāo)或建立模型對(duì)識(shí)別出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從量上進(jìn)行估計(jì)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)決策提供科學(xué)依據(jù)。工欲善其事，必先利其器。度量指標(biāo)是表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)程度的基本載體，是建立風(fēng)險(xiǎn)度量框架、指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標(biāo)就顯得尤為重要。投資性房地產(chǎn)對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從宏觀上對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把握，同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終應(yīng)落腳于財(cái)務(wù)指標(biāo)的靈活分析與運(yùn)用，因此，下文將從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)兩方面來(lái)構(gòu)建投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量框架。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有許多，如價(jià)格、租金、租金增長(zhǎng)率、交易額、空置率等等。這些指標(biāo)都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，本文認(rèn)為空置率是最優(yōu)的量化指標(biāo)，分析空置趨勢(shì)還有助于確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。所謂“穩(wěn)定使用率”，是指項(xiàng)目啟動(dòng)以后的年度使用率。這是評(píng)估項(xiàng)目可行性的一個(gè)重要因素。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)

現(xiàn)金，既是資本又是報(bào)酬。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報(bào)酬，最終都由現(xiàn)金來(lái)反映。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)。

從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應(yīng)采用股權(quán)現(xiàn)金流量法。現(xiàn)金流量包括流出量和流入量，投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)格或建造成本）、投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，對(duì)于個(gè)人投資者和小型散戶投資者來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制重在防范；對(duì)于長(zhǎng)期持有物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準(zhǔn)備工作

投資前的準(zhǔn)備工作是否充分，直接關(guān)系著投資之后房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，因此，將其作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)內(nèi)容。投資前的準(zhǔn)備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點(diǎn)和做好市場(chǎng)分析。

1.判斷投資切入點(diǎn)。利用所處房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)階段，判斷投資性房地產(chǎn)的切入點(diǎn)。市場(chǎng)供需平衡與不平衡的現(xiàn)象是市場(chǎng)景氣的兩種表現(xiàn)形式，如此周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生就形成了景氣循環(huán)。房地產(chǎn)景氣循環(huán)也是由于供給和需求的波動(dòng)產(chǎn)生的。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有周期性，對(duì)空間的需求也呈周期性波動(dòng)。由于建造時(shí)滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價(jià)格/租金就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。它們決定了房地產(chǎn)投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)水平，極大地影響著房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)上的成功和失敗。

2.做好市場(chǎng)分析。投資應(yīng)以市場(chǎng)分析為起點(diǎn)。市場(chǎng)分析就是對(duì)市場(chǎng)客觀環(huán)境、同檔次同類(lèi)型的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況進(jìn)行分析。投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析是在供需分析和未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析的基礎(chǔ)上，確定以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：（1）選擇投資類(lèi)型，（2）市場(chǎng)定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場(chǎng)，還是面向中低端市場(chǎng)。（3）選址，房地產(chǎn)的地域性及投資的長(zhǎng)期性決定了選址的重要性。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)。2009年，房地產(chǎn)業(yè)已占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的6.6%和國(guó)內(nèi)投資總額的四分之一，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)以上，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重要保障，有效的防范、應(yīng)對(duì)和化解房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有助于行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康成長(zhǎng)，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

近年來(lái)，不少企業(yè)和個(gè)人受利益驅(qū)動(dòng)，忽視行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對(duì)自身優(yōu)劣勢(shì)的權(quán)衡，盲目進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，雖然在此之前房市一路高歌做不好也會(huì)賺錢(qián)，但步入正常軌道之后，這種現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也給企業(yè)自身的發(fā)展造成了困惑。目前，房地產(chǎn)已成為中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的定義和特點(diǎn)

全面風(fēng)險(xiǎn)管理，指企業(yè)圍繞總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)在企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立健全全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)管理策略、風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)措施、風(fēng)險(xiǎn)管理的組織職能體系、風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的總體目標(biāo)提供合理保證的過(guò)程和方法。其主要特點(diǎn)為：有別于企業(yè)危機(jī)管理，預(yù)警管理等狹義的風(fēng)險(xiǎn)管理手段和方法，全面風(fēng)險(xiǎn)管理的“全面”體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性、專(zhuān)業(yè)性、全員性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是復(fù)雜多樣的，其中一些風(fēng)險(xiǎn)與其他行業(yè)存在普遍共性，如債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)合同風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等；有的風(fēng)險(xiǎn)則具有較為顯著的行業(yè)特征。

（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定事件或狀況，一旦發(fā)生，會(huì)對(duì)至少一個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生積極或消極的影響。而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是要確定風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，如果風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別做得不清晰、沒(méi)有條理，那就會(huì)像一個(gè)很高明的將軍，即使再高明，也無(wú)法讓他去打無(wú)目標(biāo)之仗。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別首先是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)事件，并進(jìn)行分類(lèi)、量化等工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，常見(jiàn)的幾種風(fēng)險(xiǎn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在：

1、政策風(fēng)險(xiǎn)成為除了自然災(zāi)害之外的最大風(fēng)險(xiǎn)

政府作為保護(hù)廣大人民的利益載體，在制定政策時(shí)，要充分考慮資源與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，要考慮土地利用問(wèn)題、農(nóng)業(yè)保護(hù)問(wèn)題，還要房?jī)r(jià)不高，讓老百姓能買(mǎi)得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現(xiàn)政策鬧劇的原因，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)要制定對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和操作的部門(mén)管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

2、項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)等。

（1）項(xiàng)目的定位是決策層根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，包括項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等工作的依據(jù)。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，基本上決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景。如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開(kāi)始項(xiàng)目建設(shè)，帶來(lái)的影響將是巨大的，也給管理控制帶來(lái)的巨大的難度。這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。

（2）不同的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)喜好不同，采取的決策不同。有的房地產(chǎn)商喜好追求項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的，更何況是遇到不熟悉的領(lǐng)域，很多情況下創(chuàng)新便成了失敗的同義詞。曾經(jīng)有個(gè)開(kāi)發(fā)商本意為客戶著想，采用輕質(zhì)板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質(zhì)板墻前期也進(jìn)行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質(zhì)板墻部位出現(xiàn)大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導(dǎo)致向客戶賠款幾百萬(wàn)。

3、項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)

這是任何項(xiàng)目都要面臨的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，如果項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目將會(huì)舉步維艱。所以，項(xiàng)目可行性報(bào)告要體現(xiàn)項(xiàng)目的資金曲線，制定合理的資金控制計(jì)劃，保證項(xiàng)目能夠有充足的資金運(yùn)行。但是由于項(xiàng)目的資金絕大多數(shù)來(lái)自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場(chǎng)等，因?yàn)闀?huì)受到金融市場(chǎng)的影響，在做資金計(jì)劃時(shí)，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險(xiǎn)事件。

4、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進(jìn)行的管理活動(dòng)、行動(dòng)決策，這些管理事務(wù)本身都能給項(xiàng)目帶來(lái)致命的打擊，而且是重量級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)事件。如果管理不到位，帶來(lái)的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、人力風(fēng)險(xiǎn)，還有前面的資金風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)因?yàn)楣芾韺?duì)項(xiàng)目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項(xiàng)目管理體系，保證項(xiàng)目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的項(xiàng)目管理知識(shí)。

（1）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)驗(yàn)收而造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題；處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷(xiāo)售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

每個(gè)行業(yè)在一定程度上都會(huì)受到政策因素的影響。但客觀地講，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、法規(guī)，及各種專(zhuān)項(xiàng)整治措施是最為復(fù)雜的，變化也是最頻繁、最難以預(yù)見(jiàn)的。

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于一般行業(yè)而言，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)波動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)加劇、原材料采購(gòu)供應(yīng)失控等因素。除上述狀況外，房地產(chǎn)業(yè)所面臨最突出的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房屋銷(xiāo)售價(jià)格巨幅波動(dòng)。

（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，從前期策劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到后期管理的環(huán)節(jié)眾多，尤其是一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，對(duì)整體運(yùn)營(yíng)有著“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的影響，這對(duì)企業(yè)的綜合操控能力提出了很高的要求。然而實(shí)際情況是，有的企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)缺乏準(zhǔn)確定位和全面規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目嚴(yán)重偏離市場(chǎng)需求；有的企業(yè)在土地獲取過(guò)程中盲目跟風(fēng)，抬高地價(jià)，致使產(chǎn)品成本過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)承受能力；有的企業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)中自身管理能力不足，加上工程發(fā)包大部分受總承包方層層分包，造成實(shí)際施工隊(duì)伍資質(zhì)不符的嚴(yán)重影響。施工進(jìn)度拖延、建筑質(zhì)量欠佳、安全事故頻發(fā)等問(wèn)題時(shí)有出現(xiàn)，不僅給企業(yè)造成巨大損失，也影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和金融穩(wěn)定等社會(huì)形象。

（四）是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金流動(dòng)量大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)的投融資和資金管理能力

第9篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

1引言

工程項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、技術(shù)要求高、系統(tǒng)復(fù)雜的生產(chǎn)消費(fèi)過(guò)程.在該過(guò)程中，不確定因素、隨機(jī)因素和模糊因素大量存在、并不斷變化，由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)直接威脅著工程項(xiàng)目的順利實(shí)施和成功完成。而在工程建設(shè)中，設(shè)備材料又是最基本、最必需的資源之一，其供貨進(jìn)度、數(shù)量和質(zhì)量對(duì)工程建設(shè)影響最大，能否保證設(shè)備材料“適時(shí)、適量、適質(zhì)、適地、適價(jià)”地供應(yīng)，是能否保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。無(wú)論是對(duì)于業(yè)主還是總承包商來(lái)說(shuō)，一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段以后，都會(huì)遇到在工程采購(gòu)中如何識(shí)別、評(píng)價(jià)和規(guī)避采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。只有正確地處理好這個(gè)問(wèn)題，才能堅(jiān)實(shí)地邁出工程建設(shè)實(shí)施的第一步。因此，在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)采購(gòu)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理顯得尤為重要。

2住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論

2.1住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資周期長(zhǎng)、投資額大，影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果也特別嚴(yán)重。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)如下特征：(1)客觀性房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，因?yàn)橐鸱康禺a(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種不確定因素是客觀的，無(wú)論是自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)還是政治風(fēng)險(xiǎn)都具有客觀性。(2)多樣性房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面，與政策法規(guī)、金融動(dòng)向、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、需求消費(fèi)傾向息息相關(guān)，易受各因素波動(dòng)的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也就多種多樣。

2.2住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)有以下幾種形式。

(1)按照風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源分類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以分為國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和公司風(fēng)險(xiǎn)四類(lèi)。

(2)按照項(xiàng)目的實(shí)施階段分類(lèi)按照項(xiàng)目實(shí)施的階段不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以分為項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)四類(lèi)。

(3)按照證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價(jià)模型理論分類(lèi)這兩種理論將證券投資的風(fēng)險(xiǎn)歸納為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，借鑒到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，也可以將風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，劃分原則是：這種風(fēng)險(xiǎn)是否影響到市場(chǎng)內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否設(shè)法避免或消除。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過(guò)投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

3住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析

3.1住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別程序與方法(1)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分解途徑：

①目標(biāo)：識(shí)別影響項(xiàng)目費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；②時(shí)間：識(shí)別項(xiàng)目不同進(jìn)展階段的風(fēng)險(xiǎn)；③結(jié)構(gòu)：按照項(xiàng)目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進(jìn)行分解；④環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會(huì)、政治、軍事、社會(huì)、心理等非自然環(huán)境中一切同項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。⑤因素：按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分解。

(2)建立初始項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單就是建立項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的一覽表，由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的編碼、因素、事件、后果構(gòu)成。

(3)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析對(duì)初始建立的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)后果分析，剔除一般性風(fēng)險(xiǎn)，保留值得關(guān)注并進(jìn)而作詳細(xì)研究對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗(yàn)（數(shù)據(jù)）及有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的資料。

(4)確立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單是進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估的基礎(chǔ)。

3.2住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法

（1）盈虧平衡分析方法盈虧平衡分析是研究房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)面積、成本、稅金、利潤(rùn)等因素之間的變化和平衡關(guān)系。各種不確定因素的變化會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就決定項(xiàng)目方案的取舍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。

（2）敏感性分析方法通過(guò)計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，判斷項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度。

(3)概率分析方法運(yùn)用概率來(lái)預(yù)測(cè)不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響進(jìn)行定量分析，計(jì)算數(shù)學(xué)期望值和方差，確定方案失敗的風(fēng)險(xiǎn)程度，以獲得某種效益或達(dá)到某種目標(biāo)的可能性大小。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)作為一個(gè)相關(guān)性行業(yè)比較多的行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大，作為一個(gè)行業(yè)收益較大，吸引著廣大投資者投入大量的資金人員，在獲得廣大收益和同時(shí)，由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金量大、專(zhuān)業(yè)人士多的特點(diǎn)，具有高風(fēng)險(xiǎn)性，與此同時(shí)由于房地產(chǎn)中泡沫成分的存在，國(guó)家宏觀財(cái)政政策、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)增大。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨著許多不確定性，并且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如何識(shí)別和度量房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及如何制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率，把握良好的投資機(jī)會(huì)，獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益己成為我們未來(lái)所必須考慮的問(wèn)題。

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