引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般經(jīng)歷三個(gè)階段，一是潛伏階段；二是發(fā)生階段；三是造成后果階段，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理就是通過制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范與處理措施，在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段，正確預(yù)見和及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，消除各種隱患，以阻止風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生；在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生階段，積極實(shí)施搶救與補(bǔ)救措施，將由風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，即在造成后果階段，迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，同時(shí)減少間接損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理主要通過風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)五種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是經(jīng)常通過合理組合來(lái)達(dá)到以最小成本獲得最大安全保障的目的。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與衡量的基礎(chǔ)上，及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中奉賢事件孕育發(fā)展的不同時(shí)期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)不同，具體又分為風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。

1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。就風(fēng)險(xiǎn)的一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能，而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施，因?yàn)檫@些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度，或在損失發(fā)生后予以一定補(bǔ)償?shù)淖饔谩?/p>

風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能有效地消除風(fēng)險(xiǎn)源，避免可能發(fā)生的潛在損失或不確定性，但其在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中應(yīng)用也具有很大的局限性：

（1）風(fēng)險(xiǎn)回避只有在開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的存在與發(fā)生、對(duì)損失的嚴(yán)重性完全確定時(shí)才具有意義，而一般開發(fā)商不可能對(duì)房地產(chǎn)投資中所有的風(fēng)險(xiǎn)都能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別和衡量。

（2）由于風(fēng)險(xiǎn)回避措施通常與放棄某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)相聯(lián)系，這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零，但同時(shí)也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。

（3）避免某種房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不可能實(shí)現(xiàn)或采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施在經(jīng)濟(jì)上不合理。房地產(chǎn)投資中潛在著的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。

（4）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，有時(shí)避開某一種風(fēng)險(xiǎn)卻又可能導(dǎo)致另外產(chǎn)生一種或幾種新的風(fēng)險(xiǎn)，不同的開發(fā)方案還具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，避不勝避。

雖然房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的恰當(dāng)方式，可使開發(fā)商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和所導(dǎo)致的損失程度十分大且不能被轉(zhuǎn)移或分散；第二，應(yīng)用其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法不能處理或成本超過其產(chǎn)生的效益。另外，在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)回避時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商最好在開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段就做出是否運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避管理措施的決策，同時(shí)，還必須首先確定需要回避的風(fēng)險(xiǎn)范圍，盡可能準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和衡量，并將其與其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法進(jìn)行優(yōu)劣比較，這是運(yùn)用房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)回避措施的前提。

在實(shí)際的房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，開發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施有：

（1）放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購(gòu)買不合格土地，終止開發(fā)活動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來(lái)轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。

（2）改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場(chǎng)前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對(duì)融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營(yíng)銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達(dá)到回避其中風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施可以是一種行動(dòng)或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險(xiǎn)損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險(xiǎn)因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險(xiǎn)事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。

（1）在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

（2）在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購(gòu)買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案；及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

（3）在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)；進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場(chǎng)施工日志并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，定期、及時(shí)召開現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)以及臨時(shí)協(xié)調(diào)會(huì)等。

（4）在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場(chǎng)需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購(gòu)買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營(yíng)銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價(jià)格，同時(shí)在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I(yíng)銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營(yíng)銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。

1．3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制是指在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前、發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過采取相應(yīng)措施以減少風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產(chǎn)投資損失發(fā)生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項(xiàng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)產(chǎn)生的損失最小化。在損失發(fā)生前所采取的風(fēng)險(xiǎn)抑制措施，有時(shí)同時(shí)也會(huì)減少損失發(fā)生的可能性，起到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防作用；二是事后措施，即在某項(xiàng)房地產(chǎn)投資損失發(fā)生時(shí)或發(fā)生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴(kuò)大、減輕損失程度，并進(jìn)行有效的恢復(fù)，防止開發(fā)工作中斷。

在房地產(chǎn)投資實(shí)踐中，開發(fā)商可采用一系列風(fēng)險(xiǎn)抑制措施將開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。

（1）針對(duì)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，制定費(fèi)用、進(jìn)度和技術(shù)后備措施，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。

（2）進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工招投標(biāo)，選擇信譽(yù)良好、設(shè)計(jì)水平高的設(shè)計(jì)單位和報(bào)價(jià)合理、工期短的承包企業(yè)。

（3）充分考慮市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應(yīng)各種消費(fèi)需求。

（4）及時(shí)提供開工條件并按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，按時(shí)并盡可能提前完成開發(fā)項(xiàng)目。

（5）通過多種合同形式，固定風(fēng)險(xiǎn)變量，減輕風(fēng)險(xiǎn)損失。例如：開發(fā)商與承包商簽定固定總價(jià)合同減輕工程造價(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)以及與金融機(jī)構(gòu)簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風(fēng)險(xiǎn)等。

（6）預(yù)租預(yù)售。通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)租預(yù)售可以減緩工程完工后找不到承租者或購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)以及租金和售價(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)等，同時(shí)也可以盡早實(shí)現(xiàn)資金的回籠，加速開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識(shí)地采取某些非保險(xiǎn)措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)

生頻率和損失程度的目的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會(huì)引起投資風(fēng)險(xiǎn)及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)；二是將風(fēng)險(xiǎn)本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)可以消除風(fēng)險(xiǎn)，但與風(fēng)險(xiǎn)控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動(dòng)或采取積極預(yù)防的抑制措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)達(dá)到消除、降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度的目的，而是容許風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在，但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無(wú)限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商和其他風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動(dòng)，但卻不能因此而將投資風(fēng)險(xiǎn)本身消除或從總量上減少。

2．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合同轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)合同轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商常采用的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。

2．2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保轉(zhuǎn)移

擔(dān)保，是指合同的當(dāng)事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護(hù)措施，包括保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商為避免因?qū)Ψ竭`約而給自己造成損失，要求對(duì)方提供可靠的擔(dān)保，將對(duì)方不履約可能給自己帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，開發(fā)商對(duì)擔(dān)保的應(yīng)用必須強(qiáng)調(diào)審查擔(dān)保人的主體資格、資信狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍以及擔(dān)保期等，例如，《擔(dān)保法》明確規(guī)定黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校和醫(yī)院等不能作為擔(dān)保主體提供擔(dān)保，以避免因此給開發(fā)商帶來(lái)的無(wú)謂風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。保險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)組合兩種性質(zhì)，被保險(xiǎn)人通過交付一定的費(fèi)用，以獲得保險(xiǎn)人可能造成的意外損失給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC，從而將被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)人，增強(qiáng)了被保險(xiǎn)人自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

保險(xiǎn)合同是賠償性質(zhì)的合同，當(dāng)被保險(xiǎn)人發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)按合同所規(guī)定的條件進(jìn)行賠償。保險(xiǎn)人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實(shí)際損失為限，被保險(xiǎn)人不能得到超過其實(shí)際損失的賠償；二是以保險(xiǎn)金額為限，賠償金額只能低于或等于保險(xiǎn)金額；三是以可保權(quán)益（對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有的某種法律承認(rèn)的權(quán)利和收益）為限，被保險(xiǎn)人不能從賠償?shù)玫筋~外的權(quán)益。通常，根據(jù)保險(xiǎn)對(duì)象不同，保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)四大類。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過運(yùn)用保險(xiǎn)方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資中的某些風(fēng)險(xiǎn)給保險(xiǎn)人。目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)商的險(xiǎn)種不多，主要有建安工程保險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任保險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資保險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即通過投資組合及共同投資方式達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資實(shí)踐活動(dòng)中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的過于集中化，雖然單一資產(chǎn)結(jié)構(gòu)常常可能會(huì)帶來(lái)較高的收益，但其只要發(fā)生一次風(fēng)險(xiǎn)損失，就可能使多年積累的財(cái)富毀于一旦。

4．1房地產(chǎn)投資組合

房地產(chǎn)投資組合是指由不同類型的房地產(chǎn)、不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資或混合使用所構(gòu)成的投資組合。房地產(chǎn)商品從類型上可以分為住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)廠房等，各自皆有其特有的本質(zhì)，使得各類房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率亦有不同的波動(dòng)幅度和方向。另外，房地產(chǎn)投資的區(qū)位也會(huì)導(dǎo)致報(bào)酬率的差異，這是因?yàn)椴煌膮^(qū)位，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，且各個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是呈動(dòng)態(tài)型的變化。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過房地產(chǎn)開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長(zhǎng)、中、短期結(jié)合的開發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，開發(fā)商都可以從其它方面的收益中得到補(bǔ)償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風(fēng)險(xiǎn)。

4．2房地產(chǎn)共同投資

共同投資也是一種積極的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分散手段。房地產(chǎn)共同投資是指投資主體的分散，即多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商集合資本，共同進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，其基本動(dòng)機(jī)是通過利益共享，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此，為實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的最有效管理、最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)動(dòng)各方面的積極性和充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，這就必須要保證各方面能夠優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分利用各方面在資金、土地、技術(shù)、管理、社會(huì)、環(huán)境和政策等方面的優(yōu)勢(shì)，齊心協(xié)力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少投資總額；與專業(yè)管理部門合作，可以充分利用他們的技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)；與外商合作，可以利用政策優(yōu)勢(shì)，獲得免稅、減稅等優(yōu)惠待遇。

五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是指房地產(chǎn)投資中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來(lái)，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是一種重要的財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)處理手段，其實(shí)質(zhì)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來(lái)彌補(bǔ)受損單位所受損失，即在損失后為其提供財(cái)務(wù)保障。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)不同于風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散措施，它不是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前采取措施以消除或降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給別的經(jīng)濟(jì)單位，而是把風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，并在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后處理其財(cái)務(wù)損失。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)還是處理殘余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。例如，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買力、消費(fèi)偏好變化等預(yù)防不能，回避不得，且又無(wú)處轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商只有作自擔(dān)處理。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)分為兩大類：一是消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。對(duì)于某些風(fēng)險(xiǎn)，由于沒有意識(shí)到其存在性和重要性而沒有作處理風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備時(shí)，或明知風(fēng)險(xiǎn)的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風(fēng)險(xiǎn)的程度時(shí)，或有些風(fēng)險(xiǎn)過于微小時(shí)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，都屬于消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，或稱為被動(dòng)性自擔(dān)。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際運(yùn)作中，開發(fā)商應(yīng)盡可能將被動(dòng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)限制在盡可能小的范圍內(nèi)。二是積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)管理者在識(shí)別和衡量風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于存在且無(wú)可避免、其他方法又無(wú)法處理的風(fēng)險(xiǎn)，或自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)比其他處理方法更經(jīng)濟(jì)合理，或風(fēng)險(xiǎn)損失不大且自己有能力承擔(dān)的情況，都屬于積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，也稱為主動(dòng)性自擔(dān)。隨著企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展與完善，主動(dòng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)必將在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮更大的作用。在房地產(chǎn)投資過程中，計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的具體措施有：風(fēng)險(xiǎn)損失攤?cè)氤杀尽L(fēng)險(xiǎn)自保、借款補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失和專屬保險(xiǎn)四種。

結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益高漲起來(lái)。在房地產(chǎn)投資企業(yè)在面對(duì)巨額利潤(rùn)誘惑的同時(shí)，也面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資中必須用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制中的應(yīng)用.同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào):自然科學(xué)版.2005，33(11)

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；居民財(cái)富效應(yīng)；金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01

經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可見，其增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系也在不斷變化之中。

一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.房地產(chǎn)價(jià)格過高，會(huì)影響城市對(duì)投資的吸引力，造成外來(lái)投資減少。現(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致運(yùn)行成本過高而外遷的現(xiàn)象，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格過高對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力造成損害跡象的顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價(jià)格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長(zhǎng)，會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力。而人才是打造城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高而使人才“望而卻步”，無(wú)疑將對(duì)城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。3.房地產(chǎn)價(jià)格過高，會(huì)妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤(rùn)空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要途徑。但是，過高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。

二、居民財(cái)富效應(yīng)

居民財(cái)富效應(yīng)可分為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。所謂正財(cái)富效應(yīng)是指房?jī)r(jià)的上漲增加了房產(chǎn)的價(jià)值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r(jià)格的上漲而出售其住宅或利用其價(jià)值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)消費(fèi)者沒有出售其住宅也沒有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來(lái)大的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)”。負(fù)財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來(lái)分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對(duì)租房者而言的，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升會(huì)引起租金的上漲，這會(huì)使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)房租的上漲。而負(fù)財(cái)富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對(duì)于那些打算購(gòu)房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，除非放棄原有購(gòu)房計(jì)劃或只能購(gòu)買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)。

三、金融風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)

驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來(lái)過高的房?jī)r(jià)會(huì)加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國(guó)際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告顯示，2003年北京購(gòu)房人士中來(lái)自歐美的增長(zhǎng)4.9倍，來(lái)自港澳臺(tái)的增長(zhǎng)2.5～3.5倍，海外人士購(gòu)房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國(guó)的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來(lái)自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架，高房?jī)r(jià)和大量銀行貸款為金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

下表給出了房地產(chǎn)價(jià)快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場(chǎng)景中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)GDP的影響為例，房地產(chǎn)價(jià)格上漲10%將使得GDP增長(zhǎng)2.69%，而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲50%的情境下，GDP增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.40%。就房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對(duì)總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對(duì)較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

五、結(jié)束語(yǔ)

一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴一個(gè)行業(yè)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴程度非常高，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。首先，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條帶來(lái)災(zāi)難性的打擊；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會(huì)不公平程度和貧富差距的擴(kuò)大，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，并不是所有的人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤(rùn)，有失公平和效率的社會(huì)發(fā)展一般性原則；最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模快速發(fā)展，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅國(guó)銀.房地產(chǎn)投資對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)差異――基于面板數(shù)據(jù)的分析L1I[J].求索，2010（09）.

第3篇

    中國(guó)內(nèi)地的REITs試點(diǎn)工作也已站在相當(dāng)迫近的時(shí)間窗口前,而2007年起肇端于美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)所引發(fā)的重要教訓(xùn)之一則是,金融工具的快速創(chuàng)新不僅沒有降低風(fēng)險(xiǎn),反倒以幾乎無(wú)人預(yù)見到且未受到恰當(dāng)監(jiān)管的方式使得風(fēng)險(xiǎn)更為集中且放大,因此我們認(rèn)為,當(dāng)下有必要對(duì)我國(guó)推行REITs產(chǎn)品可能被隱性化的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)判并據(jù)此采取相應(yīng)措施。

    一、境外REITs實(shí)踐及其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特征

    (一)境外REITs實(shí)踐

    境外REITs迅猛發(fā)展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來(lái)說(shuō),以上世紀(jì)70年代起新自由主義哲學(xué)思潮的興起為背景,雖然間或也有質(zhì)疑的聲音,但在金融改革領(lǐng)域,以羅納德·麥金農(nóng)、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表而提出的金融自由化的正外部效應(yīng)經(jīng)反復(fù)論證,似乎已經(jīng)不再成之為一個(gè)挑戰(zhàn)性的課題,學(xué)界主流的認(rèn)識(shí)如麥金農(nóng)所指出,“金融自由化能在市場(chǎng)的調(diào)控下更為有效地配置社會(huì)資源,一個(gè)不受管制的金融體系將會(huì)把儲(chǔ)蓄資金引向收益最高的投資部門”。①

    在金融自由化趨勢(shì)下,大批金融創(chuàng)新產(chǎn)品被發(fā)明并迅速發(fā)展起來(lái),僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場(chǎng)存量就已高達(dá)55萬(wàn)億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創(chuàng)新工具已經(jīng)超過100種,它們的快速發(fā)展促進(jìn)了資本流動(dòng),適應(yīng)了投資者的選擇偏好,將可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)從不愿承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)的投資者身上轉(zhuǎn)移到樂于承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動(dòng)已基本與生產(chǎn)、貿(mào)易等實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)脫鉤。目前,全球每天逾5萬(wàn)億美元的金融交易中,只有不足2%與生產(chǎn)、貿(mào)易活動(dòng)直接相關(guān),其余98%是以投機(jī)為目的進(jìn)行的交易,只在金融體系內(nèi)進(jìn)行“小循環(huán)”。②

    作為金融創(chuàng)新活動(dòng)中的一支,REITs的發(fā)展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)也在持續(xù)放大中。大體而言,REITs的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)主要包括: (1)流動(dòng)性較高。REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品,大多數(shù)REITs產(chǎn)品能在二級(jí)市場(chǎng)上市交易、變現(xiàn),對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì); (2)多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)。REITs可以通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)(如酒店、公寓、辦公樓、購(gòu)物中心等)來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),基金公司定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得相對(duì)較高的回報(bào); (3)為普通中小投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資開創(chuàng)渠道。由于房地產(chǎn)投資資金量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn),對(duì)于絕大部分中小投資者來(lái)說(shuō),進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資難度較大,而REITs的出現(xiàn)則改變了這一現(xiàn)狀,使小額投資者也能參與到大型房地產(chǎn)的開發(fā)投資中,并且憑借其特有的證券化特點(diǎn)給中小投資者們提供了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道。事實(shí)上,因?yàn)镽EITs本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),起碼在REITs發(fā)展最早、最快的美國(guó),該產(chǎn)品所享有的稅收優(yōu)惠明白無(wú)誤地表現(xiàn)出了制度設(shè)計(jì)的偏好。

    (二)REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特征

    2007年起肇端于美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)極大沖擊了行之有年、看似圓轉(zhuǎn)的以新自由主義為總擴(kuò)的價(jià)值體系和理論體系,事實(shí)表明,金融創(chuàng)新工具確實(shí)滿足了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好者的需要,這可以說(shuō)是金融創(chuàng)新一直追求的東西,但創(chuàng)新并未止于此。由于創(chuàng)新工具將信用風(fēng)險(xiǎn)不斷地轉(zhuǎn)移、分散、重組,一方面實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、隔離風(fēng)險(xiǎn)的作用,但在另一方面又降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的透明度,助長(zhǎng)了對(duì)政府管理和監(jiān)督的規(guī)避,在一定程度上加劇了危機(jī)的深化,提高了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和感染風(fēng)險(xiǎn)。

    本輪金融危機(jī)凸顯了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統(tǒng)性”是指一件事件影響了整個(gè)體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔(dān)了一定的成本,而“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”則是指,一件事件在一連串機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)組成的系統(tǒng)中引起一系列連續(xù)損失的可能性。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)具備兩個(gè)典型特征,一是風(fēng)險(xiǎn)的溢出和傳染,二是風(fēng)險(xiǎn)和收益的不對(duì)稱。

    不同于亞洲金融危機(jī),本輪金融危機(jī)確鑿無(wú)疑地因?yàn)榉康禺a(chǎn)與金融兩部門相互惡化而發(fā)生,危機(jī)發(fā)生前,基于房地產(chǎn)而創(chuàng)設(shè)的金融資產(chǎn)一次又一次地被組合而后又被分級(jí)出售,風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)鏈條上傳遞,同時(shí)也在整個(gè)鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長(zhǎng)而變得越來(lái)越難以觀測(cè)和控制。

    那么,作為房地產(chǎn)與金融兩部門重要聯(lián)系紐帶的REITs與金融體系中其他市場(chǎng)之間存在怎樣的關(guān)系?其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)存在何種特征?

    根據(jù)REITs的產(chǎn)品特性,其收益與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)介于高成長(zhǎng)性股票與債券之間,表1(見第95頁(yè))所示為1995年至2005年10年間,美國(guó)REITs的長(zhǎng)期收益率高于各主要股票指數(shù)收益率,波動(dòng)率則明顯低于股票指數(shù)且高于10年期國(guó)債,其與后兩者間整體相關(guān)性較低。

    筆者利用美國(guó)與香港REITs與股票市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析并得出結(jié)論,由于REITs以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn),REITs的風(fēng)險(xiǎn)與收益呈現(xiàn)較強(qiáng)的時(shí)變性與橫截面差異,總體而言,其統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)低于股票市場(chǎng)。①

    上述實(shí)證分析結(jié)果之所以產(chǎn)生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規(guī)模的房地產(chǎn)投資組合,覆蓋不同地區(qū)、不同種類的資產(chǎn),這些不同資產(chǎn)之間的價(jià)格走勢(shì)、回報(bào)水平相關(guān)性不高,受宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業(yè)資產(chǎn)相比,其本身波動(dòng)性就比較低,再加之信托產(chǎn)品特有的隔離制度,故而從境外實(shí)踐情況來(lái)看,REITs與金融系統(tǒng)其他市場(chǎng)之間相關(guān)性較弱,其大發(fā)展的過程,本身就有機(jī)構(gòu)投資者在投資組合中加入一個(gè)與其他資產(chǎn)相關(guān)性較弱的資產(chǎn)并借以提高期望收益、降低組合風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

    二、REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的轉(zhuǎn)化機(jī)制

    關(guān)于金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)制,“喚起假設(shè)”等非均衡解釋認(rèn)為,不完全信息和經(jīng)濟(jì)人有限理性是隱含的假設(shè),經(jīng)濟(jì)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期有很大的盲目性,在危機(jī)發(fā)生的臨界點(diǎn),由于某些意外事件發(fā)生,經(jīng)濟(jì)人意識(shí)到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性,從而誘發(fā)危機(jī),因此,整個(gè)過程中實(shí)際存在兩個(gè)階段,即,危機(jī)發(fā)生前,經(jīng)濟(jì)人對(duì)市場(chǎng)前景看好,忽視了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的存在,并且這種忽視導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更快地積累,直至危機(jī)發(fā)生臨界點(diǎn),經(jīng)濟(jì)人普遍意識(shí)到錯(cuò)判,由此系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放。

    REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特征既包括總體風(fēng)險(xiǎn)水平低于股票市場(chǎng),也包括其與基準(zhǔn)市場(chǎng)收益率以及基礎(chǔ)資產(chǎn)類別相關(guān),呈現(xiàn)較強(qiáng)的時(shí)變性與橫截面差異,因此,在危機(jī)發(fā)生臨界點(diǎn)之前,對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),很容易產(chǎn)生的誤判是REITs市場(chǎng)雖然也會(huì)面臨與房地產(chǎn)收益相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn),但是這種風(fēng)險(xiǎn)屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),可以通過投資組合予以分散和對(duì)沖,即,對(duì)于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實(shí)存在信用風(fēng)險(xiǎn),但全部投資可以分散投資在不同項(xiàng)目(這也是REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)總體低于股票市場(chǎng)的重要原因),個(gè)別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)顯著影響整體收益。

    然而這種臨界點(diǎn)前的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可以迅速轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),在危機(jī)發(fā)生的情況下,個(gè)別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險(xiǎn)聚合成大量房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險(xiǎn),REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)敞口顯著增大。

    REITs市場(chǎng)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之所以有可能轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),正是因?yàn)槲⒂^主體判斷中的盲目性可能導(dǎo)致資金過度流向REITs市場(chǎng)并進(jìn)而流向房地產(chǎn)市場(chǎng),由此不斷加劇宏觀失衡,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)開始產(chǎn)生并快速積聚。整個(gè)過程中,非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化大致通過四個(gè)渠道而產(chǎn)生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩(wěn)定性、增強(qiáng)了貨幣供給內(nèi)生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應(yīng)與相對(duì)復(fù)雜性加劇市場(chǎng)易變性,與此同時(shí),因杠桿效應(yīng)而放大的信用創(chuàng)造能力使其更為依賴流動(dòng)性,因此,在市場(chǎng)動(dòng)蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場(chǎng)整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機(jī)構(gòu)投資者交叉持有流動(dòng)性,由此導(dǎo)致流動(dòng)性渠道網(wǎng)絡(luò)化,金融風(fēng)險(xiǎn)傳染性因而被增強(qiáng);(4)過度投資導(dǎo)致信用非理性擴(kuò)張,當(dāng)市場(chǎng)達(dá)到頂峰后,市場(chǎng)價(jià)格開始下滑,投資者迫于財(cái)務(wù)困難拋售資產(chǎn),由此價(jià)格加速下滑并且導(dǎo)致更多的拋售,金融體系為此演變?yōu)橐粓?chǎng)潰逃。

    三、我國(guó)REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào):基于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)

    如上所述,宏觀經(jīng)濟(jì)因素如利率、通脹水平、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化引起房地產(chǎn)物業(yè)市值變動(dòng)以及物業(yè)租金變化,這些因素變化必然導(dǎo)致REITs在利潤(rùn)分紅、收支情況、證券價(jià)值等方面相應(yīng)波動(dòng),從而構(gòu)成REITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),反過來(lái)說(shuō),正因?yàn)镽EITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)由一系列宏觀經(jīng)濟(jì)因素作用而引致,這些宏觀經(jīng)濟(jì)因素也就成為了REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的先行指標(biāo)。

    中國(guó)內(nèi)地目前尚無(wú)REITs實(shí)踐,除此之外,宏觀因素變化引發(fā)REITs相應(yīng)變化的主要中間變量是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,而基于這兩點(diǎn)原因,本文選用房地產(chǎn)價(jià)格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國(guó)未來(lái)REITs市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),以及這類信號(hào)在何種程度上具備可信度。

    影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購(gòu)房意愿;有的非市場(chǎng)內(nèi)生,如利率(專指中國(guó));有的傳導(dǎo)鏈條過長(zhǎng),如國(guó)際收支狀況;有的本身也是房?jī)r(jià)的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)投資量作回歸分析。

    (一)貨幣供應(yīng)量

    貨幣供應(yīng)量主要通過兩個(gè)渠道影響房地產(chǎn)價(jià)格,一是購(gòu)房消費(fèi)貸款,二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款,通過這兩種渠道,貨幣供應(yīng)量既影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供給,也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,并且最終由供求變化決定房?jī)r(jià)變化。表2所示為1997~2008年期間中國(guó)貨幣、信貸以及房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風(fēng)險(xiǎn)投資；管理；市場(chǎng)

0引言

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個(gè)問題，而對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析是開展風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，面臨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過程中既有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有國(guó)家政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動(dòng)過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對(duì)行動(dòng)主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商因?qū)ξ磥?lái)某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無(wú)法回避它、消除它，只能通過各種手段來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對(duì)它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識(shí)，將有利于降低這些風(fēng)險(xiǎn)。

2從來(lái)源分析

從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源看，也可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)是由自然界的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素所致的財(cái)產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各人的行為反常或團(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指因政局變化、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)等政治因素所引起損失的風(fēng)險(xiǎn)。

3從投資階段分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，有多種的動(dòng)態(tài)因素對(duì)它施加影響，下面就從對(duì)項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)分析因素進(jìn)行分析。

3.1決策階段

政策風(fēng)險(xiǎn)-政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。在中國(guó)走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場(chǎng)的路子，宏觀政策變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。比如我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。

類型風(fēng)險(xiǎn)-不同類型的房地產(chǎn)投資會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)概率，對(duì)于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場(chǎng)和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入調(diào)查。

區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)-區(qū)位指某建設(shè)場(chǎng)地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景、人口條件及其市場(chǎng)價(jià)格水平的可能影響等。

時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-地產(chǎn)活動(dòng)有周期性，供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化。必需對(duì)未來(lái)幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，以選擇、確定合適的開發(fā)時(shí)機(jī)。

3.2前期階段

進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批；取得土地使用權(quán)；征地補(bǔ)償；委托規(guī)劃、報(bào)審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

置地方式風(fēng)險(xiǎn)-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時(shí)存在著置地方式風(fēng)險(xiǎn)。

置地時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-比如建設(shè)資金落實(shí)困難導(dǎo)致不能按時(shí)開工，土地閑置、購(gòu)地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。

融資風(fēng)險(xiǎn)-融資風(fēng)險(xiǎn)是指利用各種方式融通資金時(shí)，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時(shí)，由于發(fā)行股票時(shí)機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價(jià)格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來(lái)?yè)p失。

3.3建設(shè)階段

工期風(fēng)險(xiǎn)-如承包商錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等；或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)的工期延誤。

公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)-由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。

施工事故風(fēng)險(xiǎn)。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場(chǎng)所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財(cái)產(chǎn)損失，最終都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn).質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)-由于施工的機(jī)械、技術(shù)，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，帶來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4租售階段

在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個(gè)方面。比如定價(jià)策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給其帶來(lái)的收益損失。定價(jià)過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降。或是定價(jià)過低了白白損失收益。另外由于消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)不當(dāng)有時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

4總結(jié)

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對(duì)這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險(xiǎn)，一定要在這種情況下，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等，努力將投資的危險(xiǎn)減小到最小。

參考文獻(xiàn)

[1]威廉姆.B.布魯格曼.房地產(chǎn)融資與投資[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2003.208-211

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)形式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、 政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險(xiǎn)

（1） 安土重遷觀念的影響

我國(guó)的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來(lái)勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投機(jī)主義的影響

隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購(gòu)、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（1） 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無(wú)法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來(lái)額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購(gòu)買率下降。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力

投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購(gòu)買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn),那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng),從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來(lái)保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來(lái)承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]勞燕玲,李江風(fēng).房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理探究[J].前沿，2012（10）.

[2]蘇亞莉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].東華理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011（01）.

第6篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)控制；項(xiàng)目投資

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標(biāo)志。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)有數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià)，并采取合理有效地控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。探究我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制問題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過程中所要面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了投資額度過高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過長(zhǎng)等的問題，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的問題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實(shí)踐指導(dǎo)。基于此，本文對(duì)此研究方向進(jìn)行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運(yùn)用文獻(xiàn)分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因；第四部分為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性

每個(gè)項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險(xiǎn)也散播在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段中。不管是在項(xiàng)目投資、項(xiàng)目規(guī)劃、土地獲取等前期準(zhǔn)備階段，還是在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險(xiǎn)就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的概率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)這一客觀事實(shí)，我們只能用概率來(lái)估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實(shí)際項(xiàng)目過程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險(xiǎn)模型，全面考慮各個(gè)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計(jì)可以有效預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)大小的模型。

21風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)的核心目標(biāo)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)贏利，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)就是做好經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進(jìn)行何種投資都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險(xiǎn)，用有效的方法手段防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準(zhǔn)備，一味地自以為房地產(chǎn)項(xiàng)目好，盲目跟風(fēng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的話，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，很容易就血本無(wú)歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)就因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。

22風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于城市建設(shè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。隨著我國(guó)城市化政策的實(shí)施，需要大量的住房保障措施來(lái)配套跟進(jìn)，有一個(gè)合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的城市病：房少價(jià)高、交通擁堵、環(huán)保問題等，而且能夠有效促進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動(dòng)起來(lái)。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進(jìn)行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險(xiǎn)的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險(xiǎn)研究又是風(fēng)險(xiǎn)管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計(jì)都是在風(fēng)險(xiǎn)管控之下進(jìn)行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對(duì)房屋定價(jià)、開發(fā)時(shí)間、房屋數(shù)量、成本計(jì)算等都有重要的指導(dǎo)意義，對(duì)行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。對(duì)于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過程中，需要風(fēng)險(xiǎn)研究來(lái)警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實(shí)，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問題都會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是全局的，全體項(xiàng)目都有這一風(fēng)險(xiǎn)，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是局部的，只有某些項(xiàng)目有該風(fēng)險(xiǎn)，可以采取有效措施進(jìn)行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

311通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國(guó)家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

312利率風(fēng)險(xiǎn)

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

313變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要項(xiàng)目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會(huì)有很大的損失。

314政策風(fēng)險(xiǎn)

任何行業(yè)的發(fā)展都和國(guó)家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國(guó)家管著土地，哪些土地可以用來(lái)出售都是由國(guó)家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過程中的廢物處理標(biāo)準(zhǔn)；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險(xiǎn)。

32非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

321經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目能否順利實(shí)施和經(jīng)營(yíng)管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險(xiǎn)，其如果因?yàn)樽约旱腻e(cuò)誤預(yù)估，產(chǎn)生錯(cuò)誤決策，將會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目處于危險(xiǎn)之中。這一風(fēng)險(xiǎn)受到不同管理者的經(jīng)營(yíng)管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者總是利用財(cái)務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴(kuò)大投資可能收益范圍，實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。然而，杠桿原理對(duì)自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財(cái)務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴(kuò)大了收益波動(dòng)的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險(xiǎn)增大了，所以增加貸款量也增加了營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，從而切實(shí)有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

41加強(qiáng)管理者對(duì)國(guó)家政策的研究

企業(yè)管理者是項(xiàng)目的最終決策層，其決策對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行都起著決定作用，所以管理層首先要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策爛熟于胸，并時(shí)刻關(guān)注政策新動(dòng)向，最好要求相關(guān)部門每過一段時(shí)間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策。同時(shí)，其要有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)一定得加強(qiáng)，對(duì)自己管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要如數(shù)家珍，項(xiàng)目的每一個(gè)階段要干什么，會(huì)出現(xiàn)什么問題，都要經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測(cè)。最后，要將風(fēng)險(xiǎn)的量化評(píng)估和國(guó)家政策相結(jié)合，同時(shí)考慮市場(chǎng)因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進(jìn)行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實(shí)際掛鉤，在企業(yè)實(shí)際情況下，再結(jié)合國(guó)家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國(guó)家發(fā)展的列車，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺(tái)

財(cái)務(wù)管理永遠(yuǎn)是一個(gè)企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個(gè)企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點(diǎn)思考的問題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個(gè)項(xiàng)目過程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能夠及時(shí)反饋到公司高層，方便及時(shí)處理，有利于風(fēng)險(xiǎn)管控和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)議

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定期分析有利于風(fēng)險(xiǎn)的管控。首先要擬定各部門的會(huì)議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標(biāo)，然后由財(cái)務(wù)部組織召開會(huì)議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會(huì)議過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時(shí)的補(bǔ)救措施，保證項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注投資過程中的資金變化，關(guān)注已投資項(xiàng)目的資金流通情況，明確項(xiàng)目的每一項(xiàng)支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險(xiǎn)。

44加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動(dòng)必不可少，要順應(yīng)社會(huì)需求，只有滿足社會(huì)需求才能利益最大化。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，對(duì)于具體施工合同的簽署一定要謹(jǐn)慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無(wú)意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進(jìn)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。

45強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

第7篇

關(guān)鍵詞:中小城市;房地產(chǎn)業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管理;灰色關(guān)聯(lián)度;廊坊市

在人們的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科研活動(dòng)中,會(huì)經(jīng)常遇到信息不完全的情況。在控制論中,人們常常用顏色的深淺來(lái)形容信息的明確程度。艾什比(Ashby)將內(nèi)部信息未知的對(duì)象稱為“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明確,用“灰”表示部分信息明確、部分信息不明確。同樣,可以系統(tǒng)區(qū)分為黑色系統(tǒng)、白色系統(tǒng)和灰色系統(tǒng),用來(lái)反映認(rèn)識(shí)主體對(duì)認(rèn)識(shí)客體的認(rèn)識(shí)程度。為了更好的認(rèn)識(shí)和有效地控制灰色系統(tǒng),20世紀(jì)80年代,灰色系統(tǒng)理論應(yīng)運(yùn)而生,并迅速在社會(huì)眾多行業(yè)和領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用,這也真正體現(xiàn)了人類認(rèn)識(shí)和改造世界的主動(dòng)精神。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段,有關(guān)其投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步。目前,有些學(xué)者已運(yùn)用常規(guī)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法如調(diào)查和專家打分法、敏感性分析法、貝葉斯方法、蒙特卡洛法、相關(guān)性分析等,就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理做了相關(guān)探討。但是,針對(duì)中小城市的相關(guān)研究還不多見。本文采用定性研究和定量分析相結(jié)合的方法,運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析技術(shù),對(duì)近年來(lái)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行理論分析。在此基礎(chǔ)上,以近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的河北省廊坊市為例進(jìn)行實(shí)證研究,提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理防范策略及規(guī)避、減少風(fēng)險(xiǎn)潛在損失的具體對(duì)策。

一、對(duì)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行理論分析

一般來(lái)講,風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)事件會(huì)產(chǎn)生人們不希望后果的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)、且受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng),所以在其投資過程中會(huì)遇到一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥?lái)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)多種多樣,十分復(fù)雜。本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)不同,將其分為:政策因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、市場(chǎng)因素、自然因素、利率因素、社會(huì)因素、管理因素和技術(shù)因素等。并且在《中國(guó)房地產(chǎn)縱橫》中也對(duì)各主要影響因素進(jìn)行了排序,其先后順序依次為:政策因素、利率因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素和技術(shù)因素。由于本研究是針對(duì)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理問題,該風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)應(yīng)包括上述五種風(fēng)險(xiǎn)因素。因?yàn)?除了常規(guī)的五種主要風(fēng)險(xiǎn)因素外,如市場(chǎng)因素、管理因素和社會(huì)因素等在內(nèi)的這些因素并非可有可無(wú);相反,由于中小城市特殊的具體情況,它們的影響反而會(huì)比較大,這在定量分析中會(huì)得到相應(yīng)體現(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)是個(gè)主觀與客觀相結(jié)合的過程,而對(duì)某些過程中潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)也很難用定量數(shù)字來(lái)描述。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短,客觀估計(jì)所要求的歷史資料很少,在房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析中對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素隨機(jī)變量的概率分布常用主觀估計(jì)來(lái)建立。目前,房地產(chǎn)業(yè)比較流行的是根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)縱橫》上的房地產(chǎn)論文的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和對(duì)分析專家關(guān)于房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)所做的調(diào)查,對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素定性分析的評(píng)分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),將指標(biāo)等級(jí)劃分為七級(jí),其中“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”對(duì)應(yīng)分值分別為4、3、2和1,指標(biāo)等級(jí)介于上述兩相鄰等級(jí)之間時(shí),相應(yīng)評(píng)分值為3.5、2.5和1.5。為了便于觀察和計(jì)算,將上述七個(gè)等級(jí)的相應(yīng)數(shù)值分別擴(kuò)大2倍,即“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”對(duì)應(yīng)分值分別為8、6、4和2,指標(biāo)等級(jí)介于上述兩相鄰等級(jí)之間時(shí),相應(yīng)評(píng)分值為7、5和3。

二、以河北省廊坊市房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理為例進(jìn)行實(shí)證分析

廊坊市于1989年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)正式成立,地處河北中部、京津兩大城市之間,由于其得天獨(dú)厚的地理位置和環(huán)境,素有“京津走廊上的明珠”之美譽(yù)。改革開放以來(lái),廊坊市獲得了長(zhǎng)足發(fā)展,經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就,也是河北省唯一獲得全國(guó)“生態(tài)城市”殊榮的少數(shù)城市之一。作為我國(guó)中小城市的典范的廊坊市,市區(qū)人口約40萬(wàn),作為支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,包括上繳利稅、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)投資總額增長(zhǎng)速度、利潤(rùn)總額和商品房均價(jià)等多項(xiàng)指標(biāo)位居全省之首。據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,廊坊市共有143個(gè)企業(yè),其投資額占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的17.96%,吸納就業(yè)人數(shù)達(dá)6819人,上繳利稅高達(dá)65631萬(wàn)元,對(duì)于優(yōu)化廊坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展,起著重要推動(dòng)作用。

本文結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)度分析方法進(jìn)行實(shí)證分析。

(一)橫向分析

1、給出原始數(shù)據(jù)序。通過對(duì)廊坊市區(qū)的幾個(gè)典型樓盤進(jìn)行走訪,并開展詳細(xì)的問卷調(diào)查,由此獲得有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商投資與各風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系的第一手資料。而后,本文對(duì)調(diào)研資料進(jìn)行整理分析并找出典型開發(fā)商,以此構(gòu)建原始數(shù)據(jù)序列(見表1)。其中,X1-房地產(chǎn)開發(fā)商1,X2-房地產(chǎn)開發(fā)商2,X3-房地產(chǎn)開發(fā)商3,X4-房地產(chǎn)開發(fā)商4,X5-房地產(chǎn)開發(fā)商5,X6-房地產(chǎn)開發(fā)商6,并將X1即房地產(chǎn)開發(fā)商1數(shù)據(jù)序列作為參考序列X0,記作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。

2、經(jīng)計(jì)算可得灰色關(guān)聯(lián)度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。

顯而易見,灰色關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。

(二)縱向分析

1、給出原始數(shù)據(jù)序列(見表1),構(gòu)建參考數(shù)列,即找出各房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)列中所面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)因素中最大值,記作X01=(8,5,8,8,8,7)。

2、經(jīng)計(jì)算可得灰色關(guān)聯(lián)度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。

顯而易見,灰色關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。

三、結(jié)論

本文通過實(shí)證分析所得結(jié)果與《中國(guó)房地產(chǎn)縱橫》中對(duì)各主要影響因素進(jìn)行的排序略有出入,這屬于正常情況。因?yàn)楸疚闹饕⒆阄覈?guó)中小城市,特別是比較多的考察了廊坊市房地產(chǎn)開發(fā)商的具體情況,與全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相比較,有著顯著的區(qū)域性和差異性,這也正是本文寫作目的之所在。

橫向分析的結(jié)果表明,不同房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)程度是不同的,與開發(fā)商1面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度相比,開發(fā)商6與之最相似,開發(fā)商2和4次之,開發(fā)商3和5最小。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中,可以借助成功的房地產(chǎn)企業(yè)投資的經(jīng)驗(yàn),來(lái)判斷自己面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況,以提供有益的指導(dǎo)。

縱向分析的結(jié)果表明,影響房地產(chǎn)投資盈利的風(fēng)險(xiǎn)因素大小依次為政策因素、利率因素、市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素、管理因素、技術(shù)因素、社會(huì)因素、自然因素。第一,政策因素的影響最大。這一結(jié)論是與我國(guó)國(guó)情相符合的。與時(shí)進(jìn)的政策的指令性作用明顯;反映這一點(diǎn)的是我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)周期與黨代會(huì)的召開周期較吻合,一般為4年―5年。第二,利率的調(diào)節(jié)作用次之。這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革密不可分,社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,必然要求政府更多地運(yùn)用金融、財(cái)政政策等間接調(diào)節(jié)方式來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行均和利率的調(diào)節(jié)作用。第三,值得關(guān)注的是市場(chǎng)因素和社會(huì)因素、管理因素等影響也比較大。這是由中小城市的具體情況所決定的。在中小城市房地產(chǎn)投資過程中,由于城市人口基數(shù)小、購(gòu)買人群分布相對(duì)集中;同時(shí),這些購(gòu)買人群觀念和習(xí)俗相對(duì)守舊、對(duì)樓盤的選址和房屋的設(shè)計(jì)格局等要求更為苛刻;再加上開發(fā)商自身在資金實(shí)力、管理理念和技術(shù)等方面相對(duì)欠缺,所以,市場(chǎng)、社會(huì)和管理風(fēng)險(xiǎn)因素的影響反而會(huì)比較大。第四,自然因素的影響最小。這是因?yàn)槔确皇械靥幒颖敝胁?地形以平原為主,偶有丘陵地帶,少有高山,地殼活動(dòng)穩(wěn)定,有史以來(lái),沒有發(fā)生過特大的地質(zhì)災(zāi)害和自然災(zāi)害。

四、廊坊市加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

從地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商雙方角度出發(fā),分別提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理的意見和建議。微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)背景,國(guó)家(或地區(qū))的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起決定作用。因此,政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理,為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。具體說(shuō)來(lái),地方政府對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控,綜合運(yùn)用多種手段如經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段,共同發(fā)揮協(xié)調(diào)作用。第二,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu),要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡。第三,建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),引導(dǎo)投資者理性投資和科學(xué)決策。第四,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)體系和中介服務(wù)體系,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。第五,強(qiáng)化政務(wù)公開,減少政策信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)。第六,認(rèn)真執(zhí)行城市規(guī)劃法,減少規(guī)劃變更與調(diào)整的隨意性,加強(qiáng)公眾參與監(jiān)督,減少因此造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。作為微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的房地產(chǎn)開發(fā)商投資要經(jīng)歷四個(gè)階段,期間可能面臨許多不確定因素。本文在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出階段性的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施,使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失,獲得較高的盈利保障。一是投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制。高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性;加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),提高決策的科學(xué)性;采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來(lái)間接降低風(fēng)險(xiǎn);靈活應(yīng)用投資組合理論;樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。二是土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制。在土地獲取階段前,必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn),以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開發(fā)。在拆遷和安置補(bǔ)償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。三是項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制。強(qiáng)化安全意識(shí),事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合,在保證建筑質(zhì)量的前提下,盡快完成開發(fā)項(xiàng)目,減輕開發(fā)商所面臨的未來(lái)不確定性。四是經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展,了解需求狀況,采用靈活多變的營(yíng)銷方式拓寬營(yíng)銷渠道,降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn);也可以通過營(yíng)銷,以充分利用人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn):

1、郭剛.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理[M].新西部(下半月),2008(4).

2、王林.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法研究[D].武漢理工大學(xué),2003.

3、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.河北經(jīng)濟(jì)年鑒[M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版,2008.

4、劉思峰,黨耀國(guó),方志耕.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].科學(xué)出版社,2004.

5、李華.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)證研究[D].武漢科技大學(xué),2007.

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資組合；收益與風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項(xiàng)目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類和第j類項(xiàng)目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險(xiǎn)；在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險(xiǎn)概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)。現(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目均有完整的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)資料確定各自可能收益率和各收益率實(shí)現(xiàn)的概率大小；市場(chǎng)由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項(xiàng)不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險(xiǎn)最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項(xiàng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（由政治、經(jīng)濟(jì)等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），可知單項(xiàng)投資總風(fēng)險(xiǎn)中只有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)組合的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分離出來(lái)。設(shè)Rm是資本市場(chǎng)投資組合的預(yù)期收益率，ai是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險(xiǎn)度量，即第i項(xiàng)投資對(duì)市場(chǎng)組合風(fēng)險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，第i項(xiàng)房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險(xiǎn)）由兩個(gè)因素決定：市場(chǎng)波動(dòng)因素β2i σ2m和投資自身波動(dòng)因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）因此可以用不可分散風(fēng)險(xiǎn)度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項(xiàng)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（σni）2為第i項(xiàng)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)還要考慮單項(xiàng)投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險(xiǎn)最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來(lái)建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機(jī)事件的概率是介于0與1之間的一個(gè)數(shù)。

2.投資項(xiàng)目的期望收益率E（Rp）。項(xiàng)目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)加以確定。其計(jì)算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項(xiàng)目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項(xiàng)目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項(xiàng)目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項(xiàng)目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項(xiàng)目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項(xiàng)目i和項(xiàng)目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。β反映的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即該組合的報(bào)酬率相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)組合報(bào)酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險(xiǎn)β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計(jì)算：

就單項(xiàng)資產(chǎn)看，其計(jì)算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項(xiàng)目i和整個(gè)組合投資的相關(guān)性

σm —整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項(xiàng)目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險(xiǎn)的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當(dāng)項(xiàng)目A的預(yù)期收益率RA=25%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時(shí)，PA=50%；RA=10%時(shí)，PA=30%。當(dāng)項(xiàng)目B的預(yù)期收益率RA=30%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時(shí)，PB=40%時(shí)，RBA=10%時(shí)，PB=30%時(shí)。做出風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

由式2-1、2-8得：

項(xiàng)目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項(xiàng)目B的預(yù)期報(bào)酬率高，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，而項(xiàng)目A的預(yù)期報(bào)酬率比B低，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)投資商決定項(xiàng)目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對(duì)1，2，3三種房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資組合，各項(xiàng)目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項(xiàng)目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場(chǎng)預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險(xiǎn)最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算如下：

項(xiàng)目1：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1.22X0.5%=0.72%，

項(xiàng)目2：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.72X0.5%=0.245%，

項(xiàng)目3：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項(xiàng)投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型，計(jì)算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見組合投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于各單項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

參考文獻(xiàn)：

第9篇

1.1 房地產(chǎn)投資的形式

房地產(chǎn)投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，這兩個(gè)方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產(chǎn)企業(yè)股票投資、房地產(chǎn)企業(yè)證券投資、房地產(chǎn)投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購(gòu)買等投資方式。本文主要分析的是房地產(chǎn)投資信托基金，這是間接投資當(dāng)中較為新型的一種投資方式，也是擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道的途徑之一。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金指的是以收益憑證的發(fā)行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機(jī)構(gòu)或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉(zhuǎn)換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國(guó)外興起較早，在我國(guó)仍處于發(fā)展不夠成熟的階段。

2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1 客觀風(fēng)險(xiǎn)(系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的過程中由于國(guó)家的政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生不同程度的影響。涉及到房地產(chǎn)投資信托基金收益狀況的國(guó)家政策主要分為三類。首先最為直接的是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)投資基金管理的相關(guān)條例的制定。如果國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)投資資金進(jìn)行較為緊縮性的管理，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。其次是國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)方面的影響。如果國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)采取限制性政策，則有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托基金的收益減少。除此之外還有國(guó)家政策對(duì)于房屋價(jià)格的調(diào)整，房屋的價(jià)格決定房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，也就對(duì)信托基金的投資者具有一定的影響。

2.1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金的法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在進(jìn)行房地產(chǎn)信托基金投資的過程中，由于房地產(chǎn)信托基金的管理是由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資金的統(tǒng)計(jì)和支配，因此在這個(gè)過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國(guó)的法律當(dāng)中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對(duì)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而沒有較為具體的針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立的相關(guān)條例，保障呈現(xiàn)出不夠完善的狀態(tài)。但出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因與房地產(chǎn)投資信托基金的成熟性有著密不可分的關(guān)系，隨著立法的完善這一風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐漸趨于減小。

2.1.3 金融風(fēng)險(xiǎn)

金融狀況的好壞對(duì)于各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都有著較大的影響。房地產(chǎn)投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是直接投資還是間接投資都會(huì)受到金融狀況較大的影響。例如，在國(guó)家的金融狀態(tài)趨向于緊張的時(shí)候，人們的購(gòu)買力降低，這種情況將會(huì)形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的房屋收益無(wú)論是從時(shí)間上還是從總體收益狀況來(lái)說(shuō)都會(huì)受到極大的打壓，從而影響到房地產(chǎn)投資信托基金投資者的收益情況，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 主觀因素造成的風(fēng)險(xiǎn)(非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn))

2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建的前期，都會(huì)涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產(chǎn)投資信托基金雖然是房地產(chǎn)融合資產(chǎn)的重要方式，但一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌建資金只靠一種方式進(jìn)行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因?yàn)閲?guó)家土地政策的改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備和推進(jìn)所起到的影響，都有可能成為房地產(chǎn)投資信托管理基金不穩(wěn)定的情況，項(xiàng)目的不穩(wěn)定性甚至?xí)绊懲顿Y收益或直接導(dǎo)致出現(xiàn)虧損。

2.2.2 經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中不僅要在項(xiàng)目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程的經(jīng)營(yíng)和管理也是影響房地產(chǎn)收益的重要因素之一。在房屋建設(shè)經(jīng)營(yíng)過程中，有可能由于施工過程的管理不當(dāng)而導(dǎo)致房屋建設(shè)工程的成本過高或者是出現(xiàn)一系列的房屋質(zhì)量問題，這些經(jīng)營(yíng)和管理過程中出現(xiàn)的影響房屋銷售的因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益產(chǎn)生較為直接的影響。除此之外，市場(chǎng)信息的不斷變動(dòng)也是造成房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)過程出現(xiàn)問題的主要原因之一，可能導(dǎo)致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理不當(dāng)以及市場(chǎng)的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致信托基金產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.2.3 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

所謂的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就是指在投資過程中，由于投資產(chǎn)品的流動(dòng)性和靈活性不強(qiáng)而導(dǎo)致的一種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的時(shí)候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動(dòng)和流動(dòng)的投資物體，屬于一種固態(tài)資產(chǎn)形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)困損，無(wú)力償還投資的本金的時(shí)候，投資方無(wú)法變現(xiàn)信托基金，則有可能導(dǎo)致此處所提及的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范的方式

3.1 信托公司加強(qiáng)內(nèi)部的管理和控制

信托公司指的是在房地產(chǎn)投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)并負(fù)責(zé)將收益下放給投資人的一種專門的投資機(jī)構(gòu)。前文提到，房地產(chǎn)投資信托基金的法律保障是在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投入的時(shí)候?qū)π磐袡C(jī)構(gòu)安全性的保護(hù)。使信托公司嚴(yán)格按照法律規(guī)定對(duì)投資者的投資基金進(jìn)行管理和分配。當(dāng)然，這一過程的完成除了需要靠法律規(guī)制之外，還需要信托公司對(duì)自身的員工進(jìn)行一定程度的培訓(xùn)和訓(xùn)練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應(yīng)當(dāng)完善信托公司內(nèi)部的監(jiān)督控制管理機(jī)制，對(duì)每個(gè)員工的工作態(tài)度進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)投資基金進(jìn)行謹(jǐn)慎妥善的處理。

3.2 建立完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制的建立主要也是針對(duì)信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范提出的相應(yīng)的措施和建議。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金的投資之前，雖然部分風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)計(jì)的，但是同樣也存在許多風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)計(jì)的。例如，信托公司可以對(duì)融資的房地產(chǎn)企業(yè)以往的房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)狀況以及企業(yè)本身的資金狀況進(jìn)行一定程度的了解，以對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的評(píng)估，然后再進(jìn)行投資。除此之外，信托公司也應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)等可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行相應(yīng)的了解，以通過這種方式對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，并針對(duì)這些潛在風(fēng)險(xiǎn)建立相應(yīng)的較為完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

3.3 分散進(jìn)行多樣化組合投資

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對(duì)單一的投資項(xiàng)目而進(jìn)行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目情況及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)情況，但企業(yè)可能由于在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過程中方法不當(dāng)而造成較大的利益損失。因此，在投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中可以對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，以此來(lái)分散在投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 增加信托產(chǎn)品的流動(dòng)性

前文提到由于房屋和土地的流動(dòng)性相對(duì)較差導(dǎo)致其在投資過程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此為了解決這一流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以在進(jìn)行信托基金管理的時(shí)候?qū)疬M(jìn)行合理的分配，以此來(lái)增強(qiáng)信托公司所信托產(chǎn)品的流通性。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，則具有不可逆轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。因此，信托公司還應(yīng)當(dāng)積極與銀行及其他金融機(jī)構(gòu)合作，為投資人進(jìn)行質(zhì)押或擔(dān)保服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)在一定程度上減少投資人虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)

上文提到將投資渠道多元化是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的重要方式之一，但是實(shí)際上在房地產(chǎn)投資的過程中，如果整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損，承擔(dān)虧損的并不只是投資者個(gè)人，而是由房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司、商業(yè)銀行、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等多方面的相關(guān)單位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行共同承擔(dān)。但是由于這些相關(guān)方所承擔(dān)的責(zé)任及各自經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差距，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。

3.6 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)過程進(jìn)行合理的管理

要想減小投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中所需要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，除了需要投資方及信托公司進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及防范之外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的管理以及對(duì)于整個(gè)銷售進(jìn)程的推進(jìn)都對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)程合理地經(jīng)營(yíng)和管理，也是控制房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)的重要方式之一。

3.7 政府機(jī)關(guān)合理制定房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則

由于房地產(chǎn)投資信托基金投資方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金投資的過程中，國(guó)家政府機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)從投資者的利益角度出發(fā)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)投資信托基金的管理規(guī)則，并通過這種規(guī)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道當(dāng)中信托基金所占的比重進(jìn)行一定程度的規(guī)定，使個(gè)人投資者受到的影響和面臨的風(fēng)險(xiǎn)不至于太大。除此之外，在規(guī)則制定的借鑒方面，應(yīng)當(dāng)選取與我國(guó)經(jīng)濟(jì)類型及國(guó)情相似的國(guó)家進(jìn)行借鑒，而不應(yīng)當(dāng)過度借鑒美英等與我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較大差異的國(guó)家。