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中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產投資保持穩定上升的趨勢，根據中國網財經的最新數據顯示，房地產投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產開發投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產投資增長，成為拉動固定資產投資的主要力量之一，將在促進國家經濟發展、城市建設、改善百姓生活條件等方面發揮了巨大作用。
二、房地產投資特點與風險的關系
由于房地產投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產業是高不確定性及風險高的一種行業，房地投資過程中需要謹慎決策，防范投資風險對投資成敗的影響，因此，根據房地產投資的特點與投資風險的相關研究文獻，分析房地產投資的特點和投資風險的關系如下：
1.房地產投資的不可移動性與風險
房地產投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風險。房地產企業在選擇投資地段和區域時，會受到地理位置的限制，并且房地產項目所在的地理位置、環境及社會經濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復雜變化，帶來眾多的不確定性因素。
2.房地產投資周期的長久性與風險
房地產投資的壽命周期（包括自然壽命與經濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風險的大小。所以，在進行房地產投資時，要綜合考慮建筑物的經濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產商品有較高程度的要求。
3.房地產投資活動的相關性與風險
隨著國家經濟的不斷繁榮與發展，人民對房地產商品的需要也越來越大，大部分房地產企業會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風險；然而，當經濟出現衰退的時候，房地產企業會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設，交易也將停止，增加其投資的風險，最終，也將會影響企業投資成功的概率。
4.房地產投資的資金需求性與風險
房地產投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發建設、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環節都需要較大資金的投入，房地產投資的規模越大，資金投入量越大，且需要承擔的投資風險也越大，融資成本高的風險也較大。
5.房地產投資的政策影響性與風險
由于房地產投資的固定不可移動性，使得房地產投資易受到國家宏觀調控政策的影響，尤其是在房地產投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關政策時，房地產企業也需要進行相應的變更與調整，同時房地產投資也需要符合國家或地區的土地規劃與城市規劃等的要求，進而影響投資效果和企業的經濟利益，給房地產投資帶來一定的風險。
6.房地產市場的不充分性與風險
在我國目前的市場經濟條件下，房地產市場發育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產市場不具備充分的信息與商品同質等基本條件，被稱為準市場、次市場，房地產企業在這樣市場環境下進行投資，需承擔一定程度的風險。
三、結論
通過以上對房地產投資的特點和投資風險之間的關系進行分析，可知房地產投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產投資帶來或多或少的風險，影響投資決策的成功，進而影響房地產企業的經濟利益和社會效益。
參考文獻：
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“看漲型”房產有何與眾不同之處?
相信購房者心中都會有這樣的疑問。的確，在市場處于普漲時期，有些樓盤的確要比別的樓盤漲得多；而在樓市處于盤整時期，其調整幅度要小于一般的樓盤。這樣的樓盤無疑是最受購房者青睞的物業。
記者在采訪中了解到，目前在京滬穗三地，由于市場處于低迷階段，市遠郊區域的房價出現了調整跡象，但是市中心核心地段內的房價均保持平穩狀態。目前廣州受深圳影響，房價出現松動，但核心區域內的高檔樓盤依然能“扛得住”，并沒有出現松動。
如何才能找到這樣的物業呢?它有哪些特點，下面我們將結合實際案例，來探究樓市中“看漲因子”的存在方式。
第一招：鉚牢“藍籌”不會錯
物業特點：在股市中，藍籌股泛指資金雄厚、技術力量強大、經營管理有效、盈利記錄穩定、能按期分配股利的公司所發行的、被公認為具有很高投資價值的股票。而在樓市里，也有一些樓盤的特點與藍籌股有些相似。此類房產的特點是位于市中心核心區域，地段價值絕佳，為房價“風向標”。此類物業一般為知名開發商所開發，高科技、現代元素較多，附加值較高。
典型案例：上海市徐家匯商業圈作為上海城市副中心，并不只是一個純粹的商業中心，而是一個集商務區與居住區為一體的混合型區域，生活配套也是應有盡有，如教育、醫療、交通等配套相當完善，而且品質堪稱一流。板塊內有東方曼哈頓、亞都國際名園、永新花苑、青之杰等樓盤，而東方曼哈頓則相當于板塊內的“藍籌”樓盤。
與此有些相似的樓盤還有位于上海南靜安板塊的中凱城市之光、新天地板塊的翠湖天地，以及廣州五羊新城內的東海家園等。這些樓盤的共同特點是在低迷期價格仍然能夠保持平穩。
投資技巧：購買“藍籌”樓盤，需要購房者具備相應的經濟實力。如東方曼哈頓三期開盤價就達24000元／平方米，這要高于同時期其他樓盤的價位。由于“藍籌”具備較大的上漲空間，以及較強的保值能力，因此長期持有會獲得更高的回報。而與此同時，“藍籌”樓盤由于其地處市中心位置，租賃市場消費群體為高端人群，對租金的承受能力較高，因此其上漲潛力也較大，而這也將會在一定程度上增加其投資回報，由此來看長期持有應是不錯的選擇。
第二招：領頭羊型勿放過
物業特點：每個板塊內總有處于領漲位置的樓盤，區域內“領頭羊”型樓盤價格總是先人一步上漲。一般總是它們先一步上漲，而后才會有別的樓盤跟風。這類樓盤往往由知名開發商投資開發，注重樓盤品質，開發體量較大，過程較長。
典型案例：位于上海松江區九亭板塊內的奧林匹克花園就一直扮演著這樣的角色。樓盤規劃占地1000多畝，建筑面積達70萬平方米，以配有近1萬平方米奧林匹克概念的運動城著稱。經過多年分期分批開發，樓盤的各項配套設施日益成熟，并早已成為松江九亭地區的標桿樓盤，不斷刷新九亭板塊的公寓房價格最高紀錄。近年來，九亭板塊不斷有新盤崛起，包括中大九里德、貝尚灣花園、綠庭尚城等，但房價水平始終低于奧林匹克花園。而在二手房市場上，奧林匹克花園的二手房報價依然是最高的，比周邊二手房高10％左右。
投資技巧：板塊內房價“制高點”地位的確立，有諸多因素促成，如樓盤本身品質較高，物有所值，以及市場定位準確，為購房者所接受等。對于投資者來說，大膽“吃進”區域內“領頭羊”型樓盤，無疑等于領先市場一步。
不過需要注意的是，這里所說的“領頭羊”型樓盤與“藍籌”樓盤還是有一定的區別?！邦I頭羊”型樓盤主要是各個熱點板塊內相對受到較多關注的樓盤，板塊本身的綜合素質與市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板塊與徐家匯板塊之間的差距。但對于投資者來說，關注區域內此類樓盤，相對“藍籌”樓盤來說，所付出的成本要小一些，同時也能獲得高于板塊內平均水平的回報。不過專家提醒，對于投資板塊內“領頭羊”型，要把握好時間節奏，如果板塊內利好因素已全部釋放，上漲動力減弱時，則應該選擇在合適的時機退出。
第三招：概念重疊好處多
物業特點：山景、水景、涉外、教育……如果能夠與眾多熱點概念掛上鉤，無疑會讓物業升值潛力倍增。雖然對于看得見但卻摸不著的景觀到底價值幾何，市場一直存在爭論，不過景觀等概念對于房價的影響確實存在?？梢娬嬲哂惺袌鰞r值的概念還是很值錢，因此需要特別關注。
典型案例：位于上海虹口區東大名路888號的新外灘花苑里，就有因為江景而產生較大價差的房源。記者在某網站的二手房頻道里找到這樣一套房源，因為能夠盡覽浦東陸家嘴、浦西外灘萬國建筑景觀，掛牌價高達88888元／平方米。而記者發現，在同一個小區內，部分看不到江景的房源，掛牌價只有24000元／平方米左右，差距巨大。據附近的中介介紹，雖然近期市場不景氣，但是江景房的掛牌價一直很堅挺。
投資技巧：其實與江景一樣，海景、山景、涉外等，一直也是市場所熱衷的概念。如果房產與這些沾邊，其價格也要高一些，在上漲過程中，也會位于漲幅前列。當然，相對來說，教育概念則要實惠得多。如有很多家長為了獲得讓小孩進名校學習的機會，便在名校附近置業，這種長久的市場需求也會使得名校房產具有不小的上漲空間。
專家表示，對于概念來說，一定要關注其是否具備稀缺性。有些純粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分過大，如上述案例中新外灘花苑少數靠近浦江的景觀房，炒作嫌疑較大。而有些概念則沒有多大價值，如少數靠近綠地的景觀房，則明顯為偽概念。因此投資這樣的房產，肯定無法獲得理想的回報。
第四招：高租金回報很重要
物業特點：從投資的角度來說，一些回報率較高的房產往往就有著較大的上漲潛力，其在租賃市場的強勁表現會促使房價上漲。就目前整體市場行情而言，租金回報率普遍低于合理水平，從這一點來說就要對區域租賃價格的水平充分把握，從而發現那些因“水漲”而“船高”的房產。這類房產容易出現在高端租賃市場，如外籍人士聚集區。
典型案例：記者了解到，在去年7月份前后，上海長寧區古北板塊內尚有部分二手房價格在25000元，平方米左右，而一套總價約400萬元的三房，月租金可達20000元。根據慣用的計算方法，其租金回報率為20000×11÷400萬=5.5％，而在市場租金回報率普遍低于5％的時期，這無疑是具有投資價值的。記者認識的一位房產投資者張女士于去年年中就在古北投資了一套房產，當然獲得了不錯的回報，一年內漲了200多萬元。
投資技巧：記得在2005年秋天，當時中國房地產市場正處于宏觀調控發力階段，不斷有政策出臺，而市場也處于動蕩之中。記者當時就北京房價問題采訪潘石屹，這位北京地產大腕表示，北京還有不少房產的租金回報率達到10％左右。他在判斷房價走勢時，記者至今還很清楚地記得他說了這樣一句話：“我暫時還沒有找到房價不繼續上漲的理由。”果然，北京在隨后幾年內，房價真的一直在不停地上漲。
由此可見，租金回報率較高的物業具有較大的上漲潛力。當然，就目前的情形而言，尋找租金回報率高的物業一定要跟具體的消費人群結合起來。業內人士分析認為，就現在的情況來看，需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內大型私企的老板等高階層人士，他們均以商務居住為主。北京的高端租賃市場主要集中在金融街地區、CBD地區、中關村地區、亞奧地區等板塊，上海則有靜安、徐家匯、古北、陸家嘴等板塊，而廣州的珠江新城板塊也屬于此類型。
在上海，另有一種較為獨特的物業值得關注，即里弄房。據上海美聯物業園分行營業經理宋吳曼介紹，目前位于靜安、徐匯、黃浦區內的里弄房深受老外歡迎，帶有庭院和曬臺的一房月租金也可達到15000元左右，租金回報率可達5％。
第五招：充分挖掘“潛力股”
物業特點：房地產市場也有“潛力股”。對于“潛力股”型房產來說，應該在其尚未顯露實力之前發現它，并提前“下注”，等到顯山露水之時，其價格肯定會大幅提高?！皾摿伞毙头慨a容易出現在新興板塊內，同時與政府主導投資的大型項目有關聯。而當投資結束之后，潛力發揮完畢，其上漲動力會調整至市場平均水平。
典型案例：上海寶山西城區曾經是一個潛力區域。這里是寶山區重點規劃建設的居住商務區，在地鐵一號線北延伸段動工前夕，西城區內的房價并未出現較大的變化。如在漲幅并不小的2003年，西城區內有不少樓盤售價依然維持在低位，如康橋水都的售價基本保持在4500元／平方米的水平。但隨著西城區開發速度加快，以及交通、商業等配套逐漸完善，板塊內房價開始啟動，目前已經達到11000元，平方米水平。
投資技巧：區域已具備發展潛力，雖然房價尚未啟動，但如果其發展潛力被發掘出來，其后肯定會較大幅度地上漲。投資“潛力股”，其秘訣在于預先洞悉板塊的發展潛力所在。專家給出了一個容易操作的方法，即通過各種渠道去了解政府是否準備往物業所在的板塊內“扔錢”進行投資，投入量有多大，投入時間有多長，未來遠景如何等，掌握這些信息之后，便能了解其潛力有多大。當然，建設完成之后，對于投資者來說則要考慮退出了。在缺乏后續資金的投入之后，潛力基本釋放完畢。
第六招：“內秀”房產也是寶
物業特點：所謂“內秀”型房產，即小區內位置較好、房型不錯的房子，即使是樓盤本身品質并不突出，但這樣的房源也要比同小區內其他一般的房源有潛力。不過需要特別提醒的是，小高層、高層的部分樓層并不適合。
典型案例：專家表示，在普通小區內，房型好、位置不錯的房源售價一般要高一些。如在廣州天河公園板塊內，出自新世界東逸花園的二手房源，如果靠近噪雜的天府路，其掛牌價只有8500元／平方米左右，而部分靠近小區中央、南北通透的房源，掛牌價便達到10000元，平方米。
我們講理財首先要看需求，你的需求最終將決定你的操作策略。從你的想法上看，你只是想追求資金的效率，希望用有限的資金產生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很難判斷你拋掉房產、買入股票的行為是否合理。
從產品的性質上看，股票和房產有著巨大的差異。股票具有高流動性、高收益性和高波動率的特點，房產的流動性較差，波動性較低，但可以通過杠桿投資的方式獲得較高的收益。因此，對于不同理財需求的人來說，會有不同的選擇。
從收益上看，國內股票的平均紅利率不到2%，而房產的租金收益率大多在2%～3%之間，需要獲得穩定收益的投資者自然會選擇房產。但無論是股票的紅利率，還是房產的租金收益率，都不是國內投資者所特別看重的，因為這樣的收益率水平比銀行存款還低。大家最重視的還是股價與房價的上漲幅度。我想你也不例外，你現在最想知道的事情是未來一段時間，股市的漲幅能否大幅超過樓市，對嗎？很遺憾，我無法給你一個明確的答案，因為我沒有預知未來的能力，我只能從資產配置的角度給你一些建議。事實上，如果世界上真有人有預知未來的能力，他就跟本不需要進行資產配置了，只需把所有的資產投到未來漲幅最大的產品中去就行了。
從資產配置的角度來說，我不建議輕易出售房產，理由有三：第一，房產交易會牽扯到大量的交易稅費，會產生額外的成本；第二，如果未來還打算購買房產，可能會遇到限購、限貸等政策；第三，國內目前只有上海和重慶兩地試點房產稅，重慶只對高檔房征稅，影響不大，而上海是對增量房征稅，賣掉再買回就可能要繳房產稅。近期，多地都有可能試點房產稅，先對增量房征稅是主流趨勢。因此，除非是在自己手里的資金過于緊張、流動性資產嚴重不足的情況下，我們才會考慮出售房產的方案。
因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：
抵押貸款型
運作原理
開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品類似銀行的抵押貸款，也是目前房地產類信托產品的主流模式。
風險解析
* 信托融資規模與抵押物價值的比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應當不低于2:1。
* 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
* 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。
政策關注
近期隨著銀監會212號文件等監管法規的出臺，國家對此種信托進行了嚴格的規范，要求：
（1）借款的開發商要具備建設主管部門核發的二級房地產開發資質；
（2）借款項目要達到“四證”齊全；
（3）開發項目資本金比例不低于35%。
可以說，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產品的發行數量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風險。
房產回購型
運作原理
開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價回購。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。
風險解析
* 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。
* 開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。
* 信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發商一房多賣，發生糾紛。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，以避免該風險。
財產受益權型
運作原理
利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金，購買優先受益權。信托到期后，如果投資者的優先受益權未得到足額清償，信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。
風險解析
* 項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配。
* 信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
* 房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。
股權型
運作原理
信托公司以發行信托計劃所募集的資金參與房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。
風險解析
這種信托在我國江浙、上海等地發行較多，該區域投資者比較認可股權投資模式。
* 提防風險。如果項目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。
* 如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。
比較
同前三種房產信托模式相比，股權型信托產品對信托投資公司的風險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權的受償和變現能力相對于債權都是劣后的，所以，承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗才能作出準確的判斷。
夾層融資型
運作原理
債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類型房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色。
正是基于此，如初涉房地產類信托的客戶，不建議選擇此種信托進行投資，而具備豐富信托投資經驗和較高風險承受力的客戶可以嘗試購買。
房地產信托投資基金（REITS）
近年來，國際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產信托投資基金（REITS）。該類型信托產品與財產受益權類信托的交易結構較為類似，所不同的是：
（1）發行規模大、期限長，同時要求標的信托資產的每期現金流量較為穩定；
（2）應是一個封閉式的公募信托，有公開市場交易轉讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時轉讓變現。
目前，由于我國針對房地產信托投資基金（REITS）的配套監管法規、稅收制度、交易制度還沒有出臺，所以，房地產信托投資基金（REITS）在我國境內還沒有一只獲準發行，投資者如想投資此種產品還需等待一段時間。
隨著我國金融市場改革的逐步深化，各個信托投資公司還會不斷地創新，不斷地推出新類型的理財產品。作為錢經人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過現象看本質，仔細地分析該金融產品產生的背景、募集資金的用途、出現風險時的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財強者。
上世紀80年代起，王南森就活躍于香港的房地產服務業和投資界，曾經是最老牌英資測量師行“威格斯”的集團副主席兼全球總裁，后獨資創辦“ACN集團”，并長期致力于跨國投資業務和全球化服務。此外，他還曾作為亞洲地區的業內代表積極參與了多個全球房地產聯盟體的運作。正是因為具備了這樣的履歷和跨國房產投資領域的經驗，他對全球房地產市場的走勢及其投資機遇有著獨到的視野和見解。
兩種收益都要考慮
其實早在2007年底，《理財周刊》推出《到海外買房》的封面文章，就引起了王南森的關注。2008年10月，本刊又一次推出關于海外樓市投資的封面報道，更讓他察覺到了國內投資者在房產投資上的全球眼光。
近年來，內地房價大幅攀升。相對于房產升值來說，租金收益只能算是“蠅頭小利”，因此絕大多數房產投資者都喜歡博升值。但如果到海外投資房產，則不能這樣。王南森表示，去海外投資房產，資本升值、租金收益兩方面都要考慮，“這樣才算是理性的投資?！彼f。想要獲得資本升值，他建議投資者不要只是簡單地去追漲，“追漲是一件比較危險的事情?！彼f。相反，那些房價已經有所回落的歐美國家更加值得關注，一旦走出低谷，肯定會獲得更大的資本升值收益?！爱斎唬胧袝r機的把握就很重要?！彼a充道。
另外，還要特別注重租金收益。在他看來，絕大部分國家住宅房產的租金收益一般能達到5%～8%，這是比較合理的。如果租金收益更高，則意味著更值得投資。
并非有錢就可盲目介入
是不是只要手中有錢，就可以去投資海外房產？王南森給出的答案是否定的。
王南森表示，除了要有資金實力這個先決條件之外，投資者還應結合其自身的實際情況并對眾多其他因素給予充分考慮后才可真正邁出步伐?！昂唵蔚卣f，跨國投資在技術上本身就比國內投資來得復雜得多，且各國的情況又千差萬別，再加上是‘隔山打?！试谖醋龊贸浞譁蕚淝埃顿Y者應慎之又慎。”他說。
王南森表示，發達國家也好，新興市場也罷，各國的房地產市場都有其自身的特點，既有值得投資的一面，當然也有投資風險的問題。他認為，投資者應首先明確自身的實際需求，多了解相關知識，并應在尋求和委托專業機構的同時多比較和多分析，搞清楚自己為何要做出某種投資取向和選擇，目的又是為何，切不可跟風或輕信謠傳，更不該被那些“炒作”所忽悠。
最好尋求專業協助
在考量和論證海外房產投資機會及其可行性的過程中，投資者借助有較強專業實力并信譽良好的專業服務機構所提供的信息和參考資料乃至其他相關服務是必不可少的。
環境：濃妝淡抹總相宜
我國民間自古有言“上有天堂，下有蘇杭”，杭州舒適宜人的氣候自然有目共睹，這座城市還有一個最大的特點――景城合一。靜美的西湖、古老的保傲……景點散布在城市之中，似乎與城市在不經意間融合，景環宅邊，人在景中。
杭州政府將土地看成該市最寶貴的財富之一，對土地審批嚴格控制，使土地的供應量維持在較低的水平，憑借此舉，既實現了土地價值的最大化，也獲得了更多的財政收入。取之于民，用之于民，再將這些資金用于市政設施的完善，總體上改善了杭城的居住環境。近年來，“最具安全感的城市”、“最具投資價值的城市”等殊榮紛至沓來。
格局：折扇匯點在杭州
浙江省民營經濟活躍，而杭州又具省會城市這一特殊地位，一些民營實體均在此設立辦事處。另外，從教育方面考慮，杭州匯集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上學的目的，許多家長買房也會選擇杭州。如果說其它省市的房產消費是平行的，那么浙江的地產置業更像一把扇子，全省各城市相當大一部分房產消費沿扇骨展開，最終收歸到另一點，那就是杭州。
杭城房產幾處香
人們都知道杭州房價高，其實最根本的原因在于房產的供不應求。杭州民間資金充裕，對房產的需求旺盛，這種情況下房產的相對稀缺對房價拉升作用明顯。
牡丹：景觀住宅
景觀住宅是指樓盤周邊擁有景觀的房產，這是杭州房產的一大特點。景觀住宅總體上較少，由于環境和開發商品牌的因素，售價普遍較高，每平米從幾千到兩萬元不等。雖說價位高走，但總體上具有一定稀缺性，因此仍具有較高的投資價值。
湖景房 西子湖畔的商品房，從供應上來說數量非常少，屬于稀缺資源，房價一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子歸為泛湖景房，均價也會超出10000元／平米，甚至達到20000元／平米。
市景房 這類房子位于市中心，如武林廣場一帶，比較繁華，周邊商務氛圍較好，高檔寫字樓云集，其均價在12000～15000元／平米，最高達到19000元／平米。
山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此種房產多集中在一些傳統區域，如市區或老景區?！叭收邩飞?，智者樂水”，此類房產也很受歡迎。
江景房 指的是錢塘江兩岸、沿江一帶的房產，這部分房產在數量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潛力的地區在杭州未來的行政中心一帶，今后的發展空間很是看好。江景房均價也在10000元／平米左右。
其它景觀房 杭州周邊還有一些自然風光很不錯的地區，雖有山有水但非名山名水，杭州一些新建的別墅區分布在這些區域。這部分房產也屬于景觀住宅，只是不單純地歸為湖景房或是山景房。這類型房產的價格目前也攀升到10000元／平米左右。
玫瑰：商鋪
從目前來看，投資價值最高的是住宅，其次是寫字樓。而商鋪租金高、風險大，易受外界環境影響，但浙人重商，“一鋪養三代”的觀念深入人心，老百姓還是對商鋪情有獨鐘，尤其是中小戶型的臨街商鋪，一經推出，在很短的時間內就能夠售罄。在上海，由于消費的旺盛，非臨街商鋪的價值也很高，而杭州在非臨街商鋪的發掘方面就略顯不足，投資者在投資時切莫一味跟風，要對地段多作考察再出手。
關鍵詞 民營企業經營用房 節稅 資產轉移
一、民營企業經營用房產節稅背景
中國經濟的高速發展，成就了很多民營企業，在高通脹的背景下，民營企業在有了閑置資金后， 會考慮購買房產作為辦公場地，一方面可以滿足企業經營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數企業在投資購買房產時，都是以公司的名義購買，產權登記在公司名下，這是非?？上У模才c投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實際案例來看，這種民營企業自有房產的持有策略未必是最優的選擇。
二、民營企業經營用房產案例及問題分析
讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業經營用房產面臨的瓶頸。
2.1 案例一：企業投資買房，資產跟經營規模不匹配
甲公司注冊資本只有60萬，由境內兩個自然人投資，經營服裝，每年會計報表反映的營業收入一百余萬，盈利不足5萬元。實際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非?；鸨?。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實力，擴大競爭力，但同時又遇到以下難題：
1、公司買寫字樓，價值達五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業額，資產規模跟經營業務很不匹配，在以下方面可能對公司不利：
（1）如果營業額不增長，企業將會出現虧損。在甲公司所在地的實際稅收征管業務中，如果企業稅務上出現虧損，企業需花大精力對稅局做出情況說明。
（2）資產周轉率、資產收益率較低，財務指標不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務機關等對公司的財務報表分析，影響了外界對公司的業績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。
（3）資產規模長期明顯高于經營規模，稅務機關在進行納稅評估時，可能會質疑公司賬外經營，從而長期耗費精力應對稅務檢查。
2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產。
（1）如果增資，根據《公司法》的規定，公司以股東投入的資產對外承擔有限責任，其股東不愿意投入太多資本。
（2）如果借款，由于是關聯交易，根據《稅收征收管理法》第三十六條等的規定，其股東擔心稅務機關會對個人股東核定利息收入征稅（營業稅及其附加稅費、個人所得稅）。
（3）甲公司的股東還有一個擔憂，稅務機關是否會質疑并調查股東財產的合法來源？
針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業務裝入甲公司，擴大營業規模，然后投資購買房產；要么以股東個人的名義投資購買房產，然后出租給公司使用。
2.2 案例二：企業必須注銷，房產處置稅負高
丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機的影響，丙公司嚴重資不抵債，難以持續經營，被法院依法進行破產清算。此時，該房產已經升值到3400萬元，丙公司轉讓房產繳納了大量的營業稅及其附加稅費、土地增值稅。其股東王某才意識到，當初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環節，也會大大減輕企業負擔。
三、民營企業經營用房產節稅的持有策略
從以上案例可以看出，房產具有價值高、升值快、處置環節稅負高的特點。針對這些特點，結合當前涉稅法規，建議企業投資房產時，其產權持有采用以下策略：
1、如果公司持有，應當由集團內運作規范、承擔法律風險較小的企業持有，這類公司的壽命相對要長一些。
2、企業隨著規模的擴大，業務、組織架構隨時可能需要作出相應調整，應避免房產產權因為經營的調整而出現變動。一般是將房產放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業如何風云變換，房產產權始終不變，并且相對安全。
現在已經有部分民營企業在香港等境外地稅負國家或地區成立企業進行國際資本運作，開拓國際業務，也有部分境內人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業咨詢是否可以由境外企業或個人持有房產。根據我國目前的法律法規，境外企業或個人在境內持有房產是行不通的，主要是我國境內實行嚴格的房地產調控，防止境外熱錢在境內炒房，根據建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規定，境外機構和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業或個人在境內購買房產用于出租，屬于經營房地產業務，需要先在境內成立外商投資企業，以外商投資企業的名義購買房產經營。
建住房〔2006〕171號文第一條明確規定，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。
建房[2010]186號文規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
綜上分析，對于民營企業經營所需房產，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務風險，或面臨高稅負。如果換一種思路，房產由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產所面臨的困惑，還可以為個人股東節稅。
四、個人投資者持有房產出租給公司策略的優勢
個人投資者持有房產，將房產租給公司使用，在稅務方面和經營方面具備以下優勢：
1、 可以減少房產過戶轉讓的環節，避免房產過戶面臨的高稅負。
目前公司轉讓房產，通過投資到另一家公司后再轉讓股權、合并、分立等方式，可以規避一部分稅收，但并非所有的房產轉讓都可以這樣操作，且操作起來也很復雜。
（1）利用房產投資，免征土地增值稅有條件限制，根據財稅字[1995]048號、財稅字[1995]048號文規定，如果所投資的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資，不免征土地增值稅。
（2）將房產投資到另一家公司后再轉讓股權，如果被投資企業僅有房產，沒有其他資產、負債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認定為轉讓“以股權形式表現的資產”，參照國稅函[2000]687號文，稅務局有可能要求股權轉讓繳納土地增值稅。
（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據財稅【2012】4號文執行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續執行，存在不確定性。
（4）合并、分立須符合財稅[2009]59號、國家稅務總局公告2010年第4號規定的特殊重組條件，資產轉移才不確定轉讓所得繳納企業所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動等。這些條件企業在操作中往往難以得到稅務局的認可。
2、 房產在個人名下，更適合一些行業企業輕資產上市。
公司出資方式可以多樣，但是根據《公司法》第二十七條規定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。房產在個人名下，合理解決了公司股東以房產投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴大了公司的融資渠道。
3、 房產在個人名下，可以提高企業資產周轉率、總資產收益率指標。
企業資產周轉率、總資產收益率指標是分析企業運營情況的重要指標，極大的影響著第三方對企業的評價。當企業資產周轉率、總資產收益率指標過低時，對于融資、投資、貸款都會產生不利影響。通過將房產持有在個人名下，可以提高企業資產周轉率、總資產收益率指標，利于企業進行發展、融資。
4、 房產在個人名下，通過租賃，可以實現企業與個人股東之間資金的合法轉移。
首先，重慶征收房產稅用于保障性住房建設，是中國房地產2003年后的又一次雙軌制時期，即保障性住房與商品房并重。重慶市市長黃奇帆提出，重慶今年新開工公租房1350萬平方米，通過調控，促進房地產市場結構合理、供求平衡、秩序規范?？梢韵胂?，商品房將成為重慶市政府保障性住房建設資金的重要來源，不論從地方財政，還是城鎮化、保障體系的成本，商品房都不可能退出歷史舞臺。
其次，重慶房產稅的開征并不意味著對土地財政的徹底替代，而是實行土地財政與房產稅并存的雙軌制，這是中國新一輪改革中出現的雙軌并行局面。
我國對土地財政依賴極其嚴重，非朝夕可解。按財政部數據，預計全年全國財政收入將破8萬億元，保守估算，2.7萬億元的地價款收入將占全國財政收入的33.75％，占據地方本級財政收入的一半以上。國土部去年計劃供應住宅用地18.5萬公頃，同比增140％。但計劃趕不上變化，許多地方政府并未如期完成，而是以饑餓治療在年末推動土地價格節節上升。
據中原地產的數據，去年前8月11個城市完成全年商品住宅供地計劃的47％，土地出讓金收入卻已達去年同期的76％，除上海外，一線城市只完成去年供地計劃的20％～30％。
一線城市(含杭州)僅上海超額完成土地供應計劃；深圳、北京完成率分別為76％和61％；廣州最低，僅41％。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州、重慶僅27％和23％，為完成率最低的城市。說明重慶市對于土地之依賴，對于饑餓療法手法運用之嫻熟。
第三，重慶房產稅征收門檻較高，但稅率有可能高于預期。
此前黃奇帆曾表示，重慶將對價格高于市場均價3倍的“高價房”收取1％的房產稅。高于市場均價3倍，主要包括別墅、高檔大戶型商品房，對別墅將不論面積和價格一律征收房產稅；高檔大戶型商品房須其評估價值達到一定價格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出臺的《房產稅暫行條例》1.2％的稅率。
有關方面對房產稅抱有較高指望，財科所希望東部省市通過房產稅、西部省市通過資源稅彌補地方財政不足。在亞洲國家的一些大城市，房地產稅占地方財政收入的比重一般在23％～54％之間，而我國目前占比還只有3％左右。
放眼澳大利亞
澳大利亞是世界上生活水準最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環境、高質量的社會與文化的基礎建設。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠低于其他西方發達國家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認為，這里很有吸引力而且生活很實惠。
另據2003年的一份行政意見調查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領先于美國、英國、德國、法國和加拿大。澳大利亞健全、公開、高效和透明的監管體系，使其成為世界上政治穩定風險最低的國家之一。事實上，澳大利亞政府通過積極主動的改變，更進一步為海外投資者創造了適合發展的理想環境。在政府決策實施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調整，來面對任何經濟挑戰。澳大利亞經濟在經歷了世界經濟衰退、亞洲經濟危機后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長。澳大利亞政府通過一系列的服務和計劃，積極鼓勵與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業移民計劃。澳洲政府歡迎并鼓勵投資的態度和穩定的政治環境，為投資者提供了良好的投資環境和經商保障。
此外，從移民政策的發展看，澳洲近年來一直積極吸引海外專業人士與成功商業人士的移民與投資，移民政策相當寬松，為有意赴澳投資及發展的成功人士創造了良好條件。
房市成投資熱點
澳洲的房地產市場已有近百年的歷史，已十分成熟。根據最新權威機構的統計和分析表明，澳洲房地產近40年來平均每7至10年即可增值一倍。近年來，隨著澳洲經濟的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產市場表現出了不可限量的發展前景。
據組省房產研究表示，悉尼房產的平均價格已達50萬元，悉尼地區的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進入房產市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產市場將出現平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內就突破100萬元。財政廳長Egan表示，這是因為一些大型基建項目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區的房產價值。
澳洲房地產是該地區長期的支柱產業，也是投資回報率最高的行業投資，市場規模很大，并在過去幾十年中保持了穩步快速增長的良好紀錄。澳洲的樓價平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產市場的一個基本規律。澳洲房地產與世界大多數國家不同，政府不征收遺產稅，可以世代擁有。房地產沒有使用年限，而可獲開發的土地又越來越少，這正是澳洲房地產不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亞對外匯兌換沒有任何控制，貨幣完全國際化，資金流出、利潤匯出、資本撤回、權利轉讓以及貿易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國、加拿大等西方發達國家投資者的青睞，被評為投資者的“世外桃源”。
投資的最佳時機
專家人士分析，現在是投資澳大利亞房產的最佳時機。澳大利亞房產的上一輪增長于2003年達到高峰，2004、2005是調整期，進入2006年，隨著澳大利亞進入減息周期和新移民數目的持續增加，新一輪房產升值即將啟動。
