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第1篇

房地產(chǎn)私募基金金融房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)私募基金的定義及發(fā)展歷程

定義：房地產(chǎn)私募基金是指專門從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、并購(gòu)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售以獲取收益的專業(yè)化基金。

發(fā)展歷程：房地產(chǎn)私募基金最早出現(xiàn)于20世紀(jì)70年代末的美國(guó)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上剩余資金充足，融資成本較低，對(duì)房地產(chǎn)私募基金的需求量并不大，缺乏投資機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)私募基金一直沒(méi)有獲得較大的發(fā)展。直到80年代末，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無(wú)法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目。造成此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因主要有兩點(diǎn)：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購(gòu)買房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策，增加了人們購(gòu)買房地產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)銷量急速下降，成交價(jià)格有很大程度的下跌。同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了非常多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫折價(jià)出售，美林和高盛等著名投資機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確的把握住了這個(gè)難得的機(jī)會(huì)，開(kāi)始募集房地產(chǎn)私募基金“抄底”市場(chǎng)。至此，以機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)私募基金為標(biāo)志的新興投資領(lǐng)域登上了歷史舞臺(tái)，并最終成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)繁榮局面的一支重要力量。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)私募基金已不再局限于收購(gòu)那些處于困境之中的資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)逐步拓展至房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)債權(quán)等領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)私募基金比較傾向于做長(zhǎng)期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，這種運(yùn)營(yíng)模式能夠滿足很多房地產(chǎn)商的融資需求、降低房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)

優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金相對(duì)而言是更專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，房地產(chǎn)私募基金可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，充分發(fā)揮投資管理方面的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，在風(fēng)險(xiǎn)把控上更具有優(yōu)勢(shì)。并且，多數(shù)運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)私募基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)。具體而言，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢(shì)主要在于以下幾點(diǎn)：

1.股權(quán)投資：與在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買上市公司股票的公募基金不同，房地產(chǎn)私募基金傾向于直接收購(gòu)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)。這種股權(quán)投資使投資人能夠在很大程度上對(duì)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行控制，從而更好的保證其權(quán)益并實(shí)現(xiàn)其投資策略。

2.創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)私募基金管理人通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的重新包裝，在運(yùn)營(yíng)管理層面為房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，如對(duì)所投資的房產(chǎn)進(jìn)行翻修、對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)整頓，從而提升資產(chǎn)價(jià)值，再以高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格出售，實(shí)現(xiàn)盈利退出。

3.利益重組：房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目重新包裝打包銷售，也可將某一項(xiàng)目按比例分拆銷售、對(duì)外融資或出租。與無(wú)形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產(chǎn)可能比原先的價(jià)值有所提高。

4.貸款優(yōu)惠：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可以預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購(gòu)等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優(yōu)惠，從而降低了融資成本。

5.退出靈活：房地產(chǎn)私募基金可在所投房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓給其他投資者，甚至可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金的形式打包上市退出。

6.分散風(fēng)險(xiǎn)：投資房地產(chǎn)私募基金可以豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資策略組合。房地產(chǎn)私募基金與證券和債券投資相對(duì)較低的關(guān)聯(lián)性使其能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)私募基金的分類

根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)的不同，目前中國(guó)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)私募基金主要分為三類：

1. 互質(zhì)的獨(dú)立基金管理人，例如中城聯(lián)盟投資基金、盛世神州房地產(chǎn)基金等；

2. 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主發(fā)起成立的房地產(chǎn)基金，例如信保基金、華潤(rùn)地產(chǎn)基金、復(fù)地投資基金、中海地產(chǎn)基金及金地穩(wěn)盛基金等；房地產(chǎn)基金管理人往往具有知名開(kāi)發(fā)商背景，在房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資源和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，比較容易獲得有限合伙人LP的認(rèn)可。但也可能存在以下問(wèn)題：具有開(kāi)發(fā)商背景的基金管理人是否可以保持其獨(dú)立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開(kāi)發(fā)商自己的利益，成為開(kāi)發(fā)商的變相融資平臺(tái)。

3.由金融投資機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立的戰(zhàn)略型投資基金，例如鼎暉房地產(chǎn)基金、弘毅房地產(chǎn)基金及黑石中國(guó)基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國(guó)際投行在國(guó)內(nèi)均有參與設(shè)立此類基金。

根據(jù)投資方式的不同，又可分為以下三類：

1.權(quán)益型基金。一般直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來(lái)源是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接產(chǎn)生的租金收入或出售的增值收益，權(quán)益型投資往往直接參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，收益主要取決于項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況。

2.抵押型基金。一般是通過(guò)委托貸款等形式借錢給開(kāi)發(fā)商以賺取固定收益，收益來(lái)源于房地產(chǎn)抵押貸款利息，與項(xiàng)目實(shí)際收益關(guān)系不大。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金大部分以抵押型投資為主。

3.混合型基金。是介于權(quán)益型和抵押型之間的一種模式，兼具權(quán)益型和抵押型的雙重特點(diǎn)，在收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，同時(shí)向項(xiàng)目公司提供房地產(chǎn)貸款。理論上來(lái)講，混合型房地產(chǎn)基金在向股東提供物業(yè)增值機(jī)會(huì)的同時(shí)，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過(guò)由于比例難以劃分和風(fēng)險(xiǎn)難以分割，所以實(shí)踐中這樣的結(jié)構(gòu)比較少。

四、房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是最受私募股權(quán)基金青睞的行業(yè)之一，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資在傳統(tǒng)行業(yè)的私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在公開(kāi)市場(chǎng)還是非公開(kāi)市場(chǎng)都具有不錯(cuò)的流動(dòng)性。發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進(jìn)中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展。近年來(lái)，由于持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產(chǎn)私募基金帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，在中國(guó)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。根據(jù)清科研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量繼續(xù)保持了2012年以來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，同比增幅超過(guò)40.0%，總量達(dá)到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長(zhǎng)了79.1%，募資總額達(dá)到106.67億美元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)幾乎占據(jù)了全部的投資案例，共發(fā)生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。

目前，房地產(chǎn)私募基金在中國(guó)主要有以下幾種類型的投資：

1.開(kāi)發(fā)型投資。對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值。

2.風(fēng)險(xiǎn)投資型投資。運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值。

3.收租型投資。長(zhǎng)期持有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產(chǎn)私募基金已涉足住宅、購(gòu)物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

4.抵押資產(chǎn)型投資。投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。

5.不良資產(chǎn)處置型投資。投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。

6.其他投資：不少小的房地產(chǎn)私募基金實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù)，快進(jìn)快出，賺取利差。

參考文獻(xiàn)：

[1]董藩，趙安平.房地產(chǎn)金融[M].清華大學(xué)出版社，2012.

[2]孟慶君.房地產(chǎn)私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2014.

第2篇

日前，《金融理財(cái)》記者從包括中融信托在內(nèi)的多家信托公司獲悉，高級(jí)房地產(chǎn)信托經(jīng)理已成為信托公司招聘中最亟需擴(kuò)充的力量，特別是那些有房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投融資操作經(jīng)驗(yàn)和渠道資源的地產(chǎn)私募基金團(tuán)隊(duì)。

有意思的是，自銀監(jiān)會(huì)去年11月12日下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(下稱通知)后，房地產(chǎn)信托井噴式的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)急速回落，其業(yè)務(wù)規(guī)模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

對(duì)于信托公司在2011年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)由于政策嚴(yán)控而不被看好的背景下，仍在大量?jī)?chǔ)備房地產(chǎn)信托人才，某信托公司高層坦言，監(jiān)管層叫停的只是不合規(guī)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，雖然該業(yè)務(wù)暫時(shí)出現(xiàn)萎縮，但他們并不會(huì)放棄房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

上述信托公司高層解釋，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對(duì)信托公司而言已經(jīng)是主要的利潤(rùn)來(lái)源，甚至是部分信托公司的業(yè)務(wù)支柱，監(jiān)管部門也只是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，將不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資渠道堵死，未來(lái)也不可能實(shí)施將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)全部叫停的舉措，否則會(huì)傷及信托行業(yè)的整體發(fā)展。

綜合記者采訪到的多家信托公司而言，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、政府保障性住房建設(shè)為融資對(duì)象的信托業(yè)務(wù)仍具有較大的發(fā)展空間，而在籌備地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)基金化方面，更是招兵買馬、躍躍欲試。此外，擺在眼前的宏觀背景更加印證了房地產(chǎn)信托這塊“肥肉”存在的價(jià)值。

值得注意的是，2010年，銀行信貸政策不斷緊縮，央行年內(nèi)2次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。

“2011年金融市場(chǎng)資金依然較為緊張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)更加緊張，通過(guò)信托渠道融資的需求也更加旺盛；從信托監(jiān)管政策來(lái)看，其目的是規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)而非限制其發(fā)展，對(duì)于一些上市房地產(chǎn)企業(yè)、大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)和地方性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)的融資項(xiàng)目，只要其符合監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，還是可以繼續(xù)通過(guò)信托渠道融資。”普益財(cái)富信托研究員陳朋真表示。

同時(shí)，今年政府牽頭的保障性住房建設(shè)工程繼續(xù)擴(kuò)大，但資金缺口嚴(yán)重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項(xiàng)目收益較低，但在普通房地產(chǎn)信托項(xiàng)目受到監(jiān)管的情況下，信托公司可以通過(guò)做大規(guī)模來(lái)提高收益。

信托基金化，這個(gè)一度沉寂的字眼因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托的嚴(yán)控而再度被業(yè)內(nèi)熱議，也為近期陷入低谷中的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)指明一個(gè)新的方向。

在諾亞財(cái)富管理中心高級(jí)研究員李要深看來(lái)，基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品運(yùn)用方式比較靈活，而且期限較長(zhǎng)，能滿足房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)中長(zhǎng)期對(duì)于資金的需要，對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)管理成本會(huì)降低很多，資金募集的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低，對(duì)于投資者和房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)信托基金化的出現(xiàn)是一個(gè)雙贏局面，屬于監(jiān)管層鼓勵(lì)的方向。

某信托公司高管則指出，基金化房地產(chǎn)信托屬于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手續(xù)費(fèi)，信托公司會(huì)盡力創(chuàng)造超額收益，“至于客戶買不買賬，這類信托規(guī)模是否做大做好，還有待接受考驗(yàn)”。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)展建議

一、房地產(chǎn)證券化概述

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化主要是以股票、債券、信托基金或者收益憑證的形式把房地產(chǎn)投資的收益權(quán)分配給不同的投資者，使其獲得收益權(quán)利的同時(shí)轉(zhuǎn)嫁相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。與傳統(tǒng)的融資方式不同，房地產(chǎn)證券化不需要考察融資發(fā)起人的資信水平，主要考量融資人部分資產(chǎn)的未來(lái)收入能力。資產(chǎn)本身的償付能力和資金需求者本身的資信能力是完全割裂的

二、房地產(chǎn)證券化類型

房地產(chǎn)投資參與的形式的方法多種多樣，可以是股權(quán)形式、債券形式，收益憑證等，同樣，房地產(chǎn)證券化的形式也是豐富多彩，形式大體分為房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。

房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級(jí)市場(chǎng)即發(fā)行市場(chǎng)上的抵押貸款組合為基礎(chǔ)， 通過(guò)不同抵押貸款的組合發(fā)行抵押貸款類型證券進(jìn)行融資的方式，從而使債權(quán)證券化，提高流通性。而房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化，又稱商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化，它是以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，這樣就使得投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系，從而增加了房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性，分散了風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，從金融機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，銀行及其他擁有的房地產(chǎn)債權(quán)的金融機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給廣大投資者，在資本市場(chǎng)上籌集資金，再把籌集來(lái)的資金用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款或再投資，提高了資金的流動(dòng)性；另一方面，從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將房地產(chǎn)這種固定資本形態(tài)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)的證券商品，通過(guò)發(fā)售這種證券商品在資本市場(chǎng)上籌集資金，減少債務(wù)比例，同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的實(shí)質(zhì)就是將占用資金量巨大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化，發(fā)揮證券市場(chǎng)的功能，利用股票、債券、信托等有價(jià)證券，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本的投資大眾化，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化的同時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)證券化的操作為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，借助金融市場(chǎng)的力量和運(yùn)作方式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新，更是全球金融民主化發(fā)展的重要組成部分。

三、房地產(chǎn)證券化特征

（一）極大增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)性，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制的建立

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)占用資金巨大的市場(chǎng)，動(dòng)輒十幾億元、幾十億元、甚至上百億元的資金；需要的資金除了部分自籌以外，大多數(shù)需要銀行貸款，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成較大的資金壓力。而如果進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，則可以減少開(kāi)發(fā)單位的資金占用，這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率。如果以股權(quán)投資的方式存在，同時(shí)還可以降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債率，使其可以放更多的經(jīng)歷專注于專業(yè)性的管理，分散產(chǎn)權(quán)的同時(shí)細(xì)化專業(yè)分工。

（二）安全系數(shù)高，風(fēng)險(xiǎn)分散

不管是股權(quán)、債券或者信托基金等方式，在投資分散的同時(shí)，都不同程度地分散了房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。由于證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離的設(shè)計(jì)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)只取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的收入自身，而不是以發(fā)起人的整體信用為擔(dān)保，且和發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，和SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，這就保證了投資人是該地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)受益人，即未來(lái)現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)立且分散。

（三）房地產(chǎn)證券化的實(shí)施將大大降低資金進(jìn)入的“門檻”，且種類多樣。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)有著多種的準(zhǔn)入限制和資金要求，這使得中小投資者無(wú)法參與其中獲得相應(yīng)的收益，而房地產(chǎn)證券化根據(jù)不同投資者的喜好設(shè)計(jì)出了投資產(chǎn)品種類多樣，例如債券、信托基金、過(guò)手證券、轉(zhuǎn)付證券、收益憑證等，利于中小投資者參與到房地產(chǎn)行業(yè)。

四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要形式--REITs

房地產(chǎn)投資信托基金，英文名Real Estate Investment Trust，縮寫(xiě)為REITs，屬于房地產(chǎn)證券化的一種重要方式。從國(guó)際范圍來(lái)講，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是以發(fā)放收益憑證方式籌集特定多數(shù)投資者的資金，并由特定的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的管理，并定期將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益按照比例分配給投資者的一種信托基金。這種信托基金在國(guó)際上大多是公募，屬于開(kāi)放式。REITs在美國(guó)和歐洲大多是上市的，面向大眾投資人。在中國(guó)，REITs僅限于私募的方式進(jìn)行，類似于封閉式基金。

（一）REITs的運(yùn)作方式

REITs運(yùn)作主要分為兩種方式，第一種先成立特殊目的載體公司（SPV）， 由SPV向投資者發(fā)行收益憑證，然后將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將經(jīng)營(yíng)這些商業(yè)物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流用來(lái)向投資者還本歸息；第二種是項(xiàng)目發(fā)展人或者開(kāi)發(fā)商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專門的REITs，以其每年的租金、按揭利息等收益作為標(biāo)的資產(chǎn)，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)收益紅利，實(shí)際上這種方式提供的是一種類似債券的投資方式。就目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況而言，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流的穩(wěn)定性遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流強(qiáng)，所以，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

另外，從國(guó)際上來(lái)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是現(xiàn)行收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并出租，靠租金回報(bào)投資者，開(kāi)發(fā)性投資的REITs存在微乎其微。因此，REITs和一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是不同的，它出售的是未來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。

（二）REITs的融資優(yōu)勢(shì)

REITs所吸納的資金來(lái)源廣泛，并且后期的投資選擇及運(yùn)作管理都是由專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)作，因此在資金規(guī)范管理、投資策略的制定上都具有先決的優(yōu)勢(shì)條件。REITs 對(duì)于投資者而言風(fēng)險(xiǎn)較低，低于股票投資的風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。首先，一般REITs是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并進(jìn)行管理的，可以合理地選擇資質(zhì)較好的投資項(xiàng)目，并對(duì)其進(jìn)行較為專業(yè)的管理，所以，它可以從經(jīng)營(yíng)管理上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)這種操作模式，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。再次，REITs投資可以獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且收益率比較可觀。最后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不同于債務(wù)融資，REITs是以股權(quán)形式的進(jìn)行投資，這種方式不會(huì)增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如果是采取銀行貸款的方式進(jìn)行融資，那么房地產(chǎn)企業(yè)就要到期還款，財(cái)務(wù)壓力較大，而且針對(duì)于那些短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)也難以就向銀行申請(qǐng)貸款；同時(shí)，REITs采用分散投資的策略以及降低風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，并且規(guī)定針對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈值的規(guī)定比例，這樣的設(shè)計(jì)有利于保護(hù)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。

五、我國(guó)房地產(chǎn)證券化的意義和發(fā)展REITs建議

意義：

首先，房地產(chǎn)信托基金等證券化的方式把資金通過(guò)發(fā)行有價(jià)證券的形式融入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，是對(duì)銀行為手段的間接融資的極大補(bǔ)充。其次，房地產(chǎn)證券化有利于金融安全，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。最后，疏通了房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)，可以緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配問(wèn)題。

建議：

（一）進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)證券化相關(guān)的法規(guī)和政策

目前我國(guó)資產(chǎn)證券化實(shí)行中存在著法律、會(huì)計(jì)和稅收制度不健全的問(wèn)題，需要在中國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)條件下逐步地去摸索，進(jìn)一步完善，借鑒美國(guó)和日本等證券化發(fā)展較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，健全我國(guó)的相關(guān)政策和法規(guī)，用法治的手段保護(hù)各方的利益不受損害。政府在證券化的過(guò)程中做好定位，該市場(chǎng)發(fā)揮作用的方面利用市場(chǎng)的自發(fā)功能調(diào)節(jié)，該進(jìn)行規(guī)范的領(lǐng)域做出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及配套，奠定證券化發(fā)展的基礎(chǔ)。

（二）建立和完善信托企業(yè)的信用制度

建立信托企業(yè)信用制度，把相關(guān)規(guī)定納入法律體系；建立信托企業(yè)征信體制，對(duì)信托企業(yè)信息類型進(jìn)行劃分，逐步實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開(kāi)放；發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)；建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫(kù)；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評(píng)級(jí)行業(yè)；通過(guò)各種努力完善信托企業(yè)的信用機(jī)制，以維護(hù)信托企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）規(guī)范信息披露制度

金融投資公司應(yīng)在企業(yè)年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理情況以及公司治理等各種信息，并保證各類信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性以及完整性，并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。避免向關(guān)聯(lián)公司注資、或由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保等使投資者陷于風(fēng)險(xiǎn)的情況發(fā)生。

第4篇

我們可以來(lái)看一下一些成熟金融發(fā)達(dá)地區(qū)投資人偏好；曾有專家作過(guò)統(tǒng)計(jì)，香港的富有投資者主要的投資品種和資金分配比例為：房地產(chǎn)、股票、外匯、黃金和藝術(shù)品=4：3：2：1。 暫且不論這個(gè)比例是否適合內(nèi)地的投資者，在香港這樣的成熟投資市場(chǎng)上，房地產(chǎn)始終是占有重要比重的資產(chǎn)配置選擇。筆者認(rèn)為，投資者在對(duì)個(gè)人資產(chǎn)進(jìn)行配置時(shí)，應(yīng)首先考慮未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要有三方面的方向：1，抗通脹；2，城鎮(zhèn)化；3，互聯(lián)網(wǎng)。只有把握住未來(lái)發(fā)展的方向，才能作出正確的投資選擇。不言而喻，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的主力軍。

雖然調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)有所降溫，不少房企從單純依靠銀行提供融資，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)多種融資渠道，轉(zhuǎn)向信托和基金融資獲取資金。比如近期承明投資管理有限公司募集發(fā)行了用于旭輝集團(tuán)（00884.HK）開(kāi)發(fā)上海南翔項(xiàng)目的地產(chǎn)基金，投資期限1年，預(yù)計(jì)收益率超過(guò)9%，目前正在如火如荼地進(jìn)行第二期基金產(chǎn)品募集。

對(duì)于個(gè)人投資者而言，政府的限購(gòu)限貸，二手房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的提高，以及房產(chǎn)稅都在不同程度提高了直接投資房地產(chǎn)的成本。那么，在這樣的環(huán)境下投資者應(yīng)當(dāng)選擇何種工具投資房地產(chǎn)？

對(duì)此筆者建議，投資者應(yīng)該從房地產(chǎn)的實(shí)物投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的金融投資。其益處主要在于：1，投資的杠桿化，比如有些股權(quán)收益類產(chǎn)品，資金用途為土地款支付，享有項(xiàng)目公司分紅權(quán)，未來(lái)銷售可分享項(xiàng)目公司收益，實(shí)現(xiàn)了以土地款投入，到以銷售退出之間的杠桿；2，投資退出的多樣化：目前市場(chǎng)上很多融資產(chǎn)品都設(shè)有一定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，比如開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的擔(dān)保，以及項(xiàng)目公司股權(quán)回購(gòu)承諾等多種退出方式，為投資者提供了資金安全保障。

用金融方式投資房地產(chǎn)，可選擇的產(chǎn)品多樣化，具體品種可按投資收益由高到低排列如下：1，股權(quán)基金；2，債券基金；3，資管計(jì)劃；4，信托計(jì)劃。各投資產(chǎn)品收益率的不同，主要原因由融資中介費(fèi)用差異導(dǎo)致。比如，相比信托的較高融資成本，以及固定的收益方式，基金類產(chǎn)品費(fèi)用較低，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更多樣化，收益也較高。另一方面，基金管理公司通常擁有資深的地產(chǎn)從業(yè)人員，有較為完善的投后管理和項(xiàng)目管理。

第5篇

房地產(chǎn)；投資基金；SWOT法

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過(guò)銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快輕易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)治理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問(wèn)題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又把握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我

國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)治理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)治理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中心政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)治理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

1趙基堅(jiān)，李睿等，淺析我國(guó)房地產(chǎn)融資證券化J，世界經(jīng)濟(jì)研究，1997(1)：P34～P87。

2尹伯成等，房地產(chǎn)金融學(xué)概論M，復(fù)旦大學(xué)出版社，2000（07）：P72～P119

3王進(jìn)才，房地產(chǎn)金融：資本市場(chǎng)中的新亮點(diǎn)M，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1998:P18～P87

4安瓊，房地產(chǎn)投資基金探析［J］，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2000(1)：P88～P110

5于建國(guó)，余有紅等，投資基金的運(yùn)作與發(fā)展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

第6篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資基金;統(tǒng)計(jì)分析

中圖分類號(hào):F830.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2010)01017901

目前,在香港上市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金一共有五支,其中以我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)為題材的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金只有一支――越秀;故此,本文將選擇以內(nèi)地房地產(chǎn)為題材的越秀作為分析對(duì)象,一方面,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在我國(guó)屬于初級(jí)階段,將來(lái)我國(guó)推行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金將遵循循序漸進(jìn),逐步成熟的策略,其投資對(duì)象在一定地區(qū)范圍內(nèi),所以選擇以內(nèi)地房地產(chǎn)為題材的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金符合這一策略。另一方面,通過(guò)對(duì)越秀做出統(tǒng)計(jì)分析,也是為我國(guó)將來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金所做出的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作。[JP]

1 分析對(duì)象簡(jiǎn)介

越秀基金代碼為000405,擁有廣州天河中心區(qū)寫(xiě)字樓、零售及其他商業(yè)用途樓,其中包括白馬大廈4. 9萬(wàn)平米商鋪、倉(cāng)庫(kù)和寫(xiě)字樓;財(cái)富廣場(chǎng) 4.04萬(wàn)平米零售和寫(xiě)字樓;城建大廈4.24萬(wàn)平米零售和寫(xiě)字樓;越秀大都會(huì)8.6萬(wàn)平米商業(yè);維多利廣場(chǎng)裙樓8.96萬(wàn)平米寫(xiě)字樓:亞太世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè);珠江新城西塔商業(yè)發(fā)展中的物業(yè)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。整個(gè)物業(yè)估值為40.05億港元。

2 越秀房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金基本狀況統(tǒng)計(jì)分析

越秀基金經(jīng)過(guò)四年的經(jīng)營(yíng),到2008年12月31日,物業(yè)整體出租率已達(dá)98. 8%,全年總營(yíng)業(yè)收入約為369475000港元,總可分派收入約為206683000港元,每個(gè)基金單位的分派約0. 2067港元,比預(yù)測(cè)高出約2. 8%,各項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)均表現(xiàn)理想,呈現(xiàn)出持續(xù)向上、穩(wěn)步發(fā)展的良好勢(shì)頭:首先,出租率穩(wěn)步提升。于2008年12月31日,物業(yè)在租總面積為158144. 4平方米,與2007年末的物業(yè)在租總面積相比,凈增11390. 4平方米,物業(yè)整體出租率由2007年末約95. 5%進(jìn)一步提高至2008年12月31日約98. 8%,增加約3. 3個(gè)百分點(diǎn)。其中,維多利廣場(chǎng)單位、白馬大廈單位分別保持接近100%或?qū)嶋H100%出租率,財(cái)富廣場(chǎng)單位的出租率由90. 2%上升至約99. 5%,城建大廈單位的出租率由92. 6%增至約96. 0%,該兩項(xiàng)出租率分別上升了約9. 3及約3. 4個(gè)百分點(diǎn)。其次,租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化,增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面,白馬大廈八、九樓改造提升后,引入了30多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名服裝品牌,進(jìn)一步強(qiáng)化了白馬大廈在廣州乃至全國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)的龍頭地位。同時(shí),財(cái)富廣場(chǎng)及城建大廈兩個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)分別保持約61. 57%及80. 53%的較高續(xù)約率;在穩(wěn)定現(xiàn)有租戶的同時(shí),財(cái)富廣場(chǎng)通過(guò)爭(zhēng)取匯豐集團(tuán)擴(kuò)租2000平方米,使金融類企業(yè)在該大廈中所占面積比重進(jìn)一步提高至40%。此外, 維多利廣場(chǎng)在推進(jìn)天河商圈差異化競(jìng)爭(zhēng)策略上邁出成功一步,新租約的平均租金水平亦較原租約上升約20%。國(guó)美電器擴(kuò)租后,其在維多利廣場(chǎng)的總經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到11366. 34平方米。國(guó)美電器的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是打造國(guó)美電器中國(guó)第一店,因此形成維多利廣場(chǎng)與天河

商圈其它商場(chǎng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的格局,令維多利廣場(chǎng)更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。最后,積極推進(jìn)增值工程,提升物業(yè)回報(bào)率。物業(yè)整體出租率己經(jīng)達(dá)到一個(gè)比較理想的水平,為提升資產(chǎn)的回報(bào)率,2006年,重點(diǎn)提高白馬大廈的資產(chǎn)值,2006年四月份如期完成了白馬大廈八樓及九樓的翻新改造,增加了批發(fā)、零售樓面面積,新增商鋪、寫(xiě)字間均通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)方式一次性租出,租賃單價(jià)較預(yù)測(cè)約高出20%,實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值的目標(biāo)。另外,對(duì)白馬大廈的消防系統(tǒng)、電梯、大堂客戶服務(wù)中心等一系列設(shè)施合共斥資12876000港元,實(shí)施了改造和完善,大大改善了大廈的設(shè)備設(shè)施及經(jīng)營(yíng)購(gòu)物環(huán)境。2007年,將利用預(yù)算余款對(duì)大廈局部電纜系統(tǒng)進(jìn)行改造,對(duì)部分樓層通道進(jìn)行翻新,以進(jìn)一步改善大廈的基礎(chǔ)設(shè)施,保持白馬大廈的競(jìng)爭(zhēng)力。

3 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金特質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)模型分析

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的特質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)影響因素由于經(jīng)濟(jì)周期處于不同的階段、投資者心理預(yù)期、不同的基金公司的表現(xiàn)、投資的房地產(chǎn)及其他外界影響因素的不同在不同的時(shí)期表現(xiàn)出不同的結(jié)果。

3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金特質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)模型介紹

假設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的收益率為r,收益率的方差為δ(r),表現(xiàn)為收益率的波動(dòng),既為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的資產(chǎn)規(guī)模(x1)、財(cái)務(wù)負(fù)債結(jié)構(gòu)(x2)、資產(chǎn)利用程度(x3)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)(x4)、股東資本(x5)與現(xiàn)金收入流入的穩(wěn)定程度(x6)作為影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的因素。從而建立模型δ(r)= a1 x1+a2 x2 +a3 x3 +a4 x4 +a5 x5 +a6 x6,以此測(cè)算房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的特質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 越秀房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金特質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)模型建立

依據(jù)上表,可以得出特制性風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算方程δ(r)=0.0216 x2-0.0294 x3-0.1026 x4,從以上檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看,x2,x3,x4系數(shù)均表現(xiàn)出了抵御風(fēng)險(xiǎn)的符號(hào),但是x5, x6卻出現(xiàn)了錯(cuò)誤的符號(hào)方向,而x1,x5,x6的檢驗(yàn)也未通過(guò)。

3.3 越秀房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金特質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論

資產(chǎn)規(guī)模對(duì)于一支房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金來(lái)說(shuō),是至關(guān)重要的。但對(duì)于這種新型的金融資產(chǎn)來(lái)說(shuō),投資者更容易被其高比例的利潤(rùn)率、相對(duì)穩(wěn)定投資標(biāo)的所吸引,而沒(méi)有對(duì)其資產(chǎn)有太多考慮,在進(jìn)行綜合風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算的時(shí)候,t檢驗(yàn)沒(méi)有通過(guò)。對(duì)于任何一家基金公司,其財(cái)務(wù)杠桿的作用不可忽視,但對(duì)于越秀這樣一家剛剛成立四年多一點(diǎn)的基金公司,其財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)較小,沒(méi)有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從而相關(guān)系數(shù)也較低。資產(chǎn)利用程度與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)變量無(wú)論從符號(hào)方向、相關(guān)程度大小還有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn),在風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算時(shí)均體現(xiàn)出正確性。在這兩個(gè)方面,屬于金融研究中基本的財(cái)務(wù)分析,而結(jié)果的正確性也說(shuō)明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的金融性是十分明顯的。對(duì)于股東資本與現(xiàn)金流入的穩(wěn)定性來(lái)說(shuō),它們與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的變化方向與預(yù)期是錯(cuò)誤的,在綜合測(cè)算時(shí)也沒(méi)有通過(guò)檢驗(yàn)。這與香港整體金融環(huán)境有密不可分的關(guān)系。越秀在香港上市,其中一段時(shí)間香港整體金融走跌,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金也不可避免的受其影響,包括越秀在內(nèi)的五支房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金均出現(xiàn)了收益波動(dòng)較大局面,而與此同時(shí),越秀在廣州的經(jīng)營(yíng)的卻蒸蒸日上,不但有一定的股本累計(jì),而且現(xiàn)金流入上也因?yàn)楦己玫墓芾聿坏可嫌兴黾?而且也更加穩(wěn)定。從而導(dǎo)致了上述問(wèn)題的產(chǎn)生。[JP]

總之,伴隨我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,越秀基金的基本物業(yè)狀況表現(xiàn)良好,2007年底己比2006年底的狀況大有提高,而2008年底則在在2007年的狀態(tài)良好的情況下進(jìn)一步鞏固個(gè)方面的業(yè)務(wù),并對(duì)新的房地產(chǎn)進(jìn)行投資。以越秀目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看,我國(guó)內(nèi)地其他可以發(fā)展類似固定資產(chǎn)管理形式的城市、物業(yè)均有豐富的資源,并且可以有良好的經(jīng)營(yíng)效果。相信在房產(chǎn)資源與經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展的前提下,在我國(guó)內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是有良好的前景。

參考文獻(xiàn)

[1]任紀(jì)軍.房地產(chǎn)投資基金.組織、模式與策略[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2009.

第7篇

    我國(guó)現(xiàn)階段依然是靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總計(jì)38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用舉足輕重。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用再加上其強(qiáng)關(guān)聯(lián)度使得房地產(chǎn)業(yè)位居我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之首。然而,其單一的融資渠道與房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不符,并漸漸成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵因素。2010年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集到資金56923億元,其中來(lái)自銀行的直接貸款達(dá)10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來(lái)自銀行貸款的如預(yù)收款和個(gè)人按揭等占到86.3%),也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)商業(yè)銀行信貸的融資額高達(dá)31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無(wú)疑使房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行同時(shí)陷入巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)之中,及其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。果不其然,在我國(guó)接連新國(guó)十條、上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率等調(diào)控政策以后,房地產(chǎn)商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。

    與房地產(chǎn)商的融資需求相對(duì),我國(guó)居民在通貨膨脹、銀行儲(chǔ)蓄呈“負(fù)利率”的情況下急需能使資產(chǎn)保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)260770億元,如此龐大的民間資產(chǎn)若有正當(dāng)合法的投資渠道即可流入高利潤(rùn)高回報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)。

    至此,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)必要性也就凸顯出來(lái),它能夠在房地產(chǎn)業(yè)的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產(chǎn)投資基金還能降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn);促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。具體地來(lái)講,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金有以下現(xiàn)實(shí)必要性:

    1.能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產(chǎn)企業(yè)在銀行信貸緊縮的形勢(shì)下置于資金短缺的困境中,現(xiàn)階段引入房地產(chǎn)投資基金使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠通過(guò)這一渠道面向社會(huì)公眾及機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資,徹底改變單一的融資結(jié)構(gòu),有利于避免房地產(chǎn)融資過(guò)于敏感地受到宏觀政策影響,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

    2.有助于建立居民資產(chǎn)性收益。我國(guó)居民現(xiàn)階段儲(chǔ)蓄金額龐大,建立房地產(chǎn)投資基金體制能夠引導(dǎo)這部分資產(chǎn)投資于收益穩(wěn)定并且信用良好的房地產(chǎn)行業(yè),建立起居民資產(chǎn)性收益,進(jìn)而提高城鄉(xiāng)居民生活水平。

    3.能極大地降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。至2009年末,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產(chǎn)信貸總額達(dá)81800億元,占到當(dāng)年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產(chǎn)信貸具有來(lái)源的短期性和運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾,過(guò)高的房地產(chǎn)信貸大大的增加了銀行的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),極其不利于我國(guó)金融體系的健康運(yùn)行。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金能極大地降低銀行與房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性,分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)我國(guó)金融體制的改革。

    4.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化、透明化進(jìn)程,同時(shí)有助于優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰,增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力,最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

    二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)顩r

    房地產(chǎn)投資基金特指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為投資對(duì)象,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的一種集合投資制度。其最早于美國(guó)建立,目前以房地產(chǎn)投資信托為主要產(chǎn)品。自20世紀(jì)末亞洲國(guó)家也陸續(xù)成立房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金于2002年正式起步,以美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托為主要學(xué)習(xí)模式,在房地產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下逐步向正規(guī)化發(fā)展。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金僅處于發(fā)展的初級(jí)階段,還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托,現(xiàn)有的如房地產(chǎn)信托計(jì)劃、境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金及產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同只能算作是房地產(chǎn)投資信托的雛形。

    1.房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托計(jì)劃是目前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的主流產(chǎn)品。與真正房地產(chǎn)投資信托不同的是,房地產(chǎn)信托計(jì)劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項(xiàng)目。另外,單個(gè)信托計(jì)劃的合同數(shù)目收到限制,無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)流通且只能通過(guò)私募來(lái)籌集資金。

    2.境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起的封閉基金(簡(jiǎn)稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規(guī)模小往往會(huì)變成對(duì)單項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商,有時(shí)甚至無(wú)法成功落實(shí)項(xiàng)目投資。

    3.產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。這類投資模式能有效解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化,可以公開(kāi)進(jìn)行宣傳。但與信托公司相比不能通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲得信譽(yù)的增級(jí)。

    4.外資房地產(chǎn)基金。除了房地產(chǎn)信托基金以外,外資房地產(chǎn)基金于21世紀(jì)初也開(kāi)始相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。特別是近年來(lái)受房?jī)r(jià)快速上漲以及人民幣升值預(yù)期的影響,外資房地產(chǎn)基金在加快進(jìn)入北京、上海等一線城市,并開(kāi)始采用房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性投資模式,大規(guī)模的收購(gòu)商用房地產(chǎn)。

    三、我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資基金所面臨的障礙

    1.法律法規(guī)的滯后。至今在我國(guó)理論界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)還是房地產(chǎn)投資基金到底應(yīng)該根據(jù)《證券投資基金法》還是《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》進(jìn)行調(diào)整。由于相關(guān)的法律制度還不規(guī)范、不完善,房地產(chǎn)基金私募市場(chǎng)難以規(guī)范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無(wú)法形成公開(kāi)市場(chǎng);對(duì)于外資房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō),由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法滿足外資房地產(chǎn)基金投資的苛刻條件,很難通過(guò)這種模式進(jìn)行融資。

    2.缺乏積極的稅收政策。拿我國(guó)現(xiàn)有的類房地產(chǎn)投資信托來(lái)說(shuō),政府對(duì)其按照企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征稅,產(chǎn)生了“雙重征稅”,而在房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)發(fā)展得比較成熟的國(guó)家,政府一律都出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策來(lái)支持房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展,例如,在美國(guó)股利分配有優(yōu)惠。我國(guó)這種消極的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)投資基金在中國(guó)的發(fā)展構(gòu)成了障礙。

    3.機(jī)構(gòu)投資者的缺失。在美國(guó),有大量的機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等在為房地產(chǎn)投資信托提供著穩(wěn)定巨額的資金,使美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的資金很大程度上來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。相比之下,我國(guó)的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)還沒(méi)有真正的機(jī)構(gòu)投資者,這使得我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金規(guī)模很小,很難對(duì)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資,嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展壯大。

    4.缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)基金投資家。目前在我國(guó)類房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作的公司里,管理層人員以出身房地產(chǎn)專業(yè)居多,他們?cè)谫Y產(chǎn)運(yùn)作、證券股票市場(chǎng)交易等方面知識(shí)貧乏,而房地產(chǎn)投資基金包括房地產(chǎn)投資信托卻是同時(shí)涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資本市場(chǎng)運(yùn)作兩項(xiàng)內(nèi)容的金融投資活動(dòng),以現(xiàn)有的人才顯然無(wú)法滿足其長(zhǎng)期發(fā)展的需要。

    5.信息的不對(duì)稱性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運(yùn)行房地產(chǎn)投資基金的時(shí)候難以保證信息的對(duì)稱性,信息披露的不對(duì)稱嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

    四、發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策建議

    房地產(chǎn)投資基金按組織形式可分為公司型房地產(chǎn)投資基金、契約型房地產(chǎn)投資基金和有限合伙型房地產(chǎn)投資基金三種。在美國(guó)占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產(chǎn)投資信托具有一定的優(yōu)勢(shì),例如流動(dòng)性最好,資本市場(chǎng)的融資能力最強(qiáng)且最能享受稅收優(yōu)惠。故目前本以契約型投資基金為主導(dǎo)模式的日本、歐洲等地區(qū)都開(kāi)始轉(zhuǎn)而發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù),學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn),將房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)模式已成為潮流。我國(guó)也不例外。故下文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托所面臨的問(wèn)題及障礙給予對(duì)策建議。

    1.為房地產(chǎn)投資信托建立完善的法律體系。健全相關(guān)的法律法規(guī)并使之與國(guó)際接軌是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的當(dāng)務(wù)之急,我們要建立完善的法律體系來(lái)保證維持房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明,使其能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。首先,目前的相關(guān)法規(guī)如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等之間存在著相互矛盾的內(nèi)容,應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和修訂,以達(dá)到法律法規(guī)環(huán)境的統(tǒng)一;其次,應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或者制定專門針對(duì)投資基金的《投資顧問(wèn)法》、《投資公司法》等法律法規(guī);再次,應(yīng)補(bǔ)充修訂房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及交易的管理制度,使在房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際操作中,房地產(chǎn)交易和所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移都有法可依。此外,要制定房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)管理措施,并逐步完善證券交易市場(chǎng)使基金證券的流通得以實(shí)現(xiàn)。

    2.建立積極的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展成熟的國(guó)家,政府多為其專門制定一套稅收法規(guī),而在我國(guó)還沒(méi)有專門的立法,根據(jù)《公司法》來(lái)對(duì)信托公司進(jìn)行征稅引起了“雙重征稅”的問(wèn)題,稅收政策首先應(yīng)針對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)法規(guī)修訂,然后在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的實(shí)踐過(guò)程中再逐步調(diào)整,為房地產(chǎn)投資信托提供積極的稅收優(yōu)惠。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；SWOT法

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過(guò)銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問(wèn)題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)

(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續(xù)性。

(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

【1】趙基堅(jiān)，李睿等，淺析我國(guó)房地產(chǎn)融資證券化[J]，世界經(jīng)濟(jì)研究，1997(1)：P34～P87。

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【3】王進(jìn)才，房地產(chǎn)金融：資本市場(chǎng)中的新亮點(diǎn)[M]，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1998:P18～P87

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【5】于建國(guó)，余有紅等，投資基金的運(yùn)作與發(fā)展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

第9篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn) 投資基金 SWOT法

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過(guò)銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)：

第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000―2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。

第五，土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。

第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)投資基金分析

房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì)閑散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。

1．房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析（S）

（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性。房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。

（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大，交易成本高，流動(dòng)性差。

（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小。它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此，它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。

（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

2．房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)（W）

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問(wèn)題。

（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

3． 房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)（O）

（1）投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目（比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續(xù)性。

（2）市場(chǎng)分析。目前，我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。

（3）需求分析。目前，我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

4． 房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析（T）

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。

（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。

三、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

1.我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2.在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

3.創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒(méi)有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。

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