時間：2023-06-27 15:57:26
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關鍵詞:地產公司項目;投資風險管理;問題;建議
(一)投資開發時期的風險
首先，在投資開發決策時期投資項目區域、投資實際和物業的選擇均存在風險。其中開發區域風險主要與區域的地理位置、區域經濟水平發展情況及區域政策、政治環境等有關，尤其是政策的變化會對地產項目的價值產生深遠影響。因此必須充分考慮投資開發區域的經濟、政治、人口、收入水平、消費者消費需求和消費心理等情況，把握最佳開發時機。同時投資開發時期要重視物業類型的選擇，因為物業公司的選擇關系到今后業主享受的服務質量高低。現代社會人們非常關注生活品質，所以物業公司的選擇會影響后期項目的銷售，因此需要慎重選擇，規避風險。其次，土地獲取風險是投資開發期的另一個重要風險。開發土地的過程中涉及土地開發使用權限和土地性質風險，一旦土地性質不適合開發或者土地規劃與國家規劃不相符就會造成土地開發使用的延期，增加土地開發成本。同時，土地開發可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價格，也有可能引發其他法律問題，影響征地工作進行，甚至影響后期項目售賣。再次，地產開發需要的資金量較大，一般企業都需要進行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發法律、投資糾紛，增加項目投資風險。最后，投資項目的選擇風險。這一風險與投資時機風險類似，因為地產公司項目投資建設時間較長，建設完以后可能面臨市場供求風險，因此必須根據市場情況做好研究，合理規避這一風險。(二)建設時期的風險首先，要有合理的建設規劃。若項目規劃設計不合理，存在總體規劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設計，耽誤施工工期。而如果設計建筑房屋戶型、環境設置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風險，降低客戶對項目的購買意愿，造成投資風險。其次，建設過程涉及人、設備、物料等眾多因素，且施工過程也會受到天氣等環境因素影響，在施工過程中很有可能因為這些因素造成停工，進而延誤施工工期，不僅造成施工過程投資的增大，而且可能因為竣工延期錯過最佳銷售時機，增加投資風險。最后，項目質量是房屋建設的第一要務。一旦監管不到位，造成地產項目質量不合格，就會造成投資失敗。(三)銷售時期的風險首先，銷售時機帶來的風險。房屋預售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設過程中市場價格上升引發的價格利益;即時銷售則也容易受到市場價格的波動影響，所以必須選擇合適的銷售時機;滯后銷售則是人們常說的“捂盤”，這個過程是等待時機的過程，因為市場價格上升極點值和達到時間是不確定的，等待的過程可能導致企業出現資金周轉問題，也很容易在等待過程中錯失時機，因此這種銷售方式承擔的風險很大。其次，銷售合同風險。地產項目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當行為，會給售買雙方造成極大影響，所以地產項目投資要承擔很大的銷售合同風險。
二、地產公司項目投資風險管理建議
首先，要成立專門的小組，通過小組研討辨識、調查問卷及借鑒經驗等形式，對項目投資過程中所有可能涉及的風險進行全面、正確的辨識，辨識完以后對所有風險進行公布和二次審核，保證風險辨識的全面性。其次，提前采取有效的措施來避免風險的發生，例如可以提前做問卷調查，調查潛在顧客對項目建設戶型的需求，根據需求設計戶型，降低設計風險;儲存物料避免運輸不及時造成斷料，影響施工進度，降低建設風險;根據市場形勢和周邊城市房價趨勢等對房產價格走勢進行分析，充分把握了解市場供求關系，同時可以對三種銷售方式進行評估，得出相應的風險值，設計合適的比例將三種銷售方式相結合，降低總體銷售風險。最后，加強對投資項目整個過程的監督管理，便于及時發現問題和解決問題，及時消除可能的風險。如對所有的材料、設備供應商資格進行檢驗，并對到貨產品質量進行檢驗，保證質量合格。對參與建設人員進行安全、專業技能考試，保證人員素質，避免施工安全問題發生。
【關鍵詞】 房地產 投資項目 風險管理 風險控制
一、研究背景及私募房地產投資基金介紹
中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。
房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。
我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。
二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理
私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。
房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。
房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。
第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。
針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估。基金公司要建立經常性信息收集和處理機構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。
第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。
針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。
第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。
針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。
第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。
房地產項目銷售及物業管理階段風險
針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。
私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。
其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據調查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結論與展望
本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。
私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合。可以預見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀軍：房地產投資基金-組織、模式與策略[M].經濟管理出版社，2006.
在我國學者就土地資源管理建設投資風險評估分別作出獨特見解，董連勝分析指出動態性研究不足導致投資風險評估方式欠佳。劉曉娥與王傳美提出解決變量與度量之間因果關系的把控問題結構方程模型，此模型在土地資源管理建設投資風險實踐了統計數據評估。而吳國付則針對我國土地資源管理發展現狀，強調項目投資風險評估管理重要性及相關理論性的指導方案。雷冰峰的觀點則認為經濟評估是土地資源管理項目建設的核心工作，他運用蒙特卡羅模擬法來作經濟評估分析，然而實踐中因干擾項目經濟評估的要素繁雜，結合蒙特卡羅模擬法與項目實際情況，對項目最終的決議有著至關重要的意義。
風險管理在我國八十年代早期就被采用，而如今土地資源管理投資風險評估完全處于起步時期，我國學者在此方面的文獻僅是鳳毛麟角，僅有的部分文獻成果也只是基于土地資源管理項目風險的冰山一角進行剖析。簡而言之張娟、王志征、歐陽斌等學者所運用的蒙特卡羅法模型均是針對土地資源管理項目經濟風險的資金流動性這一方面。而蒙特卡羅法僅憑傳統的歷史概率數據進行模擬，而無法控制實際運作中所產生的不特定風險概率，所以無法有效的達到對土地資源管理項目全面具體的剖析。就我國當前現狀對于土地資源管理項目投資進行風險評估的難點頗多，集中來講主要為：1、發達國家均有專業的風險評估機制及相關作品，對于風險識別可以有效提供參考。在我國因為企業對風險意識的忽視加之國內并無風險評估相關成果，所以我國土地資源管理項目投資只能從風險源進行，從而大幅提高風險研究及管理費用。2.風險評估在我國的誤差大也是非常棘手的問題，風險識別階段是后期工作的基礎，在此階段一旦出現差池就可能導致整個風險評估功虧一簣。3、在政府引導下，投資者基于過去土地資源管理投資的收益預估未來的可得利益，忽視項目本身投資風險，我國土地資源管理項目風險管理最關鍵的限制因素則是政府和投資者對風險意識的漠視。
風險管理在1931年美國管理協會保險部得到提倡，美國風險評估及防控于1960年已成為管理類的學科并得到飛速發展。在國外概率分析、敏感性分析、現代數學分析和蒙特卡羅模型分析等方式為項目投資風險定量分析的主要方式。影響項目經濟評估指標分析法則是采用推算風險因素和不確定因素的概率分析法。敏感性分析主要是對項目投資效果的情況下對指標變化的敏感度作出評估。此種方式通過參數恒定的狀態下優先分析出影響項目總成本的單一參數。蒙特卡羅模型法則是龐大的過去數據的匯總分析，無法達到將來變量的全面反映。采用現代數學理論對項目經濟效益指數的影響程度中的不確定因素進行預測及分析就是現代數學分析方式。美國項目管理者學會多數學者分析認為在風險評估中模糊風險評估及蒙特卡羅法在實際生活中運用較為普遍。在單一事物評估中經常會涉及很多因素，那么就要求對多個不特定因素進行綜合評估，模糊綜合評估對不特定因素的評判是受到學者肯定的。1965年加州大學自動控制專家查德教授，首次采用“模糊集合”對不確定疑問的數學探討方式。
模糊風險綜合評估僅是模糊數學中微小的一部分。模糊方法可以對不特定事物做概括描述。模糊方法在國外很多行業都得到了認可并在很多領域得以實踐。對于土地資源管理項目投資風險評估，所涉及的因素很多無法通過指數反應出來，同時很多客觀因素存在不特定性，無法用統一標準進行評估，根據以上分析在土地資源管理項目投資的風險評估中，采用模糊分析評估法是非常有必要的。首先達到土地資源管理項目投資正確標準，采用模糊分析法可以有效的分析出土地資源管理項目風險中的不確定因素，將分析結果與土地資源管理項目投資的實際情況保持一致。其次模糊分析法可以全面分析土地資源管理項目投資風險情況并結合土地資源管理項目投資的實際情況，為土地資源管理項目發展決議提供多重保障。與此同時很多專家都將風險評估納入到很多不同的領域進行研究，最初投資風險評估一般采用定性分析法，隨著社會的進步對于此項評估人們所采用的方式越來越多，計算機技術的進步促使針對土地資源管理投資風險項目的風險評估的很多軟件應運而生。
[關鍵詞]房地產開發；風險控制；項目投資
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163
1引言
房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。作為我國國民經濟支柱產業的房地產行業，對我國國民經濟的持續、健康和穩健發展起了重要作用，是我國產業經濟的基礎性和先導性行業。房地產業的興旺發達，是國民經濟健康發展的重要基礎和明顯標志。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。為了有效地規避風險，運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風險的措施，有利于房地產行業的健康發展，也有利于國民經濟的穩定運行。
由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產開發項目投資的風險控制問題，對于房地產企業有效實現開發，有效避免和解決開發過程中所要面對的各種風險，從而促進我國國民經濟持續、有效發展都具有重要的理論意義和現實意義。當前房地產開發投資項目出現了投資額度過高、盲目重復性建設、建設周期過長等的問題，針對當前出現的問題，亟須一定的理論先導，從而為其提供一定的實踐指導。基于此，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎上，運用文獻分析與規范分析相結合的方法，結合相關理論對我國房地產開發項目投資的風險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。
本文具體結構如下：第一部分為引言；第二部分是房地產開發投資項目控制風險的重要性；第三部分為房地產開發投資項目產生風險的原因；第四部分為我國房地產開發項目風險控制的路徑選擇；第五部分為總結與討論。
2房地產開發投資項目控制風險的重要性
每個項目都存在一定的風險，房地產項目也不例外。房地產開發項目由多重環節組成，其風險也散播在各個環節、各個階段中。不管是在項目投資、項目規劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現，而風險就是指這些不可控因素導致的經濟損失的概率。對于風險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發不發生只要在實際項目過程中才能知道，其產生的后果也只能事后知道。針對風險的這一性質，我們需要建立多風險模型，全面考慮各個可能的風險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設計可以有效預估風險大小的模型。
21風險控制對于企業發展的意義
追求經濟效益最大化是企業的核心目標，對于房地產開發企業來說，實現贏利，實現最大利潤就是做好經營的關鍵指標，但是作為企業管理者必須清楚，進行何種投資都存在風險。如果企業想要投資房地產的話，就要提前考慮風險，用有效的方法手段防止風險的發生，如果事先沒有預估準備，一味地自以為房地產項目好，盲目跟風，對風險認識不足的話，一旦風險發生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當前有很多小型沒經驗的企業就因為認識不夠，導致投資不當，最后損失慘重。
22風險控制對于房地產行業發展的意義
房地產開發對于城市建設來說至關重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發規劃，才能有效處理經濟發展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環保問題等，而且能夠有效促進公共基礎設施的完善，將與之相關的其他產業也帶動起來。那么要如何才能使房地產的開發健康有序進行呢？主要還是要看整體的規劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風險的管控是不是到位。而這其中風險研究又是風險管理的重中之重，一切規劃設計都是在風險管控之下進行的，是房地產發展的馬前卒。
23風險控制對于城市與社會經濟發展的意義
在房地產開發之前，首先要考慮的是供求關系，其對房屋定價、開發時間、房屋數量、成本計算等都有重要的指導意義，對行業的發展有促進作用。對于城市建設而言，在規劃過程中，需要風險研究來警醒限制，使得規劃更加現實，有可行性。
3房地產開發投資項目產生風險的原因
對于房地產開發項目這一復雜系統工程而言，必然有很多問題都會導致損失的產生，因此需要考慮很多影響因素，從風險的性質上分為系統和非系統風險。系統風險是全局的，全體項目都有這一風險，不可避免；非系統風險是局部的，只有某些項目有該風險，可以采取有效措施進行防范。
31系統風險
311通貨膨脹風險
對于房地產開發投資項目而言，都需要經歷多年的經營、建設和銷售，存在一定的存續期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發生什么變化都是未知的，一旦發生通貨膨脹，那么必然導致企業的收益低于預期，這個風險是不可避免的。
312利率風險
銀行利率本身就有宏觀調整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產行業的發展狀況。
313變現風險
作為不動產登記的重要項目之一的房地產，其固定性導致其流通性差，資金的回轉很難在短時間實現，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現的話，就會有很大的損失。
314政策風險
任何行業的發展都和國家政策息息相關，房地產更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規定的；其次，環保政策，開發過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務政策等，這些政策都是不可避的風險。
32非系統風險
321經營管理風險
項目能否順利實施和經營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經營管理決策的影響而出現差異。
322財務風險
房地產投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業收入不足以償還債務的可能性。
4房地產開發項目風險控制的路徑選擇
拋開一些不可避免的系統風險，對于其他可以預防的非系統風險，需要房地產開發商根據自身情況可以采取以下措施進行風險控制，從而切實有效降低投資風險。
41加強管理者對國家政策的研究
企業管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關產業的國家政策爛熟于胸，并時刻關注政策新動向，最好要求相關部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產相關的國家政策。同時，其要有很嚴謹的投資理念，豐富自己的投資經驗，風險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風險要如數家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現什么問題，都要經過科學的規劃和全方位的估測。最后，要將風險的量化評估和國家政策相結合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內，進行投資規劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業實際情況下，再結合國家的開發政策，積極向政策靠攏，享受一些優惠的政策，搭上國家發展的列車，促進企業健康發展。
42構建完整的企業資源管理平臺
財務管理永遠是一個企業的根基，如何基于這一中心構建一個企業內部完備的信息共享系統是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統的構建對于房地產開發投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產開發企業信息的傳遞效率，其次能起到監控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產項目建設的任意環節出現問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風險管控和風險預警。
43定期召集經濟活動分析會議
對房地產開發項目的定期分析有利于風險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領，讓各部門知道明確的指標，然后由財務部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現階段企業的投資情況。會議過程中，一旦發現問題，企業高層要根據企業情況作出恰當及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業需重點關注投資過程中的資金變化，關注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風險。
44加強風險預測和重點風險管控
房地產行業需要時刻關注市場供求關系的變化，調研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監理全程跟進，負責工程質量的監督，從而降低這些方面的風險。
45強化房地產項目的風險轉移
關鍵詞：房地產項目；投資風險；評價
房地產項目投資是專業技術性和綜合性極強的投資活動，具有投入大、回報率高、風險大等特點[1]。在近年持續調控作用下，銀川樓市逐步恢復理性，商品房待售總量不斷增加。X公司在我國房地產市場面臨寒冬期的時候進行房地產項目的開發具有很大風險。
1 投資風險識別
房地產項目投資存在一系列不確定性因素，根據房地產項目投資風險因素的性質，可以把房地產投資的風險因素大致分為以下幾類：政策風險、經濟風險與市場風險、自然風險、建設風險、社會風險、管理風險與退出風險等[2]。
1.1 X項目概況
X項目位于銀川市北部，以高層住宅、公寓為主，項目總投資額約2.14億元，總建筑面積約118萬m2，屬于高端項目，最大特點是引進多種新型技術，具有恒溫恒濕恒氧的功能。
1.2 項目投資風險識別與投資風險指標體系的建立
根據對X項目實際情況的分析以及蔡建民[3]對房地產投資風險的分類，識別出X項目主要風險，并根據項目各風險因素間的關系，參照系統性，科學性，可行性，前瞻性，可比性原則，對影響該項目投資的風險因素進行分析和整理，建立房地產投資風險指標體系。目標層（O）即項目投資風險；主層因素（A）；子層因素（B）。
政策風險（A1）=土地政策風險（B1）+稅收政策風險（B2）+城市規劃風險（B3）；經濟風險與市場風險（A2）=價格變動風險（B4）+融資風險（B5）+供求風險（B6）；自然風險（A3）=氣候風險（B7）+不可抗力風險（B8）+地質條件風險（B9）；建設風險（A4）=施工質量風險（B10）+成本超支風險（B11）+技術風險（B12）+施工進度風險（B13）。
2 項目投資風險評價
在實踐工作中主要應用層次分析法對房地產投資風險進行綜合評價。
按以下步驟進行評價。
（1）根據專家對項目投資風險的評價意見，進行層次單排序。即對目標層，主層因素各元素兩兩比較求出權重，對子因素層各個風險因素兩兩比較，求出權重，并對各層次單排序進行一致性檢驗。
目標層O――主層因素（A）的一致性檢驗指標：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039
（2）對以上計算得出的權重進行總排序，計算出各個風險因素的綜合重要度，見表1。
通過表1分析可知，在各項風險中，稅收政策風險（B2），價格變動風險（B4），技術風險（B12），城市規劃風險（B3）綜合重要度值較高，對X項目的影響較大。
3 對該項目投資風險防范對策與建議
3.1 針對政策風險的建議
投資者應密切關注經濟政策變動趨勢，找準投資方向。特別是政府對于房地產開發的態度與政策動態，如宏觀經濟政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度、國家稅收政策的改革等。
3.2 針對經濟風險與市場風險的建議
通過分散風險來降低風險。應了解整體經濟形勢和房地產行業形勢，且項目開發周期往往較長，預測多年之后的房地產銷售形勢也非常重要。
3.3 針對建設風險的建議
策劃為先，房地產投資項目從選址、定位、規劃布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策劃。要注意商業地產各開發環節的不可分割性，開發商們應能夠多站在經營者、商家的立場上進行商業地產的全盤策劃開發。
4 結 論
基于全國與銀川市房地產市場發展的現狀和趨勢，以管理學、經濟學相關理論為指導，針對X項目的實際狀況，對房地產投資現狀及風險因素進行評價，從定性的理論分析和定量的風險評估角度，探討房地產投資風險。并結合X項目的實際，主要得出以下結論：在各項風險中，房價變動風險、稅收政策風險、融資風險、技術風險對X項目的影響較大，氣候風險、地質條件風險、施工質量風險較小。
參考文獻
[1]王欣.瀚城國際房地產項目投資風險分析研究[D].東北石油大學，2010.
關鍵詞：房地產；投資風險；防范
Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.
Keywords: real estate; Investment risk; prevent
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產投資風險的類型
（1）經濟風險。經濟風險包括:利率風險，周期風險｡
①利率風險。利率風險指的是銀行利率漲落對房地產市場的影響，并可能導致投資者的大幅損失｡房地產投資數額巨大，投資周期長，所以導致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業的債務變大，當利率上漲，將使企業的支付利息代價要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產價格，從而導致降低消費者的買房欲望，最終給投資者的帶來損失｡②周期風險。正如商業周期的存在，房地產業的發展也有周期，周期可分為復蘇､繁榮､衰退､蕭條四個階段｡由于房地產價格萎縮，同時市場成交額大幅下降，有些投資者便破產｡
（2）市場風險。市場風險主要包括:市場競爭風險和變現風險｡
①市場競爭風險。市場競爭風險是房地產市場中的競爭對手直接影響收益｡例如：當在同一類型競爭房地產的開發，常常造成房地產項目投資大幅減少，銷售下滑導致收入大幅下降｡②清算風險。清算風險指貨物進行交換現金折扣，由于風險導致的財務損失風險｡房地產銷售復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差，在短時間難以變現｡因此，當投資者的房地產債務清償或者其他原因須變現，會導致投資者的損失｡
（3）政策風險。政策風險是指中國的宏觀調控政策，特別是房地產調控政策帶來的經濟改革和產業政策的調整影響是很大，如果投資者投資項目把握不當，可能會使他們受損失｡
二、房地產投資風險的因素分析
（1）信息不完整､不準確､不完備的房地產項目調查。很多房地產項目決定倉卒，基于不準確的信息，或初步調查不細，對前景過于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發商只注意高價商品房｡
（2）意外不利及宏觀經濟形勢的變化，由此產生的風險這是在近年來經濟生活中經常遇到的｡一個是嚴重的通貨膨脹，物價上漲，幾年前建筑原材料價格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產融資的商業手段，開發商資金鏈就斷裂了;第三，房地產供給和需求的變化｡此外，自然災害和意外事故的發生也導致了房地產投資中的風險｡
三、房地產投資風險防范方法分析
（一）損失控制
損失控制是一種主動､積極的風險防范對策｡損失控制包括：減少損失發生的機會，即損失預防;降低損失的嚴重性，遏制損失加劇｡
（1）預防損失
風險防范，是指在風險發生前，為了消除或減少可能導致損失的各項風險因素所采取的各種措施，以降低風險損失發生的概率｡在房地產開發的各個階段，風險預防有廣泛應用｡
①在投資決策階段，房地產開發商預防風險的任務：首先，準確把握國家和地區經濟的發展趨勢，制定適合自身特點的開發策略，合理評價和選擇開發投資方案，從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次，樹立風險意識，建立風險管理機構，高度重視開發企業內部風險管理，強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風險預警系統，防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制｡項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高｡
②在前期工作階段，開發商應注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機構等相關單位搞好關系，爭取獲得他們對開發項目的理解､支持和幫助;第二，到當地規劃､國土､電力､市政､城市檔案､文物等有關部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同､勘察規劃設計合同､拆遷安置補償合同､資金使用合同｡
③在項目建設階段，風險預防的主要措施有：第一，采用系統的項目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現場容易出現危險情形的預案工作;第三，及時協調､處理設計､監理､施工､材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾;第四，合理布置施工現場;第五，盡快完成開發項目，縮短建設周期｡
④在銷售管理階段，為預防風險，開發商應做好如下幾點：房地產租賃合同應由專業人士起草，并經律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發現和消除現有房地產存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽狀態｡
（2）減少損失
減少損失，是在風險事件發生時或發生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發生范圍的措施，以縮小風險損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生后的挽救措施｡在房地產開發中，可采用一系列手段將開發中的風險損失降低到最低程度，例如準確的預警預報，制定詳盡而周密的風險應急計劃，建立后備措施，保護現場，收集證據｡
（二）風險轉移
風險轉移，是房地產投資項目管理中非常重要而且廣泛應用的一項策略，分為非保險轉移和財務轉移兩種形式｡
（1）非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移，是指房地產開發商在房地產開發過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低項目風險發生概率和損失程度的目的｡房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動;二是將風險本身予以轉移｡風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄､中止項目活動或采取積極預防和抑制的措施，直接調節風險因素來達到消除､降低風險損失概率和損失程度的目的，而是允許風險繼續存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度｡當然，房地產項目風險轉移必須通過正當､合法的手段，而非無限制地､任意地､帶有欺詐性的轉嫁｡另外，房地產項目風險的轉移，雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但不能將項目風險本身消除或從總量上減少｡
（2）財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險財務轉移｡非保險財務轉移，是指單位或個人通過經濟合同，將損失與損失有關的財務后果(財產損失､人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式｡其實質是通過風險的財務轉移，使轉讓人得到外來資金，以補償風險事故發生后所造成的損失｡大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款實現的｡如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建筑承包商｡保險轉移通常直接稱為保險｡通過購買保險，投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任和賠償責任轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失｡需要說明的是，保險并不能轉移投資項目的所有風險，一方面是存在不可保險的內容和項目，另一方面是因為有些風險不宜保險｡因此，應將保險轉移與風險回避､損失控制與風險自留結合起來運用｡對于不可保險，必須采取損失控制措施｡即使對于可保險的風險，也應當采取一定的損失控制措施，這有利于改變風險的性質，達到降低風險的目的｡
參考文獻：
[1]王瓊.基于模糊綜合評價法的房地產投資項目風險分析[J].中國管理信息化，2011，(23).
關鍵詞:房地產;開發;風險管理
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01004501
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進,房地產業呈現出蓬勃發展的態勢,成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業,相當多的企業規模小,只重視項目開發而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規避風險,運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產行業的健康發展,也有利于國民經濟的穩定運行。
1 房地產開發投資項目風險概述
1.1 房地產投資開發風險的含義
由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。
房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小,這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
1.2 房地產投資開發風險的類型
不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產投資開發風險分為系統風險和非系統風險。
1.2.1 房地產投資的系統風險
房地產投資的系統風險是指對市場內所有房地產投資項目都產生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。
1.2.2 房地產投資的非系統風險
房地產投資的非系統風險是指只對市場內個別房地產投資項目產生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。
1.3 房地產投資開發風險的特征
1.3.1 客觀性
房地產投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發生的條件,并采取措施降低風險發生的頻率,但是不可能完全消除風險。
1.3.2 不確定性
通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發生的概率,但是無法預知風險什么時候發生,這種難以預知的特性就造成了房地產投資風險的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測性
房地產投資風險具有隨機性并且不是呈現在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現出來的,人們可以通過以往發生事件的統計資料,對某種風險發生的概率及其造成的經濟損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經營機會。
2 房地產開發投資項目各階段風險內容
2.1 投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發區域風險、開發物業類型風險、開發時機風險和開發項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。
2.2 土地取得階段的風險
土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤,開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發帶來風險。
2.3 項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自建筑物設計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術落后、施工管理不合格、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。
2.4 租售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。
3 房地產開發投資項目風險管理對策
3.1 建立風險管理的組織體系,設立專門風險管理部門
由于房地產市場環境日趨復雜,為了有效應對風險,企業需設立風險管理職能部門,以動態的眼光來看待風險和分析風險,將房地產投資開發全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉、有效制衡的監督約束機制。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產投資風險管理的組織保障。
3.2 編制項目的風險管理計劃,加強項目風險計劃管理
房地產投資風險管理計劃是以房地產企業的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產企業風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內容的全面說明書。房地產
企業通過風險管理計劃,建立整個企業各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協調企業各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態監控,可以做到事前計劃,事中監控,事后評價的系統性的管理。
3.3 建立風險管理的信息系統,形成動態風險監控報告
信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎,因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度,為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發經營決策提供依據,提高決策的前瞻性和科學性。
3.4 加強風險管理的系統培訓,強化員工風險管理意識
企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業度,增強企業凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業抗風險的能力。
3.5 采取投資分散策略和聯合策略,分化和降低風險
投資區域分散:房地產市場具有很強的區域性特點,由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產投資收益的影響也各不相同,房地產投資分散于不同的區域,就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響,達到降低風險的目的。
投資種類分散:不同類型的房地產投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產投資種類上分散,可以降低房地產企業的整體風險。
投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。
聯合策略就是多個房地產經營者聯合起來共同對某項房地產項目進行投資,利益共享、風險共擔,發揮各自的優勢,從而降低獨自經營項目的風險。
綜上所述,房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險,開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理,設立專門的風險管理機構,制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權、利,通過有效的信息共享,加強各部門協調,采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力,保障企業的可持續發展。
參考文獻
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[2]李珊珊.淺析房地產開發項目的風險與管理[J].中國科技信息,2008,(11):7275.
在房地產項目開發的過程中，有些企業在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產項目的開發周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產開發商來說，如何正確認識房地產開發項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產項目投資風險產生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。
關鍵詞：
房地產；投資；風險
隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。
1房地產開發項目投資風險管理概述
由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。
2房地產開發項目投資風險產生的原因
現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。
3房地產投資風險的管理方法
在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。
3.1房地產開發項目風險識別在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。
3.2房地產開發項目風險分析在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。
3.3房地產開發項目風險應對根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。
3.4房地產開發項目風險監控風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。
4房地產開發項目投資風險的對策
4.1加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。
4.2采用多元化的投資戰略或聯合戰略在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。
4.3加強房地產項目工程建設的監管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。
5結束語
綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。
參考文獻
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[2]丁雅君.淺析房地產投資開發項目風險管理[J].經營管理者，2013（13）.
【關鍵詞】投資決策；風險識別；風險評估；風險控制
一、引言
近年來，B市的房地產開發在規模上獲得了迅速發展，相關數據顯示，2012年房地產開發投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產市場在快速發展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產市場開發的風險，這些問題和矛盾主要表現為：住房供給結構不合理，中低價位的住房供給嚴重不足；地方政府出于利益驅動，對房地產開發用地索要過高的價格；人為因素對住房價格影響很大等。
在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調節房市結構及價格，作為房地產行業的龍頭企業，B市佳輝置業有限公司提出了B市盛世一品房地產開發項目。該項目的建設不僅符合當地政府規劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業有限公司自身發展的需要。因此，該項目的建設是十分必要的。
由于房地產開發項目普遍具有投資金額大、建設周期長、風險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風險的關鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風險管理至關重要[1]。為此，本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產開發項目密切結合，對本項目的投資決策階段進行了全面深入的風險管理研究，以為本項目風險的事前控制提供科學依據。
二、項目概況
本項目位于B市豐臺區，規劃總用地面積79218平方米，建設內容包括項目用地范圍內住宅樓、商業金融樓和托兒所的建設。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業金融用房和停車位全部委托專業公司出租經營。
三、項目投資決策階段風險識別
對于房地產項目而言，項目投資決策階段的風險主要有開發區域風險、開發類型風險以及開發時機風險等[2]，具體闡述如下：
（1）開發區域存在的風險
不同的國家、地區的宏觀環境是不同的，因此，房地產開發商面臨的風險也就不同。房地產企業開發區域存在的風險主要有經濟風險、政治風險、社會風險以及政策風險等。其中，經濟風險是指由價格波動、供求關系發生變化、通貨膨脹、匯率變動等導致項目損失的風險；政治風險主要是指房地產企業所在區域面臨的國家、地區政治環境發生變化，進而帶來不必要的損失的風險；社會風險主要是社會人文環境的變化給房地產開發項目所帶來的損失；政策風險是指由于企業擬開發區域所在地政府的相關政策發生重大變化，給房地產企業的項目帶來一定的損失。
（2）項目開發類型存在的風險
房地產的開發項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區域環境規劃的變化、辦公樓的管理服務水平和質量以及辦公設施的現代化水平等；對于商業樓宇而言，此類型項目的主要風險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。
（3）項目開發時機存在的風險
經濟發展呈現出衰退-蕭條-復蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經濟環境的房地產發生相應的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經濟、社會等風險進行正確預測以選擇合適的進入時機。
對于本項目來講，開發區域風險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關房地產土地交易的規范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴格控制開發商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產項目在土地獲取方面面臨較大風險；此外，B市房地產市場總體發展較平穩，市場風險較小。在項目開發類型風險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業類型，因此，此項目面臨的主要風險是銷售價格的高低以及租售商用的服務管理、基礎設施情況。在開發時機風險方面，從盛世一品開發近三年的周期看，B市房地產仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風險也較小。綜上，盛世一品房地產項目在投資決策階段主要的風險是土地規劃、經濟金融等政策風險以及銷售價格風險。
四、項目投資決策階段風險評估
本項目計算期10年，其中建設期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進行詳細估算，并編制本項目的現金流量表、損益表及資產負債表，然后計算本項目的動態及靜態盈利指標可得：本項目的財務內部收益率為17%，高于基準收益率12%；財務凈現值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠高于0；投資回收期為5.84年，短于行業內類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。
通過對本項目進行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設率達到設計的61.9%時，即可實現盈虧平衡，因此，本項目的風險水平較低。
針對建設投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結果見表1。
表1 敏感性分析結果表
項 目 凈現值（Ic=12%，萬元） 內部收益率（%）
基本方案（全投資） 3603.5 17.0%
建設投資增加5% 1268.9 15.0%
銷售收入減少5% 2151.7 15.8%
計算結果表明，從財務凈現值及財務內部收益率兩個指標看，建設投資對項目建設較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風險程度較低。
五、項目投資決策階段風險控制
在上述風險識別及評估的基礎上，本著合理控制項目風險、提高項目經濟效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風險：
（1）分析和預測國家政策，盡量規避政策風險
國家對于房地產市場的態度是控制房產價格過快的上漲。另外，央行對各商業銀行的貸款實行嚴格的控制制度，以減少金融系統的風險。這就迫使房地產企業增加房屋供應，進而打壓房地產的需求[3]。因此，該項目的措施是要把握國家政策調整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴格控制購地、管理成本；設立專職部門，負責與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向[4]～[5]。
（2）提供差異化的住房
盛世一品房地產項目設計應為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業創業園、高科園、企業孵化基地等。所以該項目應該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設帶來一定的難度[6]。
六、結語
本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產開發項目實際密切結合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產開發項目投資決策階段的風險管理步驟以及相應的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風險控制措施上未作詳細的分析，還有待于今后的工作中繼續學習和積累經驗。
參考文獻：
[1]趙樹寬，馬力.房地產項目投資風險管理研究[J].建筑經濟，2002：18.
[2]梁志紅.我國項目風險管理研究綜述[J].四川建筑科學研究，2006，4（33）：193-196.
[3]趙振宇，劉伊生.建設項目安全風險防范探討[J].科技咨詢導報，2009（6）：19.
[4]喬婉風，張聲東.試析房地產項目的風險管理[J].江南論壇，2010（3）：39-41.
[5]郭捷.項目風險管理[M].國際工業出版社，2007：45-60.
