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關鍵詞：房地產；金融市場；改革發展；房地產金融體系
改革開放以來，使得我國房地產企業得到了飛速發展。房地產金融市場作為房地產市場的重要組成部分，不僅可以加快房地產企業的發展速度，同時也可以提高房地產企業的經濟效益發展。但是，房地產企業在實際發展的過程中，由于受到房地產金融市場初期發展的影響，依然存在諸多問題未被解決。因此，本文對房地產金融市場的改革發展進行探討，使其在房地產企業的發展中有重要意義。
一、房地產概述
（一）房地產概念
房地產的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地產的另一種含義，也可以理解為不動產，指的是自然特性或法律規定不可移動的土地。房地產業是一種開展金融業務、經營管理、售后服務等方面相結合的行業。因住宅業在房地產業中占較大比例，是房地產業的重要組成部分。房地產金融的概念，指的是房地產企業在開發、消費的過程中，通過貨幣流通的方式，對投入的資金進行籌集，以此來開展一系列的房地產金融業務。
（二）房地產產業的特征
房地產產業有眾多特征，主要包括有：（1）不可移動性。由于房地產是不可移動的土地。所以，房地產業具備不可移動性的特點。（2）極高的價值性。與其他商品相比，房地產業的消費價格要高出數倍，久而久之具有極高的價值性。房地產業的這一特征，使得廣大人民在購買住房期間，通常采用分期付款或按揭貸款等方式。與此同時，貸款業務活動的開展，形成全新的房地產金融市場。（3）具有良好的耐久性。土地作為地球上變化最小的物體，具有非常高的利用價值。只要房地產業不會受到人為因素、自然因素等方面的影響，其使用年限可以維持在數年之久。
二、房地產金融市場改革的重要性
房地產金融市場的迅速發展，對廣大人民的生活及社會經濟的發展有重要意義，其重要性主要體現在以下幾個方面：第一，從根本上確保人民群眾的生活質量?，F今社會，在經濟飛速發展的背景下，各行各業也得到了穩定發展。由于城市人口的數量不斷上升，若缺少最基本的住行保障，勢必會給國家及社會的發展帶來一定的影響。房地產企業便可以很好地改善這一特點，是保證社會經濟發展的基礎。第二，帶動其他企業的發展。眾所周知，建筑、裝修等行業的發展離不開房地產企業。只有房地產企業得到穩定發展后，才可以很好地解決其他行業在發展中遇到的資金問題，帶動其他行業的未來發展。第三，為房地產企業的發展提供強有力的保障。由于房地產企業的建設規模不斷擴大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、財力等。房地產企業只有開展大量的房地產金融業務，不斷擴增房地產金融市場，以此來提升投入資金的周轉速度，促進自身的經濟效益發展。由此可見，房地產金融對房地產企業及房地產金融市場的發展有重要意義。
三、房地產金融市場改革發展存在的問題
（一）未能創建健全的房地產金融體系
健全的房地產金融體系主要包括：專業性住房金融機構、住房融資等。但是，就當前我國房地產金融市場的發展而言，由于房地產金融體系的不健全，致使房地產金融市場的改革發展方式較為單一，房地產金融貸款的方式受到限制，直接影響著房地產企業的長遠發展。不僅如此，由于未能創建健全的房地產金融體系，導致房地產金融融資業務的開展存在一定的風險。
（二）房地產金融市場的發展速度慢
由于房地產金融市場的改革發展正處于初期階段，使得房地產金融市場的發展速度略慢。因我國只有少部分房地產企業具備一級房地產金融市場，其他房地產企業只依靠銀行提供的巨額資金，加劇了房地產金融風險的存在。與此同時，由于二級房地產金融市場尚未建立，一旦房地產金融市場發生巨大改變，給房地產企業的發展帶來一定的影響，限制著房地產金融市場的發展速度。
（三）存在一定的房地產金融風險
房地產企業在實際發展的過程中，存在一定的房地產金融風險，阻礙著房地產金融市場的改革發展。近年來，在經濟迅速發展的背景下，使得我國房地產企業也得到了穩定發展。但是，房地產企業時常出現供給與需求不相符的現象，導致住房空置率逐漸呈現出上升的趨勢，一旦房地產企業的未來發展發生變化，勢必會造成房地產企業供需失衡的風險。不僅如此，由于開發商及住戶的信用未能得到保障，同時也未能創建完善的個人信用體系，致使銀行不能及時向其進行貸款，也未能對發放的貸款實施監控，在一定程度上加劇了房地產金融風險。
四、提高房地產金融市場改革發展的策略
（一）完善健全的房地產金融體系
現今社會，在國家及社會的大力支持下，為有效加快房地產金融市場的改革發展速度，應當完善健全的房地產金融體系，確保房地產企業在金融體系的作用下，積極開展各項房地產業務。比如，住房融資擔保等。首先，房地產企業可以與各大銀行進行合作，向廣大人民推薦貸款的方式，從根本上提升廣大人民的住房水平。其次，房地產企業可以創建適當的擔保機構，或是在國家及社會的支持下成立住宅融資委員會，向住戶宣傳有關貸款方面的內容，使絕大多數的居民能夠得到安全保障。最后，創建健全的房地產金融體系。房地產金融體系有眾多種類，主要包括：專業性住房金融機構、保險機構等。只有不斷完善房地產金融體系，才可以促進房地產企業的長遠發展。
（二）加快房地產金融市場的發展速度
在20世紀70年代初期，一些發達國家抓住商機，大力開展房地產金融市場，發達國家不僅具備以融資市場為核心的一級房地產金融市場，同時還具備以證券市場為載體的二級房地產金融市場。因發達國家有完善的房地產金融市場，大幅度減低了金融風險的發生機率。換句話講，房地產金融市場的改革發展，逐漸成為房地產企業迅速發展的重要途徑?；诖?，我國房地產企業也應與時俱進，加快房地產金融市場的發展速度，使我國房地產企業在競爭日益激烈的市場中能夠占有一席之地。與此同時，還應降低房地產企業融資的相關條件，不斷轉變房地產企業融資的方式，在一定程度上，為房地產金融市場的改革奠定基礎。
（三）積極防范房地產金融風險
積極防范房地產金融風險，主要從以下幾個方面具體闡述：第一，房地產企業應重視金融的重要性，督促其他房地產員工加強防范風險的主觀意識，不僅應開展大量的房地產金融業務，還應時刻預防潛在的金融風險，從根本上降低房地產金融風險的發生。第二，政府監管部門對房地產企業的改革發展提出有目的性的指導意見，并且針對房地產企業開展的房地產金融業務，制定正確的規范政策，促使房地產金融業務得到很好的保障。第三，政府監管部門加強對房地產企業的監管力度。督促房地產企業嚴格按照相關審批手續進行工作，嚴禁開展具有較高金融風險的貸款業務。不僅如此，若開發商及住戶的行為舉止較不規范，房地產企業有權利拒絕向其進行貸款，以此來起到防范房地產金融風險的作用。第四，加強貸款方面的管理。房地產企業可以對已經發放的貸款進行實時監控，避免出現工程停工、罷工等現象，阻礙著房地產企業的發展，同時為房地產金融市場的改革發展打下成功的基石。
結論
綜上所述，房地產金融市場的改革發展，可以加快房地產企業的發展速度。本文對房地產概述進行分析，并且結合房地產金融的重要意義，從中可以發現房地產業有眾多特征，這些特征成為房地產金融市場改革發展中必不可缺的一部分，為房地產企業的發展提供保障。但是，房地產金融市場在改革發展的過程中，存在一系列的問題。為使這一現象得到改善，本文提出幾點提高房地產金融市場改革發展的策略：完善健全的房地產金融體系、積極防范房地產金融風險，為房地產企業的未來發展奠定堅實的基礎。
參考文獻：
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關鍵詞：金融危機；房地產企業；戰略轉移
中圖分類號：F830.99 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198(2009)05-0006-01
1 我國房地產企業戰略轉移動因分析
1.1 環境動因分析
我國房地產市場受金融危機影響，行業整體正在走向衰退，市場需求不斷下降，從而使我國房地產企業生存發展的空間越來越小，這種壓力往往促使企業進行戰略轉移，轉變經營思路；另外，我國房地產業經過這幾年的飛速發展，市場進入者非常多，形成規模的大企業較少，絕大部分是中小企業規模，因此市場競爭環境非常激烈，在這種形勢下，整個行業必定面臨這一輪新的洗牌，只有重新分析環境和市場，調整發展戰略，才能在激烈的競爭中生存下來；最后，我國整體經濟環境也在發展變化，國家的政策在逐步調整，經濟結構也在不斷變化，城市化過程出現了新的特征，勞工結構和產業體系也在發展明顯的變化，區域間發展模式和其之間的聯系也在悄然改變，在這種大的背景環境下，房地產企業必須根據整體政治經濟環境形勢做出新的判斷，加強解讀環境的能力，更重要的是順勢而下，適時轉移戰略方向。
1.2 企業內部動因
我們了解到房地產企業正面臨著許多的問題，最大的問題就是融資問題。房地產開發企業有別于其它企業的一個顯著特征是前期投入資本特別大，而且是間歇期的投入。不需要持久投資，但是每期投資都需要大量資金。因此房地產企業負債率都較高，融資受阻對房地產企業來說是災難性的，當投機產生的虛高的房價和虛假繁榮的市場破滅的情況下，房地產企業面臨著市場萎縮和資金鏈斷裂的困難，這種困難也讓房地產企業必須要進行內部調整，從整體上重新確立戰略方向，在業務、市場和產品上都重新定位。企業為實現資源的最有效配置，短期內獲得高利潤回報，往往選擇并購方式。兼并方為實現資源的最優配置，需要整合資源，包括人力資源、財務資源以及其它資源，作為被兼并方，應配合兼并方的整合方案，從兼并方的整體利益出發，調整自身的發展戰略，以適應兼并方整體發展戰略。
2 我國房地產企業戰略轉移的幾種思路探討
我國國內環境穩定，我國城市化和現代化的進程速度仍然較快，因此在可以看見的未來，我國房地產市場仍將面臨一個長期的繁榮。我們既要認清當前金融危機對我國總體經濟和房地產市場的打擊是很大的，人們對當前經濟形勢的心理預期和對房地產市場的信心不足，但是，我們也要以長遠的眼光來看，現在這種局面正是我國房地產市場轉型的時期，金融危機只是這個時期的一個添加劑，我國房地產企業不必盲目恐慌，更應該做的而是認清形勢，認真分析環境和審視內部資源和能力，順勢而上，看到我國房地產市場仍然有著巨大的機會，只要重新對資源和能力進行調配，適時進行戰略轉移，就有很大機會走出泥潭。在此，我總結出幾種可供參考的戰略轉移思路。
2.1 房地產企業服務對象轉移戰略
服務對象轉移戰略是指對企業服務的顧客群體進行重大調整。為了適應新的顧客群體的需要，企業必須調整其業務結構，推出新產品。前面分析到了我國房地產市場從2002年開始進入一個飛速發展期，在這個時期內我國房價上升速度遠大于銀行利率，因此很多投機者進入房地產市場進行炒房，曾一度形成專職的炒房族。而從2008年開始我國房地產市場在政府政策約束和金融危機影響下，我國房地產價格開始下降，成交量萎縮，投機者逐步退出市場。因此，在房地產是一個主要的投資市場還是消費市場的問題上曾討論不止，不過從長遠來看，房地產業是為了滿足人們居住的要求，主要還是以消費市場為主。現在購房的大多數是剛性需求者。我國房地產企業必須認識到這種轉變，重新看到現在市場上真正的消費者需要什么樣的產品。從戶型、樓層和區位選擇上都應該考慮這種轉變。
2.2 房地產企業區域轉移戰略
西部經濟結構受整體環境影響不大，而且每年都有國家支持。因此雖然整體經濟形勢不好，但是西部省份經濟仍然以較快速度上升，而經濟發展必然也帶動房地產市場的發展。從長遠來看，我國經濟現在這種區域不平衡的情況必然要調整的，西部地廣人稀，資源豐富，在東部和中部污染嚴重情況下，西部良好的生態環境，清新的空氣都隨著交通的便利，人們會逐步認識到其優勢。因此我國房地產企業也應該看得到東邊不亮哪邊亮，從而撤出一部分資源流入到西部去，打好根基。
受勞動法影響，東部地區勞動力成本明顯上升。而中部一些較靠近東部或者在鐵路和河流旁的城市為了發展，在政策執行上相對于東部肯定較松動，而且最低工資也低于東部，因此很多企業都開始向內地轉移，這也必然會帶動這些地區的經濟發展，房地產市場也肯定隨著繁榮，我國房地產企業應該認識到這個機遇，慢慢轉移資產到這些地區進行開發。
2.3 房地產企業向產業鏈轉移戰略
我國很多房地產企業都只從事房地產開發工作，開發完一個地區就實行資本轉移。其實很多人都犯了遠視錯誤。不能看清身邊的商機。從事房地產開發和銷售的企業，也同樣犯了這個錯誤，掌握戶主信息是房地產企業的一個巨大的優勢資源，知道每個戶主的家庭狀況、職業、偏好、熱愛的體育運動等各方面全面的信息。很多企業認為物業工作難做，盈利不高，因此在開發銷售完后就放棄對物業的管理。其實最開始可以通過建設小區社會，把開發區域的基礎設施都構建完善，特別是教育和老年中心，能夠以此吸引更多的潛在客戶。
物業在我國還算是個新興的行業，以中小型企業為主。而真正具有實力和先進的管理模式的物業公司還仍未存在，因此我國房地產企業可以擴展產業鏈，利用銷售與房主建立的關系，開發物業項目。之后通過進一步對戶主有進一步的了解后，企業再拓展新的業務，具體如資產管理，幫業主做產權證，還有諸如房屋租憑、托管幼兒、煤氣運送等等延伸業務領域，這些都是盈利非常好的業務項目。這也是當今我國房地產企業可以考慮的戰略轉移方向之一。
[關鍵詞]金融資源；房地產；金融理論；框架
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068
[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融產業的發展一直伴隨著整個社會的發展，金融c經濟的關系一直是社會進行建設的過程中主要研究的發展脈絡和發展趨勢。在這種情況下，不難發現，金融的內涵在不斷被拓展的同時，也隨著經濟的金融化而不斷發展。近年來，相關的研究人員發現房地產與金融產業有著密切的相關性，因此，有必要對房地產進行深入的研究和進一步的探討。
1 金融視角下對房地產金融的研究
筆者在房地產金融戰略進行研究和探索的過程中，經常會用到唯物辯證法和歷史價值分析等方法，目的是能更好地將理論與實踐相結合，并用一些戰略管理的相關哲學理論去有效地借鑒金融可持續發展的理論，進而通過對金融理論進行成果的創新，這樣可以對房地產金融進行更為全面且具有層次的梳理和創新。
在歷史不斷發展的過程中，中國正在由經濟大國走向經濟強國，在這個不斷崛起的過程中，傳統單方向地討論金融已經不能滿足金融發展的需要，以“跳出金融看金融”的變革式的思維才能夠更好地面對中國金融面臨的復雜的金融環境。
2 房地產金融的發展現狀和傳統金融理論的局限性
房地產金融在中國雖然發展的比較晚，大體上的發展時間還不足40年，但是它的發展進程和特點仍然使其成為了房地產金融戰略中不可缺少的一部分。我國改革的特殊性和經濟背景形成了我國房地產行業發展的特殊歷程。筆者從唯物史觀的角度，用辯證主義的思維對中國房地產金融制度的變遷和房地產金融的歷史脈絡進行了梳理和分析，這有助于其更好的對中國房地產行業發展的周期、發展的規律以及房地產的形成機制進行更好的分析，這樣才能為金融的發展做好基礎。
我國房地產金融之所以不能得到迅猛的發展，究其原因，主要是理論和實際不能進行有效的結合，理論嚴重滯后于實踐。而導致這種現象的原因是我國相關的研究人員對房地產金融的研究主要停留在傳統金融理論的狹窄范圍內，近些年來，房地產金融的研究成果主要在房地產金融的具體對策和融資技術層面，沒有形成和建立良好的、系統的理論傳承，且在傳統理論的研究過程中，沒有做到有效的創新。因此，相關的研究人員對傳統理論進行分析，總結規律和發展模式，吸取其中有益的因素，并在其基礎上對房地產金融理論進行探究和突破是十分必要的。
通過對傳統金融理論進行分析后，可以得知金融與經濟的關系不僅僅是金融理論研究和發展的核心問題之一，也是與房地產金融緊密相連的一部分金融理論基礎。相關的研究人員可以闡明金融已經成為服務于經濟發展的輔助因素，也已逐漸演變為經濟發展的一個內生變量。在不斷地創新過程中，房地產金融也可能作為經濟的一個內生因素與房地產社會經濟的發展進行有效的融合，實現統一化的發展。為此，必須要對房地產金融問題給予高度重視，這樣才能有利于經濟社會的可協調發展和世界經濟的可持續發展，從而實現房地產金融理論的創新和完善。
3 國外房地產金融研究的思考
英國和美國早在上百年前就對房地產金融進行了一定程度的研究，無論是經驗還是問題，這對于中國的學者來說，對中國房地產金融的發展研究有非常好的借鑒意義。對美國、日本和新加坡等發達國家的房地產金融理論和研究模式進行分析，并結合我國的國情進行更為全面和客觀的分析，有利于實現我國房地產金融的協調發展。
每個國家的房地產金融理論都不一樣，這是因為各個房地產金融理論都是根據各個國家的國情和房地產發展的實況來提出的，各國的房地產金融制度都與國家相關的土地制度、城市化的進程以及相關的經濟制度等其一系列的宏觀經濟政策結合在一起，并兼具普遍意義和個性化。
4 房地產金融
這里所謂的房地產金融理論不是對某個房地產的具體問題進行研究和分析，也不是在實踐發展過程中針對一段時間內發生的問題進行的相關政策性的思考。而是房地產金融的相關基礎性涵義、發展方向、發展目標以及發展模式進行全面系統化的研究。
傳統的房地產金融理論就是把房地產金融局限在一個非常狹窄的范圍內，單一地將房地產與貨幣進行結合，從而就漸變成了金融和房地產是兩個獨立的概念和兩個獨立的產業和學科，而對于二者之間的相關性和緊密的聯系性沒有給予體現和解析。這導致了傳統理論在面對房地產及金融的一系列問題時，不能進行很好的解析，具有很大的局限性。
房地產的金融戰略研究應從房地產的金融屬性進行研究，并對房地產金融進行重新定義和對其進行擴展，這樣才能更好地將房地產與金融的緊密關系更形象的表現出來，形成廣義的房地產金融的概念，突出房地產金融的重要性，使人們能夠在社會和國家的角度對房地產金融的本質和相應的發展規律有一個更為深刻和系統全面的認識，這樣才能為房地產金融的發展提供一個更高的視角。
5 房地產金融理論進行框架的構建和戰略的選擇
在任何領域，企業要想實現一定的目標，首先就要有一個戰略性的計劃和決策，這樣的決策其實就是一種選擇。近年來，中國的城鎮化得到不斷的發展，房地產金融對城鎮化的發展已經起到了非常重要和關鍵的作用。房地產金融可以對資產泡沫和金融危機，在一定程度上進行更好的滲透，使人們能更好的將實踐與理論結合，從而對房地產金融的發展做好更多的戰略性選擇。房地產金融理論研究的實踐意義的所在也是房地產金融的戰略選擇。無論是從我國的第一步深化改革，還是從整個階段的過程化發展都應該將房地產金融的發展進行漸進性的提高，使其保持創新的狀態，促使其與房地產行業的實際發展進程相吻合。但是不能為了創新而創新，盲目的進行躍進。
房地產金融是對房地產進行更好的、適應性的調節和支持，就是對市場化的商品房開發的金融支持和非市場化的保障性住房進行開發的政策性金融政策，它應該與實際的情況相吻合。房地產金融的創新與宏觀調控的體系進行穩定的結合和協調，有利于房地產金融的發展；有利于提高國家金融的戰略高度；在發展的周期內，能有計劃的對房地產金融資源進行有效配置，充分發揮房地產金融資源對我國城鎮化的促進和推動作用，進而有效的將房地產金融對資產泡沫和金融危機的負影響減小到最低的范圍內。
6 金融資源視角下構建房地產金融發展機制的策略
房地產金融發展的戰略目標主要是對房地產的金融發展機制進行協調性的構建。無論是在對房地產金融的機制進行構建，還是在房地產金融戰略的選擇上，要想使房地產金融的發展能夠適應支持戰略，需要從金融資源、經濟的發展以及社會的建設等多個方面來考慮房地產金融所處的位置，只有這樣才能夠更好地構建出房地產金融的發展協調機制。這種調節機制主要是為了有效實現房地產方面的協調發展，而這種協調是通過對房地產的適度支持、合理界定市場中的地位來實施的，它可以不斷地優化房地產的投融資機制，有效地提高房地產金融在宏觀調控體系中的地位和作用，進而使整個金融理論框架和市場機制符合實際的需求，使其更好地與實體經濟的發展有更高的吻合度。
房地a金融理論框架的構建還必須將房地產金融進行資源上的配置，這可以對房地產的健康發展起到積極的促進作用，同時也可以有效地避免一些金融危機。相關的人員要從金融資源的視角出發，對房地產金融理框架的構建進行創新，針對我國當前房地產金融下存在投融資渠道的問題、相關的金融風險、房地產在直接投融資過程中發展緩慢等問題進行深入分析，從房地產的全面協調和深層次的角度對房地產的信貸、信托、基金和投融資等問題和機制進行研究、設計，這樣才能使房地產金融的創新可以在金融資源的視角下、在更高的房地產協調發展的基礎上，實現最大的經濟效益和社會效益。
7 結 語
隨著我國城鎮化的發展和對棚戶區進行的改造，房地產金融理論框架地構建和實施已經成為了經濟的發展的直接影響因素。房地產金融理論框架地構建不僅僅會影響房地產的實踐效果，還會對保障國家的金融安全起到重要的作用，只有房地產金融得到更為有效的發展，我國才能更好地面對經濟全球化和金融全球化的模式，進而實現更好的發展和變革。
主要參考文獻
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關鍵詞：房地產金融；房地產市場；正向影響
房地產業是指從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合產業，它屬于第三產業。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經濟活動。金融的基本職能是為經濟的運行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉移給需求方。房地產業與金融業都屬于第三產業，二者相互促進、共同發展，突出地表現在房地產業與商業銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間的關系上?？偟膩碚f，房地產業的發展需要金融業的支持，房地產業的開發與經營、流通和消費都需要金融業的幫助，金融業的發展需要在房地產業開拓業務。要提高我國房地產金融業對房地產市場的正向影響效果，可以從以下方面著手：
一、加快房地產金融體制改革，建立統一開放的房地產金融體系
為適應社會主義市場經濟條件下房地產金融業自身發展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據國際金融業的發展趨勢，調整經營管理理念和發展戰略，進一步深化商業銀行的產權制度改革，強化商業銀行的內部管理，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統一開放的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產金融體系的運轉效率和房地產金融資源的運營質量。
二、維護房地產金融市場秩序
房地產出現問題的一個很重要的原因是房地產的效率不高，出現一些信息不對稱和不充分的問題，如房地產壟斷、逆向選擇、道德風險等問題。公平與公正必須以市場效率為基礎。不能否定房地產市場化改革，不能走改革的回頭路。房價的高低是由市場客觀規律決定的，要不斷提高房地產的市場效率就要使房地產市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷等問題，優化房地產資源的配置。
三、提高房地產金融機構抗風險能力
建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。繼續加強國內金融的監管，完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，建立對房地產投資――開發――流通――銷售全過程金融資本化、專業化、動態風險管理體系，以實現房地產金融風險有效控制下的資本利潤最大化。
四、確保房地產金融的安全
在支持房地產信貸發展，加大自主創新力度的同時，一定要強化監管，不斷完善相關的金融法規。堅決執行一系列的監管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔保和假抵押。只有房地產信貸臺規了，才能保證房地產金融的健康發展。在當前擴大內需的同時，房地產業一些違規行為有所抬頭，各有關部門要堅決進行查處。就金融安全來講，應當推動房地產市場穩定健康發展，強化房地產市場和房地產金融市場的深度和廣度，從戰略高度規劃房地產行業的發展空間和時間，實現房地產市場和房地產金融市場的市場秩序、監管秩序與法律秩序的有效均衡。在科學監管和法律的制度基礎上，房地產和房地產金融的發展空間可以不斷擴大，從而支持國民經濟的可持續發展。
五、大力發展多元化房地產融資體系，分散和降低銀行系統風險
要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資：積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。
關鍵詞：房地產 金融 風險 對策
現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業發展現狀、解決房地產金融業發展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業的風險，提供可行性建議。
一、 我國房地產金融業發展現狀
房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。
房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。
房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產金融業發展中的問題
為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。
三、 我國房地產金融風險的思考
我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。
中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。
因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。
房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。
四、總結
房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。
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（一）房地產金融業起步晚，但發展十分迅速。從我國房地產融資歷程來看，房地產真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入了房地產市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房。因此，短短幾年時間，我國用于房地產開發與個人購房貸款余額大幅增長，僅以四大國有商業銀行的統計數字為例，1999年末全國四大國有商業銀行的個人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達3158億元。迅速發展的房地產金融業對房地產市場的發展起到了積極的推動作用。
（二）資金來源渠道單一，銀行系統風險集中。目前，在我國房地產市場上，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產市場出現萎縮，必將給銀行系統造成嚴重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。
（三）房地產金融運作欠效率，資金投向結構不合理。由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之，我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
（四）房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善。目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，涉及到房地產抵押貸款的法律雖然已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
二、我國房地產金融市場對策建議
（一）加快金融體制改革，建立統一開放的房地產金融體系。為適應社會主義市場經濟條件下房地產金融業自身發展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據國際金融業的發展趨勢，調整經營管理理念和發展戰略，進一步深化商業銀行的產權制度改革，強化商業銀行的內部管理，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統一開放的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產金融體系的運轉效率和房地產金融資源的運營質量。
（二）大力發展多元化房地產融資體系，分散和降低銀行系統風險。要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資；積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。
（三）積極建立住房貸款擔保機構，推進住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔保機構，可以促進住房抵押貸款市場的發展，加快房地產金融創新步伐，保證房地產金融健康發展。借鑒西方發達國家成功經驗，由政府支持組建住房貸款擔保機構，為中低收入家庭購買住房提供擔保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風險，又可以增加房地產金融機構的業務收入，實現多元化、全方位的服務。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動性的根本途徑，是開拓房地產抵押貸款市場富有創造性的制度和工具創新。隨著我國房地產業的發展和住房抵押貸款規模的擴大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國房地產金融市場發展的必然選擇。
（四）完善房地產市場監管和調控體系，提高房地產金融機構抗風險能力。建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。繼續加強國內金融的監管，完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，建立對房地產投資開發—流通—銷售全過程金融資本化、專業化、動態風險管理體系，以實現房地產金融風險有效控制下的資本利潤最大化。
關鍵詞：房地產金融；金融風險；商業銀行。
房地產業是我國國民經濟的重要支柱之一，在國家經濟發展中發揮著舉足輕重的作用。 次貸危機過后，我國房地產價格仍然持續走高，泡沫加劇，房地產金融風險不可小覷。 因此，研究我國房地產金融發展的趨勢和主要特征，探索防范化解房地產金融風險的主要手段，不僅有利于房地產市場本身的健康發展，而求有利于整個國民經濟的穩定和金融行業的穩健發展，具有重要的理論價值和現實意義。
一、房地產金融及其風險概述。
1.房地產金融及其風險。
房地產金融是指與房地產活動有關的一切金融活動。具體而言則應劃分為以下形式， 如開發商所需資金的具體融資方式，包括房地產信貸融資、股票融資、債券融資和運用信托方式融資等，另外也包括居民個人住房貸款。房地產金融風險是指銀行在為房地產企業進行資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。 房地產金融風險不僅包括單項業務和單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業作為一個高投入、高利潤的企業，這就決定了它不可避免的同時具備高風險這一特性。金融業與房地產業相結合，出于逐利的本質，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發危機。從目前來看，房地產金融風險主要由信用風險、流動性風險、資產負債結構風險等構成。
2.房地產金融風險的特點。
房地產金融風險既有一般性經濟風險的共性，也有自己獨具的個性因素，具體來說有以下幾個特征：
第一，隱蔽性。在現有的房地產金融體系中，存在著嚴重的信息不對稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。 由于這種障礙的存在，使得金融機構很難對貸款人作詳盡的了解和進行有效的監管，導致當中的風險長期隱蔽地進行積累，一旦到達了最終的臨界值，損失將難以估量。
第二，傳遞性。在房地產金融市場中，存在著及其復雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權債務網。任何一個小的金融機構問題的出現， 都將影響到整個金融體系的運行，最終可能誘發金融危機。
第三，周期性。 在房地產市場的運行中存在著一定的供給需求關系， 這種關系的變化直接影響到房地產金融市場的景氣程度。 加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調控政策的改變也作用于房地產金融市場，因而房地產金融市場便存在了一個周期性的波動規律。
二、我國房地產金融存在的主要風險。
自 1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權、信托等多種融資方式并存的房地產金融市場體系。但是在房地產金融快速發展，有力支持我國房地產發展的同時，也暴露出融資結構不合理，房地產金融產品創新緩慢，監管機制不合理，運作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產金融風險。
1.銀行貸款是房地產資金的主要來源，且貸款規模持續擴大。
當前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態，房地產企業發展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風險。 如圖 1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房地產銀行貸款處于持續增長的狀態， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機影響較重的2008～2011 這四年間，房地產企業銀行貸款也處于快速上升的狀態。
2.利用海外資本市場拓展房企發展資金。
由于次貸危機以來，我國實行的信貸緊縮政策及對企業上市要求的提高，導致我國房地產企業紛紛把眼光投向境外。 根據億房網統計，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業地產、恒大地產、龍湖地產、恒盛地產、融創中國、卓爾發展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計劃通過買殼去香港上市。2011 年在港上市房企資產總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產總額均值為 167.53 億元。房地產業務收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業盈利能力不敵在港上市企業。
3.房地產企業負債率將持續處于高位。
如上表我們可以清楚地看到表中房地產企業的負債率基本都高于 80%，而 ST 興業則罕見的高達了 968.7%，處于嚴重資不抵債的情況?？偟膩碚f這是由于經濟的不景氣導致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個大的房地產市場來看（據圖 2），我們可以了解到，隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業的資本規模從 2001 年的 2.9 萬億元急劇上升到了 2011 年的 28.4 萬億元，同時隨著資本的不斷擴大，企業負債也相繼增多，從 2001 年的 2.1 萬億元上升到了 2011 年的 21.4 萬億元。 而在此期間，房地產企業的資本負債率處于波動下降狀態。但 2008 年金融危機之后，又重新開始上揚。 總的情況如圖 3。 這意味著在未來相當一段時間內我國房地產負債率仍將處于一個高位。由于我國房地產企業的發展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴大企業規模， 因而不可能在短期內降低房地產企業的負債率。
4.監管機制不合理。
與西方有關國家相比，我國的房地產金融市場還處于一個較原始的狀態， 市場監管和調控工作還要在未來的實踐中逐漸完善。 目前，我國的相關監管制度的建設相對于高速發展的房地產金融市場仍是相對滯后的。監管部門在進行監管時時常遇到各種因素的制約，從而導致其無法對我國房地產金融機構進行有效監督、統一管理。 此外我國金融業的國際化在進一步推動房地產金融高度發展的同時，也使監管機構更加難以對房地產市場進行監管和調控。
三、當前我國房地產金融風險產生的主要原因。
1.融資結構單一，金融風險集中于銀行信貸。
根據我國房地產市場的運作和資金鏈情況，房地產商經營過程中的買地、開發、建設、出售中的任何一環無一不依靠銀行資金的周轉，銀行資金貫穿整個過程。
以 2011 年為例，（詳見圖 4） 全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占了 15.2%，從表面上來看，房地產開發對銀行系統的依賴似乎不大。而仔細分析我們可以得到另一個完全不同的觀點，由于定金和預收款（屬于其他資金）中有相當部分是以居民的個人住房貸款形式存在，加上施工企業利用銀行貸款先行墊資部分及土地儲備貸款（其他資金）等，因此保守估計開發商所需開發資金對銀行系統的依賴度為 60%左右。過分單一的房地產貸款融資渠道導致銀行從房地產供給和需求兩方面參與了房地產開發的全過程，實際上直接或間接的承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
2.住房金融產品稀缺，創新能力不足。
房地產金融基本是兩塊，一塊是項目融資，第二個是住房金融，就是住房貸款這塊。 住房金融工具的創新是房地產金融創新的重點。要求金融機構在金融實踐中，不斷開發住房金融新產品。
截止 2012 年，我國現存的住房金融業務主要有住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。 但隨著新住房制度的形成和人們消費觀念、消費水平的變化，這些金融業務種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產金融機構及時研發出適合時代潮流的住房金融新產品。
3.房地產金融規制建設落后，監管乏力。
2013 年年初，房地產調控新國五條及其細則相繼出臺 ，試圖以更堅決有力的調控措施徹底整頓房地產市場。但相較迅猛發展的房地產業，我國臨時出臺的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標就是要調整當前房地產發展中的混亂狀態，提高房地產市場的公平度，保護優質資產企業，建立一種更加健康的社會主義市場經濟。 由于我國的市場經濟起步較晚，目前我國有關房地產金融的法律仍然處于一種相當欠缺的狀態，首先我國與一級市場相關的法律法規仍然比較缺乏，如“公積金法”、“房地產抵押貸款法”、“房地產抵押貸款保險法”等。 而二級抵押貸款市場相關的法律法規還處于一種基本空白的狀態。 此外現有的房地產金融法規不健全，影響房地產金融體系的發育成長和各項房地產金融業務的拓展，在法制上還未規定房地產金融組織的創立、規范房地產金融工具的發現和流通。 因而現行的法律也需要進一步修改，距成長為一個系統科學的體系還有很多路要走。
4.信息不對稱問題突出，房地產金融市場信用風險高。
目前我國缺乏完善的社會信用體系，直接加劇了房地產金融風險的嚴重性，一般社會信用體系主要包括房地產企業信用系統和居民個人信用系統，但當前我國這二者的現狀不容樂觀。
①個人住房抵押貸款存在潛在風險。 按照世界銀行的標準，國際上房價收入比約為 1 比 3 至 1 比 6，考察我國的房價收入比已經達到了 7.8 倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至達到了 1比 15 這一驚人的比值。 這意味著生活在北上廣地區的家庭要在停止一切消費的情況下， 至少需要積累 15 年才能買的起一套房子。 由此看出，我國房價已經在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經濟和就業形勢有所變動，借貸者可能面臨違約的風險。 此外由于我國當前個人融資渠道不暢，也存在一些人借機套取銀行貸款從事其他高風險行業的可能性。
②房地產企業信用風險。據明斯基“金融不穩定假說”對高風險的借貸企業的定義“他們借款用于投資期很長的項目，在較長的時間內他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動融資用來支付本息”。對我國房地產企業而言，多采取了分階段連續開發模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動資金，這就決定了我國房地產企業的高風險性。 此外假按揭問題也相當嚴重，由于企業申請開發貸款手續較為繁瑣，加之利率高于個人住房貸款利率，所以很多開發商包括一些信譽較好的開發商為了解決資金周轉問題都會操作假按揭，這樣，貸款本身的風險加上管理上的道德風險，不良貸款的幾率會更大。
四、我國房地產金融風險的防范。
1.合理化解商業銀行風險過度集中問題。
①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。實踐證明通過充分市場化證券的發行逐步形成房地產二級抵押市場是分散銀行住房貸款風險的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾。具體實施方案包括在央行監督下，選擇合適的商業銀行作為發起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運作機制，在一些住房金融較為發達的城市，如北京、天津、上海等進行試點。
②擴大房地產融資渠道，規范房地產融資行為。第一，構建多元化的房地產金融機構體系。通過金融體制的改革讓房地產投資信托資金、保險公司、儲蓄機構、養老基金和外來投資者參與到房地產一級貸款金融市場。 第二，健全房地產金融資產的流動性的市場體系，發展房地產信托基金，改變當前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導、多渠道、多層次的房地產資金供應體系。
2.建立完善的住房金融產品創新體系。
啟動以改善銀行內部發展模式的改革，切實解決住房金融產品創新問題，形成有效的產品研發激勵機制和建立專業的研發機構，有效區分不同收入、心理、年齡者的不同需求。 除了傳統的四大融資方式，也應適時創新更切合實際的金融產品。 金融系統應為住房金融品種的增多，金融工具的創新和體系的不斷完善而不懈努力， 著眼于現有的住房金融產品進行深度挖掘和實施創新，設計出有差異，服務于不同群體的住房金融產品供應體系。
3.完善房地產金融法制。
針對我國房地產金融法制落后的情況，首先，應該完善與住房貸款一級市場相關的法律法規。 其次，應盡快出臺圍繞二級抵押市場的法規和標準，并且在法律法規執行的過程中建立更新機制，根據市場經濟中出現的新現象做出快速反應，在情況惡化前提前更新完善相關法律。 再次，修改現行法律以形成統一的法律體系，提高其針對性、實用性和可操作性。過程中應參考國際慣例和國際標準， 對造成金融風險和外部欺詐的責任人進行刑事處罰。 并通過立法逐步開放外資在指定范圍內從事房地產金融業務?？偟膩碚f，是要通過立法建立以市場為主導，中央銀行進行監督，法制部門進行規范，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結合本地房地產金融發展的具體情況，率先出臺與本地區相適應的法律，推動房地產金融發展方式的戰略性轉型升級。
4.完善 房地產 金融 市 場 運 作 體 系 ，加 強信 用 建 設 ，提 高 防 范金融風險的能力。
①完善個人征信系統，提高房貸質量。在市場經濟的大潮下，應逐步實現全方位多層次的商業銀行資信統一管理體系，定期進行個人資信評級并實現溝通共享。個人資信評級的內容應包括對個人資產的原值、凈值、收藏價值、獲利價值、發展潛力以及個人信譽的評估。 之后我國商業銀行進行信貸時，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進行信用征集的狀況，憑借個人征信系統加強對信貸資金的管理。 對于出現不良的信用記錄的借貸人，商業銀行提高放貸條件，并對其今后的經濟活動進行種種限制。
②加強對房地產企業信用風險防范，規范企業行為。第一，進行房地產企業資信評級。由專職的機構按照企業的有關方面包括企業素質、資金信用、經營管理、財務狀況、經濟效益與發展前景等進行分析，并以簡單的資信等級來進行評價。第二，完善房地產市場監測體系和房地產信息披露制度。加強和完善房地產市場信息系統建設，特別是透明購房網的建設。 進一步完善房地產市場信息披露制度， 及時準確地向社會公布市場商品房預售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩定市場預期，以防止房地產市場的結構性失衡。第三，適當時機取消商品房的預售制度。取消商品房預售制度，有利于進一步減輕銀行自身所集中的風險，使房地產企業難以通過預售獲取自身資金，雖然在短期內會造成房地產企業的陣痛，但這對于我國房地產金融市場長期穩定的發展還是有很大的好處。
③加強對商業銀行的監管力度。建立對商業銀行的全國性的監督分析機構，防止房地產價格的過快上漲導致過多銀行信貸資金遷移到房地產市場， 從而減少對產業資本發展的支持力度；建立銀行內部的獨立監管制度， 著重對自身存在問題的深刻反思，有效防范金融風險。 在經濟全球化的大背景下，在合適的時機實現金融監管的國際化水平。 參考文獻：
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房地產業是指,是以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業,是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括土地開發、房屋的建設、維修、管理,土地使用權有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款,以及由此形成的房地產市場。在實際生活中,人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。
房地產金融風險是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料(即不確定)因素的影響,使銀行的實際收益與預期收益發生背離,從而蒙受經濟損失的可能性。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業,先天就具備高風險性,金融業介入房地產業之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發危機。
眾多周知,房地產與金融行業之間存在著一種相互聯系、相互依存、相互支持的重要關系。并且房地產行業屬于資金密集型和勞動密集型產業,具有投資規模大、周轉時間長、利潤大的特點。因此房地產行業的發展離不開金融部門的支持。房地產行業尤其對于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產的資金渠道很多,但都是依靠專門組織進行籌集,再投資于房地產事業。因此,房地產金融是房地產業與金融業的結合體。
一、房地產金融風險的分類
1.信用風險。它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險,它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款。
2.流動性風險。它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險。中國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險。一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險。
3.資產負債結構風險。由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小。
4.資產質量風險。如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險。房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關。
5.利率風險。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險。
二、中國房地產金融風險的現狀
1.個人住房抵押貸款風險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件:具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩定、合法的收入來源;抵押房產有房地產證,產權明晰、可上市流通;銀行規定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風險,銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續6次上調人民幣利率,其中五年商業貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶提前償還貸款,但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風險。
2.房地產企業貸款風險。假按揭就是房地產企業貸款風險的典型。有些房地產商本身并無資金,但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多,銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風險轉嫁過程,開發商通過假按揭,提前收回成本,變現利潤,把包袱和風險悉數丟給銀行,自己進退自如,完全占據主動。由于房價估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開發商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話,將導致個人信用記錄上會有不良記載,導致其個人信用的負面評價;假按揭還會導致銀行房地產貸款資產質量的下降,將對銀行經營產生極為嚴重的惡劣影響;假按揭將造成房地產市場虛假繁榮,嚴重危害住房金融業務的健康發展;假按揭將滋生職務侵占、受賄等違法犯罪行為。 3.一些房地產商炒作使房地產市場過熱。自從2005年開始,全國大部分城市的房價漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產生的泡沫將會直接影響中國的經濟發展,造成社會不穩定。
三、房地產金融風險的防范
1.完善房地產信貸評估體系。隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點,但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行
業,因此,作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。(1)借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化,缺乏科學依據,主觀性大。(2)對現有評估方法進行創新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系,因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年,而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化。 2.融資渠道多元化,打破單一渠道。(1)建立房地產投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產建設中。不再僅僅依靠大的房地產開發商,真正讓人民管理自己。(2)中國政府應出臺相應的政策鼓來勵外國企業、資金加入到中國房地產這個大市場中。改變投資者主體的單一化,使市場主體更多元化、國際化。
3.項目管理與期限管理相融合。房地產項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法,對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現生產要素在房地產項目上的優化配置,為用戶提供優質產品。在實際實施以及運作過程中,房地產項目具有投資額大,建設周期長和不可移動等顯著特點,可能會導致房地產項目管理風險。而貸款期限越長這種風險越大。因此,銀行應縮短資金借貸的期限把風險降到最小。
4.高度重視房地產金融風險,增強防范意識。房地產企業要密切注意政府關于房地產政策的變動,要做到積極反應,積極響應。適時調整房地產業務的經營方向與策略,促進住房自身業務的健康有序發展。要認真進行開發項目的可行性評估,對市場需求有準確的了解。對于風險較大的開發項目要謹慎進入,仔細評估;對已有不良記錄、抗風險能力差的小型開發企業、自有資金明顯不足的項目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產項目,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險。要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規范操作、降低風險、保障運行出發,擴展房產經營業務范疇,有步驟地推進住房自身業務向多元化、標準化、優質化方向發展。
[關鍵詞] 房地產金融 房地產周期 房地產金融政策 實效
一、房地產金融政策變化的趨勢
近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產金融政策，促進了房地產業和房地產金融業務的快速發展。然而，由于房地產業明顯的行業特征，以及其與國民經濟發展的密切相關，它的快速發展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規模過大，并進一步導致了今年整體宏觀經濟發展局部過熱。隨著我國房地產金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產市場走向的關注日益提高。并在貨幣政策上進行引導，運用金融政策和宏觀經濟發展的協調性希望能使房地產市場回到健康的發展道路上來。在對住房需求進行細分的基礎上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護和支持,而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導致的房地產市場價格的惡意猛漲。對于房地產市場處于起步和發展階段的地區運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導致價格飚升的地區給予政策性的限制。
1.房地產政策正逐步改變其力度和結構
房地產市場的金融政策作為宏觀調控的重要組成部分，其走向與宏觀經濟密切相關，因此隨著宏觀經濟形勢的變化、房地產市場的成熟度和金融機構風險意識的增強，金融政策對于房地產市場的優惠性支持，正逐步改變其力度和結構。貨幣政策強調的是協調總需求和總供給。對于房地產市場的金融調控,既是總體調控政策的重要組成部分,又因為其影響面大、滲透力強成為調控的重要關注對象。
2.房地產金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化
對比20世紀90年代以來國家運用的房地產金融政策，可以看出，對于房地產市場的金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化。
(1)金融政策的制定和實施走向預防性
1993年，由于當時全國房地產市場不發達，機制不健全，部分房地產已經過熱甚至產生了泡沫之后才進行調控的，是“事后調控”；而從2003年開始的本次調控政策的制定和實施更大程度上是“預防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規、房地產貸款造成的風險出發,及時提出防范房地產過熱甚至產生“泡沫”的措施，以保證房地產市場健康、穩定地發展，這一系列的政策促進了房地產市場的穩步上升。
(2)金融政策調控方式的間接化
20世紀90年代以后國家在制定房地產金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調控和間接調控相結合的形式。央行在直接限制商業銀行對房地產業的信貸結構和信貸條件的同時，還通過利率政策來調節貨幣的供應量。
(3)金融政策工具的多樣化
隨著經濟市場化改革，經濟金融領域發生了巨大的變化，我國房地產金融政策工具有以直接調控向以間接調控為主轉化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規模、再貸款、利率、存款準備金、再貼現等，房地產金融政策工具也呈現多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎上，開始靈活運用數量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準備金率、首付比例的調整、窗口指導等多種政策,以及加大對商業銀行的風險監管力度,從房地產需求和供給兩個層面對房地產市場進行調控,手段相對溫和,政策的導性更加明晰，直接調控工具的使用逐步減少，間接調控工具的使用逐步加強。
(4)金融政策作用對象的多元化
隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產需求和供給兩個方面對房地產市場進行調控，國家在1998年擴大內需的戰略中，指出把住宅建設培育成為新的經濟增長點，調控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產業的支持在這一階段開始轉向，由以前的主要支持供給轉為同時關注消費需求和供給。2003年開始的調控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。
二、影響房地產金融政策實效的因素
1.房地產金融政策自身的問題
(1)房地產金融政策缺乏一致性
在市場經濟條件下，政府的職責在于建立“游戲規則”，而不是隨意更改規則，政府應當保持政策的一致性和連續性。而我國監管當局對房地產市場的調控存在爭議，房地產金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產金融監管進入了加強監管、適度調控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產商的強烈抗議。2004年8月國務院18號文件對121號文件進行糾偏，認定房地產市場是健康的，并積極鼓勵對優質房地產企業進行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準備金、提高房地產開發企業自有資金比例等一系列措施。
(2)房地產金融政策缺少“靶向”準確的調控工具
由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準確的調控工具，制度設計仍不夠完善，某些調控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經濟產生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。
(3)忽視了“地區差異”和“結構性差異”
央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過“窗口指導”等直接調控手段引導金融機構有選擇性的貸款支持。應該看到，全國相當部分地區的房地產市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進來一起調控，提高房地產開發和購置的門檻，增加開發和消費的成本，這對于房地產市場整體的發展是非常不利的。我們應該采取差別化的房地產政策促進其發展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發展。
2.房地產金融政策之外的影響因素
(1)政府的雙重角色使房地產金融政策的執行存在利益偏向
我國房地產金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產經濟政策則產生并服務于地方經濟，表明地方政府與中央政府在經濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產業發展，地方政府會設法加以規避，這就使中央金融政策在執行過程中產生扭曲。
(2)銀行對房地產金融的“過度支持”
到目前為止，理論界對房地產發展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導致金融“過度支持”原因的認識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。
(3)公眾對房地產市場的心理預期
由于房地產經濟活動的特殊性,房地產金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產價格具有與物價水平同步上漲的特性,亦即房地產具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產投資者或購買者的從眾行為。
三、完善我國房地產金融政策的建議
1.堅持金融支持房地產市場發展的基本方向
房地產業已經是國民經濟的支柱產業。作為一個涉及面廣、帶動系數高的行業，房地產業的發展，對建材裝潢業的拉動作用，對建筑業和農村勞動力的轉移作用，對改善投資環境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業”。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調控政策，目的是避免房地產業大起大落，讓其少走彎路，健康發展。長遠看房地產融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產融資的主渠道。因此，金融機構要一如既往地支持房地產業的健康持續發展。既要支持商品房的開發，也要繼續發放按揭貸款，支持城鄉居民改善住房條件。
2.注重長效機制，保持政策的連貫性
由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標無法實現。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區制定相機抉擇的經濟政策;加強政策制定的統一性，莫要政出多門。應該綜合運用城市規劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理;加大政策執行力度。在新的房價調控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構在執行房價調控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調控效果。因此，加大執行力度是政策取得預期效果的必要條件。
3.選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度
在當前結構性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產市場進行調控時應盡可能選擇直接調控的方式來對房地產業進行調控，避免“誤傷”。直接調控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規定銀行貸款給房地產行業的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產業的結構。同時，我們應謹慎地把握金融政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調控的有效性，或者與其他調控政策相互抵消。房地產調控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規和行政手段影響房地產周期波動；調控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導其周期波動。
4.注重“地區差異”和“結構性差異”
房地產市場的區域性導致房地產市場發展的區域不均衡性。由于房地產位置的固定性，房地產市場也必然是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區所處房地產周期各不相同，央行應根據“地區差異”制定不同的房地產金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確預期，逐步調整其不理上。
對目前房地產市場中所存在的結構性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經濟適用房的建設規模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應著眼于發揮市場機制作用，政策應通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預。
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