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第1篇

(一) 社會(huì)文化

(二) 經(jīng)濟(jì)生活

(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)

二 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

(一) 土地市場(chǎng)

(二) 房地產(chǎn)投資

(三) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量

(四) 房地產(chǎn)銷售情況

(五) 開(kāi)發(fā)企業(yè)

三 新安江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一) 住宅市場(chǎng)供應(yīng)

1. 熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)塊

2. 典型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

(二) 住宅市場(chǎng)需求

(三) 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)

(四) 宏觀調(diào)控對(duì)新安江樓市的可能影響

四 項(xiàng)目基本分析

(一) 項(xiàng)目概況和開(kāi)發(fā)條件

(二) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

(三) 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析

(四) 產(chǎn)品與銷售價(jià)格

第2篇

關(guān)鍵詞：城市住宅價(jià)格；VPCI指標(biāo)；南京市

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000176X（2015）11013505

一、研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，自20世紀(jì)80年代開(kāi)始萌芽發(fā)展。隨著1997―1998年間住房制度改革的啟動(dòng)，住房投資、建設(shè)、分配、管理制度逐漸向著貨幣化、市場(chǎng)化和社會(huì)化的方向轉(zhuǎn)變，住宅市場(chǎng)作為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)體系，開(kāi)始成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。1998年以后，住房實(shí)物分配制度的正式終結(jié)和房地產(chǎn)市場(chǎng)得到的政策支持，使城市住房供給的融資渠道、投資主體等呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，使住宅市場(chǎng)保持著高速的發(fā)展勢(shì)頭。

但隨著住宅市場(chǎng)投資的快速增長(zhǎng)，住宅價(jià)格也隨之不斷上漲。2002年以后，我國(guó)部分大中城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)了加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且波動(dòng)程度顯著增大。因此，隨著住宅價(jià)格的不斷升高，住宅價(jià)格波動(dòng)已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。圍繞相關(guān)問(wèn)題，近年來(lái)國(guó)務(wù)院、各部委、人民銀行和各地政府相繼出臺(tái)了一系列政策來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2011年1月26日公布的“新國(guó)八條”要求，2011 年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。2011年，在全國(guó)657個(gè)城市中，住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)大致可以分為，以GDP增長(zhǎng)為一類，人均居民收入為一類，以長(zhǎng)春提出的房?jī)r(jià)收入比為一類。那么這些指標(biāo)合理嗎？在各個(gè)城市公布這些調(diào)控目標(biāo)后，引來(lái)了居民的抱怨，房?jī)r(jià)目標(biāo)卻被公眾批評(píng)為“限漲令”。因?yàn)閹缀跛谐鞘卸紝?011 年目標(biāo)定為“增長(zhǎng)10%”左右，調(diào)控目標(biāo)制定得太寬松。可見(jiàn)這些目標(biāo)存在不合理之處。因?yàn)榻┠昃用袷杖胨节s不上GDP的增長(zhǎng)水平，更趕不上物價(jià)上漲速度[1-2]。

本文從技術(shù)分析的角度，聚焦城市住宅價(jià)格的波動(dòng)幅度、波動(dòng)周期和波動(dòng)方式等方面，從住宅價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象自身來(lái)研究其透露的信息，把握住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況，通過(guò)確定住宅價(jià)格的正常波動(dòng)區(qū)間，來(lái)對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)過(guò)程中出現(xiàn)的異常波動(dòng)點(diǎn)進(jìn)行界定，從而為趨勢(shì)的判斷和調(diào)控的時(shí)點(diǎn)把握提供參考。目前可用于住宅價(jià)格趨勢(shì)計(jì)算的指標(biāo)較少，論文通過(guò)其他途徑尋找合理的趨勢(shì)分析方法。成交量變化是先于價(jià)格變化的，成交量是引起價(jià)格變化的原因，運(yùn)用市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，供給與需求的關(guān)系，制定市場(chǎng)的成交量分析指標(biāo)，通過(guò)最近成交量分析來(lái)預(yù)測(cè)住宅均價(jià)的走勢(shì)。本文試著通過(guò)住宅房屋的成交量來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲跌情況，運(yùn)用成交量分析指標(biāo)來(lái)計(jì)算出房?jī)r(jià)同樣的指標(biāo)，這樣對(duì)于房?jī)r(jià)的趨勢(shì)分析就有了一種新方法。基于南京市近十年新建住房的銷售情況，計(jì)算VPCI。

二、文獻(xiàn)綜述

在定性研究方面，賀建清從開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的互動(dòng)關(guān)系和開(kāi)發(fā)商之間的利益博弈角度分析影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的原因，并建立房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者間的不完全信息靜態(tài)博弈模型和開(kāi)發(fā)商之間的有限理性下協(xié)調(diào)博弈模型，結(jié)果表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈，開(kāi)發(fā)商之間的合作與非合作博弈是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要原因。周建軍和侯杰通過(guò)對(duì)國(guó)際游資投機(jī)房地產(chǎn)的動(dòng)因和房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格決定模型分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)與國(guó)際游資之間呈正相關(guān)趨勢(shì)。熊璐瑛[5]從匯率對(duì)物價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制、供需理論等角度討論匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。楊冬寧探討了土地供給價(jià)格、數(shù)量和形式對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響。孔煜分析了貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊途徑，并闡述了我國(guó)住宅價(jià)格波動(dòng)與貨幣供給量變動(dòng)形成的貨幣政策沖擊之間的關(guān)系。

在定量研究方面，梁云芳和高鐵梅用多變量時(shí)間序列方差分量分析模型（MTV模型）對(duì)不同地區(qū)不同用途商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的各種影響因素綜合考慮分析。楊冬寧[9]利用特征價(jià)格法和多元回歸方程組，通過(guò)對(duì)杭州市住宅價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建，對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行了歸類和動(dòng)態(tài)分析。李成剛等[10]用Panel Data模型和向后法多元回歸方程建立了住宅價(jià)格影響因素模型，通過(guò)實(shí)證分析找出了影響河北省住宅價(jià)格的主要因素。周恩臣結(jié)合定性的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和定量的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)供求價(jià)格模型及截面時(shí)序模型，從政府、銀行、消費(fèi)者的角度對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的原因進(jìn)行了分析。衛(wèi)正逸和屈夢(mèng)溪利用VEC模型對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格之間的彈性進(jìn)行研究，通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)分析二者之間的因果關(guān)系，結(jié)果表明從短期來(lái)看，國(guó)際資本流入是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的原因，但影響程度較小，從長(zhǎng)期來(lái)看二者之間并不存在均衡關(guān)系。宋勃和高波[13]在考慮通貨膨脹的條件下，利用我國(guó)1998―2006年的一年期存款實(shí)際利率、一年期商業(yè)貸款實(shí)際利率、存款準(zhǔn)備金實(shí)際利率、中央銀行實(shí)際貸款利率、實(shí)際再貼現(xiàn)率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)建立誤差糾正模型，并通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)、長(zhǎng)短期格蘭杰因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和各種實(shí)際存貸款利率的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。周京奎[14]通過(guò)構(gòu)建適合我國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)理論模型，對(duì)我國(guó)14個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與投機(jī)行為的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，時(shí)間序列的回歸分析結(jié)果表明，全部城市中投機(jī)成分都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響，橫截面數(shù)據(jù)表明，可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有顯著影響，價(jià)格上升主要由投機(jī)推動(dòng)。張文娟[15]應(yīng)用行為金融學(xué)中的噪聲交易理論，通過(guò)引入一個(gè)含有過(guò)度反應(yīng)系數(shù)的世代交替模型，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中噪聲交易者的過(guò)度行為對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。徐松茂和姚佐文[16]通過(guò)VAR模型（向量自回歸模型）和協(xié)整分析，發(fā)現(xiàn)人口和預(yù)期是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的兩個(gè)主要因素，并通過(guò)行為金融學(xué)的噪聲交易理論、反饋機(jī)制和羊群效應(yīng)等對(duì)這種心理預(yù)期的作用進(jìn)行解釋。李智[17]針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例研究。

三、成交量VPCI指標(biāo)的由來(lái)及計(jì)算

1VPCI指標(biāo)在股市中的應(yīng)用

在股票市場(chǎng)中，股票交易機(jī)構(gòu)吸納和派發(fā)股票籌碼的行為模式主要不是盯著每一天股票的漲跌趨勢(shì)變化，它們的交易策略是結(jié)合市場(chǎng)的整體趨勢(shì)來(lái)制定和執(zhí)行的，從這個(gè)角度來(lái)看，長(zhǎng)期市場(chǎng)的趨勢(shì)是捕捉市場(chǎng)內(nèi)部正在積累的供需力量的理想途徑。在短期內(nèi)，市場(chǎng)的一些行為有可能誤導(dǎo)投資者，而且有時(shí)候還是有意的。房?jī)r(jià)也是如此，房地產(chǎn)公司為了快速賣出新樓盤，打著各種招牌，有意降低某些廉價(jià)房的價(jià)格，以此吸引消費(fèi)者的眼光等。但是從市場(chǎng)較長(zhǎng)期的趨勢(shì)來(lái)看，機(jī)構(gòu)投資者的行為是無(wú)法隱藏的。因此，我們需要一個(gè)成交量指標(biāo)來(lái)比較這些市場(chǎng)趨勢(shì)。基于這些想法，成交量分析大師巴夫經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的檢驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)的較長(zhǎng)期趨勢(shì)找到了一個(gè)這樣的指標(biāo)來(lái)揭示價(jià)量之間的正相關(guān)關(guān)系。研究的結(jié)果就是成交量?jī)r(jià)格確認(rèn)指標(biāo)VPCI。

在介紹VPCI之前，我們先介紹兩個(gè)關(guān)于價(jià)格的基本平均值：簡(jiǎn)單移動(dòng)平均值（SMA）和成交量加權(quán)的移動(dòng)平均值（VWMA）。VWMA是將每個(gè)交易日的收盤價(jià)用當(dāng)天的成交量加權(quán)，然后除以平均值計(jì)算期間的總成交量。VWMA來(lái)衡量通過(guò)價(jià)格反映出來(lái)的投資者意愿，以當(dāng)日成交量占平均值計(jì)算期間總成交量的比例為權(quán)重對(duì)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)。用成交量給價(jià)格平均值加權(quán)就是基于投資者的參與給予價(jià)格不同的強(qiáng)調(diào)，成交量大的交易日價(jià)格的重要性會(huì)被放大，而成交量較小的交易日的價(jià)格的重要性則會(huì)被降低。例如：我們同時(shí)用SMA和VWMA兩種方法來(lái)計(jì)算兩天的移動(dòng)平均值，假設(shè)某只股票在第一天以10美元的價(jià)格成交了100 000股，第二天以12美元的價(jià)格成交了300 000股。SMA的計(jì)算方法是將第一天的價(jià)格加上第二天的價(jià)格，然后除以天數(shù)，即（10+12）/2=11美元。VWMA的計(jì)算方法是將第一天的價(jià)格乘以第一天的成交量占總成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的價(jià)格乘以第二天的成交量占總成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最終結(jié)果為115美元。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，投資者參與的實(shí)際價(jià)格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。

VPCI指標(biāo)將價(jià)格趨勢(shì)和成交量加權(quán)的價(jià)格趨勢(shì)加以對(duì)比，即將VWMA和相應(yīng)的SMA相比較。這樣的對(duì)比能夠揭示價(jià)格趨勢(shì)和相應(yīng)的成交量之間的內(nèi)在關(guān)系。雖然SMA指標(biāo)能夠顯示一只股票價(jià)格的變化，但不能反映投資者參與的程度，而VWMA指標(biāo)將價(jià)格變化的重要性根據(jù)相應(yīng)的成交量進(jìn)行了加權(quán)。SMA和VWMA指標(biāo)之間的不對(duì)稱性就提供了構(gòu)建VPCI的信息。該信息被用于判斷當(dāng)前價(jià)格趨勢(shì)的可持續(xù)性。因此，VPCI指標(biāo)主要用于證實(shí)或反對(duì)當(dāng)前的價(jià)格趨勢(shì)。

2住宅市場(chǎng)價(jià)格VPCI指標(biāo)的建立

VPCI涉及三種計(jì)算：成交量?jī)r(jià)格確認(rèn)或反對(duì)指標(biāo)（VPC+/-）、成交量?jī)r(jià)格比率（VPR）和成交量乘數(shù)（VM）。

第一步，選擇一個(gè)長(zhǎng)期和短期的時(shí)間框架。長(zhǎng)期的時(shí)間框架用于計(jì)算基于簡(jiǎn)單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VPC，以及基于簡(jiǎn)單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VM。短期的時(shí)間框架用于計(jì)算基于簡(jiǎn)單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VPR，以及基于簡(jiǎn)單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VM。

VPC的計(jì)算方法是從長(zhǎng)期的VWMA中減去同期的SMA。實(shí)際上，VPC是描述價(jià)格和成交量加權(quán)之間關(guān)系的核心指標(biāo)，但很少被關(guān)注，當(dāng)該值為正時(shí)就是VPC+指標(biāo)（成交量?jī)r(jià)格確認(rèn)），為負(fù)時(shí)就是VPC-指標(biāo)（成交量?jī)r(jià)格矛盾）。VPC顯示了價(jià)格和成交量加權(quán)后的價(jià)格在某段時(shí)期內(nèi)變化的非對(duì)稱性，其結(jié)果能為我們提供十分有用的信息。一個(gè)50天的SMA值為485，而同時(shí)的VWMA值為50，其差值為15代表了對(duì)上升趨勢(shì)價(jià)格的成交量確認(rèn)。如果計(jì)算的結(jié)果是負(fù)值，則代表了價(jià)格成交量矛盾。僅僅是這個(gè)差值就提供了關(guān)于價(jià)格趨勢(shì)和相應(yīng)的成交量之間的內(nèi)在非對(duì)稱性關(guān)系的純粹的樸實(shí)無(wú)華的信息。

第二步，計(jì)算成交量?jī)r(jià)格比率（VPR）。VPR指標(biāo)能放大或縮小相對(duì)于短期價(jià)格成交量關(guān)系的VPC+/-值。VPR的計(jì)算方法是將短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假設(shè)短期定義為10個(gè)交易日，10天的VWMA值為25，而10天的SMA值為20，那么VPR就等于25/20，即125。我們將該值乘以第一步中計(jì)算出來(lái)的VPC+/-，而小于1的成交量?jī)r(jià)格比率則會(huì)減少VPC+/-。

第三步，計(jì)算成交量乘數(shù)（VM）。VM的目的是在成交量放大時(shí)加大VPCI的量，在成交量縮減時(shí)縮小VPCI的量。為此，我們用短期平均成交量除以長(zhǎng)期平均成交量。例如，假設(shè)對(duì)于SMA簡(jiǎn)單移動(dòng)平均線，10天的短期平均成交量為每天150萬(wàn)股，而50天的長(zhǎng)期平均成交量為每天75萬(wàn)股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。

在將VPC+/-乘以VPR之后，我們?cè)俪艘陨弦徊接?jì)算出來(lái)的VM，這樣我們就得到了VPCI指標(biāo)。VPC+的確認(rèn)值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。盡管該指標(biāo)值提供了非常強(qiáng)的價(jià)量確認(rèn)信息，但該信息最好還是結(jié)合當(dāng)下的價(jià)格趨勢(shì)和最近的VPCI水平來(lái)解讀。我們隨后將討論如何最有效地利用VPCI指標(biāo)。

VPC=VWMA-SMA

VPR= VWMA/SMA

VM=短期SMA/長(zhǎng)期SMA

VPCI= VPC×VPR×VM

四、 VPCI指標(biāo)在住宅均價(jià)趨勢(shì)分析中的應(yīng)用

1VPCI指標(biāo)應(yīng)用規(guī)則

當(dāng)使用VPCI時(shí)，成交量信息是領(lǐng)先價(jià)格變化的，和大多數(shù)指標(biāo)不同，VPCI常常在價(jià)格突變和價(jià)格反轉(zhuǎn)前發(fā)出訊號(hào)。VPCI的訊號(hào)可以用于價(jià)格趨勢(shì)和價(jià)格指標(biāo)的分析中。VPCI大于或小于零時(shí)，顯示了價(jià)量關(guān)系和當(dāng)前的價(jià)格是一致還是矛盾，以及一致或矛盾的程度。這是VPCI指標(biāo)提供的最重要的信息，正VPCI值確認(rèn)一個(gè)上升的趨勢(shì)，而負(fù)值則確認(rèn)了一個(gè)下降趨勢(shì)。VPCI提供的另一個(gè)重要的訊號(hào)是VPCI趨勢(shì)的方向，即VPCI是上升還是下降。該訊號(hào)顯示了VPCI當(dāng)前變化的方向，以及VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合還是背離。還可以通過(guò)將成交量加權(quán)的VPCI平均值平滑處理后構(gòu)建一個(gè)平滑VPCI。平滑VPCI顯示了當(dāng)前的VPCI值相對(duì)于先前水平的變化，可用于觀察VPCI的動(dòng)量。當(dāng)VPCI向上或向下穿過(guò)平滑VPCI線時(shí)，可能顯示了VPCI具有正向的變化動(dòng)量以及當(dāng)下VPCI趨勢(shì)會(huì)加速。下面介紹幾種VPCI運(yùn)用的情況分析：

（1）如果價(jià)格上升，相應(yīng)的VPCI也在上升，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。

（2）如果價(jià)格在上升，但是VPCI線都處于下降趨勢(shì)，表明投資者追漲的意愿在消退。其次，VPCI線都處于零線之下，說(shuō)明價(jià)格上升趨勢(shì)是不能持久的。

（3）如果在VPCI曲線出現(xiàn)V形底部（V形底部是比較少見(jiàn)的）常常預(yù)示著一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

（4）價(jià)格下跌的同時(shí)VPCI上升是成交量―價(jià)格矛盾的例子，VPCI在上升，這顯示了盡管價(jià)格在下跌，但是市場(chǎng)仍然控制在買方的手里，VPCI線處于逐漸上升的趨勢(shì)，和價(jià)格的下跌趨勢(shì)相矛盾。最終，在一定的買方壓力下，市場(chǎng)不久之后就會(huì)向上突破。

2南京市住宅價(jià)格的VPCI指標(biāo)計(jì)算與分析

根據(jù)南京市十年月季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅銷售情況，以6個(gè)月為短期時(shí)間框架對(duì)成交量VPCI指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，12個(gè)月為長(zhǎng)期時(shí)間框架進(jìn)行成交量分析。由于在計(jì)算VWMA時(shí)，房?jī)r(jià)不存在收盤價(jià)，根據(jù)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，用均價(jià)來(lái)代替。南京2004―2013年平均半年度的均價(jià)依次為：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根據(jù)VPCI計(jì)算方法，在圖1中標(biāo)出了每6個(gè)月的住宅銷售均價(jià)和相應(yīng)的VPCI值。

從圖1中我們可以得到VPCI指標(biāo)是否可以正確分析房?jī)r(jià)趨勢(shì)的走向。

（1）從圖1中我們可以看到，在2004―2012年VPCI值在零線之上，正VPCI值確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)。這顯示了房?jī)r(jià)處于長(zhǎng)期吸納籌碼狀態(tài)，即說(shuō)明價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，從2004年以后的房?jī)r(jià)信息中我們也看到了房?jī)r(jià)確實(shí)是一直上升的。但是在2013年時(shí)VPCI為負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，支持房?jī)r(jià)上漲的成交量已經(jīng)萎縮，說(shuō)明房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)是不能持久的。

（2）VPCI提供的另一個(gè)重要的訊號(hào)是VPCI趨勢(shì)的方向，該訊號(hào)顯示了VPCI當(dāng)前變化的方向，以及VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)會(huì)合還是背離。從圖1中我們可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格也是緩慢上升的，當(dāng)價(jià)格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產(chǎn)行業(yè)得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，顯示當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾，價(jià)格趨勢(shì)得不到成交量的支持，顯示VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)是背離的，預(yù)示著以后階段房?jī)r(jià)增幅會(huì)有所減少，甚至?xí)档汀膱D1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趨勢(shì)正好預(yù)測(cè)2004―2007年房?jī)r(jià)的上升；即2004―2006年VPCI上升，同時(shí)2004―2006年房?jī)r(jià)也是增長(zhǎng)的，兩者的變化相互確認(rèn)，表明當(dāng)前房?jī)r(jià)得到了成交量的支持，預(yù)示著下一階段房?jī)r(jià)的上漲，即2007年房?jī)r(jià)的上漲。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房?jī)r(jià)的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升確認(rèn)2009―2010年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，2009年末到2010年VPCI的下降趨勢(shì)正好對(duì)應(yīng)2010―2011年末房?jī)r(jià)的下降，即VPCI下降，房?jī)r(jià)上升，市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾的，預(yù)示著未來(lái)階段房?jī)r(jià)的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房?jī)r(jià)的上升。

（3）從圖1中我們看到出現(xiàn)了兩個(gè)V形底部，第一個(gè)在2007年7月份到2009年6月份，預(yù)示了2010年房?jī)r(jià)的大幅度上漲。第二個(gè)V形出現(xiàn)在2010―2011年，在這期間房?jī)r(jià)是下降的，V形預(yù)示著房?jī)r(jià)的一個(gè)上漲訊號(hào)，結(jié)果在2011―2013年相應(yīng)地出現(xiàn)了房?jī)r(jià)比較大的上浮。

為了驗(yàn)證VPCI指標(biāo)的準(zhǔn)確性，用南京市城北板塊和城南板塊再次做分析：

南京市城北板塊2007―2013年平均半年度的均價(jià)依次為：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根據(jù)VPCI計(jì)算方法，在圖2中標(biāo)出了每6個(gè)月的住宅銷售均價(jià)和相應(yīng)的VPCI值。

從圖2中我們可以得到VPCI指標(biāo)是否可以正確分析房?jī)r(jià)趨勢(shì)的走向。

（1）從大致圖形中我們可以看到在2007―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)。這顯示了房地產(chǎn)房?jī)r(jià)處于長(zhǎng)期的吸納籌碼的狀態(tài)，即說(shuō)明價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，從2004年以后的房?jī)r(jià)信息中我們也看到了確實(shí)房?jī)r(jià)是一直穩(wěn)步上升的。但是在2010―2011年時(shí)VPCI為負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，支持房?jī)r(jià)上漲的成交量已經(jīng)萎縮，說(shuō)明房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)是不能持久的。從圖2房?jī)r(jià)信息中可以得到驗(yàn)證，2010年1―6月的房?jī)r(jià)上升到13 0378元后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)下跌，2010年7―12月房?jī)r(jià)為12 6785元，2011年1―6月的房?jī)r(jià)為12 5602元，2011年7―12月的房?jī)r(jià)為 9 8976元，2012年1―6月的房?jī)r(jià)為9 8844元。從2011―2012年VPCI值呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，處于零線之上，說(shuō)明確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)，即說(shuō)明價(jià)格會(huì)上漲，從2012年以后的房?jī)r(jià)信息中可以看到房?jī)r(jià)上升。2013年的VPCI為負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，不會(huì)支持房?jī)r(jià)的上漲，在2013年的房?jī)r(jià)信息中我們可以看到2013年之后的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。

（2）VPCI提供的另一個(gè)重要訊號(hào)是VPCI趨勢(shì)的方向，該訊號(hào)顯示了VPCI當(dāng)前變化的方向，以及VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)會(huì)合還是背離。從圖2中我們可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格也是緩慢上升的，當(dāng)價(jià)格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產(chǎn)行業(yè)得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，顯示當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾，價(jià)格趨勢(shì)得不到成交量的支持，顯示VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)是背離的，預(yù)示著以后階段房?jī)r(jià)增幅會(huì)有所減少，甚至?xí)档汀膱D2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趨勢(shì)正好預(yù)測(cè)2007―2010年房?jī)r(jià)的上升；即2007―2009年VPCI上升，同時(shí)2007―2010年房?jī)r(jià)也是增長(zhǎng)的，兩者的變化相互確認(rèn)，表明當(dāng)前房?jī)r(jià)得到了成交量的支持，預(yù)示著下一階段房?jī)r(jià)的上漲，即2007年房?jī)r(jià)的上漲。2009―2011年VPCI的下降預(yù)測(cè)到2010―2012年房?jī)r(jià)的降低，2011―2012年VPCI的上升確認(rèn)2012―2013年房?jī)r(jià)的上漲。2009年末到2011年VPCI的下降趨勢(shì)正好對(duì)應(yīng)2010―2012年末房?jī)r(jià)的下降，即VPCI下降，房?jī)r(jià)上升，市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾的，預(yù)示著未來(lái)階段房?jī)r(jià)的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房?jī)r(jià)的上升。

（3）從圖2中我們看到出現(xiàn)了一個(gè)平緩的V形底部，在2009年7月到2012年6月，預(yù)示了2012―2013年房?jī)r(jià)的上漲。

南京市城南板塊2007―2013年平均半年度的均價(jià)依次為：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根據(jù)VPCI計(jì)算方法，在圖3中標(biāo)出了每6個(gè)月的住宅銷售均價(jià)和相應(yīng)的VPCI值。

（1）從圖3中我們可以看到，在2007年VPCI值在零線之下，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，不會(huì)支持房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)果在2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)；2008―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)。這顯示了房地產(chǎn)房?jī)r(jià)處于長(zhǎng)期的吸納籌碼的狀態(tài)，即說(shuō)明價(jià)格會(huì)上漲，從2008年末以后的房?jī)r(jià)信息中我們也看到了確實(shí)房?jī)r(jià)是一直穩(wěn)步上升的。但是在2010―2011年時(shí)VPCI成為了負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，支持房?jī)r(jià)上漲的成交量已經(jīng)萎縮。從圖中房?jī)r(jià)信息中可以得到驗(yàn)證，2010年1月到2012年6月的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了整體下跌的趨勢(shì)，2012年VPCI值又呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，處于零線之上，說(shuō)明確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)，即說(shuō)明價(jià)格會(huì)有上漲的趨勢(shì)，從2012年以后的房?jī)r(jià)信息中我們也看到房?jī)r(jià)是上升的。2013年的VPCI值處于零線之下，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，不會(huì)支持房?jī)r(jià)的上漲，預(yù)示著2014年房?jī)r(jià)上升的幅度不大。

（2）從圖3中我們可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格也是緩慢上升的，當(dāng)價(jià)格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產(chǎn)行業(yè)得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，顯示當(dāng)下的方向是和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾，價(jià)格趨勢(shì)得不到成交量的支持，顯示VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)是背離的，預(yù)示著以后階段房?jī)r(jià)增幅會(huì)有所減少，甚至?xí)档汀膱D3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趨勢(shì)預(yù)測(cè)到2007―2008年房?jī)r(jià)的上漲，2008年VPCI的下降趨勢(shì)驗(yàn)證2008―2009年房?jī)r(jià)的下降，2009年VPCI的上升預(yù)測(cè)到2009―2010年房?jī)r(jià)的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降預(yù)測(cè)2010―2012年房?jī)r(jià)的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升確認(rèn)2012―2013年房?jī)r(jià)的上漲。

（3）從圖3中我們看到出現(xiàn)了一個(gè)V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，預(yù)示了2012―2013年房?jī)r(jià)的上漲。

3結(jié)論和意義

VPCI指標(biāo)適合用于城市住宅價(jià)格趨勢(shì)的分析。在進(jìn)行均價(jià)分析時(shí)，相應(yīng)地也可以計(jì)算出其VPCI值，運(yùn)用VPCI值進(jìn)行房?jī)r(jià)趨勢(shì)的驗(yàn)證和當(dāng)下房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是否合理，以及房?jī)r(jià)上漲的潛力還要持續(xù)多久。也可以用于更好地進(jìn)行房?jī)r(jià)的調(diào)控，使國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

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第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；供求；機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01

過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格影響居民的正常房產(chǎn)需求，不利于我國(guó)的民生建設(shè)。對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控成為當(dāng)下政府的關(guān)鍵任務(wù)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，有利于在制定調(diào)控政策時(shí)有理可依，實(shí)現(xiàn)政策的高效性。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析

從房?jī)r(jià)收入來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)與收入的比值一直處于較高的水平，甚至從2005年以來(lái)，房?jī)r(jià)收入比重逐年上升，說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了收入增長(zhǎng)速度，居民的收入水平難以滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，房?jī)r(jià)開(kāi)始超出居民購(gòu)買能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出巨大的投機(jī)性。其次，從租金價(jià)格與房?jī)r(jià)的比重來(lái)看，租價(jià)比越高表示樓市泡沫越嚴(yán)重，經(jīng)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，近五年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于出現(xiàn)供需失衡，導(dǎo)致租價(jià)嚴(yán)重低于房?jī)r(jià)的上漲速度，住宅和商業(yè)物業(yè)的租價(jià)比重總體上呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)。最后，從房?jī)r(jià)與通貨膨脹率CPI的對(duì)比來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度在近幾年遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于CPI的增長(zhǎng)幅度，尤其在2009年當(dāng)CPI處于負(fù)增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻保持了約25%的增長(zhǎng)速度，說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了通貨膨脹水平的增長(zhǎng)，對(duì)住宅的需求結(jié)構(gòu)中投機(jī)因素較大。

二、供求視角下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成起到?jīng)Q定性作用的市場(chǎng)定價(jià)體制，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是存量市場(chǎng)的供求雙方互動(dòng)的結(jié)果。

（一）房地產(chǎn)供給影響因素。房地產(chǎn)供給指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或所有者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格提高商品的數(shù)量，包括增量商品和存量商量。房地產(chǎn)供給主要受到市場(chǎng)價(jià)格的影響，遵從供給法則，同時(shí)也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響中起到關(guān)鍵作用，土地位置包括自然位置、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通位置，一般臨近港灣、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通便利的位置，房?jī)r(jià)水平往往較高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)供給的競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，技術(shù)水平的高低、政府的金融政策也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供給產(chǎn)品決策的主要影響因素。

（二）房地產(chǎn)需求影響因素。房地產(chǎn)需求指的是消費(fèi)者或者投資者在一定的房地產(chǎn)價(jià)格下愿意并且有能力購(gòu)買房地產(chǎn)商品的程度，這也進(jìn)一步被稱為有效需求。市場(chǎng)之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致高房?jī)r(jià)拉動(dòng)低房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)大漲。綜合來(lái)看，影響房地產(chǎn)商品需求的因素主要包括：人口數(shù)量和人口增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，收入水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。經(jīng)濟(jì)政策因素也在很大程度上影響居民對(duì)房地產(chǎn)的需求，包括土地產(chǎn)權(quán)政策、稅收政策等住房市場(chǎng)改革對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生深刻影響。

（三）供求均衡下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。所謂的供求均衡指的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求數(shù)量相等時(shí)的狀態(tài)即為供求均衡，在均衡狀態(tài)下的均衡價(jià)格是市場(chǎng)的最有效配置結(jié)果，否則供不應(yīng)求和供大于求均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降，導(dǎo)致價(jià)格失衡。市場(chǎng)之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致房?jī)r(jià)拉動(dòng)低價(jià)反過(guò)來(lái)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，從而使房?jī)r(jià)大漲。同樣，政府政策和開(kāi)發(fā)商投資規(guī)模等因素導(dǎo)致市場(chǎng)供給發(fā)生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價(jià)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。在我國(guó)，土地供給的有限性和對(duì)房地產(chǎn)需求的不斷增加促使了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

基于市場(chǎng)供求理論分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因，一方面是市場(chǎng)中存在大量投機(jī)者，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求畸形增長(zhǎng)，且屬于投資性需求，形成全民投資房地產(chǎn)的熱潮。另一方面，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“剛性需求”缺口，目前城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)為1500萬(wàn)人，而只有500萬(wàn)套住房滿足這些需求，這就導(dǎo)致市場(chǎng)存在大量潛在消費(fèi)者，商品市場(chǎng)尚未飽和，這就使開(kāi)發(fā)商加大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，也助長(zhǎng)了投機(jī)者投資房產(chǎn)加大市場(chǎng)供給。最后當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“買漲不買跌”的局面，這主要源自于開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、投機(jī)者的適應(yīng)性預(yù)期，這種行為決策進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

三、完善房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的政策建議

結(jié)合我國(guó)的具體情況，從房地產(chǎn)供給與需求兩個(gè)方面提出政策建議以完善房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，使市場(chǎng)能。

在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給方面的政策應(yīng)主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應(yīng)逐漸健全和完善土地交易市場(chǎng)的招拍掛制度，完善土地儲(chǔ)備制度，為避免房產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，適當(dāng)影響和調(diào)整土地的供給水平，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康可持續(xù)發(fā)展。在住房保障制度的完善方面，應(yīng)將注意力集中在廉租房、保障房等中低價(jià)位的商品房供給，而對(duì)中高層次的住房應(yīng)主要由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，公租房和廉租房主要是用于解決中低收入家庭的需求。

（二）房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策。在房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應(yīng)重點(diǎn)完善房產(chǎn)稅制改革，合理理由稅收杠桿，調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，提高房地產(chǎn)稅收在地方稅收中的比重，調(diào)節(jié)稅率以在短期抑制投資性需求，在長(zhǎng)期應(yīng)通過(guò)稅制改革，重點(diǎn)利用物業(yè)稅促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。其次，在金融政策方面，可以通過(guò)調(diào)節(jié)存貸款利率對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)性需求起到抑制作用，具體可借助調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率、信貸政策等方式實(shí)現(xiàn)。

（三）綜合影響房地產(chǎn)供求的政策調(diào)整。在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況下，政府可結(jié)合財(cái)政政策和貨幣政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)供給和需求的調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，施行緊縮的財(cái)政政策和貨幣政策，使市場(chǎng)交易量下降，房?jī)r(jià)下跌。在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的情況下，可采取較為寬松的財(cái)政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策，如擴(kuò)張信貸，降低貸款利率等刺激消費(fèi)。從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到供求平衡的有效狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 價(jià)格上漲策略

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素

1、從房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)影響上看：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，由于多數(shù)企業(yè)本身實(shí)力不足，好多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是玩空手道開(kāi)始的，靠銀行貸款的，靠社會(huì)集資，資金成本高，這很大增加了房地產(chǎn)商成本意識(shí)及房地產(chǎn)的成本價(jià)格，又資產(chǎn)負(fù)債率高，即資金風(fēng)險(xiǎn)大，按風(fēng)險(xiǎn)理論必須要高利潤(rùn)的，高風(fēng)險(xiǎn)高收益的，故房地產(chǎn)的價(jià)格是高漲的。

2、從房地產(chǎn)建筑成本生成影響上看：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本形式有壟斷和競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是指相互可計(jì)量比較的，否則不叫競(jìng)爭(zhēng)。

行業(yè)的成本由固定成本和可變成本構(gòu)成，在廠商理論中，市場(chǎng)價(jià)格恰好等于可變成本時(shí)便是廠商的“停業(yè)價(jià)格”邊際成本，此時(shí)營(yíng)業(yè)與否對(duì)廠商而言是無(wú)差異的，不管如何，廠商此時(shí)的損失都將等于它的固定成本，一旦市場(chǎng)價(jià)格高于停業(yè)價(jià)格，廠商營(yíng)業(yè)的損失要小于停業(yè)的損失。

因此我們必須認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)因行業(yè)成本結(jié)構(gòu)的特征而造成的一般競(jìng)爭(zhēng)降價(jià)機(jī)制失效，確實(shí)提示了很多問(wèn)題：房?jī)r(jià)并不會(huì)隨產(chǎn)業(yè)的成熟、競(jìng)爭(zhēng)的激烈而得到平抑。房地產(chǎn)的成本價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)空間少。

3、從房地產(chǎn)的銷售對(duì)象及產(chǎn)品特性及其利潤(rùn)影響上看：房地產(chǎn)是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統(tǒng)思想家的概念，是人們的歸縮，有房就有家，家是唯一的，不可比較的，又房地產(chǎn)的銷售受到其對(duì)象的環(huán)境地段經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值等不同影響，其價(jià)格構(gòu)成不具備相互間比較的，如相同建筑的房子在上海市房產(chǎn)價(jià)1萬(wàn)多元/平方米和金華市的房產(chǎn)僅3000元/平方米是受不同地利用途影響大，房地產(chǎn)不象工業(yè)產(chǎn)品受品牌影響大，又工業(yè)上不同生產(chǎn)的產(chǎn)品地利用途是一樣的，各房地產(chǎn)價(jià)格不可比，故房地產(chǎn)難以公允價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，僅其獨(dú)家的售價(jià)，房地產(chǎn)生成的利潤(rùn)空間上帶有壟斷利潤(rùn)式的，其一般不會(huì)輕易調(diào)整的。

4、從房地產(chǎn)受地方政府土地財(cái)稅成本影響上看：現(xiàn)在國(guó)家及人們非常關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格，并擔(dān)心房地產(chǎn)的泡沫，出臺(tái)系列調(diào)控政策，但在房地產(chǎn)中土地掛招拍地價(jià)成本高，土地增值大屬國(guó)家利益所有，現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅收占地方財(cái)政的比值很大，其占房地產(chǎn)成本的10%多，又國(guó)家對(duì)炒房交易的稅收成本提高等，這樣會(huì)增加相關(guān)房地產(chǎn)相應(yīng)成本，如果房地產(chǎn)價(jià)格下降則關(guān)系到土地價(jià)格升跌、稅收減少等將影響國(guó)家地方經(jīng)濟(jì)利益的。

5、從國(guó)家的城市化經(jīng)濟(jì)建設(shè)戰(zhàn)略等影響上看：

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱子產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)環(huán)節(jié)復(fù)雜，是一業(yè)興百業(yè)旺的，如果一個(gè)行業(yè)虧損是不可能發(fā)展的，也就不會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的，國(guó)家不可能對(duì)其調(diào)控過(guò)大的，這些不會(huì)過(guò)大影響房地產(chǎn)價(jià)格的，又國(guó)家大力發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)集聚，和城市化建設(shè)使大量的人口從四面八方積聚，造成相對(duì)土地資源及房地產(chǎn)不相適應(yīng)，又絕對(duì)上講土地資源是不可再生資源，這樣使房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)輕易下降。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略的選擇

1、加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)

我國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過(guò)10%。由此可見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。

2、發(fā)揮國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的引導(dǎo)作用

由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國(guó)家應(yīng)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行控制。利用行政手段,如果發(fā)揮不好,政府失靈,那么調(diào)控的目的也難以達(dá)到。因此采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,符合國(guó)家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格公道。這樣在競(jìng)爭(zhēng)中可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸合市場(chǎng),走向正軌,并且還能直接保障國(guó)家住房開(kāi)發(fā)政策的實(shí)施。

3、發(fā)揮好中央政府對(duì)地方政府的監(jiān)督和指導(dǎo)作用。

應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系,中央政府作為全國(guó)和社會(huì)利益的代表,應(yīng)當(dāng)以社會(huì)利益為重,對(duì)地方政府加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)的力度,建議多制定一些剛性的政策。

4、 采取有效措施,抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,國(guó)家不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。為了抑制投資行為,真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保參考。

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)　房地產(chǎn)金融　融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的影響力。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)性強(qiáng)，隨著我國(guó)居民住房制度改革進(jìn)一步向縱深推入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)影響國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)投資資金數(shù)額巨大、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過(guò)程中必須得到金融業(yè)的支持才能有持續(xù)健康的發(fā)展。但目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚存在許多問(wèn)題，無(wú)法完全滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不僅能解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和融資困難的問(wèn)題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還可以為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。

一、分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)銀行貸款集中投向房地產(chǎn)業(yè)，造成了顯著的銀行貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，影響了銀行系統(tǒng)本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患很容易轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行市場(chǎng)，進(jìn)而影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，資金鏈難以為繼，對(duì)整個(gè)國(guó)家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國(guó)次貸危機(jī)便是前車之鑒。次貸危機(jī)愈演愈烈，也使美國(guó)房地產(chǎn)貸款商的情況繼續(xù)惡化。截至2008年6月底，列入美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司“有問(wèn)題名單”的銀行數(shù)量已經(jīng)達(dá)到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來(lái)的最高值。

我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雖然沒(méi)有大到像東南亞國(guó)家那樣引起金融危機(jī)的程度，從四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來(lái)看(如圖1所示)，也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)像美國(guó)次貸危機(jī)這樣嚴(yán)重的影響，但是這幾年的房地產(chǎn)投資過(guò)熱，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積卻是不容忽視的事實(shí)，它對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融運(yùn)行產(chǎn)生了許多現(xiàn)實(shí)影響。據(jù)調(diào)查，截至2005年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量雖然比較好，但隨著這兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定的限制，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，一旦整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)大面積的業(yè)績(jī)滑坡，銀行體系的房地產(chǎn)不良貸款必將增加，很可能導(dǎo)致銀行體系金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，并進(jìn)一步引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而直接影響金融系統(tǒng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系的積聚以至爆發(fā)，就必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域，大力推進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、信托市場(chǎng)等各類市場(chǎng)的發(fā)展，形成完整的房地產(chǎn)金融體系；發(fā)展多種房地產(chǎn)融資形式和多樣化的運(yùn)作工具，適當(dāng)分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；積極引入包括充分競(jìng)爭(zhēng)、供求機(jī)制在內(nèi)的市場(chǎng)機(jī)制等，這也是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。

二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款、利用外資等，根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。

2006年，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金達(dá)26880.2億元，同比增長(zhǎng)25.6％，其中國(guó)內(nèi)貸款平均增速高達(dá)47.1％。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金與預(yù)收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，二者均為2004年以來(lái)的最高。從表1可看到，自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款的數(shù)額不斷上升，2006年分別占到全部資金來(lái)源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)變?yōu)樽曰I資金，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，且定金和預(yù)收款中也有一部分來(lái)自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來(lái)源的比例就達(dá)到了60％左右。

之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)銀行貸款過(guò)分依賴，主要是由我國(guó)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)決定的，現(xiàn)階段我國(guó)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導(dǎo)致兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系積聚；二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受制于銀行信貸和國(guó)家的信貸政策，這將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

從2003年中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121文件)開(kāi)始，到2005年中國(guó)人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的宏觀調(diào)控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺少有效的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與融資渠道，自有資金長(zhǎng)期嚴(yán)重緊缺，惟一的融資渠道――銀行貸款又收緊了閘門，這使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大的資金壓力。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，由于開(kāi)發(fā)慣性和囤積的土地入市，2008年房地產(chǎn)業(yè)總投資比2007年將會(huì)有大幅增長(zhǎng)，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預(yù)計(jì)將會(huì)減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數(shù)增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據(jù)國(guó)泰君安證券研究所2008年6月的報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。報(bào)告稱，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。

通過(guò)股票市場(chǎng)融資十分困難，銀行信貸之外沒(méi)有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產(chǎn)企業(yè)急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。現(xiàn)階段，過(guò)于單一的融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作水平的提高，造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的嚴(yán)重依賴。所以，引人海外成熟的房地產(chǎn)金融工具，發(fā)展具有我國(guó)特色的新型融資工具是當(dāng)務(wù)之急。

三、優(yōu)化證券市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

目前我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在明顯的缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品只占較小的市場(chǎng)份額。目前在我國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，只有大約20％為債券類低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，股市每單位風(fēng)險(xiǎn)的收益低。這種投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，與廣大投資者的長(zhǎng)期理財(cái)需求不匹配。二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一。目前市場(chǎng)上只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量的企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，盡快使我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。三是缺乏風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制。目前我國(guó)證券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權(quán)證和證券投資基金，缺乏股票指數(shù)期貨、股票期貨等海外成熟市

場(chǎng)的主流產(chǎn)品，缺乏可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生產(chǎn)品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險(xiǎn)需求。

引入收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的證券產(chǎn)品，如在海外發(fā)展較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金，或其他具有高度創(chuàng)新性的房地產(chǎn)金融工具，其包括的股票、受益權(quán)證、抵押債券等產(chǎn)品能極大豐富我國(guó)當(dāng)前的證券市場(chǎng)。

四、增加投資渠道

目前國(guó)外成熟的房地產(chǎn)金融工具更多的是通過(guò)籌集廣大投資者的分散資金，來(lái)為房地產(chǎn)業(yè)所用，這些房地產(chǎn)金融工具往往面對(duì)廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資渠道。如房地產(chǎn)投資信托基金通常被認(rèn)為具有與其他資產(chǎn)較低的相關(guān)性、較低的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)性，有限的投資風(fēng)險(xiǎn)和較高的當(dāng)前收益等投資特性，對(duì)于穩(wěn)健型的投資者有相當(dāng)大的吸引力。

在目前證券市場(chǎng)交易品種單一、風(fēng)險(xiǎn)較高，而房地產(chǎn)投資所需資金較高、周期長(zhǎng)的比較下，新型的房地產(chǎn)金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。

第6篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國(guó)在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式及其優(yōu)缺點(diǎn)

1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場(chǎng)價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過(guò)資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來(lái)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)的一種核算方法。成本模式計(jì)量方法的優(yōu)點(diǎn)是會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價(jià)值進(jìn)行成本核算，而且此種計(jì)量方法不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤(rùn)的可能性。同時(shí)成本計(jì)量模式的核算過(guò)程相對(duì)比較簡(jiǎn)單而且在成本計(jì)量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)所得稅納稅調(diào)整的會(huì)計(jì)處理也簡(jiǎn)單易行。但是采用此計(jì)量模式易高估或低估資產(chǎn)價(jià)值，不能及時(shí)客觀地反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

2.公允價(jià)值模式。公允價(jià)值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對(duì)投資性房地產(chǎn)可采取公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)。在充分引入公允價(jià)值計(jì)量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)所提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計(jì)量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式可采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本估價(jià)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法計(jì)量，同時(shí)此種計(jì)量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化等外部公開(kāi)信息及時(shí)調(diào)整其賬面價(jià)值，有效地增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；極大地提高了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的公司股票定價(jià)。但也會(huì)導(dǎo)致較大的利潤(rùn)波動(dòng)性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤(rùn)提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)，引入公允價(jià)值計(jì)量模式使公允價(jià)值的認(rèn)定及會(huì)計(jì)處理更為復(fù)雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)則可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并且不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國(guó)會(huì)計(jì)政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際運(yùn)用中存在的問(wèn)題

在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值模式，會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)際的運(yùn)用中也存在著一些問(wèn)題。

1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無(wú)法從活躍市場(chǎng)或其他市場(chǎng)獲取公允價(jià)值時(shí)，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時(shí)，相同或類似的房地產(chǎn)會(huì)因時(shí)因人因地而異。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)較為頻繁，使計(jì)量難以及時(shí)反映其真正的價(jià)值從而使評(píng)估難度增加。此外，中國(guó)相關(guān)專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果較難達(dá)到公允。

2.影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價(jià)值計(jì)量模式反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量的引入。公允價(jià)值的引入，一方面會(huì)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場(chǎng)環(huán)境中企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨之減少。近來(lái)，政府對(duì)投資過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，而企業(yè)收益則未必增長(zhǎng)相同的比例，此時(shí)的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價(jià)值模式下，稅法允許計(jì)提折舊而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊；稅法不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會(huì)計(jì)確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊數(shù)額。同時(shí)隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益，還需要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整。可見(jiàn)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加很多。

3.利用公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)。采用公允價(jià)值模式，企業(yè)可在會(huì)計(jì)期末將賬面價(jià)值調(diào)為公允價(jià)值，兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)的穩(wěn)定性，而且近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受市場(chǎng)波動(dòng)的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價(jià)值之后，其利潤(rùn)不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤(rùn)水平。同時(shí)，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或攤銷而減少的成本支出也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。另外，對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)企業(yè)需聘請(qǐng)第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評(píng)估費(fèi)用會(huì)減少企業(yè)的利潤(rùn)、增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。除此之外，在此種計(jì)量模式下由于公允價(jià)值是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利用房?jī)r(jià)操縱利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的改進(jìn)措施

1.完善機(jī)構(gòu)評(píng)估。中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較大，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)很高。引進(jìn)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可以增加公允價(jià)值計(jì)量的獨(dú)立性，但企業(yè)不能聘請(qǐng)自己認(rèn)定的非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)或自我評(píng)估，而應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨(dú)立的評(píng)估，盡可能地降低投資者風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)操縱利潤(rùn)。

2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價(jià)值計(jì)量的要求，減少企業(yè)操縱利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，首先我們應(yīng)該不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場(chǎng)改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國(guó)家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實(shí)施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵(lì)企業(yè)更多采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開(kāi)與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤(rùn)的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價(jià)、初始確認(rèn)價(jià)值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時(shí)充分的披露。采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)詳情、評(píng)估的證據(jù)與方法、來(lái)源等因素。

四、結(jié)論

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國(guó)企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無(wú)論是成本模式還是公允價(jià)值模式都有其利弊：成本計(jì)量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單、容易理解、不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計(jì)量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況和反映未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景。而公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會(huì)給企業(yè)帶來(lái)賬面損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤(rùn)、粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價(jià)值計(jì)量模式，不斷完善公允價(jià)值計(jì)量模式并結(jié)合現(xiàn)實(shí)的國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境作出明智的選擇。

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第7篇

2009年，國(guó)家把擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展作為頭等大事，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的10條擴(kuò)內(nèi)需政策中有5條是基礎(chǔ)建設(shè)投入。而我省在積極爭(zhēng)取國(guó)家政策扶持的同時(shí)，2009年仍將固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)30%，但低于上年同期10個(gè)百分點(diǎn)，因此全年生產(chǎn)資料需求規(guī)模將略低于20*年，市品場(chǎng)供需將趨于寬松，供過(guò)于求商增加，價(jià)格將穩(wěn)中回落。

一、能源類產(chǎn)品供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)格穩(wěn)中回落。

此次調(diào)查顯示，認(rèn)為2009年上半年能源類產(chǎn)品供求平衡的意見(jiàn)占76%，供過(guò)于求的意見(jiàn)占24%，其中，認(rèn)為煤炭供過(guò)于求的意見(jiàn)增加，動(dòng)力煤、煉焦煤市場(chǎng)供過(guò)于求的意見(jiàn)占64%，供求平衡的占36%；認(rèn)為汽油市場(chǎng)供過(guò)于求的意見(jiàn)占18%，供求平衡的占82%。

62%的調(diào)查意見(jiàn)認(rèn)為2009年上半年能源價(jià)格將下降，38%的意見(jiàn)認(rèn)為價(jià)格基本穩(wěn)定。其中，認(rèn)為動(dòng)力煤市場(chǎng)價(jià)格下降的占74%，價(jià)格平穩(wěn)的占26%；認(rèn)為焦炭?jī)r(jià)格下降的意見(jiàn)占56%，價(jià)格平穩(wěn)的意見(jiàn)占42%；認(rèn)為柴油市場(chǎng)價(jià)格下降的意見(jiàn)占43%，價(jià)格穩(wěn)定的占53%；認(rèn)為汽油市場(chǎng)價(jià)格下降的意見(jiàn)占45%，價(jià)格平穩(wěn)的意見(jiàn)占55%。

（一）煤炭供求寬松，價(jià)格將平穩(wěn)下降。20*年，國(guó)際國(guó)內(nèi)煤炭?jī)r(jià)格都經(jīng)歷了較大幅度的波動(dòng)，上半年煤炭市場(chǎng)供應(yīng)偏緊價(jià)格大幅上漲；進(jìn)入下半年受國(guó)際金融危機(jī)影響，煤炭需求出現(xiàn)萎縮，價(jià)格大幅下滑。預(yù)計(jì)2009年上半年，受經(jīng)濟(jì)增速放緩，火電發(fā)電下降，下游行業(yè)大量減產(chǎn)影響，煤炭市場(chǎng)需求萎縮，供求將趨于寬松，價(jià)格也將平穩(wěn)下降。為保持煤炭行業(yè)健康有序發(fā)展，避免出現(xiàn)全行業(yè)虧損，國(guó)家將加大關(guān)停小煤礦的力度，控制煤炭產(chǎn)能過(guò)快增長(zhǎng)，鼓勵(lì)企業(yè)以需定產(chǎn)，減少資金和庫(kù)存壓力，并通過(guò)在管理供給和刺激需求兩方面的努力，力爭(zhēng)使煤炭市場(chǎng)的供求關(guān)系基本將保持平衡。

（二）成品油價(jià)格存在小幅波動(dòng)的可能。20*年國(guó)際原油價(jià)格經(jīng)歷了從頂峰到谷底的大幅波動(dòng)，從7月份的147美元/桶跌至12月份的40美元/每桶左右。在國(guó)際原油價(jià)格的大幅波動(dòng)的同時(shí)，我國(guó)原油價(jià)格保持穩(wěn)定，其原因在于我國(guó)實(shí)行的是國(guó)家定價(jià)政府補(bǔ)貼的政策。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，能源問(wèn)題，特別是石油能源的供需矛盾日益尖銳。一方面我國(guó)對(duì)石油需求不斷增加，我國(guó)從1993年由凈出口國(guó)變?yōu)閮暨M(jìn)口國(guó)，對(duì)外依存度逐年提高，目前已達(dá)到50%；另一方面由于國(guó)內(nèi)資源匱乏，20*年因持續(xù)走高的國(guó)際油價(jià)而產(chǎn)生的巨額補(bǔ)貼使國(guó)家財(cái)政不堪重負(fù)。因此，理順國(guó)內(nèi)成品油定價(jià)機(jī)制、調(diào)節(jié)供求矛盾便成為當(dāng)前我國(guó)能源工作的重點(diǎn)。2009年1月燃油稅的實(shí)施，預(yù)示著國(guó)內(nèi)油價(jià)與國(guó)際油價(jià)的逐步接軌，我國(guó)成品油價(jià)格還有下調(diào)空間，價(jià)格將有所回落，但由于國(guó)際油價(jià)波動(dòng)性很大，因此2009年上半年我國(guó)成品油價(jià)格也存在小幅波動(dòng)的可能，但汽油、柴油供求將保持基本平衡。

二、黑色金屬供過(guò)于求，價(jià)格將呈下降趨勢(shì)

此次調(diào)查顯示：在商品供求方面，認(rèn)為2009年上半年50種黑色金屬類商品市場(chǎng)供求平衡的意見(jiàn)占36%，供過(guò)于求的占64%。其中，認(rèn)為大型工字鋼市場(chǎng)供求平衡的意見(jiàn)占67%，供過(guò)于求的意見(jiàn)占33%。在價(jià)格趨勢(shì)方面，認(rèn)為2009年上半年黑色金屬價(jià)格下降的意見(jiàn)占63%，價(jià)格穩(wěn)定的占37%。其中，31%的意見(jiàn)認(rèn)為大型工字鋼價(jià)格穩(wěn)定，69%認(rèn)為價(jià)格下降；33%的意見(jiàn)認(rèn)為棒材市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，67%的意見(jiàn)認(rèn)為價(jià)格會(huì)下降；認(rèn)為線材價(jià)格下降的占65%，價(jià)格穩(wěn)定的35%。

20*年上半年，煤炭、鐵礦石等原材料價(jià)格上漲使得我國(guó)鋼廠生產(chǎn)成本不斷攀升，鋼材價(jià)格一路走高。9月份以來(lái)，受國(guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)外消費(fèi)品市場(chǎng)需求下降，致使我國(guó)汽車、家電等行業(yè)出口量下降，而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求有限，供過(guò)于求，產(chǎn)能下降。此外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，新房建設(shè)開(kāi)工量減少。汽車業(yè)、家用電器業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的不景氣都直接影響到位于上游的鋼鐵產(chǎn)業(yè)。鋼鐵價(jià)格從第三季度末快速回落，*省的鋼材平均價(jià)格在3個(gè)月的時(shí)間里下降了近30%。國(guó)內(nèi)鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，在上半年原料價(jià)格上漲和下半年銷售量、銷售價(jià)格齊跌的雙重壓力下步履維艱。國(guó)家為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，出臺(tái)了一系列“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)增長(zhǎng)”的措施，加大固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，預(yù)計(jì)可有效增加鋼鐵需求量。此外，國(guó)家從20*年12月1日起取消了67個(gè)稅號(hào)鋼材出口關(guān)稅，這標(biāo)志著國(guó)家對(duì)鋼材出口的政策進(jìn)行了重大調(diào)整，有利于提高我國(guó)鋼材國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。但由于我國(guó)鋼鐵產(chǎn)能巨大，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響尚未見(jiàn)底，鋼鐵需求量難以恢復(fù)到*年上半年的水平。預(yù)計(jì)2009年上半年鋼鐵市場(chǎng)將供過(guò)于求，價(jià)格將小幅下降。

三、有色金屬市場(chǎng)供需關(guān)系寬松，價(jià)格呈低位震蕩走勢(shì)

此次調(diào)查顯示，25%的調(diào)查意見(jiàn)認(rèn)為2009年上半年11種有色產(chǎn)品供求平衡，75%的意見(jiàn)認(rèn)為供過(guò)于求。其中，認(rèn)為銅供求平衡的占31%，供過(guò)于求的占69%；認(rèn)為鋁供過(guò)于求的占72%，供求平衡的占28%。21%的意見(jiàn)認(rèn)為有色金屬價(jià)格穩(wěn)定，79%的意見(jiàn)認(rèn)為價(jià)格下降。其中，認(rèn)為銅價(jià)格穩(wěn)定的占33%，價(jià)格下降的占67%；認(rèn)為鋁價(jià)格穩(wěn)定的占36%，價(jià)格下降的占64%。

20*年我國(guó)有色金屬生產(chǎn)增速減緩，價(jià)格有所回落。前三季度，全國(guó)11種有色金屬產(chǎn)量增速同比減緩11.6個(gè)百分點(diǎn)。主要國(guó)際市場(chǎng)銅庫(kù)存壓力很大，目前國(guó)際市場(chǎng)銅庫(kù)存總量高達(dá)78萬(wàn)噸，而世界金融危機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)信心下降，國(guó)內(nèi)外銅價(jià)大幅下降。2009年，我國(guó)將投資4萬(wàn)億資金，用于擴(kuò)大內(nèi)需，主要用于基本建設(shè)和民生需要，這些重大項(xiàng)目的啟動(dòng)，將帶動(dòng)鋁鉛鋅等有色金屬材料的用量，但在上半年仍難以改變供過(guò)于求的局面，價(jià)格總體呈低位震蕩走勢(shì)。

四、橡膠市場(chǎng)需求疲軟，價(jià)格仍將震蕩下行

商品供求調(diào)查顯示：60%的意見(jiàn)認(rèn)為2009年上半年46種化工產(chǎn)品供求平衡，40%的意見(jiàn)認(rèn)為供過(guò)于求。其中，認(rèn)為橡膠及制品市場(chǎng)供求平衡的意見(jiàn)占47%，供過(guò)于求的占53%；認(rèn)為酸類供求平衡的占56%，供過(guò)于求的占43%；醇類供過(guò)于求的占20%，供求平衡的80%；認(rèn)為塑料原料市場(chǎng)供過(guò)于求的占52%，供求平衡的占48%。

價(jià)格趨勢(shì)調(diào)查顯示：67%的調(diào)查意見(jiàn)認(rèn)為橡膠市場(chǎng)價(jià)格下降，33%認(rèn)為價(jià)格穩(wěn)定。其中，認(rèn)為橡膠及制品市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的占22%，下降的占78%；認(rèn)為塑料原料市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的占56%，價(jià)格下降的占44%。

進(jìn)入20*年11月中旬全球金融危機(jī)進(jìn)一步加深，并向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)延伸，雖然東南亞主產(chǎn)國(guó)宣布減產(chǎn)，但橡膠下游需求變得極度疲軟，尤其是在全球汽車產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重沖擊的情況下，國(guó)際橡膠價(jià)格已降至幾年來(lái)的新低。目前我國(guó)部分輪胎企業(yè)開(kāi)工率不足50%，橡膠消耗減緩，部分廠家原料庫(kù)存較高。預(yù)計(jì)2009年上半年橡膠價(jià)格仍將振蕩下行。

五、擴(kuò)大內(nèi)需建材市場(chǎng)需求增加，水泥、玻璃價(jià)格將下降

此次調(diào)查顯示，認(rèn)為2009年上半年36種建材產(chǎn)品供求平衡的意見(jiàn)占44%，供過(guò)于求的意見(jiàn)占56%。其中，認(rèn)為水泥市場(chǎng)供過(guò)于求的占60%，供求平衡的占40%；68%認(rèn)為玻璃市場(chǎng)供過(guò)于求，32%認(rèn)為供求平衡；55%認(rèn)為涂料市場(chǎng)供求平衡，45%認(rèn)為供過(guò)于求；36%認(rèn)為地板供過(guò)于求，64%認(rèn)為供求平衡。66%的意見(jiàn)認(rèn)為2009年上半年建材價(jià)格將下降，34%的意見(jiàn)認(rèn)為價(jià)格穩(wěn)定。其中，認(rèn)為水泥市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的占40%，下降的占60%；認(rèn)為玻璃市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的占35%，下降的占65%。

20*年主要建材產(chǎn)品生產(chǎn)逐漸減速，價(jià)格波動(dòng)較大。1-8月份，水泥價(jià)格同比上漲，9月份，隨著固定資產(chǎn)領(lǐng)域尤其是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的快速回落，水泥需求明顯放緩，價(jià)格高位回落。平板玻璃價(jià)格波動(dòng)也較大。預(yù)計(jì)2009年上半年，隨著哈大鐵路、長(zhǎng)吉城際鐵路、九臺(tái)華能電廠等重大項(xiàng)目的開(kāi)工，受益于區(qū)域市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，我省市場(chǎng)需求將趨于穩(wěn)定，但在全國(guó)水泥價(jià)格將走低的情況下，我省水泥價(jià)格也將呈下降趨勢(shì)。由于20*年全國(guó)平板玻璃庫(kù)存2250萬(wàn)重量箱，上升31.1%，庫(kù)存較大，供求關(guān)系寬松，價(jià)格將穩(wěn)步下降。

六、汽車市場(chǎng)需求受到抑制，市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)

此次調(diào)查顯示，認(rèn)為汽車類商品中供求平衡的意見(jiàn)占12%，供過(guò)于求的占88%。其中，認(rèn)為載貨車供過(guò)于求的占56%，供求平衡的占44%；認(rèn)為越野車供過(guò)于求的占62%，供求平衡的占38%；認(rèn)為客運(yùn)車供過(guò)于求的占92%，供求平衡的占8%。

認(rèn)為汽車類商品中價(jià)格穩(wěn)定的意見(jiàn)占23%，價(jià)格下降的占77%。其中，認(rèn)為載貨車價(jià)格穩(wěn)定的占40%，價(jià)格下降的占60%；認(rèn)為越野車價(jià)格穩(wěn)定的占46%，價(jià)格下降的占54%；認(rèn)為客運(yùn)車價(jià)格穩(wěn)定的占12%，價(jià)格下降的占88%。

20*年9月份，在國(guó)外汽車市場(chǎng)不景氣的情況下，我國(guó)的汽車出口明顯放緩，汽車產(chǎn)能過(guò)剩矛盾較為突出，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。2009年上半年，隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一系列政策措施的逐步落實(shí)，我國(guó)汽車工業(yè)特別是重型汽車產(chǎn)業(yè)存在較大發(fā)展空間：一是雖然我國(guó)重型汽車總量較大，但人均保有量、人均物流量依然較低，特別是運(yùn)輸市場(chǎng)潛力巨大；二是隨著我國(guó)基本設(shè)施建設(shè)陸續(xù)開(kāi)工，特別是新農(nóng)村建設(shè)全面展開(kāi)，農(nóng)村客運(yùn)貨運(yùn)市場(chǎng)將逐步擴(kuò)大；三是隨著我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策的落實(shí)，專用車市場(chǎng)、高附加值的車輛有巨大潛力。

七、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供需平衡，價(jià)格穩(wěn)中有降

此次調(diào)查顯示，55%的意見(jiàn)認(rèn)為2009年上半年36種農(nóng)資產(chǎn)品供求平衡，45%的意見(jiàn)認(rèn)為供過(guò)于求。其中，認(rèn)為農(nóng)藥供求平衡的占65%，供過(guò)于求的占35%；認(rèn)為化肥供求平衡的占56%，供過(guò)于求的占44%；飼料供求平衡的占52%，供過(guò)于求的占48%。

第8篇

由房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司萊坊和花旗私人銀行聯(lián)合的《財(cái)富報(bào)告》2012年刊指出，雖受限購(gòu)政策調(diào)控影響，國(guó)內(nèi)豪宅市場(chǎng)漲幅放緩，但以上海、北京為代表的高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依舊良好。以上海為例，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2007年至2010年，上海高端住宅（高端公寓及別墅）市場(chǎng)均價(jià)上漲91.9%。2011年其市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)依舊保持平穩(wěn)。

高端住宅一般指地處市內(nèi)高尚社區(qū)，銷售價(jià)格高于同等地段商品住宅平均銷售價(jià)格一倍以上的住宅，定位為高收入家庭。其特點(diǎn)為：高標(biāo)準(zhǔn)、大戶型、高總價(jià)、智能化的樓宇及單元管理系統(tǒng)、個(gè)性化的綠化景觀及完善的配套設(shè)施等。

豪宅依然炙手可熱

對(duì)高端住宅市場(chǎng)而言，高端收入人群的增加對(duì)其影響巨大。世界經(jīng)理人集團(tuán)研究顯示，2011年中國(guó)富裕家庭的數(shù)量(凈資產(chǎn)超過(guò)100萬(wàn)美元)已經(jīng)達(dá)到350萬(wàn)戶，中國(guó)的千萬(wàn)富翁超過(guò)150萬(wàn)人，而億萬(wàn)富豪超過(guò)5.8萬(wàn)人。

而胡潤(rùn)研究院和群邑智庫(kù)聯(lián)合的《群邑智庫(kù)·2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，在個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)還是占主導(dǎo)地位——超過(guò)1/3的受訪者選擇了投資房地產(chǎn)，這一比例在過(guò)去三年中持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)世界經(jīng)理人集團(tuán)研究顯示，中國(guó)富裕群體的消費(fèi)行為與其它國(guó)家的富裕群體相比，最顯著的不同在于中國(guó)富豪將購(gòu)買豪宅列為奢侈品消費(fèi)的第一選擇。

回顧過(guò)去10年，在上海、北京等一線城市，以別墅為代表的高端住宅價(jià)格平均升幅巨大。今年1月，北京市規(guī)劃部門表示，北京五環(huán)以內(nèi)可改造的存量用地將主要用于建設(shè)公租房，這意味著五環(huán)以內(nèi)新增商品住宅土地供應(yīng)將極為緊張，高端住宅供應(yīng)的稀缺性將日益顯現(xiàn)。

新年伊始，央行宣布從2月24日起再次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，較為靈活寬松的貨幣政策實(shí)施，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到一定的刺激作用。

有分析人士認(rèn)為，鑒于高端住宅土地稀缺性及不可復(fù)制性，其價(jià)值將更加凸顯。可以預(yù)期，隨著未來(lái)政策寬松、通貨膨脹因素的影響，高端住宅依舊是富裕家庭置業(yè)的首選，高端住宅產(chǎn)品仍將長(zhǎng)期趨好。

豪宅打造并不容易

站在市場(chǎng)角度，高端住宅是高品質(zhì)的住宅形式；在地段方面，占據(jù)城市傳統(tǒng)中心或重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域；在資源方面，高端住宅一般均占據(jù)并配備良好稀缺的內(nèi)外部資源，其外部資源包括交通、教育、自然景觀資源等，內(nèi)部資源則涵蓋了產(chǎn)品品質(zhì)、配套服務(wù)等；在產(chǎn)品方面，注重整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品舒適度及品質(zhì)，同時(shí)融入一些創(chuàng)新和奢華的元素。

隨著人們對(duì)生活品質(zhì)更深入的追求，富裕階層消費(fèi)觀念的日趨成熟，圈層交流的社區(qū)氛圍成為高端住宅置業(yè)者的又一重要訴求。以星河灣為例，通過(guò)打造獨(dú)有的圈層價(jià)值平臺(tái)，利用“跨界”體系，將財(cái)富圈層聚集起來(lái)，不但能為既有客戶提供增值服務(wù)，還吸引了大批潛在客戶，造就其影響力及品牌效應(yīng)。

除去地段、產(chǎn)品等因素之外，一個(gè)高端住宅項(xiàng)目背后開(kāi)發(fā)商的品牌及操盤能力，也是奠定其成功與否的關(guān)鍵之一。

土地的價(jià)值最終并非僅僅體現(xiàn)在土地本身，而是體現(xiàn)在土地應(yīng)用及運(yùn)作上。其中開(kāi)發(fā)商品牌、開(kāi)發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)能力、產(chǎn)品模式等往往導(dǎo)致了項(xiàng)目最終的不同表現(xiàn)。實(shí)際上住宅是包含地理資源、產(chǎn)品資源、居住體驗(yàn)于一身的綜合概念，而開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做的是將這些硬件資源整合起來(lái)，融合成為一種最好的形式。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌對(duì)項(xiàng)目有著潛移默化的影響。

2011年，復(fù)地-智盈投資旗下管理的景業(yè)及復(fù)星一家系列基金均投資復(fù)地集團(tuán)南京御鐘山項(xiàng)目。南京在“十一五”期間全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13%以上。根據(jù)2010年全年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)11%。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保證了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)高端住宅的消費(fèi)能力。

未來(lái)注意力：生活品質(zhì)

高端住宅在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，從以占有土地資源的獨(dú)棟別墅為主要代表，到以追求材料裝修和裝飾的占有型產(chǎn)品，中國(guó)財(cái)富人群求大求奢的置業(yè)需求已逐漸發(fā)生變化，注重產(chǎn)品所提供的與眾不同的生活品質(zhì)將成為開(kāi)發(fā)商的新思考方向。

第9篇

［關(guān)鍵詞］ 鋼材價(jià)格；供求關(guān)系；影響因素

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 07. 021

［中圖分類號(hào)］ F714.1 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）07- 0041- 02

當(dāng)前及今后一段時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)趨勢(shì)性放緩態(tài)勢(shì)，國(guó)家貨幣緊縮滯后效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)我國(guó)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)造成了嚴(yán)重沖擊。迫于資金壓力，部分企業(yè)開(kāi)始收縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模、壓庫(kù)促銷，貿(mào)易企業(yè)的蓄水池作用正在減弱。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，鋼貿(mào)企業(yè)如何研判市場(chǎng)，做好價(jià)格趨勢(shì)分析，成為了鋼貿(mào)企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題。本文就目前鋼材價(jià)格波動(dòng)的原因進(jìn)行分析。

鋼材價(jià)格是市場(chǎng)各方博弈的結(jié)果。 影響鋼材價(jià)格的因素有很多，最主要的是供求關(guān)系。影響供求關(guān)系的深層次因素有宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、匯率政策、出口因素、原材料成本、鋼廠產(chǎn)量、市場(chǎng)庫(kù)存、國(guó)際市場(chǎng)、期貨和電子交易等。

1 供求關(guān)系

供求關(guān)系是影響鋼材市場(chǎng)價(jià)格的主導(dǎo)力量，需求主要受到房地產(chǎn)、鐵路運(yùn)輸業(yè)等固定資產(chǎn)投資以及機(jī)械制造企業(yè)需求的影響。當(dāng)需求旺盛時(shí)，鋼材市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，價(jià)格看漲；當(dāng)需求萎縮時(shí)，則處于買方市場(chǎng)，價(jià)格看跌。鋼材市場(chǎng)也有季節(jié)性特點(diǎn)，例如 “金九銀十”是傳統(tǒng)的鋼材市場(chǎng)需求旺季，價(jià)格看漲。每年11月開(kāi)始進(jìn)入消費(fèi)淡季，價(jià)格看跌。入冬后下游需求的放緩使鋼材價(jià)格的支撐力度逐步下降。有的鋼貿(mào)商利用這個(gè)特點(diǎn)進(jìn)行冬儲(chǔ)囤貨，一方面春節(jié)后可以穩(wěn)定地供給長(zhǎng)期客戶，另一方面可以獲得淡旺季兩個(gè)時(shí)點(diǎn)之間的價(jià)差。這樣做的前提是囤貨所占用的資金成本要小于價(jià)差的成本，并且預(yù)期來(lái)年行情向好。有的貿(mào)易商選擇虛擬冬儲(chǔ)（電子盤存貨），一方面可以減少資金占用費(fèi)，另一方面節(jié)省了現(xiàn)貨的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

2011年，鋼材市場(chǎng)在傳統(tǒng)銷售旺季并沒(méi)有出現(xiàn)上漲行情，而是延續(xù)之前的弱勢(shì)震蕩格局。這是由于歐債危機(jī)及國(guó)內(nèi)資金緊張的局面沒(méi)有改觀、下游需求清淡、社會(huì)庫(kù)存增加，鋼材市場(chǎng)缺乏成交的支撐造成的。所以判斷供需取向要考慮多方面因素。

2 宏觀經(jīng)濟(jì)

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是出口、消費(fèi)和投資。三者的增長(zhǎng)速度間接或直接影響鋼鐵行業(yè)的發(fā)展。長(zhǎng)期數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值、制造業(yè)PMI指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指數(shù)的變化，與鋼材價(jià)格存在高度的相關(guān)性。其中制造業(yè)增速對(duì)市場(chǎng)影響最為直接。主要用鋼行業(yè)中，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電力及熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的增速環(huán)比提高，預(yù)示著需求將進(jìn)一步增加；增速環(huán)比降低，預(yù)示著需求增速將減少。例如2009年金融危機(jī)期間，歐美、日、韓等主要產(chǎn)鋼大國(guó)大幅減產(chǎn)，國(guó)際鐵礦石價(jià)格大跌，此時(shí)我國(guó)推出4萬(wàn)億元投資資金進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引發(fā)國(guó)內(nèi)鐵礦石進(jìn)口量大幅增加，國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格一路走高。2011年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)投資及制造業(yè)增速持續(xù)回落，制造業(yè)PMI指數(shù)及社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速月環(huán)比下降，同時(shí)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)鋼材需求旺季不旺，鋼材價(jià)格一路走低。

3 貨幣政策

貨幣政策的寬松程度，影響社會(huì)資金的緊張程度，進(jìn)而影響信貸利率。大多數(shù)公司是靠向銀行借貸來(lái)獲得現(xiàn)金流的。貸款利率提高，一方面抑制包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資需求，一方面增加了企業(yè)資金占用成本，利潤(rùn)率降低，促使企業(yè)加快存貨周轉(zhuǎn)，快進(jìn)快出造成市場(chǎng)價(jià)格走低。近年來(lái)，央行多次上調(diào)存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，加上歐洲債務(wù)危機(jī)的觸發(fā)，政策影響的累積使鋼材價(jià)格在2011年9月發(fā)生大幅的下跌。由于我國(guó)的貨幣政策已由“適度寬松”過(guò)渡到“穩(wěn)健”，國(guó)家貨幣供應(yīng)量從2010年開(kāi)始持續(xù)回落，但隨著通脹壓力的減輕和經(jīng)濟(jì)增速的下降，為緩解資金的緊張程度，2011年11月開(kāi)始，央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，預(yù)示著貨幣政策在未來(lái)將適時(shí)微調(diào)。如果未來(lái)國(guó)家在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和安居工程方面增加投入，或貨幣政策適度放松，則有可能會(huì)推動(dòng)鋼價(jià)的上行。

4 匯率政策

近年來(lái)西方發(fā)達(dá)國(guó)家指責(zé)中國(guó)操縱人民幣匯率，逼迫人民幣加速升值，人民幣已步入緩步升值通道。2011年某國(guó)際機(jī)構(gòu)在香港發(fā)行的人民幣計(jì)價(jià)的2年期債券，錄得收益率僅為0．5％，預(yù)示著市場(chǎng)普遍預(yù)期人民幣2年內(nèi)升值可能超過(guò)10％。人民幣加速升值，一方面熱錢可能加速?gòu)膶?shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)流出，社會(huì)資金面更加緊張，打擊包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資，使鋼材需求減少；另一方面，使汽車、家電、機(jī)械等為代表的主要用鋼行業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力下降，產(chǎn)品出口難度加大進(jìn)而產(chǎn)品產(chǎn)量減少，鋼材需求將受到一定的抑制。

5 出口因素

一般來(lái)說(shuō)，出口增加，國(guó)內(nèi)資源減少，市場(chǎng)看漲；出口減少，國(guó)內(nèi)庫(kù)存增加，加劇國(guó)內(nèi)供需矛盾，市場(chǎng)看跌。引起出口數(shù)量變化的因素有國(guó)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、市場(chǎng)用鋼需求變化、反傾銷政策、進(jìn)出口價(jià)格。目前我國(guó)鋼材出口維持低位，一方面是受全球經(jīng)濟(jì)增速放慢影響，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家需求趨弱，中國(guó)的出口也在逐漸放緩；另一方面，隨著出口歐美的機(jī)械產(chǎn)品量跌價(jià)升、出口需求減少，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)景氣度下跌，用鋼需求大打折扣。人民幣升值以及其他國(guó)家不斷對(duì)我國(guó)鋼鐵產(chǎn)品發(fā)起反傾銷和反補(bǔ)貼調(diào)查，都對(duì)我國(guó)鋼材出口產(chǎn)生不利的影響。

6 原材料成本

每噸鋼材的成本中，鐵礦石約占40％，焦炭約占28％，電約占11％，廢鋼約占10％。每次鐵礦石價(jià)格漲跌都能引發(fā)新一輪鋼材價(jià)格波動(dòng)。例如：2011年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)口鐵礦石現(xiàn)貨價(jià)格和國(guó)產(chǎn)鐵精粉價(jià)格環(huán)比下降，降幅均明顯高于鋼材價(jià)格降幅。鐵礦石等原材料價(jià)格的明顯下降，對(duì)鋼價(jià)的支撐作用有所減弱。此外，歐洲債務(wù)危機(jī)以及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，已對(duì)全球大宗商品價(jià)格形成較大的壓力，大宗商品價(jià)格下挫將對(duì)鐵礦石等工業(yè)原材料價(jià)格也形成打壓。有分析師預(yù)測(cè)，2012年進(jìn)口鐵礦石價(jià)格降幅在20％以上。

7 鋼廠產(chǎn)量

如果鋼價(jià)下行趨勢(shì)明顯，鋼廠就會(huì)采取檢修、減產(chǎn)等措施，相應(yīng)減少對(duì)市場(chǎng)的資源供給，希望有效緩解鋼材市場(chǎng)供大于求的矛盾，俗稱“減產(chǎn)保價(jià)”。國(guó)際鋼協(xié)短期展望預(yù)測(cè)，2012年全球鋼鐵消費(fèi)量將同比增長(zhǎng)5．4％，增速呈回落趨勢(shì)；預(yù)計(jì)“十二五”期間，中國(guó)鋼鐵消費(fèi)和粗鋼產(chǎn)量增長(zhǎng)都將降至個(gè)位數(shù)。2011年9月國(guó)內(nèi)鋼材價(jià)格大幅下跌，但在11月鋼材價(jià)格降幅趨緩，主要原因就是鋼鐵產(chǎn)量得到了有效控制。雖然我國(guó)粗鋼日產(chǎn)水平大幅回落，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供需矛盾仍很激烈，國(guó)內(nèi)鋼鐵產(chǎn)量仍處于高位。如果后期鋼廠無(wú)意進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的大規(guī)模減產(chǎn)，國(guó)內(nèi)鋼鐵產(chǎn)量不減反增，將加大對(duì)后期鋼材供應(yīng)過(guò)剩的擔(dān)憂，市場(chǎng)供求失衡格局仍將延續(xù)，給價(jià)格帶來(lái)下行壓力。

8 市場(chǎng)庫(kù)存

如果市場(chǎng)庫(kù)存增加很快，說(shuō)明需求疲軟、銷售不暢（大部分人都看好后市除外），價(jià)格看跌；如果市場(chǎng)庫(kù)存快速減少，說(shuō)明市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格看漲。2011鋼材需求疲軟，庫(kù)存壓力大，鋼價(jià)下行，很多貿(mào)易商虧損也要促銷壓庫(kù)。隨著年底前幾個(gè)月鋼廠和經(jīng)銷商輪番降價(jià)拋貨，鋼材社會(huì)庫(kù)存出現(xiàn)下降走勢(shì)，鋼價(jià)小幅反彈后走勢(shì)趨穩(wěn)。

9 國(guó)際市場(chǎng)

長(zhǎng)期數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)、工業(yè)信心指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)、制造業(yè)PMI指數(shù)、新訂單指數(shù)、粗鋼產(chǎn)能利用率、非農(nóng)業(yè)部門失業(yè)率等指標(biāo)與CRU鋼材價(jià)格指數(shù)存在高度的相關(guān)性。受全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及歐洲債務(wù)危機(jī)影響，世界許多國(guó)家的制造業(yè)面臨萎縮，歐洲、北美、亞洲市場(chǎng)需求的疲軟導(dǎo)致我國(guó)鋼材出口增速下降，國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)價(jià)格在低位徘徊。

10 期貨和電子交易

鋼材價(jià)格的波動(dòng)主要是受市場(chǎng)供應(yīng)和需求等基本因素的影響，即任何減少供應(yīng)或增加消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)因素，將導(dǎo)致價(jià)格上漲；反之，任何增加供應(yīng)或減少消費(fèi)的因素，將導(dǎo)致庫(kù)存增加、價(jià)格下跌。然而，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鋼鐵的金融屬性越來(lái)越明顯，這就使判斷市場(chǎng)變得更加復(fù)雜，更加難以預(yù)料。鋼鐵的金融屬性主要體現(xiàn)在3個(gè)層面：一是鋼價(jià)波動(dòng)對(duì)匯率變化的敏感性；二是鋼鐵定價(jià)權(quán)部分掌握在期貨市場(chǎng)手里；三是鋼鐵期貨的投機(jī)性。

期貨，具有套期保值、價(jià)格發(fā)現(xiàn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的功能。現(xiàn)貨是“平面的”，即“時(shí)間＋價(jià)格”；期貨是“立體的”，即“時(shí)間、價(jià)格、比價(jià)（內(nèi)外比價(jià)、現(xiàn)貨比價(jià)、不同合約的差價(jià)）”。鋼材期貨價(jià)格變化領(lǐng)先于現(xiàn)貨價(jià)格變化，對(duì)現(xiàn)貨市場(chǎng)行情產(chǎn)生了直接影響，俗稱“現(xiàn)貨價(jià)格跟著期貨價(jià)格走”。只要市場(chǎng)上一出現(xiàn)新的相關(guān)政策或信息，必然會(huì)導(dǎo)致鋼價(jià)波動(dòng)，再加上現(xiàn)在的融資渠道變窄和銀行信貸緊縮等原因，鋼材價(jià)格變得更為敏感。從資本市場(chǎng)的角度看，如果預(yù)期未來(lái)的CPI上行，作為大宗商品的鋼材產(chǎn)品具有保值避險(xiǎn)的功能，其價(jià)格也必然會(huì)被推高；反之，CPI下行，鋼材產(chǎn)品價(jià)格也隨之走低。鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)已經(jīng)難以按照自身的供需規(guī)律去獨(dú)自運(yùn)行發(fā)展，某些時(shí)候，價(jià)格走勢(shì)甚至?xí)c供需變化反方向而行。電子盤同樣如此。

但我國(guó)期貨市場(chǎng)投機(jī)之風(fēng)盛行。在國(guó)外成熟的期貨市場(chǎng)，以套期保值為主要目的參與期貨市場(chǎng)的企業(yè)主體占市場(chǎng)主體的40％～50％，而我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者占比不到5％。而且我國(guó)期貨市場(chǎng)的參與者中90％以上是以個(gè)人投資者為主的投機(jī)交易者。期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，除了參與者專業(yè)化程度不夠之外，一個(gè)很重要的原因是國(guó)際資本的介入。大宗商品中遠(yuǎn)期電子交易是另一種“變相期貨”，但由于目前監(jiān)管不夠規(guī)范，不受國(guó)家法律保護(hù)。

11 其他應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的信息

為及時(shí)了解和掌握鋼鐵行業(yè)的動(dòng)態(tài)變化，我們?cè)谄綍r(shí)的工作中，還應(yīng)關(guān)注鋼鐵產(chǎn)品產(chǎn)量旬報(bào)、月報(bào)，進(jìn)出口快報(bào)，各類價(jià)格指數(shù)，社會(huì)庫(kù)存，鋼鐵工業(yè)下游行業(yè)運(yùn)行分析等重要統(tǒng)計(jì)信息，只有了解了行業(yè)的生產(chǎn)和運(yùn)行情況，才能更好地把握市場(chǎng)。

目前我國(guó)鋼材貿(mào)易企業(yè)面臨的形勢(shì)比較嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)放緩的趨勢(shì)仍在持續(xù)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不利影響在擴(kuò)大，市場(chǎng)需求減弱，生產(chǎn)成本仍處高位，出口困難，鋼材價(jià)格仍在低位徘徊。而且國(guó)家實(shí)施從緊的貨幣政策，既對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作提出更高的要求，也給企業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大困難，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益已從微利趨向面臨虧損。形勢(shì)逼人，要求我們要更加準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)。我們必須對(duì)國(guó)內(nèi)外鋼鐵市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)需求、價(jià)格波動(dòng)原因等因素做更加深入的分析和研究，為企業(yè)找出應(yīng)對(duì)措施，提供更具前瞻性的輔助決策信息。

主要參考文獻(xiàn)

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