時間：2022-08-02 23:39:44
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2、物業(yè)費又稱為物業(yè)管理服務(wù)費，是由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自辦理入住手續(xù)之日起按月繳納。經(jīng)雙方協(xié)商可預(yù)收物業(yè)服務(wù)費。
3、物業(yè)費收取標準是由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導價基礎(chǔ)上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費除價格管理部門另有規(guī)定。物業(yè)費實行的是政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
4、建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標準的70%收取。
[論文關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)合同 異同辨析
合同是特定的兩個或兩個以上的當事人在平等自愿的基礎(chǔ)上，以設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的作出意思表示，又經(jīng)磋商使意思表示一致所達成的協(xié)議。作為商品交換法律表現(xiàn)形式的民事法律行為，合同在生產(chǎn)、銷售、分配及消費四大社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善、房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理作為對建筑物和配套的設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地進行社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的維修、養(yǎng)護、管理等綜合服務(wù)方式，已成為廣大居民住房消費的重要組成部分。現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理活動中，涉及的社會關(guān)系多種多樣，其中最主要的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，它們之間實質(zhì)上是市場交易關(guān)系，一切交易活動都是通過締結(jié)和履行合同來進行的，物業(yè)服務(wù)合同已成為物業(yè)管理最基本的法律關(guān)系，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同，是現(xiàn)代物業(yè)管理法律關(guān)系中最為核心的內(nèi)容。根據(jù)物業(yè)所有權(quán)人和委托人的不同，物業(yè)經(jīng)營管理中的物業(yè)服務(wù)合同可分為前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同，辨析這兩類物業(yè)服務(wù)合同之異同對規(guī)范和指導物業(yè)管理實踐具有重要意義。
一、物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理中的重要作用
物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法簽訂的以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主支付管理費用為內(nèi)容的，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。其中，前期物業(yè)服務(wù)合同是指在前期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前期物業(yè)管理的書面協(xié)議，普通物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。二者是時間上存在著先后順序而又相互銜接的兩類民事法律合同。就物業(yè)管理活動來看，物業(yè)服務(wù)合同是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石，其重要作用主要體現(xiàn)如下：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)公共性活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)
物業(yè)管理活動的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標的所進行的交易活動，交易雙方主要是以物業(yè)服務(wù)合同為紐帶完成物業(yè)市場交易活動，從法律及法理來看，物業(yè)管理法律關(guān)系本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。物業(yè)管理是通過物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一項市場行為。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的基本法律文件，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)和重要法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，合同主體雙方是平等的民事法律關(guān)系，是實現(xiàn)物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式。
（二）物業(yè)服務(wù)合同是明確主體雙方權(quán)利義務(wù)的最重要法律文件
物業(yè)管理是一種具有委托性質(zhì)的民事法律行為，因此，當事人雙方的意思表示在物業(yè)管理法律關(guān)系中起著決定性的作用。物業(yè)服務(wù)合同是建立當事人雙方之間關(guān)系以及約束當事人雙方行為的法律規(guī)范，是確立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者與服務(wù)者的關(guān)系以及明確雙方主體享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)的最重要法律文件。依法共同遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)，合同雙方當事人都應(yīng)該給予充分重視，這對于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的進一步規(guī)范與成熟具有積極意義。
（三）物業(yè)服務(wù)合同是實現(xiàn)物業(yè)交易雙方合法權(quán)益的重要法律保障
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同主要對物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行物業(yè)管理，其所提供的物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性。物業(yè)服務(wù)合同是保障雙方當事人合法權(quán)益的重要手段，為此，訂立物業(yè)服務(wù)合同時，必須遵循平等、自愿、公平、誠實信用、合法等基本原則，在慎重考慮、充分協(xié)商討論的基礎(chǔ)上最終達成意思表示一致才能簽訂合同；約定的合同條款宜細不宜粗，應(yīng)當具有較強的可操作性；合同應(yīng)當明確物業(yè)服務(wù)合同當事人的權(quán)利和義務(wù)；應(yīng)當認真研究有關(guān)法律規(guī)定，具體、明確約定合同當事人的違約責任。把握好這些合同訂立中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于維護各方合法權(quán)益。
（四）物業(yè)服務(wù)合同是提高物業(yè)管理服務(wù)精細化水平的有效途徑
現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了工作精細化水平，提高了效率，降低了成本。物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)實現(xiàn)了分離，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供服務(wù)，行使管理權(quán)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，基于擁有物業(yè)所有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定所提供的物業(yè)管理服務(wù)活動進行監(jiān)督。
二、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的相同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是相互銜接、相互補充的兩類合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與有關(guān)委托方訂立物業(yè)服務(wù)合同。在物業(yè)管理過程中，委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的權(quán)利和義務(wù)基本上由物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是一種平等主體之間的協(xié)議關(guān)系。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)的不同階段，作為物業(yè)管理提前介入的主要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要作用，而普通物業(yè)服務(wù)合同就是我們通常所說的物業(yè)服務(wù)合同，是物業(yè)管理的基本合同。它們的相同之處主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）都屬于合同類型中的雙務(wù)、有償合同
雙務(wù)合同是指當事人雙方互負對等給付義務(wù)的合同，是實踐中最常見、最大量的合同。有償合同是指雙方當事人取得利益均須支付對應(yīng)代價的合同。一般而言，雙務(wù)合同都是有償合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)有償合同，合同對簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)、相互依賴的。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等物業(yè)管理服務(wù)時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主必須支付服務(wù)費用，當事人雙方是一種等價交換關(guān)系，物業(yè)服務(wù)收費的基本原則是質(zhì)價相符，服務(wù)費用的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方當事人自主約定。當然，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于經(jīng)營策略考慮，也可能無償?shù)貫榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供某些服務(wù)，但一般仍以有償為原則。
（二）都屬于合同類型中的諾成、要式合同
諾成合同是指不依賴標的物的交付，只需當事人意思表示一致即告成立的合同，它僅以雙方當事人意思表示一致為合同成立的要件，交付標的物為當事人的給付義務(wù)，違反該項義務(wù)即產(chǎn)生違約責任。要式合同是指法律或當事人要求必須具備特定形式的合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同均屬于諾成、要式合同。只有經(jīng)過要約和承諾，并在相互信任的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能訂立合同。同時，根據(jù)合同自由原則，當事人有權(quán)選擇合同形式，因此，合同以不要式合同為常態(tài)，但對于一些重要的交易，法律常規(guī)定當事人應(yīng)當采取特定的形式訂立合同?！耙胶贤c不要式合同的區(qū)別在于是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立與生效的要件?！眳^(qū)分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規(guī)對合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素，前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于諾成、要式合同，均有示范性文本以供借鑒。
（三）客體是一致的，都是物業(yè)管理服務(wù)活動
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主之間基于前期與普通物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系，雙方交易的標的物都是物業(yè)管理服務(wù)活動。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位提供持續(xù)不斷的無形的物業(yè)管理服務(wù)，不僅包括對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護。在日常的物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)普通物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供具有公共性和綜合性等特點的物業(yè)管理服務(wù)活動。另外，物業(yè)管理服務(wù)活動并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費處于同一過程之中，當然，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同提供的如管理遺留的掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項是通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容。
三、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的不同之處
前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理實務(wù)中兩類既緊密聯(lián)系又相互區(qū)別的合同，從物業(yè)管理規(guī)范化運作的角度講，二者缺一不可。盡管兩類合同在法律特征方面有許多相同之處，“但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不同產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同在簽訂主體、簽訂時間、有效期限、終止條件等都有所差異?！?/p>
（一）簽訂主體不同
前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于在新建物業(yè)的業(yè)主入住前，首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志以及業(yè)主大會還不能統(tǒng)一業(yè)主意見來決定是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實必要。為了維護正常的物業(yè)秩序，保護業(yè)主現(xiàn)實的合法利益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，用以約束物業(yè)管理前期活動行為。一方面，在物業(yè)未銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的第一業(yè)主，有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從法理角度來看也是許可的；另一方面，從合同的相對性規(guī)則出發(fā)，前期物業(yè)服務(wù)合同不能對第三人產(chǎn)生拘束力，這將會導致業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)而由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位承擔管理費用的局面。為克服這一弊端，各國或各地區(qū)開始改變這一契約僅具債權(quán)效力的狀態(tài)，而賦予其物權(quán)效力。普通物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當業(yè)主入住達到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責，其職責之一就是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并正式簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。
（二）簽訂時間不同
在實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是一個逐漸的過程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，還有一段過程，不僅這個過程需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理活動的重要法律依據(jù)，其簽訂的時間是新建住宅的開發(fā)商出售住宅前，也就是業(yè)主委員會代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。業(yè)主委員會的設(shè)立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主實施業(yè)主自治管理。普通物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時間一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。
（三）有效期限不同
為避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理空缺，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位有必要與其所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同的過渡性合同，其有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同正式生效時終止。物業(yè)的銷售、入住的漸進性造成業(yè)主大會首次召開時間不確定，而首次業(yè)主大會召開時間的不確定又決定了業(yè)主委員會代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常是不確定的。前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定，不僅影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)籌安排工作、降低交易成本、防范經(jīng)營風險，而且會導致物業(yè)管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。但是前期物業(yè)服務(wù)的期限是可以約定的。普通物業(yè)服務(wù)合同則是只要合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，且通過書面的形式簽訂，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立，這標志著物業(yè)服務(wù)合同正式生效。普通物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此，當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法?！芭c前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點?！?/p>
（四）終止條件不同
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
企業(yè)名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯(lián)系電話：________________
受委托方（以下簡稱乙方）
企業(yè)名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯(lián)系電話：________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將___________（物業(yè)名稱）委托乙方實行前期物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：________________________
座落位置：________市________區(qū)________路（街道）________號。
管理界限：東至________；南至：________ ；
?西至________；北至：________ 。
占地面積：________平方米。
建筑面積：________平方米。
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。
第三條?本合同生效時，本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀是：規(guī)劃設(shè)計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。
第二章?委托管理事項
第四條?根據(jù)本合同生效時本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀，乙方參與下列事項管理：
（一）參與項目設(shè)計，負責________。
（二）參與工程質(zhì)量監(jiān)督，負責________。
（三）參與竣工驗收，負責________。
第五條?根據(jù)規(guī)定核實物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的位置和面積。
第六條?制定《物業(yè)使用守則》，與業(yè)主、使用人辦理物業(yè)交接驗收和入住手續(xù)，收取有關(guān)費用及住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。
共用設(shè)備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。
共用設(shè)施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。
第八條?其它委托管理事項
（一）按《住宅質(zhì)量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務(wù)。
（二）附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。
（三）公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。
（四）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。
（五）實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。
（六）維護社區(qū)公共秩序，包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、________。發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報公安部門處理。
（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關(guān)的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。
（八）物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗收資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和物業(yè)使用人檔案、維修檔案、________。
（九）負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費、電梯運行費，經(jīng)委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。
（十）房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護，若產(chǎn)權(quán)人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。
第三章?委托管理期限
第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效之日止。
第四章 雙方權(quán)利和義務(wù)
第十條 甲方權(quán)利和義務(wù)
（一）甲方權(quán)利
1．審定乙方前期物業(yè)管理方案和規(guī)章制度；
2．審核乙方有關(guān)前期物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算，批準決算；
3．檢查、監(jiān)督乙方前期物業(yè)管理的實施情況，提出整改意見；
4．監(jiān)督乙方物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房使用情況。
（二）甲方義務(wù)
1．為乙方實施前期物業(yè)管理提供條件，協(xié)助乙方實施前期物業(yè)管理方案，協(xié)調(diào)好施工單位、監(jiān)理單位與乙方的關(guān)系。
2．征求乙方對本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關(guān)單位落實整改。
3．執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。
4．承擔相關(guān)的前期物業(yè)管理費用。
5．按規(guī)定向乙方提供全部工程技術(shù)檔案資料。
6．按《濟南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規(guī)定代收維修基金。
7．按有關(guān)規(guī)定提供建筑面積________平方米的物業(yè)辦公用房（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有），應(yīng)于通過竣工綜合驗收之日起________日內(nèi)，交由乙方使用。
8．按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經(jīng)營用房（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有 ），應(yīng)于通過竣工綜合驗收之日起________日內(nèi)交由乙方使用。
9．負責處理有關(guān)工程建設(shè)遺留問題。
第十一條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）乙方權(quán)利
1．根據(jù)甲方委托和有關(guān)法律法規(guī)制定前期物業(yè)管理實施辦法、方案和規(guī)章制度并實施管理。
2．依據(jù)本合同委托管理事項，向甲方及有關(guān)單位提出整改意見和建議。
3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業(yè)實施維修養(yǎng)護和管理。
4．規(guī)勸、制止業(yè)主或使用人違反《物業(yè)使用守則》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的行為。
5．有權(quán)使用物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房。
6．依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理費用及其他費用。
7．選聘專業(yè)公司承擔專項工程業(yè)務(wù)，但不得將整體物業(yè)管理責任轉(zhuǎn)讓給第三人。
8．當業(yè)主、使用人裝修物業(yè)時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進行管理。
9．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的權(quán)利。
（二）乙方義務(wù)
1．履行本合同并依法經(jīng)營管理，自覺維護甲方及產(chǎn)權(quán)人或使用人的權(quán)益。
2．主動接受甲方的監(jiān)督。
3．接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導。
4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備按有關(guān)規(guī)定實施維修、養(yǎng)護和管理。
5．按照有關(guān)規(guī)定使用維修基金利息。
6．每半年向業(yè)主、使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。每年1月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。
7．本合同終止之日起7日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交甲方所提供的全部物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財務(wù)賬冊和物業(yè)辦公用房、經(jīng)營用房及本物業(yè)的公共財產(chǎn)等。
8．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的義務(wù)。
9．________________________ 。
第五章 前期物業(yè)管理服務(wù)標準
第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務(wù)標準由甲、乙雙方按約定標準執(zhí)行；竣工綜合驗收后的物業(yè)管理服務(wù)標準，依據(jù)國家有關(guān)標準及《濟南市物業(yè)管理辦法》、《濟南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級服務(wù)評定（試行）標準》制定，具體內(nèi)容如下：
（一）房屋及維修管理
1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。
2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設(shè)有引導方向平面圖。
3．封閉陽臺、空調(diào)外安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4．一樓護欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護欄。
5．房屋完好率98%以上。
6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預(yù)算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計，有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。
7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。
8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
（二）共用設(shè)備管理
1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2．專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。
3．設(shè)備良好，運行正常，有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。
4．小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。
5．電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。
6．電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。
7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃，不低于16℃。
（三）共用設(shè)施管理
1．小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。
2．公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。
3．道路暢通，路面平坦無損壞。
4．污水排放暢通，溝道無積水。
5．危險部位標志明顯，有防范措施。
（四）綠化及養(yǎng)護管理
1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2．綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
（五）環(huán)境衛(wèi)生管理
1．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。
2．小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。
3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好。
4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5．雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。
6．小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。
7．小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。
8．小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。
9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現(xiàn)象。
（六）社區(qū)秩序維護
1．小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度。
2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
（七）停車場及車輛停放管理
1．甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2．________________________________?。
3．________________________________?。
（八）消防
1．消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用。
2．配備專職或兼職消防管理人員。
3．消防通道暢通無阻。
4．________________________________?。
5．________________________________。
（九）按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實施裝修管理。
（十）________________________________ 。
第六章 前期物業(yè)管理服務(wù)費及相關(guān)費用
第十三條 物業(yè)管理服務(wù)費
（一）業(yè)主未辦理入住手續(xù)前，由甲方按________標準向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費。
（二）本合同有效期內(nèi)未交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。
（三）本合同有效期內(nèi)已交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，按下列標準向業(yè)主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。
（四）合同有效期內(nèi)，若物價部門批準調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費收費標準，從批準執(zhí)行之日起，乙方按調(diào)整標準向甲方、業(yè)主、使用人收________
（五）甲方、業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費，從逾期之日起，按照應(yīng)交金額的________%按日交納滯納金。
（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費用。
第十四條?保修期內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。
第十五條 保修期滿后發(fā)生的房屋公共部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執(zhí)行。
第十六條?乙方根據(jù)有關(guān)委托，按政府定價向業(yè)主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。
第十七條 業(yè)主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設(shè)備實施維修養(yǎng)護及其他服務(wù)時，乙方可按約定標準向業(yè)主或使用人收取服務(wù)費。
第十八條?電梯運行費按下列約定執(zhí)行：________________________________。
第十九條?在實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方對停放車輛的業(yè)主、使用人實行委托服務(wù)，按物價部門規(guī)定收取車位費。車位費收入扣除經(jīng)營管理成本后的結(jié)余部分，主要用于1．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；2．綠地養(yǎng)護；3．彌補減免的物業(yè)管理服務(wù)費；4．便民服務(wù)費用，5．業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。
第七章 違約責任
第二十條 甲方違反本合同第十一條第（二）項有關(guān)約定，使乙方不便或無法實施前期物業(yè)管理的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)予賠償。
第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關(guān)約定，未盡職責、未履行義務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)予賠償。
第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業(yè)管理標準管理物業(yè)，給甲方經(jīng)濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權(quán)解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟損失，由乙方賠償。
第二十三條 物業(yè)交付使用后，發(fā)生重大質(zhì)量事故時，甲乙雙方應(yīng)提請政府主管部門并組織其他相關(guān)單位，共同分析查明原因。屬設(shè)計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。
第二十四條?因業(yè)主、使用人使用不當發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用，由相關(guān)的業(yè)主、使用人承擔。
第二十五條?影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限____日內(nèi)負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。
第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)和正當理由提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予賠償。
第八章 附則
第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)1份，具有同等法律效力。
第三十條?本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十一條?本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意：
（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。
（二）向人民法院起訴。
第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：______________
代表人：________________
________年_____月_____日
乙方簽章：______________
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為。改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本州實際，制定本辦法。
第二條本州各鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。本方法所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。
指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本方法所稱物業(yè)管理。由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條本州各鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)應(yīng)當逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。
第四條房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門。負責做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
開發(fā)區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)工作。
第二章業(yè)主自治管理
第五條住宅區(qū)入住率達到50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿2年時。選舉發(fā)生業(yè)主委員會；首次業(yè)主大會也可由業(yè)主自行組織召開。
業(yè)主可以委托人列席。公房承租人和其他人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。列席業(yè)主大會的業(yè)主所代表的表決權(quán)必需逾越入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會。每擁有一成套住宅的業(yè)主享有一票表決權(quán)。公房出租人可以書面委托承租人列席。
第六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。可以連選連任；不稱職的業(yè)主大會可予以撤換。
其組成人員不得在選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第七條業(yè)主委員會每年至少組織召開一次業(yè)主大會；經(jīng)20%以上業(yè)主提議。應(yīng)當經(jīng)出會的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會組成人員過半數(shù)通過。
對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定以及業(yè)主大會通過的業(yè)主公約。
第八條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
一）制定修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約；
二）選舉業(yè)主委員會或者撤換業(yè)主委員會委員；
三）審議并通過業(yè)主委員會章程、物業(yè)服務(wù)合同；
四）籌集、使用專項維修資金；
五）監(jiān)督業(yè)主委員會工作。
六）決定物業(yè)管理的其他重大事項。
一）召集業(yè)主大會會議。演講物業(yè)管理的實施情況；
二）根據(jù)業(yè)主大會的決定。簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
三）審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、物業(yè)共有局部的維修計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；
四）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議。
五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費在物業(yè)服務(wù)費中列支。
第十一條業(yè)主委員會應(yīng)當自被選舉之日起30日內(nèi)將業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單和章程報所在地的房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第三章前期物業(yè)管理
第十二條本方法所稱前期物業(yè)管理。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務(wù)。
第十三條新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計時。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電等實行一戶一表。建設(shè)單位應(yīng)當依照規(guī)劃設(shè)計的要求建設(shè)或者預(yù)留物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè)施。
建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的經(jīng)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門批準，第十四條規(guī)劃建筑面積3萬平方米以上以單元式住宅為主的或者1萬平方米以上以獨立式住宅為主的新建住宅區(qū)。可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十五條建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同。物業(yè)買賣合同約定事項應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致。新建住宅區(qū)物業(yè)出售時。
前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)買賣合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。
第十六條前期物業(yè)管理期間、房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費用。由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同中約定承擔。
第十七條建設(shè)單位應(yīng)當依照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。第十八條建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)驗收合格后。
一）竣工總平面圖。配套設(shè)施及地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；
二）設(shè)施設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；
三）建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料；
四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
五）其他必要資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將上述資料移交給業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時。
第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第十九條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第二十條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。并按照核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。
持證上崗。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當經(jīng)過培訓考核并頒發(fā)崗位證書。
本州從事物業(yè)管理活動的應(yīng)當?shù)街莘康禺a(chǎn)行政管理部門備案。已獲得國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書的州外物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十一條業(yè)主委員會成立后應(yīng)當及時續(xù)聘或者通過招投標重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。將物業(yè)服務(wù)合同報所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第十八條規(guī)定的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)銜接物業(yè)時。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
一）制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施；
二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費；
三）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章行為；
四）對造成物業(yè)損失的代表業(yè)主要求責任人予以賠償；
五）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)：
一）履行物業(yè)服務(wù)合同。
二）書面告知業(yè)主、使用人物業(yè)使用、維護的要求和注意事項及相關(guān)規(guī)定；
三）定期向業(yè)主委員會演講和公布物業(yè)管理實施情況和物業(yè)管理費用收支情況；
四）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導；
六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
一）住宅區(qū)共有局部的使用管理、維修養(yǎng)護和更新；
二）房屋共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運行、管理和維護；
三）綠化養(yǎng)護；
四）協(xié)助公安機關(guān)進行消防平安、治安防范服務(wù)；
五）清掃、保潔服務(wù)；
六）車輛進出和停放管理；
七）依照業(yè)主、使用人要求。
八）物業(yè)維修專項資金的帳務(wù)管理；
九）住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管；
十）其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過招投標等方式聘用專業(yè)服務(wù)公司承擔專項物業(yè)管理服務(wù)。但不得將物業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓給他人管理。
第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起30日內(nèi)。移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第五章物業(yè)的使用與維護
第二十六條業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照設(shè)計合
不得改變公共建筑和共用設(shè)施的使用性質(zhì)和用途；確需改變的應(yīng)當依法料理相關(guān)手續(xù)。理使用物業(yè)。
第二十七條在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：
一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。
二）占用、損壞共有局部。
三）亂拋亂倒垃圾。亂停放車輛；
四）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出逾越規(guī)定規(guī)范的噪聲；
五）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
有權(quán)予以勸阻、制止；對物業(yè)造成損壞的有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為。
第二十八條業(yè)主或者使用人裝修房屋前應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、期限。
二）廢棄物的清運與處置；
三）物業(yè)外立面防盜窗、空調(diào)及太陽能等的裝置要求；
四）禁止行為和注意事項；
五）違約責任；
六）其他需要約定的事項。
發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。應(yīng)當立即制止并督促改正；對拒不改正的應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會，并報有關(guān)部門依法處置。
第二十九條住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外。
第三十條房屋共用部位、共用設(shè)施維修時。
第三十一條業(yè)主、使用人設(shè)置、使用自用設(shè)備可能危害房屋平安及公共安全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當責令其及時消除隱患；拒不消除的由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為消除。
第三十二條住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機構(gòu)管理的設(shè)施。
第三十三條單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)進行管線等施工。并與業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。
第三十四條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意。并支付設(shè)置費用。
第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車庫應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人使用。停車位有空余的可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停車管理服務(wù)統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其委托的專業(yè)停車管理單位負責提供。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停放應(yīng)當遵守以下規(guī)定：
一）遵守業(yè)主大會決定、業(yè)主公約和住宅小區(qū)機動車輛停車管理制度。
二）依照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費用；
三）禁止占用、堵塞消防通道等。
第六章物業(yè)管理用房
第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當依照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積。
一）總建筑面積在10萬平方米以下的項目。但建筑面積最小不得低于50平方米，間數(shù)不少于2個自然間；
二）總建筑面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的項目。逾越局部按2‰的比例配置；
三）總建筑面積在20萬平方米以上的項目。超越20萬平方米局部按1‰比例配置。
上期未配置或配置的物業(yè)服務(wù)用房達不到本辦法要求的下期建設(shè)中除按規(guī)定規(guī)范配置外，本方法實施前已在分期建設(shè)的住宅物業(yè)。還要對上期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房進行適當?shù)难a充配置。
簡易門衛(wèi)房，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。地下室，人防工程以及室內(nèi)層高不足2.20米的房屋不計入物業(yè)管理用房面積。
第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當在規(guī)劃報建圖紙中明確標明物業(yè)管理用房的位置和建筑面積。與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工。
第三十八條物業(yè)管理用房。符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。經(jīng)驗收合格后，縣市房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督指導下，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理用房進行交接驗收。
應(yīng)當一并對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房申請登記，第三十九條建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時。由房地產(chǎn)行政管理部門在房屋登記簿上予以記載。房地產(chǎn)行政管理部門受理房屋預(yù)售許可和房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當依照房地產(chǎn)行政管理部門確認的手續(xù)核查并注明物業(yè)管理用房的位置和面積。
首期交付使用時物業(yè)管理用房面積應(yīng)當不低于應(yīng)交面積的50%房屋交付使用過半的物業(yè)管理用房應(yīng)當全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的建設(shè)單位應(yīng)當無償提供符合本辦法要求的臨時物業(yè)管理用房。第四十條分期建設(shè)的住宅物業(yè)。
第七章物業(yè)管理費用
第四十一條物業(yè)管理費用由物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金構(gòu)成。
第四十二條物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費和特約服務(wù)費。
綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費依照屬地管理由物價行政管理部門會同房地產(chǎn)行政管理部門依照住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定統(tǒng)一的指導價。指導價應(yīng)當根據(jù)合理、質(zhì)價相符、與社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的原則依法確定。綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費的具體規(guī)范由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照指導價協(xié)商確定。
特約服務(wù)費由當事人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照本方法規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定據(jù)實收取物業(yè)管理服務(wù)費。
業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主應(yīng)當按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費；業(yè)主將房屋出租的應(yīng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費的交納簽訂書面協(xié)議。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的從其約定。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費。由業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日起繳納。
第四十五條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的應(yīng)當建立專項維修資金。專項維修資金的主要來源如下：
一）商品住宅業(yè)主依照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。
二）出售公有住房的依照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：1業(yè)主依照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。
2售房單位依照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
三）依照規(guī)定收取的經(jīng)營性設(shè)施設(shè)置費用和車輛停放費用以及其他物業(yè)維修資金。
第四十六條物業(yè)專項維修資金應(yīng)當開設(shè)專戶。按棟立帳，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修。
應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制維修工程預(yù)算，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修需要使用專項維修資金時。經(jīng)業(yè)主委員會審核后報經(jīng)專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。
第四十七條物業(yè)專項維修資金缺乏時。業(yè)主應(yīng)當依照業(yè)主大會的決定交納物業(yè)維修費用。此期間發(fā)生的維修費用分別由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和整棟房屋全體業(yè)主依照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承當。
第四十八條房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。由原業(yè)主與受讓人協(xié)商清算。
第四十九條物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當明碼標價。接受物價等行政管理部門和業(yè)主、使用人的監(jiān)督。
第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第八章法律責任
第五十一條違反本辦法規(guī)定。
第五十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人違反合同約定的應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；造成損失的應(yīng)當承擔賠償責任。
第五十三條業(yè)主、使用人不依照本方法規(guī)定交納有關(guān)費用的業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交；逾期仍不交納的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法予以追繳。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔相應(yīng)的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務(wù)費：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。
首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費時，由乙方負責催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；
8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支帳目；
10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施；
11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方按約定的收費標準向產(chǎn)權(quán)人收?。?/p>
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________
乙方簽章：_________
代表人：_________
代表人：_________
法定代表人：_________；
住所地：_________；
郵編：_________；
乙方：_________；
法定代表人：_________；
住所地：_________；
郵編：_________；
資質(zhì)等級：_________；
證書編號：_________；
根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對_________（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱_________；
物業(yè)類型_________；
座落位置_________；
建筑面積_________。
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至_________；
南至_________；
西至_________；
北至_________。
（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細見附件二）。
第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四）；
3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：
1、_________；
2、_________；
3、_________。
第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標準（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準見附件五）。
第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務(wù)費用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制
物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米；
高層住宅：_________元/月·平方米；
別墅：_________元/月·平方米；
辦公樓：_________元/月·平方米；
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米；
物業(yè)：_________元/月·平方米。
物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；
（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；
（11）_________。
乙方按照上述標準收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制
物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標準如下：
多層住宅：_________元/月·平方米；
高層住宅：_________元/月·平方米；
別墅：_________元/月·平方米；
辦公樓：_________元/月·平方米；
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米；
_________物業(yè)：_________元/月·平方米。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
（9）_________。
乙方采取以下第_________種方式提取酬金：
（1）乙方按_________（每月/每季/每年）_________元的標準從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
（2）乙方_________（每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金_________%的比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。
第七條 業(yè)主應(yīng)于_________之日起交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。
物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按_________（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在_________（每次繳費的具體時間）履行交納義務(wù)。
第八條 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
1、_________；
2、_________。
第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理
第九條 停車場收費分別采取以下方式：
1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準提取停車管理服務(wù)費。
2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車費。
乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準提取停車管理服務(wù)費。
3、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車管理服務(wù)費。
第十條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。
第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬_________（全體業(yè)主/甲方）所有。
會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用：
1、_________；
2、_________。
第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：
1、_________；
2、_________。
第五章 物業(yè)的承接驗收
第十三條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗：
1、_________；
2、_________；
3、_________。
第十四條 甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題：
1、_________；
2、_________；
3、_________。
甲方應(yīng)承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________。
第十五條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。
第十六條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
4、_________。
第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第十八條 業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。
第十九條 乙方可采取規(guī)勸、_________、_________等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。
第二十條 乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第二十一條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。
臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十二條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條 甲方應(yīng)于_________（具體時間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房建筑面積_________平方米，其中：辦公用房_________平方米，位于_________；住宿用房_________平方米，位于_________；_________用房_________平方米，位于_________。
第二十四條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
第七章 專項維修資金
第二十五條 專項維修資金的繳存_________。
第二十六條 專項維修資金的管理_________。
第二十七條 專項維修資金的使用_________。
第二十八條 專項維修資金的續(xù)籌_________。
第八章 違約責任
第二十九條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。
第三十條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準，應(yīng)按_________的標準向甲方、業(yè)主支付違約金。
第三十一條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按_________的標準向乙方支付違約金。
第三十二條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。
第三十三條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第三十四條 以下情況乙方不承擔責任：
1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；
2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；
4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；
5、_________。
第九章 其他事項
第三十五條 本合同期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。
第三十六條 本合同期滿前月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十七條 本合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或_________代管。
第三十八條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。
第三十九條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔連帶責任。
第四十條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十一條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。
第四十二條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第_________種方式處理：
1、向_________仲裁委員會申請仲裁；
2、向人民法院提起訴訟。
第四十三條 本合同一式_________份，甲、乙雙方各執(zhí)_________份。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
附件一： 物業(yè)構(gòu)成明細
───────┬────┬────────┬──────────────
│類 型│ 幢 數(shù) │ 套（單元）數(shù) │ 建筑面積（平方米） │
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 高層住宅││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 多層住宅││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 別 墅 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 商業(yè)用房││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 工業(yè)用房││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 辦公樓 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 車 庫 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 會 所 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 學 校 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 幼兒園 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 其他用房││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 合 計 ││││
├───────┼────┼────────┼──────────────┤
│ 備 注 ││││
───────┴────┴────────┴──────────────
附件二： 物業(yè)共用部位明細
1、房屋承重結(jié)構(gòu)；
2、房屋主體結(jié)構(gòu)；
3、公共門廳；
4、公共走廊；
5、公共樓梯間；
6、內(nèi)天井;
7、戶外墻面；
8、屋面；
9、傳達室；
10、_________；
11、_________。
附件三： 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細
1、綠地_________平方米；
2、道路_________平方米；
3、化糞池_________個；
4、污水井_________個；
5、雨水井_________個；
6、垃圾中轉(zhuǎn)站_________個；
7、水泵_________個；
8、水箱_________個；
9、電梯_________部；
10、信報箱_________個；
11、消防設(shè)施_________；
12、公共照明設(shè)施_________；
13、監(jiān)控設(shè)施_________；
14、避雷設(shè)施_________；
15、共用天線_________；
16、機動車庫_________個_________平方米；
17、露天停車場_________個_________平方米；
18、非機動車庫_________個_________平方米；
19、共用設(shè)施設(shè)備用房_________平方米；
20、物業(yè)管理用房_________平方米；
21、_________；
22、_________。
附件四： 前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準
一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
1、_________；
2、_________；
3、_________。
二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、_________；
2、_________；
3、_________。
三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1、_________；
2、_________；
3、_________。
四、公共綠化的養(yǎng)護和管理
1、_________；
2、_________；
3、_________。
五、車輛停放管理
1、_________；
2、_________；
3、_________。
六、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、_________；
2、_________；
3、_________。
七、裝飾裝修管理服務(wù)
1、_________；
2、_________；
3、_________。
八、物業(yè)檔案資料管理
1、_________；
2、_________；
3、_________。
九、其他服務(wù)
1、_________；
2、_________；
3、_________。
《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》使用說明
1、本示范文本僅供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》參考使用。
第1條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)
名稱：xx業(yè)主委員會
代表人：業(yè)主委員會主任xxx
聯(lián)系電話：
受委托方(以下簡稱乙方)
企業(yè)名稱：xx物業(yè)管理有限公司
法定代表人：
聯(lián)系電話：
根據(jù)《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就伴海山莊物業(yè)服務(wù)事項達成共識并訂立本合同。
第2條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：別墅、連體住宅
座落位置：xxx旅游度假區(qū)xx路。
占地面積：62504.2平方米。
建筑面積：約34000平方米。
第3條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人。本物業(yè)的全體業(yè)主、使用人均應(yīng)履行本合同，承擔相應(yīng)的責任。
第二章委托管理事項
第4條本物業(yè)小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。
第5條本物業(yè)小區(qū)共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。
第6條公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。
第7條附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、文化體育娛樂場所及設(shè)施、配電房等。
第8條公共綠地、公共場所內(nèi)的花木、公共場所內(nèi)的建筑小品的養(yǎng)護與管理。庭院內(nèi)的綠地、花木可以應(yīng)業(yè)主要求給予適當管理。
第9條公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。
第10條協(xié)助公安部門維護小區(qū)公共秩序。
第11條進一步完善物業(yè)檔案管理。
第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規(guī)定做好小區(qū)維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。
第13條房屋自用部位、自用設(shè)備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。
第14條規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反《伴海山莊管理規(guī)約》和業(yè)主委員會決議及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為。
第三章委托管理期限
第15條委托管理期限為二年。自二〇xx年x月x日起至二〇xx年x月x日止。
第四章雙方權(quán)利和義務(wù)
第16條甲方權(quán)利和義務(wù)
(一)甲方權(quán)利
1.代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;
2.根據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
3.監(jiān)督業(yè)主、使用人遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定;
4.檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5.審議乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、維修財務(wù)預(yù)算及決算;
6.查閱本小區(qū)物業(yè)檔案資料(與物業(yè)公司內(nèi)部管理有關(guān)的資料除外);
7.向業(yè)主籌集或續(xù)籌維修資金，審定維修基金的使用情況;
8.監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理辦公用房及經(jīng)營用房的使用情況。
(二)甲方義務(wù)
1.聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將業(yè)主、使用人的意見和建議反饋給乙方;
2.保證業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和小區(qū)物業(yè)管理制度，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他費用;
3.協(xié)助乙方開展物業(yè)管理工作，完成和實現(xiàn)物業(yè)管理各項管理目標;
4.當業(yè)主、使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費時，協(xié)助乙方催交; 5.協(xié)助乙方搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù)工作。
第17條乙方權(quán)利和義務(wù)
(一)乙方的權(quán)利
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本合同有關(guān)約定制定物業(yè)管理實施方案并實施管理;
2.編制物業(yè)管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預(yù)決算報告;
3.編制共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造方案;
4.依照本合同和市物價局核發(fā)的收費許可證收取物業(yè)管理服務(wù)費;
5.負責物業(yè)管理檔案資料;
6.規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定及《伴海山莊管理規(guī)約》的行為;
7.有選聘專業(yè)公司承擔專項工程的權(quán)力;但不得將物業(yè)管理責任轉(zhuǎn)讓給第三人;
8.當業(yè)主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進行管理;
9.依法向業(yè)主、使用人追繳欠交的物業(yè)管理服務(wù)費。
(二)乙方的義務(wù)
1.履行本物業(yè)服務(wù)合同并依法經(jīng)營;
2.接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督;3.接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導;
4.對本物業(yè)的公共配套設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經(jīng)甲方同意并報有關(guān)部門批準后方可實施;
5.在條件成熟的情況下定時向業(yè)主公布維修基金及其利息使用管理情況;
6.向業(yè)主、使用人提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù);
7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時制止并向政府有關(guān)行政主管部門報告;
8.定期對房屋設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情;
9.物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的內(nèi)容向甲方移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標準
第18條依據(jù)國家、山東省和日照市有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標準。具體內(nèi)容如下：
(一)房屋及共用設(shè)備管理
1.小區(qū)園區(qū)、房屋幢號、戶號有明顯標志，設(shè)有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。
2.物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。
3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，便于查閱。
(二)共用設(shè)施管理
1.小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。
2.公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。
3.保持道路暢通。
4.污水排放暢通，溝道無積水。
5.危險部位標志明顯。
(三)綠化及養(yǎng)護管理
綠化有專人養(yǎng)護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(四)環(huán)境衛(wèi)生管理
1.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾箱等保潔設(shè)施。
2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。
3.雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪;雨后及時清理污水。
4.公共場所發(fā)現(xiàn)亂堆、亂放、亂貼、亂畫現(xiàn)象及時制止或處理。
5.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時勸阻。
(五)社區(qū)秩序維護
1.小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度;嚴禁脫崗。
2.值班人員統(tǒng)一著裝，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
3.進一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監(jiān)控資料7天有效。設(shè)施設(shè)備的完善、改造
(六)消防
1.消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用。
2.配備兼職消防管理人員。
(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人開放。
第六章物業(yè)管理服務(wù)費用
第19條物業(yè)管理服務(wù)費
(一)依照日照市物價局的批復(fù)，住宅房屋，乙方按業(yè)主房產(chǎn)建筑面積每月每平方米0.70元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
(二)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費用。
第20條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和更新費用，按國家有關(guān)文件執(zhí)行。
第七章違約責任
第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方限期解決。
第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業(yè)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。
第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退。
第24條乙方不按規(guī)定和甲方審定的計劃使用維修基金，或?qū)⒕S修基金利息挪作他用的，甲方有權(quán)制止。
第八章附則
第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應(yīng)就續(xù)簽合同事宜進行協(xié)商。
第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。但是補充協(xié)議須經(jīng)業(yè)主大會討論通過并經(jīng)甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。
第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執(zhí)一份，報物業(yè)行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。
第28條本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的可報請物業(yè)主管部門進行調(diào)解，調(diào)解不成功時雙方同意：
(一)由日照市仲裁委員會仲裁。
(二)向人民法院起訴。
第29條其他約定：
1.加強對建筑垃圾的管理工作。
2.為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生燃氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，或因自然災(zāi)害、不可抗力等因素造成業(yè)主、使用人人身傷害、死亡和財產(chǎn)損失的，甲乙雙方均不承擔責任。
甲方(簽章)_____________乙方(簽章)_____________
代表人：代表人：_________
年____月____日
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民 事 判 決 書
（2018）皖0403民初5552號
原告：安徽**物業(yè)服務(wù)有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵區(qū)。
法定代表人：**，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟人：陳強，安徽震一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟人：王倩，安徽震一律師事務(wù)所律師。
被告：hjk，男，1983年6月18日出生，漢族，住安徽省淮南市田家庵區(qū)。
原告安徽**物業(yè)服務(wù)有限公司淮南分公司（以下簡稱**公司）與被告hjk物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年9月21日立案后。于2018年10月25日公開開庭進行了審理。原告**公司的委托訴訟人陳強、王倩到庭參加訴訟，被告hjk經(jīng)傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告**公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付物業(yè)管理費1311元（自2017年6月1日起至2018年12月31日止），滯納金2753元（暫計算至2018年7月31日，之后滯納金計算至付清之日止），合計4064元；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2016年4月13日，被告作為金大地國際城二期1號樓508號房（建筑面積54.68平方米）的業(yè)主與原告簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。該協(xié)議第一條約定“在本物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會成立前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司負責該物業(yè)區(qū)域的前期物業(yè)管理工作，前期物業(yè)管理費按包干制約定，收費標準如下：（一）住宅：1.26元/月/平方米；（二）公寓：1.26元/月/平方米；（三）商業(yè)：5.00元/月/平方米。前期物業(yè)管理費自甲方通知乙方入伙之日起計算（本條所稱入伙，是指業(yè)主或者使用人收到書面入伙通知并辦理完結(jié)相關(guān)手續(xù)，業(yè)主或使用人收到入伙通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙）。乙方首次入伙時全額繳納半年的物業(yè)管理費，期滿后于每半年首月15日前預(yù)交一次物業(yè)管理費，物業(yè)管理費標準根據(jù)相關(guān)規(guī)定可適時調(diào)整。自2017年6月1日期，被告無故拖欠繳納物業(yè)服務(wù)費，經(jīng)原告多次催繳，被告至今仍拒不繳納物業(yè)服務(wù)費。原被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中第八條第三款約定“乙方不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交，并從逾期之日起每天加收千分之五的滯納金”，現(xiàn)被告未按《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》履行交費義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任”，原告現(xiàn)以此為由，訴至法院，請求判如所請。
被告hjk未予答辯。
原告**公司圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，對原告提交的原告營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明以及被告身份證復(fù)印件、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、欠繳清單及照片、催繳律師函及郵寄單、服務(wù)價格登記證、照片一組。本院予以確認并在卷佐證。
原告**公司陳述及經(jīng)審理確認的證據(jù)。本院認定事實如下：被告hjk系金大地國際城二期1幢508號房業(yè)主，其房屋建筑面積54.68平方米。2016年4月13日hjk（乙方）作為金大地國際城二期1幢508室的業(yè)主（乙方）與**公司(甲方)簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，就雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用、違約責任等事項進行了約定，協(xié)議載明：“第一條在本物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會成立前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司負責該物業(yè)區(qū)域的前提物業(yè)管理工作，前期物業(yè)管理費按包干制約定，收費標準如下：（一）住宅：1.26元/月·平方米；（二）公寓：1.26元/月·平方米；（三）商業(yè)：5.00元/月·平方米”前期物業(yè)管理費自甲方通知乙方入伙之日起計算（本條所稱入伙，是指……）。乙方首次入伙時全額繳納半年的物業(yè)管理費，期滿后于每半年首月15日前預(yù)交一次物業(yè)管理費物業(yè)管理費標準根據(jù)相關(guān)規(guī)定可適時調(diào)整?！谌龡l甲方的權(quán)利和義務(wù)……（四）依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理各項費用……第六條物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量甲方提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量見附件二，甲方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到附件二所約定的目標。……第八條違約責任……（一）甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標的，乙方有權(quán)要求限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應(yīng)的賠償責任……（三）乙方不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補交，并從逾期之日起按每天加收千分之五的滯納金……第十二條本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行……””。協(xié)議簽訂后，**公司對金大地國際城二期提供了前期物業(yè)服務(wù)。但是，自2017年6月1日至2018年12月31日被告hjk未按時交納物業(yè)管理費。故**公司訴至法院，請求判如所請。
本院認為，依法成立的合同受法律保護。**公司與被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，故該協(xié)議對雙方均具有約束力。協(xié)議履行期間，**公司依約提供了物業(yè)服務(wù)，被告hjk作為業(yè)主，在接受**公司提供的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)當負有按照雙方協(xié)議約定及時履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。本案中，被告hjk拖欠自2017年6月1日起至2018年12月31日止物業(yè)管理費1311元，應(yīng)當依法繳納，原告訴請符合雙方協(xié)議約定和法律規(guī)定，本院依法予以支持；關(guān)于**公司主張的滯納金，實際為逾期交付物業(yè)服務(wù)費的違約金。被告hjk作為該小區(qū)的業(yè)主，未按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定按期繳納物業(yè)費，又未提交證據(jù)證明被告未盡合同義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。但原告**公司的該項訴訟請求過高，本院酌情予以調(diào)整，依法確定為393元（1311×30%）。被告hjk經(jīng)本院依法送達開庭傳票，無正當理由未到庭，視為放棄答辯的權(quán)利。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、中華人民共和國國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第七條第五項、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告hjk于本判決生效之日后十日內(nèi)一次性支付原告安徽**物業(yè)服務(wù)有限公司淮南分公司物業(yè)服務(wù)費1311元，滯納金393元，合計1704元。
二、駁回原告安徽**物業(yè)服務(wù)有限公司淮南分公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，由被告hjk負擔21元，由原告安徽**物業(yè)服務(wù)有限公司淮南分公司負擔29元。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省淮南市中級人民法院。
審 判 長
崔化冰
人民陪審員
崔 英
人民陪審員
汪正瑤
二〇一八年十一月十九日
書 記 員
謝 雪
附1：證據(jù)目錄
一、原告安徽**物業(yè)服務(wù)有限公司淮南分公司的證據(jù)
1、原告營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明以及被告身份證復(fù)印件，證明主體資格。
2、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約及消防責任書，證明物業(yè)服務(wù)協(xié)議是雙方真實意思表示，合法有效。
3、欠繳清單及照片，證明截止到起訴被告欠的金額和時間段。
4、催繳律師函及郵寄單，證明被告已收到催繳函無異議。
5、服務(wù)價格登記證，證明按照標準1.26每平米收取物業(yè)費。
6、照片一組，證明原告已按照協(xié)議履行服務(wù)。
二、被告hjk未提交證據(jù)。
附2：法律條款
《中華人民共和國合同法》
第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第六十條當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
中華人民共和國國務(wù)院《物業(yè)管理條例》
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一條 為加強本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、建設(shè)、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關(guān)部門以及物業(yè)所在地人民政府，應(yīng)當按照各自職責分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。
第二章 管理組織與職責
第六條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主的權(quán)利是：
（一）參加業(yè)主大會；
（二）在業(yè)主大會內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
（四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項；
（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。
業(yè)主的義務(wù)是：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定；
（二）遵守業(yè)主公約；
（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；
（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。
第八條 新建商品住宅出售面積達到50％以上的，公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第九條 召開業(yè)主大會應(yīng)當有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應(yīng)當予以公布。
業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。
第十條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉或罷免業(yè)主委員會委員；
（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報告；
（四）對涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項作出決定；
（五）對物業(yè)管理的其它重大事項作出決定。
第十一條 業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。
經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后應(yīng)當在10日內(nèi)召開臨時業(yè)主大會。
第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：
（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；
（二）業(yè)主委員會委員名單；
（三）業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。
第十三條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當由業(yè)主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。
業(yè)主委員會設(shè)主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業(yè)主委員會副主任。
第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：
（一）組織召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本辦法的規(guī)定，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；
（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；
（七）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；
（九）業(yè)主大會賦予的其它職責。
業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。
第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。
第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：
（一）根據(jù)委托管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理；
（二）根據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費；
（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進行索賠；
（四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)：
（一）履行物業(yè)委托管理合同；
（二）制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；
（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；
（四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維修和處理；
（五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；
（六）對違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；
（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。
第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；
（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；
（五）物業(yè)管理服務(wù)的費用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；
（七）違約責任；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其它事項。
物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)合同報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)的事項包括下列內(nèi)容：
（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護；
（二）共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；
（三）保潔服務(wù)；
（四）保安服務(wù)；
（五）綠化管理；
（六）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；
（七）物業(yè)檔案資料保管；
（八）其它事項。
業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項。
第二十二條 業(yè)主和使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費用。
第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價行政主管部門申請辦理《經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當公布收費項目和標準。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其它任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。
未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會辦理下列事項：
（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實際結(jié)算；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它財物。
第四章 物業(yè)的使用與維修
第二十六條 商品房和公有住房出售時，應(yīng)當設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿后的大修、更新、改造。
商品房在銷售時，購房者應(yīng)當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。
維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)主所有，不計入房屋銷售收入。
第二十七條 業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時，售房單位應(yīng)當將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。
業(yè)主委員會對維修基金具有支配權(quán)。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其物業(yè)維修基金帳戶剩余部分的費用不予退還，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。
第二十九條 物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。
第三十條 物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：
（一）自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；
（二）共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；
（三）公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；
（四）共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促限期維修。
第三十一條 房屋的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當修復(fù)或者賠償。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備；
（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
（五）亂倒垃圾、雜物；
（六）在共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（七）排放有毒有害氣體、液體；
（八）聚眾喧嘩；
（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。
第三十三條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督。
第三十四條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十五條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理服務(wù)與費用，由房屋建設(shè)單位承擔。
新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。
第三十六條 房屋建設(shè)單位應(yīng)當提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。
第三十七條 業(yè)主委員會成立后，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)資料：
（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其它必要的資料。
第三十八條 建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第三十九條 房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。
第六章 法律責任
第四十條 業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。
第四十一條 未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的可作出降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
第四十三條 房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。
第四十四條 業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。
第四十五條 業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。
第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，交司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第四十七條 當事人對市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第七章 附則
第四十八條 本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。
