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第1篇

投資加碼 收益下滑

2010年7月，在經(jīng)朋友介紹后，唐靜決定與萬珊公司簽訂《委托管理合同》，并在萬珊公司開設(shè)資金賬戶，由唐靜委托萬珊公司就資金的投資增值提供經(jīng)營及管理服務(wù)。

合同約定，唐靜的指定賬戶全權(quán)委托萬珊公司負(fù)責(zé)投資管理和經(jīng)營，唐靜支付相應(yīng)的管理費(fèi)（以“咨詢費(fèi)”的名義收取）。合同簽訂后沒過幾天，唐靜就向賬戶注入約定投資金額100萬元進(jìn)行期貨投資，并按約支付了2%，即2萬元咨詢費(fèi)。

最初的幾個月內(nèi)，萬珊公司的委托投資做得不錯，3個月不到就在期貨市場上獲得了30%的投資回報。眼看獲得了真金白銀的收益，唐靜便對萬珊公司越加信任，并在2010年的10月和11月先后兩次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將賬戶本金增加至280萬元。為此，唐靜又再額外支付了3.6萬元咨詢費(fèi)，兩次咨詢費(fèi)總共支付了5.6萬元。

熟料，期貨市場風(fēng)云突變，風(fēng)險難料，很快唐靜賬戶里的投資收益就由陽線轉(zhuǎn)至陰線，而且由于萬珊公司對趨勢把握錯誤又沒有及時止損，不但磨平了此前的收益，還讓本金虧損越來越多。

新協(xié)議加止損補(bǔ)償條款

到了2010年12月21日，唐靜委托萬珊公司投資的資金賬戶觸及《委托管理合同》中約定的止損位而自動終止。原本事情發(fā)展至此應(yīng)該已告一段落。但曾經(jīng)嘗到收益甜頭的唐靜還是經(jīng)不住萬珊公司投資顧問的游說，決定再“博一記”，希望至少能夠“返本”。

于是兩天后，雙方又簽訂了一份新的《委托管理合同》，約定賬戶資金總額為280萬元。除有效期至2011年6月16日外，其余內(nèi)容與第一份《委托管理合同》相同。不過有鑒于前一次合作以虧損收場，為了避免在之前的基礎(chǔ)上使得虧損繼續(xù)擴(kuò)大，這次唐靜還特地要求萬珊公司簽訂了一份《補(bǔ)充條款》，雙方約定：截止至2011年6月16日，假如唐靜權(quán)益低于2010年12月17日當(dāng)日客戶權(quán)益（即159.8萬元），萬珊公司承擔(dān)此金額以下虧損部分。這一止損補(bǔ)償條款相當(dāng)于給唐靜的二次投資加入了一條保本約定，相應(yīng)的是，如果投資獲益，唐靜也必須拿出凈利潤的30%作為萬珊公司的“賬戶表現(xiàn)費(fèi)”。

要求按約補(bǔ)償損失

可惜天不遂人愿，唐靜第二次委托萬珊公司投資期間，賬戶還是出現(xiàn)了虧損。而且由于萬珊公司“返本”心切，使得投資虧損迅速擴(kuò)大，才過了兩個多月，唐靜的賬戶余額就迅速縮水到了42.6萬元。為了防止虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，唐靜于2011年3月7日將其期貨資金賬戶內(nèi)所有合約進(jìn)行平倉。此后，萬珊公司再無對該賬戶進(jìn)行操作。

為索回?fù)p失，唐靜便將萬珊公司訴至法院，稱在萬珊公司理財(cái)顧問帶有欺騙性質(zhì)的建議、鼓動和承諾下，才簽訂了《委托管理合同》。而且雙方簽訂的《委托管理合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容超出了萬珊公司的經(jīng)營范圍，并且所經(jīng)營之內(nèi)容屬于相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目。因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)被認(rèn)定無效，因無效合同取得的280萬元財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。因此唐靜要求判決雙方的《委托管理合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議無效，萬珊公司返還投資款280萬元及相應(yīng)的“咨詢費(fèi)”。

萬珊公司則辯稱委托管理合同及協(xié)議真實(shí)有效，咨詢費(fèi)不應(yīng)返還。根據(jù)2010年12月23日協(xié)議約定，可在159.8萬元基礎(chǔ)上減去賬戶余額42.5萬元進(jìn)行賠償。

訴訟中，唐靜表示如法院認(rèn)定合同有效，則要求萬珊公司根據(jù)2010年12月23日《補(bǔ)充條款》的約定承擔(dān)159.8萬元以下的虧損部分。

返還“咨詢費(fèi)”理由不足

法院認(rèn)為，唐靜將自有的交易賬戶全權(quán)委托萬珊公司管理，故雙方實(shí)為委托理財(cái)合同關(guān)系。盡管萬珊公司不是金融機(jī)構(gòu)，但與唐靜簽訂《委托管理合同》，利用自己的專業(yè)知識操作期貨資金賬戶，這是雙方真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦不至對國家金融市場產(chǎn)生不良影響，該合同應(yīng)為有效。唐靜要求確認(rèn)雙方委托管理合同》無效之訴訟請求不能成立。

簽訂《委托管理合同》后，因操作產(chǎn)生虧損，雙方于2010年12月21日簽訂協(xié)議約定原《委托管理合同》因觸及止損位而終止，隨后又約定至2011年12月16日，若客戶權(quán)益低于2010年12月17日當(dāng)日客戶權(quán)益159.8萬元，萬珊公司承擔(dān)此金額以下虧損部分。現(xiàn)雙方均愿意接受這一結(jié)果，故法院判決萬珊公司應(yīng)按《補(bǔ)充條款》的約定賠償損失，承擔(dān)159.8萬元以下的虧損計(jì)117.2萬元。另因合同不屬無效，萬珊公司收取咨詢費(fèi)有合同依據(jù)，故駁回唐靜其余訴訟請求。

法官點(diǎn)評：止損補(bǔ)償承諾非保底條款

上海市閔行區(qū)人民法院法官 楊克元

根據(jù)最高院的指導(dǎo)意見，一般認(rèn)定設(shè)置了保底條款的協(xié)議屬于無效協(xié)議。本案中《補(bǔ)充條款》里的止損補(bǔ)償承諾看似與保底條款類似，但實(shí)際上卻非常特殊。

該協(xié)議本質(zhì)上還是第一份《委托管理合同》的延續(xù)，是對萬珊公司造成唐靜損失的補(bǔ)救措施，意圖在于挽回?fù)p失，而不是確保本金不虧損。正因?yàn)榈诙荨段泄芾砗贤泛汀堆a(bǔ)充條款》是原合同的延續(xù)，要與原合同結(jié)合起來而不能割裂開來單獨(dú)認(rèn)定。萬珊公司承擔(dān)協(xié)議約定金額以下的虧損，是對其造成損失的補(bǔ)救，故該約定并非承諾保底收益的保底條款，不屬于無效，對萬珊公司具有約束力。后因資金賬戶一再虧損，至2011年3月7日，唐靜將其資金賬戶內(nèi)所有合約進(jìn)行平倉，平倉后其資金賬戶內(nèi)資金余額僅為42.6萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于159.8萬元。唐靜的平倉行為，是為了防止損失擴(kuò)大，并無不當(dāng)。此后，萬珊公司再未對資金賬戶進(jìn)行操作，視為雙方就提前解除合同達(dá)成協(xié)商一致。基于這樣的事實(shí)認(rèn)定，法院才最終做出了上述判決。

第2篇

關(guān)鍵詞：委托管理；酒店管理集團(tuán)；業(yè)績考核指標(biāo)

中圖分類號：F74 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2014）15-0064-02

1 前言

全球最大的酒店管理公司――洲際酒店管理集團(tuán)在中國至少發(fā)生了5起與中國業(yè)主的“離婚”事件。2013年3月22日中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會上海分會針對2012年8月31日與上海浦西洲際酒店的分手事件做出終審結(jié)果：洲際集團(tuán)被裁定賠償業(yè)主方前上海浦西洲際酒店的開發(fā)商上海耀達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5億元人民幣，這是洲際酒店管理集團(tuán)在華遭遇的首次敗訴。這僅是我國業(yè)主與國際酒店管理集團(tuán)合作矛盾中的冰山一角。

中國酒店業(yè)行業(yè)的發(fā)展落后于國外優(yōu)秀的酒店管理集團(tuán)，尤其是隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始關(guān)注高星級酒店物業(yè)的綜合商業(yè)價值，紛紛涉足于酒店行業(yè)。但是缺乏專業(yè)的高星級酒店管理經(jīng)驗(yàn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)了外國優(yōu)秀的酒店管理集團(tuán)，通過委托管理方式進(jìn)入到酒店這一行業(yè)。但尤其所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的脫離，業(yè)主方和管理方因代表的利益集團(tuán)不同，在合作中種種矛盾也會凸顯出來，最后甚至矛盾激化以“分手”收場。

2 委托管理模式簡介

委托管理模式源于美國，美國康奈爾大學(xué)的James（1988）教授首次提出了委托管理模式下酒店管理合同的相關(guān)概念、運(yùn)作特點(diǎn)、談判要點(diǎn)和合同條款。他認(rèn)為委托管理是一種非股權(quán)式酒店運(yùn)營形式，酒店委托管理概念包含三個基本點(diǎn)：管理方有權(quán)不受業(yè)主干擾管理酒店；業(yè)主支付所有的經(jīng)營費(fèi)用并承擔(dān)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險；管理方的行為受到絕對保護(hù)，除非其出現(xiàn)嚴(yán)重的欺詐行為或者失職行為。

國際酒店管理集團(tuán)憑借委托管理模式，可以達(dá)到不通過原始資本的積累而實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張的目的。業(yè)主方則可以憑借委托管理模式，由管理方為酒店提供統(tǒng)一的管理方式、統(tǒng)一的廣告宣傳、統(tǒng)一的銷售網(wǎng)絡(luò)、統(tǒng)一的人力資源配置、統(tǒng)一的采購等方面的優(yōu)勢（鮑娟，2007）。除此以外，借助國際知名的酒店管理公司品牌，業(yè)主方還可以快速提升其附屬物業(yè)的價值、、獲得不動產(chǎn)保值增值、獲得更多的政府政策支持、獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流等（呂麗莉，2011）。

3 業(yè)主方與管理方主要合作矛盾

管理方和業(yè)主方因?qū)儆诓煌睦婕瘓F(tuán)，因此在委托管理合同的簽訂時，都盡可能為自己的利益集團(tuán)爭取更多的利益，這是業(yè)主方與管理方矛盾的源泉，雙方矛盾主要集中在以下幾個方面。

3.1 對于經(jīng)營權(quán)的爭奪

在管理合同談判之初，管理方和業(yè)主在酒店的經(jīng)營權(quán)上就會產(chǎn)生較大的分歧。管理方希望經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的完全分離，代表業(yè)主對酒店擁有監(jiān)督、指導(dǎo)和管理的專營權(quán)（陳勇，2006）。而業(yè)主方則想方設(shè)法的在酒店的高層管理者中安插自己的人手，實(shí)行對酒店經(jīng)營管理的干涉和控制。往往最終的妥協(xié)結(jié)果是，業(yè)主方能夠指派酒店的副總和財(cái)務(wù)總監(jiān)，以滿足業(yè)主方的控制欲望，但這也為以后的溝通協(xié)調(diào)問題埋下伏筆。

3.2 對于成本預(yù)算的控制

從酒店立項(xiàng)、設(shè)計(jì)之初，管理方就會安排技術(shù)人員進(jìn)入到整個酒店的建設(shè)周期，開始干涉酒店的各方面設(shè)計(jì)。業(yè)主方在酒店設(shè)計(jì)和材料采購時，會根據(jù)項(xiàng)目預(yù)先制定的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制各種采購成本。而管理方則為了使酒店的從設(shè)計(jì)到裝修達(dá)到預(yù)定的豪華標(biāo)準(zhǔn)，想方設(shè)法提高酒店的建設(shè)成本。

在酒店運(yùn)營后，管理方和業(yè)主方在年度財(cái)務(wù)預(yù)算又會產(chǎn)生分歧，業(yè)主方往往會提出一個最低財(cái)務(wù)執(zhí)行準(zhǔn)則，以此保證管理方對酒店的經(jīng)營管理代表業(yè)主方的利益（Eyster，1997）。

3.3 經(jīng)濟(jì)利益的矛盾

按照委托管理合同，業(yè)主方需要向管理方支付技術(shù)服務(wù)費(fèi)、開業(yè)籌備費(fèi)（部分酒店管理公司不收取）、管理費(fèi)（分為基本管理費(fèi)和獎勵管理費(fèi)）、系統(tǒng)分?jǐn)傎M(fèi)（一般包括市場推廣性消費(fèi)、預(yù)訂系統(tǒng)費(fèi)、會員獎勵計(jì)劃、培訓(xùn)費(fèi)等）等。

管理方收取的這些費(fèi)用，無一項(xiàng)費(fèi)用與酒店的盈利水平直接相關(guān)。也就是說，管理方無需對酒店的利潤水平負(fù)責(zé)，即時酒店完全虧損，管理方的利益依然能夠得到保障。當(dāng)酒店經(jīng)營達(dá)不到業(yè)主預(yù)期水平甚至虧損時，這項(xiàng)與經(jīng)濟(jì)利益之間相關(guān)的矛盾就會凸顯出來。

3.4 人事任命的沖突

根據(jù)管理合同，酒店總經(jīng)理由酒店管理公司推薦，而業(yè)主方參與面試和審核，但由于業(yè)主方往往缺乏酒店管理相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主方很難對酒店總經(jīng)理人選做出正確的評價。當(dāng)酒店經(jīng)營出現(xiàn)困難時，業(yè)主方就會責(zé)難管理方對酒店人事的相關(guān)安排（任艷華，2009）。

業(yè)主方雖然會派遣副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)等進(jìn)入酒店，對管理方實(shí)行監(jiān)督控制，同時參與日常的經(jīng)營管理決策，但是由于雙方的經(jīng)營目標(biāo)和文化差異，會導(dǎo)致雙方在日常經(jīng)營管理上出現(xiàn)很大的分歧，從而引發(fā)雙方的矛盾。

3.5 其他

除以上四大矛盾外，由于雙方認(rèn)識欠缺，導(dǎo)致酒店的品牌定位與市場實(shí)際情況相背離，導(dǎo)致酒店在開業(yè)之初就已出現(xiàn)先天性不足，成為日后雙方矛盾的導(dǎo)火索（陳勇，2010）；管理方在日常經(jīng)營中，對酒店資產(chǎn)的保護(hù)不足、浪費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致業(yè)主方資產(chǎn)損耗過大，等其他矛盾。

4 矛盾解決

本文從業(yè)主方的角度出發(fā)，探討如何減少業(yè)主方與管理方在酒店日常經(jīng)營管理中的矛盾，減少雙方的合約終止行為，為酒店的正常經(jīng)營管理提供保障。

4.1 重視可行性研究

中國酒店業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)檎⑽飿I(yè)升值、營銷的等多種因素，缺乏對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、酒店市場供給情況、酒店需求情況進(jìn)行認(rèn)真的研究、分析，忽視對酒店的單獨(dú)可行性研究而盲目立項(xiàng)，或是盲目追求酒店的星級水平，導(dǎo)致酒店先天性條件不足。在業(yè)主方投入大量的資金后，酒店的經(jīng)營中無法完成其預(yù)期經(jīng)營指標(biāo)時，業(yè)主將責(zé)任盲目歸結(jié)到管理方。

4.2 正確定位

由于業(yè)主方缺乏酒店行業(yè)的專業(yè)知識，在尋找管理方式時無法準(zhǔn)確評判不同酒店管理公司不同部品的內(nèi)涵和定位，而是簡單的將酒店的星級作為主要評判標(biāo)準(zhǔn)，主要滿足酒店的星級定位即可。但實(shí)際上，不同酒店管理公司的不同品牌都有不同的品牌內(nèi)涵和市場定位，不同的品牌對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平要求、對目標(biāo)客源的選擇都不同。如果業(yè)主方盲目追求星級，而忽視酒店品牌的內(nèi)涵和市場定位，則會使酒店的經(jīng)營與市場的需求相背離，為今后的矛盾埋下一顆“定時炸彈”。

4.3 謹(jǐn)慎選擇合作伙伴

由于中國旅游業(yè)的發(fā)展，所有國際知名的酒店管理公司皆在中國開疆辟土，積極尋求市場合作機(jī)會。業(yè)主面臨眾多的選擇機(jī)會時，不能只關(guān)心品牌是否高端、管理費(fèi)用的多少，而要綜合設(shè)置考量指標(biāo)體系。這些考量指標(biāo)體系包括管理公司的背景；管理公司旗下各品牌特點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)、價值、商標(biāo)注冊情況；管理公司的發(fā)展戰(zhàn)略和拓展計(jì)劃；管理公司人員和其決策程序；管理合同。

對管理公司的選擇應(yīng)該基于項(xiàng)目的可行性研究、酒店定位、不同管理公司的認(rèn)真選擇比較之上，盲目的選擇管理公司最終會導(dǎo)致雙方溝通不暢、摩擦不斷，最后雙方不歡而散。

4.4 尋求第三方的幫助

不可否認(rèn)，中國的眾多業(yè)主方缺乏專業(yè)的酒店管理知識，更缺乏與國際酒店管理公司談判的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。所以在與國際酒店管理公司談判之前，需要組建專業(yè)的談判團(tuán)隊(duì)，除業(yè)主方的談判代表外，還需專業(yè)的法律顧問、專業(yè)知識豐富的咨詢公司、高級專業(yè)英語人才。法律顧問解決合同中可能出現(xiàn)的法律問題，為業(yè)主方提前規(guī)避法律風(fēng)險；咨詢公司則代表業(yè)主方就雙方的利益問題進(jìn)行談判與磋商，為業(yè)主爭取盡可能多的利益，避免日后業(yè)主方的經(jīng)營成本，提高利潤水平；國際酒店管理集團(tuán)委托合同往往是以英文的版本出現(xiàn)，高級專業(yè)英語人才則負(fù)責(zé)對合同進(jìn)行釋義，避免因語言文化的差異而出現(xiàn)合同理解偏差而導(dǎo)致不必要的沖突。

4.5 科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)績考核指標(biāo)

酒店進(jìn)入運(yùn)營階段后，關(guān)于酒店經(jīng)營業(yè)績方面的沖突就會成為業(yè)主方和管理方矛盾的焦點(diǎn)。根據(jù)行業(yè)慣例，在酒店運(yùn)營三年后，業(yè)主方普遍使用PevPAR（每間可售客房收益）與GOP（經(jīng)營毛利）作為主要考核指標(biāo)對管理方的業(yè)績進(jìn)行考核。這兩項(xiàng)指標(biāo)在衡量管理方業(yè)績方面均有一定的不足，需要增加其他指標(biāo)作為補(bǔ)充來保證業(yè)績評價的公平性和有效性，從而提高管理方經(jīng)營管理的積極性。

本文建議除PevPAR、GOP外，增加GopPar（gross operating profit per available room，天每間可供出租客房的經(jīng)營毛利潤），它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經(jīng)營業(yè)績或現(xiàn)金流潛力。同時，業(yè)主方還可以利用RGI（Revenue Generated Index，收益指數(shù)）跟蹤比較同區(qū)域內(nèi)競爭酒店的PevPAR情況，從而科學(xué)判斷自身酒店的經(jīng)營能力。

4.6 建立合理的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制

業(yè)主方與管理方因代表的利益團(tuán)體不同、文化不同，在酒店日常的運(yùn)營中經(jīng)常會出現(xiàn)沖突和摩擦。針對這一問題，建議酒店成立業(yè)主委員會，建立雙方溝通平臺。通過業(yè)主委員會，雙方進(jìn)行經(jīng)營、市場、戰(zhàn)略方面的溝通，形成雙方的良性互動，促進(jìn)雙方的理解，維護(hù)雙方長久的合作關(guān)系。

5 結(jié)論

酒店業(yè)主方與管理方之間的合作一直受到業(yè)界的普遍關(guān)注，作為酒店的業(yè)主方應(yīng)該正視與管理方之間的矛盾與合作關(guān)系。成功的委托管理項(xiàng)目是雙方利益平衡、實(shí)力對等的結(jié)果。業(yè)主方一方面需要正視酒店項(xiàng)目，充分了解項(xiàng)目本身，另外一方面需要充分了解合作方，在正確的地點(diǎn)、正確定位的基礎(chǔ)上，選擇正確的酒店品牌與合作方，才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

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[4]任艷華.從業(yè)主的角度對酒店管理委托模式的分析和研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2009，4.

第3篇

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找妫绮辉试S業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實(shí)踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實(shí)踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對此認(rèn)識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

第4篇

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市 新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系 、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查

其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理，或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找妫绮辉试S業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效 .

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理，其 由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進(jìn) 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開 來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實(shí)踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立 住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行 使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管 理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急 需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何 選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是 否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作 .筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的 重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集， 但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng) 的決議的，不能確認(rèn)管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè) 管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召

集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。 住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在 出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán) 益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大 會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法 召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住 宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá) 到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護(hù)業(yè)主的物業(yè) 管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效 ，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。 由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人 或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn) 為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票， 計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。 如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的 每 一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主 大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席 會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額 達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授 權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組 織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對 物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實(shí)踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義 務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開 發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)， 或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理 中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā) 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。 管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合 同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對此認(rèn)識不一，因此有必要在 有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主 或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè) 化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接 進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其 他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法 》，國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予 以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可 依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建 立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī) 定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服 務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人 交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權(quán)，審判實(shí)踐中有不同的看法。一種看法認(rèn)為，物業(yè)管理公司對拖欠管 理費(fèi)行為可依聘用管理合同追索，采取嚴(yán)重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營、居住的停水電等行 為，是侵權(quán)行為；另一種看法則認(rèn)為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費(fèi)所造成，停水電等行 為不構(gòu)成侵權(quán)。由于停水電等措施嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要。《辦法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān) 規(guī)定收取管理費(fèi)用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權(quán)利。而原《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住 宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對欠費(fèi)的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認(rèn)為，在業(yè)主 或使用人的確欠費(fèi)的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán)，應(yīng)具體情況具體分析。 如物業(yè)管理服務(wù)合同中

第5篇

**年以來，各地按照《關(guān)于做好原有企業(yè)年金移交工作的意見》（勞社部發(fā)〔**〕12號）的要求，積極推動移交工作，取得明顯進(jìn)展。針對工作中存在需要明確的問題，現(xiàn)提出以下補(bǔ)充意見：

一、關(guān)于簽訂移交協(xié)議

尚未簽訂移交協(xié)議的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照“先移交、后規(guī)范”的原則，抓緊辦理簽約手續(xù)，完成原有企業(yè)年金管理主體的變更。其中，實(shí)行整體移交的地區(qū)，由社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)與確定接收移交的受托機(jī)構(gòu)簽訂整體移交協(xié)議并通知委托人（企業(yè)）；實(shí)行分散移交的地區(qū)，由社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)、委托人（企業(yè)）和確定接收移交的受托機(jī)構(gòu)簽訂移交協(xié)議。

二、關(guān)于整體移交和企業(yè)年金過渡計(jì)劃設(shè)立

實(shí)行整體移交的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)以省級或地市級為單位實(shí)施，不得下放到區(qū)縣級。為有效管理運(yùn)營企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)，避免原有企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)拆分所帶來的損失，受托機(jī)構(gòu)可將整體移交接收的企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)繼續(xù)作為一個整體，申請?jiān)O(shè)立企業(yè)年金過渡計(jì)劃。在簽訂移交協(xié)議后，受托人應(yīng)當(dāng)制定企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托管理合同，同時分別與賬戶管理人，托管人、投資管理人簽訂委托管理合同。受托機(jī)構(gòu)兼任賬戶管理人或投資管理人的，有關(guān)委托管理合同的內(nèi)容可包括在受托管理合同中。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將《受托管理合同》、《賬戶管理合同》、《托管合同》、《投資管理合同》以及移交協(xié)議報社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu)所在省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）備案，備案材料一式四份。省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）應(yīng)當(dāng)自收到符合規(guī)定的備案材料之日起30個工作日內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)出具企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函，給予計(jì)劃登記號。備案通過后，企業(yè)年金過渡計(jì)劃即行成立。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自取得企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函之日起10個工作日內(nèi)，將計(jì)劃確認(rèn)函（復(fù)印件）送達(dá)各參與移交企業(yè)。

三、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃登記號的編制

計(jì)劃登記號共12位。由省、自治區(qū)、直轄市勞動保障廳（局）受理備案的，計(jì)劃登記號第1、2位使用省級代碼，第3、4位為“00”；由計(jì)劃單列市勞動保障局受理備案的，第1、2、3、4位使用省級和計(jì)劃單列市級代碼。后8位的編制兩者相同，第5、6位為“GD”，第7、8、9、10位為四位數(shù)年份，第11、12為順序號。

企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托財(cái)產(chǎn)托管賬戶名稱為“托管人XX公司YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃受托財(cái)產(chǎn)”，投資資產(chǎn)托管賬戶名稱為“托管人XX公司YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃投資資產(chǎn)”。“XX公司”為受托機(jī)構(gòu)的簡稱，“YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃”為企業(yè)年金過渡計(jì)劃的名稱。其中，“YY”為地域名。以省級、計(jì)劃單列市為單位整體移交的，用省級、計(jì)劃單列市地域名；以地市級為單位整體移交的，用地市級地域名。“XX公司YY企業(yè)年金過渡計(jì)劃”名稱應(yīng)當(dāng)與企業(yè)年金過渡計(jì)劃確認(rèn)函中的名稱一致。

四、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃的管理

各省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市勞動保障廳（局）對其所轄區(qū)域內(nèi)的企業(yè)年金過渡計(jì)劃管理業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，并就有關(guān)情況向人力資源和社會保障部報告。

各省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市勞動保障廳（局）可根據(jù)實(shí)際情況對向其報備的企業(yè)年金過渡計(jì)劃規(guī)定一定時間的過渡期，原則上自企業(yè)年金過渡計(jì)劃成立之日起不超過1年。如有特殊情況，可再延長1年，并報人力資源和社會保障部備案。

在過渡期內(nèi)，受托機(jī)構(gòu)不得接受參與移交以外的其他企業(yè)加入企業(yè)年金過渡計(jì)劃；參與移交企業(yè)不得退出企業(yè)年金過渡計(jì)劃，且其新增企業(yè)年金繳費(fèi)原則上應(yīng)當(dāng)納入企業(yè)年金過渡計(jì)劃管理運(yùn)營。參與移交企業(yè)應(yīng)當(dāng)自移交協(xié)議簽訂之日起6個月內(nèi)完成企業(yè)年金方案的修訂或制定，并報勞動保障行政部門備案。參與移交企業(yè)在收到勞動保障行政部門出具的企業(yè)年金方案備案復(fù)函后，應(yīng)當(dāng)在1個月內(nèi)與受托機(jī)構(gòu)簽訂受托管理合同。

過渡期滿時，企業(yè)年金過渡計(jì)劃即終止。參與移交企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定選擇由現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)繼續(xù)管理運(yùn)營其交付的企業(yè)年金基金，也可以另行選擇其他具備資格的管理機(jī)構(gòu)。另行選擇管理機(jī)構(gòu)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在過渡期滿前2個月內(nèi)書面通知受托機(jī)構(gòu)，受托機(jī)構(gòu)不得拒絕。受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自企業(yè)做出選擇之日起1個月內(nèi)，向相關(guān)省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）報告有關(guān)情況。

五、關(guān)于企業(yè)年金過渡計(jì)劃的信息披露

受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后2個月內(nèi)，分別向各委托人和相關(guān)省、自治區(qū)、直轄市或計(jì)劃單列市的勞動保障廳（局）提交企業(yè)年金過渡計(jì)劃的年度管理報告。其中，基金財(cái)務(wù)會計(jì)報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

賬戶管理人應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后1個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)分別提交各委托人交付的企業(yè)年金基金及過渡計(jì)劃的年度賬戶管理報告；托管人應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后1個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)提交過渡計(jì)劃年度托管和財(cái)務(wù)會計(jì)報告；投資管理人應(yīng)當(dāng)在年度結(jié)束后l個月內(nèi)，向受托機(jī)構(gòu)提交經(jīng)托管人確認(rèn)的過渡計(jì)劃年度投資組合報告。

六、關(guān)于保留賬戶的處理

對因企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)、勞動關(guān)系變更等原因出現(xiàn)的不再由企業(yè)繳費(fèi)的保留賬戶，在過渡期內(nèi)，可將其基金財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)入企業(yè)年金過渡計(jì)劃，由受托機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理運(yùn)營。其中，符合待遇領(lǐng)取條件的受益人可以一次性領(lǐng)取賬戶余額。過渡期滿后，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)管理運(yùn)營保留賬戶的基金財(cái)產(chǎn)，直至其有條件轉(zhuǎn)移或個人賬戶余額領(lǐng)取待遇完畢。

第6篇

第一條為了規(guī)范全國社會保障基金投資運(yùn)作行為，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社保基金）是指全國社會保障基金理事會（以下簡稱理事會）負(fù)責(zé)管理的由國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)、中央財(cái)政撥入資金、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。

第三條社保基金投資運(yùn)作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實(shí)現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。

第四條社保基金資產(chǎn)是獨(dú)立于理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人的資產(chǎn)。

第五條財(cái)政部會同勞動和社會保障部擬訂社保基金管理運(yùn)作的有關(guān)政策，對社保基金的投資運(yùn)作和托管情況進(jìn)行監(jiān)督。

中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國證監(jiān)會）和中國人民銀行按照各自的職權(quán)對社保基金投資管理人和托管人的經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督。

第二章理事會

第六條理事會負(fù)責(zé)管理社保基金，履行以下職責(zé)：

（一）制定社保基金的投資經(jīng)營策略并組織實(shí)施。

（二）選擇并委托社保基金投資管理人、托管人對社保基金資產(chǎn)進(jìn)行投資運(yùn)作和托管；對投資運(yùn)作和托管情況進(jìn)行檢查。

（三）負(fù)責(zé)社保基金的財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算，編制定期財(cái)務(wù)會計(jì)報表，起草財(cái)務(wù)會計(jì)報告。

（四）定期向社會公布社保基金資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。

第七條理事會應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法。對理事會的違法違規(guī)行為按照國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

第三章社保基金投資管理人

第八條本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社保基金投資管理業(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同受托運(yùn)作和管理社保基金的專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)。

第九條申請辦理社保基金投資管理業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：

（一）在中國注冊，經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)具有基金管理業(yè)務(wù)資格的基金管理公司及國務(wù)院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)。

（二）基金管理公司實(shí)收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。

（三）具有2年以上的在中國境內(nèi)從事證券投資管理業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，且管理審慎，信譽(yù)較高。具有規(guī)范的國際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營時間可不受此款的限制。

（四）最近3年沒有重大的違規(guī)行為。

（五）具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)。

（六）有與從事社保基金投資管理業(yè)務(wù)相適應(yīng)的專業(yè)投資人員。

（七）具有完整有效的內(nèi)部風(fēng)險控制制度，內(nèi)設(shè)獨(dú)立的監(jiān)察稽核部門，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。

第十條社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國證監(jiān)會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數(shù)量的獨(dú)立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標(biāo)的原則對具備條件的社保基金投資管理業(yè)務(wù)申請人進(jìn)行評審。評審委員會經(jīng)投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結(jié)果報財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

第十一條社保基金投資管理人履行下列職責(zé)：

（一）按照投資管理政策及社保基金委托資產(chǎn)管理合同，管理并運(yùn)用社保基金資產(chǎn)進(jìn)行投資。

（二)建立社保基金投資管理風(fēng)險準(zhǔn)備金。

（三）完整保存社保基金委托資產(chǎn)的會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿和年度財(cái)務(wù)會計(jì)報告15年以上。

（四）編制社保基金委托資產(chǎn)財(cái)務(wù)會計(jì)報告，出具社保基金委托資產(chǎn)投資運(yùn)作報告。

（五）保存社保基金投資記錄15年以上。

（六）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責(zé)。

第十二條有下列情形之一的，社保基金投資管理人應(yīng)當(dāng)及時向理事會報告：

（一）社保基金資產(chǎn)市場價值大幅度波動。

（二）社保基金投資管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產(chǎn)或被申請破產(chǎn)。

（三）社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。

（四）社保基金投資管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級管理人員發(fā)生重大變動。

（五）有可能使社保基金委托資產(chǎn)的價值受到重大影響的其他事項(xiàng)。

（六）委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報告事項(xiàng)。

第十三條社保基金投資管理人應(yīng)適應(yīng)社保基金管理的要求，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險管理制度。

第十四條有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：

（一）社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認(rèn)為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益。

（三）托管人有充分理由認(rèn)為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益并征得理事會同意。

（四）財(cái)政部、勞動和社會保障部或中國證監(jiān)會有充分理由認(rèn)為社保基金投資管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責(zé)。

（五）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。

第十五條當(dāng)社保基金投資管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案；新任投資管理人確定并履行職責(zé)后，原任投資管理人方可退任。

第十六條禁止社保基金投資管理人從事下列活動：

（一）以社保基金的名義使用不屬于社保基金名下的資金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社保基金名下的資金從事投資活動。

（二）不公平地對待社保基金賬戶的資產(chǎn)。

（三）挪用社保基金的委托資產(chǎn)。

（四）從事可能使社保基金委托資產(chǎn)承擔(dān)無限責(zé)任的投資。

（五）用社保基金委托資產(chǎn)從事信用交易。

（六）法律、法規(guī)和社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動。

第四章社保基金托管人

第十七條本辦法所稱社保基金托管人是指按照本辦法第十九條規(guī)定取得社保基金托管業(yè)務(wù)資格、根據(jù)合同安全保管社保基金資產(chǎn)的商業(yè)銀行。

第十八條申請辦理社保基金托管業(yè)務(wù)應(yīng)具備以下條件：

（一）設(shè)有專門的基金托管部。

（二）實(shí)收資本不少于80億元。

（三）有足夠的熟悉托管業(yè)務(wù)的專職人員。

（四）具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。

（五）具備安全、高效的清算、交割能力。

第十九條社保基金托管人由理事會確定。申請社保基金托管業(yè)務(wù)，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準(zhǔn)其從事社保基金托管業(yè)務(wù)的證明。理事會按照招標(biāo)原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結(jié)果報財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應(yīng)逐步創(chuàng)造條件采用招標(biāo)方式確定社保基金托管人。

第二十條社保基金托管人履行下列職責(zé)：

（一）盡職保管社保基金的托管資產(chǎn)。

（二）執(zhí)行社保基金投資管理人的投資指令，并負(fù)責(zé)辦理社保基金名下的資金結(jié)算。

（三）監(jiān)督社保基金投資管理人的投資運(yùn)作。發(fā)現(xiàn)社保基金投資管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會報告。

（四）完整保存社保基金會計(jì)賬簿、會計(jì)憑證和年度財(cái)務(wù)會計(jì)報告15年以上。

（五）社保基金托管合同規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十一條社保基金托管人應(yīng)適應(yīng)社保基金托管的要求，建立、健全相關(guān)內(nèi)部管理制度和風(fēng)險管理制度。

第二十二條有下列情形之一的，社保基金托管人必須退任：

（一）社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認(rèn)為社保基金托管人應(yīng)當(dāng)退任。

（三）財(cái)政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認(rèn)為托管人不能繼續(xù)履行社保基金托管職責(zé)。

（四）社保基金托管合同規(guī)定的其他情形。

第二十三條當(dāng)社保基金托管人更換或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責(zé)后，原任托管人方可退任。

第二十四條禁止社保基金托管人從事下列活動：

（一）將其托管的社保基金資產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。

（二）托管的社保基金資產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。

（三）挪用其托管的社保基金資產(chǎn)。

（四）有關(guān)法律法規(guī)禁止從事的其他活動。

第五章社保基金的投資

第二十五條社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。

理事會直接運(yùn)作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社保基金投資管理人管理和運(yùn)作并委托社保基金托管人托管。

第二十六條社保基金投資管理人與社保基金托管人須在人事、財(cái)務(wù)和資產(chǎn)上相互獨(dú)立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務(wù)。

第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機(jī)構(gòu)辦理。

第二十八條劃入社保基金的貨幣資產(chǎn)的投資，按成本計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50％。其中，銀行存款的比例不得低于10％，在一家銀行的存款不得高于社保基金銀行存款總額的50％。

（二）企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10％。

（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40％。

第二十九條單個投資管理人管理的社保基金資產(chǎn)投資于1家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5％；按成本計(jì)算，不得超過其管理的社保基金資產(chǎn)總值的10％。

投資管理人管理的社保基金資產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會認(rèn)可。

第三十條委托單個社保基金投資管理人進(jìn)行管理的資產(chǎn)，不得超過年度社保基金委托資產(chǎn)總值的20％。

第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預(yù)算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財(cái)政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務(wù)院批準(zhǔn)后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進(jìn)行投資。

第三十二條劃入社保基金的股權(quán)資產(chǎn)納入社保基金統(tǒng)一核算，按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例接本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條根據(jù)金融市場的變化和社保基金投資運(yùn)作的情況，財(cái)政部會同勞動和社會保障部商有關(guān)部門適時報請國務(wù)院對第二十八條所規(guī)定的社保基金投資比例進(jìn)行調(diào)整。

第三十四條經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，理事會可按照有關(guān)規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。

第六章社保基金委托投資管理合同和托管合同

第三十五條理事會與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對雙方的權(quán)利義務(wù)、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內(nèi)容作出規(guī)定，并報財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。

第三十六條理事會與社保基金托管人必須簽訂社保基金委托資產(chǎn)托管合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，并報財(cái)政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會、中國人民銀行備案。

社保基金委托資產(chǎn)托管合同到期或中止時，相關(guān)事宜的處理辦法另行制定。

第七章社保基金投資的收益分配和費(fèi)用

第三十七條社保基金凈收益全額納人社保基金，按國家有關(guān)規(guī)定分配使用和投資。

第三十八條社保基金投資管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)的年費(fèi)率不高于社保基金委托資產(chǎn)凈值的15％。

理事會可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對社保基金投資管理人的業(yè)績獎勵措施。具體方案由財(cái)政部會同勞動和社會保障部批準(zhǔn)。

第三十九條社保基金托管人提取的托管費(fèi)年費(fèi)率不高于社保基金托管資產(chǎn)凈值的0.25％。

第四十條社保基金投資管理人按當(dāng)年收取的社保基金委托資產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)的20％，提取社保基金投資管理風(fēng)險準(zhǔn)備金，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)社保基金投資的虧損。社保基金投資管理風(fēng)險準(zhǔn)備金在托管銀行專戶存儲，余額達(dá)到社保基金委托管理資產(chǎn)凈值的10％時可不再提取。

理事會按社保基金凈收益的20％提取一般風(fēng)險準(zhǔn)備金，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)社保基金投資發(fā)生重大虧損時社保基金投資管理人所提管理風(fēng)險準(zhǔn)備金不足以彌補(bǔ)的虧損。一般風(fēng)險準(zhǔn)備金余額達(dá)到社保基金資產(chǎn)凈值的20％時可不再提取。

第八章社保基金投資的賬戶和財(cái)務(wù)管理

第四十一條社保基金投資管理人的社保基金委托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)必須與該管理人的其他業(yè)務(wù)在財(cái)務(wù)、賬戶上分開，不得混合操作和核算。

第四十二條社保基金托管人必須為社保基金開設(shè)獨(dú)立的證券賬戶和資金賬戶。

第四十三條社保基金與理事會單位財(cái)務(wù)分別建賬，分別核算。

第四十四條社保基金投資管理人和托管人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行日常會計(jì)核算，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定編制會計(jì)報表，定期就社保基金的會計(jì)核算、報表編制等進(jìn)行核對。

第九章報告制度

第四十五條理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人應(yīng)當(dāng)按照本辦法的要求報告社保基金投資運(yùn)作的情況，保證報告內(nèi)容沒有虛假、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對所報告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。

第四十六條理事會的信息披露和報告應(yīng)符合以下要求：

（一）每年一次向社會公布社保基金資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)狀況。

（二）每季度一次向財(cái)政部、勞動和社會保障部提交社保基金財(cái)務(wù)會計(jì)報告、投資管理報告。

（三）單個社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期后，向財(cái)政部、勞動和社會保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的報告，對社保基金委托資產(chǎn)的投資情況作出說明。

（四）社保基金發(fā)生重大事件，立即報告財(cái)政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經(jīng)核準(zhǔn)后予以公告。

第四十七條社保基金投資管理人應(yīng)按社保基金委托資產(chǎn)管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產(chǎn)投資運(yùn)作報告。

第四十八條社保基金托管人應(yīng)按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社保基金托管資產(chǎn)報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關(guān)內(nèi)容復(fù)核，向理事會出具書面復(fù)核意見。

第十章罰則

第四十九條社保基金投資管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責(zé)令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。

第五十條社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應(yīng)退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。

第五十一條社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進(jìn)行投資的應(yīng)退任，并處以50萬元以下的罰款。

第五十二條社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并給予警告，逾期不改的應(yīng)退任。

第五十三條社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責(zé)令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應(yīng)退任。

第五十四條社保基金投資管理人違反本辦法第四十七條規(guī)定，托管人違反本辦法第四十八條規(guī)定，未能按照要求提供報告的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應(yīng)退任。

第五十五條社保基金投資管理人或者托管人營私舞弊，違規(guī)操作，不履行其委托資產(chǎn)管理或托管職責(zé)的，或者嚴(yán)重失職，造成社保基金經(jīng)營不善或重大損失的，除依法給予處罰外，予以更換或退任。

第7篇

    委托人：吳益民，上海市和平律師事務(wù)所律師。

    被上訴人（原審原告）：上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司（原名上海申城物業(yè)公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

    法定代表人：黃永林，董事長。

    委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。

    委托人：王曉萍，上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司工作人員。

    上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司（以下簡稱申城物業(yè)公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

    原審法院認(rèn)定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，朱美娣應(yīng)積極配合；由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復(fù)雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費(fèi)用嚴(yán)重不足，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計(jì)人民幣9，460.10元：“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運(yùn)行，結(jié)構(gòu)必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費(fèi)”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費(fèi)的義務(wù)，逾期交付超過一個月的，應(yīng)償付管理費(fèi)月金額的20％違約金，并補(bǔ)交應(yīng)付管理費(fèi)等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費(fèi)23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費(fèi)。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

    茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負(fù)責(zé)并收取費(fèi)用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費(fèi)用，保安保潔費(fèi)每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強(qiáng)該大樓的保安保潔工作，保安保潔費(fèi)用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費(fèi)等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解，均未結(jié)果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業(yè)管理費(fèi)？1，862.44？元，保安保潔費(fèi)890.32元，電梯水泵運(yùn)行費(fèi)1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。

    原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費(fèi)人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費(fèi)人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)人民幣260.04元，由申城物業(yè)公司承擔(dān)人民幣212.75元，朱美娣承擔(dān)人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費(fèi)，違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應(yīng)承擔(dān)50％的管理費(fèi)，亦不應(yīng)承擔(dān)違約金。保安保潔費(fèi)應(yīng)包括在管理費(fèi)中，不應(yīng)另行支付該費(fèi)用，也不同意承擔(dān)滯納金，要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應(yīng)按約支付管理費(fèi)，且合同明確保安保潔費(fèi)不包括在管理費(fèi)中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費(fèi)用，故要求維持原判。？ 經(jīng)審理查明，上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司。

    另查明，朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)（1）現(xiàn)場照片。（2）茅臺花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實(shí)的證言。（3）1997年8月《新聞報》有關(guān)茅臺花苑對包干費(fèi)中途調(diào)整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預(yù)收10年包干費(fèi)問題的文章；申城物業(yè)公司認(rèn)為，朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當(dāng)時已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費(fèi)的單據(jù)，申城物業(yè)公司無異議，認(rèn)為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費(fèi)用不夠而自行予以給付。

    又查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤。對朱美娣所提供證據(jù)（1）因該照片無法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費(fèi)，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實(shí)，由當(dāng)事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于茅臺花苑物業(yè)管理座談紀(jì)要》、茅臺路500弄2號樓業(yè)主要求增開電梯的報告等證據(jù)佐證。

    本院認(rèn)為，公民、法人合法的權(quán)益受法律保護(hù)。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反當(dāng)時的有關(guān)規(guī)定，朱美娣認(rèn)為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過3個月。”的規(guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應(yīng)從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱美娣理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費(fèi)，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費(fèi)中不包括該費(fèi)用，朱美娣亦一直支付該費(fèi)用，在申城物業(yè)公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對朱美娣應(yīng)支付的上述費(fèi)用一直連續(xù)催討，故朱美娣應(yīng)支付該費(fèi)用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作判決并無不當(dāng)。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50％的管理費(fèi)無依據(jù)，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

    駁回上訴，維持原判。

    上訴案件受理費(fèi)人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負(fù)擔(dān)。

    本判決為終審判決。

    審判長 邱  燕

    審判員 劉  輝

    審判員 沙茹萍

第8篇

關(guān)鍵詞：委托 酒店管理合同

一、委托管理酒店的興起

1948年希爾頓酒店公司在波多黎各合作經(jīng)營Carribe Hilton酒店時使用的“利潤共享租賃”。利潤分成業(yè)主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但業(yè)主必須承擔(dān)低于營運(yùn)毛利的所有損失。這就是酒店管理合同委托管理的雛形。此后，這種經(jīng)營模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地規(guī)避了海外經(jīng)營的政治風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險；另一方面，又使酒店管理落后的國家地區(qū)得以獲得專業(yè)酒店管理公司的無形資源。

而在我國，進(jìn)入八十年代，隨著改革開放的興起，原有的國有賓館已經(jīng)嚴(yán)重滯后，面對不斷涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，無法提供專業(yè)化的服務(wù)，僅靠自身摸索提高管理水平應(yīng)對不斷提升的服務(wù)要求是完全不可能的。在此背景下，聘請國際酒店集團(tuán)委托管理成為當(dāng)時最佳解決途徑。酒店委托管理使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，使酒店不動產(chǎn)得到增值，獲取酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式。“通過管理合同的形式開展委托管理經(jīng)營，飯店聯(lián)號可輸出高級人力資源、客戶網(wǎng)絡(luò)資源以及品牌和聲譽(yù)等無形資源，其強(qiáng)大的營銷與市場拓展能力、標(biāo)準(zhǔn)化動作體系、技術(shù)能力、成本控制能力以及人才培養(yǎng)能力獎大大提高單體飯店成功的可能性[參考文獻(xiàn)：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎(chǔ)理論的觀點(diǎn)[J]旅游科學(xué).2006,(02)]”。

據(jù)國家旅游局信息中心2008年1月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，世界排名前10位的國際酒店管理公司均已進(jìn)入中國市場。

在這種背景下，為推進(jìn)浦東建設(shè)而建的金茂大廈，當(dāng)時也并沒有選擇自主經(jīng)營酒店，而是與知名酒店管理公司凱悅國際合作，為了給國際商務(wù)游客提供了一流的服務(wù)和齊全的酒店設(shè)施，在53至87層建成金茂君悅大酒店――當(dāng)時世界最高的酒店。酒店一開業(yè)即受到舉世矚目，不僅成為上海酒店業(yè)市場的領(lǐng)頭羊，也推動了上海日后的高星級酒店市場的發(fā)展。此后，金茂集團(tuán)又分別在三亞、北京、深圳復(fù)制成功經(jīng)驗(yàn)，與多家酒店管理公司合作分別開出了金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店。

二、委托管理酒店的困局

在引進(jìn)國外專業(yè)酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)的管理制度，貼心周到的服務(wù)提供，令整個酒店行業(yè)出現(xiàn)了改頭換面的變化。這一切讓在計(jì)劃體制浸多年的業(yè)主們受到前所未有的沖擊，沒有任何相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主們，在這時，必然全盤聽從酒店管理公司的意見。雖然業(yè)主也有向酒店派駐人員，但基本只把自身當(dāng)作酒店主管部門人員看待，或者即使派駐人員參與酒店經(jīng)營，卻由于“屁股指揮腦袋”，也未能執(zhí)行業(yè)主監(jiān)管的職責(zé)。業(yè)主對酒店管理公司完全處于一種放任盲從的狀態(tài)。

隨著國內(nèi)旅游市場的不斷發(fā)展，國際酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入中國市場，搶占市場份額，而經(jīng)過多年的酒店經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主們也在與酒店管理公司交流中得到了樸素自發(fā)的成長，在業(yè)主的眼中，酒店管理公司逐漸走下“神壇”，甚至業(yè)主開始對酒店管理公司出現(xiàn)不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，業(yè)主要求經(jīng)濟(jì)利益的迅速實(shí)現(xiàn)，而酒店管理公司更專注自身的品牌建設(shè)，短期內(nèi)不能帶來明顯的利潤成為業(yè)主與酒店管理公司分歧的焦點(diǎn)；其二，由于業(yè)主初期沒有建立有效的監(jiān)管制度，發(fā)揮監(jiān)管的責(zé)任，有些酒店管理公司人員為獲取更為直接的基本管理費(fèi)，犧牲利潤率，擴(kuò)大收入，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪行為。在這樣的背景下，業(yè)主急病亂投醫(yī)，以強(qiáng)權(quán)介入的方式干預(yù)管理公司對酒店的日常經(jīng)營，引致雙方矛盾進(jìn)一步激化，效益也越差。

究竟是為什么會產(chǎn)生這些問題，又應(yīng)該怎樣解決這種困局呢，業(yè)主與酒店管理公司的關(guān)系實(shí)質(zhì)到底是什么？

金茂集團(tuán)在管理伊始也存在著困局，從一開始對酒店管理公司放任自流，完全依賴，甚至對自身管理酒店專業(yè)水平是否與酒店管理公司對等而感到自卑，雖然當(dāng)時也有向酒店派駐人員，但卻在酒店辦公，由酒店發(fā)放工資福利，在酒店參加活動、培訓(xùn)，接受酒店企業(yè)文化熏陶，徹頭徹尾的是一名酒店員工，而非業(yè)主公司員工，可想而知，到底能履行多少業(yè)主監(jiān)管職責(zé)。經(jīng)過幾年的經(jīng)營后，作為業(yè)主的金茂集團(tuán)也開始逐步思考如何去管理酒店，并在實(shí)踐中開始逐步介入管理，大膽推動酒店平均房價的上漲，主動平衡平均房價與出租率的關(guān)系，推動酒店經(jīng)營改善，事后的經(jīng)營業(yè)績及市場狀況也證明業(yè)主經(jīng)營策略的準(zhǔn)確判斷，業(yè)主的正確導(dǎo)入不僅不會阻礙酒店發(fā)展，而且會有利于酒店的發(fā)展，也提升了業(yè)主與酒店管理公司對話的信心。此后，業(yè)主又推動酒店成本節(jié)約，介入酒店采購，打造業(yè)主的供應(yīng)鏈平臺，對旗下酒店的供應(yīng)鏈進(jìn)行整合，為酒店節(jié)約了采購成本，同時推動酒店成本節(jié)約，將旗下不同酒店的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享，提升了酒店的管理業(yè)績。業(yè)主的話語權(quán)越來越強(qiáng)，管理公司也越來越愿意接受業(yè)主的意見。究其原因，是作為業(yè)主的金茂集團(tuán)對自身定位及對與酒店管理公司的關(guān)系有著清晰的認(rèn)識，做“有實(shí)力、懂行業(yè)、負(fù)責(zé)任、講道理”的業(yè)主。

三、業(yè)主與酒店管理公司的關(guān)系實(shí)質(zhì)――委托關(guān)系

委托理論是上世紀(jì)30年代，由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家伯利和米恩斯提出。指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報酬[ 歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001]。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是人。

委托理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎(chǔ)上的。非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。信息不對稱可能會帶來道德風(fēng)險，所謂道德風(fēng)險是指從事經(jīng)濟(jì)活動的人在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時做出不利于他人的行動，或者說是：當(dāng)簽約一方不完全承擔(dān)風(fēng)險后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。在酒店運(yùn)營期中，作為業(yè)主尤其需要防范道德風(fēng)險的發(fā)生。

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。其原因一方面是生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識、能力和精力的原因不能行使所有的權(quán)利了；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系當(dāng)中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求的是自己的財(cái)富更大，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下人的行為很可能最終損害委托人的利益[ 歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001]。

在酒店委托管理經(jīng)營方式下，由于酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，作為委托人的業(yè)主不可能擁有和作為人的酒店管理公司同樣多的信息，存在信息不對稱，而且雙方的目標(biāo)又完全不同――委托人著眼于資產(chǎn)的增值與回報，人著眼于管理費(fèi)和品牌溢價。

四、業(yè)主管理的基石――酒店管理合同

美國康奈爾大學(xué)教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權(quán)以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運(yùn)營、管理酒店，并為酒店業(yè)主負(fù)責(zé)，作為回報，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經(jīng)營者有全權(quán)經(jīng)營管理酒店的權(quán)利，不受酒店業(yè)主的干擾；第二，酒店業(yè)主支付一切經(jīng)營費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經(jīng)營者的行為受酒店業(yè)主的保護(hù)。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]

酒店管理合同的經(jīng)營模式有效實(shí)現(xiàn)了酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，資本雄厚但缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能的酒店業(yè)主可以降低經(jīng)營不善的風(fēng)險，得以進(jìn)入酒店市場。同時，酒店管理公司得到低成本拓展其資源網(wǎng)絡(luò)和市場份額的機(jī)會。浩華國際酒店管理咨詢公司受國際酒店協(xié)會的委托所做的報告指出，酒店管理合同是一種有益的機(jī)制，它創(chuàng)造了處理酒店業(yè)主和酒店管理公司關(guān)系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。

如上所述，業(yè)主與酒店管理公司關(guān)系的實(shí)質(zhì)就是委托關(guān)系。酒店業(yè)主和酒店管理公司通過簽署管理合同，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。酒店業(yè)主委托酒店管理公司作為自己的人，經(jīng)營管理酒店。酒店管理公司則以人的身份。

五、業(yè)主管理具體內(nèi)容

1、資產(chǎn)管理

資產(chǎn)是酒店?duì)I運(yùn)必須具備的基本要素,也是業(yè)主在酒店投資過程中最直接的體現(xiàn)。業(yè)主擁有酒店的所有權(quán)，所有的硬件設(shè)施和存貨均為業(yè)主所有。如何維護(hù)好酒店資產(chǎn)，使之保值增值，是業(yè)主最為關(guān)心的問題。在高端品牌酒店中，資產(chǎn)種類繁多，大到機(jī)器設(shè)施設(shè)備，小到毛巾、玻磁銀器皿超過5000個品種。但就目前酒店行業(yè)的整體情況來看，資產(chǎn)管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產(chǎn)流失、維護(hù)保養(yǎng)不及時、使用壽命嚴(yán)重縮水、管理不到位、責(zé)任不明確是酒店資產(chǎn)管理中存在的嚴(yán)重問題。

為了更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，保證酒店資產(chǎn)的完整安全，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特性，確定資產(chǎn)盤查方式和周期，強(qiáng)化日常資產(chǎn)管理檢查，加強(qiáng)資產(chǎn)盤點(diǎn)清理和資產(chǎn)管理流程審計(jì)，及時解決存在的問題，發(fā)現(xiàn)差異及時糾偏。

金茂集團(tuán)在之前的君悅酒店的資產(chǎn)管理上，也存在著管理薄弱的問題，開業(yè)采購也非業(yè)主方進(jìn)行主導(dǎo)，也沒有建立定期的資產(chǎn)盤查制度，業(yè)主對資產(chǎn)做不到心中有數(shù)，直接導(dǎo)致后期更新改造、維護(hù)保養(yǎng)上更加無從抓起。但隨著時間的推移，資產(chǎn)管理越來越受到重視，新開業(yè)的酒店的開業(yè)采購均由業(yè)主主導(dǎo)，運(yùn)營酒店建立酒店資產(chǎn)名錄，并對酒店資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評估。

2、分析評價

對酒店盈利能力的評價，是酒店經(jīng)營業(yè)績分析的重要內(nèi)容。RevPar是國際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的而且是最常用的經(jīng)營業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入，即實(shí)際平均房價乘以出租率。一般來說，提供全功能服務(wù)的酒店總收入中有50%―65%是來自客房。但僅以RevPar為來分析一家酒店的經(jīng)營業(yè)績也是不夠的，還需綜合業(yè)主利潤率、成本費(fèi)用指標(biāo)等多重指標(biāo)進(jìn)行綜合評判。

此外，除了對盈利能力的分析外，還需要關(guān)注管理水平及效率的分析評價。畢竟作為人的酒店管理公司與業(yè)主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的經(jīng)理人也是有固定任期的，眼前的短期利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長期利益。

分析評價，尤其是經(jīng)營業(yè)績評價在金茂集團(tuán)歷來得到重視，每月均會有業(yè)績評價會對酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行專門的分析評價。除對收入、入住率、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率、RevPar、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率等常用指標(biāo)進(jìn)行分析外，還在客房、餐飲、成本、能耗等多方面進(jìn)行分析研究，并根據(jù)實(shí)際情況，不定期對酒店進(jìn)行專題研究。此外，還以常規(guī)的內(nèi)部審計(jì)，不定期的調(diào)研等多種形式進(jìn)行管理評價。

3、日常營運(yùn)管理

作為業(yè)主，有必須參與到酒店的日常營運(yùn)管理中。一可以掌握酒店一手經(jīng)營信息，對酒店經(jīng)營發(fā)展預(yù)判奠定基礎(chǔ)。二學(xué)習(xí)專業(yè)管理公司先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，提升酒店管理水平。三監(jiān)控日常經(jīng)營，降低道德風(fēng)險發(fā)生的概率。

業(yè)主管理體現(xiàn)在酒店日常經(jīng)營管理中，一般在酒店高層委派高級管理人員，通常為副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)副總監(jiān)等關(guān)鍵崗位；其余的業(yè)主公司人員，通常保留一小部分，不直接參與酒店的日常經(jīng)營管理，而是作為業(yè)主辦公室，協(xié)助酒店對外以法人身份辦理相關(guān)事務(wù)，同時監(jiān)控酒店經(jīng)營目標(biāo)、現(xiàn)金狀況等，從而為業(yè)主管理提供決策依據(jù)。

在金茂旗下酒店，業(yè)主委派高級管理人員有業(yè)主代表、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)副總監(jiān)和工程副總監(jiān)等關(guān)鍵崗位，參與并監(jiān)督酒店日常營運(yùn)管理，分析、評估酒店運(yùn)營管理現(xiàn)狀及趨勢，協(xié)助本部研究行業(yè)發(fā)展趨勢，支持公司戰(zhàn)略目標(biāo)與年度目標(biāo)的達(dá)成。酒店不具法人身份，而是作為業(yè)主公司分公司存在，派駐酒店的高級管理人員同時在業(yè)主公司內(nèi)兼職，不僅對酒店經(jīng)營負(fù)責(zé)，也對業(yè)主投資負(fù)責(zé)。此外在業(yè)主公司一般還配財(cái)務(wù)一人，行政一人，處理業(yè)主公司及酒店需業(yè)主協(xié)助的相關(guān)事務(wù)。參考文獻(xiàn)：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎(chǔ)理論的觀點(diǎn)[J]旅游科學(xué).2006,(02)

歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001

歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001

第9篇

委托管理合同范文1 經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著互惠互利精誠合作之前提，展開合作。

甲方：

乙方：

一、 乙方負(fù)責(zé)甲方場所前期籌備至場所經(jīng)營管理的全面工作(包括人員招聘、崗位培訓(xùn)、人員配臵、資源引進(jìn)、營銷策劃、廣告宣傳、市場調(diào)研考察、經(jīng)營定位及全盤管理)高管3名，人員由乙方安排。

二、 合作期間甲方保證公司的合法性及有效性，負(fù)責(zé)場地的安全和有關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)工作，提供工作和經(jīng)營所需的所有物品，及保障駐場管理人員人身安全。

三、 合作期間雙方保持必要的工作溝通和交流，甲方有權(quán)申請更換駐場管理人員。

四、 乙方管理期間確保會所合法經(jīng)營，禁止場所一切黃、賭、毒活動。

五、 合作期間甲方支付乙方月管理費(fèi)26000元(貳萬陸仟元整)。

六、 合作期間甲方負(fù)責(zé)提供乙方住房一套(水、電、物業(yè)費(fèi))均由乙方承擔(dān)。

七、 乙方負(fù)責(zé)場所開業(yè)前外調(diào)資源3組，公司提供資源一個月免費(fèi)住宿，人員每日以簽到費(fèi)50元給予補(bǔ)助(公司收取臺票40-50元)。

八、 進(jìn)場時間約定__________年____月____日起，管理費(fèi)以進(jìn)場之日開始計(jì)算。

九、 合同約定乙方進(jìn)場當(dāng)日甲方支付管理費(fèi)訂金人民幣______________元，注：訂金從當(dāng)月管理費(fèi)中扣除。

十、 本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，未達(dá)成一致意見前按本協(xié)議執(zhí)行。

十一、 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字后生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托管理合同范文2 第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

1.物業(yè)類型：_________。

2.座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。

3.四至：東_________，南_________，西_________，北_________。

4.占地面積：_________平方米。

5.建筑面積：_________平方米。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。

第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場所、_________。

第九條 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條 其它委托事項(xiàng)_________。

第三章 委托管理期限

第十八條 委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日時起至_________年_________月_________日時止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)

一、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會)

1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;

3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;

4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;

6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用戶，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行;

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;

9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;

10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________;

11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

二、甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))

1.在業(yè)主委員會成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;

3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;

5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

(1)負(fù)責(zé)返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用;

6.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

7.在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;

9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;

10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________;

11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;

2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;

3.按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;

4.可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;

7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報告;

8.每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;

9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;

10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;

11._________。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理

1.房屋外觀：_________

2.設(shè)備運(yùn)行：_________

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________

4.公共環(huán)境：_________

5.綠化：_________

6.交通秩序：_________

7.保安：_________

8.急修：_________;小修：_________

9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：_________

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。

3.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米_________元向_________收取。

4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理：

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬分之_________交納滯納金;

第二十三條 車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：

1.露天車位：_________。

2.車庫：_________。

第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

高屋樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。

2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。

3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。

4.公用綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);改造、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。

5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān);大中修費(fèi)用，由_________承擔(dān);更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第八章 附則

第三十一條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十三條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十五條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十六條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十八條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。

第三十九條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰庖姟?/p>

第四十條 本合同自簽字之日起生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托管理合同范文3 甲方：

乙方：

丙方：

鑒于甲方以人民幣 元(以下簡稱總價)向開發(fā)商購買坐落 在 (以下簡稱項(xiàng)目)內(nèi)的物業(yè)： 層 號鋪位，建筑面積 平方米(以下簡稱該商鋪)，乙方為項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營管理方，丙方為項(xiàng)目的開發(fā)商及目標(biāo)租金的擔(dān)保方，各方經(jīng)友好協(xié)商，就該商鋪委托經(jīng)營管理的事宜，達(dá)成如下一致意見：

一、 根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定和項(xiàng)目物業(yè)的特殊性，為了維護(hù)全體業(yè)戶的共同利益，項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式進(jìn)行經(jīng)營和收益：即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一商業(yè)形象、統(tǒng)一營銷活動、統(tǒng)一向業(yè)戶支付租金收益，對此甲方在簽訂《商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》時已充分了解，并予以同意。

二、 統(tǒng)一經(jīng)營管理周期為連續(xù)的托管期限，在甲方與開發(fā)商簽訂的《商鋪經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》之后，自 年 月 日起至 年 月 日止，共計(jì) 年，為托管該商鋪的一個托管周期。

三、 甲方委托和協(xié)助乙方按照開發(fā)商規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商辦理該商鋪的交接手續(xù)。在辦理商鋪交接手續(xù)時，乙方的簽收行為對甲方具有法律效力。在托管期屆滿時，甲方同意由乙方按返還時的商鋪現(xiàn)狀向繼續(xù)進(jìn)行營運(yùn)管理的公司移交該商鋪，移交時甲方同意乙方無需對該商鋪所在物業(yè)的共同部分承擔(dān)任何維修及費(fèi)用、恢復(fù)責(zé)任。

四、 甲方同意將自己購買的上述商鋪的經(jīng)營權(quán)托管給乙方招商及營運(yùn)管理，并自甲方與開發(fā)商簽署《商品房買賣合同》之日起，以乙方的名義為該商鋪尋找承租人、與目標(biāo)承租人簽署有關(guān)承租意向、合同等文件，代收租金、代為交納稅金等應(yīng)付費(fèi)用并完成托管工作。

五、 在該商鋪的托管期限內(nèi)，該商鋪的租金如下：第一至第七年，該商鋪每年的租金為該商鋪成交總價的 8﹪ ，即￥ 元。

六、 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、 在托管期限內(nèi)甲方不承擔(dān)開發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)以外的裝修費(fèi)用和承租人承租期間的任何行政事業(yè)費(fèi)。

2、 不承擔(dān)該商鋪托管期限內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)及水、電、暖氣費(fèi);

3、 在本協(xié)議約定的托管期內(nèi)，若甲方將該商鋪轉(zhuǎn)讓，需提前十天書面告知乙方，并將本協(xié)議的甲方權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方需與乙方重新簽定委托經(jīng)營管理合同。若甲方將該商鋪轉(zhuǎn)讓給第三方的，則應(yīng)要求第三方承諾不得行使抵押權(quán)及不影響本協(xié)議的繼續(xù)履行。

4、 為方便招商工作的進(jìn)行及保持項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性，最大程度保護(hù)甲方的經(jīng)營權(quán)收益，甲方承諾在本協(xié)議約定的托管期內(nèi)不解除本協(xié)議、不自行出租該商鋪、不自行經(jīng)營、不另行委托任何第三方托管經(jīng)營該商鋪、不侵害本協(xié)議約定的乙方應(yīng)享有的權(quán)益。

5、 為保證項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營管理和全部業(yè)戶的租金利益，甲方承諾本協(xié)議約定的托管期內(nèi)，無權(quán)自行或委托他人與該商鋪承租人聯(lián)絡(luò)、收取租金或其他費(fèi)用。

6、 若甲方?jīng)]有按照其與開發(fā)商的約定及時辦理完該商鋪的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，則乙方可不向甲方支付租金回報收益。因此影響該商鋪出租的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

7、 甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理商鋪屋租賃事宜，及時出具相關(guān)文件。若因甲方原因不能完成租賃事宜的，所造成的租金回報損失由甲方承擔(dān)。

七、 乙方的權(quán)利和義務(wù)：

1、 以乙方的名義自主招商，對外簽署該商鋪?zhàn)赓U協(xié)議及與該商鋪出租有關(guān)的所有文件。

2、 在協(xié)議有效期間內(nèi)，乙方有權(quán)決定該商鋪的出租價格、年限及所有租賃條件及租賃協(xié)議的條款。

3、 收取租金和合同中約定的由承租人承擔(dān)的其他費(fèi)用。

4、 全權(quán)辦理向承租人交付及收回該商鋪、催討租金等事宜，并有權(quán)在其認(rèn)為合適的時候采取必要的法律手段收回商鋪、催討有關(guān)費(fèi)用。

5、 在托管期內(nèi)，該商鋪前三年回報租金從甲方購房款中扣除，乙方從第四年起，每年結(jié)算一次，在每年4月31日前按本協(xié)議約定向甲方轉(zhuǎn)付已收到的當(dāng)年回報租金。

6、 辦理與商鋪?zhàn)赓U有關(guān)的登記手續(xù)

八、 本協(xié)議約定的托管期限內(nèi)，甲方同意乙方代為選聘的物業(yè)管理公司對該商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

九、 違約責(zé)任：

1、 若甲方違反本協(xié)議第六條第3、4、5項(xiàng)的約定，在乙方發(fā)出書面糾正通知書15天內(nèi)仍未糾正的，甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于本合同約定的年租金5倍的違約金，該商鋪現(xiàn)存租約繼續(xù)履行，同時本托管協(xié)議和該商鋪現(xiàn)存租約繼續(xù)履行。此外，乙方有權(quán)追究因甲方違約行為影響項(xiàng)目統(tǒng)一管理而造成乙方的其他經(jīng)濟(jì)損失。由于甲方違約行為造成該商鋪承租人的損失以及甲方租金回報的損失由甲方自行承擔(dān)。

2、 如任何一方違反本協(xié)議約定，應(yīng)賠償因其違約行為造成其他守約方的直接經(jīng)濟(jì)損失。

十一、終止條款：

自托管期限屆滿，本合同約定的各方相應(yīng)之義務(wù)自行終止。

十二、爭議的解決：

合同履行過程期間若發(fā)生爭執(zhí)，可協(xié)商解決。如三個月內(nèi)協(xié)商不成，任何一方均可向常州市仲裁委員會申請仲裁。仲裁期間，不影響本協(xié)議和租賃合同的履行。

十三、本協(xié)議經(jīng)各方簽署并與該商鋪之《商品房買賣合同》同時生效。

十四、本協(xié)議未盡事宜，各方可另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。

十五、本協(xié)議一式叁份，甲方執(zhí)壹份，乙方執(zhí)貳份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日