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第1篇

摘 要 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)角度探討了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出部分控制風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 措施

我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房?jī)r(jià)，國家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題凸顯出來，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長(zhǎng)，投資規(guī)模進(jìn)一步加大。考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果項(xiàng)目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，通過控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場(chǎng)的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過相關(guān)政策限制市場(chǎng)購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到來自“市場(chǎng)”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，周期越長(zhǎng)期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來，開發(fā)周期長(zhǎng)曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長(zhǎng)，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢(shì)，開發(fā)周期過長(zhǎng)，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了60%的國際公認(rèn)警戒線。過高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)即可獲得巨額利潤(rùn)，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無法對(duì)其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢(shì)下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢(shì)下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請(qǐng)外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)，同時(shí)也是高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于內(nèi)在因素以及外在因素兩大部分。

（一）內(nèi)在因素

1.行業(yè)自身特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高的特征。房地產(chǎn)一旦投入，很難在短期內(nèi)收回資金，通常要用3年時(shí)間才能完成投資回收，房地產(chǎn)企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。

2.資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會(huì)越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越大。

3.財(cái)務(wù)管理水平

我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。而對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高則主要體現(xiàn)在財(cái)務(wù)預(yù)算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等幾個(gè)具體的方面。

（二）外在因素

1.法律、政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大。首先，政府對(duì)未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會(huì)直接影響到土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終都將進(jìn)入房地產(chǎn)的價(jià)格之中，從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；再次，政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款利率水平、實(shí)行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會(huì)在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平

由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)差異時(shí)，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區(qū)之間的流動(dòng)來縮小價(jià)格差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入水平也就會(huì)比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

3.市場(chǎng)環(huán)境

由市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進(jìn),個(gè)人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個(gè)性化需求對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。此外產(chǎn)品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的局面,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成、積聚、轉(zhuǎn)移等過程是以資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程為載體的，資本運(yùn)動(dòng)在投資、籌資、資金回收、利益分配四個(gè)基本環(huán)節(jié)上相應(yīng)地積累著四種表現(xiàn)形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資報(bào)酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在初期市場(chǎng)調(diào)研、技術(shù)可行性分析以及項(xiàng)目投資回報(bào)率分析上有誤造成企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理、投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益出現(xiàn)偏差所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)安排不合理即長(zhǎng)短期負(fù)債的相對(duì)比重不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)；資金來源結(jié)構(gòu)不當(dāng)、籌資方式及時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)榷紩?huì)增加企業(yè)額外費(fèi)用，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)無法賣出產(chǎn)品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風(fēng)險(xiǎn)和收款的信用風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金過程中由于時(shí)間和金額上的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結(jié)構(gòu)處理不當(dāng)使得企業(yè)再生產(chǎn)能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)股價(jià)大幅下挫，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，實(shí)施全面預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)投資受到諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，為了降低這些風(fēng)險(xiǎn)因素可能會(huì)給企業(yè)帶來的潛在損失，企業(yè)應(yīng)事先對(duì)各種投資方案進(jìn)行可行性分析和綜合評(píng)估。通過科學(xué)的研究與預(yù)測(cè)，從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率等對(duì)擬建項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，減少開發(fā)的盲目性。同時(shí)在項(xiàng)目上馬后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，以項(xiàng)目預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。

（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)決定了其對(duì)金融始終有著極強(qiáng)的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢(shì)必會(huì)使企業(yè)在國家宏觀金融政策收緊時(shí)倍感壓力，陷入極大的被動(dòng)之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉(zhuǎn)變，從而降低因國家宏觀政策發(fā)生變化而對(duì)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高資金管理水平，增強(qiáng)資金利用效率

房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量大，如果不對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金利用的低效率。

因此，企業(yè)應(yīng)注重資金管理，制定資金使用計(jì)劃，確保日常營(yíng)運(yùn)資金的需求；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)。

（四）實(shí)行全過程成本管理，強(qiáng)化成本費(fèi)用控制

全過程的成本管理，就是要在房地產(chǎn)的立項(xiàng)、施工、竣工等各個(gè)階段實(shí)施成本費(fèi)用控制。企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級(jí)明細(xì)科目，細(xì)化成本對(duì)象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本；并且建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理。

（五）確立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)指標(biāo)體系，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而建立的報(bào)警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過程中，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，進(jìn)行事先預(yù)測(cè)和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)諸如流動(dòng)比率、營(yíng)業(yè)毛利率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，并利用其進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，以預(yù)防和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度包括企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的設(shè)立、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置以及人員配備、各職能部門在風(fēng)險(xiǎn)管理中的權(quán)利和職責(zé)、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度本身就已經(jīng)消除了一部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度對(duì)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非常必要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也在一定程度上決定了企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力的高低，特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。

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第3篇

(一)客觀存在性

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不會(huì)因?yàn)閭€(gè)人主觀意愿而發(fā)生改變，它的高收益決定了風(fēng)險(xiǎn)的存在，房地產(chǎn)企業(yè)主要的收益來源于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險(xiǎn)，征地環(huán)節(jié)，一部分土地所有權(quán)擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產(chǎn)企業(yè)征地，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法在預(yù)期內(nèi)開展，就會(huì)浪費(fèi)大量的時(shí)間和資金成本，這也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一部分，無論在什么時(shí)候，這個(gè)問題都不可能得到完全解決。房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，工程施工安全是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，工程事故是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含很多內(nèi)容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學(xué)、合理、有效的辦法盡量規(guī)避，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須正視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，積極采取有效措施，盡量規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

(二)不可確定性

風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)知性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也具有這個(gè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時(shí)候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項(xiàng)目會(huì)在未來獲得更高利潤(rùn)的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理環(huán)境、區(qū)域位置，這些都會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目的收益形成影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)具有變化性，這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資等財(cái)務(wù)活動(dòng)的時(shí)候，必須對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，制定科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃和期望值，不能過高估計(jì)未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產(chǎn)企業(yè)未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。

(三)分散轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有固定性，企業(yè)收益主要來源于房地產(chǎn)產(chǎn)品，這種產(chǎn)品不能進(jìn)行隨意的移動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)為了盡量規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行投資活動(dòng)的時(shí)候，會(huì)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查和預(yù)測(cè)，詳細(xì)市場(chǎng)對(duì)住房產(chǎn)品的需求類型進(jìn)行調(diào)查，了解房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、地理環(huán)境以及位置條件，保證每一個(gè)環(huán)節(jié)工作質(zhì)量，減小各個(gè)環(huán)節(jié)安全隱患的存在，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。防范并盡量減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風(fēng)險(xiǎn)的方式，將風(fēng)險(xiǎn)集中在每一個(gè)環(huán)節(jié)上，加強(qiáng)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和控制，加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制，就可以有效提高整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低資金成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的物質(zhì)保障。

(四)預(yù)測(cè)決策性

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有固定性，所以它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有預(yù)測(cè)性，通過房地產(chǎn)開發(fā)可以積累豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將每一次房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中遇到的問題進(jìn)行歸納，再進(jìn)行下一次投資項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)積累的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，就可以避免之前發(fā)生的問題再次發(fā)生，這是有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施之一。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的時(shí)候，房地產(chǎn)可以對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行大致預(yù)測(cè)，盡量減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品周期比較長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的連續(xù)性，所以，房地產(chǎn)可以采用先進(jìn)的財(cái)務(wù)技術(shù)對(duì)這些不確定因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，制定出科學(xué)、合理的發(fā)展規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

(一)科學(xué)、有效的預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，首先，在投資項(xiàng)目之前，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，對(duì)住戶需求進(jìn)行調(diào)查，分析調(diào)查結(jié)果，根據(jù)調(diào)查分析結(jié)果制定投資規(guī)劃；其次，在項(xiàng)目施工過程中，根據(jù)以往的施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程項(xiàng)目中可能存在的問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，施工過程中按照預(yù)測(cè)，更加注意工程項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；最后，對(duì)產(chǎn)品銷售情況進(jìn)行科學(xué)、有效的預(yù)測(cè)，產(chǎn)品成功銷售房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得投資回報(bào)，才能提高經(jīng)濟(jì)收益，保證企業(yè)快速發(fā)展。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，就應(yīng)該重視項(xiàng)目預(yù)測(cè)，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和估計(jì)，最大限度的為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)結(jié)果提供保障，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的損失。

(二)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度規(guī)范，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，必須加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度規(guī)范，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際情況和特點(diǎn)，制定出科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并及時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)活的流程，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督。提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理人員參與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高他們對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，通過專業(yè)培訓(xùn)提高他們的專業(yè)水平，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，制定出有效的防范措施，充分調(diào)動(dòng)他們工作的積極性，可以有效提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的質(zhì)量，保證財(cái)務(wù)活動(dòng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供充分保障。

(三)拓寬資金來源渠道

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)行業(yè)都在快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，應(yīng)該優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進(jìn)行項(xiàng)目投資，獲得更高的利潤(rùn)收益。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資金、銀行短期貸款、產(chǎn)品預(yù)收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供充足的動(dòng)力，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發(fā)展，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，可以有效利用這些方式進(jìn)財(cái)會(huì)研究行融資，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容之一，通過資金預(yù)算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，財(cái)務(wù)預(yù)算貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費(fèi)用、產(chǎn)品銷售收入等內(nèi)容，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，通過預(yù)算管理發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，及時(shí)解決這些問題，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行安全。

三、結(jié)束語

第4篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

［中圖分類號(hào)］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí),投資規(guī)模巨大,一個(gè)項(xiàng)目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無法比擬的特點(diǎn)。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中,現(xiàn)金的流出量波動(dòng)比較大,單筆金額之間的差額巨大,會(huì)多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢(shì)。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項(xiàng)目時(shí),一般資金的回收期比較長(zhǎng),不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時(shí)甚至可以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年,而對(duì)于企業(yè)來說,資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長(zhǎng)的開發(fā)周期會(huì)給企業(yè)帶來更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動(dòng)、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢(shì)必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價(jià)格,而我國實(shí)行土地公有制,國家壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng),因此國家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債會(huì)抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地加大,此時(shí)房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會(huì)要求提高資金的報(bào)酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境相對(duì)比較復(fù)雜,而且目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財(cái)務(wù)管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一

企業(yè)融資可以通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國房地產(chǎn)融資渠道的開展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對(duì)信貸政策過于敏感,增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

我國的房地產(chǎn)行業(yè)較國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國良好的發(fā)展政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財(cái)務(wù)活動(dòng),就一定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢(shì)當(dāng)中,但是隨著近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,國家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策,主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會(huì)受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢(shì)必會(huì)增加我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行。

第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等管理活動(dòng),而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財(cái)務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃要以增減加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

第三,提高財(cái)務(wù)信息的整合能力。財(cái)務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作與其他經(jīng)營(yíng)部門等非財(cái)務(wù)部門的工作通過信息平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力,共同提高企業(yè)績(jī)效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動(dòng)預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對(duì)外投資等方面,必須明確決策人員和財(cái)務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時(shí),通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對(duì)其資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋與修正。

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第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范方法

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是由于財(cái)務(wù)出現(xiàn)惡化導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資和報(bào)酬不能夠全部收回的可能性。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于非系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。所以，針對(duì)防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法進(jìn)行分析有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)比例分配的不合理

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的自有資金是無法充分滿足項(xiàng)目運(yùn)作需求的，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過吸引外來資金來維持項(xiàng)目的運(yùn)作。到目前為止很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是通過使用自由資金征地建設(shè)，在生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)則將土地抵押給銀行進(jìn)行融資，通常借入資本占據(jù)的比例非常大，這就導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率的提高，而隨著財(cái)務(wù)杠桿利益的增大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)提高。

2.企業(yè)不夠重視現(xiàn)金的流量

根據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，在現(xiàn)金流量管理方面給予的重視程度不夠，如果經(jīng)濟(jì)效益較好，只會(huì)盲目地?cái)U(kuò)充規(guī)模，這就給風(fēng)險(xiǎn)控制帶來了更大的難度。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法持續(xù)發(fā)展下去，就是因?yàn)橘Y金管理不夠到位，盲目地?cái)U(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，導(dǎo)致現(xiàn)金流量的管理失去控制。

3.成本費(fèi)用的管理控制力度不夠

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，在進(jìn)行成本控制的過程中會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，從投資項(xiàng)目前期所做的預(yù)算開始，一直到最終的核算都是相互貫通聯(lián)系的。一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一味地強(qiáng)調(diào)工程項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，在成本管理上不夠重視，財(cái)務(wù)部門不能及時(shí)地得到第一線成本管理資料，造成實(shí)際成本和預(yù)算之間產(chǎn)生過大的偏差，財(cái)務(wù)無法掌握成本，二者斷檔現(xiàn)象嚴(yán)重，因此大大降低了企業(yè)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

二、防范措施

1.進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要確保其資金結(jié)構(gòu)的合理性，充分考慮企業(yè)具有的償債能力，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行籌資建設(shè)，將負(fù)債經(jīng)營(yíng)控制在合理的范圍內(nèi)。在進(jìn)行傳統(tǒng)融資的過程中，多元化發(fā)展融資渠道，合理利用外來資金，控制資本權(quán)益比率，盡可能地降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)來緩解籌資壓力，進(jìn)一步降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先要加強(qiáng)對(duì)預(yù)收房款以及銀行回款等的管理力度，有效減少中間費(fèi)用，以盡可能快得速度回收資金；其次可以發(fā)行股票、債券，通過合作開發(fā)等方式來有效地?cái)U(kuò)充資金，逐漸吸引更多的外部投資者，開拓更多的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)工作的時(shí)候一定要充分考慮項(xiàng)目工程的預(yù)算以及資本預(yù)算，合理安排資金的取得和投放，合理分配各種經(jīng)營(yíng)成果。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部分需要在建設(shè)前期做好可行性研究分析，合理規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用，控制項(xiàng)目開發(fā)成本以及產(chǎn)生的間接費(fèi)用等，從整體上對(duì)經(jīng)營(yíng)收入以及借款等內(nèi)容進(jìn)行預(yù)算，做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，為投資決策提供更多的參考信息，避免決策失誤給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失。在進(jìn)行資金預(yù)算的過程中，財(cái)務(wù)部門需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作狀況，合理規(guī)劃資金的需求和使用，完善財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。與此同時(shí)還應(yīng)該提高管理力度，在預(yù)算分析時(shí)要將月度分析、季度考核以及年度總評(píng)有機(jī)聯(lián)系起來，做好定期檢查工作，定量約束企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為，充分發(fā)揮預(yù)算工作的監(jiān)督作用。

3.做好資金流動(dòng)性方面的管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的運(yùn)行周期比較長(zhǎng)，往往會(huì)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里才可以完成，周期以內(nèi)對(duì)資金的占用量是相當(dāng)大的，這就要求資金鏈條能夠充分的高度運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦中間某個(gè)環(huán)節(jié)的資金流轉(zhuǎn)受到阻礙，會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，情況嚴(yán)重的話會(huì)直接拖垮企業(yè)。所以，一定要重視對(duì)資金的管理，通過制定完善的資金使用計(jì)劃，確保房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)資金占用的合理性，將資金盡可能的運(yùn)用到最佳位置。房地產(chǎn)企業(yè)在資金支出方面數(shù)額龐大，因此在財(cái)務(wù)收支上一定要進(jìn)行嚴(yán)格地監(jiān)控，做好各種資金的調(diào)度工作，盡可能的滿足項(xiàng)目工程在施工過程中的運(yùn)營(yíng)以及營(yíng)銷需求。此外，企業(yè)還應(yīng)該做好應(yīng)收賬款的回收工作，合理調(diào)整企業(yè)的庫存結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步壓縮存貨對(duì)資金的占用率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力，維持企業(yè)良好的信譽(yù)度，為下次融資奠定良好的基礎(chǔ)。

4.提高企業(yè)處理風(fēng)險(xiǎn)的能力

到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍然有很大的風(fēng)險(xiǎn)存在，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提前做好設(shè)計(jì)和應(yīng)對(duì)措施。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成集團(tuán)化，某些地區(qū)還成立了聯(lián)盟房地產(chǎn)企業(yè)，這就在一定程度上有效化解了這一地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題，提高了資金的周轉(zhuǎn)速度，可以在各種風(fēng)險(xiǎn)形成之后，將資金的利用盡可能的最大化。不過由于各個(gè)企業(yè)所做的預(yù)案有所差別，大多都是基于自己的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行規(guī)劃的，如果能做好有效防止風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步惡化工作就是比較成功的了。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷追求經(jīng)濟(jì)效益的過程中會(huì)面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要重視發(fā)展中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)問題，通過不斷地壓縮項(xiàng)目和人員，完善各項(xiàng)管理來應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

第6篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

近年來，我國房地產(chǎn)形勢(shì)風(fēng)云變幻，國家土地與金融政策趨緊。大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在償債能力薄弱的風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力面臨極大考驗(yàn)。作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且在后金融危機(jī)時(shí)代，政府出臺(tái)很多相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，這些政策直接或者間接影響房地產(chǎn)企業(yè)，也可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在未來情況好時(shí)，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會(huì)使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)有它的兩面性，在高收益的背后也隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。

一般房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率、利率風(fēng)險(xiǎn)和再籌資風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)上市A股15家公司作為研究樣本（如表1），將根據(jù)2011年財(cái)務(wù)報(bào)告信息來分析考察我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

1.資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)分析

資產(chǎn)負(fù)債率偏高會(huì)存在償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金實(shí)力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預(yù)收款以及外部資金投入，自有資金很少。從數(shù)據(jù)來看房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，2011年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值約為62.83%，而據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值約為57.63%，2011年比2010年行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率上升超過五個(gè)百分點(diǎn)。樣本中2011年房地產(chǎn)企業(yè)中最高的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75.67%，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過50%，行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率呈遞增趨勢(shì)。而其它行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率均在 40%～50%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達(dá)12 540.48億元，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金依賴于負(fù)債這與其行業(yè)自身特征一致。這使得我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于貸款和預(yù)收款，造成了資產(chǎn)負(fù)債率偏高的現(xiàn)象，如果公司用負(fù)債進(jìn)行投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，正是由于這個(gè)原因讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)分析

利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹、物價(jià)上漲的影響，銀行貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。尤其自2008年以來我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，財(cái)政政策的緊縮，這幾年央行先后加息（如表2）不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險(xiǎn)。表1的數(shù)據(jù)中房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債均值較大，且與歷年比較呈上升趨勢(shì)，大量的長(zhǎng)期負(fù)債抵減了預(yù)期收益，高額的利息成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.再籌資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)分析

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。企業(yè)籌集資金渠道有兩大類：一是所有者投資，如增資擴(kuò)股，稅后利潤(rùn)分配的再投資；二是借入資金。由2011年數(shù)據(jù)中明顯可以看出房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺，內(nèi)源融資遠(yuǎn)不能滿足投資需求，大多公司資產(chǎn)負(fù)債率高于50%，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，使得企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度將會(huì)相應(yīng)地降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。我國房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)育程度很低，目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業(yè)銀行的狀況。隨著國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（如表3），多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)上萬億資金，造成銀行不得不降低房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，使得作為房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源的銀行信貸也進(jìn)一步受到影響。在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。再籌資風(fēng)險(xiǎn)較大會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來來致命威脅，從而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來說也是一個(gè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。而且根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，單一化籌資是非常危險(xiǎn)或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。

2.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。同時(shí)，“重編制、輕執(zhí)行”的情況在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在。很多房地產(chǎn)企業(yè)即使編制了財(cái)務(wù)預(yù)算，也是將預(yù)算任務(wù)交給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審批、控制。由于財(cái)務(wù)部門信息資料有限，只能根據(jù)預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對(duì)企業(yè)所有支出的合理性與必要性作出正確的判斷，影響了企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

3.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理過于簡(jiǎn)單，僅僅把開發(fā)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等的控制，通常每審核撥付一筆款項(xiàng)將其全部一次性計(jì)入成本中，對(duì)于后期財(cái)務(wù)成本費(fèi)用分析不利，不能對(duì)每一項(xiàng)具體的費(fèi)用分別控制。還表現(xiàn)在倉庫等其他部門與財(cái)務(wù)部門脫節(jié)，對(duì)材料管理不利，報(bào)賬不及時(shí)，致使財(cái)務(wù)部門不能收集第一線成本資料，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差大，資金管理跟不上。

4.政府政策影響

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，政府多次出臺(tái)相應(yīng)政策，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。尤其從2010年開始，樓市跌宕起伏，主要經(jīng)歷了三次重要的政策調(diào)控。201年上半年樓市在遭到“新國八條”、滬渝房產(chǎn)稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮。可以看出，樓市在政策頻繁出臺(tái)的情況下，銷售量已經(jīng)變得撲朔迷離了，特別是在新國八條和房產(chǎn)稅實(shí)施后，樓市銷量日趨平淡，這給公司的銷售計(jì)劃和銷售收入帶來了巨大的影響。銷量下降，銷售收入下降，使得公司的現(xiàn)金流減少，這也是使房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最根本原因。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建議和措施

1.注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)應(yīng)盡量擴(kuò)大權(quán)益性的資金來源比重，比如股權(quán)合作、投資合作、權(quán)益包銷等，同時(shí)盡量降低非權(quán)益資金來源；其次，企業(yè)應(yīng)增加債券、預(yù)售按揭貸款、商業(yè)信用等資金來源；最后，在資金結(jié)構(gòu)方案中，注意短期、中期和長(zhǎng)期要均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)，從資金結(jié)構(gòu)上滿足企業(yè)所需資金相對(duì)其他行業(yè)期限較長(zhǎng)的要求。這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

一般而言，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。這樣就可以通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率

資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.做好全面預(yù)算，建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要做好全面預(yù)算和財(cái)務(wù)集中管理，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失，并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。通過建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)損失。

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第7篇

（浙江貝利房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，浙江杭州311100）

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在人們的生活上屬于重要的特殊商品，特別是對(duì)于中國人民來說，樓房是一種特殊的情懷。本文主要對(duì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的常因進(jìn)行探討，在結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與相關(guān)國家政策的前提下，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理辦法進(jìn)行淺談，以期能夠?yàn)槲覈糠址康禺a(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與治理上提供一份淺陋的參考資料。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；治理辦法

中圖分類號(hào)：F293.30文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2014）31-0169-02

收稿日期：2014-10-20

作者簡(jiǎn)介：陳華香（1977-），女，江蘇南京人，本科，會(huì)計(jì)中級(jí)。研究方向：財(cái)務(wù)管理。

一、引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常見的原因

（一）外部環(huán)境的影響

1、市場(chǎng)環(huán)境因素的影響

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，市場(chǎng)格局日益變化也造成供求關(guān)系向消費(fèi)者傾斜。再加上消費(fèi)者對(duì)于文化、體育以及教育等個(gè)性化要求的逐漸加深，企業(yè)在樓盤定位上要細(xì)分客戶群體的核心要求，因此在樓盤項(xiàng)目的定位上必須要有前瞻性與獨(dú)特性，同時(shí)還要提高營(yíng)銷方式的創(chuàng)新工作。但是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的風(fēng)云變化，并沒有建立起靈活的應(yīng)對(duì)機(jī)制，從而有可能造成樓盤滯銷而帶來財(cái)務(wù)層面的風(fēng)險(xiǎn)。

2、國家政策因素的影響

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在資產(chǎn)投資上較為固定。在進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營(yíng)工作時(shí)，受到國家政府的政策因素影響較大，其中主要受到土地與稅收等政策的影響。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益惡劣，我國政府根據(jù)實(shí)際要求出臺(tái)了一系列新的土地政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)如果在規(guī)定的時(shí)間沒有對(duì)自身所儲(chǔ)備的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，那么國家政府將可以進(jìn)行閑置土地稅的征收，情節(jié)嚴(yán)重的部分有可能被無償收回。從根本上來講，土地成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺(tái)，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本提高，使資金周轉(zhuǎn)僵硬、降低企業(yè)預(yù)期的收益。另外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國稅收大戶，其所涉及到的稅種較多且復(fù)雜，稅負(fù)壓力大。而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場(chǎng)融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（二）內(nèi)部環(huán)境因素的影響

1、行業(yè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的存量與周轉(zhuǎn)的要求較高。具有產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、資金變現(xiàn)能力低以及投資規(guī)模大等特點(diǎn)，因此行業(yè)本身就具有財(cái)務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，而相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著整個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的完成。再加上行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，其他行業(yè)的發(fā)展情況同樣會(huì)影響到其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。例如，建筑材料、勞動(dòng)力以及土地等成本上升時(shí)，也會(huì)影響到企業(yè)的開發(fā)成本，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高。

2、缺乏有效的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上出現(xiàn)問題主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是對(duì)于資金的管理沒有采用集中化的管理模式，對(duì)于資金的管理，在預(yù)算、結(jié)算以及資金計(jì)劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，進(jìn)而造成內(nèi)部資金信息脫節(jié)，使日后的資金管理與調(diào)度工作被動(dòng)的操作。二是對(duì)于資金的管理與使用，在權(quán)責(zé)層面沒有進(jìn)行細(xì)分與確認(rèn)。例如，在工程項(xiàng)目的拆遷、規(guī)劃以及施工等工作上，并沒有做好資金預(yù)算，使成本無故增加，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是由于商品房屬于一種特殊的存貨，其資金投資規(guī)模較大，一旦價(jià)值實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻，資金回籠效率低將導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不足，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，根據(jù)一組2012年的數(shù)據(jù)，我國有一半成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其在經(jīng)營(yíng)管理上的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)。

3、缺乏有效的全面預(yù)算管理

無論是任何性質(zhì)的企業(yè)，全面預(yù)算工作對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避都屬于重要的手段。但是我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理上，卻只是作為成本節(jié)約的一種手段，對(duì)于體系化與價(jià)值化的管理作用認(rèn)識(shí)較弱，因此導(dǎo)致全面預(yù)算體系執(zhí)行工作缺乏有效的力度，削弱了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理辦法

1、熟知國家政府的相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理上，一定要時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注到我國政府對(duì)于土地、信貸、稅收以及市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)政策，及時(shí)解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求。從而不斷的調(diào)整工程項(xiàng)目投資的風(fēng)向，降低成本壓力與風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。而作為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持實(shí)事求是的工作辦法，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際要求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國消費(fèi)者越發(fā)趨向于綠色消費(fèi)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場(chǎng)需求的同時(shí)，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)而可以提高企業(yè)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2、不斷完善優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，一定要做好資產(chǎn)負(fù)債率的控制工作，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)與債務(wù)關(guān)系進(jìn)行合理的安排。根據(jù)企業(yè)實(shí)際融資能力與獲利空間，對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，從而制定符合自身情況的最優(yōu)組合，減少籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。另外，企業(yè)在融資工作上，還要避免以往對(duì)金融高度依賴的模式，降低傳統(tǒng)自有資金與銀行借貸模式對(duì)企業(yè)（下轉(zhuǎn)171頁）（上接169頁）內(nèi)部資金的占有。積極向資本市場(chǎng)拓展，例如可以通過發(fā)行有價(jià)證券、上市等模式，使以往單一的籌資方式轉(zhuǎn)化成為多元化組合方式。爭(zhēng)取掌握資金籌措的主動(dòng)權(quán)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的存在。

3、做好科學(xué)的決策工作

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，由投資決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是較為常見的一種情況，從實(shí)際工作上來講這一部分的風(fēng)險(xiǎn)是可以避免。企業(yè)在提高投資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)工作的同時(shí)，最主要的是做好投資決策前的調(diào)查與研究工作，把工程項(xiàng)目所可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)而得出可行性、合理性以及科學(xué)性的操作辦法。而對(duì)于這一部分的調(diào)研工作，一般要做好項(xiàng)目投資、市場(chǎng)以及相關(guān)政策的研究工作，理清三者之間的關(guān)系與利弊影響，從而可以降低決策工作的失誤。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以從綠色或者旅游經(jīng)濟(jì)出發(fā)，擴(kuò)大價(jià)值鏈條，尋求、突破以及創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

4、提高資金管理的控制力度

企業(yè)在日常的資金管理，由于管理不善或者失誤操作而引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同樣是可以進(jìn)行規(guī)避的，下面進(jìn)行幾點(diǎn)的淺談。

（1）要不斷強(qiáng)化預(yù)算管理在企業(yè)資金分配上的作用，提高企業(yè)內(nèi)部資金的良性循環(huán)，降低內(nèi)部資金處于閑置的狀態(tài)，從而減少由于融資而付出的部分成本，避免不必要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（2）提高對(duì)現(xiàn)金流量的管理與控制力度，特別是在經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流上。一定要從日常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)出發(fā)，控制好經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。另外，還要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，使企業(yè)的高層管理者可以及時(shí)地對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（3）提高對(duì)存貨的管理與控制力度。對(duì)于商品房來說，其屬于一種特殊的存貨，對(duì)投資的資金規(guī)模要求較大，因此其投資的成本較高。所以，企業(yè)一定要做好營(yíng)銷策略的制定工作，也可以試水微博以及電商平臺(tái)等，從而減少空置率的存在，加速資金回籠與運(yùn)轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在。

5、實(shí)現(xiàn)全面的預(yù)算管理

出于減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時(shí)的做好預(yù)算的編制工作，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保障預(yù)算計(jì)劃的實(shí)行。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會(huì)占到開發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強(qiáng)材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理工作上，一定要從實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化與內(nèi)部因素的影響做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作，從而可以不斷的提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)可以不斷的做強(qiáng)做大。

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第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使房地產(chǎn)企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資具有周期性長(zhǎng)、投資額大及追求高收益的特點(diǎn)，因此需要融資貸款，通過財(cái)務(wù)杠桿融資，這就無法避免的面臨高風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)，開發(fā)建設(shè)成本或是市場(chǎng)吸納能力發(fā)生變化時(shí)，都會(huì)影響到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

1.投資期限長(zhǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資是一項(xiàng)周期性較長(zhǎng)的投資，少也需要幾個(gè)月，多則幾年的時(shí)間。從最初的土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策到中期的建設(shè)施工，以及后期的銷售推廣、物業(yè)管理等需要進(jìn)過一個(gè)很長(zhǎng)的周期，在這個(gè)過程中容易產(chǎn)生賬款無法及時(shí)收回，造成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資額龐大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長(zhǎng)，并且投資額很龐大，使企業(yè)短時(shí)間內(nèi)耗用大量資金，加上資金收回期長(zhǎng)，容易引起企業(yè)資金短缺，導(dǎo)致無法企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，造成財(cái)務(wù)危機(jī)，形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.投資追求高效益。高投資、高報(bào)酬是房地產(chǎn)企業(yè)追求的，這必然也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)必將面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵原因。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策旨在對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行宏觀控制，它的科學(xué)性與準(zhǔn)確性直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。每當(dāng)進(jìn)行投資決策時(shí)，往往因企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性的分析和研究不夠，以及經(jīng)濟(jì)信息的不真實(shí)、不全面等原因，導(dǎo)致投資決策失誤，使投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要形成于企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)兩個(gè)階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。

（二） 宏觀環(huán)境變化導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資源環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)所處的主要宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性致使該行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，尤其是在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率隨著其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)而增大。市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)則是由于房地產(chǎn)商品入市以后可能會(huì)面臨的一種風(fēng)險(xiǎn)，它的風(fēng)險(xiǎn)大小主要由房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況以及企業(yè)的銷售策略。土地是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價(jià)格，以及土地市場(chǎng)的供求關(guān)系和土地本身的位置，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。政府機(jī)構(gòu)為確保國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策使其形成政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。這些宏觀調(diào)控政策通常有很強(qiáng)的針對(duì)性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收益受到巨大影響。

（三）內(nèi)部控制制度不健全不完善，監(jiān)督不到位

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全，監(jiān)督不到位是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時(shí)，經(jīng)常忽略房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地制定內(nèi)部控制制度，使其缺乏系統(tǒng)性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實(shí)用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的監(jiān)管工作也關(guān)系到企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)控制的好與壞。在現(xiàn)實(shí)中，如果企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，并且在也實(shí)施了內(nèi)控程序，但會(huì)由于有效的監(jiān)督機(jī)制的缺乏，使得內(nèi)部控制流于形式，起不到實(shí)質(zhì)性作用，從而形成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計(jì)部門和財(cái)務(wù)部門分開，也會(huì)使企業(yè)的內(nèi)部得審計(jì)工作由于各方利益而受到牽制，財(cái)務(wù)流程得不到有效的約束和控制，影響審計(jì)的獨(dú)立性，無法正常發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

雖然房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效益，并且能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益流入。但是，負(fù)債大小必須控制在一定的范圍之內(nèi)，過高的資產(chǎn)負(fù)債率不但不會(huì)夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)負(fù)債超出一定的范圍，資產(chǎn)負(fù)債率與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成正比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自己的實(shí)際情況，衡量企業(yè)自身的負(fù)債承受能力來分析自身的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力，從而制定科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)投資項(xiàng)目的管理力度

大家都知道房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)具有極高的風(fēng)險(xiǎn)性的綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，由于自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)每個(gè)投資項(xiàng)目都要做好分析和綜合測(cè)評(píng)，對(duì)選定的決策方案應(yīng)該進(jìn)行多方面的驗(yàn)證，全盤考慮各種可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，使投資實(shí)施方案制定得詳盡、可行，并且要求對(duì)每個(gè)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避策略。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量加強(qiáng)控制和管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本現(xiàn)狀逐漸向以現(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本轉(zhuǎn)變，這就逼迫房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整原有的戰(zhàn)略方案。當(dāng)前，現(xiàn)金流已是房地產(chǎn)企業(yè)追求長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃因首要考慮的關(guān)鍵因素。

（四）在企業(yè)內(nèi)部建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立，可以使企業(yè)的不正常的經(jīng)營(yíng)狀況控制在初級(jí)階段，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的概率。借助全面預(yù)算建立強(qiáng)有力的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是很有必要的，企業(yè)可以通過預(yù)算和實(shí)際之間差異的比較、分析，為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更可靠的參考依據(jù)，從而制定出調(diào)整企業(yè)行為的有效措施，使得可以科學(xué)的預(yù)測(cè)未來面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，能提前做好風(fēng)險(xiǎn)的分析和防范，達(dá)到規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)：

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括：財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)：是指企業(yè)沒有全面優(yōu)化企業(yè)的資源配置、全方位地調(diào)動(dòng)企業(yè)各個(gè)層面員工的積極性，使企業(yè)效益不能達(dá)到最大化的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)：是指企業(yè)沒有將現(xiàn)金流量作為管理的重心，圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)構(gòu)筑的管理體系，對(duì)當(dāng)前或未來一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流動(dòng)在數(shù)量和時(shí)間安排方面沒有全面的預(yù)測(cè)與計(jì)劃、執(zhí)行與控制、信息傳遞與報(bào)告以及分析與評(píng)價(jià)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)或由于匯率的變動(dòng)而導(dǎo)致未來收益下降和成本增加。內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)：是指企業(yè)沒有對(duì)其經(jīng)營(yíng)設(shè)定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、保護(hù)資產(chǎn)的安全完整、保證會(huì)計(jì)信息資料的正確可靠，沒有確保經(jīng)營(yíng)方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性，沒有對(duì)其自身約束、規(guī)劃、評(píng)價(jià)和控制的風(fēng)險(xiǎn)。[1]

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)周期較長(zhǎng)的投資，少則幾個(gè)月，多則幾年，從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資策略、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，由于周期較長(zhǎng)，有些賬款可能無法及時(shí)收回，產(chǎn)生壞賬，使資金周轉(zhuǎn)不靈，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)投資額巨大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不是一筆小數(shù)目，不僅投資周期長(zhǎng)，而且投資額較大，一時(shí)耗用大量資金，資金收回期較長(zhǎng)，使企業(yè)長(zhǎng)期處在資金短缺狀況無法運(yùn)轉(zhuǎn)，會(huì)造成財(cái)務(wù)危機(jī)，這也是投資企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)投資追求高收益。房地產(chǎn)企業(yè)由于投資高，投資報(bào)酬率也較高，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)較高，例如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。[2]

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期才能全部完成。周期越長(zhǎng)，不確定因素越大，預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對(duì)要開發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，或是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)

1.現(xiàn)金流量觀念。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

2.償債風(fēng)險(xiǎn)。舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后，又沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的收益目標(biāo)。加之，在償債順序上，籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇，使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響償還貸款能力，使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重，償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營(yíng)部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程，表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在，都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

2.對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理。沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的成本管理優(yōu)勢(shì)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)預(yù)期收益。[3]

（四）內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部控制的好壞直接影響資金運(yùn)營(yíng)狀況和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)是一種開發(fā)周期較長(zhǎng)、投資額較大的企業(yè)，在開發(fā)期間不免會(huì)有許多不確定因素的發(fā)生，不做好內(nèi)部控制，把資金管理好，那么開發(fā)期將會(huì)受到阻礙，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。[4]

（二）現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理控制對(duì)策

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)都會(huì)在現(xiàn)金流上表現(xiàn)出來，現(xiàn)金流出現(xiàn)問題企業(yè)的資金鏈將產(chǎn)生斷裂，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無法保證，將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)。我們首先要強(qiáng)化日常現(xiàn)金流的監(jiān)控和管理，對(duì)于企業(yè)銷售費(fèi)用、營(yíng)運(yùn)成本、工資和企業(yè)貸款利息等支出性現(xiàn)金流和銷售等流入性現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密的統(tǒng)籌管理，緩急并存；同時(shí)我們要對(duì)重大現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)管理，嚴(yán)格控制支出，對(duì)支出項(xiàng)目合理性、金額、審批等進(jìn)行多次審核，防止出現(xiàn)現(xiàn)金支出安全性問題。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的各個(gè)方面，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，我們要用科學(xué)的態(tài)度予以應(yīng)對(duì)，除了在日常財(cái)務(wù)管理工作之中對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控之外，我們還需要采取各種措施把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消滅在最初的階段。房地產(chǎn)企業(yè)的償債、盈利、營(yíng)運(yùn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)各具特色，我們的財(cái)務(wù)工作人員也要有更加高超的職業(yè)能力，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理做好。[5]

第二，房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的償債風(fēng)險(xiǎn)，安排資金結(jié)構(gòu)以規(guī)避償債風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)控制，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和融資環(huán)境等確定權(quán)益和債務(wù)的比例，對(duì)于項(xiàng)目要充分考慮投資額度和營(yíng)銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預(yù)售資金比例各三分之一；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要合理搭配債務(wù)逾期，按照房地產(chǎn)開發(fā)的周期選擇搭配期權(quán)結(jié)構(gòu)，以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，利用擔(dān)保貸款按揭資金，增加預(yù)售的資金回籠。更好預(yù)測(cè)利息和息稅前資金利用率發(fā)展情況，調(diào)整籌資方案；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理安排償債資金，在預(yù)售和銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)控資金的回收，配合財(cái)務(wù)部門組合償債資金，做到按時(shí)還款。[6]

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的控制就是要消除企業(yè)內(nèi)部各種變現(xiàn)能力不強(qiáng)的部分。我們首先要明確企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)大多是不易折現(xiàn)的實(shí)業(yè)產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)企業(yè)沒必要特意降低流動(dòng)資產(chǎn)比率，但是我們要加快流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率；同時(shí)我們對(duì)房屋銷售的部分要強(qiáng)化管理，對(duì)于預(yù)售和銷售制度進(jìn)行改革和創(chuàng)新，完成銷售的業(yè)績(jī)，以防營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

首先，建立完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、擔(dān)保管理、資金借貸管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息披露管理、信息系統(tǒng)安全管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。其次，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策者要重視財(cái)務(wù)管理，不但要懂經(jīng)營(yíng)、善管理，而且要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法規(guī)和常識(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的基礎(chǔ)是會(huì)計(jì)管理和會(huì)計(jì)信息，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的。最后，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。[7]

參考文獻(xiàn)：

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