時間：2023-09-10 14:47:47
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經營范圍不同郵政的普遍服務業務以私人信件、包裹為主，快遞業務以商務文件、資料、小型物品為主。服務對象不同。郵政的普遍服務面向社會全體成員，以提供社會成員之間基本的通信服務為準則。快遞服務則主要針對經濟貿易領域內的特殊客戶，以個性化的特殊服務為準則。?
服務標準不同郵政的普遍服務注重服務的標準化和統一性；快遞服務更注重滿足客戶的個性化需求，提供“門對門”、“桌對桌”的便捷服務。郵政業與快遞業屬于兩種不同的服務類型。
傳遞渠道不同郵政服務是通過郵局之間的連續投遞進行的，國際間的郵政服務通過萬國郵聯協議進行。而非郵政的國際、國內的快遞服務，是通過快遞公司自身的跨國或全國的網絡，或兩個航空貨運公司之間進行的。
定價機制不同郵政普遍服務的訂價，遵從萬國郵聯關于讓所有人可以接受的低價原則，制定并執行全國統一的具有公益性質的低價的固定資費標準；而快遞企業的服務價格，則是遵從價值規律，按照其服務效率與服務程度不同，以市場供求關系決定其價格水平。
企業運行規則不同承擔普遍服務義務的郵政企業作為國家公用事業單位，雖實行企業化管理，但對于出現政策性虧損時，會由國家財政給以專項補貼，因此郵政企業不會倒閉，郵政職工可以有調整但不會失業，可有穩定的工作和收入。而快遞企業只能按照市場經濟的規律運行，實行自負盈虧、自我發展、適者生存、優勝劣汰。快遞企業時時面臨著市場經濟的考驗，快遞員工的收入只能根據企業的效益情況來決定，因此具有一定的不穩定性。
第二條外國公司、企業和其它經濟組織或者個人（以下簡稱“外國投資者”）在中國境內設立外商投資商業企業，從事經營活動，遵守本辦法。
第三條外商投資商業企業是指從事以下經營活動的外商投資企業：
（一）傭金：貨物的銷售商、經紀人或拍賣人或其他批發商通過收取費用在合同基礎上對他人貨物進行的銷售及相關附屬服務；
（二）批發：對零售商和工業、商業、機構等用戶或其他批發商的貨物銷售及相關附屬服務；
（三）零售：在固定地點或通過電視、電話、郵購、互聯網絡、自動售貨機，對于供個人或團體消費使用的貨物的銷售及相關附屬服務；
（四）特許經營：為獲取報酬或特許經營費通過簽訂合同授予他人使用其商標、商號、經營模式等。
外國公司、企業和其它經濟組織或者個人必須通過在中國境內設立的外商投資企業從事前款第（一）、（二）、（三）、（四）項所規定的經營活動。
第四條外商投資商業企業應遵守中華人民共和國法律、行政法規及相關規章，其正當經營活動及合法權益受中國法律的保護。
第五條國家商務主管部門依法對外商投資商業領域及外商投資商業企業的經營活動進行監督和管理。
第六條外商投資商業企業的外國投資者應有良好的信譽，無違反中國法律、行政法規及相關規章的行為。鼓勵具有較強的經濟實力、先進的商業經營管理經驗和營銷技術、廣泛的國際銷售網絡的外國投資者舉辦外商投資商業企業。
第七條外商投資商業企業應當符合下列條件：
（一）最低注冊資本符合《公司法》的有關規定。
（二）符合外商投資企業注冊資本和投資總額的有關規定。
（三）外商投資商業企業的經營期限一般不超過30年，在中西部地區設立外商投資商業企業經營期限一般不超過40年。
第八條外商投資商業企業開設店鋪應當符合以下條件：
（一）在申請設立商業企業的同時申請開設店鋪的，應符合城市發展及城市商業發展的有關規定。
（二）已批準設立的外商投資商業企業申請增設店鋪的，除符合第（一）項要求外，還應符合以下條件：
1、按時參加外商投資企業聯合年檢并年檢合格；
2、企業的注冊資本全部繳清。
第九條經批準，外商投資商業企業可以經營下列業務：
（一）從事零售業務的外商投資商業企業：
1、商品零售；
2、自營商品進口；
3、采購國內產品出口；
4、其它相關配套業務。
（二）從事批發業務的外商投資商業企業：
1、商品批發；
2、傭金（拍賣除外）；
3、商品進出口；
4、其它相關配套業務。
外商投資商業企業可以授予他人以特許經營方式開設店鋪。
外商投資商業企業經批準可以從事以上一種或幾種銷售業務，其經營的商品種類應在合同、章程有關經營范圍的內容中注明。
第十條外商投資商業企業的設立與開設店鋪，按照下列程序辦理：
（一）外商投資商業企業的立項、可行性研究報告和企業設立一次性申報和核準。
（二）除本條第一款第（三）、（四）項另有規定外，擬設立外商投資商業企業的投資者、申請開設店鋪的已設立的外商投資商業企業需向外商投資商業企業注冊地的省級商務主管部門分別報送第十二條和第十三條所規定的申請文件。省級商務主管部門對報送文件進行初審后，自收到全部申請文件之日起一個月內上報商務部。
商務部應自收到全部申請文件之日起三個月內作出是否批準的決定，對于批準設立的，頒發《外商投資企業批準證書》，對于不批準的，應說明原因。
商務部可以依照本辦法授權省級商務主管部門審批上述申請。
（三）從事零售業務的外商投資商業企業在其所在地省級行政區域內開設店鋪，如符合以下條件且經營范圍不涉及電視、電話、郵購、互聯網絡、自動售貨機銷售及本辦法第十七條、十八條所列商品的，由該省級商務主管部門在其審批權限內審批并報商務部備案。
1、單一店鋪營業面積不超過3000平方米，且店鋪數量不超過3家，其外國投資者通過設立的外商投資商業企業在中國開設同類店鋪總數不超過30家；
2、單一店鋪營業面積不超過300平方米，店鋪數量不超過30家，其外國投資者通過設立的外商投資商業企業在中國開設同類店鋪總數不超過300家。
（四）中外合資、合作商業企業的商標、商號所有者為內資企業、中國自然人，且中國投資者在外商投資商業企業中控股、該外商投資商業企業的經營范圍不涉及本辦法第十七、十八條所列商品的，其設立及開店申請由企業所在地省級商務主管部門在其審批權限內審批。如跨省開設店鋪，還應征求擬開設店鋪所在地省級商務主管部門的意見。
未經商務部授權，省級商務主管部門不得自行下放本條第一款第（三）、（四）項所規定的審批權。
第十一條投資者應當自收到批準證書之日起一個月內，憑《外商投資企業批準證書》，向工商行政管理機關辦理登記手續。
第十二條申請設立外商投資商業企業，應當報送下列文件：
（一）申請書；
（二）投資各方共同簽署的可行性研究報告；
（三）合同、章程（外資商業企業只報送章程）及其附件；
（四）投資各方的銀行資信證明、登記注冊證明（復印件）、法定代表人證明（復印件），外國投資者為個人的，應提供身份證明；
（五）投資各方經會計師事務所審計的最近一年的審計報告；
（六）對中國投資者擬投入到中外合資、合作商業企業的國有資產的評估報告；
（七）擬設立外商投資商業企業的進出口商品目錄；
（八）擬設立外商投資商業企業董事會成員名單及投資各方董事委派書；
（九）工商行政管理部門出具的企業名稱預先核準通知書；
（十）擬開設店鋪所用土地的使用權證明文件（復印件）及（或）房屋租賃協議（復印件），但開設營業面積在3000平方米以下店鋪的除外；
（十一）擬開設店鋪所在地政府商務主管部門出具的符合城市發展及城市商業發展要求的說明文件。
非法定代表人簽署文件的，應當出具法定代表人委托授權書。
第十三條已設立的外商投資商業企業申請開設店鋪，應當報送下列文件：
（一）申請書；
（二）涉及合同、章程修改的，應報送修改后的合同、章程；
（三）有關開設店鋪的可行性研究報告；
（四）有關開設店鋪的董事會決議；
（五）企業最近一年的審計報告；
（六）企業驗資報告（復印件）；
（七）投資各方的登記注冊證明（復印件）、法定代表人證明（復印件）；
（八）擬開設店鋪所用土地的使用權證明文件（復印件）及（或）房屋租賃協議（復印件），但開設營業面積在3000平方米以下的店鋪除外；
（九）擬開設店鋪所在地政府出具的符合城市發展及城市商業發展要求的說明文件。
非法定代表人簽署文件的，應當出具法定代表人委托授權書。
第十四條外商投資商業企業簽訂的商標、商號使用許可合同、技術轉讓合同、管理合同、服務合同等法律文件，應作為合同附件（外資商業企業應作為章程附件）一并報送。
第十五條外商投資商業企業開設店鋪所用土地，應當按照國家有關土地管理的法律、行政法規的規定，以公開招標、拍賣、掛牌等方式取得商業用地。
第十六條外商投資商業企業經營國家有特殊規定的商品以及涉及配額、許可證管理的進出口商品，應當按照國家有關規定辦理手續。
第十七條外商投資商業企業經營下列商品，除必須符合本辦法規定外，還應符合下列規定：
外商投資商業企業經營圖書、報紙、期刊的，應符合《外商投資圖書、報紙、期刊分銷企業管理辦法》。
外商投資商業企業經營加油站從事成品油零售的，應具有穩定的成品油供應渠道，符合當地加油站建設規劃，經營設施符合現有國家標準和計量檢定規程的規定，符合消防、環保等要求，具體實施辦法由商務部另行制定。
外商投資商業企業經營藥品的，應符合國家有關藥品銷售的管理規范。具體實施辦法由商務部另行制定。
外商投資商業企業經營汽車的，應在批準的經營范圍內經營。具體實施辦法由商務部另行制定。
除本辦法第十八條和本條另有規定外，外商投資設立農副產品、農業生產資料商業企業不受地域、股比和投資金額的限制。
從事批發的外商投資商業企業，*4年12月11日前不得經營藥品、農藥和農膜。*6年12月11日前不得經營化肥、成品油和原油。
從事零售的外商投資商業企業，*4年12月11日前不得經營藥品、農藥、農膜和成品油。*6年12月11日前不得經營化肥。
從事批發的外商投資商業企業不得經營鹽、煙草，從事零售的外商投資商業企業不得經營煙草。
第十八條同一外國投資者在境內累計開設店鋪超過30家以上的，如經營商品包括圖書、報紙、雜志、汽車（*6年12月11日起取消本限制）、藥品、農藥、農膜、化肥、成品油、糧食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品屬于不同品牌，來自不同供應商的，外國投資者的出資比例不得超過49%。
第十九條外商投資商業企業授予他人以特許經營方式開設店鋪的，除應遵守本辦法規定外，國家對特許經營活動另有規定的，還應遵守其規定。
第二十條外商投資商業企業經營拍賣業務，應符合《拍賣法》、《文物法》等有關法律，由商務部予以審批，具體實施辦法另行制定。
第二十一條*4年12月11日起，允許設立外資商業企業。
第二十二條從事零售的外商投資商業企業及其店鋪的設立地域在*4年12月11日前限于省會城市、自治區首府、直轄市、計劃單列市和經濟特區。自*4年12月11日以后，取消地域限制。
從事批發的外商投資商業企業自本辦法實施之日起取消地域限制。
第二十三條外商投資企業在境內投資商業領域的，應符合《關于外商投資企業境內投資的暫行規定》，并參照本辦法辦理。
第二十四條外商投資商業企業以外的其它外商投資企業，從事本辦法第三條所列經營活動的，應符合本辦法的規定，并依法變更相應的經營范圍。
第二十五條香港特別行政區、澳門特別行政區的投資者、臺灣地區的投資者在中國其他省、自治區、直轄市投資設立商業企業，除下述規定外，參照本辦法執行：
（一）自*4年1月1日起，香港、澳門商業服務提供者可以在內地設立外資商業企業。
（二）香港、澳門商業服務提供者在內地設立零售企業的地域范圍擴大到地級市，在廣東省擴大到縣級市。
（三）自*4年1月1日起，香港、澳門商業服務提供者可依據本辦法的相關條款申請在內地設立從事汽車零售業務的商業企業，但其申請前三年的年均銷售額不得低于1億美元；申請前一年的資產額不得低于1000萬美元；在內地設立的汽車零售企業的注冊資本最低限額為1000萬元人民幣，在中西部地區設立的汽車零售企業注冊資本最低限額為600萬元人民幣。
（四）允許香港、澳門永久性居民中的中國公民依照內地有關法律、法規和規章設立個體工商戶從事商業零售活動（除特許經營外），其營業面積不超過300平方米。
（五）本條所規定的香港、澳門商業服務提供者應分別符合《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》和《內地與澳門關于建立更緊密經貿關系的安排》中關于“服務提供者”的定義及相關規定的要求。
第二十六條鼓勵外商投資商業企業加入有關行業協會，加強企業自律。
第二十七條本辦法由商務部負責解釋。
第二條外國公司、企業和其它經濟組織或者個人（以下簡稱“外國投資者”）在中國境內設立外商投資商業企業，從事經營活動，遵守本辦法。
第三條外商投資商業企業是指從事以下經營活動的外商投資企業：
（一）傭金：貨物的銷售商、經紀人或拍賣人或其他批發商通過收取費用在合同基礎上對他人貨物進行的銷售及相關附屬服務；
（二）批發：對零售商和工業、商業、機構等用戶或其他批發商的貨物銷售及相關附屬服務；
（三）零售：在固定地點或通過電視、電話、郵購、互聯網絡、自動售貨機，對于供個人或團體消費使用的貨物的銷售及相關附屬服務；
（四）特許經營：為獲取報酬或特許經營費通過簽訂合同授予他人使用其商標、商號、經營模式等。
外國公司、企業和其它經濟組織或者個人必須通過在中國境內設立的外商投資企業從事前款第（一）、（二）、（三）、（四）項所規定的經營活動。
第四條外商投資商業企業應遵守中華人民共和國法律、行政法規及相關規章，其正當經營活動及合法權益受中國法律的保護。
第五條國家商務主管部門依法對外商投資商業領域及外商投資商業企業的經營活動進行監督和管理。
第六條外商投資商業企業的外國投資者應有良好的信譽，無違反中國法律、行政法規及相關規章的行為。鼓勵具有較強的經濟實力、先進的商業經營管理經驗和營銷技術、廣泛的國際銷售網絡的外國投資者舉辦外商投資商業企業。
第七條外商投資商業企業應當符合下列條件：
（一）最低注冊資本符合《公司法》的有關規定。
（二）符合外商投資企業注冊資本和投資總額的有關規定。
（三）外商投資商業企業的經營期限一般不超過30年，在中西部地區設立外商投資商業企業經營期限一般不超過40年。
第八條外商投資商業企業開設店鋪應當符合以下條件：
（一）在申請設立商業企業的同時申請開設店鋪的，應符合城市發展及城市商業發展的有關規定。
（二）已批準設立的外商投資商業企業申請增設店鋪的，除符合第（一）項要求外，還應符合以下條件：
1、按時參加外商投資企業聯合年檢并年檢合格；
2、企業的注冊資本全部繳清。
第九條經批準，外商投資商業企業可以經營下列業務：
（一）從事零售業務的外商投資商業企業：
1、商品零售；
2、自營商品進口；
3、采購國內產品出口；
4、其它相關配套業務。
（二）從事批發業務的外商投資商業企業：
1、商品批發；
2、傭金（拍賣除外）；
3、商品進出口；
4、其它相關配套業務。
外商投資商業企業可以授予他人以特許經營方式開設店鋪。
外商投資商業企業經批準可以從事以上一種或幾種銷售業務，其經營的商品種類應在合同、章程有關經營范圍的內容中注明。
第十條外商投資商業企業的設立與開設店鋪，按照下列程序辦理：
（一）外商投資商業企業的立項、可行性研究報告和企業設立一次性申報和核準。
（二）除本條第一款第（三）、（四）項另有規定外，擬設立外商投資商業企業的投資者、申請開設店鋪的已設立的外商投資商業企業需向外商投資商業企業注冊地的省級商務主管部門分別報送第十二條和第十三條所規定的申請文件。省級商務主管部門對報送文件進行初審后，自收到全部申請文件之日起一個月內上報商務部。商務部應自收到全部申請文件之日起三個月內作出是否批準的決定，對于批準設立的，頒發《外商投資企業批準證書》，對于不批準的，應說明原因。
商務部可以依照本辦法授權省級商務主管部門審批上述申請。
（三）從事零售業務的外商投資商業企業在其所在地省級行政區域內開設店鋪，如符合以下條件且經營范圍不涉及電視、電話、郵購、互聯網絡、自動售貨機銷售及本辦法第十七條、十八條所列商品的，由該省級商務主管部門在其審批權限內審批并報商務部備案。
1、單一店鋪營業面積不超過3000平方米，且店鋪數量不超過3家，其外國投資者通過設立的外商投資商業企業在中國開設同類店鋪總數不超過30家；
2、單一店鋪營業面積不超過300平方米，店鋪數量不超過30家，其外國投資者通過設立的外商投資商業企業在中國開設同類店鋪總數不超過300家。
（四）中外合資、合作商業企業的商標、商號所有者為內資企業、中國自然人，且中國投資者在外商投資商業企業中控股、該外商投資商業企業的經營范圍不涉及本辦法第十七、十八條所列商品的，其設立及開店申請由企業所在地省級商務主管部門在其審批權限內審批。如跨省開設店鋪，還應征求擬開設店鋪所在地省級商務主管部門的意見。
未經商務部授權，省級商務主管部門不得自行下放本條第一款第（三）、（四）項所規定的審批權。
第十一條投資者應當自收到批準證書之日起一個月內，憑《外商投資企業批準證書》，向工商行政管理機關辦理登記手續。
第十二條申請設立外商投資商業企業，應當報送下列文件：
（一）申請書；
（二）投資各方共同簽署的可行性研究報告；
（三）合同、章程（外資商業企業只報送章程）及其附件；
（四）投資各方的銀行資信證明、登記注冊證明（復印件）、法定代表人證明（復印件），外國投資者為個人的，應提供身份證明；
（五）投資各方經會計師事務所審計的最近一年的審計報告；
（六）對中國投資者擬投入到中外合資、合作商業企業的國有資產的評估報告；
（七）擬設立外商投資商業企業的進出口商品目錄；
（八）擬設立外商投資商業企業董事會成員名單及投資各方董事委派書；
（九）工商行政管理部門出具的企業名稱預先核準通知書；
（十）擬開設店鋪所用土地的使用權證明文件（復印件）及（或）房屋租賃協議（復印件），但開設營業面積在3000平方米以下店鋪的除外；
（十一）擬開設店鋪所在地政府商務主管部門出具的符合城市發展及城市商業發展要求的說明文件。
非法定代表人簽署文件的，應當出具法定代表人委托授權書。
第十三條已設立的外商投資商業企業申請開設店鋪，應當報送下列文件：
（一）申請書；
（二）涉及合同、章程修改的，應報送修改后的合同、章程；
（三）有關開設店鋪的可行性研究報告；
（四）有關開設店鋪的董事會決議；
（五）企業最近一年的審計報告；
（六）企業驗資報告（復印件）；
（七）投資各方的登記注冊證明（復印件）、法定代表人證明（復印件）；
（八）擬開設店鋪所用土地的使用權證明文件（復印件）及（或）房屋租賃協議（復印件），但開設營業面積在3000平方米以下的店鋪除外；
（九）擬開設店鋪所在地政府出具的符合城市發展及城市商業發展要求的說明文件。
非法定代表人簽署文件的，應當出具法定代表人委托授權書。
第十四條外商投資商業企業簽訂的商標、商號使用許可合同、技術轉讓合同、管理合同、服務合同等法律文件，應作為合同附件（外資商業企業應作為章程附件）一并報送。
第十五條外商投資商業企業開設店鋪所用土地，應當按照國家有關土地管理的法律、行政法規的規定，以公開招標、拍賣、掛牌等方式取得商業用地。
第十六條外商投資商業企業經營國家有特殊規定的商品以及涉及配額、許可證管理的進出口商品，應當按照國家有關規定辦理手續。
第十七條外商投資商業企業經營下列商品，除必須符合本辦法規定外，還應符合下列規定：
外商投資商業企業經營圖書、報紙、期刊的，應符合《外商投資圖書、報紙、期刊分銷企業管理辦法》。
外商投資商業企業經營加油站從事成品油零售的，應具有穩定的成品油供應渠道，符合當地加油站建設規劃，經營設施符合現有國家標準和計量檢定規程的規定，符合消防、環保等要求，具體實施辦法由商務部另行制定。
外商投資商業企業經營藥品的，應符合國家有關藥品銷售的管理規范。具體實施辦法由商務部另行制定。
外商投資商業企業經營汽車的，應在批準的經營范圍內經營。具體實施辦法由商務部另行制定。
除本辦法第十八條和本條另有規定外，外商投資設立農副產品、農業生產資料商業企業不受地域、股比和投資金額的限制。
從事批發的外商投資商業企業，*年12月11日前不得經營藥品、農藥和農膜。2006年12月11日前不得經營化肥、成品油和原油。
從事零售的外商投資商業企業，*年12月11日前不得經營藥品、農藥、農膜和成品油。2006年12月11日前不得經營化肥。
從事批發的外商投資商業企業不得經營鹽、煙草，從事零售的外商投資商業企業不得經營煙草。
第十八條同一外國投資者在境內累計開設店鋪超過30家以上的，如經營商品包括圖書、報紙、雜志、汽車（2006年12月11日起取消本限制）、藥品、農藥、農膜、化肥、成品油、糧食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品屬于不同品牌，來自不同供應商的，外國投資者的出資比例不得超過49%。
第十九條外商投資商業企業授予他人以特許經營方式開設店鋪的，除應遵守本辦法規定外，國家對特許經營活動另有規定的，還應遵守其規定。
第二十條外商投資商業企業經營拍賣業務，應符合《拍賣法》、《文物法》等有關法律，由商務部予以審批，具體實施辦法另行制定。
第二十一條*年12月11日起，允許設立外資商業企業。
第二十二條從事零售的外商投資商業企業及其店鋪的設立地域在*年12月11日前限于省會城市、自治區首府、直轄市、計劃單列市和經濟特區。自*年12月11日以后，取消地域限制。
從事批發的外商投資商業企業自本辦法實施之日起取消地域限制。
第二十三條外商投資企業在境內投資商業領域的，應符合《關于外商投資企業境內投資的暫行規定》，并參照本辦法辦理。
第二十四條外商投資商業企業以外的其它外商投資企業，從事本辦法第三條所列經營活動的，應符合本辦法的規定，并依法變更相應的經營范圍。
第二十五條香港特別行政區、澳門特別行政區的投資者、臺灣地區的投資者在中國其他省、自治區、直轄市投資設立商業企業，除下述規定外，參照本辦法執行：
（一）自*年1月1日起，香港、澳門商業服務提供者可以在內地設立外資商業企業。
（二）香港、澳門商業服務提供者在內地設立零售企業的地域范圍擴大到地級市，在廣東省擴大到縣級市。
（三）自*年1月1日起，香港、澳門商業服務提供者可依據本辦法的相關條款申請在內地設立從事汽車零售業務的商業企業，但其申請前三年的年均銷售額不得低于1億美元；申請前一年的資產額不得低于1000萬美元；在內地設立的汽車零售企業的注冊資本最低限額為1000萬元人民幣，在中西部地區設立的汽車零售企業注冊資本最低限額為600萬元人民幣。
（四）允許香港、澳門永久性居民中的中國公民依照內地有關法律、法規和規章設立個體工商戶從事商業零售活動（除特許經營外），其營業面積不超過300平方米。
（五）本條所規定的香港、澳門商業服務提供者應分別符合《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》和《內地與澳門關于建立更緊密經貿關系的安排》中關于“服務提供者”的定義及相關規定的要求。
第二十六條鼓勵外商投資商業企業加入有關行業協會，加強企業自律。
關鍵詞：商業地產、模式、經營模式
中圖分類號：F713.51 文獻標識碼：A 文章編號：
1、商業地產模式的確定需要以產業價值鏈作為核心理論來指引
如何確定商業地產的模式，首先就是要依據產業價值鏈的核心理論。價值鏈的構成是由相互聯系的一系列諸如從供應商獲取原材料，到最終售后服務之間的每一個環節之間的相互聯系與影響等活動構成。在商業地產中，其產業價值鏈狹義概念為：包括以地產開發商為主，整合零售商、運營商、金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。體現該價值觀的目的是通過尋求投資者、商業運營商、商業服務企業和關聯的產業介入，來實現商業地產開發效益，進而共同完成項目。因此，我們必須樹立正確的產業價值鏈觀念，只有這樣，才能樹立正確的開發理念，選擇正確的開發模式和業態布局。
2、商業地產模式的分類和選擇
2.1傳統意義，我國的商業地產模式根據實施主體和業態定位不同，可分兩種。
（1）“開發模式”即“綜合性商業地產開發及運營商”和“專業性商業地產開發及運營商”。（2）“商業模式”即分為“將商業地產與高級酒店、影視文化、連鎖百貨、住宅地產相結合的模式”和“將商業地產與金融、開發、管理相結合的模式”和“將住宅與商業地產、酒店相結合的模式”等幾大板塊。
2.2商業地產模式的選擇。在選擇商業地產模式時，必須進行市場的細分，根據所處的區域，位置，服務對象等的不同來詳細的分析、論證和定位，進而選擇合適的業態組合。例如：
2.2.1、整體業態定位：在商業繁華地段可選擇休閑娛樂為主的業態，而非建材家具城模式。因經驗表明，建材家居城在郊區和在繁華區的效益是一樣的，容易造成土地資源浪費和引起城市交通問題等。業態細分最好有別于鄰近商業，采用各自側重購物、餐飲、休閑娛樂等的商業模式，使大家都有獨特的經營品類，如此還能起到優勢互補，避免同質化競爭，為顧客提供更具針對性的服務方式或消費場所。
2.2.2、平面業態定位：中心區片可選擇以主題購物型為主的商業模式，必須引進幾個大型商家（或主力店），眾多商家為輔的多元化綜合型模式。在這里，要注意的是在主力店的選擇上，要合理控制同類別主力店數量；同時，不同業態主力店搭配方面，根據商業體量可考慮百貨、超市、數碼城、影視城等共存形式，以吸引不同層次的消費者，增加人氣，提高商業整體效益。再有就是要合理控制主力店的數量，一般規模最好不要超過3-5個。
另外，我們也可選擇專業性的區域中心商業模式。如將諸如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等店鋪集合在一起，以達到打造大型社區商業和生活鄰里中心幕的，這也是當前比較流行的一種模式。該模式商業主要為滿足大型社區生活需求，家庭需求，讓片去居民，在家門口就能實現購物、休閑、娛樂和金融等需求，基本實現一站式服務。
3、商業地產的經營模式
當前，我國商業地產的開發經營模式，與住宅是有很大區別的。住宅，主要采用的還是開發銷售自住或出租的單一模式；商業地產，因其復雜化程度高，往往需要多個團隊來共同實現，故一般開發商和經營者不敢輕易涉足。它所采用的開發經營方式也比較多，存在多樣化。一般來說，可分為：整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等，除此之外，售后包租、售后返租、售后托管等形式，當前被一些開發商采用。下面從開發商角度，就其中的三種做一些概念性論述：
3.1、分零租賃，統一經營，不售產權的模式。這一模式主要適用于大型購物中心或大型購物廣場，目的為了統一經營與管理，充分體現商業服務與品質。該模式，在設計之初就要把經營管理與規劃設計統籌到一起，并由一個組織體系統一運作。該模式的一大好處是充分尊重顧客選擇權，使其能夠實現一次性滿足的需要，避免了類似又賣LV又買牙刷牙膏等小百貨共存局面的出現。另外，其全業態的一站式購物服務，能大大的吸引相應層面的消費者，為區內業主爭取到最大的顧客群。這種大型購物中心高度復合的業態也同時代表著商業及商業地產發展的一種趨勢。不過，其缺點也很明顯，尤其是資金成本方面，前期的資金投入大，資金的回籠卻需要較長的時間，容易造成開發商資金上的周轉不利。
3.2、租售并存與整租不售兩種方式混合的模式。該混搭模式也是近些年興起的，其主要的目的就是通過部分只租不售、部分又售又租，一方面確保項目建設資金，另一方面保證項目業態的合理性。通過出租部分，激活人氣，從而起到示范帶頭作用，來帶動項目銷售。這一模式一般的操作是，通過出售計劃好的一部分優質鋪位回籠資金，然后交由投資者自行出租或是自營；剩余物業完全屬于開發商自有，通過自主招商引進超市、電玩影視城或百貨公司，來確保人流和經營格局的完善，也容易得到地方政府支持。但其不足在于主力經營范圍與其他經營商戶的客戶群體經營范圍不一定完全符合，大型整租模式，某種意義上一定程度上限制了小商戶的經營范圍。
3.3、整體租賃，不售產權的商業模式。這一經營模式因存在的弊端較多，資金要求也很高，一般采用教少。弊端主要是在建之初，如果沒有做好商業定位，沒有專業商業管理公司的介入，容易出現經營上的失誤和商業經營中的風險。交付使用后，容易造成被動包括租金和設計調整等。如果建設初期，尤其是方案設計階段，專業商業公司能及時指導或并簽訂經營協議，也是非常不錯的選擇。它既可以確保項目穩定收益，有效的規避建設中的重復浪費和“結構死局”的產生，又能最大限度的減少空置期，達到經營收益的最大化。
結語
目前我國的商業地產正處于高速發展的階段，雖然還存在著一些盲目的開發，但不可否認的是，越來越多的商業地產開發者正在逐步的國際化，通過引進歐美和東南亞等著名的商業管理公司進入我國的商業地產領域，這不僅促進了我國商業地產業的發展，也為我們國家商業地產帶來了新的融資渠道、投資模型和管理方式。只有明確的了解我國的商業地產模式，積極引進國外的先進的管理理念，才能不斷地提高我國的商業地產的各級水平，助推我國的經濟的快速發展。
參考文獻
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[4]劉建堤．試論我國大中型零售企業的發展方向⋯ ．安徽商業高等專科學校學報．2000．1
承租人（以下稱乙方）：_________
根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，為明確甲乙雙方的權利、義務，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 甲方將_________節柜臺總面積_________平方米出租給乙方，用在甲方店內從事商業經營。柜臺座落于_________.
第二條 租賃期共_________年零_________個月，甲方從_________年_________月_________日起將出租柜臺交付乙方使用，至_________年_________月_________日收回。
第三條 租金每月為_________元（國家有規定的按規定執行，國家沒有規定的則由雙方協商確定）租金交納期限為_________.
第四條 乙方有下列情形之一的，甲方有權隨時終止合同收回柜臺：
1.擅自將承租柜臺轉租、轉讓或轉借他人的；
2.利用所租柜臺進行非法活動，損害公共利益的；
3.嚴重違反有關部門的規定或甲方單位的管理制度；
4.給甲方造成嚴重不良影響的；
5.拖欠租金累計達_________個月的。
第五條 甲方權利和義務
1.甲方權利：
（1）組織乙方來店人員學習有關法律政策，制訂依法經營的具體規章，建立健全各項有關管理制度，并有權要求乙方遵守；
（2）有權監督檢查乙方遵紀守法，文明經營情況，對乙方違反有關規定及出售假冒偽劣商品和“雇托”經營欺騙消費者等行為進行教育和管理，并報告有關執法部門；
（3）有權要求乙方更換違紀人員。
2.甲方義務：
（1）嚴格執行《_________市商業服務業企業出租柜臺管理暫行規定》；
（2）不得擅自提前終止合同，將柜臺轉租他人；
（3）對乙方損害消費者利益行為的后果承擔連帶賠償損失責任；
（4）對乙方人員經營提供必要方便，支持乙方的工作。
第六條 乙方的權利和義務
1.乙方的權利
（1）在工商行政管理部門核準的經營范圍內享有自主經營權；
（2）甲方違反合同規定給乙方造成損失的乙方有權要求甲方賠償；
（3）有權抵制甲方的各種不合理要求，并可向有關部門反映。
2.乙方義務
（1）嚴格執行《_________市商業服務業企業出租柜臺管理暫行規定》，承租柜臺明顯處懸掛承租柜臺標志，服從有關部門的管理，自覺遵守甲方企業的各項規章制度，維護甲方利益及聲譽；
（2）嚴格依法經營，明碼標價，現貨交易不得超范圍經營，不搞批發業務，不得出售假冒偽劣商品，不得“雇托”經營；
（3）遵守國家物價及有關政策，照章納稅，文明經商，做到售出商品包退、包換、包修，保證商品質量，講求信譽；
（4）愛護柜臺及其他設施，不得損壞，如有損壞應負擔全部修理費用或照價賠償，租賃期滿乙方應完好歸還承租的柜臺。
第七條 合同的變更或解除
_________.
第八條 雙方違約責任
_________.
第九條 爭議的解決方式
雙方因履行本合同發生爭議時，應協商解決；也可由當地工商行政管理部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會仲裁；
2.依法向人民法院。
第十條 其他約定事項
_________.
第十一條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經雙方共同協商做出補充規定，與本合同具有同等效力。
第十二條 本合同期滿前_________日雙方如愿延長租賃期，應重新簽訂合同。
甲方：_________（公章）
乙方：_________（公章）
代表：_________（簽字）
代表：_________（簽字）
_________年____月____日
承租人（以下稱乙方）：_________
根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，為明確甲乙雙方的權利、義務，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 甲方將_________節柜臺總面積_________平方米出租給乙方，用在甲方店內從事商業經營。柜臺座落于_________.
第二條 租賃期共_________年零_________個月，甲方從_________年_________月_________日起將出租柜臺交付乙方使用，至_________年_________月_________日收回。
第三條 租金每月為_________元（國家有規定的按規定執行，國家沒有規定的則由雙方協商確定）租金交納期限為_________.
第四條 乙方有下列情形之一的，甲方有權隨時終止合同收回柜臺：
1.擅自將承租柜臺轉租、轉讓或轉借他人的；
2.利用所租柜臺進行非法活動，損害公共利益的；
3.嚴重違反有關部門的規定或甲方單位的管理制度；
4.給甲方造成嚴重不良影響的；
5.拖欠租金累計達_________個月的。
第五條 甲方權利和義務
1.甲方權利：
（1）組織乙方來店人員學習有關法律政策，制訂依法經營的具體規章，建立健全各項有關管理制度，并有權要求乙方遵守；
（2）有權監督檢查乙方遵紀守法，文明經營情況，對乙方違反有關規定及出售假冒偽劣商品和“雇托”經營欺騙消費者等行為進行教育和管理，并報告有關執法部門；
（3）有權要求乙方更換違紀人員。
2.甲方義務：
（1）嚴格執行《_________市商業服務業企業出租柜臺管理暫行規定》；
（2）不得擅自提前終止合同，將柜臺轉租他人；
（3）對乙方損害消費者利益行為的后果承擔連帶賠償損失責任；
（4）對乙方人員經營提供必要方便，支持乙方的工作。
第六條 乙方的權利和義務
1.乙方的權利
（1）在工商行政管理部門核準的經營范圍內享有自主經營權；
（2）甲方違反合同規定給乙方造成損失的乙方有權要求甲方賠償；
（3）有權抵制甲方的各種不合理要求，并可向有關部門反映。
2.乙方義務
（1）嚴格執行《_________市商業服務業企業出租柜臺管理暫行規定》，承租柜臺明顯處懸掛承租柜臺標志，服從有關部門的管理，自覺遵守甲方企業的各項規章制度，維護甲方利益及聲譽；
（2）嚴格依法經營，明碼標價，現貨交易不得超范圍經營，不搞批發業務，不得出售假冒偽劣商品，不得“雇托”經營；
（3）遵守國家物價及有關政策，照章納稅，文明經商，做到售出商品包退、包換、包修，保證商品質量，講求信譽；
（4）愛護柜臺及其他設施，不得損壞，如有損壞應負擔全部修理費用或照價賠償，租賃期滿乙方應完好歸還承租的柜臺。
第七條 合同的變更或解除
_________.
第八條 雙方違約責任
_________.
第九條 爭議的解決方式
雙方因履行本合同發生爭議時，應協商解決；也可由當地工商行政管理部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會仲裁；
2.依法向人民法院。
第十條 其他約定事項
_________.
第十一條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經雙方共同協商做出補充規定，與本合同具有同等效力。
第十二條 本合同期滿前_________日雙方如愿延長租賃期，應重新簽訂合同。
甲方：_________（公章）
乙方：_________（公章）
代表：_________（簽字）
代表：_________（簽字）
_________年____月____日
承租人（以下稱乙方）：_________
根據《中華人民共和國合同法》及有關規定，為明確甲乙雙方的權利、義務，經雙方協商一致，簽訂本合同。
第一條 甲方將_________節柜臺總面積_________平方米出租給乙方，用在甲方店內從事商業經營。柜臺座落于_________.
第二條 租賃期共_________年零_________個月，甲方從_________年_________月_________日起將出租柜臺交付乙方使用，至_________年_________月_________日收回。
第三條 租金每月為_________元（國家有規定的按規定執行，國家沒有規定的則由雙方協商確定）租金交納期限為_________.
第四條 乙方有下列情形之一的，甲方有權隨時終止合同收回柜臺：
1.擅自將承租柜臺轉租、轉讓或轉借他人的；
2.利用所租柜臺進行非法活動，損害公共利益的；
3.嚴重違反有關部門的規定或甲方單位的管理制度；
4.給甲方造成嚴重不良影響的；
5.拖欠租金累計達_________個月的。
第五條 甲方權利和義務
1.甲方權利：
（1）組織乙方來店人員學習有關法律政策，制訂依法經營的具體規章，建立健全各項有關管理制度，并有權要求乙方遵守；
（2）有權監督檢查乙方遵紀守法，文明經營情況，對乙方違反有關規定及出售假冒偽劣商品和“雇托”經營欺騙消費者等行為進行教育和管理，并報告有關執法部門；
（3）有權要求乙方更換違紀人員。
2.甲方義務：
（1）嚴格執行《_________市商業服務業企業出租柜臺管理暫行規定》；
（2）不得擅自提前終止合同，將柜臺轉租他人；
（3）對乙方損害消費者利益行為的后果承擔連帶賠償損失責任；
（4）對乙方人員經營提供必要方便，支持乙方的工作。
第六條 乙方的權利和義務
1.乙方的權利
（1）在工商行政管理部門核準的經營范圍內享有自主經營權；
（2）甲方違反合同規定給乙方造成損失的乙方有權要求甲方賠償；
（3）有權抵制甲方的各種不合理要求，并可向有關部門反映。
2.乙方義務
（1）嚴格執行《_________市商業服務業企業出租柜臺管理暫行規定》，承租柜臺明顯處懸掛承租柜臺標志，服從有關部門的管理，自覺遵守甲方企業的各項規章制度，維護甲方利益及聲譽；
（2）嚴格依法經營，明碼標價，現貨交易不得超范圍經營，不搞批發業務，不得出售假冒偽劣商品，不得“雇托”經營；
（3）遵守國家物價及有關政策，照章納稅，文明經商，做到售出商品包退、包換、包修，保證商品質量，講求信譽；
（4）愛護柜臺及其他設施，不得損壞，如有損壞應負擔全部修理費用或照價賠償，租賃期滿乙方應完好歸還承租的柜臺。
第七條 合同的變更或解除
_________.
第八條 雙方違約責任
_________.
第九條 爭議的解決方式
雙方因履行本合同發生爭議時，應協商解決；也可由當地工商行政管理部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
1.提交_________仲裁委員會仲裁；
2.依法向人民法院。
第十條 其他約定事項
_________.
第十一條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經雙方共同協商做出補充規定，與本合同具有同等效力。
第十二條 本合同期滿前_________日雙方如愿延長租賃期，應重新簽訂合同。
甲方：_________（公章）
乙方：_________（公章）
代表：_________（簽字）
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_________年____月____日
2、十堰市康輝旅游：位于十堰市張灣區人民南路。中國康輝旅行社集團有限責任公司簡稱康輝旅行社，是國家特許的經營中國公民出境旅游的組團社，經營范圍包括出入境旅游、國內旅游及差旅管理等全方位的旅游服務。
3、十堰風景旅行社：位于十堰市人民北路46號美樂大廳。十堰風景旅行社是一家結合旅游與商務接待為一體的商業服務公司。
4、十堰市中國國際旅行社：位于十堰市張灣區人民中路48號。中國國旅榮列國家統計局公布的中國企業500強，是500強中唯一的旅游企業，現為中國國旅股份有限公司旗下兩大企業之一。
關鍵詞：大學城;商業布局;優化
中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）24-0170-05
根據《大學生藍皮書：中國大學生生活形態研究報告（2013）》報告，中國大學生人均月消費支出945.6元，人均全年消費總額達到11 347元，超過全國城鎮居民人均可支配收入水平的50%。
在大學生強大的消費能力驅動下，各路商家長驅直入，大學城商圈涌現。與大學生強大購買力不相稱的是，目前蚌埠大學城高校周邊的商鋪大多數還是處在分散運營、各自為陣的初始形態，對于商業的布局、人流的聚集以及規模商圈的形成帶來消極的影響。因此，需要對蚌埠大學城商業空間布局的進行研究，研討其商業類型、商業形態、發展優勢劣勢等，提出優化建議，以促進蚌埠大學城商業經濟的發展。
一、蚌埠大學城概況
（一）蚌埠大學城建設
蚌埠大學城位于蚌埠市東郊龍湖東岸即蚌埠市龍子湖區，全境位于龍子湖國家4A級風景區東岸，北依高速鐵路蚌埠南站。大學城共占地10 000畝，共投資2 000億，建筑面積670萬平方米。目前大學城一期工程已經完工，有4所大學進駐，分別為：安徽財經大學、安徽電子信息學院、蚌埠醫學院和蚌埠學院。自2002年建設至今，蚌埠大學城已初具規模，各類校舍、道路、供水等公用配套設施建設已投入資金6.1億元。
（二）大學城商業發展
隨著商家涌現，大學城逐漸形成了一個商業服務街區即現在的龍湖春天商業街。龍湖春天商業區位于蚌埠大學城核心位置――被4所高校圍繞，占地782畝，建筑面積達62萬平米。龍湖春天商業街是蚌埠大學城唯一的商業區，距離每1所城內高校的步行距離都在15分鐘左右，購物便利。其市場以個體經營為主，以零售方式出售商品，經營時間相對集中。但由于現有市場的不成熟，商業等級較低，服務設備不完善，使得龍湖春天商業街的發展受到壓抑，這也說明蚌埠大學城商業空間還沒被合理開發利用，蘊藏著相當大的發展空間。
二、蚌埠大學城商業空間現狀
（一）蚌埠大學城商業類型
本文對蚌埠龍湖春天商業街商業類型的種類和數量進行了實地調研，并把商業服務業、社會服務業以及娛樂業劃分到服務業之中，得到統計結果（見下頁圖）
本文對龍湖春天商業街的商業類型進行了分析：（1）三大行業中，餐飲業占比遙遙領先，高達54%;（2）在服務業當中，美容、美發店占比都是最高的;（3）商業空間主要用于餐飲行業，商業服務主要滿足于物質層次上，在精神服務上的投入較少，也即是精神層次上的消費較少，商業服務結構偏低，商業類型很少。
（二）蚌埠大學城商業形態
各校內部的商業布局規模普遍較小，經營內容以小型超市、報亭、理發店、打印店、書店、照相館、干洗店、水果店、快遞收發處等服務為主，經營狀況相對良好，消費群體相對穩定。校內商業布局主要利用學生宿舍、食堂、活動中心等建筑布局的架空層或內部部分地域，布置商業店鋪和服務類攤點。這種布置的優勢在于可以提高建筑布局利用率，其大部分布置在宿舍下面或內部，使得學生接受服務十分方便;其不足之處在于布局狹小，布置局促，經營環境氛圍欠佳，難以形成較強的商業氣息。
蚌埠大學城商業形態主要為面式棋盤型組織形態和帶狀式商業組織形態兩種。以龍湖春天商業街為例呈現出的這種“面”式商業空間布局不但服務于進入其區域的人員，還對區域外部一定范圍的人群有著較強的吸引力，可以滿足相同空間區位中群體的不同消費需求，或滿足不同空間區位中群體的相同消費需求。帶狀式的的校園商業空間是由多個商業單體組成，并主要沿街道方向順序展開，且服務于進入其內部的人群，也對其展開方向臨近區域的群體有著較強的吸引力。
三、蚌埠大學城商業發展SWOT分析
SWOT是Strengths，Weaknesses，Opportunities，Threats這四個英文字母組成，意為優勢、劣勢、機會和威脅。
（一）發展優勢
1.潛在消費者不斷增加。蚌埠大學城的師生數量逐年增長，遠期來看，蚌埠機電技師學院、蚌埠經濟技術職業學院等也將陸續駐進，完全建成后，大學城學生規模將超過10萬人。潛在消費者的不斷增加，消費群體的相對穩定，加之大學生的消費面廣、消費水平不斷提高等，將在長期里對蚌埠大學城商業的發展起到十分重要的推動作用。
2.周邊的商品房不斷增加。隨著蚌埠大學城歷年來的建設，其周邊土地也陸續吸引著房地產開發商。商品房的增多，無疑會帶來一定數量的常住居民，而常住居民的加入，不僅給大學城商業帶來更多的消費者，增加消費服務類型的需求也會增加。
3.旅游業的發展。大學城附近的龍子湖是國家4A級旅游景區和省級風景名勝區，其面積約為杭州西湖的3倍，據此，市政府可以參考西湖景區的建設大力發展旅游經濟，建立環湖商業圈。
（二）發展劣勢
1.目前的大學城商業空間布局不夠合理。蚌埠大學城商業發展發展緩慢，發展不成熟，尚未形成規模的商業空間。龍湖春天商業街雖然是作為蚌埠大學城唯一的商業中心的地位存在，但其規模小、經營范圍狹窄、布局相對雜亂、功能不夠健全，還存在不少阻礙其健康發展的隱患。
2.自發形成的商業布局有待規范治理和改進。由于缺乏合理的功能分區、管理較疏松等，導致流動性商業攤點較多，占道經營嚴重，經營相對混亂，街道衛生狀況欠佳，特別是飲食攤的食品安全衛生狀況不容樂觀。
3.樓盤面積在擴大，給商業圈的合理布局增加了難度。房地產的開發很大程度上影響著大型商業中心的形成，包括龍湖春天商業街那僅有的土壤也被用來建造住宅樓盤，規劃的不合理使得土地在商業活動方面利用的有效性得不到提高，使商業空間的布局較為分散。
（三）發展機會
1.消費群體規模的擴大。隨著高校歷年的招生人數擴增，蚌埠大學城的消費者數量穩中有升。日后其他院校進駐和非流動居民的增加也會給大學城商業帶來更多的消費者。
2.主要消費對象的消費能力提升。《大學生藍皮書：中國大學生生活形態研究報告（2013）》顯示，較以往相比，大學生的消費能力在逐年提升。在消費能力逐漸增強的情形下，蚌埠大學城商業有著很大的發展空間。
3.大學城外的商業配套吸引力較差。蚌埠市區現有的商業網點存在著遠、貴、少的弊端，例如從大學城坐公交到商貿區大概要40分鐘。市內百貨大樓那一片局域設施相對舊、臟，不但商場內商品價格相對大部分大學生而言是昂貴的，而且其商品很多都是適合社會白領群體穿著，故不會使大量消費者流失至市區。
（四）發展威脅
1.消費圈內人流量較小，人氣聚集度不夠。蚌埠大學城位于郊區，人流量小，商業發展不夠完善，消費規模偏小和商業區的分流影響了大學城商圈內人氣的聚集。
2.消費格局不完善，消費檔次偏低。蚌埠大學城內消費結構以餐飲行業為主，而服務業和零售業則很少，且大多數規模較小。
3.經營環境相對較差，管理難度比較大。龍湖春天商業街內店鋪分布隨意性強，各種類型的經營商家交錯分布，沒有形成合理的消費格局。
四、優化蚌埠大學城商業空間布局的對策建議
（一）蚌埠大學城商業發展的定位
1.以中偏低檔商品和中偏高檔服務為主的大型城郊購物中心為發展目標;消費目標主要是大學城的師生，其次是周邊常住居民，最后是大學城外消費者;以綜合性超市、專賣店、娛樂休閑、輔導機構和等級良好的餐飲為發展方向。
2.將龍湖春天商業街內的餐飲業、服務業和零售業有序地分開，有層次地布局，同行業的商鋪設置在一起，并規范好對各所高校外部的攤販的管理，總體上改善衛生街道狀況。
3.打破原有的商業中心建筑結構，建造商業大樓，使不同的商品服務在不同的樓層進行，這樣既可以減少商業空白點，還可以規避目前城內商業面積的限制，有效地利用商業空間、提高土地利用率。
4.減少商品房地產在大學城內的投資建設，在周邊的建設最好有一定的距離，保證日后大學城建設用地的擴展。
5.重視商品服務的均衡發展，加大服務業和零售業的比重，加快大學城商業發展升級的步伐。
6.加強飲食、道路衛生和安全的監督管理。高校門口前的小食街由于沿著馬路擺設，過往車輛的煙塵尾氣毫無遮攔地粉刷著道路兩旁的飲食攤。不僅如此，每到學生下課后晚餐宵夜時間，人流增多，道路經常出現擁擠，車輛行駛不便，加之路燈的慘淡，行人的安全令人擔憂。
7.商圈布局的構想。由于蚌埠大學城商業空間尚未被充分開發和利用，故可以對蚌埠大學城商業空間布局的綜合分析：首先，將龍湖春天商業街在原有基礎上擴大商業用地面積;其次，在龍子湖公園東處側建立延湖商業帶;最后，在高鐵站一帶建立一處商業群，擴大大學城商業空間。
（二）蚌埠大學城商業類型優化
1.增設業種、提升商品服務水平。實地調查發現，蚌埠大學城商業服務種類不齊全，比如書店規模偏小，書籍種類不齊全和服飾銷售少，衣服質量偏低以及娛樂場所少，娛樂環境差等。蚌埠大學城商業應該從提供吃、穿、用為主的消費服務擴大到住宿、健身、文化、醫療等方面，保證消費者追求消費個性化，滿足對休閑娛樂、文化、健康等消費的需求。
2.改變消費格局。蚌埠大學城各高校學生的主要消費支出為飲食消費占60%以上，服飾以及日常用品的消費占總支出的 28%左右。所以蚌埠大學城未來幾年的發展規劃應以服務業和零售業為主，把發展重點放在文化、娛樂等商業服務方面，但也應該保持對餐飲業的規模，并在原有餐飲規模上適當升級，進行有機的更新換舊。
（三）蚌埠大學城商業形態優化
1.商業空間層級化。根據下頁表可知，目前蚌埠大學城的層級有區域級和校園級兩種。再根據蚌埠市與蚌埠大學城的情況，本文認為，優化蚌埠大學城商業空間層級結構，總體布局可以采取“軸線發展+組團放射”的結構，分為“城級―區域―校區”三級空間布局模式：大學城級――主要建筑群為大學校園、商業購物中心。根據層級特點，可以利用龍子湖風景區和高鐵南站的優勢，發展旅游產業和環湖商業街以及在高鐵站附近區位建立商業群落和房地產。蚌埠大學城目前還沒有這一層級商業空間。區域級――與大學城級商業區比較，區域級商業區商業設施的經營和服務則顯得內容較為單一，其主要滿足區域內幾所學校的師生日常所需。該層級的商業空間主要表現在被各所大學包圍著的龍湖春天商業街，而這也是蚌埠大學城目前所有的一種商業形態。校區級――該層級的商業空間位于各個校區的教學區或者生活區內，也幾乎是所有大學校園里都有的商業活動。這種的劃分不但便于管理，還提高了大學城商業空間的使用效率與服務覆蓋率，有利于大學城商業活動的管理和發展。
2.從純物質消費空間到物質升級為文化消費復合空間。首先，大學城是文化教育的聚集地，其商業空間更應重視文化特色的塑造。蚌埠大學城商圈在滿足大學生日常生活的基本需要外，還應考慮到更高層次的交往需求，例如增設文娛類、體育類、培訓類的商業場所。其次，大學城是一個人口相對集中的、年輕化的、高素質的人口結構區域，為了改變蚌埠大學城行業構成以餐飲業絕對占優這種商業形態，建議在未來的發展規劃中增設其他行業的服務，擴大服務業和零售業。完善大學城級商業中心功能，增設區域級商業空間設施和有組織有管理地設置臨時性商業設施。
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Bengbu City Commercial Space Layout Optimization Research
ZHOU Yan-feng
（Anhui university of finance and economics，Institute of economics，Bengbu 233030，China）
