時間：2023-07-23 09:17:10
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本文利用普通工程造價作為理論基礎(chǔ)，結(jié)合水文水利工程的相關(guān)特點，研究探討了水文水利工程所適合的相關(guān)造價方法與計價方式，簡述如何合理有效的控制其造價，實現(xiàn)最優(yōu)化。
關(guān)鍵詞:
水文水利工程；造價；計價
1水文水利工程概況及其特點
水文水利工程一般包括以下幾種施工工程:測驗河段基礎(chǔ)設(shè)施工程、流量與泥沙測驗設(shè)施工程、水位觀測設(shè)施工程、水環(huán)境監(jiān)測設(shè)施工程、降水與蒸發(fā)觀測設(shè)施工程、水文水利圖像實時監(jiān)控設(shè)施工程、供電供水與通信設(shè)施工程及其他設(shè)施工程等。水文水利工程由于其普遍性，工程建設(shè)項目基本遍布大江南北，又由于其特定因素，地理位置往往位于河流等水域附近，同時占據(jù)著河流上下游以及左右岸的合適位置，布設(shè)的點一般相對較多，其覆蓋面積也相對較廣。從經(jīng)濟(jì)角度來說，由于水文水利工程類型較為復(fù)雜，具體到相關(guān)的特定工程規(guī)模往往不大，工程施工經(jīng)費不穩(wěn)定，同時非生產(chǎn)施工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的間接費用(例如設(shè)計費用以及監(jiān)理費用)往往較高，相比之下，利潤較為低下，并且項目后期所帶來的持續(xù)性經(jīng)濟(jì)較不明顯。因此，水文水利工程通常由國家進(jìn)行財政撥款，屬于政府投資的非經(jīng)營性項目，從屬于國家公益性事業(yè)。
2水文水利工程各實施階段的計價分析
(1)單位建筑規(guī)模估算法:計算公式:C2=(C1/Q1)Q2F;式中:C1代表已建類似工程靜態(tài)投資額;C2代表擬建工程靜態(tài)投資額;Q1代表已建類似工程建設(shè)規(guī)模;Q2代表擬建工程建設(shè)規(guī)模;F代表綜合調(diào)整系數(shù)，(F通常由其他相關(guān)變量因素組成，包括其時間、地點、單價費用等)。從公式看來，使用者將投資的投資金額與規(guī)模簡單的理解假設(shè)為線性關(guān)系，可想而知，這樣分析后的結(jié)果無法充分考慮到其實際施工中的具體因素，更無法將工程施工中所遇到的具體房屋設(shè)備以及相應(yīng)的附屬設(shè)施進(jìn)行分解估算與最后的匯總，因此往往不符合實際需求。簡而言之，該方法無法根據(jù)具體項目實施過程中的具體情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整后再估算，因此，單位建筑規(guī)模估算法的適用主要針對新建工程和儀器設(shè)備簡單快捷的單獨估算。于此同時，為了確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還需要收集整合足夠的相關(guān)數(shù)據(jù)。
(2)建筑規(guī)模指數(shù)法。計算公式:C2=C1(Q2/Q1)XF;式中:C1代表已建類似工程靜態(tài)投資額;C2代表擬建工程靜態(tài)投資額;Q1代表已建類似工程建設(shè)規(guī)模;Q2代表擬建工程建設(shè)規(guī)模;F代表綜合調(diào)整系數(shù)，(F常由其他相關(guān)變量因素組成，包括其時間、地點、單價費用等);X代表建筑規(guī)模指數(shù)(0≤X≤1)。該方法與上述方法相比而言有所改進(jìn)，即工程的造價金額與建設(shè)施工規(guī)模并非單純的線性關(guān)系，同時，二者呈正相關(guān)關(guān)系。如果擬建工程規(guī)模與已建工程相差不大(即二者比值在0．5～2．0之間)，則X建筑規(guī)模指數(shù)X可近似取1為值;如果擬建工程規(guī)模與已建工程比值相差較大，那么X通常要根據(jù)實際情況進(jìn)行取值。相比單位建筑規(guī)模估算法而言，建筑規(guī)模指數(shù)法更適用于擬建工程規(guī)模與已建工程不同的情況，并且精度有所提升。同時由于其僅需要知道建設(shè)規(guī)模即可，因此相對較為便利。同樣的，從上述公式可知，對于水文水利工程而言，擬建工程規(guī)模與已建工程的比值往往相差不大，因此當(dāng)X取值近似為1時，該方法事實上等同于單位建筑規(guī)模估算法。
(3)因子估算法。因子估算法又被稱之為系數(shù)估算法，基數(shù)通常為擬建主體工程費用或主要設(shè)備費用，估算系數(shù)一般為其他工程費用與主體工程費用的比值。使用該種靜態(tài)投資方法雖然十分簡便，然而精度往往十分低下，通常適用于擬建水文水利工程施工內(nèi)容較多的情況。
(4)指標(biāo)估算法。該種方法對工程項目根據(jù)建設(shè)內(nèi)容縱向劃分為水位觀測設(shè)施工程以及水環(huán)境監(jiān)測設(shè)施工程、實時水文水利圖像監(jiān)控設(shè)施工程等，又根據(jù)費用性質(zhì)橫向劃分為建筑工程以及施工臨時工程、獨立費用等，再根據(jù)項目實施過程中具體的相關(guān)投資指標(biāo)對其進(jìn)行估算，最后形成相關(guān)的靜態(tài)投資。該方法往往適用于建設(shè)規(guī)模較大的水文水利工程，且精度較高。
2．2設(shè)計階段施工設(shè)計的審查方法
(1)全面審查法。全面審查法又被稱之為逐項審查法，通常情況下根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算或施工順序進(jìn)行逐一的分項檢查，相當(dāng)于對施工預(yù)算進(jìn)行重新的編制。雖然檢查全面細(xì)致并且質(zhì)量得到保障，但是工作量往往相當(dāng)大，因此該方法主要適用于小型企業(yè)的預(yù)算項目。
(2)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算審查法。該方法需要在審查工作前期編制相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，利用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行審查，對局部特殊部分再另行審查。因此，該發(fā)具備好定案，效率高的特點，與此同時也就附帶了靈活性差的缺點。水文水利工程項目中往往擁有許多成批的小型項目，通常采用相應(yīng)的典型標(biāo)準(zhǔn)，因此，該方法適用于此類水文水利工程項目。
2．3招投標(biāo)與合同管理階段工程造價控制方法
(1)招標(biāo)方式控制法。我國招投標(biāo)相關(guān)法律明確規(guī)定，招標(biāo)劃分為公開招標(biāo)以及邀請招標(biāo)，因此，招標(biāo)方式的選擇同樣影響著水文水利工程項目的造價。利用公開招標(biāo)形式進(jìn)行招標(biāo)的水文水利工程項目往往投資較大，以此吸引潛在的高競爭力投標(biāo)公司，以達(dá)到最優(yōu)的市場造價。相比之下，水文水利工程項目的儀器設(shè)備則具有相當(dāng)大的特殊性，供應(yīng)商范圍相對狹隘，因此通常采用邀請招標(biāo)的招標(biāo)形式。
(2)合同方式控制法。同樣對工程造價影響較大的還有對建設(shè)工程施工合同的選擇，即單價合同、總價合同以及成本加酬金合同三種。單價合同即固定單價，適用于投資較多的水文水利工程，此定價方式不僅可以提高施工承包方的工作效率，同時還可以分解相應(yīng)的風(fēng)險，是水文水利工程中相對較為合理的造價方式。總價合同即固定總價，適用于投資較小的水文水利工程，此定價方式容易確定承包的最低價，以供選擇。成本加薪酬的合同方式一般不容易控制造價，而且，工程項目的所有風(fēng)險均由發(fā)包方全權(quán)承擔(dān)，因此若非緊急情況，水文水利工程往往不會采用該種合同形式。
2．4工程施工階段投資偏差分析方法
(1)橫道圖法。橫道圖法簡單直觀，利用不同的橫道對完工程計劃投資，已完工程實際投資以及已完工程計劃投資進(jìn)行標(biāo)識，以此確定投資偏差以及進(jìn)度偏差，因此在水文水利工程項目中應(yīng)用廣泛。然而，此種方法主要直觀體現(xiàn)其相對偏差，因此信息量相對較少，具有一定的局限性。
(2)表格法。水文水利工程項目中進(jìn)行偏差分析最常用的通常是表格法。表格法實用性強且信息量大，可利用工程中遇到的具體情況與數(shù)據(jù)進(jìn)行表格的制作分析，因此可以按照項目的不同實際需求，對其指標(biāo)與偏差變量進(jìn)行反映，不僅可以更加深入且全面的了解工程項目實施過程中的具體情況，同時有助于投資控制效率的提高。
(3)曲線法。曲線法即將已完工程實際投資以及已完工程計劃投資，擬完工程實際投資三個因素，以時間為軸，繪制于統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)中，以此對其投資偏差與進(jìn)度偏差進(jìn)行分析。該方法形象直觀，雖然無法進(jìn)行直接的定量分析，但能夠反映其累計偏差且是絕對偏差而非相對偏差。因此，該方法一般不單獨在水文水利工程中進(jìn)行使用，而是常常與表格法進(jìn)行結(jié)合。
3總結(jié)
本文通過水文水利工程的造價與相關(guān)計價工作進(jìn)行結(jié)合，彰顯獨特的研究視角，不僅充分考慮了水文水利工程項目的特點，同時也結(jié)合了投資決策階段靜態(tài)投資估算方法、設(shè)計階段施工設(shè)計的審查方法以及招投標(biāo)與合同管理階段工程造價控制方法進(jìn)行造價分析。因此得到如下結(jié)論:
(1)利用不同的招標(biāo)方式確定工程項目承包方，良性競爭的方式可以保證其施工質(zhì)量，同時有效控制水文水利項目施工過程中所產(chǎn)生的成本，有效降低工程造價;
(2)有效選擇合適的審查機制，有效控制項目審查成本，形成方便快捷且質(zhì)量精準(zhǔn)的審查標(biāo)準(zhǔn)與體系;
(3)充分認(rèn)識合同方式對水文水利工程造價的影響，優(yōu)化設(shè)計，優(yōu)化選擇，從而更好的促進(jìn)建設(shè)資金的合理使用。
作者：肖婷 單位：江西雙云建筑工程有限公司
參考文獻(xiàn)
［1］全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會．建設(shè)工程計價［S］．北京:中國計劃出版社，2013．
1長距離油氣管道工程的投資估算
1.1投資估算方法
長距離油氣管道工程投資估算方法可以按照管道建設(shè)特征分為三類，以下將分別對其進(jìn)行介紹：
1.1.1依據(jù)單位噸千米輸量。由對以往工程的分析獲得，將已經(jīng)建成的不同輸送距離、輸量管線的工程總投資除以管道年周轉(zhuǎn)量，即可得到已建工程的單位噸千米輸量投資額，將其作為單位量，新管道工程的投資即可通過此單位量與工程年設(shè)計周轉(zhuǎn)量相乘獲得。運用這種方法所得投資估算結(jié)果往往與實際偏差較大，且收集已建長距離油氣管道工程資料也存在一些困難，故僅用于工程項目可行性研究階段的評估工作；
1.1.2依據(jù)數(shù)量規(guī)模估算。與第一種方法類似，這也是一種根據(jù)已建長距離油氣管道工程估算待建工程的方法，其計算公式如（1-1）所示：Y2=Y1(x2x1)nf公式（1-1）兩項工程的管道需為同一類型，其中，Y2代表待建長距離油氣管道工程投資估算值，Y1代表已建長距離油氣管道工程投資實際數(shù)額；X2代表待建管道年設(shè)計周轉(zhuǎn)量，X1則代表已建管道年設(shè)計周轉(zhuǎn)量；n為規(guī)模指數(shù)，f為綜合調(diào)整系數(shù)，包含不同時間、地點的單價等費用變化。
1.1.3分項類比法。同樣是利用已建長距離油氣管道輸送工程估算待建工程的算法，但其需要將工程建設(shè)項目進(jìn)行科學(xué)劃分，包括線路工程、站場工程、輸電線路工程、通信工程和其他工程，而后以各個分項分別進(jìn)行估算。在待建工程與已建工程管道口徑相同的情況下，分項類比法的估算精度較高，可用于項目詳細(xì)可行性研究評估階段。
1.1.4依據(jù)噸鋼材指標(biāo)估算。在長距離油氣管道原材料中，鋼材占據(jù)百分之七十左右，而管道總重量與管道總投資之比近似為一固定常數(shù)，故在估算過程中可按照噸鋼材投資指標(biāo)直接估算待建項目投資，這種方法簡便易行，且具有一定的準(zhǔn)確度，是長距離油氣管道工程投資估算的主要方法。
1.2總投資估算
長距離油氣管道工程總投資估算可分為建設(shè)投資估算、投資方向調(diào)節(jié)稅、流動資金估算、建設(shè)期貸款利息計算、資金籌措與使用等部分。其中，基本預(yù)備費是建設(shè)投資估算的主要依據(jù)，其計算公式為（固定資產(chǎn)+無形資產(chǎn)+遞延資產(chǎn)）×基本預(yù)備費率，基本預(yù)備費率一般取15%，建設(shè)投資估算包含了管道工程建設(shè)中各項基礎(chǔ)設(shè)施與必備管理費用，是總投資估算的基礎(chǔ)；流動資金估算因其靈活、多變的特點，一般采取分項詳細(xì)估算法，等于流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的差值；總投資估算便是將建設(shè)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、流動資金、建設(shè)期貸款利息相加所得。項目資金籌措則是考慮復(fù)利計算法，每年計算利息，并將其納入財務(wù)費核算中。
2長距離油氣管道工程的財務(wù)評價分析
2.1成本分析
成本費包含多個方面，其中燃料費、動力費依據(jù)當(dāng)前市場價格進(jìn)行確定；輸油損耗費依據(jù)管道油氣輸送總量經(jīng)驗計算；折舊費采用平均年限法，限期二十年；作業(yè)人員工資則依據(jù)過往管道工程作業(yè)人員平均工資水平進(jìn)行預(yù)算。在經(jīng)營期內(nèi)，油氣管道工程還會產(chǎn)生期間費用，包括管理費（攤銷費及其他管理費）、財務(wù)費及銷售費，其中無形資產(chǎn)攤銷以十年為限，遞延資產(chǎn)期限則為五年。
2.2財務(wù)評價指標(biāo)分析
關(guān)鍵詞:投資估算價值分析項目決策
1項目在決策階段的投資
一個建設(shè)項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程,大體分為四個階段:項目決策階段;準(zhǔn)備工作階段;實施階段;項目總結(jié)階段。項目策劃和決策階段的工作是投資項目的首要環(huán)節(jié)和重要方面,對投資項目能否取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會效益起著關(guān)鍵作用。
投資估算是在項目決策階段,對項目的建設(shè)規(guī)模、工藝和工程方案、項目進(jìn)度計劃等進(jìn)行研究并初步確定的基礎(chǔ)上,估算項目投入總資金的過程。
按照《投資項目可行性研究指南》的劃分,項目投入總資金由建設(shè)投資(含建設(shè)期利息)和流動資金兩項構(gòu)成。投資估算時,需對不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金各項內(nèi)容分別進(jìn)行估算。投資估算的具體內(nèi)容包括:建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其他費、基本預(yù)備費、建設(shè)期利息及流動資金等。
2工程投資估算編制的基本原則
2.1投資估算的具體內(nèi)容
a建筑工程費;b設(shè)備及工器具購置費;
c安裝工程費;d工程建設(shè)其他費用;e基本預(yù)備費;f建設(shè)期利息;g流動資金。
可用公式作如下表示:
不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資=a+b+…+e
建設(shè)投資=不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資+f
建設(shè)投資=靜態(tài)投資+動態(tài)投資
靜態(tài)投資=a+b+…+e
動態(tài)投資=f
項目投入總資金=建設(shè)資金+g
2.2投資估算的深度要求
由于不同階段工作深度和掌握的資料不同,投資估算的準(zhǔn)確度也就不同。隨著工作的進(jìn)展,工程造價會不斷深入,準(zhǔn)確度會逐步提高,從而對項目投資起到有效的控制作用。項目前期的不同階段對投資估算的允許誤差率如下(如表1）:
2.3投資估算編制的依據(jù)及重要性
建設(shè)投資估算的基礎(chǔ)資料與依據(jù)主要包括以下幾個方面:(1)擬建項目的工程方案及工程量;(2)專門機構(gòu)的工程建設(shè)項目估算辦法和費用標(biāo)準(zhǔn),及政府部門的物價指數(shù);(3)專業(yè)機構(gòu)的建設(shè)工程造價費用構(gòu)成、計算方法、計經(jīng)指標(biāo)等。
投資估算的作用可以概括如下:(1)投資估算是投資項目建設(shè)前期的重要環(huán)節(jié)。(2)是滿足工程設(shè)計招投標(biāo)及城市建筑方案設(shè)計競選的需要。
3投資估算編制的基本方法
3.1建設(shè)投資簡單估算法
（1）比例估算法;（2）生產(chǎn)能力指數(shù)法;（3）朗格系數(shù)估算法;（4）投資估算指標(biāo)法。
投資估算指標(biāo)分為單位工程指標(biāo)、單項工程指標(biāo)、項目綜合指標(biāo)三種。建設(shè)項目綜合指標(biāo)一般以項目的綜合生產(chǎn)能力單位投資表示。單項工程指標(biāo)一般以單項工程生產(chǎn)能力單位投資表示。單位工程指標(biāo)按規(guī)定應(yīng)列入能獨立設(shè)計、施工的工程項目的費用,即建筑安裝工程費用。
3.2建設(shè)投資分類估算法
分別估算各單項工程的建筑工程費、設(shè)備及購置費和安裝工程費;在匯總各單項工程費用的基礎(chǔ)上,估算工程建設(shè)其他費;估算基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費;加和求得建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)總額;最后再根據(jù)項目的資金籌措方案計算建設(shè)期利息。以上加總求和即得出項目總投資估算。
其中,建筑工程費的估算方法有單位建筑工程投資估算法(單位建筑工程量投資*建筑工程總量)、單位實物工程量投資估算法(單位實物工程量投資*實物工程總量)和概算指標(biāo)投資估算法。前兩種方法比較簡單,后一種方法要以較為詳細(xì)的工程資料為基礎(chǔ),工作量較大,可根據(jù)具體條件和要求選用。
4決策階段投資控制理論探討
價值工程(ValueEngineering,縮寫為VE)又叫價值分析,它要求以最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)工程的必要功能。其表達(dá)式為:價值＝功能(效用)/成本(費用)或V＝F/C這個定義包含了三個方面的內(nèi)容:
(1)VE研究要從降低項目全壽命周期成本(Life－CycleCost,簡稱LCC)的角度來提高研究對象的價值。VE研究要重視降低全壽命周期成本,而不是僅考慮建設(shè)成本。價值工程的目的是以研究對象的最低壽命周期成本,來實現(xiàn)使用者所需功能。實施價值工程,可以避免一味的降低工程造價而導(dǎo)致研究對象功能水平偏低的現(xiàn)象,也可以避免一味的提高使用成本而導(dǎo)致功能水平偏高的現(xiàn)象,使工程造價使用成本及建筑產(chǎn)品功能合理匹配,節(jié)約社會資源。
(2)價值工程的核心是對項目進(jìn)行功能分析。通過功能分析,刪除過剩的功能和不合理的功能要求,加強不足功能,把節(jié)約成本放在有效保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上。功能分析的一個重要內(nèi)容是功能的數(shù)量化,把定性指標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量指標(biāo)。
(3)價值工程是一種依靠集體智慧所進(jìn)行的有組織的系統(tǒng)工作。進(jìn)行價值工程研究,要組織各方面人員參加,并提出技術(shù)方案,吸取各方面的經(jīng)驗,把方案優(yōu)選和方案改進(jìn)結(jié)合起來,達(dá)到提高價值的目的。
價值工程本質(zhì)上是以功能為中心來規(guī)劃某項工作,其目的有以下幾方面:
①實現(xiàn)必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能與成本的最佳匹配。
③使各部分的功能壽命大體一致,以取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。
一般來說,提高產(chǎn)品的價值,有以下五種途徑:提高功能,成本降低。這是最理想的途徑;保持功能不變,降低成本;保持成本不變,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。
關(guān)鍵字 公路工程 決策 造價
中圖分類號：X734 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
公路工程基本的建設(shè)程序主要分為六個階段即：（1）項目建議書及可行性的研究階段；（2）初步設(shè)計及技術(shù)設(shè)計階段；（3）施工圖設(shè)計階段；（4）招投標(biāo)階段；（5）工程施工階段；（6）竣工驗收階段。公路工程造價是指公路工程建設(shè)項目從第一階段開始到最后一個階段止的全過程所需花費的費用，公路工程建設(shè)項目的造價必須嚴(yán)格按照其建設(shè)的基本程序進(jìn)行管理和控制。因此，對應(yīng)公路工程建設(shè)項目的每一個階段都有相應(yīng)的造價編制與管理，而其第一個階段項目建議書及可行性的研究階段也稱之為公路工程基本建設(shè)項目的決策階段，其對應(yīng)的造價管理為投資估算。
公路工程項目的決策是指對擬建公路工程項目從必要性及可行性兩方面進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的論證，并對多個建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的比選并作出決定的過程。因此，正確科學(xué)的決策是合理確定公路工程項目造價并進(jìn)行有效控制的前提。
一、 公路工程建設(shè)項目的決策與其造價的關(guān)系
（1）正確決策是合理編制公路工程造價的前提
對公路工程項目的正確決策即對項目建設(shè)的可行性進(jìn)行科學(xué)恰當(dāng)?shù)卦u估與判定，并選擇最優(yōu)的工程建設(shè)方案的過程。最優(yōu)的工程建設(shè)方案意味著某一特定的工程在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上都是最優(yōu)的，也就是說在保證特定工程質(zhì)量的前提下其消耗資源最少、對環(huán)境影響最小及成本最低。因此，建設(shè)者對公路工程項目的決策直接影響著項目造價，而正確的造價可以為建設(shè)者減少許多不必要的資源浪費。
（2）項目決策的內(nèi)容是決定項目造價的基礎(chǔ)
對公路工程建設(shè)項目的造價管理與控制貫穿在整個項目建設(shè)過程，但是在決策階段關(guān)于項目的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)的決定對項目的整個建設(shè)過程的造價都有著十分重要的影響。根據(jù)相關(guān)資料的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在公路工程項目建設(shè)的各階段造價管理中，決策階段的造價編制及其控制對工程總造價的影響程度達(dá)到了近80%。
（3）工程造價是影響項目決策的因素之一
對項目多個建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的比選時，其投資成本也是影響項目決策的依據(jù)，因此，在項目決策決定項目造價的同時，項目造價同時也反過來影響著項目的決策。
二、 公路工程建設(shè)項目決策階段造價的主要影響因素
影響公路工程建設(shè)項目決策階段造價的主要因素主要有三個方面：（1）公路項目建設(shè)的規(guī)模及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）公路工程項目建設(shè)的地點及施工方案；（3）建設(shè)過程中的環(huán)境保護(hù)措施。
（1）公路項目建設(shè)的規(guī)模及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
公路工程項目的顯著特點是公路工程項目的建設(shè)是一次性的，而且周期比較長，所以其投資成本的回收期相對就比較長。因此，合理的選擇公路工程建設(shè)項目的規(guī)模及其相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是公路工程項目建設(shè)者在決策階段的重要任務(wù)。公路項目建設(shè)的規(guī)模及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選擇主要從以下幾個方面進(jìn)行考慮。
①公路等級的選用原則
通常選用公路等級時都應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓肪W(wǎng)的長遠(yuǎn)規(guī)劃以及可預(yù)測的未來交通量，以一個地區(qū)或者整個國家作為公路建設(shè)的全局出發(fā)點在滿足公路使用安全性及功能性的前提下盡量選用低等級公路。
②各級公路的交通量
根據(jù)交通部頒布的《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JTG B01--2003）將我國公路按與其使用功能相適應(yīng)的交通量分為高速公路、一、二、三、四共五個等級。
（2）公路工程項目建設(shè)的地點及施工方案
公路是線形構(gòu)筑物，這也是它區(qū)別于其他構(gòu)筑物的顯著特點。因此，一般公路工程項目的建設(shè)地點要穿越不同的地點。因此，對公路項目地點的選擇十分重要，它涉及到公路建設(shè)的建設(shè)條件、各生產(chǎn)要素等多個方面的問題。另外，施工方案的制定對公路工程建設(shè)周期、資源使用、機械設(shè)備等各個方面都有著十分重要的影響。科學(xué)合理的施工方案是保證工程項目順利完成及工程造價管理和控制的前提。
（3）建設(shè)過程中的環(huán)境保護(hù)措施。
公路工程項目在建設(shè)過程中，需要消耗各種資源，特別是路面材料如水泥、瀝青等，這些材料必然給建設(shè)地點帶來一定的污染和破壞。因此，在公路工程項目決策階段就應(yīng)該充分調(diào)查并研究公路工程項目建設(shè)可能造成的影響因素，分析其嚴(yán)重程度，并制定嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)和治理措施。
三、公路工程決策階段造價編制的基本方法
1、編制依據(jù)
（1）相應(yīng)專門機構(gòu)已的有關(guān)公路工程建設(shè)造價費用的基本構(gòu)成、各種估算指標(biāo)、編制方法以及其他與之相關(guān)的計算公路工程造價文件。
（2）相應(yīng)專門機構(gòu)已的有關(guān)公路工程項目工程建設(shè)的其他費用的編制辦法和費率選取標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門近期的相關(guān)物價指數(shù)。
（3）擬建公路工程建設(shè)項目各單項工程的主要內(nèi)容及主體工程量。
2、投資估算的編制與管理
（1）投資估算的基本編制方法
投資估算主要根據(jù)公路工程項目建設(shè)費用的來源分為靜態(tài)部分的投資估算、動態(tài)部分的投資估算以及流動資金的投資估算。
1）靜態(tài)部分的投資估算編制方法
靜態(tài)部分的投資估算編制方法主要有五種：單位生產(chǎn)能力估算法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)估算法、比例估算法以及指標(biāo)估算法。由于計算精度以及計算方法的使用性等要求，通常在實際公路工程項目決策階段采用的是生產(chǎn)能力指數(shù)法進(jìn)行投資估算的編制，因此，本文僅詳細(xì)介紹這一方法。
生產(chǎn)能力指數(shù)法的基本公式為：
其中：C2表示擬建公路工程項目的投資額，C1表示已經(jīng)成的類似項目的投資額，Q2表示擬建公路工程項目的生產(chǎn)能力，Q1表示已經(jīng)成類似項目的生產(chǎn)能力，f表示公路工程項目在不同的建設(shè)時期、不同的建設(shè)地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)，n為生產(chǎn)能力指數(shù)，0≤n≤1。當(dāng)，則；當(dāng)Q2與Q1兩者相差不大于50倍時，。
這種靜態(tài)投資估算編制方法的誤差可以控制在±20%以內(nèi)，使用比較廣泛。
2）動態(tài)部分的投資估算編制方法
動態(tài)部分的投資估算主要分為兩個部分：價差預(yù)備費估算和建設(shè)期利息的估算。
①價差預(yù)備費估算
價差預(yù)備費的基本估算公式如下：
(t=1~n)
其中，PF指的是價差預(yù)備費的估算值，t為第t年的投資計劃值，f為年均投資價格的上漲率，n為項目建設(shè)期的年份數(shù)。
②建設(shè)期貸款利息的編制方法
建設(shè)期利息是指公路工程建設(shè)項目的借款在其建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的并且計入固定資產(chǎn)投資的利息，包括銀行借款和其他債務(wù)資金的利息以及其他的融資費用。具體計算公式如下：
其中，N指的是各年應(yīng)計利息和，F(xiàn)n指的是第n年年初借款本息累計，B指的是本年借款額，i為有效年利率。
3）公路工程建設(shè)項目流動資金的編制方法
公路工程建設(shè)項目的流動資金最突出的一個特點就是根據(jù)工程項目的大小以及資金流動的速度不停地被周轉(zhuǎn)使用，而在這整個過程中資金流動速度及資金額度是關(guān)鍵。因此，一般公路工程建設(shè)項目的編制辦法主要采用的是分項詳細(xì)估算法，圍繞這兩個因素對項目建設(shè)過程中的各種流動資產(chǎn)及負(fù)債分別估算，具體編制過程如下：
公路工程決策階段編制的造價是投資估算，它是項目決策者進(jìn)行決策的重要的一個依據(jù)。因此，必須進(jìn)行有效地投資估算編制。
參考文獻(xiàn):
關(guān)鍵詞：建設(shè)項目投資；估算；指標(biāo)
中圖分類號：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1引言
建設(shè)項目管理過程中，擬建項目投資期的主要工作是項目設(shè)想、可行性研究，策劃好擬建規(guī)模方案、編制投資估算及資金籌措計劃等工作內(nèi)容。在項目投資決策階段，則應(yīng)做好充分的前期調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、方案比較，進(jìn)而作出切合實際的可靠的投資估算。長期以來，我國很多工程項目“三超”現(xiàn)象較為普遍，雖然未對國民經(jīng)濟(jì)造成重大損失，但也給建筑行業(yè)留下了深刻的教訓(xùn)。鑒于此，針對當(dāng)前我國許多地方正在進(jìn)行的新一輪的城鎮(zhèn)化擴張，如何貫徹“投資估算極限”理念，將其作為強制性標(biāo)準(zhǔn)來控制初步設(shè)計和概算，并進(jìn)一步指導(dǎo)施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算，是急需解決的問題。
2建設(shè)項目投資控制的理論依據(jù)
2.1建設(shè)項目投資構(gòu)成
根據(jù)我國建設(shè)項目總投資構(gòu)成理論，項目建設(shè)投資涵蓋了項目規(guī)劃、設(shè)計、施工，一直到竣工驗收階段的全部費用，一般可分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。其中，靜態(tài)投資包括工程費用、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費；動態(tài)投資包括漲價預(yù)備費、建設(shè)期利息。建設(shè)投資按費用構(gòu)成如下圖1.1所示[1]。
圖1.1 我國現(xiàn)行建設(shè)項目投資構(gòu)成
2.2 建設(shè)項目投資估算
城市新區(qū)建設(shè)項目需要征用大量的土地，而且原有用地性質(zhì)、地上附著物情況復(fù)雜，所以往往需要變更用地方式、重新布設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。因此，在項目的可行性研究階段，宜參照類似建設(shè)項目的管理經(jīng)驗，結(jié)合擬建項目選址、資源綜合利用情況等實情編制可行性研究，再按照地方行政法規(guī)的規(guī)定來編制投資估算，即可作為項目投資的上限。在編制投資估算時，因為項目的進(jìn)度尚處于設(shè)想階段，暫時缺少詳細(xì)的工程規(guī)劃設(shè)計，所以大多采用投資估算指標(biāo)進(jìn)行，比如元/噸、萬平方米投資額等。
在投資估算過程中，為有效控制總體設(shè)計和初步設(shè)計，還要注意控制好投資估算的精度。一般情況下，項目前期構(gòu)思階段的精度控制在±30%以內(nèi)、初步可行性研究的結(jié)果±20%以內(nèi)、詳細(xì)可行性研究的結(jié)果±10%以內(nèi)，即能滿足投資控制的需要[2]。
3建設(shè)項目投資估算編制的方法
城市新區(qū)建設(shè)項目投資估算的編制，除采用國家、地方主管部門頒布的最新法規(guī)外，還應(yīng)搜集技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的資料，包括①國家、行業(yè)和地方政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定；②擬建工程的勘察設(shè)計文件；③擬建項目所在地工程造價指標(biāo)、造價指數(shù)、相似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參數(shù)；④其他與工程建設(shè)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、設(shè)計文件、圖紙等。
城市新區(qū)建設(shè)項目多以住宅、物流、商業(yè)旅游、文化教育等項目為主，這些建設(shè)項目一般不同于生產(chǎn)性項目，大多體形系數(shù)龐大、結(jié)構(gòu)和樣式統(tǒng)一，所以在工程實踐中適合參照已建類似項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來估計其早期的成本。
雖然類似的工程項目眾多，由于單件性、異質(zhì)性的特征，即使建筑結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)完全一樣的工程，也會在某些方面存在差異。指標(biāo)估算法就是利用這種相似性和差異性，、同質(zhì)同價，不同的部分可以根據(jù)實際情況進(jìn)行技術(shù)修正。只要能找到類似工程，分析其局部差異性，再按規(guī)范計量差異部分的工程量，然后套用該地區(qū)的人、材、機等資源信息價，即可獲得差異部分的差價，最后對所采用的造價指標(biāo)進(jìn)行修正[3]。
4指標(biāo)估算法的應(yīng)用
房屋建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是投資估算編制的主要依據(jù)，若存在因時間跨度等因素差生的偏差，則應(yīng)及時根據(jù)擬建項目的現(xiàn)場條件進(jìn)行調(diào)整，這充分體現(xiàn)了指標(biāo)的適用性和時效性，但估算過程中也要考慮以下幾個方面的影響：
（1）擬建項目的結(jié)構(gòu)類型、建筑規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，指標(biāo)越明確則估算結(jié)果越準(zhǔn)確；
（2）類似工程的竣工決算資料，尤其是單位造價指標(biāo)內(nèi)人工、材料、機械等的含量；
（3）時間跨度不能太大，最好是3年以內(nèi)的工程項目；
（4）投資估算中需要的規(guī)費、稅費及有關(guān)的取費標(biāo)準(zhǔn)，參照省、市地區(qū)費用定額。
采用指標(biāo)估算法既不能照搬照套，也不能人為修改指標(biāo)參數(shù)，要著重看前后項目之間是否有差異的標(biāo)準(zhǔn)或條件，如果有，則要進(jìn)行調(diào)整或修正。通常采用的投資估算指標(biāo)有單項工程指標(biāo)、單位工程指標(biāo)等，用這些指標(biāo)乘上單位工程的數(shù)量，即可找到每個單項工程相應(yīng)的投資；再估算其預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動資金，便可得到擬建項目所需投資。
5某城市新區(qū)建設(shè)項目投資估算實例
通過以上分析可知，任何一個建設(shè)項目投資分析要分清估算對象的層次關(guān)系，對一般的民用建筑主要控制其建安工程費用，再根據(jù)該項目建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)，參考當(dāng)?shù)毓こ淘靸r信息和市場條件，采用指標(biāo)估算法編制投資估算。下表是對某城市新區(qū)一商務(wù)酒店所做的投資估算(建筑面積約7500m2)，結(jié)果如表1.1所示。
表1.1某商務(wù)酒店建設(shè)投資估算表單位：萬元
序號 費用名稱 金額 備注
一 建筑安裝工程費 1087.5
1 主體建筑安裝工程費 900 1200元/m2
2 室外工程費 187.5 250元/m2
二 設(shè)備及工器具購置費 (含設(shè)備安裝工程費) 97.5 130元/m2
三 工程建設(shè)其他費用（土地、勘察設(shè)計、配套設(shè)施等） 667.5 890元/m2
四 預(yù)備費 98.1
1 基本預(yù)備費（以一、二、三項費用為基數(shù)） 55.6 費率按3%
2 漲價預(yù)備費（建設(shè)期按1年確定） 42.5 費率按4.5%
五 建設(shè)期貸款利息、費用 57.1
1 銀行貸款利息 51.9 年利息率按5.6%
2 融資成本支出 5.19 按利息額10%計
六 建設(shè)投資費用估算總額 2007.7
單方造價：2007.7萬元÷7500m2 =2677元/m2
（備注：相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)地方造價管理部門的造價信息。）
6結(jié)束語
新建項目無論是單體工程還是群體建設(shè)項目，建設(shè)目標(biāo)的正確性以及建設(shè)條件的充分與否是決定投資合理的關(guān)鍵。只有通過實地考察，結(jié)合擬建項目的建設(shè)規(guī)模、預(yù)期使用功能、資金的儲備，參照類似工程的造價指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，確保建設(shè)工程在起步階段就是正確的，才能保證后續(xù)投資的實際效用，從項目的源頭上控制新區(qū)建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效果。
參考文獻(xiàn)：
[1]國家發(fā)展改革委.建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）.2006.7
關(guān)鍵詞：投資項目；決策；投資估算；方法
0 前言
投資項目的決策是通過比較不同建設(shè)方案，并進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)性分析，做出正確、合理的選擇，由此可見投資估算的重要性。項目決策中投資估算合理與否，直接關(guān)系到工程造價的高低和項目建設(shè)的成敗，具有極其重要的作用。因此，選取正確合理的投資估算方法不但是項目決策過程的重要任務(wù)，更是整個投資項目順利進(jìn)行的必要前提。
1投資估算中的不確定因素
決策階段主要是投資者對擬建項目的類型、規(guī)模、建設(shè)地點、時間、地質(zhì)條件等工程特征提出輪廓性建議和設(shè)想，對擬建項目的必要性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)力布局上的可行性進(jìn)行框式論證與優(yōu)化。但是，這一階段工程造價控制的難點是：
（1）項目模型還沒有，工程量尚不明確，投資估算難以準(zhǔn)確；
（2）為了項目盡快上馬，人為地高估效益，低估投資，搞“釣魚戰(zhàn)術(shù)”；
（3）由于缺少針對性，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料難以真實的反映工程實際情況；
（4）可行性研究周期短，無法進(jìn)行多種投資方案比較。
基于以上原因，造成了工程建設(shè)過程中存在著諸多不確定因素，給投資估算帶來了相當(dāng)大的難度。
2提高投資估算準(zhǔn)確性的策略
有效提高項目投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)從以下幾個方面著手。
2.1認(rèn)真收集基礎(chǔ)資料
要做好基礎(chǔ)資料的收集工作。依據(jù)時間、物價、現(xiàn)場條件和裝備水平等因素做出詳細(xì)的調(diào)查，如工程所在地的地質(zhì)、氣候、水電供應(yīng)、主要設(shè)備價格、大宗材料采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料等等。隨著項目的推進(jìn)，更多相關(guān)的信息可以得到利用，其所起到的作用也會越來越重要。
2.2做好市場研究
市場研究是按照科學(xué)理論、尊重實際情況的方法，有計劃、有目的地對擬建項目的市場供求情況，包括國內(nèi)外市場對類似項目的建設(shè)情況、國家對該產(chǎn)業(yè)的政策引導(dǎo)及今后發(fā)展趨勢等進(jìn)行系統(tǒng)的搜集和解析。要根據(jù)大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和技術(shù)信息，進(jìn)行認(rèn)真的比較與綜合分析，進(jìn)行深入研究詳細(xì)論證項目建設(shè)的必要性，并對項目的發(fā)展前景做出具有建設(shè)性的最科學(xué)的判斷。
2.3精心比選投資方案
投資方案的比較與選擇，是可行性研究和項目評估工作的重要組成部分，也是項目決策的重要環(huán)節(jié)。它所涵蓋的內(nèi)容十分廣泛，既包括工程技術(shù)條件、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、投資時間和生產(chǎn)規(guī)模等，同時也包括經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的比選。在項目決策階段和經(jīng)濟(jì)評價過程中，對擬建項目計算期內(nèi)投入產(chǎn)出等諸多因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測、研究、計算和論證，利用現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)分析方法，選出最佳投資方案，保證工程項目的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性。
3投資估算的編制方法
投資決策過程大致分為：項目規(guī)劃階段、項目建議書階段、預(yù)可行性研究階段、可行性研究階段四個階段。其常用的估算方法有：生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、設(shè)備及廠房估算法和指標(biāo)估算法等。在決策的不同階段，為提高投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)按項目的性質(zhì)、技術(shù)要求和數(shù)據(jù)資料的具體情況，針對性地選擇不同的計算方法。下面介紹幾種應(yīng)用較多的靜態(tài)投資估算方法。
3.1生產(chǎn)能力指數(shù)法
計算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1為已建類似項目投資額；Y2為新建項目投資額；X1為已建類似項目生產(chǎn)能力；X2為新建項目生產(chǎn)能力；n為生產(chǎn)能力指數(shù)，通常0≤n≤1；CF為綜合調(diào)整系數(shù)。這個方法是由威廉斯（Wiliams）和納爾遜（Nelson）兩人首先發(fā)表。由于投資與設(shè)備費用和生產(chǎn)規(guī)模的0.6次方成正比，所以這種方法也叫“0.6指數(shù)法”。后來人們把這個方法的使用范圍推廣到計算整個工廠的投資。
如：已建年產(chǎn)20萬t規(guī)模的某項目投資額為3億元，現(xiàn)有年產(chǎn)50萬t規(guī)模的相同項目，工程條件與上述類似，調(diào)整系數(shù)為1.2，根據(jù)式（1）計算，則該項目投資總額為6.24億元。這種方法是根據(jù)已建成的類似項目生產(chǎn)能力和投資額，來粗略估算新建項目靜態(tài)投資額的方法，計算簡單、速度快。生產(chǎn)能力指數(shù)法多用于項目建議書階段，不需要詳細(xì)的工程設(shè)計資料，只需要知道工藝流程及規(guī)模。
3.2比例估算法
這種方法是根據(jù)同類型已建項目的有關(guān)資料，計算出擬建項目的各專業(yè)工程費占工藝設(shè)備（包括運雜費和安裝費）投資的百分比，然后把各專業(yè)工程的投資（包括工藝設(shè)備費）相加求和，再加上其他有關(guān)費用，即為該項目的總投資。計算公式為：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C為擬建項目投資額；I為擬建項目的其他有關(guān)費用；E為擬建項目設(shè)備費（含運雜費）；P1，P2，P3分別為已建項目中建筑、安裝及其他工程費等占設(shè)備費的百分比；f1，f2，f3均為綜合調(diào)整系數(shù)。該方法常用于項目可行性研究階段。
如：某工廠工藝設(shè)備投資為3000萬元，據(jù)相關(guān)資料分析，各專業(yè)工程費占工藝設(shè)備費的比例為：土建25.9%，化工17.53%，收塵2.18%，電力9.78%，儀表5.31%，給排水2.46%，采暖1.26%，通風(fēng)3.84%，照明0.46%，通信0.81%，總圖1.16%，其他費用暫估為1000萬元。根據(jù)式（2）計算，調(diào)整系數(shù)：f=1，該項目總投資額為6120.7萬元。
3.3設(shè)備及廠房估算法
在工業(yè)項目中，工藝設(shè)備投資與土建投資之和占了整個項目投資的絕大部分。當(dāng)設(shè)計方案初步選定了工藝設(shè)備時，工藝設(shè)備投資與廠房土建投資就可以根據(jù)設(shè)備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來。其他專業(yè)的工程投資：與設(shè)備關(guān)系較大的按設(shè)備投資系數(shù)計算；與廠房關(guān)系較大的按廠房土建投資系數(shù)計算，兩類投資加起來就得出整個項目的投資。這種方法在預(yù)可行性研究階段使用比較合適。
如：某小型發(fā)電工程工藝設(shè)備及安裝費用為1.42億元，廠房土建費用為1.26億元，其他各專業(yè)工程投資系數(shù)為：工藝設(shè)備1，汽機設(shè)備0.04，余熱鍋爐0.14，化水0.01，煙氣凈化0.09，動力0.06，儀表0.08，給排水0.08，系數(shù)合計為1.5；廠房土建1，暖通0.02，照明0.01，工業(yè)管道0.01，總圖0.03，系數(shù)合計為1.07。則該項目總投資為3.48億元。
3.4指標(biāo)估算法
投資估算指標(biāo)這種方法多用于估算房屋、廠房的造價，常用于可行性研究階段。以廠房造價為例，應(yīng)注意兩點：
（1）廠房結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；
（2）各項技術(shù)參數(shù)（如不同高度、跨度，吊車重量及臺數(shù)，工作制度等）。
如果能根據(jù)上述兩個重要因素，分析出本地區(qū)各種廠房造價指標(biāo)，再乘以總面積，即可得出該廠房土建部分的投資。該方法在土建工程中被廣泛應(yīng)用。這種方法準(zhǔn)確程度雖然較高，但需要大量的計算，工作量較大，而且要求設(shè)計必須達(dá)到一定的深度才能使用。
4結(jié)語
綜上所述，投資估算的正確性與合理性對投資項目的決策具有重要影響，且對項目總造價及實施具有決定性的影響，因此，編制人員務(wù)必根據(jù)項目實際情況，選擇合理的投資估算方法，采取一切行之有效的措施，將決策階段的投資控制工作做得更加完善，在熟悉各項法規(guī)及相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從源頭上有效的控制項目的投資，為工程項目的順利建設(shè)打下基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：投資決策；造價；控制
中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1投資決策階段對造價的影響
投資決策是指選擇和決定投資行動方案的過程，對擬建項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和判斷，并進(jìn)而做出決定和選擇的過程。因此，正確的投資行動來源于正確的項目投資決策，項目決策的正確與否，直接關(guān)系到其建設(shè)的成敗，關(guān)系到造價的高低和投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞，因此，正確的決策是合理的確定與控制造價的前提。
1.1投資決策階段控制工程造價的意義
投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。首先，投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設(shè)項目計劃投資數(shù)額的關(guān)鍵。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，實現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。其次，相對于建設(shè)項目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段控制造價，對建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設(shè)項目來說，節(jié)約投資的可能性最大。在項目的建設(shè)過程當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過程的進(jìn)展而不斷減少。圖4-1是表明建設(shè)各階段節(jié)約投資可能性的曲線，從中可以看出投資階段進(jìn)行造價控制的重要性。圖4-2是建設(shè)項目各階段對項目經(jīng)濟(jì)性的影響程度，可以看出，決策階段控制造價對項目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)95%~100%。
1.2投資決策階段影響工程造價的主要因素
1.2.1建設(shè)項目所處地區(qū)的選擇
由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差異，其土地、勞動力、和建筑材料的價格也存在較大的差異，即使在同一地區(qū)，城市的各種價格也會明顯高于郊區(qū)和農(nóng)村，土地價格也會有很大不同，從而影響到工程造價。
1.2.2建設(shè)項目所處位置的選擇
一個建設(shè)項目所處區(qū)位對造價有著重大影響，在城市繁華的市中心投資與新開發(fā)區(qū)投資項目的土地價格會有很大差異，施工費用也會有所增加。區(qū)位因素包括交通便捷性、臨街狀況、周圍環(huán)境等方面。同一區(qū)位，對不同類型的建設(shè)項目會有不同的影響。
圖4-1 建設(shè)項目各階段節(jié)約投資可能性曲線圖 圖4-2建設(shè)項目各階段對項目經(jīng)濟(jì)性的影響程度
1.2.3建設(shè)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模
五星級酒店要比三星級的酒店的造價高出50%左右，高級公寓造價是普通住宅造價的一倍以上，這些都說明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對造價有著重要影響。同理，建設(shè)規(guī)模也一樣影響工程造價，要根據(jù)實際合理確定項目的規(guī)模，項目的規(guī)模與生產(chǎn)效益之間也符合邊際效益遞減原理。因此，要合理確定工程的建設(shè)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2.4建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案的選定
投資決策階段建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案的選定對工程造價的影響也很大。建設(shè)項目是選擇高層低密度還是多層高密度、結(jié)構(gòu)類型是鋼結(jié)構(gòu)還是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等，都對工程造價起著決定作用。
1.2.5主要設(shè)備選用
工業(yè)建設(shè)項目的設(shè)備投資有時會超出建筑安裝工程的投資，在現(xiàn)代社會中，智能型辦公大樓或酒店項目的設(shè)備費用也非常昂貴，因此，在滿足功能要求和不增加使用過程中的維修費用的情況下，如何就需要的各種設(shè)備的各種價格進(jìn)行比較選擇，會對造價有一定影響。
2 決策階段造價的確定
2.1項目決策階段造價估算的層次
投資決策過程，是一個由淺入深，不斷深化的過程，依次可分為若干個工作階段，表3-1。
項目決策階段的造價估算 表2-1
2.2國內(nèi)外常用估算方法
投資決策階段造價的確定主要通過可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的論證，對各方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析選出最優(yōu)方案以后，根據(jù)以往類似工程的估算指標(biāo)進(jìn)行投資估算，確定工程的投資額。傳統(tǒng)的投資估算有以下幾種方法：
2.2.1靜態(tài)投資估算方法
⑴資金周轉(zhuǎn)率法。其公式為：
資金周轉(zhuǎn)率 = 年銷售總額/總投資=（產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價）/總投資
投 資 額 =（產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價）/資金周轉(zhuǎn)率
這種方法比較簡單，但精確度較低，一般用于投資機會研究或項目建議書階段。
⑵生產(chǎn)能力指數(shù)法。其公式為：
式中：——已建類似項目或裝置的投資額；——擬建項目或裝置的投資額；
——已建項目或裝置的生產(chǎn)能力；——擬建項目或裝置的生產(chǎn)能力；
—— 不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的總和調(diào)整系數(shù)；
——生產(chǎn)能力指數(shù)，。
其中n取值是按照擬建和已建項目的生產(chǎn)規(guī)模相差的大小來確定的。采用此種方法，計算簡便，速度快；但要求類似工程資料可靠，條件基本相同，否則誤差較大。
此外，還有比例估算法、系數(shù)估算法，其估算精度都不是很高。對于房屋、建筑物等單項工程，常采用指標(biāo)估算法，根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進(jìn)行單位工程的投資估算，在此基礎(chǔ)上，匯總出單項工程的投資額。采用此種方法時，一方面要注意，套用的指標(biāo)與具體工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時，應(yīng)加以必要的調(diào)整或換算；另一方面要注意，使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個單位工程的特點，能正確反映其設(shè)計參數(shù)，不要盲目單純的套用一種單位指標(biāo)。
2.2.2動態(tài)投資估算。
漲價預(yù)備費，建設(shè)期貸款利息及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等的估算要計算資金的時間價值。鋪底流動資金常按流動資金的一定百分比來確定，大約為30%左右。流動資金的估算有兩種方法一種是擴大指標(biāo)估算法，另一種是分項詳細(xì)估算法。
2.3決策階段投資估算的確定
2.3.1投資估算的確定
總投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算。具體的費用估算方法見圖3-3所示。
圖2-3決策階段投資估算及方法
T—固定資產(chǎn)投資；L—流動資金;C1—已建類似項目投資額；Q2—擬建項目生產(chǎn)能力；n—生產(chǎn)能力指
數(shù)；Q1—擬建項目的生產(chǎn)能力；f—不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)
由以上投資估算方法可見，影響投資估算精確度的關(guān)鍵有三個：一是可行性研究中建設(shè)方案的確定。建設(shè)方案直接決定擬建項目生產(chǎn)規(guī)模、建筑標(biāo)準(zhǔn)與功能要求。二是類似工程造價資料的選取與資料的可靠性。三是投資估算方法的選取，確定投資估算的方法有很多，有的簡便易行，但其精度卻得不到保證，因此，準(zhǔn)確確定投資額，估價方法很重要。
2.3.2投資估算在造價控制中的作用。
投資評審是財政監(jiān)督的重要組成部分，由財政部門組織實施，主要作用是對財政性資金投資項目的資金使用情況進(jìn)行專項核查和追蹤問效。近年來，中央和地方政府每年用于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的財政投資逐年增長，財政投資評審制度也逐漸完善，實現(xiàn)了從“事后”向“事中”的轉(zhuǎn)變，但是，仍然存在投資評審環(huán)節(jié)滯后、評審內(nèi)容局限等問題。在此背景下，研究投資評審制度在項目決策和審批階段的運用，對于提升財政監(jiān)督水平具有重要意義。
一、我國投資評審制度存在的主要問題
（一）投資評審環(huán)節(jié)滯后，評審工作事后特征明顯。目前投資評審一般是在項目立項以后、預(yù)算下達(dá)前，由財政部門向項目主管部門及財政投資評審機構(gòu)下達(dá)委托評審文件，并確定評審內(nèi)容，制定相關(guān)的評價指標(biāo)體系，對使用財政性資金的投資項目進(jìn)行評價與審查。這種評審模式下，存在的問題是評審機構(gòu)介入的環(huán)節(jié)較為滯后，未能有效參與項目的前期評審，建設(shè)項目的總投資、基本規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等在決策階段已經(jīng)確定，投資評審機構(gòu)往往是事后被動評價，無法在預(yù)算環(huán)節(jié)對項目的投資決策產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
（二）投資評審內(nèi)容局限，側(cè)重于財務(wù)評審和合規(guī)性檢查。根據(jù)財政部投資評審相關(guān)規(guī)定和各地方實踐，目前實施的投資評審局限于財務(wù)投資評審，評價的內(nèi)容局限于工程概算、預(yù)算、結(jié)算、決算的審核，項目建設(shè)程序合規(guī)性和管理制度執(zhí)行情況審核，項目招標(biāo)程序、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件、合同等合規(guī)性審核，而缺乏對建設(shè)項目決策階段的功能需求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行評審，以至于無法對發(fā)展改革部門確定的項目是否符合地方發(fā)展要求、決策是否恰當(dāng)、標(biāo)準(zhǔn)是否準(zhǔn)確等方面進(jìn)行評價。
（三）投資評審范圍受限，工作開展缺乏計劃性和主動性。投資評審工作的開展，主要采用財政委托評審方式，處于先委托后評審的被動局面，在這種模式下，評審工作難以有計劃開展，容易造成投資項目集中送審，影響評審質(zhì)量，評審時間和評審質(zhì)量難以協(xié)調(diào)，同時有部分項目游離于投資評審范圍外，制約了財政投資評審監(jiān)督作用的實現(xiàn)。
二、發(fā)達(dá)國家及我國香港的投資評審管理經(jīng)驗
（一）美國經(jīng)驗：前期論證科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、注重事前監(jiān)管。美國國會負(fù)責(zé)財政投資項目決策階段的評審，會計總署負(fù)責(zé)項目的事后評審。決策前期，政府各職能部門研究制定項目發(fā)展規(guī)劃，編制項目可行性研究報告，征求申請單位關(guān)于設(shè)計方案的意見，開展研討、論證活動，最后報送同級財政部門和議會評審。項目一旦確定，其目的、功能、規(guī)模都已固化，后期變更較少。評審方法上，注重通過指標(biāo)量化項目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等各方面的成本和收益，從而確定項目規(guī)劃的科學(xué)性與最優(yōu)化。前期決策中，注重公眾參與評審，強調(diào)論證的公開性。
（二）德國經(jīng)驗：預(yù)算指標(biāo)和預(yù)算效益指標(biāo)同步上報。德國政府投資項目在決策階段主要由聯(lián)邦財政部和聯(lián)邦交通、建筑和城市規(guī)劃部同步審核，聯(lián)邦財政部主要從財政資金角度對項目進(jìn)行評價，聯(lián)邦交通、建筑和城市規(guī)劃部主要從技術(shù)角度對項目進(jìn)行審查，同時代表國家組織管理項目建設(shè)。政府投資項目預(yù)算審核嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，具有剛性，立項通過后，總預(yù)算和預(yù)算效益指標(biāo)需同時上報財政部并納入年度預(yù)算中。為確保決策正確性，政府投資項目實行三級監(jiān)督機制，包括聯(lián)邦交通、建筑和城市規(guī)劃部內(nèi)設(shè)監(jiān)察處監(jiān)督、審計監(jiān)督、聯(lián)邦議會監(jiān)督。
（三）我國香港經(jīng)驗：構(gòu)建等級劃分制度，立項前由不同部門分別進(jìn)行論證。香港地區(qū)政府投資項目在決策階段實行工程等級劃分制度，分為甲、乙、丙三個等級，各個等級由不同部門完成不同的論證工作，工程升級具備一定的剛性，必須經(jīng)前一部門審批同意。流程包括5個步驟：項目申請者提交需求分析，說明發(fā)展該項目的必要性；工務(wù)部門擬定技術(shù)可行性分析；發(fā)展局批準(zhǔn)技術(shù)可行性說明，項目被納入丙級工程；政府決策局申請資源，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，升為乙級工程；工務(wù)部門進(jìn)行勘查設(shè)計、環(huán)境交通影響評估等前期工作；提請立法會工務(wù)小組委員會通過，并由立法會財務(wù)委員會批準(zhǔn)后，升為甲級工程。在這種制度下，資源分配委員會（包括財政、工務(wù)等部門）在審批的同時，參與了前期技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等論證工作，保證了項目前期工作的充分嚴(yán)謹(jǐn)，為后期的規(guī)范有序施工打下了扎實基礎(chǔ)，有利于避免超預(yù)算、超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模等問題的發(fā)生。
三、投資評審制度在內(nèi)部決策和外部審批階段的運用
（一）建立內(nèi)部投資評審制度，強化申報前決策評審。項目申報前由申請單位成立內(nèi)部投資評審小組，對投資項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、投資計劃進(jìn)行評審，目的在于確保工程質(zhì)量和功能需求的前提下，控制造價管理。內(nèi)部投資評審小組由規(guī)劃、審計、財務(wù)、監(jiān)察等部門人員組成，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的社會專業(yè)機構(gòu)及專家參與評審工作。內(nèi)部投資評審小組對申報項目的規(guī)劃、立項進(jìn)行調(diào)查、論證、評估和審定，為重大投資項目的決定當(dāng)好參謀把好關(guān)，投資評審意見作為申報立項的附件資料。
（二）完善投資項目審批體制，建立跨部門投資評審小組。審批環(huán)節(jié)由各政府部門組建投資評審小組，參與立項決策評審，各政府部門按職責(zé)分工，發(fā)展改革部門從宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，財政部門從性質(zhì)、功能、投資總額角度，建設(shè)部門從技術(shù)角度，審計部門從功能需求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)角度進(jìn)行全面分析論證，綜合審核評議通過后下達(dá)立項文件。
具體見圖1。
四、投資評審與決策期業(yè)務(wù)流程的融合
（一）項目構(gòu)思與選擇階段。項目構(gòu)思與選擇階段的實質(zhì)是機會研究，研究的性?|是項目設(shè)想與選擇，即在若干個可能的投資機會中進(jìn)行鑒別和篩選，確定最優(yōu)方案。這個階段基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算精度一般在±30%，一般需要1―3個月。
投資評審在這個階段可以介入，但不屬于重點評審階段，可以對項目的選擇方法及經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行初評。在對經(jīng)濟(jì)效果評價時，可采用靜態(tài)或動態(tài)評價指標(biāo)體系，靜態(tài)評價指標(biāo)主要適用于對方案的粗略評價，包括靜態(tài)投資回收期、投資收益率方法；動態(tài)評價指標(biāo)考慮了在方案經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)投資、成本和收益隨時間而發(fā)展變化的真實情況，能夠體現(xiàn)真實可靠的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價，包括凈現(xiàn)值（率）、內(nèi)部收益率、動態(tài)回收期等方法。
（二）項目建議書階段（概念性規(guī)劃）。項目建議書是申請單位向國家提出要求建設(shè)某一項目的建議文件，是對工程項目建設(shè)的輪廓設(shè)想，項目建議書的主要作用是推薦一個擬建項目，論述其建設(shè)的必要性、建設(shè)條件的可行性和獲利的可能性，建議書必須包括項目建設(shè)的宏觀背景（國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃、技術(shù)政策等），項目建設(shè)的必要性和依據(jù)（需求調(diào)查和發(fā)展），建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，項目的整體規(guī)劃，實施所必需的總體信息、方針、說明。
這個階段屬于投資評審重點階段，投資評審的目的是評價“該不該建”的問題，重點對項目的必要性、建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模問題進(jìn)行評審。必要性方面，從是否符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局等政策因素和項目最終效果因素上進(jìn)行定性分析以及從規(guī)劃、需求分析、費用效益分析上進(jìn)行定量分析；建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模方面，可從規(guī)模經(jīng)濟(jì)角度和同類項目類比角度進(jìn)行比較分析，可采用生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法和系數(shù)估算法等簡單估算法進(jìn)行投資匡算審核。
（三）可行性研究階段（修建性詳細(xì)規(guī)劃）。可行性研究是在項目建議書被批準(zhǔn)后，由建設(shè)單位征集規(guī)劃設(shè)計方案并進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，作多方案比較，得出最佳方案，包括初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、評價與決策三個階段。按照《投資項目可行性研究指南》的規(guī)定，可行性研究主要內(nèi)容有以下幾個方面：項目新建的理由與目標(biāo)，市場分析與預(yù)測，資源條件評價，建議規(guī)模與產(chǎn)品方案，廠址選擇，技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案，環(huán)節(jié)影響評價，投資估算，融資方案，財務(wù)評價，國民經(jīng)濟(jì)評價，社會評價，風(fēng)險分析，研究結(jié)論與評價。
該階段屬于投資評審重點階段，投資評審的目的是評價“該建多大”的問題，重點對項目的建設(shè)規(guī)模和投資估算進(jìn)行評審。對于建設(shè)規(guī)模，主要從內(nèi)在因素和外在因素兩方面進(jìn)行評審，內(nèi)在因素包括項目本身的需求情況，項目具備的資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系等；外在因素主要從規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資源約束、同類項目類比等方面進(jìn)行評審。投資估算方面，重點從綜合單價、工程量、總價三個維度對建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備購置費、工程建設(shè)其他費、基本預(yù)備費進(jìn)行估算。
（四）初步設(shè)計階段。初步設(shè)計階段是在可研批準(zhǔn)以后，由建設(shè)單位委托設(shè)計單位依據(jù)可行性研究報告中確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、投資額和設(shè)計基礎(chǔ)資料，對項目建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行具體設(shè)計，編制項目實施的技術(shù)方案。初步設(shè)計階段對投資影響的比例達(dá)到70%，屬于投資評審的重點環(huán)節(jié)，投資評審的目的是評價“該花多少錢建”的問題，重點對投資規(guī)模進(jìn)行評審。其審核要點包括4個方面：（1）審核建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模與投資是否控制在可行性研究報告的批復(fù)范圍內(nèi)。（2）審核設(shè)計方案是否符合設(shè)計任務(wù)書和批準(zhǔn)方案所確定的使用性質(zhì)、規(guī)模、設(shè)計原則和審批意見。（3）設(shè)計文件的深度是否達(dá)到要求，有無漏項，設(shè)計方案是否合理、材料設(shè)備檔次、標(biāo)準(zhǔn)是否偏高，設(shè)計方案是否進(jìn)行全面合理優(yōu)化。（4）審查初步設(shè)計概算，工程內(nèi)容和費用構(gòu)成是否完整，工程量計算是否正確，單價是否合理，有無超出計劃投資，原因何在，與同類建設(shè)項目投資水平進(jìn)行比較。
決策期業(yè)務(wù)流程見上頁圖2。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評價
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)主要包括以下幾個方面的指標(biāo)：
1．時間類參數(shù)。包括開發(fā)活動的起始點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度等。
2．投資相關(guān)參數(shù)。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率、建設(shè)投資額、資本金投入比例等。
3．收益相關(guān)參數(shù)。包括租售價格、出租率或空置率、運營成本占毛租金收入比率等。
4．評價標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)。包括基準(zhǔn)收益率、成本利潤率、投資利潤率，投資回報率等。
在以上的參數(shù)中，開發(fā)期、建設(shè)投資額、貸款利率、租金或售價、開發(fā)規(guī)模、投資收益率是最主要基礎(chǔ)參數(shù)，這些參數(shù)對項目開發(fā)的結(jié)果影響很大。在項目的經(jīng)濟(jì)評價中，這些參數(shù)的取值都是參考當(dāng)時當(dāng)?shù)厥袌銮闆r估測為基礎(chǔ)的。由于在實際開發(fā)過程中這些主要參數(shù)很容易發(fā)生變化，而且對項目評價結(jié)果有很大的影響。因此，找出這些參數(shù)并確定其變化范圍將對投資項目的評價結(jié)果及以后開發(fā)過程中的控制，是非常重要的。
一、開發(fā)規(guī)模
開發(fā)項目的建筑面積直接關(guān)系到其租金收入或銷售收入和建設(shè)投資額。一般說來在項目前期評價時，開發(fā)商通常還沒有拿到有關(guān)規(guī)劃批文，因此，經(jīng)濟(jì)評價所采用的建筑面積是不確定的。即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了項目總建筑面積不變，項目可供租售的面積仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商場的實際使用面積到底有多少，這在前期評價階段也是無法確定的，只能大致估算。實際使用面積的多少主要依賴于地塊的條件以及建筑師的設(shè)計能力。
盡管開發(fā)商對項目的租售安排有自己的考慮，但由于市場需求的制約，開發(fā)項目的面積并不一定都能迅速銷售或租賃出去，為此要進(jìn)行銷售預(yù)測。銷售預(yù)測是從微觀角度預(yù)測開發(fā)商未來銷售的前景，為確定經(jīng)營計劃提供依據(jù)。銷售預(yù)測主要是對銷售量及銷售進(jìn)度做出預(yù)測。一般情況下可根據(jù)統(tǒng)計資料的多寡，采用直接預(yù)測法或間接預(yù)測法。
二、開發(fā)期
項目開發(fā)期大體上由三個階段組成，即從購地到開始建造階段即開發(fā)前期、建筑施工階段、竣工后項日出租出售階段。一是開發(fā)前期。開發(fā)前期的時間長短一般由所需規(guī)劃設(shè)計時問或拆遷安置時間所控制決定。其中，設(shè)計周期有國家頒布的設(shè)計周期定額作參考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能夠較準(zhǔn)確的估計。有國家頒布的建安工程工期定額作為依據(jù)。但某些特殊因素的影響，也可能引起施工期延長。三是出租或出售期。出租期或出售期時問的長短與市場供需情況、購買力有直接關(guān)系。一般在經(jīng)濟(jì)評價中，常安排房屋竣工后半年至二年(視項目規(guī)模大小)結(jié)束。
三、建設(shè)投資額
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價過程中，由于制度政策、市場環(huán)境等等因素的影響，我們所估算的建設(shè)投資與實際建設(shè)投資之間往往不一定相符。其中，變化最大的主要是土地費用和工程造價。當(dāng)土地費用確定后。工程造價實際上就成了影響開發(fā)商利潤的主要因素，可以通過了解類似物業(yè)的造價情況或針對開發(fā)項目本身的有關(guān)設(shè)計圖紙估算此項費用。計算費用時一般以當(dāng)前的價格水平為依據(jù)，費用的增長大致能和收益的增長相抵。
1．土地費用。土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要由兩部分組成：一部分是獲得土地使用權(quán)的費用，另一部分是土地開發(fā)費用。對土地費用進(jìn)行估算，首先需要獲取相關(guān)的資料：主要包括當(dāng)?shù)氐耐恋胤值榷壋晒Y料、土地規(guī)劃信息、土地市場信息、土地權(quán)屬資料以及項目用地現(xiàn)場勘察及周圍環(huán)境資料等。通過對上述資料的調(diào)查分析，就可以對土地費用有一個大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假設(shè)開發(fā)法和市場比較法兩種。
2．工程造價。工程造價包括土建工程費用、安裝工程費用，其中土建工程費用又可劃分為摹礎(chǔ)工程費用、上部結(jié)構(gòu)費用等。目前工程造價常用的估算方法有粗算和精箅兩種。
粗算法是一種加權(quán)類推的辦法，即根據(jù)已建項目的造價類推待開發(fā)項目造價。類推過程中，對已建項目造價乘一個修正系數(shù)作為已、待建項目間的差異的修正，這個系數(shù)通過定性分析來確定。這個算法所依據(jù)的資料是規(guī)劃設(shè)計或方案設(shè)計，對項目具體細(xì)節(jié)掌握得還不夠充分，因而算出的數(shù)字也比較粗略，精確度低。只能作為工程造價的一種估計，用于項目的機會研究和初步評價。
所謂精算足相對于粗算而言的，計算依據(jù)是項目的初步設(shè)計以及當(dāng)?shù)氐慕ò补こ谈潘愣~。由于它對項目細(xì)節(jié)的掌握以及計算標(biāo)準(zhǔn)都比粗算要充分、可靠，因而預(yù)測精度高，也比較簡便。這種方法的缺點，一是它是一種靜態(tài)的算法，對于項目細(xì)節(jié)的動態(tài)變動通過量上的放大來考慮，顯然不一定準(zhǔn)確；二是概算定額是本地區(qū)統(tǒng)一頒布的標(biāo)準(zhǔn)，價格水平固定而且滯后。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價格水平完全根據(jù)市場當(dāng)時的需求狀況而定，變動快，這種相對固定的標(biāo)準(zhǔn)很難準(zhǔn)確估量價格變動因素對工程的影響，大大影響估算值的精確性。
總之，無論是粗算還是精算，在算法上都應(yīng)作改進(jìn)，才能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，提高預(yù)測精度。
四、租金和售價
租金和售價是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中最重要的參數(shù)之一。即使租金和售價發(fā)生較小的變化。也會導(dǎo)致開發(fā)商收益的較大變化，同時，租金售價的水平在很大程度上影響土地價值．而準(zhǔn)確地估算租金和售價并不容易。一般的評價方法中，租金和售價的確定足通過與市場上近期已成交的類似物業(yè)的租金收入或售價進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較往往沒有考慮物價上漲和租金售價在開發(fā)期間的增幅，而僅僅以當(dāng)前的租金和售價水平進(jìn)行估算。但同類型物業(yè)市場上供應(yīng)與需求間關(guān)系的變化，開發(fā)建設(shè)過程中政治、經(jīng)濟(jì)和社會因素的變化對租金和售價水平的影響就很難定量地描述。
確定開發(fā)項目的租金或售價，需要對市場進(jìn)行研究和比較。這時，常用同類競爭性項目對比分析方法。目前，由于擠進(jìn)商品房開發(fā)的各種費用項目多、數(shù)量大，導(dǎo)致開發(fā)商成本居高不下、價格無競爭力和彈性可言。房地產(chǎn)開發(fā)商基本采用成本加利潤的方法定價，即以一個不變的利潤或利潤率標(biāo)準(zhǔn)加上開發(fā)成本和費用得到銷售價格。這樣做的好處在于保住了商鼎房銷售的基本利潤，缺陷在于形成一個靜態(tài)價格，不利于面向市場、適應(yīng)市場競爭而制定合理的有競爭性的價格。在合理的商品房價格體系理順之后，可以采用動態(tài)盈虧平衡分析的方法來預(yù)測銷售價格。開發(fā)項日的總開發(fā)價格一般是指項目建成后出租或出售所獲得的凈收入，即從出租或出售毛收人中扣除與租售相關(guān)的稅費。有些經(jīng)濟(jì)評價人員認(rèn)為，由于開發(fā)項目大多是在整個開發(fā)工程完成后才出租或出售的，所以總開發(fā)價格的計算原則應(yīng)以將來的價格水平為依據(jù)。但在實際評價時，為保持評價的基準(zhǔn)期規(guī)定，也為方便起見，常依開發(fā)前的價格水平進(jìn)行評價，因為大多數(shù)情況下，項目的收入和支出受市場價格變動的影響大致相同，純收益的變化不大。但在房地產(chǎn)需求旺盛的地區(qū)或時期，收入的增長可能會大于費用上漲，此時可根據(jù)情況將收益水平估算的略高。
五、貸款利率
貸款利率的變化對開發(fā)項目評價結(jié)果的影響是相當(dāng)大的。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個項目時，自有資金往往只占到投資總額的20％～30％，其余的部分都要通過金融機構(gòu)，或以預(yù)售方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。利率的影響，決定了開發(fā)商利用金融杠桿的有效性。
六、投資收益率
投資收益率是影響經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果最主要的因素之一。投資收益率的變化將對房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值的估算產(chǎn)生很大影響。在項目全部銷售的情況下，項目總開發(fā)價值等于銷售收入減銷售稅金后的銷售凈收入；而在項目全部出租的情況下，項目總開發(fā)價值可用項目年均凈租金收入除以年投資收益率表示。房地產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟(jì)整個投資系統(tǒng)的一部分，其收益率水平和其他行業(yè)的投資收益率有著密切的聯(lián)系。投資收益率是指開發(fā)項目達(dá)到正常盈利年份時，年凈租金收入與項目投資之比。房地產(chǎn)投資收益率的確定，一般要綜合考慮以下一些因素：當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況、銀行貸款利率和其他各行各業(yè)總的收益率水平；房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型、地點以及對未來租金增長的期望；開發(fā)項目承租者能夠連續(xù)付租的能力；房地產(chǎn)開發(fā)項日壽命的長短；開發(fā)項目投資規(guī)模的大小。通常情況下，如果開發(fā)商對項目建成后獲利能力的期望值越高，那么其確定的投資收益率便會低些；反之，如果項目預(yù)期收入增長緩慢，開發(fā)商就應(yīng)將投資收益定高些，以便盡快收回投資。目前確定投資收益率的方法主要是市場提取法即選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值，作為評價項目的年投資收益率。由于市場資料所限，選擇的參照項目不同，最后所得的結(jié)果可能會有差別。
另外，由于開發(fā)期間市場行情的改變，以及參照項目與所評價項目之間的差異，項目評價時所選擇的年投資收益率與將來實際年投資收益率相比。也不可避免地出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加的風(fēng)險。
房地產(chǎn)項日經(jīng)濟(jì)評價中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論的正確性有著重要影響。關(guān)系到項目操作的成敗。房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)，應(yīng)該建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目策劃、投資與成本費用估算、項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時，還應(yīng)注意對項目進(jìn)行不確定性分析和多方案比選。這樣，才能使基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)達(dá)到或接近實際值，最終結(jié)論才能夠作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
