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如果需要交稅的，應當交以下稅：
1、契稅。根據相關規定，法定繼承人繼承房地產，免交納契稅；對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。
2、印花稅，包括合同印花稅和權證印花稅。合同印花稅：根據印花稅稅目稅率表，產權轉移書據按所載金額萬分之五貼花。
3、房產證已過2年，可免征；房產證未過2年，估價×5．6％，總結起來的話，繼承的話，需要辦理繼承協議公證，需要交納公證費，過戶時繳納房產評估費，契稅和印花稅以及工本手續費等費用。
法律依據：
《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》第一條
【關鍵詞】共同財產制；個人財產制；夫妻約定財產制
夫妻財產制度又稱為婚姻財產制，是規范夫妻財產關系的法律制度。其內容包括各種夫妻財產制的設立、變更與終止；夫妻婚前財產和婚后所得財產的歸屬、管理、收益、處分；以及家庭生活費用的負擔；夫妻的對外財產責任；婚姻終止時夫妻財產的清算和分割等問題。作為婚姻法的重要組成部分，其在保護家庭穩定、促進家庭和諧以及實現家庭職能等方面有著重要的作用。我國的夫妻財產制度必須體現男女平等的社會關系，保護財產所有權人財產權的經濟關系。而繼承和受贈之財產作為構成夫妻財產之一部分，也必須體現以上之原則。我國在2001年修訂《婚姻法》以前，就有許多學者對以上兩項財產定為夫妻共同之財產提出質疑，但修訂后的我國現行《婚姻法》并沒有采納這種建議。這顯然違背了夫妻財產制度的發展趨勢，不符合我國經濟基礎對該類財產立法之要求，忽視了財產權人處理財產的權利。
一、我國夫妻財產制的類型
我國現行《婚姻法》明確了夫妻共同財產的范圍，完善了夫妻的約定財產制，增設了夫妻的個人財產制度。
1.共同財產制?！痘橐龇ā返?7條規定：“婚后所得共同財產包括以下范圍：（1）工資、獎金；（2）生產、經營的收益；（3）知識產權的收益；（4）繼承或贈與所得的財產，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產，為夫妻一方財產；（5）其他應當歸共同共有的財產。”本條是對夫妻共同財產的規定。夫妻對共同所有的財產有平等的處理權。
2.個人財產制。《婚姻法》第18條規定：“屬夫妻一方的財產有：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助等費用；（3）遺贈或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（4）一方專用的生活用品；（5）其它應當歸一方的財產。”本條所謂的婚前財產是指夫妻在結婚之前各自所有的財產。包括婚前個人勞動所得財產、繼承或受贈的財產以及其他合法財產。婚前財產歸各自所有，不屬于夫妻共同財產?！痘橐龇ā访鞔_一方的婚前財產屬于夫妻個人財產，不能轉化為夫妻共同財產。根據第17條第（四）項的規定，因繼承或贈與所得的財產，屬于夫妻共同財產。但為了尊重遺囑人或贈與人的個人意愿，保護公民對其財產的自由處分權，如果遺囑人或贈與人在遺囑或贈與合同中明確指出，該財產只遺贈或贈給夫妻一方，另一方無權享用。那么，該財產就屬于夫妻特有財產，歸一方個人所有。
3.夫妻財產約定制?！痘橐龇ā返?9條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第17、18條的規定?！贝思s定應采用書面形式，否則，適用法定財產制。
二、外國相關法律中關于繼承財產歸屬的規定
法國民法典規定：“下列財產，即使為婚姻期間取得的，按其性質為各自的財產：屬夫或妻一方使用的衣服及日用布制品、賠償身體或精神上損害的訴權、不能讓與的債權及補助金，以及更廣而言之，一切具有個人特點的財產及專屬個人的權利。夫或妻一方為其職業所必需的勞動工具，按其性質亦為各自所有的財產。在婚姻期間，由繼承、贈與或遺贈而取得的財產，為各自所有的財產?！比鹗棵穹ǖ涞?98條規定：“根據法律規定，以下財產為夫妻一方個人所有的財產：（1）夫妻一方專有的個人使用物品；（2）結婚時屬于夫妻一方所有的財產，或在婚姻關系存續期間通過繼承或其他方式無償取得的財產；（3）因精神賠償所獲得的補償金；（4）夫妻一方個人財產的替代物。”羅馬尼亞家庭法典規定：“以下財產不屬于夫妻共同財產，而是夫妻一方的單獨財產：（1）結婚前所獲得的財產；（2）以繼承、遺贈或贈與方式轉移或獲得的財產，除非贈與人規定其為共同財產；（3）夫妻任何一方供個人使用的財產或從事其職業所需要的財產；（4）作為獎品或獎金獲得的財產，科學或文學手段，藝術手稿及草圖，革新或發明的設計稿以及其他類似的物品；（5）保險金或作為造成個人傷害的賠償而判給的損害賠償金；（6）能表示或代替單獨財產的價值或體現該價值的財產。”
由上可以看出，外國法律中關于婚姻關系存續期間一方繼承而得的財產歸個人所有，這與我國規定為夫妻共同財產是相反的。筆者認為將其歸入個人財產更具合理性。
三、與我國其它相鄰法律立法精神相沖突
1.《中華人民共和國物權法》第29條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”第9條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！庇缮鲜龇梢幎梢钥闯龇课莸奈餀嘧儎幼岳^承開始即發生。雖然此時房屋的所有權歸繼承人，但是還應當按照相關法律的規定到房屋管理部門辦理過戶登記手續。根據物權公示原則，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。作為夫或妻一方的繼承人應當為該房產的唯一所有權人。而按照《婚姻法》的相關規定將該房產作為夫妻共同財產，與《物權法》的登記生效相沖突。《物權法》上不動產登記的效力要高于《婚姻法》上結婚的效力。
關鍵詞：集體土地房屋 拆遷安置房 登記
在中國城市化建設的進程中，涉及廣大農民的集體土地房屋拆遷工作，一直是關系民生與社會和諧的工作熱點之一。造成集體土地房屋拆遷安置房登記難的問題，既有體制性的原因，也有拆遷過程中拆遷部門工作失位的原因。
1.集體土地房屋法律關系多樣性
由于各地農民的知識文化水平與其法制意識的不一，導致當前集體土地房屋法律關系的多樣化。其一，產權合法權屬法律關系。對于那些建房時間不長，且產權人產權意識較強的農民，他們相對而言手續較為完備，依法辦理了建房審批手續，并按規定辦理了《集體土地使用證》及《房屋所有權證》，這種情況則屬于產權合法權屬法律關系。其二，事實權屬法律關系。在農村大多數老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供當時地方主管部門出具的建房證明，很多的則沒有任何手續。這種在農村目前表現為大多數，房屋所有權登記的很少，大部分持有的是《集體土地使用證》，到拆遷安置時，現被拆遷人又是經過繼承、受遺贈等方式取得被拆房屋的產權，所以很多農民的房屋在拆遷后出現了各種紛繁復雜的法律問題。[1]
2.集體土地房屋拆遷安置房登記存在的問題
鑒于集體土地使用者自身的文化素質、相關農村房屋產權法律的不健全與集體土地房屋事實權屬現象的廣泛存在，直接造成了集體土地房屋拆遷安置房登記存在諸多的困難。
2.1原房屋產權法律關系模糊
一是，原房屋存在隱性共有人。眾所周知，我國農村真正進行過房屋所有權登記的很少，因從未以法律的形式確認過產權，權利人經過多次轉移，例如分割、離婚析產等形式，房屋可能存在隱性共有人。二是，遺產性房屋產權繼承人模糊。這種情況可以分為三類：一類是孩子較多的家庭，遺產按鄉規民俗往往分割給兒子，出嫁的女兒認為自己根據繼承法的規定也是合法繼承人，從而導致繼承人之間的糾紛；二類是在對父母贍養不均的情況下，父母對房屋產權遺囑分配導致糾紛；三類是父母生前與某個子女有遺囑，或與他人存在房屋交易現象，在房屋轉移涉及相關法律程序不健全的情況下導致的糾紛。這些存在糾紛的房屋往往缺少有效的法律文件，權利人之間的糾紛只有通過法律的途徑才能得到最終的解決。
2.2拆遷前產權確認工作失位
拆遷前產權確認是做好拆遷安置房登記工作的最基礎最扎實的第一步，但由于房地產建設的趨利性以及地方政府對地方發展建設的迫切性，導致拆遷前的產權確認工作失位。其成因可能程序不到位，調查不仔細。拆遷部門一方面由于拆遷任務重很難在短時間內認真仔細完成大批量的調查摸底，另一方面由于聯系當事人困難等原因，無法完成相關確權資料的搜集，就匆忙予以認定，被拆遷人相對而言文化程度不高，法律意識比較淡薄，對拆遷政策不是很了解，從而導致產權確認出現誤差。[2]
2.3 拆遷過程具體執行有偏差
由于參與拆遷的工作人員其專業、知識水平與業務職責的不同，及對相關法律法規及房產登記方面的知識較為缺乏，與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議時存在兩個方面的問題：一是，難以做到審查繼承、受遺贈等的相關法律關系，直接由某個繼承人或人直接簽訂拆遷補償安置協議。二是，對存在產權糾紛的房屋疏于糾紛的處理，只要關系人方誰對拆遷工作有利就傾向于誰，從而導致缺少相關法定的材料。
2.4拆遷安置房登記缺少必要的材料
拆遷前與拆遷過程中工作的失位，其直接結果就是拆遷安置房登記時缺少相關規定的材料要件。一是，原產權來源依據材料缺乏。在事實權屬廣泛存在的情況下，原產權來源依據顯然是缺少的，與拆遷前產權確認工作的失位，導致被拆房屋缺失重要的相關來源材料，等拆遷后被拆遷人申請安置房登記時，根據房屋登記的相關規定，無法辦理安置房的登記。二是，產權轉移材料缺乏。對于一些原被拆房屋是通過繼承、受遺贈等方式取得的，而未辦理相關的法定手續，拆遷后被拆遷人拿到安置房申請辦理登記時，因原權利人（被繼承人）與被拆遷人（繼承人）之間存在轉移的形式，由于缺失法定的繼承材料，不符合《房屋登記辦法》的規定，而不能辦理安置房的登記。
3.集體土地房屋拆遷安置房登記問題解決辦法
根據當前集體土地房屋拆遷安置房登記工作的實踐，由于現實情況的復雜性，房屋登記部門只有立足工作的實踐，積極向建設主管部門建言獻策，促使拆遷部門拆遷前不斷完善各方面工作以及拆遷后的程序缺失的補救措施?，F從以下二方面來探討予以解決與完善：
3.1不斷完善拆遷前的確權工作及依法辦理拆遷安置工作
其一、按規范做好拆遷前的確權工作。首先，拆遷部門做好宣傳工作，讓被拆遷人意識到對房屋的確權會直接影響到今后的拆遷補償工作，關系到每個人的切身利益，提醒被拆遷人需提供房屋的所有合法來源依據。其次，是拆遷部門進場確權時必須走訪、聯系到被拆遷人本人，充分聽取他的意見，收集房屋的來源資料，接下去才能對產權進行客觀的予以確認。最后，確權工作完成后，需在房屋所在地集體經濟組織張貼公告，征詢無異議后方可進行拆遷補償安置協議的簽訂。其二、依法辦理拆遷安置工作。拆遷部門應引導被拆遷人因繼承、遺贈等方式取得的房屋需按規定辦理相關的繼承公證等必要的手續。在辦理拆遷安置工作時，拆遷部門應嚴格把關，簽訂拆遷補償安置協議時需嚴格按照繼承法等法律法規的規定辦理，為以后的拆遷安置房登記做好基礎工作。
3.2拆遷安置房登記時對登記要件的完善與補救
事實權屬無爭議的被拆房屋，因被拆遷人是經過繼承、受遺贈等方式取得的，因缺失法定的繼承關系證明，對此類缺失登記要件的可以從以下三種途徑予以完善與補救：一、現取得安置房的被拆遷人可以到公證機構辦理相關法定繼承關系的公證，被拆遷人取得公證材料后可辦理安置房的登記；二、被拆遷人還可以通過人民法院或者仲裁委員會申請司法確認的形式，被拆遷人憑人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書可辦理安置房的登記；第三、拆遷部門牽頭組織建設、土地、司法、稅務等部門組成專門的調查小組，對拆遷安置中涉及繼承、受遺贈等情形案例特殊通過以上兩種途徑也難以解決的，通過調查小組對他們的法律關系進行審查，根據繼承法等法律規定，需補充材料的按規定進行補充，經確認無產權糾紛的以參會相關部門的聯審會議紀要的形式進行確認，被拆遷人憑聯審會議紀要可辦理安置房的登記。[3]
結語
集體土地房屋建設農民的自發性、產權意識薄弱性以及地方政府主管部門工作的不足，需要地方政府創新開展工作化解各種矛盾，做好拆遷安置房登記這項工作，切實保障集體土地房屋被拆農民的合法權益。
參考文獻
[1]王太高，姚俊，趙杰，趙堅. 城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度研究[J]. 中國人口資源與環境，2010（5）
抵押人(購房人)：(甲方)
地 址：
電 話：
抵押權人(貸款人)：(乙方)
地 址：
電 話：
甲、乙雙方依據我國《物權法》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》以及相關法律法規，本著平等、自愿、公平和誠實信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。
第一條：為確保借款合同( 年 字第 號)的履行，甲方自愿將所購商品房抵押，乙方經實地勘驗，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購商品房抵押。
第二條：本合同所對應的借款合同項下的借款數額為(大寫) 元，債務人履行債務的期限自 年 月 日至 年 月 日。
第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號為 的《商品房買賣合同》，已經房地產管理部門備案，并取得《房屋預告登記證明》。該商品房狀況如下：
房屋坐落：
項目名稱：
預售許可證：
第四條：本次商品房抵押所擔保的范圍包括：主債權項下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。
第五條：已經抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應維護該商品房的安全與完好。
第六條：有下列情形之一的乙方有權依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。
1、甲方在債務履行期內連續 月或累計 月未能按約歸還借款的。
2、****
第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權證》后，須轉為房地產抵押登記。
第八條：甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所分攤或占用范圍內的土地使用權一并抵押給乙方。
第九條：抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的抵押權也消滅。
第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應當持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產管理部門辦理抵押房產的登記手續。
本抵押合同如發生變更或者抵押關系終止時，甲、乙雙方應當到原登記機關辦理變更或者注銷的登記手續。
第十一條：抵押的房地產，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產價值明顯減少時，乙方有權要求甲方停止其行為并恢復或提供乙方認可的新的抵押房地產。甲方對抵押房地產價值減少無過錯的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內要求提供擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。
第十二條：甲方轉讓抵押的房地產，應通知乙方，并告知受讓人房地產已經抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行抵押合同。
第十四條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房產折價或者以拍賣、變賣該抵押房產所得的價款優先受償。
第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關的爭議，由雙方協商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會申請仲裁。
第十六條：雙方商定的其他事項：***
老人還活著，如何“放棄”遺產？
上海市民顧老伯與老伴丁阿婆共育有三子一女，大兒子一家在國外定居，其他子女均居住在上海。二兒子顧青曾在東北插過隊，同滬成家后一直與父母居住在一起?？紤]到顧青一家三口的經濟狀況不如其他兄弟姐妹，且常年照料二老生活，顧老伯遂召集子女協商今后自己的遺產分配。經多次商議后，全家人簽訂了一份家庭協議書，約定老夫妻倆的遺產由顧青繼承，其他子女自愿放棄遺產繼承。
2014年4月，丁阿婆去世，小兒子拒絕履行家庭協議書的約定，要求依法繼承母親的遺產。顧青無奈，尋求律師幫助，律師卻告知，該協議書中的遺產繼承部分無法律效力，小兒子的要求合法。
“我國的《繼承法》規定，繼承從被繼承人死亡時開始.遺產指的是公民死亡時遺留的個人合法財產。也就是說，只有在被繼承人死亡時，才會產生遺產，也才會產生繼承關系。老人既然還在世，就沒有遺產一說，子女又怎么能放棄遺產？”律師表示，子女即使做出放棄繼承的意思表示，也要在繼承開始后、遺產處理前。很多家庭協議書中會寫明對老人將來的遺產的分配，其實都是無效的。
贍養協議“說廢就廢”？
上海市民張老伯多年前與小兒子因房屋拆遷鬧了點矛盾，后一直隨大兒子一家生活。兩年前，張老伯就贍養問題和兩個兒子簽訂了家庭協議，將名下的一套產權房過戶給了大孫子，今后自己的晚年生活由大兒子及孫子照料，不需要小兒子贍養。
2014年年初，張老伯骨折后需要裝支架，他以無力承擔醫藥費及后續康復費為南，要求小兒子承擔贍養義務，每月給付500元贍養費。小兒子拿著家庭協議書氣憤地來到社區調委會：“三個人白紙黑字都簽了名，上面寫明了我不拿分文也不養老人，現在這張協議說廢就廢了？”
甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務后，雙方無異議簽字后本合同小編為大家整理的相關2020貨物_購房買賣合同范文資料，提供參考，歡迎閱讀。
合同一
甲方(出售方)：________________
乙方(購買方)：________________
甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協商就乙方購買甲方房屋事宜達成協議如下：
第一條、甲方自愿將其座落于吉林省長春市 街 小區 號樓 室，建筑面積 平方米，出售給乙方。該房產的相關權益隨該房產一并轉讓。
第二條 甲乙雙方商定該房產的成交價格為人民幣 元整大寫：人民幣 萬元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式為銀行轉帳。
第三條 甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內并已取得其他共有人同意。
第四條 所有購房款付清后本協議自動生效，房屋買賣即成事實。乙方隨即享有該房產的所有權，并承擔該房產毀損、滅失的風險。甲方及繼承人不再享有該房產的所有權，不得再次轉賣他人或用作抵押或用作財產繼承或用作財產分割等任何權利，如甲方與其他第三方發生產權糾紛或債權債務關系使得乙方無法如本協議約定獲取該房產所有權，即甲方違約。
第五條 在政策和法律允許范圍內，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方繼承人應無條件積極協助乙方辦理過戶。
第六條 物業管理、水、電、燃氣、有線電視、電話等相關雜費，按下列約定處理：
1、甲方負責將以上雜費繳納至協議簽定之日。
2、協議簽定之日后由乙方負責。
第七條 協議生效當日，甲方應將購買該房產過程中的相關費用票據、購房協議等全部資料原件乙交乙方保存。
第八條 甲、乙雙方從簽訂協議之日起，均需遵守本協議約定，無論今后房價如何變動，甲、乙雙方不得違約。
第九條 違約責任
如甲方違約:
甲方無條件退還乙方全部購房款，并向乙方支付全部購房款總額的5%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產和所有房產資料;
如乙方違約:
乙方將已支付的購房款作為違約金，并無條件退回甲方該房產和所有房產資料。
第十條 本協議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。
第十一條 甲、乙雙方在履行本協約中若發生爭議，可提交吉林省長春市仲裁委員會仲裁或依法向人民法院起訴訟。
第十二條 該協議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同二
甲方：________________
地址：________________
電話：________________
乙方：________________
地址：________________
電話：________________
甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務后，雙方無異議簽字后本合同(一式兩份，雙方各執一份)立即生效。具體內容如下：
1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，購買 商品。乙方采用 形式支付甲方人民幣 元。
2、甲乙雙方共同遵守并約定：乙方自購買商品之日起計算滿一年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時退付乙方購買商品原價80%現金結算。其中20%甲方作為商行成本計算，不予退還。
3、乙方自購買商品之日起計算滿二年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時退付乙方購買商品原價90%現金結算。其中10%甲方作為商行成本計算，不予退還。
4、 乙方自購買商品之日起計算滿三年或超過三年以上的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時全付乙方購買商品原價100%現金結算。如果乙方所購商品增值，甲乙雙方另行商議。
5、甲方保證向乙方所銷售商品品質和質量。甲乙雙方在簽定購銷合同前無異議，合同立即生效。
6、本合同自甲方( )開業之日起正式施行，無時間限制。
7、本合同未盡事宜，雙方共同協商解決。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同三
合同 CONTRACT
日期：合同號碼：
Date: Contract No.:
買 方：(The Buyers) 賣方：(The Sellers)
茲經買賣雙方同意按照以下條款由買方購進，賣方售出以下商品：
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) 商品名稱:
Name of Commodity：
(2) 數 量：
Quantity:
(3) 單 價：
Unit Price:
(4) 總 值：
Total Value:
(5) 包 裝：
Packing:
(6) 生產國別：
Country of Origin :
(7) 支付條款：
Terms of Payment:
(8) 保 險：
Insurance:
(9) 裝運期限：
Time of Shipment:
(10) 起 運 港：
Port of Loading:
(11) 目 的 港：
Port of Destination:
(12)索賠：在貨到目的口岸45天內如發現貨物品質，規格和數量與合同不符，除屬保險公司或船方責任外，買方有權憑中國商檢出具的檢驗證書或有關文件向賣方索賠換貨或賠款。
Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，發生在制造、裝載或運輸的過程中導致賣方延期交貨或不能交貨者，賣方可免除責任。在不可抗力發生后，賣方須立即電告買方及在14天內以空郵方式向買方提供事故發生的證明文件，在上述情況下，賣方仍須負責采取措施盡快發貨。
Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
(14)仲裁：凡有關執行合同所發生的一切爭議應通過友好協商解決，如協商不能解決，則將分歧提交中國國際貿易促進委員會按有關仲裁程序進行仲裁，仲裁將是終局的，雙方均受其約束，仲裁費用由敗訴方承擔。
Arbitration:
All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.
買方：賣方:
關鍵詞：以房養老 倒按揭 房屋產權 養老體系 養老模式
《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養老”的探索。實際上，我國的“以房養老”相關政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發出臺過“以房養老”的相關措施。但是，我國的“以房養老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關的法律法規。事實上，目前國內各地方鮮有以房養老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養老”的內涵與特點的基礎上，對我國各地主要的“以房養老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風險和挑戰，并結合國外“以房養老”實踐的經驗提出相應的政策建議。
“以房養老”的內涵及特點
（一）“以房養老”的內涵
以房養老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產權的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后定期從銀行或保險公司等金融機構取得一定數額養老金或者享有老年寓所服務的一種養老模式，當老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構將收回其住房使用權。這種養老模式是完善養老保障體系的一項重要補充措施?！耙苑筐B老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構，將個人住房與個人養老結合在一起的產物?！耙苑筐B老”通過明晰的房屋產權界定，將“人養房”與“房養人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產權價值得到極大發揮；另一方面，使得家庭資源得到優化配置，實現效用最大化。因此，“以房養老”將金融保險產品與個人住房、養老問題相結合，不僅是一種金融產品創新，更是個人住房發揮養老保障功能的新拓展，為我國解決養老問題提供了新思路。
（二）“以房養老”的基本特點
住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產權的老年人將該住房產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，并按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人，也即“抵押房產，領取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房產權，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。
我國“以房養老”實踐及面臨的風險與挑戰
（一）我國各地的“以房養老”模式
1.南京的“租售換養”。這種模式規定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導致該模式失敗的原因之一。
2.上海的“以房自助養老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養老”的創新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，
其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。
3.北京的“養老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養老服務中心提出該種需求，并把擁有產權的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權。這種模式也屬于租售換養，只不過老人可始終擁有房屋的產權，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業公司運作，商業公司以盈利為目的，難免會使人產生顧慮，老年人的權益也難以得到保障。
（二）我國“以房養老”面臨的風險與挑戰
1.政策風險：地權制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產品之所以發展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權限為70年；據《擔保法》規定，農村宅基地統一歸集體所有，農民只有使用權沒有所有權，不能將宅基地作為私有財產進行抵押，從而無權處置房產。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養老”模式在我國很難推行。
2.系統性風險：房價波動。房地產價格的波動或不穩定性會造成系統性風險，而在我國這種因房價波動造成的系統性風險是現實存在的，尤其是房價波動會給以房產為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產價格上漲未發生根本性扭轉，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調控措施，未來房地產市場的走勢并不明朗，甚至局部地區存在著房地產泡沫破滅的潛在風險。因此，受房地產市場走勢的不確定性、預期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養老”模式的系統性風險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養老”模式的推行、發展。
3.技術性風險：市場環境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構又以短期逐利作為其經營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業的評估機構以及寬口徑的數據庫等發展也不完善，有的甚至處于起步建設階段。此外，就解決實施“以房養老”可能引致的經濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應對機構，而既有機構的職能覆蓋也不完全。
4.法律風險：有關法律缺失?！耙苑筐B老模式”在國外成功發展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養老”模式的引入與我國有關法律法規存在著矛盾：一方面目前國內尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規，存在法律空白；另一方面該種養老模式的運作與國內現行有關法律法規存在沖突。例如，我國金融機構的分業經營管制阻礙了保險等機構為住房反向抵押貸款提供擔保；而對于居民購買的經濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規定。
結論和建議
“以房養老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經濟條件和制度保障；這種新型養老保障模式需要與中國具體國情實現良性耦合，才能得以推廣。當前部分地區正在推行的“以房養老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經濟相對發達、市場化程度較高、服務機構相對豐富的地區，先行先試的積極探索，有助于揭示現有政策設計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現有“以房養老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內外“以房養老”實踐經驗提出以下建議：
第一，加強住房反向抵押貸款的關聯性研究，以此推進該項改革的頂層設計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養老保險與“以房養老”的關系：政府應承擔起社會基本養老的主體責任；“以房養老”應遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導甚至是引導；同時“以房養老”應定位于個人養老儲蓄，只能是一種險種或是理財產品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養老需求的補充。同時，房屋產權制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養老”的實施。
第二，完善系統性風險控制機制。由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養老保險，以平緩這方面的風險。
第三，加強“以房養老”市場環境的建設，從產業政策、市場監管等方面促進貸款機構、保險機構、評估機構、仲裁機構的良性發展。目前，老年人對市場風險、金融產品的認知度還不高，對金融機構也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導相關機構參與“以房養老”的市場建設，同時從準入、自律、監管等方面入手來健全市場機制。
第四，推動相關法律法規的探索與完善，使相關法律與“以房養老”的具體細節相結合，以彌補法律監管事實上存在的疏漏和盲區?！耙苑筐B老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應一同制定“以房養老”的相關法律法規和行業行為規范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監管的作用。
第五，積極探索有針對性的“以房養老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養老”的條件還不成熟，短期內可將其視作我國養老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養老”試點。
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問：我是獨生子女，我的父母如果去世了遺產是否都由我繼承？我的爺爺奶奶外公外婆都已去逝，但我的父母各自都有兄弟姐妹。
答：你父母均是在你的爺爺奶奶外公外婆去世之后去世的，你作為他們唯一的子女，作為第一順序繼承人是可以繼承父母的全部遺產的，你父母的兄弟姐妹作為第二順序繼承人是無權在有第一順序繼承人的情況下繼承你父母的遺產的。
2、父母離婚后，被判給對方的孩子，還能繼承沒有直接撫養一方的財產嗎？
問：父親出軌多年，2007年在外育有一子。父母2008年離婚，當時12歲的我被判給媽媽，妹妹一歲判給爸爸。請問，對父親的財產我能繼承嗎？父親的私生子是否有繼承的權利？如果父親立遺囑不讓我和妹妹繼承財產，該怎么辦？
答：從法律上來說，你和你妹妹和你父親的婚外生子有同等的繼承你父親財產的權利。但如果你父親立有遺囑，則按照遺囑繼承優先原則，就應該按照遺囑繼承。
3、婚前一起辦的財產，離婚后可以要求分割嗎？
問：我跟我老公在一起7年，2013年辦的結婚證，現在我們想離婚，請問我有財產分割權嗎？ 所有房子都是我們在一起，但還沒結婚的時候買的。
答：離婚時財產如何分割，一般情況下是雙方先進行協商解決，如果協商不能解決的，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。雖然是婚前財產，但仍然是共同在一起置的財產，你有權要求分割，只是要有有效證據。
4、妻子借錢給情人收不回，該怎么辦？
問：妻子和一個男人通過微信認識后發展成婚外情。她偷偷借了7萬元錢給情人投資，情人拿走錢后變臉不還錢，他們才鬧翻，我也才知道其中情況?，F在，她情人一直承認拿了錢，但是以投資失敗為由拒絕還錢，請問，我該怎么辦？能他嗎？
答：所謂夫妻債務，是指夫妻雙方因婚姻共同生活，及在婚姻關系存續期間履行法定扶養義務所負的債務。你妻子借款給其情人，這是你妻子的個人債務，你無須連帶償還，也不能要求其情人還你這筆款，應該由他們雙方自己解決。
5、爸媽只把房產留給妹妹，可以嗎？
問：我父母有兩個女兒，我是老大，都已成家。父母在縣城有一處單門獨院房產。去年，父母家房屋拆舊新建，父母自主決定由二女兒女婿籌錢新建兩層樓房。我提出異議后，父母依然堅持讓二女兒女婿撐頭新建。我該怎么辦？
答：如果你父母有這個意思只把房子留給二女兒一家的話，并且以實際行動表示了此想法，那么這算是一種立遺囑的行為。根據我國繼承法，父母生前把房產留給其中一個子女，屬于遺囑繼承。遺囑繼承的法律效力要高于法定繼承。所以，你父母的做法可能讓你難以接受，但是，他們有權這樣做。
6、別人拿我身份證辦了貸款不還，怎么辦？
問：因為曾經是很好的閨蜜，我把自己的身份證借給她辦了貸款。但她錢沒還，就放手不管了，我該咋辦？
答：如果對方當事人只是拿你的身份證辦貸款，但你沒在合同上簽字，那該合同不能生效。如果你簽字了，那即便是該貸款非你用，你也應該償還，至于你和貸款人之間的債務關系，是你們之間的債務關系，不能對抗銀行的貸款關系，你可在還款后向實際貸款使用人追償。
7、孩子9個月，我無力撫養，可要求給男方嗎？
問：我和丈夫性格不合，雙方都想結束婚姻。但孩子才9個月，我獨自撫養有困難，請問我可以提出孩子撫養權歸男方嗎？
答：根據相關法律，夫妻離婚時，孩子未滿兩周歲，一般會判給女方，但女方有不能撫育孩子的客觀原因的，可以判給男方。你首先可以和男方協商，如果男方愿意要孩子撫養權，是可以的。
8、老人房產被兒子擅自改名，怎么辦？
問：老太太七十多歲，有兩個兒子兩個女兒。老太太在二兒子家生活?，F在，二兒子在老人不知情的情況下，把該房產改到了其父親光棍兄弟的名下且不再管老太太吃喝。請問老太太應該怎么辦？
張慧芳老人已經80歲了，沒想到的是，老人為繼承老伴遺產和三個兒女打了一場官司。而說起這場官司，張慧芳老人自然要“怪罪”那個死去的老伴留下的那份詩歌遺囑，正是這份遺囑讓她和兒女們理解各異，最終對簿公堂討說法。
張慧芳的老伴宋正直于2003年7月因病去世。生前，這位喜歡舞文弄墨的老人早已立下一份詩歌遺囑交給老伴保管，該遺囑內容是：“本人已年過七旬，一旦病危莫搶救；人老病死本常事，古今無人壽長久；老伴子女莫悲愁，安樂停藥助我休；不搞正吊不奏樂，免得干擾鄰和友；遺體器官若能用，解剖贈送我原求；病體弱器無處要，育樹肥花環境秀；我的一半財產權，交由老伴可擁有；上述遺愿能實現，我在地下樂悠悠。”
“我的一半財產權”所指的到底是“整個房子的一半”還是“屬于父親份額的一半”，這讓老伴與子女產生了不同的理解，遺產糾紛也由此產生。
在處理完老伴的后事后，張慧芳憑該遺囑到房管部門辦理房產過戶登記手續，要求三個子女宋新華、宋新春、宋新沂到場簽字時，卻遭到三個孩子的反對。
張慧芳老人便拿出了老伴的遺囑，“這份遺囑上寫明了老伴將其所有財產留給了我。”張慧芳老人表示。
這份突然冒出來的遺囑，讓幾個子女都大吃一驚，如果按照母親所講的意思，他們三人將分不到任何財產。
張慧芳認為，按照遺囑內容，她有權取得被繼承人全部財產，老人認為遺囑中“我的一半財產權，交由老伴可擁有”，意思表達明確，不能隨便歪曲，“明明是老伴留給我的房產，他們憑什么阻撓？”因為子女硬要分房子，她無奈之下才將三個孩子告上了法庭。她認為，三子女對遺囑內容持有異議沒有法律依據，為此張慧芳請求法院依據遺囑內容確認原告張慧芳取得老兩口所住房屋的房產所有權。
法院綜合認定判決老伴獲得全部財產
遺囑中“我的一半財產權，交由老伴可擁有”到底該作出怎樣的理解呢?是死者遺產的一半“交由老伴可擁有”呢？還是老人說把屬于他的夫妻共有財產的一半“交由老伴可擁有”呢？
江蘇新沂市人民法院經過審理認為，原告所持遺囑系被繼承人真實意思表示，合法有效，被繼承人遺產應按照遺囑來處分。該遺囑中關于遺產處分內容“我的一半財產權，交由老伴可擁有”應按照被繼承人立遺囑本意來理解。結合遺囑全文以及被繼承人立遺囑時身體狀況、被繼承人與原告深厚夫妻感情等因素進行綜合分析，認為被繼承人在該遺囑中關于遺產處分的本意是原告應取得全部遺產。
據此，2011年12月10日江蘇省新沂市人民法院依照《中華人民共和國繼承法》第二條，第三條，第五條，第十六條第一款、第二款之規定，判決如下：
