時間：2023-06-06 15:36:55
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產技術創新范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
1 現代信息技術在房地產文書檔案管理工作中的作用
將現代信息技術應用于房地產文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術創新，還能對管理理念的轉變、管理水平的提高以及人員素質的提升起到助推作用，體現出相當的科學技術優勢。
（一）有利于提高房地產文書檔案管理的效率
房地產文書檔案管理工作內容瑣屑、龐雜，工作環節多，工作過程長，操作規程細，要求程度高，稍有疏忽就會出現問題，甚至會造成更大的差錯。隨著現代信息技術的引入，各種數據信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環節均采用智能化操作，不僅節省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地產文書檔案管理的質量
管理質量是衡量管理水平的重要指標，管理質量整體的高低涉及到諸多相關因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統計、鑒定等環節，數據化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質的提升。
（三）有利于提高檔案管理人員的業務素質能力
以現代信息技術作為房地產文書檔案管理的技術支，勢必需要一批專業的文書檔案管理人才，勢必要以先進的檔案管理理念、專業化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現高效率、高質量、高水平的文書檔案目標，也勢必有利于檔案管理人員的業務素質能力的提高。
2 現代信息技術下房地產文書檔案管理工作的創新與發展
房地產文書檔案的管理工作必須適應現代化發展的要求，必須以現代化信息技術的運用為基礎，大膽創新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發展與提升，以更好服務房地產、科研及教學工作。
（一）管理理念的創新
房地產文書檔案管理工作的創新首先需要管理理念的創新，而管理理念的創新又與社會的變化與發展密切相關。
首先，隨著科技的進步，現代信息技術被運用到各種領域，促使各行各業的工作方式與工作效率發生較大改變，勢必要轉變理念、更新觀念、增強現代化檔案管理意識。
其次，房地產文書檔案作為房地產過程技術運用的記載，必將為房地產的教學、科研工作帶來幫助，房地產檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉變為"服務式管理"。
再次，隨著我國改革的深入及經濟的進一步發展，尤其是房地產保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產系統寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強現代觀念，以適應新形勢下的檔案管理工作。
（二）管理體系的創新
房地產文書檔案管理是一個系統性的工作，房地產應在建立現代信息技術網絡平臺的基礎上，加強管理人員的配備與培訓工作，建立新的檔案管理體制。
首先，應把房地產文書檔案管理建設成為服務型的現代信息技術平臺，這是創新管理體系的第一要素。其中，"服務"是檔案管理的宗旨，"服務型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務窗口，"現代信息技術"則是實現檔案管理目標的技術支撐與操作方法。
其次，應提高管理人員的專業能力素質，這是創新管理體系的第三要素。現代信息技術下的房地產文書管理需要具有良好職業道德、具有深厚的專業理論知識以及較強的信息技術應用能力的專門人才，要創新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達到新型管理的要求。
最后，應建立適宜現代化檔案管理工作的制度機制，這是創新管理體系的第三要素。沒有相關制度機制的跟進，沒有和現代化信息技術相匹配的管理制度與運行機制，就談不上真正的管理創新。
（三）管理模式的創新
管理模式涉及具體的管理方法，創新管理模式應在原有方式的基礎上加以創新并逐步完善。首先，應在房地產檔案室引入IS09000 質量管理體系，并結合檔案管理的有關文件、制度，編寫質量體系文件，融合標準，實現管理程序文件化。其次，構建互聯網檔案查閱服務平臺，把已存檔案數據化，以便為更多的用戶提供服務；同時應設置管理權限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉型為以服務為主，變被動接受為主動收集，積極為檔案利用做足準備、創設條件，以最大化發揮房地產文書檔案管理工作的價值。
關鍵詞：農村金融；金融創新；金融產品；金融服務；信用約束
文章編號：1003－4625（2008）10－0029－04中圖分類號：F830.6文獻標識碼：A
近年來，隨著我國“三農”經濟的快速發展，農業生產逐步實現了機械化、規模化、產業化，對金融支農的廣度、深度提出了更高要求，傳統的小額信貸產品越來越不能滿足“三農”經濟發展的需要。由于農村金融產品既受到客觀自然風險的影響，又受借貸雙方信息不對稱所導致信用風險的制約，農村金融面臨著需求與供給的嚴重脫節，同時也造成了農村信貸資金的大量外流。要發揮農村金融在新農村建設中的支撐作用，就必須根據“三農”客戶信貸需求特點，加快農村金融創新，研發適合“三農”特色的金融產品和服務模式。
一、當前農村金融需求特點與“第三方信用約束”
近年來，隨著農業生產逐步實現機械化、規模化和產業化，農村勞動力大量轉向非農產業，農村金融需求也發生了較大變化，主要體現在：
（一）農村資金需求量更大。隨著農村產業結構調整和農業產業化的推進，特色農業和農村鄉鎮企業得到快速發展，農村小城鎮和基礎設施建設進度加快，導致資金總量不斷擴張，農村的資金需求量將顯著增大，“三農”經濟對借貸資金的需求規模和依賴性越來越大。
（二）農村金融需求呈現多元化。農村金融需求的多元化發展主要表現為，一是農村經濟由傳統的“三農”向廣義的“大三農”轉變，農村金融需求從生存性需求向生產性轉變，并由農業生產需求向工業生產需求轉變；二是需求主體轉向農村生產大戶、種養大戶和鄉鎮企業；三是產生了新的金融需求領域，如為農民提供農產品市場信息、就業信息、職業技能培訓等項目的信貸資金支持。
（三）農村金融需求周期延長。以農業產業化經營為特點的新興農業發展迅速，產業鏈條的延長使得資金需求從生產環節延伸到產、供、銷的各個環節，這類金融需求延長了資金的需求周期。同時，大型農業生產工具的購進等需要與其生長周期與成本回收相匹配的資金支持，致使資金需求的周期相應延長。
然而現實中，由于融資雙方信息不對稱，加之“三農”產業的弱質性及信貸需求的個體微小性，農村信貸風險居高不下。現有金融產品與“三農”經濟發展不相適應的主要根源在于融資主體可抵押資產少、貸款抵押擔保難，其核心是信用主體的信用問題和信息不對稱問題。針對農村金融需求的特點，金融部門必須加快金融創新，提供更為豐富的金融產品與服務，滿足“三農”經濟的發展需要。近年來在我國一些農村地區，“第三方信用約束”正逐步顯現出防御信貸風險的活力,成為農村金融產品創新的新生力量。
所謂的“第三方信用約束”是指在融資雙方處于信息不對稱時，通過第三方信用中介廣泛收集整理企業或個人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我約束、風險補償等機制有效防范和化解融資供給方的信用風險，從而解決融資雙方“信息不對稱”造成的融資難。其主要形式包括各類資金互助組織、信用擔保協會、企業聯保協會等。以聯保協會為基礎的“第三方信用約束”具有會員企業生產關聯性強、組建成本低、融資費用低、風險易于控制等優點，在一些區域得到了較快的發展。
二、開展農村金融產品創新的基本原則
通過農村信貸產品和服務方式的創新，探索以商業化和低成本為基本原則的金融支農可持續發展道路。一方面讓受貸農戶和農村企業得到資金支持，解決“農民貸款難”，支持農業龍頭企業產業化，改善農業基礎設施，促進“三農”經濟的全面發展；另一方面讓放貸金融機構得到風險補償，以實現“雙贏”目標。
（一）堅持商業可持續性原則。我國農村金融經歷了農業補貼信貸范式，到農村金融市場范式（或農村金融系統范式），再到金融體系的功能范式的轉變，實踐證明，農村金融可持續發展的首要因素在于商業化。所謂商業可持續性原則，是指農村金融產品與服務模式的研發必須以市場為導向，以收益最大化為目標，在有效降低信貸風險、增加信貸收入的基礎上，實現信貸資金的不斷增值和循環周轉。
（二）低成本原則。即農村金融產品與服務方式的創新，要綜合考慮農村客戶對信貸需要的分散性、小額性、季節性等因素，盡可能地降低產品推廣成本，或通過國家對農村經濟發展的“綠箱政策”，適當將部分產品推廣成本轉嫁到政府部門，從而降低農村金融機構開發新產品的成本，減輕“三農”客戶的負擔。
（三）適應性原則。即農村金融產品的創新要具有較強的適應性，能夠在較大范圍內進行推廣，產生的社會效益和經濟效益。
三、基于“第三方信用約束”的農村金融產品創新模式
基于“第三方信用約束”的農村金融產品創新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方風險補償機制，通過“第三方信用中介”解決信息不對稱，降低金融機構信用風險。在實踐上，其主要表現為以下幾種模式：
（一）“農戶＋信用協會＋政府補償基金＋保險＋信貸”模式
“農戶＋信用協會＋政府補償基金＋保險＋信貸”模式主要適用于農戶，是在評定信用戶、信用村、信用鄉（鎮）基礎上，組建信用協會，將個體信用轉化為集體信用，并引入政府救助、保險保障等風險分散機制，有效降低了金融機構信貸資金的風險，其操作流程如圖1。
這一模式首先按照農村信用工程建設的要求，采集農戶家庭信息，按一定標準評定信用戶，對信用主體進行甄別；其次，按照集體信用優于個體信用的原則，由不少于20戶的信用戶組建成立信用聯保協會，并在民政部門登記注冊；再次，聯保協會成員要在信用社存入一定金額的聯保基金，并通過信用聯保協會與金融機構簽訂貸款協議，信用社則按擔保基金的20倍提供貸款額度，隨用隨貸，周轉使用，簡化貸款手續；最后，政府部門出資建立風險補償基金存入農村信用，并適當引入商業保險。
該模式主要通過以下渠道防范信用風險：
一是集體聯保約束。在這一模式中，信用聯保協會的全體成員都要對每一筆貸款承擔連帶責任，將個人信用融入團體信用之中，其在風險防范上，一方面由于協會成員彼此承擔連帶責任，能夠有效地將信用不佳的客戶自然排除在協會外部，降低信息不對稱的風險；另一方面，可以促使協會成員相互監督生產與投資項目是否安全，降低經營風險。
二是聯保基金。由于單一貸款戶的違約風險，金融機構首先凍結協會聯保基金，再由協會組織會員向貸款戶施加壓力還貸，仍然不能清償貸款的，利用協會聯保基金清償貸款。
三是政府風險補償基金。因市場風險形成的貸款人償貸能力集體下降，實行農戶盡力還貸，政府風險補償基金適當貼補的方法，最大限度降低信貸資金風險。
四是保險風險轉嫁。對因火災、水災等自然災害造成的貸款戶損失，由保險公司進行一定的理賠，金融機構作為第一受益人獲得保險賠償，將信貸風險損失降到最低。
河南省永城市農村信用社自2006年以來開始試點“信用戶＋信用協會＋政府補償基金＋保險＋信貸”的模式，市政府為此出資300萬元成立了擔保補償基金存入農村信用社。至2007年底永城市已建成信用鄉（鎮）3個，注冊信用協會88個，已授信用證的農戶達到39563戶，農信社累計發放支農貸款7.4億元，貸款到期本息收回率100%。由于缺乏農業政策性保險，實際操作中，該市以農戶參加人身意外險、財產險等商業性保險替代，農村信用社通過適當的優惠利率降低農戶的保費負擔。
（二）“涉農企業＋聯保協會＋保險+信貸”模式
“涉農企業＋聯保協會＋保險+信貸”模式以具有一定生產經營實力的獨立法人，自愿組成行業聯保協會，在完善法人、財產保險的基礎上，以會員貸款保證金和集體資產為抵押向金融機構貸款，同時引入保險機制，防范意外風險與損失，適用于會員之間生產或經營同類商品，有共同的貸款意向的行業群體。其基本流程如圖2。
這一模式是由生產或經營相近產品的涉農企業組成企業聯保協會，會員企業繳納保證金，由協會專戶存入金融機構，金融機構按同期存款利率支付利息；聯保協會對會員企業資產進行評估登記，會員企業以自有資產向協會作抵押；會員企業以聯保協會為第一受益人辦理財產保險和人身保險；協會與金融機構簽訂授信協議，金融機構在貸款金額、利率、服務等方面作出承諾，可選擇分散模式、集中模式或混合模式，對會員企業及時提供信貸。
該模式的運作突破了單個企業由于抵押擔保條件不具備造成貸款難的瓶頸約束，在貸款的需求與供給之間搭建一座橋梁。其特點是充分發揮了聯保協會的自律作用，設計了五道風險防范屏障，把個體會員的風險盡可能地消化在協會內部，最大限度地保障了銀行貸款安全。這五道屏障一是聯保會員資格的嚴格認定，由于企業一旦成為聯保會員，就要以自有設備、廠房等為全體會員提供信用保證，因此會員間的選擇必然是知根知底、信用較好、風險承受能力高的企業，自然排除了風險隱患大的不良企業。二是會員企業的保證金，可以部分地彌補貸款損失。三是會員企業之間的聯保，一旦會員企業不能按時歸還貸款，其他會員企業應按比例代為清償。四是會員企業抵押給協會的自有資產，一旦不能清償貸款，協會有權拍賣抵押資產且變現性非常高，既可償還銀行貸款，也有利于行業內部的兼并和優勢整合。五是保險。當會員企業發生意外損失時，保險公司將會提供賠付補償，也將為貸款安全提供最后保障。
永城市面粉行業貸款聯保協會和虞城縣企業互助擔保協會在這一模式的試點中取得了較好的成效。永城市面粉行業貸款聯保協會成立于2006年7月，現有會員29家，固定資產5.6億元，職工5930人，累計貸款3億元，目前貸款余額4700萬元。該協會在加強內部行業約束的情況下，分別與人壽保險公司、中華聯合保險公司簽訂了合同，協會以集體形式參保，以化解協會的風險和企業的風險，截至2007年底統計，29家面粉會員單位共繳保費30.7萬元，共保資產6.4億元；人壽團隊意外和工傷保險共繳保金16.8萬元，共保金額8500萬元，通過保險的介入，消除了企業的后顧之憂。
（三）“倉單+保證金+保險+信貸”模式
“倉單+保證金+保險+信貸”模式是借款企業以存儲在第三方倉儲企業的倉單作為質押物向金融機構申請貸款融資的一種模式。金融機構在借款企業繳納保證金和對標的物進行貨物保險后，按倉單標的物價值的折扣率提供一定比例的貸款，達到控制信貸風險的目的。適用于大宗農產品購銷企業、加工企業融資需要，其基本流程如圖3。
本模式是在“庫貸掛鉤”的基礎上增加第三方倉儲企業監管、保險介入和保證金，最大限度降低銀行信貸風險。在操作上，首先是金融部門對倉儲企業和借款企業進行資格審查，簽署《不可撤銷的協助行使質押權保證書》、《倉單質押貸款三方合作協議書》等相關協議；其次，借款企業依據協議向倉儲企業存入貨物標的，倉儲企業驗收合格后，向借款企業開具專用倉單，借款企業對倉單作質押背書，辦理貨物保險，并按10%-30%比例繳存保證金后，向銀行申請貸款；銀行、借款企業、倉儲企業按協議對質押貨物進行日常監管，貸款期內借款企業正常銷售貨款全額劃入專用賬戶，銀行按協議根據到賬金額，結清對應倉單的貸款本息后，開具提貨單給借款企業，倉儲企業核實發貨，余款保留在企業專用賬戶供借款企業自行支配。
“倉單+保證金+保險+信貸”模式對風險的控制主要有：一是金融機構要加強對倉儲企業的資信調查，把好準入關；二是對借款企業的經營風險，金融機構一方面要加強借款企業的日常監督管理，另一方面，在貸款到期后經催收仍不能完全清償，銀行可以通過拍賣質押物、抵扣保證金降解信貸風險；三是由于自然災害形成的倉單標的物損失風險，銀行可以通過抵扣保證金和保險賠付金將風險降至最低。
2005年以來，商丘市農發行開始對棉紡企業進行倉單融資，至2007年累計發放倉單質押貸款5.72億元。農發行對棉花收購實行銀行、倉儲企業和收購企業“三方監管”的融資模式，商丘市棉花收購企業統一將棉花庫存入商丘市銀河紡織有限公司，由棉花交易市場統一銷售或企業自行銷售，銷售資金先返回農發行，農發行開具棉花出庫單，企業才能發貨。這種資金管理模式既滿足了企業收購資金的需要，又有效降低了銀行的信貸資金的風險，三年來，該行發放的倉單質押貸款均能按時收回，沒有形成一筆不良貸款。
四、營造“第三方信用約束”環境，建立金融支農長效機制
“第三方信用約束”有效地解決了信貸雙方信息不對稱的問題，降解了農村金融交易的信用風險，提高了金融交易合約的簽約效率與履約率，為農村金融產品與金融服務創新提供了一個新的空間。在實踐基于“第三方信用約束”的農村金融產品創新過程中，需要從多個方面入手，形成聯動機制，營造良好的農村金融生態環境，推動“第三方信用約束”機制的形成，吸引更多的金融機構投身到農村金融中來，從而不斷形成“多贏”的局面。
首先，要發揮地方政府的推動作用。一是完善法律法規和政策配套，健全農村金融市場，更好地約束市場參與者，維護相關利益主體的權益。二是加強農村信用工程建設，引導農村信用社、郵政儲蓄銀行加強農村信用戶、信用村、信用鄉（鎮）評定和創建活動，優化農村信用環境。三是協調推動農村貸款擔保體系建設，推動建立農村互助擔保組織或財政、企業共同出資的擔保公司，研究利用農民專業化合作組織的增信作用和擔保作用，探索新型貸款擔保模式，擴大農戶貸款的覆蓋面。四是建立完善金融支農的風險補償機制，鑒于農業生產的高風險、低收益特點，建立金融支農風險基金，向涉農金融機構提供適當貼息和彌補呆賬損失等支持。五是建立政策性農業保險制度，各保險經營組織在由政府統一提供的農業保險制度框架下經營農業保險和再保險，并對農業保險產品進行有差別的適當的財政補貼。
其次，建立金融支農協調工作機制。以政策性銀行、農業銀行、農村信用社、郵政儲蓄銀行等涉農金融機構為主體，其他各商業銀行和保險公司積極參與配合，建立金融支農協調工作機制。一是整合金融機構資源，聯合規劃，全面推進農村金融服務。二是充分發揮政策性金融在農村金融市場中的先導作用，運用財政手段分配金融資源，將培植農村的自我造血功能與金融資源的有效配置有機結合起來，促進農村經濟增長。
再次，充分發揮基層人民銀行的作用。基層人民銀行尤其是縣級人民銀行處在貨幣政策傳導的前沿，在“窗口指導”、服務金融創新上有著不可替代的作用。一是要在金融生態環境建設工作中，以改善農村金融生態為重點，積極倡導、指導和引導農村信用工程建設。二是大力推動農戶信用信息系統建設和涉農企業信用評級工作的推廣。三是合理調劑支農再貸款限額，對支農力度大的農村信用社進行激勵。
參考文獻：
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關鍵詞：批量評估技術 以房養老 效率創新 流程重構
基金項目：浙江省大學生科技創新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養老模式下，房地產價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關系到老年人是否能夠取得合理的養老資金，又影響著養老產業鏈中銀行、保險等進入機構的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產估價機構傳統的估價模式發起了挑戰。
2007年，我國首先在上海展開了以房養老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現實的問題。目前，我國的住宅房地產批量評估技術尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風險程度，許多房地產估價機構依舊圍繞著傳統房地產價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術變革對傳統估價模式的影響。現階段，一些關于房屋批量評估技術的理論與技術實踐研究并不成熟，關于房地產估價機構模式創新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產估價機構創新意識的缺乏，因此，重視以房養老契機下房屋批量評估技術對傳統估價模式的影響是大勢所趨。
央行最新的數據顯示，我國以住宅房地產抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯網+”和大數據時代的到來，批量評估技術在我國住房反向抵押領域迎來了機遇。大趨勢下，房地產估價機構是否能轉變傳統觀念，是否能正視批量評估技術可能為房地產估價行業帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構自身的長遠發展。適時調整或創新自身的評估模式，適應新技術的發展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產估價機構的一劑良藥。本文分析了以房養老背景下房地產批量評估技術的應用前景與機遇，并以此為基礎，說明了新的批量評估技術對房地產估價機構模式創新的可能影響，旨在引發房地產估價機構對新技術新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術對估價機構傳統估價模式的影響。
二、房地產批量評估技術的應用機遇
中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關數據顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據不完全統計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產抵押在現階段我國金融機構貸款領域的地位逐步上升。隨著以房養老試點工作的推進，住宅房地產價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產的價值，是房地產評估機構面臨的機遇與挑戰。
在“互聯網+”、人工智能、大數據等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數據時代背景下，企業會越來越關注數據決策，在較短的時間內獲得更多更有效的數據資源來支持經營決策是很多企業管理者所希望的。房地產評估機構也一樣，宗地房地產的信息越來越細，例如不同時間、不同地區、不同容積率、不同房地產的價格范圍等，這些都可以成為房地產評估機構提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數據特征的批量評估技術具有很強的競爭力。然而，傳統估價模式下，以房養老的發展陷入了困境。這種困境對房產評估機構模式創新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術的發展。
困境1：房產評估和市場監管的缺陷。
市場經濟下，非盈利性房地產評估機構缺失，盈利性房地產評估機構缺少公信力。房屋的價值是以房養老貸款限額的關鍵依據，而房屋價值是由具有資質的房地產評估機構確定。房地產價值評估在房地產買賣、抵押貸款、房屋補償標準等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經出臺很多相關的規章制度，來規范評估師與房地產估價行業的行為，但是還是存在著一些評估技術指標不規范的現象。以房養老不僅關系著社會基層群眾的利益，而且關系著國家經濟、政治等各層次的發展。為了維護房地產評估市場的權威，引入批量評估技術可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當事人的合法權益，維護房地產評估市場的秩序，更是推進了以房養老的發展進程。
困境2：缺少統一的協調機構，以監督、協調“以房養老”各實施環節。
銀行、保險公司、擔保業、評估業等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現以房養老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業都有各自相應的管轄機構，但是“多頭領導”必然會降低合作的效率與效果。以房養老的實施，離不開金融市場的蓬勃發展，若市場準入機制與監管制度不健全，缺少統一的專門協調者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術是利用統計手段、計算機技術來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。由此可見，批量評估技術為建立健全監管機制與社會信用體系打下了技術基礎。
綜上所述，無論是信息技術帶來的機遇還是現實的困境，都為房地產批量評估技術的應用帶來了前景。
三、批量評估技術對房地產估價業務的影響
傳統模式下，房地產估價機構一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業務展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結果，每一項房地產估價業務，傳統的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產批量評估技術可以大大節省流程③中的幾個步驟。結合傳統估價模式的流程圖，批量評估技術對估價模式創新的影響可以概括為以下幾點：
1.對目標客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術和不斷優化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優勢。該技術的運用將在一定程度上拓寬房地產評估機構的潛在客戶范圍，不斷提高與優化的專業化水平也會為客戶提供更加專業、經濟、快捷的服務。它對目標客戶的影響見表1。
其中，利益相關者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統為稅部門提供納稅申報的原始數據），還包括以房養老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關系的房產經紀公司或其他業務互補的房產估價機構，而且還囊括了目標客戶、同行競爭者或是高一層的監管者。
2.對評估過程的影響。批量評估技術對傳統房地產評估過程有較大的影響，彰顯了優勢，具體可以概括為以下四個方面：
（1）批量評估技術可以節省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標房地產價值進行評估，若采用傳統評估方法，到現場采集資料、市場調研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數據的基礎上的，按照評估理論建立起評估模型并導入到計算機，借助計算機分析技術，對參數匹配度較高的同一區域內目標房地產進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統的單一評估，批量評估可以避免一些重復勞動，節約資源，提高工作效率。
（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術可以節約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經常性的評估項目交由傳統評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規范評估流程。批量評估模型的構建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統計手段、計算機技術來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，這不僅規范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。
（4）批量評估系統的運用可以保持抵押房產的動態評估。“以房養老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產的多次評估。例如最常見的初次簽訂協議時的房屋評估，老人得到養老資助金期間房地產價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產進行檢測與追蹤，保持動態評估，確保利益各方不因抵押房產價值大幅度震動的影響而失去“以房養老”的初衷。
3.對評估機構價值維持的影響。批量評估技術以其優于傳統評估方式的長處為房地產評估機構帶來了新的價值。這種技術的優越性及不斷改善的體系可以使估價機構維系自身的利益優勢，較高的技術門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術得到認可后，先行者可以占據較多的市場份額。再次，批量評估技術的應用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務需求、以房養老等打下堅實的技術基礎。
4.對收入實現模式的影響。首先，傳統評估方式的收費標準往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術采用了更加靈活的方法制定收費標準。其次，采用批量評估技術后，隨著目標客戶的多元化，估價機構的收入來源也呈現出多渠道。除了傳統的宗地房地產評估收益外，估價機構還可以收獲來自銀行、稅務局、保險機構等目標客戶的批量評估收入及其他批量評估技術的應用收益。再次，批量評估技術的優勢之一是可以憑借著自身的大數據功能對區域性房地產市場展開動態評估，這就實現了估價機構收入的動態性與持續性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構帶來更多的機遇。
四、總結
隨著“互聯網+”、人工智能、大數據等IT技術的發展，各個領域都嘗試著抓住機遇轉變。評估行業具有中介服務的功能，在市場經濟中發揮著不可忽視的作用，隨著以房養老政策的推動，房地產評估這一項任務又關系到國計民生、關系到經濟社會的發展。根據批量評估技術的理論與實踐經驗，我們有理由相信，融入互聯網、大數據等新技術的批量評估技術可以在以房養老政策下的房屋批量評估中有較大的發展舞臺，它可以促進房地產估價機構模式的創新，實現評估效率的創新、流程的重構及動態評估。
參考文獻：
[1]張思雪，林漢川.住宅房地產批量評估模型的構建[J].統計與決策，2016，（3）.
關鍵詞：房地產；企業發展管理創新
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
1 引言
經濟信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經濟時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產企業的影響，即挑戰與機遇并存。21世紀對于房地產企業而言，已經不是單純的以自然資源和金融資本來維持發展的傳統發展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創新管理理念和模式，及時應變市場的需求，把知識管理作為房地產企業管理的核心，才能將企業發展的主動權牢牢的掌握在自己手中，為房地產企業管理開創一片新天地。
2 新時期企業管理創新的主要內容及意義
2.1 新時期企業管理創新的主要內容
為適應社會的進步和經濟的發展，就必須對企業實行管理的改革和創新，使整個管理模式處于動態發展的狀態。在知識經濟水平不斷進步的條件下，企業管理的創新已經成為企業的主要觀念，其內容主要包括技術、組織和制度等。
2.1.1 觀念創新。為了實現企業的整體優化效益，就必須打破陳規，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創新是一種創造性的思維活動，是企業管理創新的靈魂，對企業的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創新要求的是企業經營理念和價值觀念的同步創新。
2.1.2 技術創新。在時代信息化的今天，企業分工的主導因素就是技術，并非資源或者資金問題。新技術的開發可以引導市場的需求，技術更新決定企業的發展方向，可以為企業贏得更大的市場份額，并且已經成了現代化企業競爭的根本途徑。
2.1.3 組織創新。實行企業組織創新的根本目的就是為了實現企業管理和長遠發展目標。運用新的管理方法，對企業進行重組與重置，形成新的比例關系和組織結構，可以讓企業的效益得到更大的發揮；同時，企業的觀念創新和技術創新，必須以組織創新作為依托。
2.1.4 制度創新。制度創新指的就是把觀念創新、技術創新、組織創新等一系列創新活動規范化、制度化，與此同時，還要引導觀念創新、技術創新和技術創新有序進行。企業制度的創新是實現管理創新的基本保證，同時也是管理創新的最高層次。企業制度創新就是為了能夠建立一支更有效的團隊，使企業在未來的發展中能有更好的效率和成績。
2.2 新時期企業管理創新的重要意義
我國在工業經濟向知識經濟轉型的特殊時期，發展管理創新是知識經濟發展的客觀要求，推行企業的管理創新不僅有利于企業科技的進步和創新，還有利于社會生產力的發展。在社會主義條件下，企業的管理創新是必然的，作為房地產企業，其管理創新、技術創新、組織創新和制度創新是固定的，但是這一系列的創新，還是得經過企業的有力執行方能奏效，如：培養具備各專業知識的復合型人才，協調企業各部門之間的配合，強化企業能力等，進而使企業處于統籌兼顧、指揮協調的重要地位。
管理創新是時展和經濟一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經濟發展已經開始與國際貿易接軌，而目前我國房地產企業的管理現狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產企業應該通過管理創新來完善管理體制、提高專業素養和經營管理水平，為企業日后的發展謀求更大的空間和利益。
3 房地產企業管理現狀及存在的主要問題
房地產業在近幾年的發展速度相當快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產企業在管理上還是存在很多問題的：
3.1 過分依賴經驗、缺乏科學的經營理念
部分企業過分依賴自身的經驗、缺乏經營理念，而一些自身素質不高的企業家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產的經營理念和操作技能失去了興趣，不對開發項目做長遠規劃。然而，房地產項目本身就具有經營周期長和報酬高特點，一些小企業或家族性企業卻都是短期行為，無法擴大經營規模，也無法整合建筑產品特色和品牌優勢。有些企業雖然已經開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發和銷售還是沒能做深層次的科學論證，盲目復制他人的案例和經驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。
3.2 財務失控隨意大、成本控制意識薄弱
目前，房地產企業的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產業加強自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現在還存在著一些扶持房地產產業的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產企業前期的投入，降低了其開發的門檻，同時又提高了房地產開發的實際效益。許多房地產企業沒有成本控制意識，資金管理缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理……以上種種因素都給房地產企業管理和風險控制帶來了很大難度
3.3 企業存在結構性缺陷、不利于制度創新
國內很多房地產都從事項目開發，從事資產經營的企業相當少，從事項目開發的企業，要么只經營商業房產，要么只經營住宅房產。這種經營結構單—的資產結構經營模式使得企業普遍拒絕制度創新，無法實現人才資源機制的建立和運行模式，就算是曾經輝煌過的企業，也往往處在于制度創新的盲區，致使人才大量流失，最終降低企業的競爭力。
4 新時期推進房地產企業管理創新的主要措施
4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式
企業的知識管理是一個運用信息創造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結合起來，才能求得企業的長期生存與發展。首先，管理者要開拓視野，認清當前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預測意識；其次，企業應該加強人文建設，重視人才、尊重員工、敢于創新，協調好企業內部的人際關系，提高員工的主人翁意識。以這些先進的理念作為基礎，企業的管理人員才能明白管理創新的必要性，進而適應市場的需求，加快企業的創新和發展；另外，建立學習型組織也是管理模式的一種創新方法。長久的競爭戰需要具備更多更快的應對能力，建立學習型組織，可以把信息技術和互聯網技術廣泛運用到企業管理中，更有利的實現企業管理模式的創新。
4.2 加強投資決策管理, 提高資產使用效益
為適應市場的需求，房地產企業必須調整投資結構，徹底改變片面追求產值和規模的生產經營方式，減少呆滯資產以提高企業投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調整政策調整企業投資方向，優化生產投資結構，明確投資重點，加大住宅及基礎設施建設，使自身的產品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領先地位；另一方面，房地產企業應該搞清楚市場各類建設的建規模和要求進度，在此基礎上調整生產計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉讓，以加快資金周轉，提高經濟效益。
4.3 進行制度創新、建立適應市場經濟的企業制度體系
制度創新與管理創新是息息相關的，制度是一個企業實行管理的根本，而制度創新則是房地產企業管理整體創新的有力保障。房地產企業制度的創新應該立足于我國的基本國情，通過改革企業制度、人才、經營者和股東的共同利益，來改革其經營機制和市場；與此同時，還應該健全公司制的法人治理結構，使各權力機構，如：決策機構、執行機構、監督機構，能夠積極配合并且互相監督。所以說，要想適應市場經濟的需求，就必須建立有助于企業自主經營、自負盈虧的企業制度，同時完善公司制的法人治理結構，建立面向現代化市場的經營機構，使企業能早日適應市場變化并與國際接軌。
4.4 加強人才資源的開發管理
當今世界是知識經濟的時代，房地產企業為了能夠在競爭激烈的市場中站穩腳跟，就必須大力加強人力資源的開發和管理。人是觀念創新、技術創新、組織創新和制度創新的主題，是企業發展的重要元素，房地產企業的管理創新需要依靠大量善于經營管理又懂技術的復合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經濟的挑戰，房地產企業必須加強對人才資源的開發管理，把人力資源作為企業管理的核心，重視企業高科技人才的培養，加大智力投資的比重，尤其是對復合型人才的培養力度，為企業培養出一直既有技術經驗，又有組織能力和創新能力的團隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養人才。
5 結語
總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產企業要想占有一席之地，就必須對企業實行管理創新，從轉變觀念到加快制度創新再到注重管理方法的創新，使企業能夠合理的配置資源，并且轉變企業的組織方式和運營方式。同時，保證在技術、經濟和產品領域的創新與經濟發展形勢相適應，客觀分析內部環境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業自身發展的創新之路。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產企業；管理創新；對策
1、引言
隨著信息化和全球化浪潮席卷而來，房地產企業面臨著前所未有的挑戰和機遇。我國房地產市場潛力巨大，而房地產企業管理的總體水平還遠未達到應有的水平，因此房地產企業管理創新已是迫在眉睫。
在21世紀的今天，新經濟時代的房地產企業不再是以單純的金融資本或自然資源作為企業的戰略資源，而是以知識、信息作為新的競爭資源。有成效地提高企業經營管理的知識和信息含量，把科技、知識經營創新與企業管理結合得更加緊密，是房地產企業管理創新的一個重要內容。
2、管理創新的概念和意義
2.1管理創新的概念
管理，就是在特定的環境下，對組織所擁有的資源進行有效的計劃、組織、領導和控制，以便達成既定的組織目標的過程。
創新，“首先是一種思想以及在這種思想指導下的實踐，是一種原則以及在這種原則指導下的具體活動，是管理的一種基本職能。”對于企業而言，創新主要包含技術創新和管理創新兩個方面。
管理創新是適應社會和經濟的發展， 對管理工作所作的改革、變化、重組， 使整個管理系統處于動態協調之中。有研究表明， 新經濟條件下企業管理創新是企業觀念、組織、制度等的系統化創新。
2.2管理創新的意義
企業的創新包括技術創新和管理創新，管理創新不僅促進了技術創新的發展，并且為技術創新開拓了市場，找到了刺激技術創新的動力。
新經濟時代不斷改寫市場競爭的游戲規則，面對復雜、多樣、快速易變的需求模式，一味墨守陳規將很快為市場所淘汰。要確立企業競爭優勢，企業是否具有創新能力日益重要。
房地產企業的管理創新固然有制度創新、產品創新、市場創新等，但無論什么創新都需要經過企業管理職能逐步實施，管理創新在企業創新中處于綜合統籌、指揮協調的關鍵地位。
3、我國房地產企業管理現狀與發展
3.1我國房地產企業管理的問題
當前我國房地產企業的管理現狀大多還是粗放型和松散型的戰略、管理模式，管理水平普遍比較低下，如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人員的綜合素質低等，與國際強勢企業相比存在相當大的差距。
我國房地產企業管理主要存在的問題包括：缺乏科學的經營理念，依賴經濟粗放經營；成本控制意識薄弱；企業的結構性缺陷導致自身處于制度創新的盲區，人才大量流失。因此，我國房地產企業應努力提高經營管理水平，并不斷進行管理創新，縮小與國際強勢企業的差距。
3.2新經濟帶來的挑戰
所謂“新經濟”，是指在信息技術革命和經濟全球化的帶動下，以生命科學、新能源、新材料、空間技術、海洋技術、環境技術和管理創新等為龍頭的經濟。新經濟時代的兩大主要特征就是信息化和全球化。
信息化意味著事情的迅速發生，互聯網使得信息分享程度達到前所未有的廣度和速度。信息化的發展使企業將隨時面臨無限機遇，而這種機遇的持續時間卻非常短暫，這就要求企業對信息迅速地做出判斷、決策、行動。這樣一來，企業與外部環境之間的聯系和影響日益密切，競爭也將更為激烈。
在經濟全球化的大背景下，企業市場競爭形式和手段也在發生著變化。在國際市場這個戰場上，企業之間的競爭已經從以商品貿易為競爭利器的時代，進入技術、資本、管理等生產要素正面交鋒的新時代，這對我國企業來說將是嚴峻考驗。
3.3管理模式的發展
管理思想隨管理實踐的發展而演變，現代化管理思想的發展包含了企業文化、企業戰略、企業再造、學習型組織等多種理論發展。
知識經濟時代的到來，新舊管理模式發生碰撞，傳統管理模式的存在基礎發生前所未有的動搖，全新的多樣化、柔性化、各功能一體化的創新管理模式出現。這就要求未來的管理者必須是在其管理范圍內起作用，更新組織模式及管理思想，才能把僵化的舊組織結構轉變為具有適應性的新組織。
4、房地產企業管理創新對策
4.1管理思想創新
管理思想創新指的是企業的價值觀、企業理念以及企業對顧客、對員工的看法等。企業的管理思想創新是關系到企業能否具有遠大的追求、企業能否擁有強大的凝聚力、能否可持續發展的根本問題。所謂企業，顧客即企業，知識即企業。卓越的企業家其思想境界往往超越了利潤。這些富有遠見的經營理念為企業發展提供了強大動力。
4.2管理制度創新
管理制度創新指的是企業產權結構、資本負債結構、企業經營管理機制、企業分配制度等方面的創新，建立產權明晰的現代企業制度是社會發展、企業發展的必然。改革的方向是加快現代企業制度建設，實行政企分開、政資分開、政事分開，進一步轉換經營機制，深化市場化改革，真正自主經營、自負盈虧，成為市場經濟主體和市場競爭主體。改革的措施是：（1）國有股東遵循有所為有所不為的原則，逐步減持股權；（2）創造條件讓經營者與骨干持股，考慮到國有企業的經營者長期辛勤工作，很少有自身的資金積累，可以試行一種新的銀企合作方式，即由企業集團與某一銀行合作，設定一定資金額度作為支持經營者骨干持股的貸款額度，由經營者向銀行申請，并將所購買的股權抵押給銀行，而銀行向借貸者發放股權額約70%的貸款；（3）試行期股獎勵制度。
4.3管理方法創新
管理方法與手段創新是管理創新組合的重要保證。房地產企業組織是一個知識系統，知識經濟其靈魂就是創新，人的智力和創造能力在經濟發展中起主導作用，并且包含人的創新能力的人力資本對現代經濟增長的至關重要的作用。
不管是先進管理思想、管理方法和管理手段，還是培養現代化管理的人才，這所有的一切都需要通過人來建立并具體實施，所以積極開發應用人力資源特別是大力提高企業管理人員的素質，是房地產企業管理現代化的最根本、最重要的環節。我們應大力開發人力資源，充分調動人的智力因素，培養和發揮人的工作能力，營造一個能發揮創造力的環境。
5、結語
面對新世紀經濟全球化、信息化和高新技術的迅猛發展，創新已日益成為一個國家、民族興旺發達的關鍵因素。雖然我國企業技術創新、管理創新都有不同程度的進展，但總體創新水平還不高。房地產企業為求生存和發展必須追求卓越，不斷推進管理創新，以應變市場需求，才能牢牢把握企業發展的主動權，開創經營管理的新天地。
參考文獻：
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[2]沙玫.房地產企業的知識管理[J].企業導報，2009，（09）
[3]潘升樹，白洪源.柔性管理——房地產企業管理新形勢[J]，管理空間，2002，（12）
關鍵詞：房地產企業；財務管理；創新不足；創新方案
1.引言
當前很多房地產企業已經是融入了全球化經營，跨國企業也逐漸新興起來。我國的房地產企業財務管理普遍存在被動反映型的現象。很多房地產企業隨著樓價的上漲以及房產泡沫經濟的，房地產企業的財務管理創新符合當前房地產企業的需求和實際情況，適應新的市場經濟，擊敗其日益增加的競爭對手，從而更好提高房地產企業的經濟收入以及經濟發展。然而，財務管理創新 順勢而為，實現房地產的財務管理創新，也成為了當前人們探討的重點問題。
2.當前房地產企業的財務管理創新存在的不足之處
2.1房地產財務管理創新意識薄弱，風險控制存在漏洞。
當前，我國的房地產企業財務管理的管理層沒有很強的創新意識，很多房地產企業都存在財務管理創新的漏洞。管理人員在對房地產的經濟收益進行預測、控制、分析過程中依然遵循以往的管理方法，沒有把財務管理創新的工作落到實處。而在開發經營過程中，房地產企業的很多資金并未進行合理利用，風險控制存在嚴重的安全漏洞，財務管理創新意識的薄弱也導致到很多投資者以及內部員工情緒受到波動，使得房地產企業投資項目的經濟利潤無法得到保證，出現流動資金短缺的問題。與此同時，而房地產企業財務關系較為復雜，涉及到的財務管理控制以及分析問題多種多樣，很多房地產企業未能夠較好地實現財務管理的風險控制，也因此導致到房地產的財務管理創新也受到遏制。
2.2財務管理的系統不完善，缺乏科學、規范的管理體制。
財務管理系統不夠完善，缺乏科學的管理體制也是當前房地產企業的財務管理創新存在不足之一。房地產企業財務實現有效管理的難度不斷增加，使到很多房地產企業自身的發展因為負債等問題而遭到嚴重的阻礙。不夠完善的管理系統，使到很多財務管理人員自身內部的矛盾非常嚴重。房地產企業沒有在遇到財務難題的時候運用較為合理的策略來整頓財務管理的方式，未能夠幾時地滿足企業持續發展的需要，缺乏科學、規范的管理體制使到房地產企業未能夠較好地實現財務管理的創新。同時，不完善的財務管理系統嚴重影響到整個房地產企業的經濟收益，也直接影響到整個房地產企業的未來發展。
3.房地產企業的財務管理創新的出路與對策
3.1財務管理的觀念創新
財務管理的觀念創新是實現房地產財務管理創新的首要內容。在市場經濟條件下，財務管理的觀念創新是實現帶動房地產企業走向更好更快的發展的重要前提。把對人的激勵與約束放在首位，積極參與到房地產企業的全過程經濟管理，建立責、權、利相結合的財務運行機制，為科學決策服務，起到出謀獻策的作用。與此同時，要善于對環境變化帶來的不確定性因素進行科學的預測，運用理財藝術，能夠完善房地產企業的自身不足之處，并同時能夠在調動管理人員積極性的同時，挖掘財務管理層管理者的潛能，實現更大一步的財務管理創新工作。同時，房地產企業可以通過對其財務管理人員樹立正確的風險觀，有預見性地采取各種措施，使可能遭受的風險損失盡可能最低。通過樹立以財務管理為中心的觀念來全面提高經濟效益，財會部門要充分發揮起財會信息的作用，在觀念創新的同時，大大地提高財務管理的成效，來幫助房地產企業管理層對房地產企業的技術創新進行風險、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，進一步提高房地產企業財務管理方面的技術創新能力，推動企業經濟的發展。
3.2財務管理的運營創新
在房地產企業運營過程中，應加強企業社會信用的宣傳，考慮客觀條件和現實要求，在財務管理的營運過程中大幅度創新，提高收益。同時，市場經濟下企業競爭成敗的關鍵已不再是單單的自主理財，對房地產企業的營運成果以及經營管理工作進行評估、分析以及決策等重大的工作事項十分之重要。因此，加強房地產企業管理，必須對公司的盈利能力與發展前景進行披露。通過在財務管理中應樹立融資第一的新觀念，對改善房地產企業的生存條件有著重要的影響，同時也能夠讓一批質地真正好的公司受到投資者或潛在投資者青睞，實現房地產企業的經濟收益最大化。在營運的過程中公開財務信息，能夠使到房地產企業具有良好信用的氛圍，推動房地產企業的發展，對房地產實行預算控制的制度起著重大的作用。在運營的過程中，編制合理的財務計劃，能夠克服房地產企業在經濟管理過程中的盲目性，減少風險，求得發展。
3.3財務管理目標的創新
房地產企業的財務管理創新最為之重要的內容莫過于管理目標的創新。當前很多房地產企業在實現企業自身的財務管理創新方面還存在很大的問題。一個房地產企業的經營目標很重要。在追求財務管理創新的時候，管理目標的創新扮演著一個十分重要的角色。房地產企業財務管理的目標考慮到的首要問題就是如何盡可能地實現企業經濟收益的最大化。也就是說一個房地產企業財務管理目標的創新無疑就是以提高企業自身經濟收益為前提，再進一步創新，力爭更大的一個經濟收益。為了使到財務管理目標創新，房地產企業的各個管理層人員、股東都應該積極參與房地產企業的重大投資、經營的決策，定期對房地產企業進行財務管理的社會化監督管理，維護契約的公平和有效性，通過自身的理論知識，對房地產企業的財務內容進行行業性的財務分析，加強財務管理的目標創新工作。除此之外，房地產企業還應該要改變傳統的管理目標理念，把單一的管理目標面向股東轉為面向多元利益主體，提出財務管理方面的建議和方案。房地產企業要實現其自身的可持續發展，就理應由股東財富最大化目標轉為滿足多元主體利益目標，使“集合體”中的各主體的利益最大化。
3.險管理方法創新
風險是影響財務管理目標實現的重要因素。房地產企業也應該要立足未來，根據市場信息及企業實際不斷比較、分析和選擇，從而實現在根本上提高房地產在高新技術的發展產品壽命周期，減少房地產的風險，巧妙地規避房地產的經濟泡沫現象。通過運用現代管理手段加強風險管理，保證到自身的財務管理產品設計、開發的風險，建立風險的計量、分析、報告和監督系統，確定風險管理目標，分析房地產企業當前各個時間段的財務收益波動情況，利用創新方法降低風險，提高企業收益。除此之外，房地產企業還應該要明確自己的風險管理目標，在財務管理創新的同時，靈活、巧妙地分析當前市場的波動情況，在房地產企業的市場經濟中采取恰當的風險管理政策，提高房地產的經濟收益，推動房地產企業的進一步發展。
4.結束語
一言以蔽之，房地產企業競爭日益激烈，財務管理的創新是勢在必行的。一個房地產企業只有在加強了財務管理創新的工作之后，才能夠不斷提高企業自身的軟實力，才能夠樹立起其自身存在的管理理念以及經營管理核心思想，才能夠不斷地擊敗其他競爭對手，在市場經濟中脫穎而出。因此，房地產企業也應該要立足未來，制定一定的財務管理創新目標以及有效對策，通過在原有的財務管理基礎上，在調動、整頓自身房地產企業的管理結構以及方式的同時，應該要更進一步地區發掘經營過程中潛在的創新之處。在房地產財務管理過程中尋找最佳平衡點，及時采取相應措施，提高管理效率，推動企業的進一步發展。（作者單位： 中信華南（集團）深圳有限公司）
關鍵詞：房地產開發管理；產品設計；完善措施
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發展，帶來了經濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業的理念不斷更新，房地產行業也不例外。傳統的房地產行業之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創新，房地產行業面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現代社會中房地產的規劃和設計在整個房地產企業中起著關鍵作用，是現代房地產開發行業的靈魂。
1 產品定位的步驟
在現代房地產開發過程中，房地產產品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據客戶對產品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環節中怎樣將產品進行推廣，是使產品得到廣大消費者的支持。
1.1房地產行業產品定位的步驟
在整個房地產公司的運行過程中，在公司產品定位工作的實施過程中主要有地產的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產品定位建議書編制好。
1.2流程設計最優化
（1）產品定位組織結構的創新化。在現代房地產行業的管理中采用矩陣式管理模式，在現有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產行業人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產企業的工作效率。（2）市場調研方式創新化。在現代房地產企業的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產的需求，必須采用新的調研方式改進現代房地產行業中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產行業的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環結果，及時反饋信息。在房地產企業的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產品，最后形成產品定位的詳細策劃書，并請相關的專業人員對策劃書進行評定，形成一個閉環結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監控。
2創新產品
在現代房地產企業工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產品及市場，采用差異化競爭策略，創新各類新產品。
2.1規劃與戶型創新化
在現代房地產工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環境做到詳細的了解，尋找出項目的最優建設地理優勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環繞的小鎮，在關于該小鎮的開發和建設過程中就要突出小鎮的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產企業中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創新點。如在某住宅小區中花園洋房的設計中，改變了傳統別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。
2.2立面與景觀的創新化
傳統的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現代房屋的規劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。
在現代建筑中所追求的創新主要指的是在景觀設計上的創新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創造和設計均是房地產企業在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環境設計不同風格的建筑。如某房地產商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發過程中，就將原來的池塘留存，整個小區的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態的水域，其主題以原生態水景為最佳創意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。
2.3技術創新化
在房地產行業中技術創新是各種新東西的使用和開發，比如開發新產品、新技術等。隨著現代社會的不斷發展以及人們生活水平的提高，我國房地產必須面向節能、環保以及可持續方向發展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環保性能較好的材料。在現代房地產中技術創新主要表現在兩個方面：一、科學技術的創新；二新材料、產品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現裂縫的毛病。在南京某小區的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。
3設計過程中成本控制化
在現代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。
3.1 設計準備工作控制化
設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環節中注意成本控制意識的培養。如關于室內的設計必須規定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經濟性。如在現代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節約達到了300萬元以上500萬元以下。
3.2 設計階段的優化
在現代建筑的設計施工過程中，必須優化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節能設計、人防方案以及對飾面材料的優化。如在某一個住宅區中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環節中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節省資源，加快工期。在節能環節使用動態權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節能措施，確定最佳的經濟方案。
3.3 施工過程中成本的控制
在現代房地產的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。
4結語
總之，產品設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。因此，房地產開發過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產的規劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產開發管理中的各項措施，從而加強產品的核心競爭力，打造房地產開發項目的品牌質量。
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[關鍵詞] 房地產測繪 質量管理 客觀 公正 完整
房地產是人們進行生產、生活及各種活動的重要場所, 是國家經濟建設的基本物質要素。隨著我國經濟社會的快速發展，房地產市場亦同時獲得發展的動力，呈現出在全國范圍內的“房地產熱”的發展動態。房地產測繪行業是房地產經濟發張過程中必須依賴的支撐性行業，在社會主義市場經濟條件下，房地產測繪行業以市場化運作的形式來適應房地產經濟又好又快發展的需要，隨之使得越來越多的測繪單位參與到房地產測繪工作中來，那么如何保證并提高房地產測繪成果的質量，這就對房地產測繪的質量管理工作提出了更高的要求。
一、房地產測繪涵義
房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪指運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況，為房地產產權、產籍管理、房地產開發利用、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。房地產測繪具體可分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙，既房地產分幅平面圖。房地產項目測繪是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。房地產測繪所形成的成果產品只有被房地產行政主管部門確認后，才能在法律上得到認可。因此房地產測繪企業必須具備房地產測繪相應資質，能在統一的房地產平面控制網上對測繪成果成圖進行統一編碼，并經所在行政區的房地產權屬登記機構審核，納入房地產檔案集中統一進行數據處理，建立統一的信息管理系統，為房屋權屬登記確權及其檔案利用服務，并承擔相應的法律責任。
二、房地產測繪的質量管理的內容
1、測繪資格審查
房地產測繪資格審查是《中華人民共和國測繪法》、《房產測繪管理辦法》等法律法規規定的重要制度，從事房產測繪的單位必須取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的載明房產測繪業務的《測繪資格證書》，任何單位和個人不得無證或超出《測繪資格證書》所載明的房產測繪業務范圍、作業限額從事房產測繪活動。
2、作業時間管理
進行房地產測繪時，外界環境因素對房地產測繪有較大影響，工作人員應根據實際情況選擇合適時間并采取適當措施來較少或消除外界環境因素的影響。
3、儀器管理
保證房地產測繪質量的基本前提是使用質量檢驗合格的測繪儀器進行房地產測繪。房地產測繪單位應定期檢驗并校正房地產測繪儀器與工具，經常對其進行保養。在房地產測繪單位的日常經營活動中，管理房地產測繪儀器的精度是一項復雜且經常性的工作。傳統的測繪儀器管理方法是通過手工記錄方式對測繪儀器進行登記注冊及資料變更等工作，隨著時間的延續，傳統測繪儀器管理方法易出現查詢測繪儀器效率低、測繪儀器相關資源繁多、數據冗長、新舊測繪儀器相關資源混淆等弊端。進行改進的方法是使房地產測繪單位利用計算機信息技術建立專門的測繪儀器數據庫，隨時更新測繪儀器的相關資料，實現測繪儀器的數據共享。
4、人員管理
房地產測繪工作人員也是影響房地產測繪質量的一個重要因素。不管房地產測繪單位采用多么先進的自動化儀器采集數據并進行自動化房地產測繪，但自動化儀器的安裝、使用位置與使用時間，仍是由房地產測繪工作人員決定，因此房地產測繪質量必然會受到工作人員的影響。這就要求房地產測繪人員擁有扎實的測量知識、豐富的作用經驗以及對測繪儀器操作方法的熟練掌握。房地產測繪工作人員必須經過專業培訓，合格之后才可上崗。
三、提高房地產測繪的質量管理水平的措施
1、加強質量意識教育，樹立質量責任感
房地產測繪的質量管理是一項長期的系統工程，須各部門各盡其職、協同管理。技術管理部門要依據房地產測繪技術的發展和房地產測繪手段的變化及時修訂相應操作規程；質量檢驗部門要制定相應的檢查驗收和質量評定的實施細則，為作業員和檢查員提供管理制度上的支持。不僅如此，要提高房地產測繪單位的質量水平，還要大力度對干部和職工進行質量教育，提高質量意識，樹立“質量第一”的觀念。在進度與質量相沖突時，要將質量放在首要位置，處理好房地產測繪質量與進度之間的關系。在考核房地產測繪成果時，應把質量作為考核中最重要的指標。對房地產測繪的質量可實施責任追究制，進而加強企業各個部門和各個員工的責任感。
2、加強業務素質培訓，提高員工職業水平
員工業務素質的高低是決定單位競爭力的關鍵。只有加強對房地產測繪單位員工的技術培訓，才能提高其業務素質，從而促進房地產測繪單位的持續發展。對房地產測繪單位員工的培訓要按不同類型的員工分層次制定科學合理的培訓計劃，使培訓內容滿足不同類型工作的需要。
（1）作業人員。對作業人員的培訓應著重于理解和掌握作業流程與房產測量規范，不僅要加強對全站儀的操作使用技能和對住宅建筑設計圖紙的辯讀技能的培訓，還要加強對數字化測圖、AutoCAD等信息化技術能力的培訓，使其能夠熟練應對日常測繪工作中出現的問題。
（2）項目負責人。項目負責人肩負技術指導和產品中間過程把關的雙重重任，是實際工作中的骨干力量。對項目負責人的培訓不僅要使其掌握房地產測繪新技術，還要使其熟悉房地產測繪項目質量管理的全過程及相應技術標準和質量評定標準。
（3）質檢人員。質檢人員是把握產品質量的重要關口，對質檢人員的培訓重點應放在熟悉質量把關的過程、關鍵結點、依據的標準及產生的具體質量記錄上。而且還要加強對質檢人員執行力度的要求，并針對質檢過程中出現的問題具體分析、及時討論、總結經驗，以不斷提高質檢人員的質檢水平，保證成果質量。
3、加強技術創新，提高行業競爭力
隨著房地產測繪市場化的不斷加深，房地產測繪行業的競爭日趨激烈，只有不斷完善測繪成果質量、提高測繪成果含金量，才能在激烈的競爭中站穩腳跟、立足長遠。要增加市場競爭力就要不斷創新，利用新技術和新手段提高成果質量并縮短作用周期；要增加市場競爭力還要充分利用計算機信息技術開發適用于房地產測繪生產的軟件，以減少人工計算的隨意性與差錯率，提高成果質量；要增加市場競爭力更要針對市場對房地產測繪產品的需求進行客觀分析，并根據市場供求關系，結合實際生產情況，提出技術創新的目標和措施，大力扶持新技術的應用，鼓勵員工進行技術創新。
房地產行業要想保持健康穩定的持續發展，首先應該明確自己所處的形勢，以及面對的機遇和挑戰。
七 大 機 遇
機遇一：消化空置，盤活存量。入世后大批國外機構紛紛進駐中國，勢必會為目前低迷的外銷物業帶來一股暖流。
機遇二：降低建造成本。此前高檔物業所需的高檔建材均需進口，價格昂貴。入世后關稅將由22.5%降至17%，甚至更低。大幅下調的關稅會使建材、食品、日用品等進口商品價格出現明顯下降，對國內同類產品造成強大的競爭壓力，迫使國內產品降低成本、降低銷售價格。建材價格的下降會帶動房地產建設成本的下降。
機遇三：促進產業重組。目前國內開發企業多達2.5萬余家，1998年行業平均利潤率僅為3.7%。入世有利于加速產業重組，鑄造“品牌效應”。
機遇四：加速住房金融成熟。國外金融業的進駐，將有助于促進房地產證券化以及擔保行業的日趨完善。
機遇五：推進住宅科技進步。國外的新技術、新工藝涌入中國，中國的房地產業將實現由勞動密集型向科技密集型的快速轉變。
機遇六：擴大利用外資。中國房地產業是經濟增長的重要拉動力，也勢必吸引更多的外資投入。
機遇七：加速城市化進程。入世會促進中國的農村人口大量擁入城市，從而使住房租賃市場空前活躍，最終刺激城市化進程的加速。
八 大 挑 戰
挑戰一：土地出讓制度。我國的土地出讓制度不透明，90%以上屬于協議出讓，而國外普遍采取的是市場化的招標出讓方式。入世后中國現行的土地出讓方式會面臨沖擊與挑戰。
挑戰二：管理落后。目前批一個項目需蓋100多個公章，辦產權證要等幾年時間。行業管理部門的辦事效率太低，難以適應入世的需要。
挑戰三：規劃設計部門。我國的規劃設計部門與國外的規劃設計部門相比，無論是技術能力還是運作方式，都存在巨大差距。
挑戰四：中介機構壓力。我國的中介服務業剛剛興起，良莠不齊。目前的服務水平與國際大環境的要求相去甚遠。
挑戰五：金融機構。金融機構面臨的壓力很大，而房地產行業的發展又與金融業密不可分。
挑戰六：開發企業。目前國內開發企業的平均凈資產只有1000多萬元，最高的也不過幾十億元，而境外開發企業的凈資產動輒幾億甚至幾十億美元。
挑戰七：物業管理。物業管理企業剛剛興起，而且多數還帶有依附性，尚無法適應入世的形勢。加速推進企業進入市場是必由之路。
挑戰八：城市基礎設施。中國的城市基礎設施水平不高，人均道路面積8.2平方米，而發達國家已達15平方米～25平方米。
建議與對策
1.加強人力資本的投入與引進，健全人力資源管理
我國加入WTO所面臨的最大挑戰不是國外的資金技術和材料的競爭，而是人才的競爭。基于體制的原因，中國直到90年代才開始按照市場機制進行房地產方面的市場運作，因此，具有豐富的房地產市場運作經驗、熟悉房地產開發環節、掌握一定房地產理論、具有創新精神的專業人才，是房地產市場開發的關鍵，也是未來中外房地產開發企業爭奪的焦點。然而目前我國在房地產專業人才的培養上、在人力資本投入上，主要集中在建筑設計、規劃設計、建筑材料等方面，而急需的房地產開發經營人才卻極為短缺，這在很大程度上制約了房地產企業整體素質的提升。因此，在面對國外企業通過薪金待遇、職務、國外進修、個人發展等手段爭奪房地產開發人才的情況下，國內企業應通過多種途徑和手段，培訓、選拔、吸引、留住人才，加強人力資本的投入，建立健全人力資源管理。
2.積極進行戰略創新，培養核心競爭力，提高公司價值
國內房地產企業必須改變傳統經營觀念，樹立永續經營的企業理念，積極進行戰略創新、管理創新、技術創新和營銷創新，塑造企業的核心競爭能力。
(1)管理創新。積極吸收國內外先進的管理思想，在合理的治理結構約束下，不斷進行管理創新，避免不必要的委托現象，降低交易費用；促進信息傳遞，加強上下級溝通；樹立創新理念，并對各種創新作組織上的保證。
(2)技術創新。依靠項目策劃技術和整體設計技術的創新，利用信息技術在環境設計、建筑外觀、房型設計、功能、設施等方面實現科技與房地產業的完美結合。
(3)營銷創新。積極吸引國內外先進的營銷思想，尤其要樹立品牌競爭的意識。誰的品牌在消費者心目中具有更高知名度和美譽度，誰就會在未來的市場競爭中贏得更多的優勢。針對發展住房網絡營銷，建立以信息為紐帶的網絡營銷市場。
3.充分利用社會權益資本，擴大融資渠道
加快房地產證券化步伐，房地產業是對巨額資金高度依賴性的產業，過去主要是通過金融機構進行融資，然而由于銀行貸款中存在的大量呆帳、壞帳，要想通過銀行來擴大融資難上加難。在這種情況下，通過上市更容易募集到企業發展所需的資金。同時“上市企業”的強大品牌效應也會有助于提高企業資信，使企業能夠在資本市場上獲得支持，有利于企業做大、做強戰略的實施。
4.積極進行兼并重組，實施規模化戰略
