時間：2023-09-06 16:54:47
引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇投資分析的方法范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。
［關(guān)鍵詞］水務(wù)項目投資；水務(wù)產(chǎn)業(yè)；財務(wù)測算
1水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及水務(wù)項目的特點
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大的成效，而水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是我國城市建設(shè)發(fā)展的重點內(nèi)容之一，但是我國的水務(wù)設(shè)施，尤其是供水設(shè)施的供需矛盾日益突出，在建設(shè)和維護(hù)方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務(wù)發(fā)展的主要障礙。首先，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)政府單一投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，原先為單一政府所屬事業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營管理，發(fā)展至今，其經(jīng)營主體已經(jīng)由事業(yè)單位逐漸向企業(yè)轉(zhuǎn)變，而且相應(yīng)的競爭機(jī)制也已被引進(jìn)。再者，經(jīng)營模式也逐漸向多元化發(fā)展，與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式相比，市場化對我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展表現(xiàn)出了更大的影響。在水務(wù)產(chǎn)業(yè)市場化推進(jìn)的過程中，整個產(chǎn)業(yè)的投融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，在傳統(tǒng)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，主要是以政府主導(dǎo)進(jìn)行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣Y本為主導(dǎo)的市場收益性投資。
2水務(wù)項目投資分析的內(nèi)容及要點
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標(biāo)項目進(jìn)行全面分析，具體對技術(shù)、市場、社會、經(jīng)濟(jì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據(jù)，具體而言，水務(wù)項目投資包括以下幾方面的內(nèi)容.
2.1地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況
在水務(wù)項目投資過程中，投資者需要對所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行進(jìn)行分析，并對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)特色加以分析，然后對與水務(wù)項目開展的工業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，通過多個方面內(nèi)容的調(diào)查分析，促使投資者對地區(qū)社會宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有一個整體的了解。
2.2項目建設(shè)的必要性
投資活動的主要目的是獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，所以，在水務(wù)項目投資過程中，需要根據(jù)自身的實際需要對項目建設(shè)的必要性進(jìn)行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標(biāo)地區(qū)的水資源供需情況、水資源結(jié)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標(biāo)地區(qū)存在的供水矛盾以及產(chǎn)生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)孛癖娨约罢畬λ畡?wù)項目建設(shè)所持有的態(tài)度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務(wù)項目建設(shè)的必要性。
2.3項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容
項目建設(shè)規(guī)模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設(shè)的內(nèi)容決定了其投資的方向，所以在水務(wù)項目投資中，必須考慮到項目建設(shè)的規(guī)模以及建設(shè)內(nèi)容。投資者應(yīng)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定以及投資可行性分析報告，對項目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行描述。通常情況下，在水務(wù)項目建設(shè)過程中，水源、水廠以及網(wǎng)管工程等部分的規(guī)模較大，所以，投資者必須對這些部分進(jìn)行重點考慮和分析。
2.4供水設(shè)施與供水市場現(xiàn)狀
在水務(wù)項目投資過程中，調(diào)查項目所在的區(qū)域現(xiàn)有各個供水主體包括多個方面，如供水規(guī)模、供水量以及售水量、水源地水質(zhì)量等，通過對供水設(shè)施的調(diào)查分析，可以對目標(biāo)地區(qū)供水能力有一個全面的了解。而對當(dāng)?shù)毓┧袌龅牧私猓梢愿鶕?jù)當(dāng)?shù)毓┧袌霭l(fā)展情況對其投資活動進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2.5水價分析及預(yù)測
在水務(wù)項目投資中，投資者必須對目標(biāo)地區(qū)水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標(biāo)地區(qū)水價變動較大，則會存在較大的投資風(fēng)險，所以投資者應(yīng)該對其投資活動進(jìn)行慎重考慮。另外，投資人員還應(yīng)對目標(biāo)地區(qū)的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學(xué)的預(yù)測，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進(jìn)行投資活動，反之，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業(yè)務(wù)投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
2.6投資概算與投資數(shù)據(jù)校核
在水務(wù)投資過程中，對于投資者而言，其可以根據(jù)相關(guān)水務(wù)單位提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)投資數(shù)據(jù)，并根據(jù)自身的實際需求進(jìn)行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當(dāng)?shù)卦靸r信息庫數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，并且采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)對比，在校驗過程中，投資數(shù)據(jù)應(yīng)盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準(zhǔn)確性。
3水務(wù)項目財務(wù)測算的多角度、多方案對比分析
在水務(wù)項目投資過程中，如果財務(wù)測算制訂方案的結(jié)論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖儯部梢詫σ恍┻吔鐥l件進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖儯M(jìn)行補充測算，進(jìn)行多角度對比分析。第一，投資者需要根據(jù)工程投資和目標(biāo)地區(qū)水價變化情況對資本金回報率進(jìn)行測算。通常情況下，地方政府或者企業(yè)投資者針對水務(wù)項目進(jìn)行招商引資時，水務(wù)項目的可行性研究和初步設(shè)計已經(jīng)完成，針對水務(wù)項目的招商引資范圍已經(jīng)進(jìn)行了明確的界定，針對所要投資的水務(wù)項目所用資金數(shù)額以及整個工程項目規(guī)模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進(jìn)行測算，在測算過程中應(yīng)以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據(jù)。第二，根據(jù)工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結(jié)果顯示所進(jìn)行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進(jìn)行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務(wù)投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應(yīng)該根據(jù)原先設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預(yù)測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩(wěn)定水價提供有力的依據(jù)。
4水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小钡?a href="http://www.mjvcjlf.cn/haowen/46235.html" target="_blank">方法和策略
在水務(wù)投資過程中，對于大多數(shù)水務(wù)項目而言，在現(xiàn)有工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務(wù)項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小保梢酝ㄟ^以下幾方面進(jìn)行。第一，我國很多地區(qū)的供水規(guī)劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據(jù)工程建設(shè)總體規(guī)模和建設(shè)方案，對投資方案進(jìn)行進(jìn)一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務(wù)投資項目，政府應(yīng)該進(jìn)一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設(shè)、配水管網(wǎng)工程建設(shè)等方面。另外，針對水務(wù)項目投資活動的進(jìn)行，政府應(yīng)該對企業(yè)投資者進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y金補償，例如，地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)劁N售水量以及當(dāng)前水價，以現(xiàn)金或者土地的形式對投資者進(jìn)行補償，進(jìn)而有效推動水務(wù)投資項目的進(jìn)行。
5結(jié)語
水務(wù)項目投資在地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在水務(wù)項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標(biāo)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況、項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、水價分析及預(yù)測等。在水務(wù)項目投資中，投資者還應(yīng)多角度進(jìn)行財務(wù)測算，并進(jìn)行方案對比，以確保投資的準(zhǔn)確合理性。
主要參考文獻(xiàn)
［1］華堅,魏森.中國上市水務(wù)公司新型投資模式的選擇［J］.水電能源科學(xué),2013(2).
［2］林惠昇.水務(wù)項目投資分析報告撰寫精要［J］.經(jīng)營管理者,2012(1).
［3］鞏福棟.淺談水務(wù)投資的財務(wù)分析［J］.現(xiàn)代物業(yè)：中旬刊,2011(6).
［4］公峰濤.水務(wù)行業(yè)投資風(fēng)險及對策研究［J］.經(jīng)濟(jì)師,2007(12).
［5］國家發(fā)展改革委,建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)［S］.2006
［6］尤荻.TOT項目風(fēng)險集成管理模式研究［J］.項目管理技術(shù),2011(1).
[關(guān)鍵詞]水務(wù)項目投資；水務(wù)產(chǎn)業(yè)；財務(wù)測算
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中圖分類號]F283 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-02
1 水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及水務(wù)項目的特點
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大的成效，而水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是我國城市建設(shè)發(fā)展的重點內(nèi)容之一，但是我國的水務(wù)設(shè)施，尤其是供水設(shè)施的供需矛盾日益突出，在建設(shè)和維護(hù)方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務(wù)發(fā)展的主要障礙。首先，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)政府單一投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，原先為單一政府所屬事業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營管理，發(fā)展至今，其經(jīng)營主體已經(jīng)由事業(yè)單位逐漸向企業(yè)轉(zhuǎn)變，而且相應(yīng)的競爭機(jī)制也已被引進(jìn)。再者，經(jīng)營模式也逐漸向多元化發(fā)展，與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式相比，市場化對我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展表現(xiàn)出了更大的影響。在水務(wù)產(chǎn)業(yè)市場化推進(jìn)的過程中，整個產(chǎn)業(yè)的投融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，在傳統(tǒng)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，主要是以政府主導(dǎo)進(jìn)行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣Y本為主導(dǎo)的市場收益性投資。
2 水務(wù)項目投資分析的內(nèi)容及要點
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標(biāo)項目進(jìn)行全面分析，具體對技術(shù)、市場、社會、經(jīng)濟(jì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據(jù)，具體而言，水務(wù)項目投資包括以下幾方面的內(nèi)容。
2.1 地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況
在水務(wù)項目投資過程中，投資者需要對所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行進(jìn)行分析，并對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)特色加以分析，然后對與水務(wù)項目開展的工業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，通過多個方面內(nèi)容的調(diào)查分析，促使投資者對地區(qū)社會宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有一個整體的了解。
2.2 項目建設(shè)的必要性
投資活動的主要目的是獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，所以，在水務(wù)項目投資過程中，需要根據(jù)自身的實際需要對項目建設(shè)的必要性進(jìn)行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標(biāo)地區(qū)的水資源供需情況、水資源結(jié)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標(biāo)地區(qū)存在的供水矛盾以及產(chǎn)生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)孛癖娨约罢畬λ畡?wù)項目建設(shè)所持有的態(tài)度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務(wù)項目建設(shè)的必要性。
2.3 目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容
項目建設(shè)規(guī)模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設(shè)的內(nèi)容決定了其投資的方向，所以在水務(wù)項目投資中，必須考慮到項目建設(shè)的規(guī)模以及建設(shè)內(nèi)容。投資者應(yīng)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定以及投資可行性分析報告，對項目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行描述。通常情況下，在水務(wù)項目建設(shè)過程中，水源、水廠以及網(wǎng)管工程等部分的規(guī)模較大，所以，投資者必須對這些部分進(jìn)行重點考慮和分析。
2.4 供水設(shè)施與供水市場現(xiàn)狀
在水務(wù)項目投資過程中，調(diào)查項目所在的區(qū)域現(xiàn)有各個供水主體包括多個方面，如供水規(guī)模、供水量以及售水量、水源地水質(zhì)量等，通過對供水設(shè)施的調(diào)查分析，可以對目標(biāo)地區(qū)供水能力有一個全面的了解。而對當(dāng)?shù)毓┧袌龅牧私猓梢愿鶕?jù)當(dāng)?shù)毓┧袌霭l(fā)展情況對其投資活動進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2.5 水價分析及預(yù)測
在水務(wù)項目投資中，投資者必須對目標(biāo)地區(qū)水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標(biāo)地區(qū)水價變動較大，則會存在較大的投資風(fēng)險，所以投資者應(yīng)該對其投資活動進(jìn)行慎重考慮。另外，投資人員還應(yīng)對目標(biāo)地區(qū)的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學(xué)的預(yù)測，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進(jìn)行投資活動，反之，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業(yè)務(wù)投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
2.6 投資概算與投資數(shù)據(jù)校核
在水務(wù)投資過程中，對于投資者而言，其可以根據(jù)相關(guān)水務(wù)單位提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)投資數(shù)據(jù)，并根據(jù)自身的實際需求進(jìn)行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當(dāng)?shù)卦靸r信息庫數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，并且采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)對比，在校驗過程中，投資數(shù)據(jù)應(yīng)盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準(zhǔn)確性。
3 水務(wù)項目財務(wù)測算的多角度、多方案對比分析
在水務(wù)項目投資過程中，如果財務(wù)測算制訂方案的結(jié)論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖儯部梢詫σ恍┻吔鐥l件進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖儯M(jìn)行補充測算，進(jìn)行多角度對比分析。
第一，投資者需要根據(jù)工程投資和目標(biāo)地區(qū)水價變化情況對資本金回報率進(jìn)行測算。通常情況下，地方政府或者企業(yè)投資者針對水務(wù)項目進(jìn)行招商引資時，水務(wù)項目的可行性研究和初步設(shè)計已經(jīng)完成，針對水務(wù)項目的招商引資范圍已經(jīng)進(jìn)行了明確的界定，針對所要投資的水務(wù)項目所用資金數(shù)額以及整個工程項目規(guī)模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進(jìn)行測算，在測算過程中應(yīng)以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據(jù)。第二，根據(jù)工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結(jié)果顯示所進(jìn)行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進(jìn)行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務(wù)投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應(yīng)該根據(jù)原先設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預(yù)測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩(wěn)定水價提供有力的依據(jù)。
4 水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小钡姆椒ê筒呗?/p>
在水務(wù)投資過程中，對于大多數(shù)水務(wù)項目而言，在現(xiàn)有工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務(wù)項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小保梢酝ㄟ^以下幾方面進(jìn)行。第一，我國很多地區(qū)的供水規(guī)劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據(jù)工程建設(shè)總體規(guī)模和建設(shè)方案，對投資方案進(jìn)行進(jìn)一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務(wù)投資項目，政府應(yīng)該進(jìn)一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設(shè)、配水管網(wǎng)工程建設(shè)等方面。另外，針對水務(wù)項目投資活動的進(jìn)行，政府應(yīng)該對企業(yè)投資者進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y金補償，例如，地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)劁N售水量以及當(dāng)前水價，以現(xiàn)金或者土地的形式對投資者進(jìn)行補償，進(jìn)而有效推動水務(wù)投資項目的進(jìn)行。
5 結(jié) 語
水務(wù)項目投資在地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在水務(wù)項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標(biāo)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況、項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、水價分析及預(yù)測等。在水務(wù)項目投資中，投資者還應(yīng)多角度進(jìn)行財務(wù)測算，并進(jìn)行方案對比，以確保投資的準(zhǔn)確合理性。
主要參考文獻(xiàn)
[1]華堅，魏森.中國上市水務(wù)公司新型投資模式的選擇[J].水電能源科學(xué)，2013（2）.
[2]林惠N.水務(wù)項目投資分析報告撰寫精要[J].經(jīng)營管理者，2012（1）.
[3]鞏福棟.淺談水務(wù)投資的財務(wù)分析[J].現(xiàn)代物業(yè)：中旬刊，2011（6）.
[4]公峰濤.水務(wù)行業(yè)投資風(fēng)險及對策研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2007（12）.
[5]國家發(fā)展改革委，建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)[S].2006
關(guān)鍵詞 投資風(fēng)險 計量方法 階段性
一、引言
近20年來國際金融市場的發(fā)展使行業(yè)內(nèi)的競爭加劇，現(xiàn)代金融理論、金融工程技術(shù)和計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關(guān)于投資風(fēng)險的計量有很多指標(biāo)，包括以投資收益率的方差、標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的計量方法；以Hurst指數(shù)計量的風(fēng)險指標(biāo)代表的非線性計算方法；以收益率的下方風(fēng)險為基礎(chǔ)的計量指標(biāo)，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統(tǒng)性的市場風(fēng)險之外，主要面對的風(fēng)險就是價格波動的風(fēng)險，這種因為價格波動而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風(fēng)險。運用統(tǒng)計學(xué)的方法對投資風(fēng)險進(jìn)行計量通常運用的是均值方差，用于指導(dǎo)投資者關(guān)注風(fēng)險，把握投資時機(jī)。
二、投資風(fēng)險概述
投資風(fēng)險管理經(jīng)歷了60年代的資產(chǎn)負(fù)債模式到80年代的資本協(xié)議約束模式，到現(xiàn)代的全面風(fēng)險管理模式，經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，各國領(lǐng)導(dǎo)吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，認(rèn)識到金融危機(jī)中最大的教訓(xùn)就是監(jiān)管責(zé)任的不到位，美國監(jiān)管部門對于金融投資機(jī)構(gòu)的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風(fēng)險管理定價模型到市場風(fēng)險與信用風(fēng)險的相關(guān)關(guān)系等內(nèi)容確定了投資風(fēng)險的測算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風(fēng)險的相關(guān)關(guān)系，給出相應(yīng)的評級，為投資者提供投資參考。市場定價模型考慮的因素包含市場的所有因素，例如基礎(chǔ)資產(chǎn)、交易對手金融違約風(fēng)險等，也為信用資產(chǎn)的歸類給出了相關(guān)性指導(dǎo)。構(gòu)建了風(fēng)險管理的識別和量化體系，實施新資本協(xié)議的目標(biāo)來指導(dǎo)提高風(fēng)險管理水平。建立有效的風(fēng)險評估模型，控制操作風(fēng)險，運用巴塞爾規(guī)定的基本指標(biāo)法和標(biāo)準(zhǔn)法以及高級計量法，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測量。
三、投資風(fēng)險統(tǒng)計學(xué)特征
（一）偏差的好壞
當(dāng)收益率波動向下時，低于投資者預(yù)期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動，可能高于投資者預(yù)期時就是一種好的偏差，通常情況，對于多頭投資者而言，投資風(fēng)險就是壞的偏差。對于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動情況和總體走勢能夠幫助投資者對風(fēng)險形成預(yù)期，以及判斷市場情緒。
（二）投資風(fēng)險的期望特性
對于投資者來說，投資風(fēng)險與投資期望是相對的，當(dāng)實際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時，有利于投資者建立信心，與此同時，投資期望值越高，投資風(fēng)險就越大，此時投資者將舍棄低盈利機(jī)會，增加融資，用于投資更高風(fēng)險高收益的項目，其期望值也同時增加。因此，對于投資風(fēng)險的分析一定是建立在投資期望的基礎(chǔ)上的。通常投資都有一定的周期，根據(jù)投資周期的階段性，能夠運用統(tǒng)計學(xué)方法對投資風(fēng)險進(jìn)行計量，運用均值―方差量化投資者實際收益情況，通過統(tǒng)計分布情況分析投資的好壞。在投資實踐中通常選擇無風(fēng)險收益率作為期望收益率，并且將低于無風(fēng)險收益率的投資視為發(fā)生投資風(fēng)險，若是針對個人投資者的研究則需要依據(jù)個人投資者的投資期望來進(jìn)行測算。
（三）投資風(fēng)險的時間特性
設(shè)定不同的統(tǒng)計周期對投資風(fēng)險進(jìn)行測量，其風(fēng)險程度會有所差異。時間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時間以日、周為單位為短線投資。投資風(fēng)險的時間特性與不同時間段的投資收益相關(guān)聯(lián)，因此描述投資風(fēng)險時應(yīng)當(dāng)以時間為基礎(chǔ)，敘述為月投資風(fēng)險、季投資風(fēng)險和年投資風(fēng)險。
四、基于均值-方差模型的風(fēng)險計量方法
均值―方差模型是統(tǒng)計學(xué)的基本計量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢的風(fēng)險研究，并且建立了計量風(fēng)險的通用公示：
定義：W為未來的財富值；
f（W）表示財富值的概率密度；
F（W）表示財富值的積累概率密度；
U表示財富的期望值；
得到的計算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，絕對離差
第四，財富值低于期望的概率
將以上公示進(jìn)行合并得到如下公示：
將W固定于U上之后，得到專門用于計量Downside Risk的a-t兩參數(shù)模型，也就是現(xiàn)在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當(dāng)a=0時，LPM0 表示低于期望的概率水平；當(dāng)a=1時，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當(dāng)a=0時，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差風(fēng)險計量模型
2000年之后學(xué)術(shù)界開始重新審視半方差的計量方法，并給出了一個新的計算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差計算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差計量方法具有以下幾個特點：
首先，半方差的運用并不常見，投資者對這種方法不熟悉。
其次，投資經(jīng)理在實踐中需要考慮投資成敗問題，如果運用半方差計量需要承擔(dān)較高的風(fēng)險，一旦失敗會帶來相關(guān)法律問題。
再者，馬科維茲憑借資產(chǎn)選擇論開創(chuàng)了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎，因此對風(fēng)險計量方法的革新造成了一定的阻礙。
最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發(fā)揮半方差方法的優(yōu)越性。
在Downside Risk的理念指導(dǎo)下，20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運用到投資風(fēng)險計算當(dāng)中。經(jīng)過一段時間的組合與實踐應(yīng)用，將Var定義為在一定置信區(qū)間的損失最大可能性，其計算采用收益率的聯(lián)合正態(tài)分布，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行參數(shù)假設(shè)的設(shè)定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現(xiàn)在，只計算左尾尖的大小而非全部下行風(fēng)險；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢帶來收益的可能性，因此只適用于評估資本充足性。
六、兩階段計量方法檢驗
檢驗投資風(fēng)險計量（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）方法與現(xiàn)實情況是否相符，需要將模型測算的數(shù)據(jù)與實際情況進(jìn)行對比。為此，本文選擇了上證指數(shù)5年來的損失計算數(shù)據(jù)，統(tǒng)計了以周為周期的統(tǒng)計期間收益率的變化情況，以收益率低于無風(fēng)險收益率的數(shù)據(jù)作為投資風(fēng)險點，然后計算其差值再加上1，以此類推計算了50個交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）
通過上述檢驗，SV值的每周可能損失相關(guān)系數(shù)為0.994，由此可以推斷其風(fēng)險表達(dá)效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關(guān)性只有0.463，方差基本不能表達(dá)每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計算可能損失值的幾何均值方法，復(fù)雜程度相似，但是準(zhǔn)確性有所差距。
七、結(jié)語
在測算投資風(fēng)險的時候，應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險定義在收益率的均值偏差基礎(chǔ)上，更能反映現(xiàn)實情況，根據(jù)投資風(fēng)險的特性，通過改進(jìn)半方差計量方法，加入資本因素，運用現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)，使計算結(jié)果更客觀，計算方法更簡潔，通過本文的討論發(fā)現(xiàn)，幾何均值的標(biāo)準(zhǔn)是最準(zhǔn)確的檢驗方法。我國的無風(fēng)險利率處在近20年以來的低位，投資風(fēng)險較大，在進(jìn)行投資組合與風(fēng)險管理中要利用上述風(fēng)險評估模型，進(jìn)行合理有效的評估，同時有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)投資機(jī)構(gòu)，增加對投資機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，以及對投資者的風(fēng)險提示，改進(jìn)凈資本、風(fēng)險資本準(zhǔn)備計算公式，加強資本質(zhì)量和風(fēng)險計量的針對性；完善杠桿率指標(biāo)，提高風(fēng)險覆蓋的完備性；強化全面風(fēng)險管理要求，提升風(fēng)險管理水平，從而促進(jìn)投資市場的健康可持續(xù)發(fā)展，順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流。
（作者單位為中海石油財務(wù)有限責(zé)任公司）
參考文獻(xiàn)
[1] 潘立生，楊曉.非效率投資計量模型有效性檢驗――基于經(jīng)濟(jì)周期階段性研究[J].合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014（1）：9-17.
關(guān)鍵詞:案例教學(xué)法 房地產(chǎn)投資課程 教學(xué)方法 高等職業(yè) 教學(xué)改革
根據(jù)國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要，教育要培養(yǎng)勇于探索的創(chuàng)新精神和善于解決問題的實踐能力的人才。傳統(tǒng)的教學(xué)方法已不適應(yīng)人才培養(yǎng)的要求。為此，教學(xué)方法改革成為教育改革的重要組成部分。各種教學(xué)方法層出不窮，極大地促進(jìn)了教學(xué)質(zhì)量不斷提高的要求。本文將探討案例教學(xué)法在房地產(chǎn)投資分析課程中運用的可行性。
1.案例教學(xué)法概述
所謂案例教學(xué)法，是指教師在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容編成案例形式，吸引學(xué)生積極參與、主動思考，通過師生共同探討，學(xué)生撰寫案例分析報告，教師歸納總結(jié)的過程，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維，從而提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題能力的一種教學(xué)方法。
案例教學(xué)法是20世紀(jì)初，由美國哈佛大學(xué)創(chuàng)造的，并經(jīng)過后人不斷總結(jié)和完善，形成的一種獨特的教學(xué)方法，在當(dāng)今世界的教育和培訓(xùn)中受到重視和廣泛的應(yīng)用。我國于20世紀(jì)90年代開始引入案例教學(xué)，并已在醫(yī)學(xué)、法律和工商管理等專業(yè)得到普及。
案例教學(xué)法有一個基本的假設(shè)前提，即學(xué)生能夠通過對案例過程的研究與發(fā)現(xiàn)來進(jìn)行學(xué)習(xí)，在必要的時候回憶出并應(yīng)用這些知識與技能。因此，案例教學(xué)法非常適合于開發(fā)分析、綜合及評估能力等高技能，提高學(xué)生承擔(dān)具有不確定結(jié)果風(fēng)險的能力。
案例教學(xué)的特點，1）鼓勵學(xué)生積極參與、主動思考，充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和創(chuàng)造性。學(xué)生通過課前對案例內(nèi)容的充分準(zhǔn)備、課堂討論的積極投入以及課后練習(xí)的認(rèn)真完成，養(yǎng)成了自我學(xué)習(xí)的習(xí)慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導(dǎo)學(xué)生變注重知識學(xué)習(xí)為注重能力培養(yǎng)。案例教學(xué)，通過撰寫案例分析報告，要求學(xué)生去尋找解決問題的可行方法。使學(xué)生懂得，現(xiàn)實生活中，那些復(fù)雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標(biāo)準(zhǔn)答案”，只有可行方案的優(yōu)劣。從而使學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中，提高了解決問題的實際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學(xué)中，學(xué)生拿到案例后，先要進(jìn)行消化，然后查閱各種他認(rèn)為必要的理論知識．這無形中加深了對知識的理解，而且是主動進(jìn)行的。捕捉這些理論知識后，他還要經(jīng)過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時，要求教師給予引導(dǎo)，促使教師加深思考，根據(jù)不同學(xué)生的不同理解補充新的教學(xué)內(nèi)容。雙向的教學(xué)形式對教師也提出了更高的要求。
2.房地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)用案例教學(xué)法的可行性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，越來越得到高校的重視，房地產(chǎn)投資分析課程是高職院校房地產(chǎn)類和工程管理類等專業(yè)的核心課程之一，也是其他專業(yè)很好的拓展課程。
所謂房地產(chǎn)投資分析，就是房地產(chǎn)項目在投資活動之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，以房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)運行方面為重點，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。
房地產(chǎn)投資分析過程一般包括：1）房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測；2）房地產(chǎn)投資項目建設(shè)方案的選擇；3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財務(wù)分析；6）不確定性分析和風(fēng)險分析；7）決策分析。這就要求分析人員對分析項目要采用定性分析與定量分析相結(jié)合、統(tǒng)計分析與預(yù)測分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合的分析方法來進(jìn)行。
房地產(chǎn)投資分析的特點就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產(chǎn)投資分析的成果，就是投資分析報告。實際的房地產(chǎn)投資分析報告編制，都是借助計算機(jī)軟件系統(tǒng)計算完成。因此，房地產(chǎn)投資分析課程雖然具有很強的理論性，但具有更強的綜合性和實踐性，其課程教學(xué)只有與具體實踐案例相結(jié)合，才能達(dá)到理想的教學(xué)目標(biāo)。
在傳統(tǒng)的教學(xué)方法中，教師通過講授的方式，將認(rèn)為重要的房地產(chǎn)投資分析知識傳授給學(xué)生。要知道，房地產(chǎn)開發(fā)、置業(yè)投資具有的復(fù)雜性，決定了房地產(chǎn)投資分析需要多學(xué)科的專門知識非常多。講授大量的知識，學(xué)生在短時間內(nèi)難以消化吸收。相互獨立的學(xué)科知識，也使學(xué)生難以激發(fā)學(xué)習(xí)興趣，從而使房地產(chǎn)投資分析課程可能成為空洞的理論知識，進(jìn)一步影響學(xué)生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養(yǎng)與提高。
與傳統(tǒng)教學(xué)方式不同，在房地產(chǎn)投資分析課程中運用案例教學(xué)法，可大大激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性思維、 提高學(xué)生學(xué)習(xí)的領(lǐng)悟力。通過真實案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學(xué)生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強了學(xué)生對學(xué)科知識的理解和具體運用。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)成為全社會關(guān)注的熱點，國家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控，也使得房地產(chǎn)投資分析變得更加復(fù)雜。通過將社會熱點中真實案例引入的教學(xué)中去，不僅能激發(fā)學(xué)生強烈的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生獨立判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的基本能力，而且，在學(xué)習(xí)過程中，可將案例所涉及到的相關(guān)政策知識、規(guī)劃設(shè)計知識、工程技術(shù)知識、經(jīng)濟(jì)管理知識、金融與投資知識、市場營銷知識、財政稅收知識、法律知識等各學(xué)科知識融會貫通，達(dá)到了舉一反三的效果。
房地產(chǎn)投資分析課程的章節(jié)內(nèi)容，大部分是按能力應(yīng)用的過程編排，可以形成相應(yīng)的案例。因此，在課程教學(xué)中使用案例教學(xué)法是可行的。
3.案例教學(xué)法的具體應(yīng)用
一般而言，案例教學(xué)法的應(yīng)用策略是靈活的，只要遵循教學(xué)目標(biāo)就行。實際教學(xué)過程，要搞好房地產(chǎn)投資分析課程的案例教學(xué)，則應(yīng)注意幾個環(huán)節(jié)
1)案例準(zhǔn)備
教師在選擇案例時，一定要精心準(zhǔn)備，合理設(shè)計教案。房地產(chǎn)投資分析的案例非常多，能夠引起學(xué)生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產(chǎn)投資由于受時間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價值。因此，選擇所在地剛剛發(fā)生的典型案例，能夠首先吸引住學(xué)生的興趣。只要學(xué)生感興趣，就會主動尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產(chǎn)交易章節(jié)稅費的內(nèi)容，如按傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，房地產(chǎn)交易過程涉及的稅費有10多個，各種稅費的適用條件和計費標(biāo)準(zhǔn)各不相同，且學(xué)生沒有感性認(rèn)識，講解起來非常枯燥，學(xué)生不愿意聽，達(dá)不到教學(xué)目的。設(shè)計為案例教學(xué)法后，可以讓學(xué)生上網(wǎng)搜索近期網(wǎng)上交易的案例，并模擬進(jìn)行成交。學(xué)生就會興趣大增，主動搜索成交后實際應(yīng)繳納的各種稅費。
2）案例問題的設(shè)計
案例給出的問題，應(yīng)緊扣教學(xué)主要目標(biāo)，結(jié)合學(xué)生的認(rèn)知水平設(shè)計。問題太難，學(xué)生現(xiàn)有能力解決不了，就會產(chǎn)生厭惡情緒。但又不能太簡單，學(xué)生不需要討論和教師引導(dǎo)，就可以完成，同樣會降低學(xué)生興趣，從而失去對知識的渴望和最求。所以，提出的問題，應(yīng)能給學(xué)生思考的空間，并利用書本的知識，經(jīng)過努力探索，相互交流，并在老師的引導(dǎo)下得到解決。這樣，有助于訓(xùn)練學(xué)生的輻射思維能力。同樣以交易稅費案例為例，如果不加區(qū)別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會發(fā)生土地增值稅繳納項目。由于土地增值稅的計算非常復(fù)雜，讓對稅收還不太了解的同學(xué)通過一個案例來掌握，有些困難。所以，應(yīng)選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規(guī)定的太死。如納稅基數(shù)的確定，由學(xué)生根據(jù)市場狀況，判斷成交價格。這樣學(xué)生對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格就會有更深刻的認(rèn)識，增強對房地產(chǎn)市場的判斷能力。至于成交價格能否作為納稅基數(shù)，則由教師在討論中引導(dǎo)。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學(xué)習(xí)方式。案例教學(xué)法所給的案例大都沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，而只有可行或優(yōu)劣之分。通過討論，激發(fā)學(xué)生的想象力。但由于受教學(xué)課時限制和班級人數(shù)較多的影響，討論應(yīng)分組開展。各組應(yīng)選出負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織本組的討論。由于不同組員對于同一個問題有著不同的意見和看法，通過小組協(xié)商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎(chǔ)上達(dá)到對所學(xué)理論知識更深一層的理解。小組討論的成果，應(yīng)形成案例報告。如在房地產(chǎn)開發(fā)投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會給出待出讓用地規(guī)劃的規(guī)劃指標(biāo)和建設(shè)條件。實際工作中，潛在購地著都是要經(jīng)過房地產(chǎn)投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價。學(xué)生對這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設(shè)方案，并對容積率指標(biāo)、建筑密度指標(biāo)等有更深刻的認(rèn)識。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產(chǎn)投資分析的總要因素。
4）總結(jié)
案例教學(xué)中，總結(jié)是非常總要的。案例討論結(jié)束后， 每個小組派代表將自己的案例成果報告向全班匯報，這樣有利于各組之間的學(xué)習(xí)交流。匯報后，教師應(yīng)對討論中出現(xiàn)的普遍問題和重點問題進(jìn)行總結(jié)，并發(fā)表自己的意見，對有異議的問題，鼓勵學(xué)生課后深入思考，求得新知。對發(fā)表錯誤意見的同學(xué)，也應(yīng)給予鼓勵，并加以引導(dǎo)。
4.結(jié)語
案例教學(xué)法是房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點，其他教學(xué)法就不合適。研究編制一個好的案例有時需要較長時間，并且需要教師具有較高的技能和經(jīng)驗，使得案例教學(xué)法受到一定限制。教學(xué)方法的改革，是為了更好地培養(yǎng)社會需要的具有創(chuàng)新精神和能夠解決問題的實際實踐性能力的人才。教學(xué)方法應(yīng)該與教師的特長相結(jié)合。圍繞教學(xué)大綱，只要能夠達(dá)到教學(xué)目的，教學(xué)效果好的方法，都應(yīng)該鼓勵。教師應(yīng)在教學(xué)實踐中努力探索，勇于改革，不斷創(chuàng)新和完善各種教學(xué)方法，取長補短，只有這樣，才能不斷提高教學(xué)質(zhì)量，為祖國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)培養(yǎng)更過優(yōu)秀的建設(shè)人才。
參考文獻(xiàn)
【1】藍(lán)興洲.房地產(chǎn)投資分析［M］，武漢理工大學(xué)出版社，2011年3月
【2】朱文.案例教學(xué)方法研究[J]. 西南民族大學(xué)學(xué)報(人文社科版). 2003(10)
【3】陳琳. 工程管理課程案例教學(xué)法研究[J]. 高等建筑教育. 2004(04)
層次分析法；房地產(chǎn)投資；多方案；比較
[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強勢擴(kuò)張的發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險、提高房地產(chǎn)投資項目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標(biāo)的相對重要權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項目特點和實際情況，將評選指標(biāo)定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會有所差別。在各項靜動態(tài)的投資財務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務(wù)凈現(xiàn)值以及會對投資收益產(chǎn)生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。
（4）項目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開發(fā)項目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗一致性。
5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案比選中是一個簡便實用的方法。基于層次分析法的房地產(chǎn)項目多方案比較體系可以有效地控制項目風(fēng)險、提高決策科學(xué)性，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
[2]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2003.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險；指標(biāo)體系；層次分析法
中圖分類號：F715文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502
1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概述
1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析
影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。對市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響,投資者無法避免或消除的風(fēng)險稱為系統(tǒng)風(fēng)險，也稱不可避免風(fēng)險。主要包括：市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險和政策性風(fēng)險；而只對個別項目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險，也稱個別風(fēng)險。主要包括：經(jīng)營管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其它個別風(fēng)險（自然風(fēng)險、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險）。
2房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系
2.1指標(biāo)體系建立的原則
指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的設(shè)計原則主要有：科學(xué)性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡明性。
2.2評價指標(biāo)體系的構(gòu)建
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險層次模型,如圖1所示。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價
3.1層次分析法概述
層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進(jìn)行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評價和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡化了工作量計算，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價的關(guān)鍵就是要確定后通過其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個指標(biāo)合成一個能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險可得到比較滿意的結(jié)果。對圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進(jìn)行反映各風(fēng)險影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價中相對重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據(jù)。評價過程可以用圖2簡單表示:
B =A*R
3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立
利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時, 最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險辨識, 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。
3. 3層次分析法計算步驟
層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險為評價目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級；（2）評語集的建立：從各種風(fēng)險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風(fēng)險,較高風(fēng)險,中等風(fēng)險,較低風(fēng)險,低風(fēng)險}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評價指標(biāo)的權(quán)重可以表征評價指標(biāo)的相對重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評價的結(jié)果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結(jié)果：項目投資風(fēng)險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項目總的投資風(fēng)險越高，反之亦然。
4實例研究
深圳某公司由于規(guī)模擴(kuò)大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險分析時, 邀請了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險角度確定其是否應(yīng)該進(jìn)行開發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項目的投資風(fēng)險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)性風(fēng)險、周期性風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產(chǎn)投資的風(fēng)險進(jìn)行層次分析。
(1)確定評語集。
評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險， 較高風(fēng)險， 一般風(fēng)險， 較低風(fēng)險， 低風(fēng)險)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)確定因素集。
主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險,非系統(tǒng)風(fēng)險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)確定權(quán)重集。
由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)確定評判隸屬矩陣。
采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進(jìn)行評價打分，并對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。
(6)評價結(jié)果。
規(guī)定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險越高，越接近30投資風(fēng)險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結(jié)果可以看出，該開發(fā)項目投資風(fēng)險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險。因此,該投資項目風(fēng)險屬于中等,可以選擇進(jìn)行投資。
5結(jié)論
房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性越來越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評價模型具有科學(xué)性、先進(jìn)性及可操作性強等特點對投資風(fēng)險進(jìn)行了綜合評價，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應(yīng)用中所得的評價結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。
參考文獻(xiàn)
［1］(美)威廉 F.夏普.投資組合理論與資本市場［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2001.
［2］簡德三,王洪位.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.
［4］ 趙世強.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理［M］.北京：中國建材工業(yè)出版社，2003.
［5］劉正山. 房地產(chǎn)投資分析［J］.東北財經(jīng)大學(xué),2002，（1）.
摘 要 對煤炭企業(yè)大型設(shè)備投資用經(jīng)濟(jì)學(xué)投資決策方法進(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞 可行性分析 投資決策方法 報酬率 回收期 內(nèi)部報酬率
煤炭行業(yè)是粗放型經(jīng)濟(jì),行業(yè)的特點促使業(yè)內(nèi)人士對煤炭企業(yè)大型設(shè)備的投資決策缺乏分析。煤炭企業(yè)經(jīng)常發(fā)生大型設(shè)備的購置、租賃。在進(jìn)行決策時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性分析。
一、投資決策方法
下面介紹一下在暫不考慮風(fēng)險情況下的三種常用投資決策方法。
1．平均報酬率法
平均報酬率法是一種會計方法，即計算一個投資項目每一特定時期內(nèi)稅后平均利潤與每一特定時期內(nèi)平均投資額的比，用公式表示為：
∑π／n
ARR＝ --------
∑I／n
ARR（average rate of return）是平均報酬率，π是各特定時期內(nèi)的稅后利潤，而I是各特定時期內(nèi)的投資，n是投資期，一般為年數(shù)。假如，平均報酬率ARR大于市場的利息率，這項投資就是可行的。若一筆資金同時有好幾個投資機(jī)會，則應(yīng)選擇平均報酬率最高的項目。
2．內(nèi)部報酬率法
內(nèi)部報酬率IRR(internal rate of return)是針對外部的市場利息率而言的，它指能使預(yù)期毛利潤的折現(xiàn)值正好等于投入資金的報酬率。只有當(dāng)內(nèi)部報酬率大于市場利息率時，企業(yè)進(jìn)行投資是合理的。這個差值越大，企業(yè)投資越有利。例如，企業(yè)考慮一項投資，原始的投資金額為C，這項投資能有n年的效益。每年的毛利潤是R，而n 年，這投資項目還有殘值J，則
n RJ
C＝∑ -------＋-------
t=1 (1+r)t (1+r)n
使等式成立的r就是內(nèi)部報酬率IRR。內(nèi)部報酬率法考慮了資金的時間價值，是比較科學(xué)的評價方法，問題在于R的預(yù)期值是否符合實際。
3．凈現(xiàn)值法
凈現(xiàn)值法是將預(yù)期的毛利潤按市場利息率折成現(xiàn)值，與投資的成本C作比較。
nRJ
V＝∑ ------- + -------
t=1 (1+i)t (1+i)n
若V>C，投資是值得進(jìn)行的。和內(nèi)部報酬率法相比，兩種方法所得的結(jié)論是一致的，r>i時，必定V>C，值得投資；而當(dāng)r
二、倉礦公司1129工作面三種投產(chǎn)方式費用情況
2006年7月份，倉礦公司1129工作面正式投入生產(chǎn)。采用的是輕型放頂煤采煤工藝。這里暫以此為例對其進(jìn)行投資可行性分析。
目前，我國回采工作面采用著炮采、普采和綜采三種回采工藝。
1129工作面，三種采煤工藝均有可行性。由于普采工藝數(shù)據(jù)難于掌握，本文只對炮采與兩種輕放采煤工藝進(jìn)行對比研究。輕放采煤存在著兩種可行性：租賃350型采煤機(jī)和購置350型采煤機(jī)。
現(xiàn)把1129工作面的三種投資方案的月份各項費用支出列表如下：
1129工作面可采儲量42萬噸。
投資方案 炮采 租賃采煤機(jī)輕放 購置采煤機(jī)輕放
初期一次性投資（萬元） 563.33 563.33 723.33
月租或折舊（萬元） 2.09 1.62
租賃費用 單體 數(shù)量（顆） 1100 200 200
價款（萬元） 3.1 0.56 0.56
Π型鋼租賃費（萬元） 0.63
支架租賃費用（萬元） 1.2 1.2
材料費（萬元） 8 8 8
工資 工數(shù)（人） 220 128 128
工資總額（萬元） 51.43 29.92 29.92
電費及其它生產(chǎn)性支出（萬元） 58.4 58.4 58.4
月費用總額（萬元） 121.56 100.17 99.7
收入 效率（噸/工/天） 2 22 22
月產(chǎn)量（噸） 10560 67584 67584
月銷售收入（萬元） 179.52 1148.93 1148.93
可采期（月） 12 8 8
毛利潤（萬元） 57.96 1048.76 1049.23
三、三種投資方案應(yīng)用不同投資分析方法進(jìn)行比較分析
1129工作面用炮采工藝，可采期為12個月；投入綜機(jī)輕放則只有8個月可采期。本文在投資分析過程中，以月為期間單位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投資方案設(shè)為“方案一”；租賃采煤機(jī)輕放的投資方案設(shè)為“方案二”；購置采煤機(jī)輕放的投資方案設(shè)為“方案三”。
1．采用平均報酬率法對三種投資方案進(jìn)行評價
方案一：
57.96×(1-30%)×12/12
ARR1 = ---------------------- = 33.38%
121.56×12/12
方案二：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 732.81%
100.18×8/8
方案三：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 736.26%
99.71×8/8
據(jù)此方法分析的結(jié)果來看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三優(yōu)于方案一和方案二。
2．采用內(nèi)部報酬率法對三種投資方案進(jìn)行評價
方案一：
12 57.96
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r1)t
r1=0.02
方案二：
8 1048.75
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r2)t
r2=0.082
方案三：
8 1049.22+1.62
723.33 = ∑ ------------
t=1 (1+r2)t
r3=0.084
據(jù)此方法分析的結(jié)果來看，方案三較優(yōu)于方案二、方案一。
3．采用凈現(xiàn)值法對三種投資方案進(jìn)行評價
方案一：
1257.96
V1= ∑ ------------- = 55.32
t=1 (1+0.06%)t
方案二：
81048.75
V2= ∑ ------------- = 1026.13
t=1 (1+0.06%)t
方案三：
8 1049.22+1.62147.04
V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75
t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5
據(jù)此方法分析的結(jié)果來看，方案三較優(yōu)于方案二、方案一。
由上述分析可知，在1129工作面采用購置采煤機(jī)進(jìn)行輕型放頂采煤工藝是較合理的。
四、投資決策方法在其它設(shè)備投資中應(yīng)用時應(yīng)注意的問題
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn) 投資基金 SWOT法
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上是一個準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運行的關(guān)鍵。相對于發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國的房地產(chǎn)金融市場不完備，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產(chǎn)市場存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險：
第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000―2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。據(jù)中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。
第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險。
第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)投資基金分析
房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會閑散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。
1．房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析（S）
（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性。房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。在國外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大，交易成本高，流動性差。
（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險較小。它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目，同時房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況，有較高的透明度。因此，它可以有效地回避投資風(fēng)險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險大。
（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時，深化資本市場，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長期收益性地產(chǎn)的流動性，同時房地產(chǎn)信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。
2．房地產(chǎn)投資基金的劣勢（W）
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
3． 房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會（O）
（1）投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目（比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。
（2）市場分析。目前，我國有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場風(fēng)險。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險和金融風(fēng)險，對社會的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。
（3）需求分析。目前，我國融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務(wù)風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險，當(dāng)金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。
4． 房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險分析（T）
（1）經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資基金運行過程中，在規(guī)范運作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營風(fēng)險主要是由項目選擇風(fēng)險、規(guī)模風(fēng)險構(gòu)成。項目選擇風(fēng)險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營風(fēng)險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風(fēng)險投資基金本身規(guī)模所帶來的風(fēng)險，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險”。
（2）財務(wù)風(fēng)險。各種風(fēng)險因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險、流通風(fēng)險和期限風(fēng)險。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度，加強財務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司也應(yīng)健全財務(wù)制度。
（3）環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險，主要有以下兩個方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。
三、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
1.我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營造成了很大風(fēng)險。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2.在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。
3.創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠為房地產(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢在必行。
參考文獻(xiàn)：
［1］趙基堅，李睿等.淺析我國房地產(chǎn)融資證券化［J］.世界經(jīng)濟(jì)研究.
［2］尹伯成等.房地產(chǎn)金融學(xué)概論［M］.復(fù)旦大學(xué)出版社，2000，（07）.
［3］王進(jìn)才.房地產(chǎn)金融：資本市場中的新亮點［M］.中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，1998.18-87.
［4］安瓊.房地產(chǎn)投資基金探析［J］.中國房地產(chǎn)金融，2000，（1）.
［5］于建國，余有紅等.投資基金的運作與發(fā)展［M］.上海人民出版社.
［6］季敏波.中國產(chǎn)業(yè)投資基金研究［M］．上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社.
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進(jìn)行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標(biāo)體系設(shè)計[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應(yīng)用[J].建筑經(jīng)濟(jì),2010(8).
