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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控 金融調(diào)控 土地使用制度

一、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的界定

房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控關(guān)系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一個(gè)重要問題。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控是指房地產(chǎn)價(jià)格管理部門依據(jù)國家的價(jià)格政策，按照市場經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律的要求，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其評(píng)估進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督活動(dòng)（黃河，2005）。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)是確定合理的土地價(jià)格和住房基準(zhǔn)，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格圍繞基準(zhǔn)價(jià)格波動(dòng)，使房地產(chǎn)價(jià)格和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及可支配收入的增長水平相適應(yīng)。

在此，需要明確一個(gè)前提，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)并不意味著對(duì)房價(jià)的控制和打壓。

房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中各種深層次問題與矛盾結(jié)合的具體表現(xiàn)，其背后包含著城市規(guī)劃發(fā)展問題、土地出讓和合理發(fā)展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風(fēng)險(xiǎn)控制問題等。

二、我國目前房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的缺陷

（一）金融調(diào)控措施方面的缺陷

1、 金融調(diào)控規(guī)范法律位階較低，沒有規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。我國的金融調(diào)控規(guī)范大多是以“意見”和“通知”的形式出現(xiàn)，制定主體是中央銀行等各部委，導(dǎo)致這些政策的法律位階較低，調(diào)控力度不夠；同時(shí)沒有規(guī)定相應(yīng)的具體法律責(zé)任，在威懾力和權(quán)威性方面大打折扣。

2、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的金融信貸主要依靠銀行，融資渠道單一，高額的房地產(chǎn)開發(fā)資金成本導(dǎo)致開發(fā)商壓力過大，傾向于追求高利潤，從而使房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，進(jìn)而促使房價(jià)上漲。

3、 利率變動(dòng)過于頻繁，金融政策不穩(wěn)定，也一定程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控造成了不良影響。從2005年起，國家頻繁上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，企圖以此來抑制房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到預(yù)期的調(diào)控目的；由于投資成本增加，開發(fā)商采取提高銷售價(jià)格的辦法，將開發(fā)成本中的融資成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時(shí)由于住房貸款利率的上調(diào)，對(duì)購房者也帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（二）土地使用制度方面的缺陷

1、 為了規(guī)范土地出讓程序，打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的囤地行為，使土地審批程序得到規(guī)范，國家出臺(tái)了各項(xiàng)土地政策，但是一定程度上也降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用效率，從而增加了土地的交易價(jià)格。

2、 土地儲(chǔ)備操作不當(dāng)，導(dǎo)致地價(jià)飛漲。政府為了限制土地供應(yīng)量，并且沒有地價(jià)控制計(jì)劃，采取“招、拍、掛”等方式，沒有實(shí)行上限的管理。價(jià)高者得，海外投機(jī)者天價(jià)競拍土地，甚至一些開發(fā)商儲(chǔ)備土地升值或者轉(zhuǎn)讓拍賣土地，必然導(dǎo)致地價(jià)飛速攀升，不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。另外，有些實(shí)行土地儲(chǔ)備制的城市，操作不當(dāng)?shù)谋锥艘矊?duì)地價(jià)造成了影響。

3、 地方政府政策不力或以地生財(cái)，與開發(fā)商勾結(jié)，片面追求經(jīng)營土地效益，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。土地出讓程序缺乏具體的配套操作規(guī)范，監(jiān)督不力，在經(jīng)營性土地出讓中，有些地方政府存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或者陪標(biāo)、串標(biāo)等問題。

三、完善我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律機(jī)制的思考

（一）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控制度

提高金融調(diào)控法規(guī)的層級(jí)，盡快出臺(tái)高效力等級(jí)的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好法律環(huán)境。此外，成熟的房地產(chǎn)市場需要產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)金融，所以，要加快建立相關(guān)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托、抵押貸款保險(xiǎn)、抵押債券等金融產(chǎn)品的發(fā)展。同時(shí)，要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任，對(duì)違規(guī)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處，進(jìn)而充分發(fā)揮金融調(diào)控的作用。

利用恰當(dāng)?shù)男刨J政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。可以根據(jù)房地產(chǎn)購買者的不同目的，實(shí)行有差別的信貸政策。對(duì)中低收入者給予貸款優(yōu)惠，提高其購買力；而對(duì)于投資性、投機(jī)性購房者，則實(shí)行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（二）完善房地產(chǎn)土地使用制度

對(duì)土地價(jià)格實(shí)行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強(qiáng)對(duì)土地市場的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)的開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，遏制開發(fā)商的投機(jī)行為，防止其通過囤積土地推高土地價(jià)格。嚴(yán)格土地“招拍掛”制度，完善經(jīng)營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產(chǎn)市場分別展開競爭。

進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，根據(jù)市場需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，控制高檔房地產(chǎn)開放項(xiàng)目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲(chǔ)備制度，使政府真正完全壟斷土地一級(jí)市場，加強(qiáng)各地儲(chǔ)備中心和政府間的溝通，協(xié)同政府盤活市場土地存量，適當(dāng)增加土地供給量，通過影響房地產(chǎn)的供給來遏制價(jià)格上漲。

從全局和戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視土地利用規(guī)劃的制定和執(zhí)行工作，充分考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求，建立綜合指標(biāo)體系和管理制度，協(xié)調(diào)好不同行業(yè)用地規(guī)模。也要加大對(duì)違反土地利用規(guī)劃的處理力度，對(duì)違法占地行為進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，使土地利用總體規(guī)劃真正得到落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊德文.探析我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控法律制度的構(gòu)建[J].中國市場，2010（9）

[3]聶曉東.經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控[J].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2010（6）

第2篇

第一條  為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和管理，規(guī)范價(jià)格行為，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條  凡在我市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格行為，均須遵守本規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱的房地產(chǎn)價(jià)格是指土地使用權(quán)價(jià)格、商品房銷售價(jià)格、公有住宅出售價(jià)格、房租標(biāo)準(zhǔn)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)收費(fèi)、中介收費(fèi)及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等。

第四條  房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第五條  市價(jià)格管理部門是我市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的主要管理部門。市財(cái)政、建委、土地、房產(chǎn)等有關(guān)部門應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，配合價(jià)格部門，共同做好房地產(chǎn)價(jià)格的管理工作。

第二章  土地使用權(quán)價(jià)格管理

第六條  以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，形成土地使用權(quán)價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)由市土地管理部門會(huì)同價(jià)格管理部門共同制定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，定期向社會(huì)公布。

第七條  以拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，出讓人應(yīng)當(dāng)事前委托由土地管理部門指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估出讓底價(jià)，由市土地、物價(jià)管理部門共同確認(rèn)。

第八條  以出讓方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)開發(fā)后符合轉(zhuǎn)讓條件的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，可按有關(guān)規(guī)定自主交易。

第九條  以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金；對(duì)按規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳財(cái)政。土地使用人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)向市價(jià)格、土地部門申報(bào)成交價(jià)格。不得將行政劃撥的土地進(jìn)行炒賣或變相炒賣。

第三章  住房價(jià)格管理

第十條  對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房等享受政府優(yōu)惠政策的新建商品房的銷售價(jià)格，實(shí)行政府定價(jià)。對(duì)其他新建商品房屋的銷售價(jià)格，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第十一條  公有住房出售的價(jià)格由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。出售價(jià)格和租金調(diào)整實(shí)行價(jià)格決策聽證會(huì)制度。

第十二條  商品房的銷（預(yù)）售價(jià)格由下列各項(xiàng)構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)取得成本。包括建設(shè)用地的征地、拆遷補(bǔ)償、安置和土地出讓金等費(fèi)用。

（二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

（三）建安工程費(fèi)。

（四）小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公用設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。

（五）貸款利息。

（六）銷售費(fèi)用。

（七）管理費(fèi)。

（八）稅金。

（九）利潤。

（十）國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用。

第十三條  經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成，除銷售費(fèi)用、國家規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)金和利潤以外，均與本規(guī)定第十二條商品房銷（預(yù)）售的價(jià)格構(gòu)成相一致。

第十四條  商品房銷售實(shí)行整體明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)企業(yè)售房時(shí)應(yīng)標(biāo)明房屋座落、樓層、朝向、附屬設(shè)施、價(jià)格、價(jià)外收費(fèi)等。在發(fā)生價(jià)格糾紛時(shí)，由價(jià)格部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)或處理。

第四章  房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)管理

第十五條  對(duì)開發(fā)企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)和壟斷行業(yè)收費(fèi)以及房地產(chǎn)業(yè)中涉及居民的收費(fèi)實(shí)行目錄管理，每二年公布一次。目錄公布之后出現(xiàn)的新收費(fèi)，屬行政事業(yè)性收費(fèi)的，由價(jià)格、財(cái)政部門審核批準(zhǔn)后收取；屬經(jīng)營性收費(fèi)的，由價(jià)格部門審核批準(zhǔn)后收取。

第十六條  對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的土地使用、征地和拆遷、勘察設(shè)計(jì)與前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套建設(shè)等收費(fèi)，實(shí)行審核制度。對(duì)住房建設(shè)中供水、供電、供氣等附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)用實(shí)行計(jì)量管理，按表計(jì)量收費(fèi)，嚴(yán)禁估量或變相多收費(fèi)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行收費(fèi)登記卡制度。

第十七條  對(duì)房屋拆遷中的貨幣安置價(jià)格，按市政府〔1999〕 30號(hào)令規(guī)定執(zhí)行。城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)收費(fèi)按《沈陽市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行三種價(jià)格管理形式。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水、電、煤氣、有線電視、電話費(fèi)等涉及公共性的各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。提供特約服務(wù)的收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第十九條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。住宅小區(qū)、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈（商業(yè)中心）等物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)逐步實(shí)行等級(jí)管理和《收費(fèi)許可證》制度，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格管理部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門制定。實(shí)行招投標(biāo)機(jī)制的物業(yè)管理收費(fèi)，以招投標(biāo)議定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，按規(guī)定到價(jià)格管理部門辦理《經(jīng)營性收費(fèi)許可證》后方可實(shí)行收費(fèi)。

第二十條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)須明碼標(biāo)價(jià)。收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，應(yīng)在收費(fèi)場所的明顯位置公布，增加收費(fèi)的透明度。

第五章  法律責(zé)任

第二十一條  對(duì)違反本規(guī)定第七條、第八條、第九條規(guī)定，不執(zhí)行價(jià)格申報(bào)或調(diào)價(jià)備案制度的，由市價(jià)格管理部門責(zé)令其改正，沒收違法所得，并處以違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第二十二條  對(duì)違反本規(guī)定第十條、第十二條、第十三條、第十六條、第十七條、第十八條規(guī)定，不執(zhí)行政府定價(jià)，擅自制定屬于政府定價(jià)范圍內(nèi)的商品或服務(wù)價(jià)格的，自立收費(fèi)項(xiàng)目或自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由市價(jià)格管理部門責(zé)令其改正，沒收違法所得，并處以違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第二十三條  對(duì)違反本規(guī)定第十四條、第二十條規(guī)定，經(jīng)營者違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，由市價(jià)格管理部門責(zé)令其改正，沒收違法所得，并處以五千元以下的罰款。

第二十四條  對(duì)違反本規(guī)定第十五條、第十九條規(guī)定，未辦理收費(fèi)許可證進(jìn)行收費(fèi)，由市價(jià)格管理部門責(zé)令其改正，限期辦理收費(fèi)許可證，并處以五千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以下的罰款。

第六章  附則

第二十五條  執(zhí)行本規(guī)定的各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則和具體管理辦法，由市物價(jià)局會(huì)同有關(guān)部門予以制定。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；現(xiàn)狀；對(duì)策；調(diào)控管理

這幾年隨著中國城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)以及廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng)，綠色住宅、走勢。健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起，商品房檔次明顯提高，有效需求很旺盛，同時(shí)受各種利好消息影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求，此外近期受人民幣升值預(yù)期的影響，大量的國際熱錢和游資涌入國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，加大了市場投機(jī)需求成分。需求上升會(huì)拉動(dòng)價(jià)格的上漲，現(xiàn)在房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓收入增加速度。這種現(xiàn)象使得購房支出占總收入很大的比例，造成許多“居者無其所”現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)自實(shí)行住房市場化后，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐年增大。伴隨著城鎮(zhèn)居民生活、經(jīng)濟(jì)水平不斷提高購房需求也越來越大，使得房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國固定投資比例當(dāng)中大約占1／4。對(duì)各級(jí)政府來說，土地財(cái)政收入是其主要財(cái)源。但由于中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡使人口由落后地區(qū)向發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)，促使這些城市商品住宅剛性需求增加，引起住宅價(jià)格的上漲。目前，中國城市化率約為47％，正處在高速發(fā)展期。住房供給有限與住房需求無限的矛盾，進(jìn)一步助長了商品房價(jià)格的上漲。此外房地產(chǎn)過熱、過度投資所造成的投資投機(jī)性需求使目前市場上房屋空置率過高，過多的房屋集中在少數(shù)人的手中，使得很多中低收入者無房可居。土地交易制度的不健全、行業(yè)管理的不完善，助長了投機(jī)活動(dòng)。虛假的需求量與有限的土地供給相作用，導(dǎo)致了土地價(jià)格的飛漲，脫離了真實(shí)價(jià)值。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1、政策因素。政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場1998年7月國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》提出積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸。房地產(chǎn)需求由此釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，需求的增長自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長。目前寬松的貨幣政策刺激了人們購買的欲望，增加了購買力。

2、成本因素。商品房的開發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類固定收費(fèi)稅金及其附加、開發(fā)利潤。由于今年來土地招拍掛制度的實(shí)行，使得土地成本迅速上升，進(jìn)而使得房價(jià)上漲.

3、需求因素。人民生活的改善，舊城改造拆遷，城市化進(jìn)程加快，人口增長和家庭結(jié)構(gòu)的變化等，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長。

4、市場預(yù)期。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，今年來世博會(huì)、奧運(yùn)會(huì)等一切利好現(xiàn)象影響所形成的房價(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。加上近期受人民幣升值預(yù)期的影響，大量的國際熱錢和游資涌人國內(nèi)，進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域，都加大了市場投機(jī)需求成分，房地產(chǎn)價(jià)格由此上漲，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。

5、利益集團(tuán)左右。土地位置的固定性導(dǎo)致一定區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)的稀缺性，以及在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化水平顯著提高，需求旺盛的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤

遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平，較高的超額壟斷利潤定位，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)在高價(jià)位成交，使房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場信息目前對(duì)于普通公眾而言仍然具有很大的不對(duì)稱性，這些都對(duì)房價(jià)起著推波助瀾的作用。

6、國際市場的影響。金融危機(jī)的影響，大量的國外熱錢入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的一定的負(fù)面作用，造成了一系列虛假需求。

三、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的對(duì)策建議

1、從政府角度講，房價(jià)調(diào)控并不能僅僅局限于遏制價(jià)格上漲，更重要的是對(duì)房屋供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從根本上降低房價(jià)。一方面國家應(yīng)堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策，通過限購或信貸政策調(diào)控來抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的盲目擴(kuò)大，加強(qiáng)對(duì)土地等資源的有效管理，完善財(cái)稅政策，從根本上解決地方政府土地財(cái)政收入問題；另一方面應(yīng)加大保障性住房的投資，大力扶植低端住房的供給，努力建設(shè)以消費(fèi)功能為主，投資功能為輔的房地產(chǎn)市場，解決更多普通購房者的購房需求。

2、從消費(fèi)者角度講，不斷完善社會(huì)保障制度，提高居民的可支配收入，擴(kuò)大居民的投資渠道，引導(dǎo)資金流向?qū)崢I(yè)，合理控制房地產(chǎn)投資投機(jī)。

3、從開發(fā)商角度講，控制開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本管理中的作用，通過全過程的有效整合來促使企業(yè)提高效率和加強(qiáng)成本控制，從而減少管理費(fèi)用支出，減少消進(jìn)耗、降低成本，把期望利潤調(diào)整到一個(gè)合理的水平；同時(shí)政府有關(guān)部門要采取有效措施，盡快制定商品房價(jià)格管理辦法，積極指導(dǎo)、協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機(jī)制，規(guī)范商品房價(jià)格構(gòu)成和銷售行為，有效地制止房地產(chǎn)企業(yè)在售房過程中損害消費(fèi)者利益的行為。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在許多問題，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控任重道遠(yuǎn)，政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控使房價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，同時(shí)大力抓好各類保障性住房的建設(shè)及供應(yīng)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和增加住房供應(yīng)量，引導(dǎo)合理的住房需求，從而解決住房難這一現(xiàn)實(shí)問題。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉海燕，何玉付.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要充分考慮其投資品性質(zhì)（J）.改革與戰(zhàn)略，2009，（3）

第4篇

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷加速，大量資金涌入到房地產(chǎn)行業(yè)中，這在很大程度上推動(dòng)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是，其在發(fā)展過程中也存在了很多問題，房價(jià)上漲過快也給人民生活帶來了嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)。面對(duì)過快增長的房地產(chǎn)價(jià)格，近年來我國政府也積極出臺(tái)了一系列措施：2010年的系列房屋調(diào)控政策及2011年的“新國八條”等 。這些政策使得我國房地產(chǎn)調(diào)控工作已經(jīng)拉開了帷幕并在探索中不斷前行，在一系列金融、稅收政策的“組合出擊”下，又配合了限購、限貸等頗具行政色彩的措施，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效。但房地產(chǎn)價(jià)格仍然很高，遠(yuǎn)沒有達(dá)到人們的理想預(yù)期，同時(shí)保障性住房在落實(shí)推行的過程中也面臨著種種的困難。這些都預(yù)示著我們要將房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控到合理水平的任務(wù)還很艱巨，還需要我們進(jìn)一步的工作努力，這就對(duì)政府的宏觀調(diào)控能力提出了更高的要求。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中存在的問題

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，是人們生活的必需品，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也直接影響到人們的生產(chǎn)和生活水平。面對(duì)過高的房價(jià)，各種調(diào)控手段也不斷出臺(tái)，但是，在整個(gè)現(xiàn)行的調(diào)控過程中還存在很多現(xiàn)實(shí)的問題，。

（一）地方政府的執(zhí)行力度不足

受到我國財(cái)稅體制和政績考核體系的影響，中央與各地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和立場并不完全一致。為強(qiáng)化地方政府的執(zhí)行力度，確保調(diào)控措施執(zhí)行到位，在第三次調(diào)控中，特別強(qiáng)調(diào)了“行政問責(zé)”、“約談機(jī)制”，與“目標(biāo)調(diào)控”、“一房一價(jià)”、“限購限貸”相結(jié)合。但在政策執(zhí)行過程中，在地方層面仍不可避免地出現(xiàn)了玩“數(shù)字游戲”的現(xiàn)象。某些地方為了應(yīng)付中央的調(diào)控要求，將調(diào)控目標(biāo)定得過于寬泛，使其失去實(shí)際意義；某些開發(fā)商公然上演“陰陽合同”的鬧劇，致使“一房一價(jià)”也形同虛設(shè)。這也同時(shí)反映了地方政府的執(zhí)行力令人堪憂。對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)和收效無疑造成了影響。

（二）住房保障制度的落實(shí)還有待進(jìn)一步提高

近年來，為了調(diào)控過高的房價(jià)，我國政府積極采取措施，建立廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度。但是目前來看，這兩項(xiàng)工作在全國范圍內(nèi)落實(shí)的情況仍然有限。很多城市還沒有建立廉租房制度；建立的城市中，多數(shù)進(jìn)程也比較緩慢，實(shí)物配租的比例也過低，不能滿足人們的需要。例如，國家廉租房的政策是面向社會(huì)上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到這個(gè)政策，很多人不在保障范圍之內(nèi)。同時(shí)，由于住房市場化的推進(jìn)、土地供應(yīng)緊張等問題，經(jīng)適房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益誘惑面前，經(jīng)適房的分配問題也是非常棘手的。

三 、我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的建議對(duì)策

房地產(chǎn)價(jià)格的改善不是一蹴而就的問題，需要結(jié)合我國的實(shí)際情況，有步驟、有重點(diǎn)的進(jìn)行，既要注意與現(xiàn)有政策的銜接，又要防止對(duì)住房市場化進(jìn)程造成沖擊。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件下，政府的宏觀調(diào)控要以市場為導(dǎo)向，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控要充分利用市場手段，例如，可以充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，財(cái)政補(bǔ)貼，利率等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，再輔以行政手段。促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。

（二）政府要進(jìn)一步完善廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度

兩房制度是保障低收入者住房需求的重要舉措，政府要完善廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度。廉租房的保障范圍可以逐步擴(kuò)大，增加廉租房的房源。從城市最低收入家庭擴(kuò)展到低收入家庭，合理確定廉租房的保障對(duì)象及標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房方面，可以通過合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上市交易進(jìn)行嚴(yán)格管理等經(jīng)濟(jì)手段來加以發(fā)展和完善。

（三）進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

重點(diǎn)推出市場潛力較大的中檔住房，完善交通、環(huán)境等方面的規(guī)劃。增加城市郊區(qū)投資，降低成本，降低房價(jià)。

（四）規(guī)范土地市場

規(guī)范國有土地使用權(quán)，公開土地儲(chǔ)備量、待拍賣土地、現(xiàn)有使用土地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等相關(guān)方面信息，防止由于信息的不對(duì)稱，為一些人圈地炒地謀取了便利條件。

總之，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長過快，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了居民的生活水平，這就需要國家采取措施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控，要以市場為導(dǎo)向，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，政府要積極采取措施，完善廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度，還可以通過進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及規(guī)范土地市場來促進(jìn)我國房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙鐵剛.我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控問題研究.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2011(9).

[2]齊婧.反思現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策明確未來調(diào)控方向.中國房地產(chǎn).2011(15).

第5篇

[關(guān)鍵詞]房價(jià) 貨幣政策 向量自回歸模型

一、引言

我國自1998年住房改革以來,房地產(chǎn)市場爆發(fā)出驚人的潛力,市場一片繁榮,房價(jià)持續(xù)高漲。2003年開始國家出臺(tái)了一系列的貨幣政策希望抑制房價(jià)的過快上漲,但是效果甚微。2003年時(shí)全國商品房均價(jià)為2456元/平方米,而2009年已經(jīng)上漲到4695元/平方米。為什么我國通過貨幣政策對(duì)房價(jià)的調(diào)控并不沒有抑制過快增長的房價(jià)?貨幣政策與房價(jià)之間又有怎樣的作用機(jī)制?本文運(yùn)用向量自回歸模型(VAR)對(duì)房價(jià)與貨幣政策之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

二、變量選擇和處理

本文選取全國2000年1月到2009年10月月度時(shí)間序列數(shù)據(jù),共118個(gè)觀測值。所有數(shù)據(jù)來自中宏數(shù)據(jù)庫和中國人民銀行網(wǎng)站。由于目前國內(nèi)存在的各種房地產(chǎn)指數(shù)在數(shù)據(jù)采集和編制上存在缺陷,所以整理全國商品房銷售面積和銷售額月度數(shù)據(jù)換算成全國平均價(jià)格來代表房價(jià)HP。貨幣政策變量選用貨幣供應(yīng)量和利率,貨幣供應(yīng)量采用廣義貨幣供應(yīng)量M2。銀行間同業(yè)拆借利率市場相對(duì)于其它利率市場來說交易規(guī)模較大,市場化程度較高,采用銀行間30天同業(yè)拆借利率作為市場利率R的變量。

實(shí)證之前,對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行如下步驟的處理:①將居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)換成以2000年1月為基期的定基消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。②房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣供應(yīng)量除以定基的消費(fèi)價(jià)格指數(shù),消除通貨膨脹影響;名義利率剔除通貨膨脹率影響,得到實(shí)際利率。③各時(shí)間變量除利率外,都運(yùn)用X12―Multiplicative方法進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整。④為消除異方差,除利率外,對(duì)季節(jié)調(diào)整方法處理過的數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)。取對(duì)數(shù)后,房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、利率分別為LNHP、LNM2、R。本文所有實(shí)證檢驗(yàn)均采用Eview5.0計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)軟件。

三、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)影響的實(shí)證研究

1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在對(duì)時(shí)間序列建立VAR模型或進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)前,要對(duì)序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn),用DLNM2、DR、DLNHP分別表示LNM2、R、LNHP一次差分后的變量。平穩(wěn)性檢驗(yàn)采用ADF檢驗(yàn)法,其檢驗(yàn)結(jié)果如下表所示。

表1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

注:(C,T,n)表示檢驗(yàn)中帶常數(shù)項(xiàng)、趨勢項(xiàng),n為滯后期。C=0表示不帶常數(shù)項(xiàng),T=0表示不帶趨勢項(xiàng)。

由表1的結(jié)果可知,各變量LNM2、R、LNHP在5%的顯著水平下存在單位根,即各變量為非平穩(wěn)時(shí)間序列;但各變量一階差分后在1%的顯著水平下無單位根,說明各變量為一階單整,即為I(1)。

2. Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

由于單位根檢驗(yàn)中各變量同階單整,房地產(chǎn)價(jià)格、貨幣供應(yīng)量和實(shí)際利率可能存在長期的均衡關(guān)系,這種均衡關(guān)系可以通過Johansen協(xié)整來確定。以房地產(chǎn)價(jià)格為解釋變量的協(xié)整關(guān)系式(括號(hào)內(nèi)數(shù)值為t統(tǒng)計(jì)量):

ECMt為誤差修正項(xiàng),從協(xié)整方程式(2-1)看出,貨幣供應(yīng)量和實(shí)際利率與房地產(chǎn)價(jià)格都長期存在同向變動(dòng)關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量的彈性系數(shù)為0.6623,即貨幣供應(yīng)量每上漲1%,房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.6623%。房地產(chǎn)價(jià)格與利率的彈性系數(shù)為0.0286,即實(shí)際利率提高1%,房地產(chǎn)價(jià)格也上漲0.0286%。從長期來看,實(shí)際利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性遠(yuǎn)小于貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的彈性。

3.廣義脈沖響應(yīng)分析

建立VAR模型后,我們通過建立脈沖函數(shù)來刻畫貨幣供應(yīng)量變化和實(shí)際利率變化的沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。脈沖響應(yīng)函數(shù)用于衡量來自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來值的影響。它能更好的刻畫貨幣政策傳遞到房地產(chǎn)價(jià)格的效率。圖橫軸表示滯后期數(shù)(單位:月),縱軸表示房地產(chǎn)價(jià)格變量受到其他變量的響應(yīng)程度。實(shí)線表示脈沖響應(yīng)函數(shù),虛線區(qū)間兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的偏離線。

①房價(jià)對(duì)利率的脈沖響應(yīng)

從圖1的脈沖響應(yīng)圖可以看到,當(dāng)期給實(shí)際利率一個(gè)沖擊后可以迅速作用于房地產(chǎn)價(jià)格,產(chǎn)生正向的影響,在第4個(gè)月達(dá)到最大影響0.89%,隨后影響逐漸減弱,從第17個(gè)月開始轉(zhuǎn)為負(fù)向影響,這一負(fù)向影響長期保持并一直平穩(wěn)上升,到36個(gè)月時(shí)約為-0.14%。

②房價(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的脈沖響應(yīng)

從圖2可以看到,貨幣供應(yīng)量M2對(duì)房價(jià)的影響大體為正向影響,只是在前2個(gè)月產(chǎn)生微弱的負(fù)向影響,隨后由負(fù)變?yōu)檎?經(jīng)歷一段持續(xù)上升期后在第9個(gè)月達(dá)到最大值1.2%,隨后房地產(chǎn)價(jià)格以緩慢的速度下降,到第36期時(shí)其值下降到最大值的一半左右,為0.74%。相對(duì)于實(shí)際利率的脈沖響應(yīng)圖,房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)貨幣供應(yīng)量的脈沖響應(yīng)程度明顯高于利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的脈沖響應(yīng)。

4.預(yù)測方差分解檢驗(yàn)

Sims于1980年依據(jù)VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化(通常用方差來度量)的貢獻(xiàn)度,進(jìn)一步評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。表2就是基于VAR模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格方差分解的結(jié)果。

表2 房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測方差分解

從上表可以看出,房地產(chǎn)價(jià)格HP本身對(duì)其貢獻(xiàn)率最大,但隨著時(shí)間的增加貢獻(xiàn)能力在逐漸減弱,到第36個(gè)月時(shí)下降到59.8959%。其次,貨幣供應(yīng)量M2對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)率在逐漸增加,從第2個(gè)月的0.0401%,到第36個(gè)月上升到36.2236%。利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)程度一直較低,在前12個(gè)月其貢獻(xiàn)率緩慢上升到4.7118%,隨后再下降,到36個(gè)月時(shí)下降到3.8805%。

四、實(shí)證結(jié)論

首先,從協(xié)整方程來看,利率、貨幣供應(yīng)量都與房價(jià)長期存在同向變動(dòng)關(guān)系,這與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況吻合。其次,從脈沖響應(yīng)圖來看,利率的沖擊對(duì)房價(jià)的影響前16個(gè)月為正向影響,雖然隨后房價(jià)對(duì)于利率的沖擊產(chǎn)生負(fù)向影響,但是響應(yīng)數(shù)值很小,很難在實(shí)際中發(fā)揮實(shí)質(zhì)的作用。貨幣供應(yīng)量的沖擊對(duì)房價(jià)的影響一直為正,說明貨幣供應(yīng)量的上漲能促進(jìn)房價(jià)的上升。最后,方差分解來看,貨幣供應(yīng)量對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利率對(duì)房價(jià)的貢獻(xiàn)。

總體上看,貨幣供應(yīng)量對(duì)房價(jià)有較好的促進(jìn)作用,近幾年房價(jià)的不斷上漲和所處的寬松的貨幣供應(yīng)政策是分不開的。利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整效果不明顯,主要原因有以下幾點(diǎn):

1.目前我國利率調(diào)整的幅度較小。中國長期以來奉行的是低利率政策,從2004年10月29日央行九年來首次加息到2007年12月21日止,央行已經(jīng)連續(xù)加息八次,且每次加息幅度均為0.27%。但不可否認(rèn)的是扣除CPI上漲率的實(shí)際利率仍然很低。

2.房地產(chǎn)市場剛性需求很大。從1998年國家全面停止住房實(shí)物分配實(shí)行貨幣化分房政策之后,人民的住房需求被釋放出來。對(duì)購房者來說,上調(diào)利率并未能降低居民的購房欲望。利率的變動(dòng)主要影響居民的購房成本,普通購房者一般采用按揭的方式進(jìn)行購房。若5年以上的住房商業(yè)貸款利率從原來的5.0%上調(diào)至5.31%,此住房按揭20年,總貸款40萬元,以等額本息還款方式還款,每月的還款額從3346.8元上升到3463.8元,每月還款額增加90元,所以利率的上調(diào)對(duì)需要購房的居民來說影響并不大。

3.房地產(chǎn)業(yè)的高利潤,開發(fā)商對(duì)利率不敏感。有專家計(jì)算過,加息3厘房地產(chǎn)凈利潤僅下降1.16%,房地產(chǎn)也作為暴利行業(yè),每次加息幅度0.27%對(duì)開發(fā)商的利潤空間影響不大。相反房地產(chǎn)會(huì)把上漲的開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。

參考文獻(xiàn):

[1]王來福,郭峰.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響研究[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2007(11):15-18.

[2]丁晨,屠梅曾.論房價(jià)在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用―基于VECM分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2007,11.

第6篇

摘 要 在房價(jià)高位運(yùn)行的背景下，有效的政策調(diào)控將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。本文著重從供給與需求這兩個(gè)基本角度給予定位房地產(chǎn)政策，并從基本面入手進(jìn)行剖析，判斷市場調(diào)控和政府調(diào)控失靈的原因，進(jìn)而提出一系列創(chuàng)新調(diào)控策略。

關(guān)鍵詞 房價(jià) 市場 政府調(diào)控 政策

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比為8.76：1（農(nóng)民工家庭房價(jià)收入比10.06：1），遠(yuǎn)超過3-6的正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對(duì)比，全國一、二線城市房價(jià)普遍高估，以武漢為例計(jì)算房地產(chǎn)凈現(xiàn)值 約為四千元每平米，遠(yuǎn)低于2010年七千元每平米的市場均價(jià)。通過一系列數(shù)據(jù)和信息的分析不難看出，當(dāng)今我國房價(jià)虛重，市場泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價(jià)下數(shù)量相對(duì)過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。根據(jù)國家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在全國660個(gè)城市查出總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6月為零。而央視“空置房”調(diào)查結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤的空置率達(dá)40%。

在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價(jià)虛高。

二、供求分析下的政策定位

調(diào)整房價(jià)，關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)供求均衡。從現(xiàn)行政策來看，無論是國十條、新國八條還是各地政府的相應(yīng)條款中的市場手段，都可以歸納為對(duì)房地產(chǎn)供給市場的調(diào)節(jié)和對(duì)房地產(chǎn)需求市場的調(diào)節(jié)。其中，供給方面又主要包括土地供給和資金供給兩方面，而需求方面則應(yīng)區(qū)分對(duì)待投資和居住兩類需求。

1．供給方面政策

在土地供應(yīng)方面，一是合理開發(fā)，增加住房有效供地，逐漸建立新城區(qū)、發(fā)展衛(wèi)星城，并優(yōu)先保證保障性住房用地，盡量確保中小套型普通商品住房用地，削減豪華住宅的建設(shè)用地。二是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的市場準(zhǔn)入資格的審核，嚴(yán)格控制和打擊哄抬地價(jià)的行為，對(duì)申報(bào)和開發(fā)過程嚴(yán)格審查，規(guī)范商品住房用地使用，規(guī)避可能的道德風(fēng)險(xiǎn)。另外，在人力資源充足情況下，重組土地儲(chǔ)備中心，由中央直接干預(yù)供給，充分發(fā)揮其原有作用，穩(wěn)定土地供給市場，從而從源頭上杜絕地王與各地方政府產(chǎn)生利益鏈的可能。

在資金供應(yīng)方面，密集提高法定存款準(zhǔn)備金和利息率的全面緊縮政策對(duì)于房地產(chǎn)市場影響有限。由于空置率過高根本原因在于房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，因此，無論是財(cái)政政策還是貨幣政策，關(guān)鍵在于區(qū)分不同類型的住房開發(fā)，在銷售的上游實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。首先，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格審查，調(diào)高諸如豪華型住房等投資性房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款利率，提高其預(yù)付款比例。對(duì)于保障性住房項(xiàng)目，給予一定的利率優(yōu)惠低預(yù)付款比要求。值得一提的是，在審批房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控由國內(nèi)利率提高引發(fā)的外資流入。其次，設(shè)立資源占有稅等稅收科目，并通過差別化稅收政策鼓勵(lì)實(shí)施保障性住房建設(shè)工程，支持普通中小型住房建設(shè)，抑制投資性住房開發(fā)。

2．需求方面政策

對(duì)于居住需求，一方面調(diào)低無住房公民商業(yè)貸款及公積金貸款利率，降低居住性需求購房者首付金比例，刺激消費(fèi)者對(duì)自住房的需求。具體來說，政府根據(jù)各地收入情況制定可操作范圍內(nèi)的家庭收入水平層級(jí)劃分，基于不同層級(jí)購房者賦予不同貸款利率，從而在縮小貧富差距的同時(shí)最大程度釋放居住性住房需求。另一方面，對(duì)于不同的戶型大小征收差別化稅收，基本原則是稅率隨戶型大小累進(jìn)。制定適應(yīng)各地發(fā)展的戶型――稅收制度，旨在通過財(cái)政手段引導(dǎo)居民消費(fèi)中小型普通住房，抑制對(duì)豪華型住房的需求。例如，對(duì)45-60平方米的住房征收較低物業(yè)稅，對(duì)60-80平方米的住房征收較高物業(yè)稅，依此累進(jìn)。除此之外，針對(duì)調(diào)配住房過程中可能發(fā)生的腐敗行為，加強(qiáng)保障性住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的管理，對(duì)申請入住該幾類住房的居民嚴(yán)格審查，切實(shí)保證低收入者的住房需求。

就投資需求政策來看，首先建立健全個(gè)人住房信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)購房人資格審核，對(duì)大量購房者賦予較高個(gè)人所得稅和轉(zhuǎn)讓稅，同時(shí)整理各地二手房，形成較規(guī)范的二手房市場。其次，提高以投資為目的購房者的貸款利率和首付金比例，抑制投資者過熱的購房需求。再者，對(duì)于住房壓力過大的地區(qū)（諸如北京、上海等），頒布限購令，各相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)信息共享，從法律層面規(guī)范住房需求市場，強(qiáng)制打壓投資性住房需求。

三、政府政策失效原因

作為一個(gè)非完全競爭市場，市場失靈不可避免。而政府干預(yù)的缺陷也將導(dǎo)致政策的失效，結(jié)合我國國情，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較嚴(yán)重的政策失控，主要原因包括：

1. 地方政府土地財(cái)政支撐，地價(jià)推動(dòng)房價(jià)沖高。為維持地方財(cái)政支出，地方政府憑借公權(quán)和強(qiáng)行征地拆遷，低價(jià)收購他人土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上高價(jià)出讓土地，牟取暴利。開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建立在昂貴的地價(jià)之上，就必將轉(zhuǎn)移成本至購房者。這是政策失效的政府內(nèi)部因素。

2. 房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機(jī)會(huì)成本極高。超高的房價(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價(jià)泡沫的破碎則會(huì)帶來銀行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場在經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平之間進(jìn)退兩難。這是政策失效的機(jī)會(huì)成本因素。

3. 地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率（23.6％）嚴(yán)重低于預(yù)期。這是政府行政因素。

4. 當(dāng)今居民對(duì)房地產(chǎn)的過高偏好，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫。通脹預(yù)期對(duì)于短期消費(fèi)的刺激為中國普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會(huì)成本大于不遵守所帶來的機(jī)會(huì)成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。這是消費(fèi)者自發(fā)因素。

四、政府調(diào)控創(chuàng)新型政策建議

市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上對(duì)業(yè)內(nèi)市場失效、政府失效及其原因的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1．規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲(chǔ)備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。

除了利益鏈可能對(duì)政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對(duì)購房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。

2．開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本

房價(jià)的波動(dòng)對(duì)收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，風(fēng)險(xiǎn)厭惡下，售房者需要購房者對(duì)房價(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房價(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房價(jià)泡沫。

3．加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱

除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對(duì)政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場上的謠言散布者，適時(shí)披露市場信息。

綜上，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會(huì)更靠近“兩個(gè)公平”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻(xiàn)：

[1]況偉大.住房特性、物業(yè)稅與房價(jià)經(jīng)濟(jì)研究.2009(4):151-160.

第7篇

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費(fèi)的意見（省物價(jià)局  1999年1月19日）

全文目前，我省城鎮(zhèn)住房出售價(jià)格過高，抑制了居民的購房需求，加上房地產(chǎn)盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成商品住房大量空置。為了認(rèn)真貫徹《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)〔1998〕34號(hào)）精神，結(jié)合我省實(shí)際情況，切實(shí)解決目前存在的問題，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，調(diào)整和規(guī)范住房價(jià)格構(gòu)成，保持價(jià)格合理穩(wěn)定，以擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，促進(jìn)住房建設(shè)，拉動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)更快更好地發(fā)展，特提出如下意見。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，建立合理的住房價(jià)格體系

各地要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格總水平的調(diào)控，以保持經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格合理穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控工作，建立與住房供應(yīng)新體系相適應(yīng)的住房價(jià)格體系。

對(duì)中低收入家庭購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。經(jīng)濟(jì)適用住房用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)，免收土地出讓金。要認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，確保行政劃撥土地政策的落實(shí)，嚴(yán)禁炒賣經(jīng)濟(jì)適用住房用地。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，制止各種亂收費(fèi)，禁止亂攤和虛置成本。新建經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格構(gòu)成包括以下因素：住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的2％以內(nèi)的企業(yè)管理費(fèi)（確有特殊情況，不得超過3％）；貸款利息；稅金；3％以下的利潤。經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格由所在地市（縣）以上人民政府物價(jià)部門根據(jù)以上因素商有關(guān)部門合理確定，并定期公布。價(jià)格一經(jīng)確定，任何單位或個(gè)人不得隨意提價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格未經(jīng)物價(jià)部門審批定價(jià)的，房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，也不予辦理交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

對(duì)最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標(biāo)準(zhǔn)要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，具體廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（縣）級(jí)物價(jià)部門制定，報(bào)上一級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)執(zhí)行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平線由市（縣）人民政府依據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、職工家庭工資水平、住房面積標(biāo)準(zhǔn)和住房價(jià)格等因素確定，每年公布一次。

對(duì)高收入家庭購買、租賃的商品住房，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定租售價(jià)格，接受物價(jià)部門監(jiān)督。各地要制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷售。高收入家庭購房不得享受經(jīng)濟(jì)適用住房的各種價(jià)格優(yōu)惠政策。

加強(qiáng)土地使用權(quán)價(jià)格的管理。基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)行政府定價(jià)，各地要抓緊建立基準(zhǔn)地價(jià)定期確定公布制度，以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)地價(jià)水平。基準(zhǔn)地價(jià)由縣以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同土地管理部門制定，經(jīng)當(dāng)?shù)卣夂螅瑘?bào)省物價(jià)局會(huì)同省土地管理局審批，再由當(dāng)?shù)厝嗣裾紝?shí)施。基準(zhǔn)地價(jià)一般每兩年調(diào)整公布一次。標(biāo)定地價(jià)的制定，應(yīng)當(dāng)以取得資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策要求和房地產(chǎn)供求市場變化趨勢，經(jīng)組織專家論證后，由縣以上價(jià)格主管部門會(huì)同土地及房地產(chǎn)管理部門確定，由同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，定期向社會(huì)公布，并報(bào)省級(jí)物價(jià)、土地管理部門備案。

城市改造拆遷，要認(rèn)真貫徹《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（省人民政府49號(hào)令）精神，對(duì)拆遷戶實(shí)行拆除房作價(jià)補(bǔ)償、安置房政府定價(jià)有償提供的辦法。

二、清理整頓建設(shè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)收費(fèi)，降低住房建設(shè)成本，減少住房交易中的流通費(fèi)用

各地、各部門要加大清理整頓工作力度，堅(jiān)決取消一批不合理收費(fèi)項(xiàng)目和降低一批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗(yàn)收等收費(fèi)及各種押金、保證金，合并重復(fù)的收費(fèi)；整頓、規(guī)范征地管理費(fèi)、供電貼費(fèi)和各種證照收費(fèi)，降低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行減半征收）。停止向住房開發(fā)建設(shè)收取用電權(quán)費(fèi)，要加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)中的供水、供電、供氣、通訊等附屬設(shè)施建設(shè)的管理，各項(xiàng)費(fèi)用要公開標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算定額。工程監(jiān)理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中介組織，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的服務(wù)收費(fèi)不超過法定標(biāo)準(zhǔn)的70％。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，調(diào)整和規(guī)范住房價(jià)格構(gòu)成，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)及住房價(jià)格構(gòu)成的監(jiān)審，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)將自身應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購房者。

全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)，取消各種名目的管理費(fèi)、監(jiān)證費(fèi)，整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易中的交易手續(xù)費(fèi)及各種服務(wù)收費(fèi)，按精簡效能原則壓縮房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其人員，降低機(jī)構(gòu)人員經(jīng)費(fèi)和流通費(fèi)用，促進(jìn)房地產(chǎn)交易。

對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等較大的收費(fèi)項(xiàng)目，要進(jìn)行專項(xiàng)治理。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，凡未開征的城市，一律不得開征；對(duì)已開征的城市，由省物價(jià)局會(huì)同省財(cái)政廳、省建設(shè)廳結(jié)合稅費(fèi)改革和公用事業(yè)價(jià)格改革制定治理方案，在治理方案出臺(tái)前，各地要按照合并重復(fù)的收費(fèi)項(xiàng)目、降低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，對(duì)現(xiàn)行收費(fèi)進(jìn)行整頓。

規(guī)范人防建設(shè)費(fèi)，對(duì)住房開發(fā)建設(shè)，按規(guī)定需要配套建設(shè)人防工程的，要堅(jiān)持同步配套建設(shè)，不得收費(fèi)；按規(guī)定需要同步建設(shè)，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設(shè)，而必須異地建設(shè)收費(fèi)的，異地建設(shè)許可條件和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定，不得只收費(fèi)不建設(shè)或是多收費(fèi)少建設(shè)。

各地要堅(jiān)決貫徹國務(wù)院關(guān)于停止征收經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)和不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施的規(guī)定，住宅小區(qū)建設(shè)中按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及其它營業(yè)性配套公建，要根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則出售、出租，建設(shè)費(fèi)用不得進(jìn)入房價(jià)；對(duì)需要實(shí)行政府定價(jià)出售、出租的商業(yè)用房及其它營業(yè)性配套公建，應(yīng)按照保本或保本微利的原則由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。配套建設(shè)的網(wǎng)業(yè)商點(diǎn)，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變用途。

凡經(jīng)國務(wù)院和省政府及同級(jí)財(cái)政、物價(jià)部門公布取消的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的項(xiàng)目，各地、各部門、各單位均不得繼續(xù)收取，違者按有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

三、規(guī)范住房價(jià)格及物業(yè)管理收費(fèi)行為，建立正常、良好的市場秩序

政府價(jià)格主管部門要積極指導(dǎo)、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機(jī)制，監(jiān)督企業(yè)銷售住房實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，禁止虛假標(biāo)價(jià)。對(duì)違反國家規(guī)定，亂加費(fèi)用、少給面積、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)行為，要依法查處。標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量行政主管部門，要加強(qiáng)對(duì)銷售住房面積的監(jiān)督管理。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中介組織收費(fèi)行為的約束，監(jiān)督中介組織按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務(wù)及收費(fèi)。禁止違反國家規(guī)定利用行政權(quán)力，強(qiáng)制企業(yè)和當(dāng)事人接受評(píng)估及收費(fèi)。

規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費(fèi)等涉及公眾的服務(wù)收費(fèi)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門管理，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度以及當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。對(duì)普通居民住房物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行國家的價(jià)格政策，做好收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法的公開工作，切實(shí)向住戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)之間開展正當(dāng)?shù)母偁帲鸩綄?shí)行規(guī)模化經(jīng)營，避免點(diǎn)多、規(guī)模小、管理成本高，促進(jìn)物業(yè)管理收費(fèi)的合理和規(guī)范。

四、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要內(nèi)容，也是加快住房建設(shè)發(fā)展的重要條件。各地要認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的各項(xiàng)政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％的要求，繼續(xù)推進(jìn)租金改革，使租售比價(jià)逐步合理化。租金改革同時(shí)要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合，提租方案要納入價(jià)格調(diào)控計(jì)劃，做好統(tǒng)籌安排。對(duì)超面積住房的，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分可實(shí)行高于同期現(xiàn)住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差別租金；對(duì)多占住房應(yīng)退未退的，實(shí)行市場租金。在調(diào)租幅度較大、超過職工承受能力時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)公有住房出售工作。公有住房出售的成本價(jià)，要與經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價(jià)格的透明度，防止違反規(guī)定低價(jià)售房傾向。在國家公有住房出售價(jià)格政策出臺(tái)之前，仍按省物價(jià)局有關(guān)政策執(zhí)行。

公有住房出售中，購房戶超過按政策規(guī)定應(yīng)享受的住房面積部分，要嚴(yán)格按政策規(guī)定收取超面積售價(jià)的售房款。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國當(dāng)前發(fā)展最快的行業(yè)之一，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是由于各種市場因素與非市場因素，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。為了控制我國局部地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅度上漲和泡沫，政府需要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地產(chǎn)市場泡沫

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。那么我國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？應(yīng)該是局部存在的。近年來，北京、上海、深圳、杭州4個(gè)城市房價(jià)均突破了2萬元/平方米。以上海為例，靜安區(qū)：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5萬元；長寧區(qū)：景博花園，十年前，每平方米4000元，十年后4.5萬元；閔行區(qū)：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6萬元。這十年間所有的樓盤漲幅最低在5倍以上，最高超過10倍，房屋價(jià)值的增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們收入的增長。

三、房地產(chǎn)價(jià)格

最近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益，幾乎各地政府在對(duì)待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目問題上都持以支持態(tài)度，給予政策與經(jīng)濟(jì)上的扶持。這些措施使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是由于房產(chǎn)發(fā)展過度快速，房價(jià)大幅度增長以致許多地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建造、建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝集在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣形式，②房地產(chǎn)價(jià)格的高低不僅影響著居民的購買力和政府的一部分財(cái)政收入，也影響著房屋的供求狀況，它是房地產(chǎn)交易中重要且決定性因素。

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價(jià)格除了具有一般商品價(jià)格的特點(diǎn)外，還具有自己的獨(dú)特之處，包括因素復(fù)雜性、形式多樣性、個(gè)別性、影響廣泛性、國家調(diào)控性等。在此，就著重選擇介紹其較典型的三個(gè)特點(diǎn)：

（一）因素復(fù)雜性

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，包括經(jīng)濟(jì)因素、政治因素和文化因素。其中經(jīng)濟(jì)因素包括市場供求、利率、社會(huì)發(fā)展水平等。例如需求是市場的根本推動(dòng)力，而一直居高不下的市場需求使房價(jià)開始非理性增長；再如銀行貸款政策也推動(dòng)了房價(jià)上漲，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，目前90%以上的購房者在購買房屋時(shí)選擇的并不是一次性付完全部房款，建筑商與購房者的很大部分集資渠道是來源于銀行，銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸款放松政策也是房價(jià)上漲的很重要原因。

（二）影響廣泛性

房地產(chǎn)價(jià)格具有廣泛而深厚的社會(huì)影響力，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格是反映國民經(jīng)濟(jì)水平和人民生活水平較為現(xiàn)實(shí)性的價(jià)格之一，也是國民經(jīng)濟(jì)各部門進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的前提條件。因房地產(chǎn)行業(yè)的之高利潤性，其在許多地方已成為了支柱產(chǎn)業(yè)，自然為當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)影響到其他社會(huì)福利、公用事業(yè)等社會(huì)諸多方面的發(fā)展波動(dòng)。

（三）國家宏觀性

目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)商通常采用所謂的囤地和房價(jià)的壟斷手段來達(dá)到利潤最大化。由于房地產(chǎn)處于當(dāng)前社會(huì)當(dāng)中又具有一定的不穩(wěn)定性，因此房地產(chǎn)市場往往容易出現(xiàn)價(jià)格失控的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)中的各種投資行為以及壟斷房價(jià)影響著房屋的供求關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成為一種稀缺資源而在價(jià)格上持續(xù)漲潮。為了穩(wěn)定價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)，保證人民的生活質(zhì)量，國家必須運(yùn)用公權(quán)力來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)制管理就是一種重要手段。

四、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

房地產(chǎn)市場交易價(jià)格是國家進(jìn)行價(jià)格管理的主要對(duì)象，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理和調(diào)控，我國已經(jīng)制定出臺(tái)了許多相關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理暫行辦法》等。房地產(chǎn)價(jià)格管理的范圍相當(dāng)廣泛，凡是在流通領(lǐng)域內(nèi)，以各種方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)均屬于房地產(chǎn)價(jià)格管理的對(duì)象。③

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)

自2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的作用更加明顯，它可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)GDP增長，改善人民的生活水平。但長期以來，我國的房地產(chǎn)市場在價(jià)格管理方面存在著嚴(yán)重的不足和缺陷，表現(xiàn)在商品房價(jià)格體系和結(jié)構(gòu)不合理、市場銷售價(jià)格行為不規(guī)范等。因此，運(yùn)用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段中的價(jià)格政策，可以直接或間接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)市場的變化。價(jià)格政策是指通過調(diào)控土地出讓價(jià)格、制定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格政策，以及調(diào)整收費(fèi)的品種與比率來影響市場。④

1、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性決定了房地產(chǎn)價(jià)格具有不穩(wěn)定的特性，并且它也因?yàn)槭艿嚼鐕艺摺窠?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場供求情況等外界因素的影響而不斷發(fā)生變化。房產(chǎn)不單純是消費(fèi)品，短期的供求關(guān)系和未來繼續(xù)上漲的預(yù)期將共同決定房價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格能反應(yīng)一定階段內(nèi)的房地產(chǎn)市場的綜合情況，它的變化也能體現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況。穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，避免價(jià)格的大幅度劇烈波動(dòng)能夠保證市場資源的有效配置，保障居民切身利益，最終要老百姓買得起房。

第9篇

【關(guān)鍵詞】調(diào)控；房地產(chǎn)；價(jià)格

0.引言

雖然我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)控工作已經(jīng)取得了階段性的成就，但是仍然沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，因此，我們應(yīng)堅(jiān)定不移地抑制不合理需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，有針對(duì)性地抑制二、三線城市過快上漲的房價(jià)，促使房價(jià)回歸到合理的水平。本文就如何調(diào)控我國房地產(chǎn)的價(jià)格談幾點(diǎn)看法。

1.影響房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的主要因素

1.1房地產(chǎn)需求兼有消費(fèi)和投資的雙重性

房地產(chǎn)是一種特殊的商品,其不僅提供房屋供人們使用,滿足消費(fèi)者的居住需求,而且由于其使用價(jià)值及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的長期性,可以作為一種資產(chǎn),滿足購買者的投資需求,因此,房地產(chǎn)的需求兼有消費(fèi)和投資的雙重性，導(dǎo)致房產(chǎn)需求過度。

1.2房地產(chǎn)市場存在“雷切德效應(yīng)”

由于房地產(chǎn)使用的耐久性和城市土地資源的稀缺性決定了房地產(chǎn)的供給價(jià)格是缺乏彈性的,房地產(chǎn)價(jià)格并未因需求增加、開發(fā)投資擴(kuò)大而下降,即房地產(chǎn)市場存在“雷切德效應(yīng)”,這種反供求規(guī)律的現(xiàn)象正是由于房地產(chǎn)兼有消費(fèi)和投資的雙重性所至。

1.3房價(jià)大幅下降存在現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

從現(xiàn)實(shí)的情況看，大幅度打壓房價(jià)是不可取的，房價(jià)如果在短時(shí)間內(nèi)迅速下降將引發(fā)以下問題：(1)銀行投入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款有兩部分：一是提供給開發(fā)商的開發(fā)貸款；二是提供給購房人的購房貸款。房價(jià)大幅下降就意味著貸款抵押物(房屋)的貶值，當(dāng)開發(fā)商(或購房人)不能增加有效擔(dān)保或提前還貸而實(shí)際破產(chǎn)時(shí)，銀行要面臨巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。(2)經(jīng)濟(jì)增長對(duì)增長方式存在一定的路徑依賴，經(jīng)濟(jì)政策存在一定的政策慣性，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴不可能在短時(shí)間內(nèi)降低，房價(jià)大幅下降可能會(huì)引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)整體衰退。

2.我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的措施

2.1政府控制地價(jià)

現(xiàn)行國家土地政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須通過國土部門組織“招、掛、拍”方式取得國有土地使用權(quán)，由于房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)利潤空間非常大，所以土地拍買價(jià)格漲幅快。因此，政府應(yīng)采取有效措施，控制地價(jià)上漲過快狀況。具體措施：根據(jù)規(guī)劃條件，一是限制土地出讓“招、掛、拍”的最高價(jià)；二是限制商品房售價(jià)最高價(jià)；三是調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，提高房地產(chǎn)開發(fā)商條件，讓參與“招、掛、拍”的土地開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和組織實(shí)施方案，國土部門組織專家組進(jìn)行方案選優(yōu)，由最優(yōu)方案獲得者取得土地開發(fā)權(quán)，政府嚴(yán)格監(jiān)督開發(fā)商按中標(biāo)方案實(shí)施。

2.2嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)政策

房價(jià)是個(gè)令人頭痛的大難題，從歲末又說到年初，全國不管是大城市還是中小城市，仍然漲聲不斷，其實(shí)原因在于一些地方政府、開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)等強(qiáng)勢特殊利益集團(tuán)，蓄意抬高房價(jià)，獲取高額利潤。因此，控制房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵就是要將調(diào)控政策、措施執(zhí)行到位，消除對(duì)樓市宏觀調(diào)控作用的消極因素。各級(jí)政府，特別是國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、金融、稅務(wù)等政府部門，要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于土地、住房、金融、稅收等法規(guī)政策，勇于承擔(dān)責(zé)任，切實(shí)保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

2.3建立中低收入者家庭住房保障制度

新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建設(shè)“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，同時(shí)嚴(yán)格租屋供給制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方國家城市居民租房：美國40%、瑞士60%、英國55%、丹麥100%。根據(jù)國發(fā)[1998]23號(hào)文件精神，政府應(yīng)建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭應(yīng)該是由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。“讓老百姓買得起房”成為現(xiàn)實(shí)，作為政府應(yīng)立法制定和完善住房保障制度，一方面明確經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)對(duì)象、建筑面積、房屋價(jià)格等，供應(yīng)對(duì)象應(yīng)重點(diǎn)向城市中低收入者、教師、公務(wù)人員、拆遷戶等傾斜；另一方面加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房申請者的審批、監(jiān)督，保證優(yōu)惠政策真正落實(shí)到需要保障的對(duì)象。

2.4房價(jià)收入比與國際接軌

房價(jià)中值倍數(shù)是指平均房價(jià)與居民家庭年收入的比值。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，中值倍數(shù)4.1以上，購房能力嚴(yán)重不足；中值倍數(shù)3.1至4.0之間，購房能力不足程度中等；中值倍數(shù)不超過3.0，房價(jià)屬能負(fù)擔(dān)范疇。西方國家排在前幾位的是：美國洛杉磯等6個(gè)城市8.5至11.4，澳大利亞悉尼8.5，英國倫敦8.3，美國紐約7.2。相比之下，顯示我國廣大城市居民在住房問題上負(fù)擔(dān)沉重，高房價(jià)明顯降低了城市百姓的生活質(zhì)量，影響了生活和諧度。國家在制定政策時(shí)應(yīng)該把“房價(jià)收入比”列入政府政績考核指標(biāo)，實(shí)行地方官員指標(biāo)負(fù)責(zé)制，使房價(jià)真正反映市場需求，把老百姓愿意買房、買得起房和買放心房作為實(shí)踐“三個(gè)代表”的一項(xiàng)重要工作來抓。

2.5規(guī)范個(gè)人集資合作建房制度

個(gè)人集資合作建房，顧名思義，就是城市居民自發(fā)地聯(lián)合起來進(jìn)行住房建設(shè)。目的是居民個(gè)人為了居住而建，不存在商品房銷售環(huán)節(jié)。這樣，減小房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中的稅收和開發(fā)商利潤，房價(jià)就是成本價(jià)。其實(shí)，世界上很多國家有住宅合作社（合作建房組織），成立宗旨是解決中低收入者住房問題。個(gè)人合作建房在我國剛起步，政府扶持是合作建房成功的基礎(chǔ)，有必要采取有效措施加以規(guī)范。一要確立個(gè)人合作住房建設(shè)的合法地位。需要強(qiáng)有力的法律保障，立法保護(hù)；二要在土地獲取時(shí)給予支持。政府在規(guī)劃時(shí)劃出小片土地供個(gè)人合作建房者競標(biāo)；三要加強(qiáng)金融支持。金融機(jī)構(gòu)參與并扶持住宅合作開發(fā)建設(shè)，與住房公積金制度聯(lián)系，提供啟動(dòng)資金，考慮建立住房儲(chǔ)蓄合作社；四要實(shí)施優(yōu)惠政策。在稅收上給予適當(dāng)減免；五要完善管理機(jī)構(gòu)。政府加強(qiáng)住宅合作開發(fā)指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范個(gè)人合作建房行為，保證運(yùn)作科學(xué)性、合法性。

2.6加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理

隨著房價(jià)高漲房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)像雨后春筍遍地開花。房價(jià)高漲，同中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作關(guān)系密切。體現(xiàn)在：一方面中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商定價(jià)操盤包銷、抬高價(jià)格出售，動(dòng)用不實(shí)報(bào)道制造脫銷氣氛，雇人排隊(duì)搶購、搖號(hào)選房，讓消費(fèi)者心理緊張，交訂金后三天內(nèi)支付30%首期款簽合同，逼使購房者沒有選擇余地，利用優(yōu)勢新樓盤二手轉(zhuǎn)賣等手段獲取高利潤；另一方面在二手房中介中違規(guī)操作抬高房價(jià)，慣用“瞞天過海、買賣通吃”，“輪番壓價(jià)、逼人就范”，“空手套白狼”等手法獲取高額利潤。當(dāng)務(wù)之急，加強(qiáng)并規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)管理是控制房價(jià)上漲有效手段之一，要嚴(yán)格控制中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍，嚴(yán)禁超規(guī)違規(guī)經(jīng)營。

2.7完善房地產(chǎn)稅收體系

目前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重，這不利于房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。而大多數(shù)國家都很重視在房地產(chǎn)保有階段征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少，高額的保有房地產(chǎn)稅率可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激頻繁的交易活動(dòng)，這既有利于繁榮房地產(chǎn)市場，又可以推動(dòng)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

3.結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)業(yè)保障性住房缺位十分明顯。解決城市居民住房問題要靠兩條腿走路，一條腿是市場，即通過商品房的供應(yīng)來解決一部分高收入者住房需求；另一條腿是政府提供保障性住房，滿足廣大中低收入階層的住房需求。