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兩年以上工作經驗 | 女| 25歲（1986年9月10日）
居住地：深圳
電 話：138********（手機）
E-mail：
最近工作 [2 年4個月]
公 司：XX房地產開發有限公司
行 業：房地產開發
職 位：營銷主管
最高學歷
學 歷：本科
專 業：房地產經營管理
學 校：深圳大學
自我評價
為人處事認真踏實，有很強的責任心；有團隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現場工作經驗，負責海外大型項目的預算及成本管控工作，積累了豐富的項目經驗。
求職意向
到崗時間： 一個月內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 深圳
期望月薪： 面議/月
目標職能： 部門主管
工作經驗
2009/8—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年4個月]
所屬行業： 房地產開發
營銷部 營銷主管
1.在《XX別苑》項目擔任營銷主管工作，主要負責：
2.案場管理，保證案場流程規范，監督案場制度的執行，負責幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；
3.負責人員招聘、確定崗位分配及管理；
4.組織銷售人員進行市場調研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；
5.參與定期營銷方案的制定、參與產品定價方案的討論、制定；
6.負責銷售人員的業務培訓（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續、入住流程、房產證下發手續等）負責銷售人員考核工作；
7.負責成交、交款、催款工作的統計，與各有關部門協調相關工作，制作報表；
8.所帶團隊銷售業績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務。
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2008/7--2009 /7：XX物業有限公司 [ 1年]
所屬行業： 物業管理/商業中心
商業物業管理（客戶服務、行政管理） 物業管理經理/主管
1、負責商鋪的日常管理、協調處理投訴及安排協調維修工作；
2、協助開發商商業管理部門對業主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；
3、協助開發商商業管理部門操作商鋪招商工作；
4、協調商務區對于商業街及商業綜合體的行政管理規范；
5、參與協調和執行各級領導的參觀及考察工作；
6、監管小區會所工作。
教育經歷
2004/9--2008 /7 深圳大學 房地產經營管理 本科
證 書
2007/7 國家注冊二級建造師
2007/6 國家造價員資格證
2006/12 大學英語六級
2005/12 大學英語四級
關鍵詞：房地產開發；經營管理；分析
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。而這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。房地產的項目應實現最優化的開發和管理模式從而滿足人們日漸提升的居住環境和品位的要求需要，提高房地產的開發項目管理是實現房地產降低成本、實現最大限度盈利的首要步驟，對房地產項目的質量和管理有著重要的意義。
1 土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法
房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
2 項目管理與基礎管理
由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。
3 物業管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。在許多西方發達國家，物業管理都是由專業化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業管理公司，但是大多數管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。物業管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發企業來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰。一流的物業管理服務成為房地產企業爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業以顧客滿意作為經營管理中的行為準則。即以高素質的人才構筑企業的核心，建立規范化的物業管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環境等），制定合理的物業管理費用、并實行財務公開，創造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業管理是房地產企業開發經營過程中的重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。
4 房地產開發項目管理的具體措施
4.1 房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
4.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
4.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
5 結束語
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
參考文獻：
[1] 劉惠敏，韓傳峰, 陳偉.大型商業房地產項目全過程管理[J]. 房地產開發，2011，（09）.
[2] 李娜，劉守濤. 循環經濟與房地產業[J].上海房地, 2010，（04）.
關鍵詞：土地政策；信貸政策；房產稅；業態定位；發展機會；項目融資；精細化管理；創新
一、土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法
目前，房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
二、項目管理與基礎管理
由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。
只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。
三、項目管理應回避的風險
加強開發項目的經營管理，保證項目目的目標的實現，實現企業穩步發展的關鍵過程要注意回避以下風險。
1 項目的定位風險和投資支持能力風險。
項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的指導項目決策。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾是對企業資金籌措和融資能力過高地估計，沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準，成本過程控制嚴重失控等突發性事件的原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險。
2項目建設的創新和風險政策風險
隨著國家對房地產項目的嚴控大環境的來臨，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務目的追求項目與周邊項目的差異性，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的創新也是極具風險的更何況正常地創新本身就是有風險的。政策風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律和法規，掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。
四、提高項目管理人員素質，科學實施項目管理
要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用信息管理的方法，進行全方位的網絡管理。同時，要求項目體每一位管理人員，不斷對自身充電，接受上崗培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
五、項目融資與產品定位
房地產企業應根據市場的環境要素、自身的特點和需求以及市場規則擬定符合企業和開發項目發展戰略的融資事務安排。融資方式很多，對于項目性非金融機構貸款，可以采用私募股權基金。私募股權基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。私募股權基金在經濟發展中具有積極作用，對于急需發展的現代服務業、高新技術產業、各類消費品制造業和消費服務業大都以中小企業和民營企業為主，而現有的金融體系卻沒有為他們提供相應的融資渠道，因此，這個領域就成為私募股權基金大有作為的領域。而房地產信托REITS（房地產投資信托基金），也開始走入人們的視野，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可以上市流通。
如何有效避免區域市場產品雷同，尋求差異化的產品供應策略并滿足目標市場需求，是現階段房地產開發商實施開發行為時首先要解決的問題。住宅需求的變化，充分而細致地劃分市場，是項目成功的關鍵。住宅的不動產屬性，決定了產品供應在規劃時就必須符合區域人文及歷史條件、充分考慮周邊現存物業形態、迎合區域消費習慣。
六、對房產稅政策解讀和對二、三線城市的展望
【關鍵詞】房地產；經營管理；價格決定；構成；分類
在市場經濟條件下，房地產價格的基礎是價值，其構成表現為土地，建筑物等貨幣表現形式。現實房地產的價格受市場需求和供給的共同作用而形成。市場供求關系的影響具有一定的波動性。房地產作為實物、權益與區位的綜合體，在房地產經營管理過程中，必須重視對房地產的價格特征、價格決定、價格構成和價格分類的研究。
1、房地產價格的特征
1.1地域性
房地產即不動產，其固定不變的區位是決定價格的一個根本因素。房地產地域性的特征不但使其外部效應表現得更為突出，使房地產市場隱含一定的地域性壟斷。
1.2異質性
房地產由于其區位、自然、經濟的差異和建筑物式樣、朝向、規模、裝修、設備等方面的差別，強化了其異質性。房地產商品的異質性主要表現為位置固定性、質量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產市場上不能實現統一價格。
1.3趨升性
房地產價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導致房地產具有增值、保值性。房地產商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術持續進步等多種因素決定房地產價格的趨升性不可避免。
1.4權益性
房地產價格實際是一種權益價格。由于價格是對依附于房地產上的權利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產按其不同的權益要求而可以具有不同的價格。
1.5政策性
房地產行業關系到國計民生，其市場發展形態和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴格把控，土地的權屬性質、稀缺性以及耕地保護的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規劃以及相關土地保護政策都會對區域土地價格產生重大影響。國家和地方各種宏觀經濟政策及房地產業本身的調控政策對房地產價格的影響也很大。
1.6多樣性
房地產價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當的折現率折現，就可能得到買賣價格。
2、房地產價格的決定
在市場經濟條件下，房地產商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產商品的價格水平及變化又引導供求數量的調整。房地產供給是指在一定市場條件下房地產的生產者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產數量，它反映出市場條件與生產者或持有者供應意愿之間的對應關系。這里的市場條件包括房地產價格、需求者收入水平、相關商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預期等。在房地產供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現減少，實現均衡。反之亦然，市場機制運行的結果是最終趨向于市場均衡。
3、房地產價格的構成
房地產價格主要由房地產開發成本和利潤兩大部分構成。其中，房地產開發成本是開發企業在開發和銷售房屋的過程中發生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產開發企業在銷售房地產的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業利潤、投資收益和營業外收支差額三部分構成。開發成本是決定開發企業回報以及下一生產周期房地產供應的重要因素。只有房地產價格等于或大于開發成本，開發商才能補償耗費的資金，開發活動才能夠持續下去。開發成本的構成是以生產費用為理論基礎的成本價格的組合，它與市場價格有房地產開發建設涉及較多環節，所以開發成本的構成包含較多內容。以住宅開發為例，從房地產開發企業經營核算看，主要包含以下幾部分。
（1）土地費用。土地費用包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經濟供給缺乏彈性，土地費用在房地產價格中所占比例有逐步上升的趨勢。
（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例較大。市政公共設施費用。
（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓費、養老保險費等，一般在整個成本構成中所占比例較小。
（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關系，其所占成本構成比例相對不穩定。
（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。
4、房地產價格的分類
房地產與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產市場的特殊運行規律，決定了房地產價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：
（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。
（2）市場調節價、政府指導價和政府確定價。
（3）基準地價、標定地價和房屋重置價格。
（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。
（5）總價格、單位價格和樓面地價。
（6）所有權價格、使用權價格和其他權益的價格。
（7）買賣價格、租賃價格、典當價格、抵押價格、保險價格。
（8）現房價格和期房價格。
（9）起價、標價、成交價和均價。
（10）保留價、起拍價、應價和成交價。
參考文獻
[1]劉亞臣.房地產經營管理.大連：大連理工大學出版社，2008.3
[2]朱丹.地價與房價的關系不同觀點分析.商情，012年
[3]王麗玫，李廣輝.影響房地產價格的因素分析.廊坊師范學院學報：自然科學版，2008年
關鍵詞：房地產企業；經營；經濟雙重性
房地產行業是國家經濟建設發展的命脈，經過政府長期對房地產市場的宏觀調控，房地產行業規模不斷擴大，逐漸發展成熟，房地產企業的經營水平不斷進步，經營方式也更加多樣，隨著房地產行業市場化改革的不斷深化和產業結構調整的深入，房地產行業形態發生了很大的變化，企業盈利空間逐漸縮小，房地產企業需要通過管理思路和經營方式的創新來適應房地產行業形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現房地產企業的長遠發展。
一、房地產企業經營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產企業經營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產企業的經營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環，逐漸提高房地產企業經營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現企業的長遠發展。
（一）雙重管理
1.價值鏈管理
企業價值的創造來源于一系列經營和生產活動，包括設計、采購、生產、管理、銷售、服務等，不同經營活動之間的有機聯系就是企業的價值鏈，價值鏈中所有能夠創造價值的活動稱為價值活動，企業的價值鏈和價值活動客觀反映了企業的歷史、戰略、戰略實施方式以及價值活動的經濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業所有價值活動的優化、協調、整合，提高企業的經營管理水平，控制企業經營和生產活動成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產企業生產經營利益的分配，不同于企業行業，房地產行業建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環節都對項目開發的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產要素之間的協調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態產生影響，影響房地產企業的最終經營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協調配合，為了實現房地產的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現房地產企業內外經營目標之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應市場競爭
我國市場經濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發展形成了有利的規范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產企業之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產企業都面臨的問題。房地產行業是我國拉動內需的重要突破口，是國家經濟建設最強有力的脈搏，但是行業發展不能過分依賴政策與經濟形勢的優勢，不利于在房地產行業中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業整體的經營水平提升十分不利。所以，房地產企業面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環境的發展策略，進行管理方式的創新，形成企業的核心競爭力。
2.企業發展的必然趨勢
每一個企業在經營發展過程中都會表現出一定的雙重性，企業產品的加工形成過程中不同的加工環節和企業生產要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產企業，這一客觀規律仍然存在，仍然表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產要素配置優化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協作失敗，而協作失敗又會造成生產要素配置優化和成本控制不利的問題。
二、現階段房地產企業雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產行業開始緩慢回暖，但是房地產行業投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產企業轉型迫在眉睫，經營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規避這些問題。
（一）國際平衡計分卡的應用
不同時期，不同發展階段，不同外部環境條件下，企業經營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產企業想要實現自身的可持續發展，就需要積極學習其他企業的成功經驗，并對自身的發展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業發展目標和規范方案。現階段，平衡計分卡作為一種優秀的通用管理工具，有著數據顯示清晰、可操作性強的優勢，對于房地產企業的雙重管理來說十分適用。
1.內外部指標的雙重設定
平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業內外部之間的協調。這樣的指標設計能夠避免房地產企業出現內部指標顯示經營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產企業的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業和外部利益相關者之間利益分配的協調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財務指標與非財務指標的雙重管理
平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業資產回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業對盈利的過分追求，對控制房地產項目建設質量有著一定的積極意義。
3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準
這兩部分內容的設置主要目的是實現不同管理環節的優化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產企業中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環節和生產要素之間的協調優化，改善最終效果，提高房地產企業的管理水平。
（二）雙重內部控制
1.不相容職務分離
房地產企業內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業的價值鏈管理工作中形成相互監督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業務上，應該實現記賬收款和保管現金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規定財產的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產處置、開發投資、資金使用等重要決策的制定和執行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現一個人獨立處理業務全過程情況的出現，企業可以制定定期輪換規程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產屬于高投入和高風險的長周期行業，需要通過對資金管理流程的持續優化，通過提高資金的有效性來規避投資風險，可以進行資金的統一監控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規避投資風險。在房地產企業中，現金流反映了企業現金收支情況，而經營活動現金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產企業資金管理工作的核心，通過對現金流等敏感性財務指標的跟蹤監測來預測企業在經營生產活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規避同樣是房地產企業中非常重要的內容，作為高風險行業，房地產企業需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規避措施組合，控制經營活動財務風險造成的不利影響程度和規模。
三、結語
房地產企業的經營管理活動中表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產關系和生產要素之間的協調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產企業經營管理活動的良性循環，提高企業生產經營效率，改善盈利能力，對提高房地產企業的核心競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學
參考文獻：
關鍵詞：新形勢；房地產；管理；建議
房地產的發展空間大，各個與房地產有關的企業，都想在這個前景很好的產業中分一杯羹，因此也使房地產市場競爭變得激烈。很多的房地產企業由于屬與對企業內部的管理，而使競爭力減弱，最終被是市場淘汰。而還在市場上競爭的企業就要引以為戒，加強經營管理，可將企業打造成一個可持續發展的企業，在人力資源上，要優化其內部結構，吸引更多的人才來到企業，在企業財務上，控制財務，防范風險。在企業的發展上，制定與企業相符合的發展戰略，促進企業的轉型。下面從多個角度探析房地產的經營管理。
1 以可持續發展理論為指導
1.1 將所有與房地產項目的效益提高，尤其是環境效益。針對房地產而言的環境效益是指，在項目確定以及開發的過程中，保證可利用的資源能夠發揮最大的價值。而且房地產項目在建設的時候，都要考慮環境的因素，以環境的承載力為依托，開展項目建設。因此，房地產項目在建設的時候，要檢查發展戰略，做到合理循環的利用資源，重視資源的開發與利用，而且還要在利用之后，保護其資源。在建設中可能會給環境造成污染，但是一定要做到，將污染降到最低，以免項目建設破壞當地的環境。如果在建設中干擾了當地的環境，該項目的效益也受到損傷，為了使項目能夠更好地服務社會，就要保證項目具有環境效益。
1.2 房地產事業能為經濟創造利益，因此在建設項目的時候，要保證該項目具有與經濟效益。所有的房地產企業在開發項目的時候，都是為了獲得較高的效益，因此在項目開發的時候，運用科學的管理手段，并且使用先進的技術才能保證項目的效率提高。因為科學的管理與技術能夠將與房地產有關的資源合理利用，還能將污染與浪費減少，從而廢棄物也降低。如果在項目建設上使用科學的管理和技術就能使項目的質量有了科學的保證，而且還能將項目的成本降低，更能為房地產企業創造利益，最終實現多贏。
1.3 房地產在建設中可以創造經濟效益、環境效益，除此之外，還能創造社會效益。房地產的社會效益一般都是指項目在建設結束后的效益。房地產項目在結束后，供人們使用，如果一個好的房地產項目能夠能夠讓人們的生活水平以及文化能力提高，使人類與社會能夠協調發展，那么這個就屬于項目的社會效益。人們的需要是當代社會的發展要求，但是不能損害后人的利益，而房地產企業發展也是如此，創造經濟效益是企業的直接目的，而社會的效益確實每一個房地產企業都要遵守的最后目標。
2 引進人才
房地產項目開發建設是一個完成的工程，而開發的過程其實就是將所有的資源整合，而這個整合還要有一定的意義。保證所有參與到項目開發的資源都能夠有效的利用，這樣才能使一個項目成功。在這個整合的過程中，從項目的市場策劃、對項目的具體設計到工程的正式施工最后到項目銷售都不能缺少人才。如果沒有了人才，上述的任何一個環節都有可能失去準確性。特別是在調研方面，對市場的準確估計，才能科學的開展建設。如果在這一階段市場已經飽和，不需要更多的房屋，那么在繼續建設項目，對于企業發展不利。在設計以及施工中如果缺少了人才，設計的方案中會有很多錯誤，以至于后期的施工無法進行，而施工缺少人才，工程的質量就沒有保證，可見人才的重要性。因此當今時代的房地產市場，要想發展，就要更加重視人才。可以把引進人才的目標，放在高端人才上。很多的人才是因為沒有機會才不能發揮才能，因此房地產企業在引進人才的時候，要給予機會。我國有很多高校都在培養與房地產有關的人才，因此企業在管理人才上，可以與各大高校合作，可以在學校實施定點培養的計劃，在學生完成學業之后，可以直接到企業上班，這種做法，一方面，解決了學生的就業問題，一方面企業也不需要花太多的時間去尋找人才。
3 注重財務風險的控制
房地產企業在不斷的發展中面臨的各種風險和挑戰正在不斷的提升，尤其是在全球范圍內房地產市場競爭日益激烈的今天，要想實現企業的可持續發展就必須注重財務風險的控制。而全球金融危機爆發以來，全球的房地產行業都經過了大的洗滌，很多房地產企業因經營不善而倒閉，實則就是企業爆發了財務風險，雖然我國房地產企業在國家宏觀調控政策得到了復蘇，房地產泡沫得到了有效的抑制，但是加強財務風險的控制同樣重要。因為市場環境是變幻莫測，所以在財務管理中，首先就必須企業加強財務預算管理工作的開展，從傳統的事后控制轉移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現有的施工工藝進行不斷的優化和完善，切實加強新工藝技術的應用，并緊密結合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。
4 加快企業戰略轉型
隨著全球一體化進程的加快，在房地產行業中，房地產企業所面臨的挑戰也是前所未有，雖然機遇往往與挑戰并存，但是在當前競爭日益激烈的今天，房地產企業要想發展的唯一出路就轉型升級，而這就需要企業加快戰略轉型，對現有的發展戰略及時的進行調整，并在不斷的發展中促進企業戰略發展目標的轉型和升級，才能更好地成為行業的佼佼者。在企業戰略發展中，經營管理是戰略發展目標得以實現之根本，所以在做好上述工作的同時，還應在企業戰略轉型中切實注重市場經營環境的改進和規范，提高企業的核心競爭力。著力構建符合企業發展的經營管理模式，不斷提高自身核心競爭力的同時注重企業經營管理模式的創新和發展。
結束語
綜上所述，對新形勢下如何加強房地產企業的經營管理進行探討具有十分重要的現實意義。因而作為新時期背景下的房地產企業，必須充分意識到可持續發展在整個企業發展中的作用，并在整個經營管理全程以可持續發展理念為指導，致力于自身人才競爭力的提升，注重財務管理的同時加強企業的戰略轉型，強化企業的核心競爭力，實現企業的可持續發展。
參考文獻
[1]喬敏.新形勢下的房地產經營管理[J].經濟師，2014，7：285+289.
1.1地理位置的不可移動性
房地產企業是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業在選擇或開發項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。
1.2項目的投資風險大
房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。
1.3投資建設的成本高
眾所周知，房地產開發項目是一項資金密集型產業，其投資開發成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發的風險比較高，如果企業沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。
1.4項目開發建設的周期長
房地產投資開發項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發周期。
1.5項目開發建設的環節多
目前，在我國實行的房地產開發建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯系，比如交通管理部門、環境與衛生管理部門、城市規劃管理部門和安全質量監督管理部門等。企業在開發建設房地產項目時，必須協調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
1.6項目建設資金的周轉速度較慢
房地產項目的開發往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環節都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發造成了一定的消極影響。
1.7受國家政策因素的影響較大
房地產企業作為全國企業中的一份子，其運作狀態必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。
2房地產項目經營管理的問題
2.1缺乏項目建設的成本管理意識
大多數房地產企業還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規矩，不成方圓”，這對房地產企業來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業內部的資金運轉造成一定的阻礙。
2.2企業內部的管理鏈條不完善
目前，雖然大多數的房地產企業開始重視企業內部管理系統的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監督管理方面表現得比較明顯。一些監督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業內部的監督環節與其他環節之間處于割裂的狀態。
2.3缺乏對歷史經驗的分析和總結
房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態，總結歷史經驗和教訓，發展自身優勢，摒棄劣勢。
2.4沒有準確掌握各方面的動態信息
企業要想獲得發展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業要用發展的眼光看待自身所處的環境，包括市場環境、經濟環境和政治環境等，及時了解各方面的信息動態。從目前的發展情況來看，許多企業并未準確掌握信息的動態，大多數企業仍然處于消極被動的地位。
3經營管理的原則
3.1堅持可持續發展的原則
可持續發展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業，在項目開發和經營管理的過程中，既要考慮企業的經濟效益，又要注重該項目的環境效益、社會效益，不能以損害環境和社會的長久利益為前提來滿足企業發展的短暫利益。
3.2堅持創新性原則
隨著社會經濟的發展和科技的進步，創新已經成為了現代社會發展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創新。對于房地產企業，應該從產品、科技等方面入手，不斷創新，這樣才能實現企業的長足發展。
3.3堅持科學定位的原則
市場是一個不斷變化的動態因素，任何企業在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業更是如此，為了應對變化莫測的市場環境，中小型企業應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規避風險，提高企業的競爭力。
3.4堅持動態管理和優化組合相結合原則
房地產企業要想實現動態管理和優化組合，就必須建立一個內部信息管理系統，安排專業的內部信息管理人員負責掌控企業市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態信息的反饋及時調整企業的開發和管理策略，對影響企業運作的環境因素進行優化、組合、調配。只有這樣，才能使企業在日益經激烈的市場競爭中處于優勢地位。
4經營管理的方法
4.1培養高端人才，保證綜合效應
企業要想取得發展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業，培養具有創新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業的管理人員應加大對企業職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養出高素質的員工。
4.2加強對內外部風險的控制
企業的經營風險是指企業為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發生的概率。要做到這點，企業就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業的防范風險的體系。
4.3適應新形勢，實行戰略轉型
面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業必須及時調整發展戰略，完善企業內部的監督管理體系，在企業的目標決策方面實行戰略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規范性，實施全方位、可持續發展的經營理念。
5結束語
第一條為規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開
發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本規定。
第二條在本省行政區域內從事房地產開發經營和實施房地產開發經營管理，適用本規定。
第三條本規定所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設和房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第四條從事房地產開發經營和實施房地產開發經營管理，應當遵循經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第五條房地產開發主管部門應當會同有關部門，建立健全房地產市場信息系統和房地產開發企業信用檔案制度，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發企業的基本情況及誠信經營情況。
第六條省人民政府建設行政主管部門負責全省房地產開發經營的監督管理工作。
設區的市和縣(市)人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。
縣級以上人民政府土地行政主管部門以及發展和改革、規劃、工商行政管理等有關部門，按照規定的職責，負責與房地產開發經營有關的管理工作。
第七條縣級以上人民政府有關部門應當依照國家和本省有
關規定，對房地產開發企業的資質、房地產開發項目的審批，以及房地產開發企業執行房地產開發項目資本金制度、項目手冊制度、業主工程款支付擔保制度的情況實施監督。
第二章房地產開發企業
第八條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個工作日內，出具書面意見。
第九條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一)注冊資本金在五百萬元以上；
(二)有四名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員。
第十條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，
持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(一)營業執照復印件；
(二)企業章程；
(三)驗資證明；
(四)法定代表人的身份證明；
(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同；
(六)企業辦公用房的房屋所有權證明或者房屋租賃合同。
第十一條房地產開發企業資質等級的核定和管理，依照國務院建設行政主管部門的規定執行。
未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。
第十二條房地產開發企業應當依照下列規定承擔相應的房
地產開發項目，不得越級承攬項目：
(一)一級資質的房地產開發企業承擔開發項目的規模不予限制；
(二)二級資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過二十五萬平方米；
(三)三級資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十五萬平方米；
(四)四級資質和暫定資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十萬平方米。
第三章房地產開發建設
第十三條房地產開發主管部門應當根據城市規劃、
土地利用總體規劃和房地產市場的供求情況，會同有關部門編制本行政
區域的房地產開發規劃，報同級人民政府批準。并根據批準后的
房地產開發規劃，會同規劃、土地等行政主管部門，擬定本行政
區域的房地產開發年度計劃，納入當地國民經濟和社會發展計劃，按照規定的程序組織實施。
第十四條房地產開發企業必須自取得土地使用權之日起15日內，向項目所在地的房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊。房地產開發企業應當按規定將房地產開發項目建設過程中的下列事項如實記錄在房地產開發項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產開發主管部門備案：
(一)項目的性質、規模和開發期限；
(二)經批準的規劃設計方案；
(三)資本金到位和開發建設投資完成情況；
(四)拆遷補償安置情況；
(五)開工日期和建設進度情況；
(六)按規定應當記錄的其他事項。
第十五條房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發項目的建設，接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。
第十六條房地產開發企業在房地產開發項目建設過程中，不得擅自變更項目和用地的性質、規模及規劃設計。確需變更的，應當依法報原批準機關批準。
第十七條住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的房地產開發主管部門提出綜合驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起日內，組織規劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期進行綜合驗收。未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權屬初始登記手續。
第四章房地產經營
第十八條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，受讓人應當具有相應的房地產開發企業資質，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。
第十九條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應資質的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，雙方當事人應當簽訂書面委托合同。合同應當載明委托期限、委托權限以及雙方當事人的權利和義務。
第二十條商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第二十一條計算商品房的面積，應當執行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規范》及其他有關規定。
第二十二條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。
第二十四條房地產開發企業預售商品房所得的款項，必須按規定用于該房地產開發項目的建設。
第二十五條房地產開發企業現售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：
(一)房地產開發企業的營業執照；
(二)房地產開發企業的資質證書；
(三)土地使用權證書；
(四)建設工程規劃許可證和施工許可證；
(五)竣工驗收的備案證明。
第二十六條銷售商品房時，房地產開發企業必須將建設工程設計方案及住宅小區各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環境等情況作引人誤解的虛假宣傳。
第二十七條銷售商品房設有樣板房的，房地產開發企業應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第二十八條銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。
第二十九條商品房交付使用時，房地產開發企業必須向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發生質量問0題1的2，3房4地5產6開發企業應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。
第三十條在商品房保修期內，房地產開發企業因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十一條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發企業承擔；經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。
第五章法律責任
第三十二條房地產開發企業違反本規定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規定的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元；對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第三十三條房地產開發主管部門及其他有關部門的工作人員違反本規定，有下列行為之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對房地產開發企業未按規定核發資質證書的；
(二)向不具備商品房預售條件的房地產開發企業發放商品房預售許可證明的；
關鍵詞：房地產；成功經營；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：近年來，隨著我國經濟的迅速發展，房地產產業也異軍突起，發展速度驚人，但是隨著房地產企業的數量急劇增加，帶來了負面的影響，也就是現在社會上存在的供大于求的現象，也催生了激烈競爭的房地產市場。隨著人們的生活水平的提高，對住房提出了更高的要求，以品牌經營為核心，房地產企業如果想保持自己在市場上的競爭力，必須有成功經營模式，現在的普遍的成功經營模式是：以品牌經營為核心，以科學先進的企業內部管理和外包管理為基本素質,應具備房地產營銷策劃、項目管理和物業管理三大技能,謀求在建項目數量和管理能力的平衡、品牌發展和業務擴展的平衡、企業文化建設的平衡以及企業知名度和企業美譽度的平衡。怎樣打造房地產企業成功經營模式呢？它現在成為房地產企業研究的熱點問題之一。
1.淺析我國房地產企業管理現狀
我國房地產產業發展極為迅速，而企業管理體制改革的速度跟不上，于是導致現在房地產企業管理上出現諸多問題。以前房地產市場競爭不激烈，房地產企業管理模式單一，現在房地產項目市場競爭激烈，更是凸顯了房地產企業的管理問題。例如，房地產企業很少注重房地產項目管理體系的設立，企業不注重品牌意識，從事房地產項目管理的人員技術水平跟不上發展步伐，在確立房地產開發項目前未進行科學研究等。眾所周知，經營管理是一個企業的主導者，它決定未來企業的發展與衰落。這些管理問題直接遏制著房地產企業的進一步發展，如何打造房地產企業的成功經營模式是現在房地產企業所關注的話題之一。
2.剖析如何打造中國房地產企業成功經營管理模式
2.1房地產企業須將品牌經營作為管理核心
隨著房地產市場越來越激烈，商品住房的種類也五花八門。近年來，人們的生活水平得到了極大地提高，對住房也有自己的要求。所以這引起了很多房地產企業的關注，開始重視自己的品牌建設，主要圍繞人們的大眾需要進行建設，來吸引更多的客戶，現在房地產企業已將品牌經營作為管理核心，打造企業品牌已經成為房地產企業的發展的一個戰略決策。21世紀，一個信息時代，現在人們都注重品牌的知名度，形成了品牌效應，很多房地產企業都在開展自己的品牌經營管理活動。舉一個真實的例子：資金宏厚的萬科地產集團，在全國的市場進行系統地調研，經過整個經營管理團隊的研究，最終以“建筑無限生活”為主題，作為自己的品牌口號，并為自己的品牌舉辦相關會及設計廣告等，這極大地提高了萬科地產的知名度，也使萬科地產成為中國第一個國家認定的房地產類的馳名商標。當企業的品牌已經在消費者中有好的口碑時，這就可是使自己的品牌得到擴展，比如說企業推出了新產品，由于品牌效應，可以減少新產品的市場風險。這就是品牌帶來的無形且巨大的經濟價值。隨著品牌效應的作用越來越大，現在中國房地產企業不斷加大投資品牌經營的研究，在保持自己的競爭優勢外，擴大房地產市場占有的份額。有些中小企業沒注重品牌經營，現在已紛紛退出市場。現在的知名度高的房地產企業已深深獲得消費者的信任，這就讓他們考慮的時間變短，直接能夠做出購買決定，無形中帶來了更大的經濟利益。從表面上看，品牌經營活動上的投資看不到實際的收益，但是在無形中，已給房地產企業帶來數以億計的回報。除此更有利于房地產企業進行指定擴張戰略，有品牌的知名度作為保障，企業能進行開發更多的房地產項目。
總而言之，品牌策略是房地產企業的重要發展戰略，而品牌經營更是整個房地產企業管理的核心，它直接影響著房地產企業發展的未來。
2.2探究房地產企業重視內部管理和外包管理的必要性
房地產企業除了主要實施品牌經營戰略外，還應關注內部管理和外包管理。首先說下內部管理，內部管理是企業的素質之一。管理企業的員工是內部管理的基本工作，再次基礎上開發項目時做好標準化管理和保證項目的質量。俗話說：“無規矩不成方圓”，管理工作必須有自己的組織機構和規章制度，同時形成自己的企業文化。因此，房地產企業要獲得良好的健康發展，必須有自己特色的內部管理體系，這是房地產企業成功的不可或缺因素之一。房地產項目質量的保證是企業發展的基礎，制定的企業制度是為了達到更高的工作效率，還能夠將員工凝聚在一起，一起為企業創造價值。而外包管理，它是另一個基本素質。房地產經過投標項目之后，并不是自己去開發、建設、管理、監督等，而是采取外包的形式，房地產企業負責去選擇優秀的設計團隊、施工單位等，來進行開發自己的項目，這樣能夠降低風險，使企業內部資金能夠正常運轉。這樣的話，企業可以將自己的資金投入新的項目，使自己的企業競爭力更壯大，所以外包管理是房地產企業的基本元素之一。
2.3分析房地產營銷策劃、項目管理和物業管理是房地產成功的不可缺少的技能
如果房地產企業沒有制定房地產營銷策劃的能力，那么這個企業將不會得到長遠發展。在房地產企業開始開發項目時，前期需要有預期的銷售計劃，也就是營銷計劃。如果進行盲目地開發，而不研究后期的營銷計劃，這將會增大房地產企業的投資風險。所以在做營銷策劃方案，需要考慮這幾個元素。首先要做好市場調研，了解現在消費者的需求；其次要和一些專業的廣告設計團隊合作，達成理念意向。項目管理房地產企業就成立的項目開發公司賦予的職能，當一個項目競標成功時，房地產企業將成立項目開發的分公司來完成項目的開發和銷售，這就關系到企業的后期獲得的經濟效益，房地產企業要組建技術水平高的團隊來保證項目的質量和銷售額，所以項目管理是企業的重要技能之一。物業管理是項目開發過程別是售后的物業經營管理的工作，物業管理公司的出現有兩種形式，一種是房地產企業承包給別的公司，另外是從事項目管理的公司轉變而成，現在由于承包給別的公司出現管理人員素質低下，經常與業主鬧糾紛，損害企業的形象，所以房地產企業應組建自己的物業管理團隊，在物業建成后移交給物業公司過渡管理，待物業業主入住達到一定規模可按相關規定由業主自治或選聘其他物業公司進行管理，這樣既能迅速解決物業交接初期的業主與開發商因各種原因產生摩擦，又能輔助企業品牌經營。
3.深度解析房地產成功的保障因素
房地產企業開發的項目越多，就要分配資源進行管理項目，這兩者之間的調度是考核房地產的管理能力指標。開發項目多時，如果管理能力不足，則會導致質量的下降，也嚴重威脅了企業的發展。所以要科學地調整項目數量和管理能力的關系。另外，投資在品牌經營的力度不要過大，否則業務拓展有限，導致經濟上的浪費。在打造自己的品牌時，除了擴大知名度外，一定通過質量保證，來提高企業的美譽度，這才是房地產能夠長遠發展的保障。因此知名度、美譽度這兩個因素需要與企業并存。
4.結語
房地產已經經歷了20多年的發展，但是正是由于房地產產業的迅速發展，帶來了供大于求的現象，也使房地產市場的競爭日益激烈。房地產是否健康發展直接影響我國的經濟，可見其地位的重要性。現在房地產的經營管理模式仍面臨著嚴峻的問題，必須要運用成功的經營管理模式，才能保證房地產企業在市場上旺盛競爭力，讓房地產企業走上健康發展的道路。
參考文獻：
