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第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構(gòu)穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險。可見，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟運行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關(guān)。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關(guān)系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關(guān)系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構(gòu)包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎(chǔ)——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎(chǔ)上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務。

有利于和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。

［參考文獻］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

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[6]李杰,王千.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性的理論和實證分析[J].當代財經(jīng),2006,(2).

第2篇

    第一,市場價格過高,大多數(shù)百姓根本無力購買。在許多大中城市,動輒幾萬元的房價已經(jīng)不足為奇,在一些二線城市和縣級市萬元房價已經(jīng)走進了百姓的視野。過高的房價,讓許多有著購買房屋需求的百姓,只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。第二,價格增長過快,在全國一些大中城市房價增長率接近50%,遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度,特別是房地產(chǎn)價格上漲的速度。第三,房地產(chǎn)市場體制不健全,目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實不到位,房地產(chǎn)市場秩序混亂,一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出,雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處,但相比之下弊大于利。

    二、分析原因,究其本質(zhì)

    首先,房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理導致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看,對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應,但房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場,增量市場與儲量市場同時存在,既新房開發(fā)與二手房交易同時存在;從保障結(jié)構(gòu)上來看,目前保障性住房占房地產(chǎn)市場總比率較低;同時房地產(chǎn)市場交易、建設體制不健全。其次,從內(nèi)生性角度分析房價上漲原因,地價為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性投資,地價對房地長價格的影響不容忽視;其次建筑材料和人工費用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一,2011年我國CPI同比增長超過5%,導致了生產(chǎn)成本和人力生活成本的大幅上升。最后,從外生性角分析房價上漲的因素。首先,個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產(chǎn)市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求,也就是百姓常說的“丈母娘因素”,目前80后、90后已進入適婚年齡,需求量極大。最后,房地產(chǎn)市場存在著嚴重的投機行為,由于房地產(chǎn)市場回報率極高,因此炒房現(xiàn)象嚴重。

    三、嚴把閘門,加強調(diào)控

    (一)土地閘門,保證保障性住房的土地供應,加強土地管理,對閑置土地收取土地閑置費,同時對兩年以上不開工的企業(yè)收回國有土地使用權(quán),在土地供應中加大保障房用地的供應。從宏觀層經(jīng)濟角度出發(fā),對土地供應結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應從如下四方面進行:第一,別墅用地的停止供應;第二,對普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足;第三,對高檔住宅的土地供應嚴格控制;四是經(jīng)濟適用住房的用地加強管理。

    (二)經(jīng)濟閘門,利用存款準備金制度和銀行利率制度,調(diào)整市場上的資金量,為房地產(chǎn)市場降溫,使之恢復到正常的秩序上。首先,存款準備金和利率的調(diào)整具有作用有力且而速度快的特點;其次其具有中性的經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用,即對所有的銀行和金融機構(gòu)在改變法定存款準備金比率后都產(chǎn)生相同的影響;再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準備金和利率制度。

    (三)行政閘門,利用國家行政手段,如出臺政策、稅收、征費、限購等角度加大對房地產(chǎn)的管理力度,嚴格控制各種炒房推高房價的行為產(chǎn)生。應該加強土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整,避免土地政策的大起大落,對固定資產(chǎn)投資規(guī)模進行全面控制,全面提高城市整體的經(jīng)濟效益。為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標,政府有責任、有空間對房地產(chǎn)進行干預。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。

    四、認真研究,尋找對策

    (一)經(jīng)濟角度,加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜,加大對低收入人群的保護政策。商業(yè)銀行應當在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下,繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群,將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實現(xiàn)。可以創(chuàng)新金融模式,結(jié)合國家出臺的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設中找到一個合適的切合點,在保證自身收益不受到影像的前提下,切實加大對中低收入人群的保護政策。

第3篇

起因

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從理論上講，任何商品都有發(fā)生經(jīng)濟泡沫和泡沫經(jīng)濟的可能性，每個商品產(chǎn)生泡沫機會的多少及其對國民經(jīng)濟的影響程度也是不同的。根據(jù)世界各國和地區(qū)的實踐經(jīng)驗分析，股票和房地產(chǎn)是產(chǎn)生泡沫幾率最高的，所以房地產(chǎn)和股票是泡沫經(jīng)濟的主要載體或“多發(fā)區(qū)”。學者認為造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價格的上升。當大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失，所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候，價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產(chǎn)價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)投機也是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因，投機價格機制是房地產(chǎn)泡沫運行的內(nèi)在機制之一。價格上升時，人們認為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，房地產(chǎn)持有人紛紛拋售，反而增加了供給量，由于無人接手買入，需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌（見圖1）。

兩者的關(guān)系

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性，但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析：

（1）房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

（2）房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產(chǎn)市場，其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

（3）同時也應該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性，主要表現(xiàn)在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之間時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導致房價猛跌，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

目前狀況

2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，對促進消費、擴大內(nèi)需發(fā)揮了積極作用，成為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長、資金到位情況較好，商品房銷售市場供銷兩旺、房地產(chǎn)價格有所上升。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年房地產(chǎn)投資完成10106億元，比上年增長29.7%。全年到位資金13128億元，增長37.6%，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長水平。全年商品房竣工面積39510萬平方米，銷售面積32247萬平方米，分別比上年增長21.5%和29.1%。實現(xiàn)銷售收入7671億元，增長34.1%，其中銷售給個人7039億元，增長35.8%，所占比重為92.5%。由于受土地交易價格和建筑材料價格上漲的影響，商品房銷售價格有所上揚，全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，比去年上漲3.8%，其中商品住宅平均銷售價格為2212元/平方米，上漲3.9%。與2003年GDP增長率9.1%和城鎮(zhèn)居民收入增長率9%相比，商品房價格增幅基本合理。從地區(qū)看，廣東、吉林、河北、云南、新疆等地區(qū)商品房平均銷售價格出現(xiàn)不同程度的下降；上海、浙江、重慶等地的商品房平均銷售價格上漲幅度超過10%以上。

從總體上看，商品住宅銷售價格漲幅增加，非住宅用房銷售價格漲幅減小，土地交易價格持續(xù)大幅上漲。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市市場調(diào)查顯示，2003年全年房屋銷售價格比去年同期上漲4.8%，土地交易價格上漲8.3%，房屋租賃價格上漲2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易價格上漲13.1%，其中豪華住宅用地價格上漲4%、普通住宅用地價格上漲13.5%、商業(yè)旅游娛樂用地價格上漲7%、工業(yè)用地價格上漲1.2%、其他用地價格上漲6.4%。但并不是所有城市土地交易價格都上漲。

必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，一方面指建材等價格上漲帶來的成本增加，另一方面指新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。建筑材料價格方面，2003年全國居民消費價格總水平上升了1.2%，生產(chǎn)資料價格總水平上升了8.1%。在統(tǒng)計的9大類生產(chǎn)資料價格（黑色金屬、有色金屬、化工產(chǎn)品、原煤、石油及制品、木材、建材、機電產(chǎn)品、汽車）中，除了木材、機電產(chǎn)品和汽車價格有所下降以外，其他幾大類產(chǎn)品價格均出現(xiàn)上漲，其中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的鋼材、石油及制品、有色金屬、化工產(chǎn)品等價格上漲較多，漲幅分別達到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品質(zhì)方面，比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。全國商品房銷售價格的實際增幅是基本合理的。

從我國當前的情況分析，有理由認為，只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫第二次”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩盤”。

房地產(chǎn)泡沫的防范

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。具體對策如下：

（1）加強土地供應的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量。一方面，嚴格執(zhí)行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調(diào)控土地供應增量；同時也可根據(jù)房地產(chǎn)市場價格調(diào)控新投放市場建設用地的用途，如可確保中低價位商品房和經(jīng)濟適用房用地。另一方面可以通過設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發(fā)，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。

（2）加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施

近兩年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，土地供應量雖然受到一定的限制，但商品房仍全面熱銷，銷售價格全國普遍大幅攀升，風險在迅速累聚，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫即將破裂的跡象越來越明顯。房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，而一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅，其對整個經(jīng)濟的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的研究具有深刻的意義。

一、當前我國的房產(chǎn)市場是否存在泡沫

判斷我國房地產(chǎn)市場是否健康，到底有沒有泡沫，可以通過以下幾方面來分析和判斷：

（一）首先是規(guī)模是否過大。這是判斷房地產(chǎn)市場的基本指標。從供給方面看，過去5年，城鎮(zhèn)住宅建設累計竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮(zhèn)住宅的投資規(guī)模接近全社會固定資產(chǎn)投資的一半，約占國民生產(chǎn)總值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相對于我國的經(jīng)濟總量，這個規(guī)模實在太大了。

（二）資金支撐是否穩(wěn)健。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場發(fā)展受資金供應的影響很大，一旦資金供應受阻，資金鏈條就可能中斷，從而引發(fā)一系列連鎖反應。目前進入房地產(chǎn)市場的資金結(jié)構(gòu)主要包括銀行貸款、個人儲蓄、開發(fā)商自有資金、施工企業(yè)墊資、社會游資。在這五塊資金中，銀行貸款（利率）和社會游資具有易變性，而個人儲蓄、開發(fā)商自有資金和施工企業(yè)墊資具有有限性，都不足以支撐房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因而隱含著極大的風險。

綜上所述，無論從上面哪個角度分析，當前的房地產(chǎn)價格都普遍高于其基本價值。從全國來看，房地產(chǎn)價格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴重。因此，可以說中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的價格泡沫現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的主要原因

（一）房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

（二）土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。

（三）地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多亦即說泡沫成分越多，反之越少。

（四）房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。

（五）銀行放貸的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，造成大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)。信貸的盲目擴張給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

（六）政府部門的不正之風。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地以及政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為等也是助長泡沫形成的原因之一。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的危害性分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的危害性主在表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）導致社會資源配置不合理，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅之前，房地產(chǎn)價格迅速上升，房地產(chǎn)業(yè)高于其他產(chǎn)業(yè)幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經(jīng)濟主體的長期投資行為，由此必然會吸引大量的社會資源進入房地產(chǎn)市場，意味著生產(chǎn)性、服務性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設缺乏足夠的發(fā)展資金投入而得不到應有的發(fā)展，最終使整個社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。

（二）破壞金融系統(tǒng)運行，導致金融危機。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產(chǎn)市場預期回報率遠遠高于其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產(chǎn)市場中。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構(gòu)帶來了大量的呆帳和壞帳。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅意味著房地產(chǎn)企業(yè)的大批破產(chǎn)。脆弱的銀行系統(tǒng)將運轉(zhuǎn)失靈，最后可能導致爆發(fā)全面的金融危機。

（三）加劇社會兩極化趨勢，引發(fā)經(jīng)濟、政治和社會危機。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成直至破滅的過程中，少部分投機者財富迅速集中，而大部分人可能賠得傾家蕩產(chǎn)，由此加劇了社會財富的分配不均、國民收入不平等現(xiàn)象，社會兩極化的趨勢更明顯。另一方面，泡沫現(xiàn)象嚴重時會造成大批工廠倒閉、失業(yè)人數(shù)劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩(wěn)定的成本大大增加，隨時可能會引發(fā)經(jīng)濟、政治和社會危機。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的防范措施

（一）加強宏觀形勢和政策的監(jiān)控。治標須得治本，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場秩序，必須從源頭上根除房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的土壤。政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，建立市場運行規(guī)則和監(jiān)管規(guī)則的執(zhí)行，有效實施宏觀調(diào)控并按市場發(fā)育程度建立清晰完備的制度，促使房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的首要措施。

（二）強化土地資源管理，調(diào)節(jié)供求關(guān)系。通過土地資源供應量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。首先要嚴格執(zhí)行土地開發(fā)規(guī)劃審批制度。調(diào)控好土地供應總量、各類用地的供應比例、供應結(jié)構(gòu)和供應區(qū)域。其次要嚴格土地招投標管理，完善政務公開制度。再次是開征土地財產(chǎn)稅，抑制土地投機和閑置。最后是要建立土地信息系統(tǒng)，實行全國聯(lián)網(wǎng)，加大信息透明度，防止信息不對稱，控制圈地、炒地等現(xiàn)象。

（三）規(guī)范土地市場秩序和行為。要嚴格市場監(jiān)管，建立良好的市場秩序。一方面，完善房地產(chǎn)信用體系，建立誠實守信的市場環(huán)境；要用法律形式規(guī)范房地產(chǎn)交易方式，繼續(xù)完善新建商品房網(wǎng)上備案制度，嚴厲查處網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房價的行為。另一方面，對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。

（四）整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。央行要采取有力措施控制商業(yè)銀行貸款過多流入房地產(chǎn)業(yè)。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房等。

（五）建立完善的房地產(chǎn)價格監(jiān)測、預警系統(tǒng)。不斷完善房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)測體系，就是對全國房地產(chǎn)市場信息的及時收集、整理和分析，對市場運行情況進行評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，在必要時通過土地供應、稅收和預售管理等手段及時調(diào)控，有效防止泡沫的產(chǎn)生。

（六）建立和完善多層次的住房保障體系。首先要積極發(fā)展完善住房公積金制度，改變公積金貸款市場的壟斷性，啟動房地產(chǎn)二級交易市場的公積金制度。其次是完善廉租住房制度，強化政府的住房保障功能，進一步擴大廉租住房覆蓋范圍，切實保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租賃新機制，完善廉租住房和房屋市場化租賃制度，多渠道籌措房源，建立面向低收入家庭的房屋租賃新機制。四是大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，抑制商品房價格

（七）有效利用外資，加強監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的資本構(gòu)成開始多元化，大量外資的進入促使融資渠道有效增加，滿足我國居民多層次的住房需求。但這同時也為房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成提供必要條件。因此，要加強對外資規(guī)模和流向的監(jiān)管，并通過各項土地供應、銀行信貸、稅收政策和基礎(chǔ)設施等配套政策來進行調(diào)節(jié)，使之有利于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

參考文獻：

第5篇

正因如此，有關(guān)當局有足夠的理由擔憂房地產(chǎn)。盡管多年來當局也對房地產(chǎn)市場多有不滿，但一旦房地產(chǎn)遇到危機，必出手相救。這次金融危機之后，政府出臺的龐大應付危機的資金，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，因此也綁架了對經(jīng)濟負責的中國政府。

與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實是，中國85%的家庭無力購房。這種情況使中國社會對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，以及對政府無力改變這種局面的不滿已經(jīng)到達一個新沸點。

到底是什么原因造成了中國房地產(chǎn)這種荒謬的局面？很多人往深一步，轉(zhuǎn)向土地供應市場，指向政府責任。就土地而言，政府負有不可推卸的責任。長期以來，政府行政限制土地的供應量，搞寡頭式壟斷，同時推行的“招拍掛”制度也阻礙著競爭性土地供應市場的形成。

多年來，人們聽到的似乎只有經(jīng)濟學家的聲音，那就是供求關(guān)系，但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀了。很簡單，如果求大于供，那么就不會有大量的空置房;如果供大于求，那么就不會有那么多人買不起房。在供求關(guān)系之外，還出了什么問題呢？

中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成有很多原因，最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導思想嚴重失誤。在中國，房地產(chǎn)僅僅被視為經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值，人們對其價格上漲有預期，開發(fā)商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房，從而一步一步地把房價逼向新高。

要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但在中國，政府不僅沒有起到正面作用，反而惡化這個局面，使人們對房產(chǎn)價格上升的預期牢不可破。地方政府無視住房的社會功能，而只強調(diào)住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎(chǔ)設施投資依賴土地財政。

縱觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟增長和發(fā)展的一個重要資源，房地產(chǎn)對GDP的貢獻不是首要考量，首要的是社會發(fā)展，是社會成員的居住權(quán)。經(jīng)濟因素當然很重要，房地產(chǎn)發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的，但是這種經(jīng)濟考量是在宏觀社會政策構(gòu)架內(nèi)進行的。

正因為中國房地產(chǎn)的唯一目標是“錢”而非社會大多數(shù)成員的需要，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出過度的開放性和投機性。在剝奪大多數(shù)社會成員居住權(quán)的同時，各地房地產(chǎn)不僅向國內(nèi)“炒房團”開放，更向國際資本開放。中國房地產(chǎn)已經(jīng)成了國內(nèi)外資本的“游戲物”。

第6篇

1.1批發(fā)企業(yè)開展多頻次、小批量配送的必要性

從零售企業(yè)的角度而言，構(gòu)建多頻次、小批量配送系統(tǒng)是零售企業(yè)滿足消費者需求的必然要求。隨著消費者個性化、多樣化消費意識的增強，零售企業(yè)紛紛采取多品種少量化經(jīng)營策略，以降低商品庫存、提高商品庫存周轉(zhuǎn)率、保持商品鮮度、適應顧客的消費需求。位于供應鏈中游的批發(fā)企業(yè)配合下游的零售企業(yè)構(gòu)筑有效的多頻次、小批量配送系統(tǒng)成為實現(xiàn)零售企業(yè)戰(zhàn)略的重要條件。特別是以連鎖便利店為代表的零售業(yè)態(tài)，要在僅有百平方米的狹小空間內(nèi)陳列上千種商品，并能及時發(fā)現(xiàn)暢銷與滯銷商品，提高賣場效率，就必須以多頻次、小批量配送系統(tǒng)為支撐。

從批發(fā)企業(yè)的角度而言，構(gòu)建多頻次、小批量配送系統(tǒng)是批發(fā)企業(yè)強化物流功能、擺脫生存困境的必然選擇。隨著流通渠道重組和流通信息化的發(fā)展，批發(fā)企業(yè)在流通系統(tǒng)中的功能正在被制造商、零售商和第三方物流服務商所取代。面對生存危機，批發(fā)企業(yè)只有加快批發(fā)功能調(diào)整，豐富和完善物流功能，建立多頻次小批量配送系統(tǒng)，構(gòu)筑基于消費者需求的供應鏈物流網(wǎng)絡，加大對零售企業(yè)的支持力度，才能獲得重生與發(fā)展。

批發(fā)企業(yè)開展物流配送，具有地域、設施設備、專業(yè)技術(shù)和傳統(tǒng)組織網(wǎng)絡等方面的優(yōu)勢，可以通過強化集包裝、裝卸搬運、倉儲、流通加工、分揀、配送、信息處理于一體的社會化、專業(yè)化配送中心功能，與上下游企業(yè)構(gòu)筑新型的供應鏈戰(zhàn)略聯(lián)盟，為零售企業(yè)的發(fā)展提供強有力的物流保障。只有在批發(fā)企業(yè)支持配合下的零售企業(yè)發(fā)展壯大了，批發(fā)企業(yè)的生存基礎(chǔ)才能更加牢固。

1.2多頻次、小批量配送系統(tǒng)的概念及特點

多頻次、小批量配送系統(tǒng)是指為滿足消費者的需求，批發(fā)企業(yè)在零售企業(yè)的要求下，利用自身在流通渠道中的位置優(yōu)勢，以信息技術(shù)為支撐，在必要的時間、以必要的數(shù)量向零售店鋪提供必要的商品所形成的高效率配送系統(tǒng)。多頻次指的是配送頻度，是基于時間的概念；小批量則是指配送物品的數(shù)量單位，它反映的是訂貨單位或交易單位的大小。

多頻次、小批量配送系統(tǒng)具有以下主要特點：配送時間間隔短，配送商品批量小。這是多頻次小批量配送系統(tǒng)的基本特征：以POS及EOS等信息系統(tǒng)為支撐。這是批發(fā)企業(yè)與零售企業(yè)之間構(gòu)筑多頻次小批量配送系統(tǒng)的必要條件：基于多贏的合作理念。這是多頻次小批量配送系統(tǒng)真正發(fā)揮效益的前提保證，系統(tǒng)具有兩面性，一方面可以幫助零售企業(yè)實現(xiàn)零庫存，擴大經(jīng)營品種，提高商品鮮度；另一方面，又給系統(tǒng)執(zhí)行主體—批發(fā)企業(yè)帶來較大的物流成本壓力，同時對社會環(huán)境也帶來一定程度的負面影響。

1.3多頻次、小批量配送給批發(fā)企業(yè)帶來的負面影響

（1）導致批發(fā)企業(yè)物流成本上升。批發(fā)企業(yè)基于零售企業(yè)增加經(jīng)營品種、降低庫存成本、保持商品鮮度、削減訂貨成本等要求構(gòu)建的多頻次小批量配送系統(tǒng)正在積極發(fā)揮正面效用的同時，也為批發(fā)企業(yè)帶來了巨大的物流成本壓力。主要表現(xiàn)在：倉儲管理及庫存成本增加；配送成本增加；在整體物量不變的情況下，配送次數(shù)的增加意味著單位配送車輛實載率的顯著下降，單位商品配送成本的顯著增加；配送次數(shù)的增加又導致配送車輛不足，企業(yè)外包物流費用上升；零售企業(yè)指定時間交貨導致配送車輛待機時間增加，從而影響配送時間效率：信息系統(tǒng)投資大；多頻次小批量配送系統(tǒng)是建立在基于POS、EOS等信息系統(tǒng)基礎(chǔ)之上的，以實現(xiàn)高效、快捷、準確的訂發(fā)貨信息傳輸。EOS成為實施多頻次小批量配送的必要條件：包裝費用增加；集裝化包裝在配送中心拆零分揀，再施加不同規(guī)格、不同材料的小包裝，導致包裝材料開發(fā)及包裝成本上升：人頭費增加。分揀、流通加工、配送等作業(yè)都需要大量的物流人員作保證，人頭費支出在物流成本中的比重越來越大。由此可見，以批發(fā)企業(yè)為主體的多頻次小批量配送系統(tǒng)，在滿足零售企業(yè)要求和消費者需求的同時也承受著巨大的物流成本壓力，因此，構(gòu)建一條以批發(fā)企業(yè)為主導的供應鏈物流體系成為必要。

（2）導致社會環(huán)境負擔加劇。多頻次、小批量配送系統(tǒng)對環(huán)境的負面影響主要表現(xiàn)在配送車輛噪音公害對人的精神、情緒、健康的影響；配送車輛廢氣排放對人的生理、空氣、水的影響；配送車輛增多造成的交通堵塞、交通事故增加以及對人的傷害等等。物流活動的本質(zhì)就是以盡可能小的物流成本達成盡可能好的物流服務，同時減少外部不經(jīng)濟的發(fā)生。所以，如何減少多頻次、小批量配送系統(tǒng)對環(huán)境的不良影響成為企業(yè)不容回避的課題。

2批發(fā)企業(yè)的物流功能定位

批發(fā)企業(yè)是指從生產(chǎn)者或其他經(jīng)營者手中采購商品、再將其提供給商業(yè)用戶及其他業(yè)務用戶，供其轉(zhuǎn)賣、加工或使用的經(jīng)營活動主體。批發(fā)企業(yè)在流通結(jié)構(gòu)中處于主要位置并發(fā)揮著連接生產(chǎn)與消費的橋梁作用。雖然“批發(fā)無用論”的論調(diào)很高，但是批發(fā)企業(yè)所擁有的商流和物流優(yōu)勢決定了它仍將在流通渠道中發(fā)揮重要作用，其中，物流功能發(fā)揮的好壞將直接影響批發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展。

中國人民大學的喻志軍認為，批發(fā)企業(yè)主要有五個功能，即集散商品、加工整理商品、調(diào)節(jié)供求、融通資金與承擔風險。這些功能基本上反映出了批發(fā)功能的本質(zhì)特征，集散商品與加工整理商品功能可以歸屬為物流功能，調(diào)節(jié)供求等可以納入商流的范疇，但是，批發(fā)企業(yè)的物流功能不僅僅表現(xiàn)為簡單的商品集散與流通加工，它在綜合物流及供應鏈管理上可以發(fā)揮更大的作用。本文在參考了大量中外文獻的基礎(chǔ)上，對批發(fā)企業(yè)的功能，特別是物流功能進行了重新定位（見附表）。

從附表對批發(fā)企業(yè)的功能分類可以看出，物流功能已成為批發(fā)企業(yè)的核心功能。日本著名流通學專家田島義博指出：“無論在日本還是美國，批發(fā)企業(yè)誕生的當初，其基本功能就是物流，物流是進行批發(fā)和能夠進行批發(fā)的最大功能。”長期以來，批發(fā)企業(yè)重商流輕物流的運作模式導致眾多批發(fā)企業(yè)，特別是中小批發(fā)企業(yè)的生存出現(xiàn)危機。進入多頻次、小批量配送時代，物流已不再是商流的從屬，從某種角度來說，批發(fā)企業(yè)已經(jīng)到了以物流促進商流發(fā)展的階段，這就要求批發(fā)企業(yè)必須在物流理念上進行更新。

3批發(fā)企業(yè)實現(xiàn)物流合理化途徑

3.1建立有效的信息處理系統(tǒng)

信息化建設是批發(fā)企業(yè)適應現(xiàn)代生產(chǎn)與銷售，為零售企業(yè)提供高效物流配送服務的基礎(chǔ)，是批發(fā)企業(yè)向生產(chǎn)領(lǐng)域提供銷售信息反饋的最佳途徑。EOS（電子訂貨系統(tǒng)）的應用是批發(fā)企業(yè)實現(xiàn)物流合理化的必要條件。目前，我國批發(fā)企業(yè)應用EOS的比重較低。EOS不僅用于訂發(fā)貨信息的處理，而且可以與倉庫管理系統(tǒng)連動，提高庫內(nèi)作業(yè)水平。

3.2完善倉庫管理系統(tǒng)

完善倉庫管理系統(tǒng)應從倉庫內(nèi)設計、倉庫內(nèi)作業(yè)程序、出入庫作業(yè)、商品保管指示系統(tǒng)、流動貨架管理系統(tǒng)、庫存管理與控制系統(tǒng)等方面入手，實現(xiàn)單位商品庫存成本最低。

3.3強化配送管理系統(tǒng)

強化配送管理系統(tǒng)最有效的手段是實施共同配送。批發(fā)企業(yè)除了需要與供應鏈內(nèi)的上下游企業(yè)加強戰(zhàn)略合作關(guān)系之外，為減輕物流成本及對環(huán)境的負面影響，批發(fā)企業(yè)與零售企業(yè)還應本著“銷售是競爭對手，物流是合作朋友”的原則與同業(yè)種加強協(xié)作，開展共同物流、共同配送，發(fā)揮規(guī)模效益，共同提高物流效率，降低物流成本。以商業(yè)企業(yè)為主導的共同配送模式分為以批發(fā)業(yè)為主導的橫向共同配送和以零售業(yè)為主導的橫向共同配送。批發(fā)業(yè)為主導的橫向共同配送就是使批發(fā)商向綜合型批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，通過商品進貨的統(tǒng)一化、廣泛化和多樣化以及商品配送的共同化、規(guī)模化和效率化，順應零售連鎖商業(yè)的需要，同時集中商品信息，對零售及生產(chǎn)企業(yè)予以指導，逐步確立在供應鏈中的主導地位。零售業(yè)主導的橫向共同配送可以由大型零售企業(yè)建立配送中心，由批發(fā)商將商品送到配送中心進行統(tǒng)一儲存、統(tǒng)一加工、統(tǒng)一配送，在配送能力有余的情況下，還可以為其它零售企業(yè)提供服務。中小型零售企業(yè)可以聯(lián)合起來共建配送中心，再由批發(fā)企業(yè)實施配送運作。

3.4提高物流從業(yè)人員的數(shù)質(zhì)量

我國批發(fā)企業(yè)從事物流的人員無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上都有很大的缺陷，他們幾乎都沒有經(jīng)過物流的專門培訓，高級物流管理人員更是缺乏。雖然我國物流教育培訓近幾年發(fā)展很快，但是，大部分工作崗位集中在物流企業(yè)和儲運企業(yè)，批發(fā)企業(yè)物流崗位成為一片貧瘠之地，因此，加大物流從業(yè)人員崗位分流，加強對批發(fā)企業(yè)物流管理和實際操作人員的物流教育培訓成為當務之急。

3.5構(gòu)建物流管理指標體系

要想實現(xiàn)物流管理的合理化，必須建立一套能夠衡量物流績效的物流管理指標體系。現(xiàn)階段，我國的很多批發(fā)企業(yè)尚未建立起一個基礎(chǔ)的物流數(shù)據(jù)庫，對物流運作的好壞只是憑感覺、憑經(jīng)驗，缺乏科學的績效考核標準。另外，有條件的企業(yè)可以嘗試應用作業(yè)成本分析法來進行物流成本管理，改善物流作業(yè)水平。

3.6加大行政支持力度

批發(fā)企業(yè)物流是構(gòu)成我國經(jīng)濟物流系統(tǒng)不可缺少的一部分，它的合理化實現(xiàn)程度會直接影響到整個供應鏈物流的優(yōu)化，進而影響到整個國民經(jīng)濟流通系統(tǒng)的合理化，所以，它的重要性不言而喻。解決資金缺乏、人才不足等問題，僅僅靠批發(fā)企業(yè)自身的努力是不夠的，政府應該加大對中小批發(fā)企業(yè)的融資力度，引導批發(fā)企業(yè)物流向規(guī)范化、標準化、共同化方向發(fā)展，同時加強物流指導，提高物流從業(yè)人員的素質(zhì)。

4結(jié)語

批發(fā)企業(yè)一頭連著生產(chǎn)，一頭連著消費，承擔著商品價值實現(xiàn)和轉(zhuǎn)化的重要職能，所以，批發(fā)企業(yè)物流在供應鏈管理中具有戰(zhàn)略地位。但是，由于新型流通形式的發(fā)展，制造企業(yè)、零售企業(yè)以及第三方物流企業(yè)在流通渠道中對批發(fā)功能的掠奪，導致批發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的生存危機。在多頻次、小批量配送時代，批發(fā)企業(yè)只有利用自身的渠道優(yōu)勢和長期積累的物流運作經(jīng)驗，強化綜合物流及供應鏈管理功能，努力實現(xiàn)物流合理化，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

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2王之泰.現(xiàn)代物流管理[M].北京：中國工人出版社，2001

3王健.現(xiàn)代物流網(wǎng)絡系統(tǒng)的構(gòu)建[M].北京：科學出版社，2005

摘要多頻次、小批量配送時代的來臨為批發(fā)企業(yè)帶來了巨大的成本壓力，實現(xiàn)物流合理化成為批發(fā)企業(yè)面臨的難題。建立有效地信息系統(tǒng)、完善倉庫管理系統(tǒng)、強化配送管理系統(tǒng)、提高物流從業(yè)人員的數(shù)質(zhì)量、構(gòu)建物流管理指標體系、加大行政支持力度是實現(xiàn)批發(fā)企業(yè)物流合理化的有效途徑。

第7篇

沒有了房地產(chǎn)，上海GDP怎么達到雙位數(shù)的增長？

沒有了房地產(chǎn)，上海拿什么搞市政建設？

沒有了房地產(chǎn)，上海人的收入怎么提高？

房地產(chǎn)業(yè)趨于獨大

2004年4月底開始的宏觀調(diào)控似乎對上海的房地產(chǎn)只有極短暫的影響。幾個月后，各路資本又像著了魔一樣把錢投進上海的樓市，最近更發(fā)展至不問價錢、不作比較便將整棟樓買下的程度。這種瘋狂的行為也為來上海的農(nóng)民工找到了更為輕松的職業(yè)―替人排隊買樓，據(jù)說每晚的收入達100-200元。

上海的市中心樓價就是在這樣的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前還只在萬元徘徊（圖1）。在2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估計40%的住宅成交價格超過8000元/平方米（圖2），而新開樓盤成交價超過8000元/平方米的更多過50%。房價上漲之迅猛，在全世界也是罕見的。上海的房子已經(jīng)不是一般上海市民買得起的了。

同時，房地產(chǎn)越來越肩負著拉動上海經(jīng)濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。也許有人反駁，上海的房地產(chǎn)業(yè)增加值去年只占GDP的8.4%，信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)不僅都比它的貢獻要大，也在全國領(lǐng)先，信息和金融業(yè)更是上海市最為看重的行業(yè)。不錯，如果只橫向比較的話，2004年仍在上海六大支柱產(chǎn)業(yè)中居第四位的房地產(chǎn)業(yè)，確實還不到那么風頭無兩的地步。但是如果歷史地看，房地產(chǎn)的增長速度就不能不叫人另眼相看了。

1999年，上海市中心的房價大約是現(xiàn)在的1/5-1/4，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也在所有行業(yè)中排名第四，對GDP增長的貢獻率只有5.2%。其時，由于上海大舉進行金融業(yè)硬件建設，加上當年中國股市大幅上漲，金融成了上海的第一支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻率超過14%，遠遠高于房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻（圖3-4）。

但隨著2000年福利購房政策取消，上海市政府開始通過退稅的方式來鼓勵市民購房，當?shù)胤康禺a(chǎn)價格開始了新一輪飆升。從2000年至2004年，上海住宅銷售均價從3326元上漲到6385元（圖5），幾近翻番。房地產(chǎn)業(yè)增加值也隨之水漲船高，2004年首度超過600億元。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻，從5年前的8.8個百分點縮小到約1.5個百分點。當然，中國金融業(yè)自身的躑躅不前與股市低迷促成了這種差距的縮小，但是，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興旺無疑是更重要的原因。與上海第一支柱產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻相比，房地產(chǎn)業(yè)與其之間的差距也縮小到不足3個百分點。

短短5年間，房地產(chǎn)業(yè)迅速拉近了與上海第一支柱產(chǎn)業(yè)之間的距離，充分反映了房地產(chǎn)發(fā)展的強勁動力。按照對 GDP增長的貢獻率來排序，2003年房地產(chǎn)業(yè)的貢獻率為10.7%，排在汽車業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)之后，居于第三位。

但從發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動上海GDP增長的最大引擎。汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)過2003年非理性的瘋狂增長、2004年的價格戰(zhàn)與高庫存之后，已經(jīng)風光不再。去年房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長了13個百分點，其貢獻已經(jīng)超越了汽車產(chǎn)業(yè)。信息產(chǎn)業(yè)在2004年仍坐上海經(jīng)濟第一支柱產(chǎn)業(yè)的交椅。上海的信息產(chǎn)業(yè)多屬信息制造業(yè)，由于高地價推高了商務成本，使得大量制造企業(yè)遷出，其發(fā)展速度的放緩只是一個時間問題。

值得注意的是，房地產(chǎn)涉及許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內(nèi)裝修等，其乘數(shù)效應（或帶動系數(shù)）居各行業(yè)之首。如果以1.36的帶動系數(shù)計算，2004年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產(chǎn)業(yè)。

金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業(yè)外流，是房地產(chǎn)一枝獨大的背景。如此情況決定了上海市對房地產(chǎn)價格急升那種既恨又愛、欲拒還迎的心態(tài)。今天沒有了房地產(chǎn),上海GDP怎么達到雙位數(shù)的增長？沒有了房地產(chǎn)，上海拿什么搞市政建設？沒有了房地產(chǎn)，上海人的收入怎么提高？聯(lián)想到近來上海市出臺的一系列打壓房價的舉措，著實令人捏一把汗。

房價高企誰失誰得

房價的急升使得目前房地產(chǎn)業(yè)在上海正趨于一枝獨大。但高企的房價對于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展并無益處。

以上海目前的房價，本地居民已成了旁觀者。上海市房地局最近一次對于浦東兩年內(nèi)新建成商品房的摸底調(diào)查顯示，熱錢購買的比例接近50%。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的新樓盤，熱錢購房的比例更普遍在80%以上。與上海市民必須居住在上海不同，熱錢的需求是建立在逐利而不是居住基礎(chǔ)上的。因此，一旦對于上海房地產(chǎn)的價格預期出現(xiàn)變化，熱錢可能在一夜之間消失，最后的接盤者依然是上海的本地居民，房價的調(diào)整幅度最終取決于本地居民的購買能力及購買欲望。

房價飆升對擁有房產(chǎn)的上海市民來講，當然不是壞事―資產(chǎn)價格升值了，但是也未必是多么大的好事。不將住房賣出套現(xiàn)，升值的利潤不過是賬面上的。對于僅僅擁有一套住宅、必須住在上海的市民來說，財富還不是自己的，至少還沒有真正進到自己的錢包里。未見其利，卻先受其害。房價上漲帶動租金（尤其是商戶租金）的上漲，由此拉動服務業(yè)價格的上漲。這給上海市民帶來兩個困擾：一是房價上揚幅度遠超過工資增長幅度，帶來實際收入下降（表1）；二是租金、工資成本上升過快導致部分就業(yè)機會（尤其是低端的就業(yè)機會）流失。對于上海的經(jīng)濟長遠發(fā)展，過高的房價則會使制造業(yè)過早移出，對此后文會進一步闡述。

經(jīng)濟房地產(chǎn)化同時為上海的金融機構(gòu)帶來極高的風險。中國人民銀行上海分行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2004年底，上海市中資金融機構(gòu)累計增加個人住房貸款728億元，占全部新增貸款的54%，而且在新增的個人住房貸款中，中長期貸款增量的比例也高達48%。這里還不包括借給發(fā)展商的貸款。可以想像一旦房價下跌，可能帶來巨大的金融風險。

其實，現(xiàn)在高房價的受益者只能是開發(fā)商和政府。以2003年拍賣成功的黃浦區(qū)144號街坊西塊土地為例，其土地價格為37509元，容積率為6 ，則地面價格達到6251元，再加上建安成本、配套成本、貸款利息、各種稅費等，估計其建成后成本約在11000元/平方米左右。而當時，這個區(qū)域的平均房價還停留在10000元/平方米左右。這種狀況下，開發(fā)商想要賺錢，惟一的希望就寄托于日后上海房價保持每年20%以上的增長了。現(xiàn)在看來，他們的愿望可以實現(xiàn)了，因為市中心的新盤均價已經(jīng)在16000元/平方米之上。

更何況房地產(chǎn)是財務杠桿比率最高的行業(yè)，項目投資中的絕大部分來自銀行貸款。雖然按2004年3月銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》規(guī)定，開發(fā)商的自有資金比例不應低于項目總投資的35%。但是據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露，實際上開發(fā)商能拿出4%的自有資金來作開發(fā)已算不錯，一分資金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有資金計算，每個項目有20%的利潤率，對開發(fā)商而言即意味著500%的資本回報率。房地產(chǎn)業(yè)之吸引力，可見一斑。

對于政府而言，短期來看，由于房價高企，開發(fā)商為追逐暴利而趨之若鶩，無疑會增加政府的賣地收入（圖6），令其有充裕的資金加大城市基礎(chǔ)設施建設力度，從而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地價收入為約216億元，如果全部用于市政建設，就可以解決超過1/3的資金。但長遠來看，房價畸高不僅會提升當?shù)氐诙a(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)的經(jīng)營成本，造成擠出效應，由房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟增長，也會在房地產(chǎn)泡沫退卻后受到拖累。東京、香港在這方面都有前車之鑒。

附文一

萬科丁長峰:

上海地產(chǎn)界進入劣幣驅(qū)逐良幣階段

“開發(fā)商不需要在產(chǎn)品素質(zhì)上下很大功夫，就能獲得很好的業(yè)績，

這樣不僅令優(yōu)秀開發(fā)商的品牌、服務優(yōu)勢很難體現(xiàn)，還會減弱其提升產(chǎn)品素質(zhì)的動力。”

上海房價暴漲，普通市民供樓負擔急增，不僅引起上海市政府及央行的高度重視，日前相繼出臺了對炒樓者另外課稅、調(diào)高個人房貸利率等政策，就連一般人認為是受益者的房地產(chǎn)開發(fā)商也心存憂慮。

賣樓容易減弱創(chuàng)新動力

上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理丁長峰就直言：“我們并不希望上海的房價像現(xiàn)在這樣漲法，這樣，萬科的品牌優(yōu)勢、服務優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢就很難體現(xiàn)出來了。”他解釋說，2000年前，開發(fā)商賣出一套房子往往需要一個月以上的時間，而購房者則基本上要在比較十幾個樓盤、幾乎所有親戚都看過房子之后才能決定是否購房。而現(xiàn)在，“上海不存在賣不出去的房子，我們的樓盤賣得好，別人也和我們一樣好，我沒什么可自豪的。”

2004年，上海萬科的銷售收入比2003年少了近6億元，但凈利潤卻高出4000萬元。這自然得益于上海去年房價的高速上漲。但房價高企也為上海萬科的管理帶來了新的問題：“現(xiàn)在每套房子都能獲得10倍以上的超額認購，銷售人員不再為如何賣房擔心，設計部門也很難像以前那樣絞盡腦汁地工作，因為再爛的房子都有人買。”

更讓丁長峰擔憂的是，現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)界已漸漸進入了一個劣幣驅(qū)逐良幣的階段。“開發(fā)商并不需要在產(chǎn)品素質(zhì)上下很大功夫，就能獲得很好的業(yè)績。而有些開發(fā)商花了很大的成本進行產(chǎn)品創(chuàng)新之后，卻發(fā)覺周邊非常一般的樓盤也能賣得很好，這樣也會減弱他們提升產(chǎn)品素質(zhì)的動力。”

因此，丁長峰認為，如果上海房價急速上漲的態(tài)勢能夠得到平抑，萬科也能從中受益：“品牌優(yōu)勢能體現(xiàn)出來，地價會降低，人力資源上也能有個汰弱留強。”

公開土地供量有助平抑房價

丁長峰表示，萬科正為上海房地產(chǎn)的低谷作三方面的準備：第一，保持穩(wěn)健的財務水平；第二，加強內(nèi)部的管理，調(diào)整員工心態(tài)；第三，將一部分利潤提出來用于提升產(chǎn)品品質(zhì)。

但他同時認為，上海的房地產(chǎn)不會在今年迎來低谷。“上海市政府和央行最近出臺的一些政策和利率調(diào)整還太過溫和，不可能真正地打壓房價。拿首付比例來說，上海去年基本上就沒有低于3成的首付了，最新的政策不過是在說法上更明確；多付的那些按揭利息相對于上海的房價也不過是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出臺更強有力的措施，比如進一步上浮首付比例，以有效打擊房地產(chǎn)投機。

而平抑房價更有效的方式，是政府能改革目前的土地供應制度。“將兩年內(nèi)的土地供應規(guī)劃向社會公布，以便開發(fā)商能夠更有的放矢地進行投標，而不是像現(xiàn)在這樣，因為不清楚未來什么時候才會有下一塊土地被拍賣，開發(fā)商普遍有一種吃了上頓沒下頓的感覺，因而一有土地拍賣，就蜂擁而上、不計成本地拿地。“開發(fā)商更理性地買地，房屋的成本和售價自然也會下降。”

附文二

城市建設 日益沉重的負擔

“Wonderful Shanghai”，這是姚明在上海城市宣傳片中的一句廣告語。環(huán)繞城市的三座高架橋，橫跨黃浦江的六座大橋，市中心的成片綠地，蘇州河的綜合治理，四通八達的軌道交通，即將建成的世界上第二大深水港等等，的確讓這座城市變得前所未有地美麗和便捷。這一切美麗來源于上海在市政建設方面的巨大投入。

根據(jù)《上海統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2000-2004年，上海總共投資了2821億元用于城市基礎(chǔ)設施建設，而同期地方財政收入只有3856億元。在2004年，上海的城市基建投資創(chuàng)下了新的紀錄，達到了673億元，占到地方財政收入的六成（附表）。

如此高昂的市政建設費用，如果全由政府埋單就顯得極不現(xiàn)實。因此，上海市政府過去5年內(nèi)用于城市基建的財政支出只占城建總投資額的35%，而其余資金如何落實，就成為影響上海城市面貌的關(guān)鍵。

在上世紀90年代之前，上海市政府率先在城市基建領(lǐng)域引入了外資，1989-1992年間，上海市向國外金融機構(gòu)共籌措資金約12億美元，投入到了南浦大橋、地鐵一號線等市政重點工程的建設中。

但城市建設所需的資金越來越多，2004年的基建投資額是1992年的大約8倍，政府的籌資能力跟不上城市建設的需要。因此，1992年上海市城市建設投資開發(fā)總公司成立并承擔了大部分的城市建設融資職能。其資金來源大致可分為6類：國家政策性貸款；國際金融機構(gòu)和外國政府貸款；城建債券；專營權(quán)轉(zhuǎn)讓；市政設施的收入；引進民間或國外投資者。

第8篇

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響

我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟主要組成因素，但低碳經(jīng)濟的利用將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生很大的影響。所以，合理利用低碳經(jīng)濟，順應時展需求是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)經(jīng)濟中應用低碳經(jīng)濟，需要房地產(chǎn)行業(yè)的重視和消費者的認可，從而實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的不利影響

1.增加房地產(chǎn)開發(fā)成本

低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)提出的最重要標準和要求就是節(jié)能減排。但目前房地產(chǎn)開況來看，大部分開發(fā)單位將精力放在怎樣利用房地產(chǎn)增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和擴大企業(yè)規(guī)模上。與此同時，房地產(chǎn)設計人員通常注重房地產(chǎn)分配設計方案，忽視低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展所造成的影響。但，我國低碳經(jīng)濟觀念出現(xiàn)較晚，沒有系統(tǒng)的低碳技術(shù)，造成節(jié)能減排材料價格的提升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟發(fā)展不能順利進行；低碳經(jīng)濟發(fā)展工作單一性強，也導致了房地產(chǎn)建設發(fā)展不能充分發(fā)揮其指導作用。低碳經(jīng)濟最核心的內(nèi)容就是利用新能源、新技術(shù)、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內(nèi)實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展是很困難的。

2.房地產(chǎn)開發(fā)缺乏質(zhì)量控制體系

在房地產(chǎn)建設工作管理過程中，應與低碳經(jīng)濟相結(jié)合，進行系統(tǒng)研究分析，及時對不合理的地方進行調(diào)整，進而為房地產(chǎn)經(jīng)濟符合低碳經(jīng)濟發(fā)展要求提供保障。但就目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位并沒有將工程質(zhì)量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經(jīng)濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質(zhì)量監(jiān)測工具和方法，限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展。

3.導致房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價

隨著低碳經(jīng)濟逐漸深入房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)中，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經(jīng)濟的局限性，也造成相應土地價值發(fā)生變化。這樣的社會背景下，開發(fā)商就此會為了保障自身經(jīng)濟利益，將低碳化和綠色環(huán)保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數(shù)的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的有利影響

1.調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

低碳經(jīng)濟不但推動房地產(chǎn)行業(yè)順應時展要求，同時也調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不是很合理，但低碳經(jīng)濟的發(fā)展，彌補了這方面的不足，加強了房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是必要的。所以，各大房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將眼光放在建筑質(zhì)量和環(huán)保性能等方面，為進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期性的發(fā)展提供保障。

2.有效實現(xiàn)了節(jié)能降耗

低碳經(jīng)濟發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)向節(jié)能化方向發(fā)展。當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經(jīng)濟要求在房地產(chǎn)建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經(jīng)濟進行房地產(chǎn)行業(yè)建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術(shù)、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節(jié)能減排的理想標準。

3.有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期性發(fā)展

目前，低碳經(jīng)濟觀念已經(jīng)深入人心，在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，合理融入低碳經(jīng)濟，也更能滿足消費者的需求。開發(fā)商將低碳經(jīng)濟合理的運用到房地產(chǎn)建設中，不僅可以有效的避免開發(fā)商為自身的經(jīng)濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質(zhì)。所以，低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期性發(fā)展有很大的促進作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟中利用低碳經(jīng)濟的有效措施

1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項目的戶型布局

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)通常采用粗放式經(jīng)營模式，開發(fā)商主要重視經(jīng)濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經(jīng)濟發(fā)展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發(fā)商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內(nèi)裝修。但業(yè)主在進行室內(nèi)裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經(jīng)濟發(fā)展的要求相悖離。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商應重視提高自身開發(fā)質(zhì)量，利用低碳經(jīng)濟發(fā)展理念，充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調(diào)整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結(jié)合，最終實現(xiàn)低碳裝修。

2.積極倡導低碳式生活

低碳經(jīng)濟快速實現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)單位加強各部門工作對低碳經(jīng)濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經(jīng)濟，讓消費者充分了解低碳經(jīng)濟所產(chǎn)生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產(chǎn)項目的開發(fā)，進一步為低碳經(jīng)濟發(fā)展提供有利條件。

3.規(guī)定項目流程設計

在房地產(chǎn)建筑設計中，應結(jié)合低碳經(jīng)濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)范。制定規(guī)范設計圖紙，進而保證環(huán)保設計順利進行。對設計過程中主要強調(diào)和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產(chǎn)經(jīng)濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據(jù)低碳經(jīng)濟設計理念和要求，設立規(guī)范的設計流程，從而達到低碳經(jīng)濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內(nèi)雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數(shù)據(jù)等，所以制定規(guī)范設計流程，順應房地產(chǎn)經(jīng)濟設計需求是必要的。

四、結(jié)論

保障人類生存環(huán)境質(zhì)量和維護自然環(huán)境發(fā)展，發(fā)展低碳經(jīng)濟是至關(guān)重要的。基于低碳經(jīng)濟在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，所以，房地產(chǎn)行業(yè)應加強有利影響作用，合科學合理的調(diào)整其不利影響，為房地產(chǎn)經(jīng)濟和低碳經(jīng)濟的更好發(fā)展保駕護航。

參考文獻：

[1]趙潔.論低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響[J].工程經(jīng)濟,2015(1):92-96.

第9篇

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響

中圖分類號：F113 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）004-00000-02

一、前言

我國是當前世界上的最大碳排放國家之一，能源危機的日益嚴重使我國開始愈加關(guān)注低碳經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于我國國民經(jīng)濟的一項重要組成部分，而低碳經(jīng)濟的使用將會對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生十分重要的影響。因此，適應時代的發(fā)展需求，積極使用低碳經(jīng)濟尤為重要。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中使用低碳經(jīng)濟，需要國家支持和房地產(chǎn)行業(yè)的重視，同時也需要廣大消費者樹立低碳消費觀念，以促進低碳經(jīng)濟的實現(xiàn)。

二、低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的各種影響

1.低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的有利影響

（1）調(diào)整了我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

低碳經(jīng)濟在推動我國房地產(chǎn)行業(yè)與時俱進發(fā)展的過程中，也優(yōu)化并調(diào)整了我國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻較低，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不十分合理，低碳經(jīng)濟的使用加強了房地產(chǎn)行業(yè)間的優(yōu)勝劣汰節(jié)奏。為了順應時展需求，房地產(chǎn)行業(yè)必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)單位便可以將注意力更多的投入在建筑物的建筑質(zhì)量、智能化水平以及環(huán)保性能等各個方面，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[1]。

（2）在房地產(chǎn)經(jīng)濟中有效實現(xiàn)了節(jié)能降耗

低碳經(jīng)濟的不斷發(fā)展，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能化。現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)所使用的建筑材料以及建筑施工設備耗能都十分巨大，而低碳經(jīng)濟要求房地產(chǎn)行業(yè)致力于建筑施工時的低碳化、智能化，低碳經(jīng)濟將促使房地產(chǎn)行業(yè)積極引入并應用各種低碳新材料、新設備以及新技術(shù)，這樣一來，便能夠有效降低建筑施工能耗，最終科學實現(xiàn)節(jié)能減排的目的。

（3）有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展長期性

從長遠的角度來看，低碳經(jīng)濟有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展長期性。如果開發(fā)商可以積極發(fā)展低碳經(jīng)濟，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中盡量使用各種低碳技術(shù)，便可以有效保證房屋建筑物的品質(zhì)，也可有效避免開發(fā)商為了經(jīng)濟利益一味炒房的問題產(chǎn)生。因此，低碳經(jīng)濟的發(fā)展十分利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展[2]。

2.低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的不利影響

（1）增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本

節(jié)能減排是低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)提出的最主要要求，由于我國的低碳經(jīng)濟概念起步比較晚，而且當前尚未掌握一些實現(xiàn)低碳的核心技術(shù)，因此，我國的節(jié)能減排材料價格比較昂貴，進而致使房地產(chǎn)開發(fā)商的投入成本大幅增加。低碳經(jīng)濟的核心內(nèi)容要求使用新能源、新材料和新技術(shù)，但是我國在這幾大方面的發(fā)展均存在嚴重不足，致使我國在短時間內(nèi)難以實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的快速發(fā)展。我國的房地產(chǎn)行業(yè)如果想盡快實現(xiàn)低碳化，同時面臨著技術(shù)方面的制約和激烈的市場競爭，實現(xiàn)低碳經(jīng)濟具有一定的難度。

（2）致使大部分開發(fā)商提高房價

當前，低碳經(jīng)濟需要開發(fā)商投入比較大的經(jīng)濟成本，同時，低碳經(jīng)濟也限制了土地的利用。因此，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益，便將綠色環(huán)保和低碳化作為重要賣點，肆意的抬高房價。在這樣的情況下，造成很多消費者難于房價過高而放棄購買低碳住宅，最終影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。

（3）制約了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展

當前，我國的房地產(chǎn)所采用的施工模式普遍存在高能耗的特點，短時間內(nèi)很難改變這一特性。比如，在能源和技術(shù)方面，均很難在短期內(nèi)實現(xiàn)適宜的更換。因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展低碳經(jīng)濟時，在短期內(nèi)會遭受一定程度上的影響和制約。此外，由于當前的低碳產(chǎn)品高價昂貴和短期內(nèi)沒有廉價能源的使用都會增加房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟負擔。因此，低碳經(jīng)濟不利于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展。

三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟中進行低碳經(jīng)濟的有效策略

我國是當前世界上的最大碳排放國家之一，我國的碳排放量與人口、經(jīng)濟產(chǎn)值以及能源使用量等情況在占世界總量的比重中極為不相稱。因此，盡快在房地產(chǎn)等經(jīng)濟中開展低碳經(jīng)濟迫在眉睫，具體詳見表1[3]。

表1 我國的碳排放情況

年份 我國的碳排放情況

2005年-2011年 在全球統(tǒng)計的新增二氧化碳的排放量中，我國所占的比重已經(jīng)高于60%以上。按照人均占有比例，我國的人均二氧化碳排放量已高達6t，超過了當前世界的人均占有水平。

2011年 我國碳排放量已經(jīng)達到80× ，占全球統(tǒng)計的總排放量的 ，已經(jīng)超過美國的碳排放量約50%。

預計2020年之前 我國的人均碳排放量將會超過歐盟的人均水平。

1.合理規(guī)劃房地產(chǎn)項目的戶型布局

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)基本使用粗放式經(jīng)營的模式，開發(fā)商更加注重經(jīng)濟效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟要求和購房消費者的實際需求情況。比如，設計的樓道和臥室等面積過大的問題，在一定程度上造成了資源的浪費。此外，開發(fā)商為提升資金的回籠速度一般情況下并不負責室內(nèi)的裝修工作。而業(yè)主在裝修的過程中，由于難于統(tǒng)一安排設計和施工，造成了大量人力、財力和物力的浪費，嚴重違背了低碳經(jīng)濟的要求。因此，房地產(chǎn)開發(fā)單位應該不斷的提升自身的開發(fā)質(zhì)量，采用先進的低碳經(jīng)濟設計理念，做好戶型的規(guī)劃布局工作。并適當?shù)脑黾友b修房屋的比例，以發(fā)展自身并兼顧消費者的實際需求，實現(xiàn)低碳裝修。

2.采用節(jié)能技術(shù)及環(huán)保材料

由于我國的低碳技術(shù)比較落后，我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段在使用低碳經(jīng)濟過程中所面臨的最大問題就是建筑物的保溫和給排水的問題。在我國的很多房地產(chǎn)建筑物中，開發(fā)商為了實現(xiàn)采光面積的最大化，會大量使用玻璃，但是玻璃的大量使用所存在的不足之處是散熱的速度比較快。在這樣的情況下，如果想實現(xiàn)室內(nèi)溫度的恒定，則需要使用空調(diào)，而空調(diào)的使用也大幅的提高電能消耗。為了規(guī)避這一問題，房地產(chǎn)開發(fā)單位應該嘗試使用低輻射玻璃等各種新型玻璃，這類玻璃不僅可以滿足采光需要，同時也會發(fā)揮出隔熱保溫效果，有效縮減了空調(diào)的使用，最終實現(xiàn)低碳的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)單位也可以多使用綠色植物來吸收CO2、遮陰降溫。同時，綠色植物也具有美化環(huán)境的作用。因此，合理利用生物能源是當前低碳經(jīng)濟的重要研究方向。比如，太陽能等再生能源的開發(fā)和使用，不僅具有清潔性，而且具有取之不盡的特點，對發(fā)展低碳經(jīng)濟具有重要推動作用。

3.積極倡導低碳式生活

為了快速的實現(xiàn)低碳經(jīng)濟，房地產(chǎn)開發(fā)單位還必須加強對低碳經(jīng)濟的認識，并在人力和物力加大投入。同時，加強低碳經(jīng)濟的宣傳力度，提高消費者對低碳經(jīng)濟的認識，獲得消費者的低碳支持。比如，房地產(chǎn)開發(fā)單位可以積極的向消費者宣傳一些低碳產(chǎn)品，增強消費者的綠色環(huán)保意識，并讓消費者充分了解低碳產(chǎn)品的優(yōu)勢，進而得到消費者認可。房地產(chǎn)開發(fā)單位應該讓消費者認識到盡管現(xiàn)階段購買低碳住宅的成本較高，但是，在日后的使用中，低碳住宅可以節(jié)省很多能源，低碳住宅十分利于消費者入住后節(jié)省開支。使得消費者能夠站在長遠利益的視角上支持低碳房地產(chǎn)項目，進而推動人民群眾為低碳生活貢獻力量[4]。

四、結(jié)束語

綜上所述，為維護自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境質(zhì)量，積極發(fā)展低碳經(jīng)濟十分重要。未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢將是減少能源消耗和碳排放量，才能促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。由于低碳經(jīng)濟的使用對房地產(chǎn)經(jīng)濟同時具有有利和不利的雙重影響，因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要積極的發(fā)揚其有利影響，并及時改進其不利的影響，爭取在低碳經(jīng)濟時代里尋求長久的經(jīng)濟、環(huán)境的和諧發(fā)展。

參考文獻：

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