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1. 哈爾濱市財政收入對房地產業的依存現狀
1.1哈爾濱市財政收入對房地產業高度依存
“十一五”期間哈爾濱市財政收入約有30%左右的收入來源于房地產業。2011年，哈市全年財政一般預算總收入502.1億元，比去年增長22.3%。其中，地方財政一般預算收入300.3億元，增長27.0%。主體稅種中，營業稅92.9億元，增長30.1%；企業所得稅31.5億元，增長29.8%；增值稅28.6億元，增長11.1%；個人所得稅12.9億元，增長32.3%。其中土地出讓金收入為253.14億元，根據圖表1分析可以得知，哈爾濱市財政收入和哈爾濱市房地產上交利稅呈現同步增長局勢，且比重始終維持在30%左右。2007年哈市全年房產上繳利稅占地方財政收入比重達近幾年最高，達31.77%，而后趨于平緩回落。“十二五”期間隨著哈爾濱市財政收入的飛速增長，其房地產業也有了欣欣向榮的發展。其哈爾濱市的財政收入與房地產業呈現高依存度的正相關發展。成為哈爾濱市財政收入的主要增長極。
1.2哈爾濱市土地出讓金占地方財政收入比重強勁增長
哈爾濱市2009年土地出讓金為154億元，占哈爾濱市財政收入（333.3億元）的46.2%；2011年哈爾濱市土地出讓金253.14億元，增長了近100億元，年均增長約為49%，占比哈爾濱市總體財政收入的50.41%.呈現強勁的增長態勢。
2. 哈爾濱市財政收入對房地產業過度依存所產生的問題
2.1新型工業化進程中的財政收入對房地產業依存度過高
隨著哈爾濱市新型工業化的發展，其財政收入對土地的依賴程度越來越高。哈爾濱市城鎮土地稅收收入從2000年到2006年一直持穩，從2007年開始，住房市場化熾熱，城鎮土地稅收收入翻一番，近幾年房地產行業相關稅收也在逐年上漲，城鎮化建設在房地產的熱銷中體現的淋漓盡致。工業化的過程中哈爾濱市的城鎮化進程越來越快，而地方的財政支出也越來越大，因此需要更多的財政收入來維持財政支出。哈爾濱市的就業、醫療、教育、社會保障等財政支出呈現持續增長態勢。如下表，民生問題一直是哈市政府所重視的，在一些呼吁房價過高的聲音中，哈市政府于2006年開始著手解決人均使用面積7平方米以下的低保家庭廉租房問題，而后每年的廉租房建設面積都在持續增長，但仍抵擋不住房地產的熱銷形勢。伴隨著土地稅收收入上漲的還有土地行政性收費及相關財政收入，可見房地產行業的騰飛所帶來的財政收入相當巨大。民生問題體現在多個方面，廉租房解決的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上會控制了房地產行業的相關稅收，然而，970萬人口所需要的醫療衛生、教育、公共設施建設支出的負擔可想而知。從2002年到2010年，8年間相關民生建設支出翻一番。正當其時，全國大部分城市悄然出現了“第二財政”。可見大量的財政支出，需要大量的財政收入來維持平衡，而如果去掉房地產業的財政收入部分，則很難維持財政支出的正常運轉。
2.2哈爾濱市的房地產業存在較大的發展空間
2011年，全年哈市土地出讓金達253.14億元，同比2010年增長35.7%，與其增長率相比，上漲11個百分點，占哈市全年總財政收入的50.4%，同比上一年增長5個百分點。縱比土地出讓金平均水平較高的北京，其在2004年就已達到所占財政收入的76%，此時全國的土地出讓金所占財政收入的比例也在逐年上漲，“土地財政”的趨勢呈現全國化趨勢。土地的出讓使房地產行業持續加溫，財政方面對房地產行業的依賴性可見一斑。通過分析哈爾濱市與北京市房地產業與全國的比較分析，一線城市的財政收入要比二線城市的財政收入對房地產業的依存度更高一些，哈爾濱的依存度相比較而言還有很大的發展空間。如表3所示。
3. 解決財政收入對房地產業依存問題的對策措施
3.1繼續加大政府的宏觀調控政策
哈市財政收入對房地產行業依存度太高，一但出現房地產行業蕭條或者回落嚴重等現象，就會造成經濟結構失衡，為了房地產市場的健康穩定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需求，支持 自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產市場有望實現“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進房地產業的健康穩定，而非成為各路資金規避風險的投資投機工具。適當的土地出讓能助財政于一臂之力，土地是人們生存的根本，也是有限的資源，更應該追求財政上的可持續性發展，在產業結構調整中找準重點財源。總之我們要在合理的財政收入增長的前提下，適當的調控財政收入對房地產業的依存程度，通過合理調控土地出讓金價格來合理的拉動財政收入的良性增長。積極向上爭取政策資金支持，合理調配財源比重。
3.2大力發展縣域經濟拉動財政增長，減少財政收入對房地產業的依賴度
著力發展黑龍江省縣域經濟，做好以產業園區為依托的經濟發展，加大政策資金扶持力度，積極推進重點產業項目建設，以農業產業化、新型工業化、經濟一體化為發展方向，大力發展縣域經濟第二產業，優化發展第一產業，合理穩定發展縣域經濟第三產業，從而加大縣域經濟的整體發展，吸引更多的勞動力以及居民家屬向縣級城市的發展，緩解一二級城市的發展壓力，來合理調動人口流動，從而會相對的減少財政收入對房地產業的依賴程度，加大財政收入在三大產業中的合理增長。
3.3轉變唯GDP論觀念，優化財源結構，促進財政收入的可持續發展
財政收入的增長應是一種合理的增長，不應為了增長而增長，僅僅依靠房地產業的增長來拉動財政收入的增長是不合理的一種財政收入增長模式。哈爾濱市財政收入的增長要摒除唯GDP的數字增長論，改變財政收入來源增長觀念，依托老工業基地、農業大省、資源強省走特色的適合哈爾濱市的經濟增長模式，優化財政收入的財源結構，促進哈爾濱市財政收入的綠色可持續發展戰略，響應“十二五”發展規劃，促進哈爾濱市經濟的健康發展。
關鍵字：房地產；統計指標體系；構筑
一、當前房地產統計指標存在的問題以及體系構建基本思路
房地產統計指標存在的不足之處
現階段針對房地產行業的統計指標有很多，但是能夠真正反映房地產行業運行狀況的指標卻很少。很多房地產既不能夠為國家的宏觀調控政策提供指導和引導，也不能夠反映房地產行業的科技創新和科技進步。統計工作者大多將工作重點放在了反映房地產實物形態的統計指標上，很少花精力對價值形態的統計指標進行核算和反應。許多專家和學者對房地產統計指標持有的觀念比較陳舊，他們認為只要將房地產生產過程中的統計指標反映清楚即可，對房地產在使用過程中反映物業管理、法律服務、中介服務和咨詢服務的統計指標則反映的很少。另外，我國的房地產指標在內涵和計算方法上和國家通用標準存在差異，指標體系存在明顯的供需關系不平衡，統計指標難以滿足信息使用者的要求，也不便于在國際上比較。在房地產業增加值的統計內容上，我國的統計內容就和國家慣例不一致。這種差異會限制我國市場經濟的發展。
房地產統計指標構建的基本思路
首先，要構建科學的房地產統計指標體系就需要有科學的理論研究作為基礎。這是房地產統計指標研究的重點和難點。就我國目前的現實狀況來看，我國在房地產統計指標上的理論研究還是一張白紙的狀態，學者們應該結合統計學、經濟學、信息學、控制論等學科的基本知識共同構筑房地產統計指標的理論基礎，為房地產統計指標的建立提供科學的基礎，
其次，房地產統計指標的構筑需要擴寬收集統計資料的信息渠道。房地產行業涉及的部分很多，工作內容繁雜，目前統計工作者收集統計資料的渠道還比較單一，目前房地產統計工作最重要的工作就是從深度和廣度上兩個層面上擴寬信息渠道，全面地反應房地產行業各方面的發展狀況。但是統計工作者還要注意采取合理的方式將紛雜的統計資料和信息統一到現實單一的統計報表之中去。
最后，我們要注重運用房地產統計指標去滿足不同信息使用者的要求，改變房地產統計指標目前供需不平衡的狀態，使得房地產統計指標能夠多層次、多角度的滿足國家、政府和社會的信息使用要求。構建合理、科學的房地產指標體系內部結構的循環和聯系，實現房地產指標體系內部系統的完整性和層次性。
二、構筑房地產統計指標體系的主要內容
反映房地產行業基本狀況的統計指標
這方面的指標主要從房地產行業的從業人員的數量，企業中職工的人數、從業人員的薪酬、職工的平均工資狀況、房地產企業的注冊資本和資本金規模、利潤實現情況、資產規模、負債規模、房地產行業的總支出及增加值等指標來反洗房地產行業目前的行業前景、就業情況、財務狀況和經營成果。
房地產行業總支出反映了在某一階段內房地產企業在從事房地產的開發、經營與經紀服務等活動的過程中顧客或者房產使用者能夠取得的服務總值，該支出應該以貨幣形式直觀的反映出來。在內容上房地產行業總支出包含了房地產開發企業銷售房屋和土地取得的差價收入、房地產開發企業提供物業服務取得收入，房地產經紀行業提供經紀中介服務取得的服務收入、房地產所有者針對自有住房的虛擬租金收入、企業單位和事業單位以及房屋所有者針對盈利性房屋取得的租金收入等等。房地產行業的從業人數應該以某一階段內房地產開發企業中工作并取得工資報酬的人員和在非房地產開發企業中工作，但是提供房地產開發、經營、中介、經紀服務并取得報酬和收入的勞動人數。
反映房地產開發和經營狀況的統計指標
反應該方面的指標有房屋開發的經營收入、房屋實際銷售的面積和銷售額、房屋的可供出租面積和出租金額、商品房可供銷售面積以及非商品房的可供使用面積、全社會空置房屋面積、房屋預售合同中銷售的面積和金額、房地產的開發成本、房地產的銷售費用、商品房和非商品房本期的投資金額以及完工情況。
房地產的開發經營收入是指在報告期內房地產開發企業、非房地產開發企業和房產所有者從事房屋的銷售、租賃取得的收入，包括經營收入和提供其他方面服務取得的收入。非商品房的使用面積實在報告期期末已經竣工完成的，可供企事業單位以及房屋所有者住宅、辦公以及商業用的非商品房。全社會的空置房屋面積是指在報告期期間房地產開發企業、非房地產開發企業以及房產所有者本可以銷售或者出租但是卻將之閑置的房屋的總面積。非商品房的交付面積是指在報告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的總面積。
反映房地產經紀和中介服務的指標
反映該方面狀況的指標有房地產管理和提供經紀及中介服務取得收入，為提供服務而消耗的成本以及其他反映服務成果的指標。這方面的指標可以反映和衡量房地產在使用過程中給房屋使用者帶來的使用效益，能夠衡量一段時期內房地產住宅的開發管理、房地產交易委托狀況、抵押和質押情況、信息咨詢的重點和結果等等。提供服務取得經營收入在內容上包括物業管理收入、小區治安綠化收入、房屋維修收入、車輛保管收入、供暖收入、信息咨詢服務收入、股價服務收入、抵押管理收入以及城市維護費收入、產業檔案管理收入等等。另外我們可以用小區的綠化覆蓋率、小區發生的偷盜、搶劫等案件數、提供信息咨詢和股價服務的次數、業主居住的滿意度調查來輔助前述統計指標共同反映提供房地產經紀和中介服務的狀況。
總而言之，房地產行業的工作者和統計工作者應該改變房地產開發和服務的工作思路，擴寬統計資料的來源和渠道，從房地產開發和經營、經濟和中介服務、經濟預警機制的建立等多方面統計指標去考察房地產行業的發展狀況，為國家和政府提供準確的房地產行業的基本信息。
參考文獻：
[1]秦海霞.我國房地產住宅市場統計指標分析[J].商業文化，2009.
[2]胡學鋒.論房地產統計指標體系的建立與完善[J].山西財經大學學報，2000.
關鍵詞:房地產行業 年度會計報表 審計
隨著中國市場經濟的快速發展，房地產行業經營規模不斷擴大，成為支持我國國民經濟發展的主導產業，同時各地數量龐大的房地產企業也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產行業不同于一般工商企業，其產品特殊、建設項目規模大、時間跨度長，且房地產企業審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產行業審計風險較高，如何做好房地產行業年度會計報表審計工作，提高審計質量，降低審計風險，筆者結合多年房地產行業的審計經驗，就審計中應重點關注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產行業的審計中能有所啟發。
一、提前或推遲確認收入
以《企業會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據，同時考慮房地產的特殊性，房地產企業應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現：
(1)商品房已完工且已取得政府相關部門的綜合驗收證明，并已交付業主使用；
(2)已簽訂商品房買賣合同；
(3)已收到與商品房有關的全部價款或者已按合同規定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產開發企業出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關的業務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。
二、完工產品的成本結轉不準確
房地產企業的成本結轉相對一般工商企業具有其特殊性和復雜性，要求企業財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產行業具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發現由于企業財會人員水平參次不齊，加上部分企業出于人為調節利潤的需要，房地產行業中的產品成本結轉問題較突出，成本結轉隨意性大，甚至有個別企業按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉成本，造成房地產銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結轉不正確的主要幾種情況列舉如下：
由于建設周期長，房地產開發企業的完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，賬面發生成本滯后，企業為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結轉完工產品成本，以達到少轉開發成本的目的。
對房地產企業來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但企業為了少轉成本，往往以工程價款未結算為由將預付賬款長期掛賬。
對于較大的分多期開發的房地產項目，其配套設施一般會在后期開發建設，審計中應索取企業的配套設施預算資料，關注其配套成本是否預計并結轉。
出于減少應繳土地增值稅和企業所得稅的考慮，部分房地產開發公司往往會通過虛開建筑發票而虛列成本，即通過“真票假業務”的列賬增加開發成本以達到偷逃稅款的目的。
三、稅收問題
稅收是國家對房地產行業進行宏觀調控的主要手段之一，且由于房地產業稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關注以下幾點：
(一)是否存在隱匿收入行為
房地產企業隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。
(二)是否存在虛開建筑發票虛列成本問題
虛開建筑業發票是指在沒有真實業務的情況下，到當地稅務機關代開建筑發票或取得建筑公司虛開的建筑發票。企業只需支付營業稅或者手續費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業務”偷稅行為。
(三)是否存在未按規定預繳和匯算清繳土地增值稅問題
欠繳、少繳土地增值稅在房地產行業比較普遍，一是未竣工清算項目不按規定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規定到主管稅務機關匯算清繳。
(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規定繳稅
根據現行稅法的相關規定，房地產企業存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產轉讓行為時，應按視同銷售處理，按規定繳納相關稅金。實際審計中，發現有房地產開發企業在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。
(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況
印花稅屬小稅種，企業往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產行業的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產（預售）銷售收入，則是按“產權轉移書據”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。
現階段，我國房地產行業屬于高利潤行業，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產開發企業都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產行業幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產行業中已完工項目長期不進行匯算清繳現象極為普遍。
針對以上房地產行業會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產企業開發經營和財務管理、熟悉相關的稅收法規以及具有一定房地產業審計經驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹的審計程序和審計方法，將審計風險降到最低。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險控制
我國的城市化進程加快，房地產行業高速發展。房地產行業的投入資金大且周期性長，面臨著諸多風險，尤其是財務風險，再加之國家的宏觀調控政策也限制著房地產企業的發展。為了降低和控制各項風險，我們急需找出相應的解決方法來提高抵御風險的能力。我國的房地產企業的會計核算比較滯后于市場經濟，很難與市場經濟的發展相匹配，不利于完善房地產企業的制度，并且加劇了房地產行業的風險。相關房地產企業應當改進會計核算制度，使會計核算制度契合市場經濟的發展規律，促進我國房地產企業的健康發展。
一、目前房地產企業財務核算呈現的問題
（一）財務核算基礎工作薄弱
我國房地產企業發展的時間比較短，管理經驗欠缺，尤其是財務核算的基礎工作非常薄弱。沒有設立專門的會計核算科目，各房地產企業僅是根據新會計準則的要求自行設定，影響了財務指標的可比性，導致了企業會計核算結果不能被會計報告使用人所理解，另外相關的工作人員也比較欠缺專業的房地產財務會計核算知識。
（二）銷售收入核算相對復雜
房地產企業對其自行開辟的銷售收入在確認上比較困難，這是由于房地產開發企業的收入確認條件有不同的規定。有的是按照《房地產開發企業會計制度》的規定，有的則是按照《企業會計制度》和新企業會計準則的規定。這使得房地產企業的銷售收入確認變得極為復雜。
（三）開發成本與銷售收入不具有配比性
房地產的開發需要經過很長的時間，需要經過立項、建設、預售、銷售、售后等多個階段。房地產企業前期投入資金很大，而該行業產品采用預售制，只要工程沒有通過竣工驗收等未達到符合確認收入的條件，那么產品的銷售收款與銷售收入就不一個時點上，這就造成了投入與產出的不匹配，在會計核算上違背了配比原則。
（四）會計信息風險披露不足
房地產行業的經營是一個復雜的過程，資金投入巨大，且收入回報需經過一段漫長的時間，這造成了企業巨大的風險。目前房地產行業沒有對房地產企業提取質量保證金施行披露，我國的相關法律規定房地產企業可以提取質量保證金，但是也并沒有對提取質量保證金的風險施行披露，所以可以看出房地產行業對提取保證金缺少披露。
二、房地產財務風險管理與控制要點
（一）落實財務核算，完善會計報告制度
由于房地產行業的發售周期長，所以我們要明確房地產企業銷售收入的核算范圍。按照嚴格的規定對企業自身項目規模的情況進行會計核算，要求企業建立具體明細的賬目，并且根據房地產開發的具體要求選定核算的對象。目前還沒有專門針對房地產企業的會計科目，但可以臨時根據新會計準則對特殊企業會計科目的做法，在準則中增添房地產企業專用會計科目，然后加快對房地產企業的會計報告制度的完善工作。
（二）完善收入確認的標準
在對房地產行業的會計核算過程中，加強完善收入確認的標準。房地產企業經過竣工驗收、房產管理部門出具的面積測繪表、辦理交房手續、履行了銷售合同中規定的義務且價款已收取、成本能夠可靠計量后才滿足確認收入的條件。盡管房地產開發企業已經取得了預售房款，這也不能夠作為收入確認的條件，但可以根據相關的法律標準為收入確認提供依據，保證房地產開發企業的收入能夠獲得更好的核算。
（三）提高信息披露質量
房地產行業是一個高風險行業，所以要加強對其風險的披露。在風險分析中包含抵押擔保風險、土地風險、籌資風險、工程建設風險等，這些都需要進行風險的披露。這樣就可以提高房地產行業的透明度，也有利于對風險的防治。要制定和完善對質量保證金的風險管理制度，也要重視對房地產企業的現金流向的披露，增加現金流量信息的有用性。總之要加強對信息、風險的披露，提高房地產企業抵御風險的能力。
（四）建立財務預警系統
首先，制作現金流量表通過現金流量表我們可以了解市場資金供需和環境的變化，還有利于房地產企業的領導者做出正確的決策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和標準是不可或缺的，完善的制度有利于企業控制成本和增加盈利。再次，我們要加強對應收賬款的管理，提高資金的利用率，促進企業可持續發展。最后，我們還要特別關注銀行利率的變化，以尋求最佳的資本結構。
（五）合理選擇投資組合模式
房地產開發企業的投入資金龐大，有些重大的項目涉及過億的金額。于是選擇合理的投資組合模式對房地產企業來說是極為重要的。房地產企業要嚴格遵循市場規律和國家的宏觀調控政策做好各方面的分析；同時也必須做好市場調研工作，利用不同的物業類型和不同的地理區域對房地產投資進行多方位的組合，達到有效降低風險的目的。
三、結束語
為了盡可能的降低和控制房地產行業的風險，我們急需找出相應的解決方法和提高抵御風險的能力。同時，盡快建立和完善相應的房地產企業會計制度，使房地產企業的財務核算更加的規范化、標準化，促進房地產行業持續健康發展。
參考文獻：
近年來，隨著房地產行業的發展，其對于我國經濟發展的推動作用也越來越大。但是房地產市場瞬息萬變，房地產行業的會計核算工作也因此面臨諸多問題。所以，房地產行業的會計核算工作必須依照現行的會計準則，以及市場發展規律進行相應的調整。本文對我國房地產企業會計核算中存在的問題進行了研究，并詳細討論了會計核算問題的改進措施。
關鍵詞:
房地產；會計核算；問題；措施
房地產行業遵循著自身的發展規律，一般來說，房地產行業在開發當中需要投入大量的資金，且開發過程持續時間長，因此，房地產行業的會計核算工作也與其他行業存在不同之處。尤其是房地產行業在市場當中的發展變化，致使會計核算工作存在一些不足，這種情況也會影響到房地產行業的穩定經營。所以，房地產行業在發展過程中怎樣依照市場環境及自身發展特點，及時調整會計核算工作，是房地產行業必須解決的問題。
一、房地產會計核算存在的主要問題
(一)會計科目設置不合理
就目前的會計科目設置來看，房地產行業的會計核算科目設置缺乏合理性。因為從會計核算制度以及新的會計核算準則來看，其中涉及到很多會計核算標準，但是沒有關于房地產行業的會計核算準則。這個問題將會對房地產行業的會計核算標準造成影響。在這種情況下，各個房地產企業只能按照自身的發展情況制定合理的會計核算標準。所以，房地產行業的會計核算科目設置缺乏統一性。此外，房地產行業的結算周期也比較長，這對于未來的項目分析也會造成不利影響。
(二)會計信息缺乏透明度
房地產行業面臨的財務風險一般就是指，在房地產財務狀況出現問題時，使房地產企業的前期投入以及盈利等無法收回的情況。事實上，房地產企業在發展和運作當中會面臨很多風險，這些風險有的來自于政策變化方面，有的則來自于市場和土地等方面，所以，要確保準確的會計核算，房地產企業就要針對其面臨的風險進行詳細的風險披露，為會計核算工作提供參考。如果房地產企業在運作過程中不能夠對自身面臨的財務風險進行準確評估，且沒有適時地將所面臨的風險對會計核算的相關部門或工作人員進行信息共享，增加其透明度，那么最終的會計核算結果就會因此大打折扣，失去其應有的準確性和實際價值。
(三)成本與售價不匹配
房地產行業在運作過程中會面臨開發周期長，結算時間晚等情況，這些情況會導致企業在完成預售時也無法確認收入。而依照收入進行的會計核算工作也就不能有效推進。對于房地產企業的整個項目來說，其成本一般就是指建設的總投入。但是在具體的銷售過程中，售價會依照不同的結構戶型，以及不同的樓層執行不同的售價規則。這樣就使得房地產企業的前期投入和后期的售價無法真正實現良好的配比。
二、房地產會計核算問題的改進措施
(一)合理設置會計科目
房地產企業要進行有效的會計核算工作，就必須完善會計科目的設置。房地產企業可以按照新的會計準則和制度設定符合自身發展情況的會計科目。比如房地產企業在項目開發過程中進行的資金投入，就屬于開發成本費用；還有間接費用，這些費用就是房地產企業在項目開發過程中的中間環節所消耗的費用，這些費用對于最終的產品建設及銷售都有重要意義，因此也是不容忽略的，必須設置相應的會計科目。總體來說，雖然沒有統一的關于房地產企業的會計核算準則，但是房地產企業在設置會計科目時應當主要依據自身的發展情況，以及項目開發程度，再結合相關的會計核算準則來選擇合理的會計核算制度，盡可能設置出符合項目實際的會計核算科目。
(二)增加會計信息透明度
房地產企業的開發周期較長，在此過程中面臨諸多變數，因此也存在很多風險。為使房地產企業的會計核算工作能夠準確進行，房地產企業應當增加會計信息的透明度，針對房地產企業在開發和運行過程中所面臨的各種問題信息對會計核算部門及相關負責人進行適時披露。以增加會計核算的準確率，為企業的進一步發展和決策提供指導。如土地的儲備情況直接影響到房地產企業在未來的發展前景，所以，土地的儲備信息也應當對會計核算保持透明。此外還要加強對企業資金流動情況的披露，資金流動關系到企業的收支平衡以及企業的運作情況，因此，企業應當對會計核算提供企業的資金流動信息。企業還要將其面臨的運作風險對會計核算保持相應的透明度，這樣利于會計核算工作的準確性。
(三)收入確認
房地產企業在會計核算當中需要對收入進行詳細確認，而房地產企業收入必須符合相關的行業標準以及法律標準。如依照相關的法律規定，如果以出讓的方式取得土地使用權，但是卻沒有按照約定支付土地出讓金，且沒有領取土地使用權證書的企業就沒有銷售房地產商品的資格。在實際的房地產銷售當中，其銷售模式比較復雜，遵循的標準也不完全相同。在進行房地產商品的銷售當中，如果只是簽訂了預售合同則并不能認定是取得了收入的依據，只有簽訂了正式的銷售合同才具有了法律效力，這樣才能作為房地產企業的收入標準。所以，在確認房地產企業收入的過程中，應當根據具備法律效力的相關合同或證書的具體內容來確認房地產企業的收入情況，并基于此進行會計核算，這樣才能確保會計核算工作的準確性。
三、結束語
房地產企業的發展與國民經濟水平的提高密切相關，就目前來看，房地產企業的會計核算工作依然存在很多問題，需要企業依照自身的發展情況進行有效解決。新的會計準則也對房地產企業的會計核算工作提出了更高的要求，所以，應當結合企業的發展現狀繼續完善會計核算工作，使房地產企業保持健康發展。
作者：高建萍 單位：人民66296部隊
參考文獻：
關鍵詞：建筑工程 房地產 建安企業 稅收征管
我國房地產行業的飛速發展我為我國國民經濟的發展起到促進作用。由于建筑安裝企業存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經濟的競爭環境中，如何通過稅務籌劃，達到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業面前的一道難題。部分企業使用違法違規的手段進行稅務籌劃，因此，必須要加強房地產以及建安企業的稅收征管。
一、我國建安企業稅收征管存在的問題
受到金融危機的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強勢發展的房地產業和建筑安裝業的企業所得稅征收卻十分困難，在各行業稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機的形勢下引導房地產以及建安企業持續、健康、穩定地發展，依法進行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產與建安企業在稅收征管中存在的問題如下：
（一）隱瞞預售收入
部分房地產及建安企業將預售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應。不僅如此，部分企業私下制作憑證，預售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預售收入，企圖逃脫所得稅。
（二）隱瞞銷售收入
由于 目前的國內經濟形勢處于低迷狀態，各地的房地產銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導致銷售收入的減少。在經濟勢頭較差的情況下，部分房地產及建安企業故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。
（三）混淆應稅收入
部分房地產及建安企業將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應稅收入，不主動向稅務部門申報。如果被稅務部門發現，再確認聯系。
（四）屬地納稅意識低
建安企業的流動性較強，由于部分注冊的企業實際施工地址與注冊地址并不一致，多數企業的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。
二、強化房地產及建安企業實施稅收征管的意義
隨著我國國民經濟的快速增長，我國的房地產以及建安行業得到了快速的發展，與此同時，房地產的行業稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產行業的宏觀調控作用日益顯現，房地產的稅收已經成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。
自從新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相關法律法規的頒布和實施以來，關于預收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產以及建安企業中關于預收款項以及自產貨物的納稅義務，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關業務處理中，應該保持高度的重視。在此基礎上，深入研究探析我國的房地產以及建安企業的稅收征管問題，提出進一步強化房地產行業的稅收征管的政策與措施，有著至關重要的意義。
（一）深入探析房地產行業的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素
房地產業和建安企業歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經濟因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產以及建安企業的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。
（二）加強稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策
隨著我國的社會主義市場經濟的不斷深入發展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產行業在國家產業結構中的突出位置日益顯現。通過對于房地產行業的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發環節、銷售環節等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產以及建安企業的稅收政策有著重要的意義。
（三）加強稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業稅負分析
稅收負擔作為納稅人繳納的稅款占營業收入的比重，在同同一行業中，數值相差不大。稅務機關通過開展同行業的稅負分析研究，根據各個地區的不同情況，確定出房地產行業的平均稅負，根據稅負企業進行納稅評估，開展監督活動，有利于提高稅收的征管水平。
（四）加強稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度
通過對于房地產以及建安企業的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區的房地產行業的平均稅負之后，可以從稅務機關的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負擔情況，考核稅收征管力度，不斷改進稅收征管的措施方法，進一步提高稅收征管的水平。
（五）加強稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預警機制
由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產行業的發展對于國民經濟的促進作用日益體現出來。根據房地產行業的各項經濟指標，加強研究探討房地產行業稅收征管的問題，對房地產及建安企業與稅收有關的數據統計分析，有利于稅收機關掌握房地產相關行業的稅收收入的變化情況，對于加強房地產行業的稅收監控、避免稅收漏洞、建立稅收預警機制、促進稅收征管水平有著積極的意義。
強化房地產以及建安企業的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業稅負分析，考核評價稅收征管力度，建立相應的稅收預警機制，對于促進我國的經濟發展有著重要的現實意義。
參考文獻：
關鍵詞：營改增；房地產；稅負；凈利潤；現金流
中圖分類號：F299 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-02
實施營改增之后，所有企業新增的不動產所含增值稅進項稅額都被納入抵扣環節，使房地產交易更加活躍，能夠有效緩解房地產企業發展過程中的房源積壓問題。與此同時，也實現了消費型增值稅制度，擴大房地產企業投資，使其更具經營活力，從而實現房地產行業經濟結構的轉型。2016年5月1日，在全國范圍內推行營改增之后，不僅對房地產企業重復征稅情況進行有效控制，也實現了我國產業結構優化，使我國房地產行業涉稅業務處理發生了較大的變化。
一、“營改增”后房地產企業稅率分析
房地產行業涵蓋的內容比較多，包括建筑業、交通運輸業、銷售業等，對其他產業經濟增長起著間接推動作用。而建筑安裝成本稅額在房地產行業可抵扣進項稅額中的占比很大，房地產行業的進項增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。
實施營改增之后，房地產行業適用增值一般計稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產行業成本中的占比很大，可在征稅過程中增加可抵扣進項稅額，故而，如將房地產行業稅率設定為6%，相對較低。實施營改增之前，房地產行業中的不動產銷售營業稅征收比為5%。實施營改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會增加房地產行業的稅務負擔，不利于其發展。國家依據房地產行業具體情況及現行稅收制度，在實施營改增之后，將房地產行業的增值稅率確定為11%。
二、“營改增”對房地產企業稅負的影響
實施營改增之后，房地產行業不再繳納營業稅，而是改繳增值稅，稅負也較之前有所不同。
1.構建模型
推行營改增之后，房地產行業面臨增值稅發票獲取難度較大的問題。以某房地產項目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應，供應商是小規模納稅人、個體戶或農民，增值稅專用票獲取難度大，無法實現進項稅額抵扣。
我國營業稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產行業無法在短時間內實現全面的進項稅額抵扣。經歷一定的發展周期之后，可獲取增值稅進項可抵扣稅額憑證[1]。
2.測算和分析稅負變化
實施營改增政策之后，房地產行業稅負有所改變。分析典型性的房地產企業，假定11%增值稅稅率進項稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應稅收入和營業成本），對企業增值稅額進行計算，對比計算結果與該年度同等收入規模營業稅額。結果表明，實施營改增之后，增值稅稅率和進項可抵扣稅額是房地產行業稅務負擔主要影響指標。而該背景下，房地產行業的增值稅進項稅率相同。如果企業能夠獲得更多的進項稅可抵扣稅額，就能減小其稅務負擔。房地產行業的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進項可抵扣稅額，營業成本和營業收入之比超過44.64%，可減輕稅務負擔。
我國營改增發展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發票，房地產行業也不可能全面實現進項可抵扣稅額，違背了營改增實施初衷。國家要結合房地產行業實際情況，加大營改增政策的推行力度，使進項稅額可抵扣率達到100%[2]。
三、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響
營改增實施之前，分別將房地產企業的營業收入和營業成本假定為S1和C1，銷項稅率和上游行業增值稅稅率分別用B1和B2表示，進項可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對房地產企業凈利潤進行計算：營業收入是S1（1+B1），營業成本是C1-C1×B2×N，營改增之前的營業稅金及附加減去營業稅額，即可得出營業稅金及附加，營業總成本則包含營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、資產減值損失。營業收入減去總成本、營業外支出、所得稅費用，再加上其他經營收益和營業外收入，即可得出凈利潤。
實施營改增之后，房地產行業及上游行業的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進項稅額，即可增加企業凈利潤。故而，在房地產行業實行營改增，不僅能夠使其進行有效融資，而且能夠增加房地產行業利潤，為其開拓廣闊的市場發展空間。外部市場環境因素和稅收政策等，都會對房地產行業凈利潤產生影響。實施營改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進項可抵扣稅額比例也無法滿足要求，未來一段時間房地產企業利潤會有所下降。要依自身實際情況，對凈利潤變化趨勢進行明確認識和界定，減輕房地產企業稅負，實現其發展[3]。
四、“營改增”對房地產企業現金流的影響
當前市場環境下，傳統會計管理模式已經不具備適用性，也無法滿足房地產企業的稅務管理要求。房地產行業運作及發展中涉及到的資金比較多，實施營改增會影響房地產企業現金流量。現金流量具有明確的概念界定，它主要由經營活動現金流量、投資活動現金流量和籌資活動現金流量三個方面的內容構成。房地產企業的銷售額減去稅負變化，即可得出現金流量。經計算可明確，實施營改增之后，增加了房地產企業的現金流量。具體而言，銷售商品提供勞務的收入增加，營業稅和增值稅會對各項稅費產生影響，且該變化過程存在不確定性。因此，房地產行業現金流量增加的實現條件是增值稅稅率和上游行業增值稅稅率都是11%，全面實現進行可抵扣稅額。與此同時，也會降低房地產企業的稅負，使其利潤空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進項抵扣鏈條仍然不夠完整，無法全面實現進項抵扣額。政府和相關部門要依據房地產行業的實際發展情況，加大營改增全面推行力度，使該行業稅收制度不斷完善，實現營改增目標[4]。
五、房地產企業營改增建議
在房地產企業實施營改增之后，增值額要計算繳納增值稅，并依據增值額計算繳納土地增值稅。這兩項稅種存在性質上的差別，但是計算依據都是增值額。由于增值額計算中，采取的計算方法不同，很容易出現誤差。當前，土地增值稅實施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關部門可依據房地產行業的實際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產行業發展中極具適用性[5]。
六、結束語
綜上所述，在房地產行業實施營改增，需要考量的專業要素比較多。政府和相關部門要依據房地產行業發展背景及營改增要求，對營改增稅率和實施過程進行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產企業稅負，為其開拓廣闊的市場發展空間。
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關鍵詞：房地產；價格；利潤率；對比
近幾年來，在全國城鎮特別是大中城市房價持續高漲的過程中，關于我國房地產行業的利潤率是否過高的爭論非常激烈。正確認識該問題，是準確判斷房地產市場形勢、樹立科學房地產發展觀的前提，因此該問題的研究十分重要。
從討論我國房地產行業利潤率高低的現有文獻來看，許多研究者的切入角度過于單一，因此其論證不夠嚴密，觀點不夠全面，說服力不強。為了加深對房地產行業利潤率水平的理解，本文將從多個角度審視該問題。
一、我國房地產行業的實際利潤率水平
目前我國房地產行業的平均利潤率，不是2005年國家統計局公布的7%，也不是某些房地產開發商一直聲稱的10%左右。財政部的抽樣調查顯示，2005年房地產開發企業的平均利潤率高達26.79%。學術界普遍認為，該數據仍然是被低估的。另據2005年市物價局測算，該市房地產開發商的平均利潤率為50%，利潤率最高的超過90%。統計表明，南京房地產開發商平均從每套住房獲利（從每個買房家庭賺取）16萬元，北京房地產開發行業平均每兩天的利潤就能打造一個億萬富翁。
新聞界、房地產業內人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上海“申江名園”前期工程的房價為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。2005年初上海某樓盤的開發商預期價格是7000―8000元/平方米，而實際售價漲至17000―18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價格高達30000元/平方米，是最初開發商預期價格的兩倍。
二、我國房地產行業的利潤率與國內其它行業的對比
據統計，在我國，房地產以外絕大多數行業的平均利潤率低于10%，集中于7%―8%這一區間。前新希望集團董事長劉永好曾經感慨：做一年房地產的收益超過做十年農產業的收益。還有企業家笑稱，做房地產比販毒還賺錢。
我國涉足房地產的企業家在各種財富排行榜中占據突出地位（名次靠前、比例大），從側面說明了房地產行業利潤率遠遠高出其它行業。
從“胡潤百富榜”來看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地產，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地產，占48%；進入2006年前10名的4位廣東籍富豪，均以房地產為主營業務。
從“福布斯2006中國富豪榜”來看，前10名中有3位專營房地產（其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿集團的許榮茂），有1位以房地產為首要業務，有1位以房地產為重要業務（不含公司總部在香港的榮智健家族，實際上中信泰富集團是從事多元化經營，不過兼營房地產的規模小），涉足房地產的富豪共占50%；前50名中有10位專營房地產，有4位以房地產為首要業務（其中有1位的公司總部不在內地而在香港，即香港中渝實業的張松橋），有6位以房地產為重要業務，涉足房地產的富豪共占40%；前100名中有17位專營房地產，有12位以房地產為首要業務（其中有2位的公司總部不在內地而在香港，即香港中渝實業的張松橋、百仕達控股的歐亞平），有14位以房地產為重要業務，涉足房地產的富豪共占43%。由此可見，如果將許榮茂視為內地富豪，那么內地房地產開發商在“福布斯2006中國富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分別為50%、38%、41%。
近年來，其它行業的資金大量流向房地產業，其它行業的部分企業介入甚至直接轉向房地產開發，這種局面是房地產行業利潤率遠遠高出其它行業的又一明證。許多與房地產業毫無關聯的企業，如國內商業企業、外貿公司、家電企業甚至高科技企業，紛紛進入房地產開發行業。就連某些在國內享有盛名、在國際上也有較高知名度的高新技術企業，如海爾、聯想、TCL，也開始兼營房地產開發業務。以致有人憂心忡忡地發問：下一個涉足房地產開發業務的高新技術龍頭企業是誰？是中興還是華為？2003年初的統計顯示，有300多家國內上市公司介入了房地產開發業務，占當時上市公司總數的25%以上。經過四年多的房地產業“大發展”，估計這個比例已經大幅度攀升。
三、中外房地產投資利潤率的對比
將我國房地產投資的利潤率與同期其它國家（地區）最高的房地產投資利潤率進行對比，可以看出我國房地產行業利潤率在全世界的地位。
2005年德國房地產是美英等國資本關注的焦點之一。該年度外國資本對德國房地產的投資總額達到264億美元，占德國全國房地產投資總額的62%，是2004年的兩倍。投資者包括一些國際知名的大公司，如紐約的開布陸斯資本管理公司和高盛集團（買下了柏林市政府4%的住宅股票），英國私有資產事務所特拉資本伙伴有限公司（兼并了德國最大的住宅房地產開發公司，包括其持有的14萬個單位住宅）。歐美房地產投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報率就可以接受；但如果在德國投資的話，投資者的預期回報率在7%以上。由此推算，2005年對紐約和倫敦、德國房地產投資的預期回報率，僅為同期中國房地產開發企業平均利潤率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
四、中外房地產界人士年薪及其增幅的對比
房地產界人士的年薪及其增長幅度，與房地產行業的利潤率有著比較直接的聯系，在一定程度上是后者的反映。一般來說，在一定時期內，如果一國房地產從業人員的年薪越高、增幅越大，那么該國房地產行業的利潤率越高、增幅越大。
2006年下半年，由英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）與人力資源顧問公司Macdonald & Company聯合進行了首次亞洲薪酬調查。該調查在2006年8―9月以網上問卷調查的形式進行，訪問了769名來自亞洲區內主要區域（如中國內地、香港、澳門和馬來西亞、新加坡、菲律賓、韓國、越南、印尼等地）的房地產界人士。
調查結果顯示，亞洲區房地產從業人員的平均年薪為7.07萬美元；其中，中國內地的平均年薪為7.72萬美元（約合人民幣62萬元），僅次于香港。報告稱，57%的受訪者表示過去一年的薪酬曾經獲得調整，其平均增幅為7.9%；其中，中國內地該項目的平均增幅最高，達13.8%，分別為香港、馬來西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數據間接表明，中國內地房地產行業的利潤率位居亞洲前列。
五、我國房地產行業的壟斷程度
行業的壟斷程度與利潤率存在著密切的聯系。一個行業的壟斷程度越高，超額利潤及利潤的數量越大。已有一些學者運用數理分析方法量化了房地產行業的壟斷程度，其中關于該行業勒納指數（Lerner Index）的研究成果相當豐富。
勒納指數又稱價格標高程度（mark-up），是壟斷價格超出邊際成本的部分與壟斷價格之比。該指數描述了壟斷利潤的邊際量，因此是衡量市場壟斷程度的重要指標。勒納指數越小，那么市場競爭越充分，壟斷程度越低。
根據1996～2002年北京市的有關數據測算，該市房地產行業各年度的勒納指數均在0.6以上。2004年的一份研究顯示，近年來我國房地產市場的勒納指數均在0.4以上。基于1999～2003年我國各省、自治區、直轄市房地產市場的面板數據推算，各地房地產市場的勒納指數位于0.4968―0.8467這一區間。這些研究成果均表明，我國房地產行業的壟斷程度相當高，房價遠遠高于房地產的邊際成本。因此，我國房地產行業的利潤中包含著很大比例的壟斷利潤。
六、我國房價畸高的程度
在壟斷程度較高的房市上，房地產開發商降低成本的因素對行業利潤率的影響很小，行業的高利潤率基本上源于高房價。
當前我國房地產問題的核心是住房問題，衡量住房價格合理性的國際通用標準包括房價收入比、貸款月供收入比（住房貸款申領人的月還款金額與月收入之比）、售價租金比（租售比）等，可以從這幾個方面逐一分析我國的房價。
關于房價收入比，聯合國人居中心規定的上限是3∶1，世界銀行規定的上限是5∶1。根據聯合國、世界銀行的定義，房價收入比是指在一定區域的市場中，按套計算的全部房屋價格（包括新房和二手房）的中值與居民家庭收入的中值之比。在實際中，為便于計算，通常用平均值替代中值。在部分發達國家，房價與人均可支配收入之比分別為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，日本11.07。據國家統計局公報，2006年5月全國城鎮商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，上半年城鎮居民人均可支配收入為5997元。如果購買一套90平方米的新房（當前新房市場上大戶型過多；在建設部提出的“康居”指標中，人均住房面積為30平方米），那么住房的總價約28.8萬元。因此，目前全國城鎮房價與人均可支配收入之比為24.01，房價與家庭可支配收入之比約為8。2006年第三季度的統計顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房價與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。
關于房貸月供收入比，國際公認的警戒線是1/3。根據2006年上半年央行的報告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比為35%；其中，上海、北京的數據分別為45%、42%，接近銀監會規定的警戒線（50%）。
關于售價租金比，國際公認標準的上限為300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售價租金比就分別高達300、360、470。在這三個城市的購房投資中，收回成本的時間分別為25年、30年和40年。即使不考慮長期利率風險，該比例也嚴重偏離了投資價值，處于高危水平。而在數年以前，某些城市就出現了房價絕對值大幅度上漲、房租絕對值下降的局面。例如，從1998年到2004年，青島的房價上漲50%以上，而房租下降7%。又如，從2002年起，上海的房價與房租呈逆向變動。2004年初萬國大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。
由此可見，無論用哪一種國際標準衡量，我國的房價都處于嚴重畸高狀態。這間接說明我國房地產行業可以獲得遠遠高出正常水平的利潤。
綜上所述，從各個角度的分析均表明，當前我國房地產行業的利潤率屬于過高水平，大大超前于我國的總體經濟發展水平和民眾的實際消費水平。而造成這種局面的主要原因，是我國房地產行業存在著較高程度的壟斷。
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Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
關鍵詞： 房地產；鋼鐵消費量；影響因素；預測
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中國粗鋼的表觀消費量已經超過了6.6億噸，其中房地產行業直接消耗的粗鋼占比41%，另外基礎設施用鋼中有相當一部分是用來給房地產行業建設相關的配套的設施，綜合起來看，中國房地產行業直接和間接消耗的鋼材占到了全年粗鋼表觀消費量的半壁江山。因此，房地產行業形勢的發展在很大程度上決定了中國鋼鐵行業的發展。對于中國鋼鐵產業鏈，從上游鐵礦石、到中游的冶煉壓延，下游鋼鐵制品業等企業對于未來的發展更加關注房地產業的走勢。本文以人口增長和人均住房面積增長作為預測房地產行業鋼材消費的自變量，結合中國房地產面積用鋼單耗的變化，以經濟平穩發展為前提進行預測。
1 2005～2011房地產用鋼分析
1.1 房地產行業用鋼規律分析
房地產行業用鋼量從2005年近1.1億噸增長到2011年的2.71億噸，6年間增長了2.45倍，年復合增長16.32%；同時，房地產行業用鋼量占總的鋼材消費量比重從42.46%下降到37.43%，從歷史運行軌跡上看，房地產行業用鋼量占鋼材總消費量比重雖有反復（2004年到2011年這八年間基本圍繞著40%的水平小幅波動）但占比逐漸降低的趨勢是確定（圖1，圖2）。
增速情況，房地產用鋼的增速波動明顯，主要還是受宏觀經濟形勢和政策的影響，2008年受“次貸危機”導致全球經濟衰退的影響，房地產用鋼量增速跌至歷史最低的7%，之后我國經濟刺激計劃出臺，需求急劇釋放，房地產行業用鋼量增速大幅回升，至2010年房地產用鋼增速達25%（圖1）。2009年房地產市場空前繁榮，尤其是住房的投資需求快速放大，而住房供給無法快速釋放，致使住房價格不斷攀高，積累的泡沫也越來越大。2010年中央政府實施史上最嚴厲的房地產調控措施，限售、限購、限貸政策陸續出臺，2011年底，樓價上漲勢頭得到遏制，隨后受樓市調控影響，房地產用鋼增速大幅回落。
1.2 房地產行業用鋼影響因素分析
微觀上，決定現階段房地產行業用鋼的是房地產行業供求關系。隨著城鎮化的進程和國民經濟的發展，自住和投資性需求的釋放，供求格局表現為供給側的變化決定著市場的規模和行業的發展。
以竣工面積和銷售面積來反映房地產市場現時的供需格局可以很明顯看出，2005年以后，無論是年竣工面積總量還是竣工面積增速均低于銷售面積，這表示房地產市場規模是由供給側決定的（圖3）。
從房地產行業的需求因素分析，大致可以分為：收入，人口結構以及對房價的預期等因素。首先，經濟學上，收入尤其是居民收入決定一切消費和購買力。一般來說，居民收入與房地產需求存在正相關關系，即居民收入水平與房地產消費需求呈同方向變動。根據2000年到2010年國家統計局的城鄉人均收入為自變量、人均住房面積保有量為因變量進行擬合，可以看出二者之間的線性關系良好（圖4）。
其次，人口結構對于住房的需求也有較大的影響。其中，城鄉居民家庭戶數、平均每戶家庭人口、人口的自然增長率等指標與住房需求的變化關系密切。隨著城鎮化進程，城鄉人口結構發生顯著的變化，農村人口及占總人口比重不斷降低，與之相對的是城鎮人口的上升及占總人口比重的提高。與此同時，無論是農村家庭還是城鎮家庭，平均每戶家庭人口都在下降（圖5）。再加上，人口的自然增長率已經由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到僅為4.79%，人口增長率已經下降到較低水平（圖6）。其中城鎮家庭戶數的增加、人口自然增長率即總人口的增長、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地產消費、而農村家庭戶數的減少、城鄉居民平均每戶人口的下降等對房地產消費有抑制作用。因為各項指標之間的相互影響，故考察城鄉家庭擁有的住房面積保有總量作為人口結構對住房需求的影響的主要指標，公式為：人均住宅面積×平均每戶家庭人口×家庭戶數。
結合目前我國人口分布和經濟發展狀況，我們認為城鄉二元經濟結構的存在依然是未來十年中國經濟的一個重要特點，推衍到房地產行業，則需要考慮城鎮化率、城市的擴展，人口的流動以及商業區和工業區遷移分布等。
從經濟的區域發展狀況來說，東部沿海以及城鎮依然會是我國經濟發達和熱點地區，雖然中部和西部的經濟崛起會縮小區域間的差距，但是人口的主要流動方向依然是向城市和東部轉移，按照國家發改委公布的2010年和2011年全國城鎮化率47%和48.3%推算，以現有的城鎮化速率，預計到2020年我國的城鎮化率約為60%，那么屆時，即使僅按一戶一套住房計算，城鎮居民住宅的保有量也將大幅超越農村居民住宅保有量。我國龐大的流動人口數量也應當成為考慮房地產需求的重要因素，依照國家統計局數據，近兩年來，我國人戶分離人口、流動人口的比重呈小幅上升的趨勢，正常情況下，人口分離人口或者流動人口所帶來的需求至少是每戶兩套住房（表1）。同樣，人口的流動、城鎮化率的提高將導致城市規模的擴張，反映在行政區劃上就是縣鄉鎮一級區劃減少，市及市轄區的增長。伴隨著行政區劃的變化、市區面積的擴張，人口密度的提高，市轄區至少需要配套一到兩個成規模的商業中心，此時，商業營業用房的開發數量將增長（表2）。同時，地級市原有的工業中心將會外移且按照產業布局重新進行規劃，那么因為舊有的工業用房的拆除以及新的工業用房的建設帶來的新增房地產需求將帶動鋼材消費。
最后，隨著近年來國民經濟發展、市場經濟體系的確立以及金融市場的改革完善，房地產作為家庭資產配置的一種途徑，其投資品屬性表現的越來越明顯，房地產的投資功能也越來越為人們所關注，其價格也水漲船高。對于一般消費品來說，該商品的自身價格與消費需求是呈反向變動關系，即該商品的價格上漲時會抑制消費需求，反之亦然。但是投資品的價格上漲或者潛在購買者預期該商品的價格未來會上漲時，反而會促進對投資品的消費需求。房地產作為居民重要的資產配置形式，其資產溢價成為居民勞動收入外的重要財產收入來源之一。2009年以來的房價上漲，房地產的投資品屬性就表現的比較強烈（圖7）。并且，當宏觀經濟處于擴張期時，再輔以相對寬松的貨幣政策，例如針對個人住房貸款及監管寬松時，利用金融桿杠進行房地產投資也會大幅促進房地產的消費。
從房地產行業的各項運行指標來分析，與房地產行業用鋼量增速同步性最好的是新開工面積增速這項指標，這與房地產行業自身運行特點有著密切的聯系。一般來說，一項房地產項目在開工前進行一定的物資儲備，但由于新項目開工之初以土石方施工為主，鋼材用量低，因此新項目開工前的鋼材采購量少。隨著前期土石方工程的完成（土石方施工時間占整個項目施工時間相對較短），項目開工之后為后續工程的順利進度提供充足的物資保障，這時鋼材的采購量和儲備量逐漸增加。因此，新開工面積的增速與房地產用鋼增速有最好的契合度（圖8）。
宏觀上，房地產行業受國家宏觀經濟政策和國民經濟影響較大。從產業結構上來說，房地產開發的固定資產投資完成額占到全社會固定資產投資完成額的兩成，占第二產業的固定資產投資完成額的一半左右，如果再考慮到房地產行業對上下游產業的帶動，房地產行業成為名副其實的國民經濟支柱產業（圖9）。
將國房景氣指數、宏觀經濟波動、宏觀經濟政策相結合可以看出，在現今，我國的經濟發展的主導力量依然是投資的情況下，宏觀經濟形勢和政策對房地產行業的運行有著深遠的影響。就最近幾年來看，2005年的宏觀調控以及后續的國八條、新國八條拉開了樓市調控的序幕，樓市陷入低迷。2007年“次貸危機”的爆發又使得樓市陷入蕭條；隨后的4萬億經濟刺激計劃助推樓市；2009年下半年房價的快速上漲招致了新一輪的調控，樓市再次跌入谷底（圖10）。
2 預測方法
2.1 房地產行業用鋼測算思路
房地產行業用鋼量計算相較于其他行業復雜，利用了房地產行業固定資產投資完成額、PPI以及單耗之間相互關系來進行推測，公式為：用鋼量=單耗*城鎮固定資產投資完成額。其中，房地產行業城鎮固定資產投資完成額為剔除了價格因素后，實際發生的固定資產投資完成額，調整的方式是：當年房地產固定資產投資完成額/當年PPI。用鋼單耗表示為，每單位實際發生的城鎮固定資產投資完成額所需的用鋼量，利用1998年至2010年用鋼單耗數據進行回歸分析，得出2011年至2020年的單耗數據。然后根據宏觀模型推測出的2012至2020年房地產行業固定資產投資完成額與用鋼單耗相乘得出2012年至2020年房地產行業用鋼總量。
2.2 房地產行業用鋼量預測及結論
首先，在未來宏觀經濟平穩運行的假定下，并且在未來的這段時間內，投資仍然是中國經濟發展的主要拉動因素，城鎮化和收入增長是房地產需求增長的主要誘因。城鎮化水平的提升，導致城區面積的大幅擴展、人口密度的提升，將在城市規劃和建設中注重商業中心的配套建設，而且由于城區面積的逐步擴大，商業中心的配置數量將明顯增多，即人口密度的提高表現為對于商業中心需求的緊迫性，城區面積的擴展意味著為商業中心配置的地理分布多元化，因此考慮到這兩點，商業營業用房的快速增長將成為帶動房地產用鋼增長的重要方面（圖11，圖12）。
對于政策上，假設未來五到十年，房地產調控政策依舊從緊，同時調控常態化，政策維持鼓勵以居住為主導的消費結構，抑制房地產行業的投機投資性需求，房地產行業處于穩定發展階段，劇烈波動的可能性較小，因此，我們得出，將來五到十年，房地產行業固定資產投資增速將大幅下滑，房地產行業年用鋼量仍繼續保持正增長，但增速下降，且房地產用鋼占鋼材總消費量比重持續降低。
短期，預計2012年房地產固定資產投資增速大幅下降，在累積一定壓力后于2013年釋放，房地產固定資產投資增速觸底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并長期保持8%的水平左右。受此影響，房地產行業用鋼量將在2019年左右突破3億噸，到2015年左右房地產行業用鋼增速下降到5%以下，此后長期處在低于5%區間，房地產行業用鋼占年鋼材消費量的比重穩步下滑，到2020年前后達到20%左右，自2012年始，占比下降約7個百分點（表3）。
3 結論
隨著中國經濟的穩步發展，中國居民收入不斷提高，為增進房地產消費提高了基礎。同時，中國持續推進的城鎮化，中國城鎮人口的數量和在總人口中占比的提高、城市區域的擴大，促進了房地產行業的發展的同時促進了中國房地產業用鋼的增長。另外隨著中國房地產行業的發展和建筑標準的提高，房地產行業用鋼單耗的增加也促進了房地產用鋼總量的增長。但是需要注意的是隨著經濟發展方式的轉變，中國房地產行業在國民經濟地位中的弱化使得房地產行業用鋼比例逐漸下降。
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