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繼去年出現創紀錄的資本外流之后，中國當局收緊了對現有資本管制的執行，并加大了中國企業海外投資的難度。
中國公民每人每年只被允許用人民幣購買價值5萬美元的外匯。尋求在國外花掉更多資金的人使用各種變通辦法，比如利用多人的購匯額度，或者在境外使用中國信用卡，但國家外匯管理局已采取行動限制這類做法。此前銀行還被允許幫助客戶向海外轉移資金，但現在要獲得轉移大筆資金所需的官方批準更難了。
中國富人把目光投向海外，是為了在國內過熱的房地產市場之外分散自己的資產。近60%的同比價格漲幅，令人擔心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一線城市，地方政府已采取行動遏止價格飆漲，提高了購買第二套住房的難度。
流入海外一線市場的資金已經在一些國家引發反彈，例如澳大利亞和新加坡政府在本地居民抱怨價格太高、自己被排擠出房市后，均出臺了針對海外買家的限制措施。
上述報告的作者們預計，中國人士對美國住宅物業的投資將從2015年的286億美元降至2020年的約240億美元。他們相信，這一下降將緩解價格上漲壓力。
“中國買家是非常咄咄逼人的競價者，少了這樣一個咄咄逼人的競價者，整個競價的局面就會改變，”羅森咨詢集團合伙人亞瑟?馬剛表示。“在這2至3年的間隙期間，房價的上行壓力將會小一些。”
關鍵詞：房地產市場；投資策略；限購令
一、房地產市場概述
（一）房地產市場
房地產市場是房地產交易雙方就某宗特定房地產的交易價格達成一致并進行房地產商品交易的領域。房地產市場的核心是形成房地產市場交易價格。
（二）房地產市場特性
由于房地產不可移動性，因此房地產交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產上的權益，而不是物業本身。因此，房地產市場是房地產權益交易市場。由于房地產不可移動，其區域性極強。不同國家、不同城市甚至一個城市內的不同地區之間，房地產的市場條件、供給關系、價格水平都會大相庭徑。①
（三）我國房地產市場的發展現狀
2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現回落，投機性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進展順利。2011年是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開局之年，國家加強了房地產市場調控。國務院辦公廳于1月26日印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。
二、限購令下昆明主城區房地產市場分析
（一）土地市場供求情況
土地供給方面，從同比增長率來看月度供應變化，2011年土地供應量大幅上漲。據昆明市房產信息網數據，2010年土地供應量的峰值出現在12月為7337畝，2011年的峰值出現在6月為17961畝，達到最高同比增長率4797%。
從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應的大規模放量，其在土地市場供應的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結為新城開發、舊城改造、保障房建設和基礎設施建設四個方面產生了對土地和資金的大量需求，為實現上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。
（二）全市房屋成交情況
據昆明市房產信息網數據顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據昆明市房產信息網數據顯示，2010年昆明全年成交套數73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。
（三）昆明房地產市場預測
從宏觀經濟來看，2012年11月CPI回落、PMI指數低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調控已經取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經濟下行的風險。宏觀基本面從緊縮到微調，將給房地產行業帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產開發投資預計仍將達到40%以上，保持了良好的發展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產市場發展打下了基礎。結合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實現了供應面積、成交面積和成交總額的大幅上揚，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應量，對未來市場形成了充沛的供應量。
2014年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。
三、限購令下房地產企業投資策略
2013年政府的宏觀調控得到進一步的深化及落實，土地政策及樓市調控雙管齊下，房地產市場逐步由高速成長向常態發展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風險能力較強，但行業內認為目前的房地產投資依舊面臨新的調整與轉型。要想在市場內尋求更好的生存與發展，房地產企業必須進行房地產投資策略的重新調整。
（一）策略一：順勢而為
在限購令下，房地產企業應調整好心態，從積極的意義上解讀調控，正視和承擔調控的存在。
從國家政策趨勢看，房地產企業應大力配合政府推進當前“房地產合理化運動”，把投資重心轉移到建設保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當前樓市調控的政策趨勢下，房地產企業可以配合政府建設保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。
（二）策略二：科學定位
房地產具有的固定性、適應性、異質性的特征，其價值本身受到區位環境、配套設施、房屋結構、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產投資空間受到擠壓，對房地產項目進行科學定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業的需求，房地產開發商應制定適合不同目標客戶群的方案，來優化市場定位。
（三）策略三：成本管理
由于房地產的長期使用性，開發周期長、流程多，成本項目的構成十分復雜，越來越多的房地產企業意識到進行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰略成為房地產企業最基本的競爭戰略。更新成本管理理念，有效地實施戰略，能快速培育企業的核心競爭力。
（四）策略四：薄利營銷
在房地產定價方面，還應考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業者、老顧客置業、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優惠。
結語
通過資料收集和分析，可以看到，短期之內，國家對房地產市場堅持宏觀調控的取向不變，公民對房地產的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉型與調整是當前房地產市場著力解決的問題。鑒于此，
本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產企業調整好心態，配合政府建設保障性安居工程；（2）科學定位：投資空間擠壓下，優化市場定位及產品定位；（3）成本管理：低成本戰略；（4）薄利營銷：實行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業者需求。（作者單位：云南大學）
參考文獻
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[4] 東方導.超級泡沫：中房地產金融解密[M].北京：中國經濟出版社，2011.
摘要：隨著經濟全球化和金融一體化步伐的加快，重大突發事件的國際影響也被逐步放大。房地產開發企業必須對國內、國際重大突發事件保持高度敏感性，密切關注各類突發事件可能給國家或區域房地產市場走勢帶來的影響，進而提早進行謀篇布局。本文從國際環境的宏觀方面，國際房地產投資以及房地產投資對我房地產業產生的影響這三個方面對我國的房地產市場進行分析。
關鍵詞： 國際環境；國際房地產投資；國內房地產業
一、國際宏觀環境分析
人們常說，大河有水，小河不干。這說明了宏觀環境對事物的決定性作用，用到房地產行業就說明了宏觀環境對于房地產市場的重要影響。同樣的道理，國際環境的變化也會對我國的國內環境產生顯著的影響，進而波及到我國的房地產市場。
（一）世界經濟形勢
1.理論基礎
世界經濟狀況，特別是周邊國家和地區的經濟狀況，對房地產價格有很大的影響。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。反之則引起價格下降，房地產投機是建立在對未來房地產價格預期的基礎上的。若一國經濟不景氣，房地產投機也會相對減少。
2.當前形勢
2011年全球經濟形勢嚴峻，發達國家經濟不振，美國經濟在量化寬松的政策刺激下維持了低速增長，但就業形勢無改觀；歐洲債務危機惡化，呈經濟負增長；盡管發展中國家經濟受到世界經濟總形勢的拖累，但新興經濟體仍保持較高增長，發展中經濟體的分量進一步上升。整體來看，經濟不平衡性加大，財政危機也進一步惡化，對國際貨幣體系的影響持續深入。
（二）國際政治安全形勢
1. 巨大動蕩
從俄羅斯杜馬選舉結果看，俄羅斯國內矛盾激化。盡管主流民意仍然是“求穩”，但2012年3月的總統選舉可能會引起進一步的政治分化。日本大地震對日本社會產生深刻影響，正處于一個政治變革的歷史性的分水嶺階段，日本國內政局仍將處于難預料的轉變狀態。美國“占領華爾街”運動的出現，表明社會分化矛盾尖銳，同時，面對內外的困局，國內政黨政治深度兩極化。奧巴馬政府為贏得選舉，可能會對金融寡頭開刀，而這將激化其國內矛盾，對美國國內政策和對外政策增加變數。
2. 政治對立狀況
政治對立狀況對房地產市場有顯著影響，如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致交易失敗、房價下跌。
中國鼓勵企業海外投資。然而，在“走出去”的道路上，包括華為在內的諸多中國企業屢屢遭遇非經貿壁壘。中國企業赴海外投資被境外扣上“政治帽子”已不是新鮮事。
（三）戰爭軍事局勢
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威脅或者影響的地區，房地產價格也會有所下降。因為房地產不可移動，一旦發生戰爭，避難時無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰爭上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以，在遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。因此，國家的穩定與和平對經濟發展至關重要。
二、外商房地產投資
從中國統計年鑒1996-2010年的數據我們可看出，外商對我國的房地產投資額總體上是遞增的，2006年由于我國金融業全面開放，外商對我國的房產投資額達到了最高，但是由于2007年我國建設部、商務部等七個部門連續頒布《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》和《關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》，這兩個新文件無疑給來勢迅猛的外商投資巨大的打擊。2008年由于金融危機影響，有關部門又一度撤銷“ 限外令”，出臺了暫停執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，外商的投資又有所增加，但是由于金融危機的加劇國外經濟不景氣，09年外商投資額較08年有所下降。2010年，在政府推出的大量經濟刺激政策的推動下，房地產市場恢復了加速發展的狀態，外商投資額也隨之大幅增加。
三、房地產投資對我國房地市場的影響
1. 積極影響
（1）增加房地產市場競爭
國外投資者為國內房地產行業帶來了成熟的管理體系和先進的操作經驗，促使國內房地產企業學習先進的經營管理理念，使用先進的技術設備，不斷創新經營機制和改革管理體制，提高了房地產企業經營能力，促進房地產設計、施工、開發和房地產金融等各領域的成熟和發展，并促使國內房地產企業在理念上與國際接軌，使國內房地產企業更有機會參與到國際市場，從而推動中國房地產市場融入際市場的進程。
（2） 緩解國內房地產企業融資難困境
一直以來，我國房地產行業的融資模式過于單一，絕大部分來源于銀行貸款。近年來為了穩定房價的過快上漲，國家出臺了一系列調控政策，很多房地產企業處于資金不充足的狀態；此外由于房地產是資金密集型行業，項目的開發需要大量資金，且資金占用時間較長，投資風險較高，因此開發商經常面臨資金周轉問題。而外商直接投資的進入，有效緩解了房地產開發領域的資金短缺現象。外資房地產開發企業一般實力較為雄厚，因此外資的進入使國內一些大型項目尤其是優質房地產項目得以開展，促進了社會經濟發展和城市現代化建設。
（3）提升房地產專業服務水平
隨著我國房地產業的發展和開放程度的進一步提高，國外先進的房地產服務公司逐漸進入國內，如國際知名的房地產五大行第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕和高力國際都己進入我國開展業務，并且逐漸向二三線城市滲透。這些國際知名房地產服務公司的進入，直接帶來了先進的房地產服務管理理念和新的經營管理模式，引發了國內房地產服務企業在服務理念與服務方式上較大的改變，帶動了房地產服務業專業服務水準的提高。
2.消極影響
（1）推動房價上漲，誘發房地產投資過熱
通過對1996年到2010年外商對我國房地產業的投資額和我國1996年到2010年的房價均價數據進行SPSS統計分析得知，房價=0.001*外商對我國房地產業投資額+1365.507，也就是說，外商對我國房地產業的投資額每增加1萬美元，我國的房價就上漲0.001元。就2009，2010年的數據來看，2010年外商對我國房地產業的投資額較2009年增加了718937萬美元，那么2010年我國的房價就上漲了718.937元。可見外商對我國房地產業的投資額對我國房價的影響力是很大的。
（2）制約貨幣政策的有效性，加大了宏觀調控的難度
近年來，隨著房價的大幅攀升，央行推出了加息等系列調控措施，收緊了房地產業的資金鏈。但是外資的大量涌入為房地產企業提供了資金，制約了我國宏觀調控政策的有效性，增大了調控難度。
（3）民怨加大，對外商投資產生質疑
官方公布的數據顯示，危機后我國外商投資質量不斷提升，服務業利用外資超過制造業。而民眾看到的是大多數外資進入的是房地產這樣的高利潤服務業，而過多外資進入房地產業對我國經濟的負面影響大于正面影響。此外，地方政府官員為政績又熱衷于引入房地產外資這類資金密集型企業，如重慶超過60%的外商投資是進入房地產行的。因此，在目前法律監管和政策體制下，外資的大量進入影響了我國調控房地產的政策效應，加大了房價上漲壓力，也對外資質量的提升產生了負面作用。
參考文獻：
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[2]曹振良.房地產經濟學通論. 北京：北京大學出版社，2003
房地產行業具有顯著的周期性，在多數場合，房地產經濟周期與宏觀經濟周期大體吻合，一個完整的市場周期通常包括繁榮(高漲)、危機、蕭條和復蘇四個階段。本文根據不同周期階段的市場特征，分析市場主體的決策動機，并依次比較在各個階段FDI資金對房地產市場的不同影響(見表1)。
二、基于江蘇省數據的實證分析：FDI與房地產市場波動的五大特點
江蘇是外向型經濟大省，經濟總量和房地產市場規模在全國居于前3位，外商直接投資(FDI)流入規模已連續數年名列各省(市、區)首位。在FDI對房地產的投資形態上，包括普通住房、商業用房、工業用房、Shopping Mall、旅游地產等各類商品房，甚至還包括經濟適用房等政策性房產，因此在研究上有較強的代表性。從2005年以來的江蘇省房地產市場運行及FDI流動情況看，以國際金融危機的爆發為時點，大致可以分為三個階段：前危機階段(2005－2008年上半年)：房地產投資和房價持續上漲，FDI流入較快增長；危機中階段(2008年下半年－2009年前三季度)，房價同比下降，FDI流入大幅減少；后危機階段(2009年四季度至今)，房地產投資增速和房價快速增長，FDI流入出現反彈。對照標準的市場周期特征，可以認為前危機階段相當于繁榮時期，危機階段相當于危機和蕭條階段，后危機階段相當于復蘇階段。但與成熟市場相比，FDI流入江蘇省房地產市場的實際形態也有諸多特點，主要體現在以下五個方面。
(一)蕭條期的縮短和復蘇超預期
從歐美、日本和我國香港地區等成熟市場的實踐看，房地產市場進入蕭條階段后，一般均經歷數年乃至十余年的低迷，價格和投資規模跌幅普遍超過最高峰的50％。而此次國際金融危機爆發后，江蘇省房地產市場所經歷的蕭條階段只有一年左右(2008年三季度－2009年三季度)，房價同比下跌最大幅度為13％，蕭條階段的時間長度和下跌幅度遠小于成熟市場。隨后的復蘇力度十分強勁，在商品房成交價方面，2010年上半年已經超過了2008年危機前的最高水平，表現遠強于同期的境外成熟市場。在房地產開發投資總額方面，以開發投資同比增速為例，受金融危機沖擊，該指標從危機前的30％以上跌落至2009年末谷底值的7％，此后又逐步回升，2010年二季度已經達到10％以上。我們認為，蕭條階段縮短和復蘇力度的“超預期”，根本原因是國際金融危機對于我國而言，主要是一個外部沖擊，而不是內生性危機。特別是與國內一線市場相比，江蘇省的房地產市場整體上屬于二、三線，房價收入比、杠桿率等指標均處于相對較低水平，對危機沖擊有較強的承受和恢復能力。而危機后國家擴大內需和推進城鎮化的戰略也是推動開發投資迅速恢復的重要原因。對于外資而言，由于江蘇房地產市場的復蘇進程超過事前預期和境外市場復蘇進度，因此與內資相比，后危機階段的外資擴張速度顯得相對較慢，市場份額有所下降。
(二)流入房地產的外資占房地產開發的比重下降，但占全部外資比重上升
從流入房地產業的FDI占開發投資比例看，FDI的周期波動幅度明顯大于其他渠道投資，但在總體上流入房地產業的FDI占全部房地產開發投資的比例較低，最高不超過同期房地產開發投資的5％(見圖1)，遠低于上海、深圳等一線市場，即FDI不是推動江蘇省房地產開發的主要力量。特別是當市場進入復蘇階段后，雖然房地產業的利用外資絕對數量出現回升，但由于同期其他渠道的開發投資增速更快，導致FDI在開發投資中的份額明顯下降。但與此同時，流入房地產業的FDI占全部FDI的比例一直較高，在2008年四季度和2009年前三季度，房地產FDI占同期FDI的10％，而到2009年四季度以后，這一比例上升至17％，特別是2010年以來，這一比例進一步提高，最高達到當月FDI到賬金額的25％。因此，就江蘇省而言，在后危機階段，流入房地產業的外資增速低于同行業的內資，卻又高于其他行業的外資。
(三)政策因素對FDI流入房地產有顯著影響
分析2005年以來的江蘇省房地產開發中利用外資數量(見圖2)，可以發現有一個“雙重頂”現象，即2008年初利用外資達到最高峰，隨后開始下降，到2008年下半年開始回升接近年初高點，2009年初又開始下降，直到2010年才見底回升。我們認為，形成“雙重頂”的一個重要原因是政策面的變化。在2007年12月起實施的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》中，國家除了出臺新一輪限制外資進入房地產的政策外，還限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。“限外令”的實施，使得FDI投資房地產項目的審批周期拉長、能否獲得審批通過的不確定因素不斷增多，境外資本進入國內房地產業的準入門檻大幅度提高。從而形成了FDI流入的一個政策性項部，而后一個頂部則來自市場本身，即金融危機爆發導致了境外融資成本提高，FDI資金來源減少，從而形成了市場性頂部。
(四)外資房地產企業的收益率基本保持穩定
從2006年－2009年江蘇省外資房地產企業的主要經營指標看(見表2)，經營規模保持較快擴張，2009年外資房地產企業主營業務收入比2006年增長171％，年均復合增長率接近40％，與此同時，主營業務利潤率基本保持穩定，凈利潤率也先降后升。由此可見，在這一期間導致FDI流入數量的變化主要原因不是流入房地產業投資收益的變化，而是境外投資方的自身條件變化(如投資計劃、境外資金成本和流動性狀況等)。
(五)即使在房地產市場蕭條階段，存量FDI的流出意愿也不明顯
統計顯示，雖然金融危機爆發后，進入房地產業的FDI迅速減少，但與此同時，FDI存量的流出意愿并不強烈。據統計，2008年四季度和2009年全年，江蘇省房地產業FDI流出金額(包括撤資和利潤匯出)為3.29億美元，僅為同期房地產業FDI流入金額的8.5％。我們認為，這主要由于國內房地產業投資回報率一直處于較高水平，外資長期看好國內房地產市場，不愿意輕易退出。另一方面，國際金融危機爆發后，歐美等主要經濟體采取定量寬松的貨幣政策，一年期LI－BOR利率自2008年10月后持續走低，今年上半年甚至持續維持1％以下的歷史低位，境外資本的融資成本極低，加之人民幣升值預期不斷加強，FDI留在國內還可以享受匯兌收益，也使得存量FDI傾向于繼續留在國內。存量FDI的穩定性較強，但也應注意到，現在穩定不等于永遠穩定，如果國內房地產業收益率明顯下降或境外資金成本大幅度提高，這些存量FDI仍然有流出的可能。
三、定量分析
為進一步驗證FDI與房地產開發投資規模、
房價等指標的關系，我們使用計量經濟學的線性回歸和脈沖響應方法進行定量分析。
(一)線性回歸分析
由于房地產開發投資(簡寫為KF)的外部資金來源(不考慮內部借款和民間借貸)主要為銀行貸款(簡寫為DK)和利用外資(FDI)，因此假設t期開發投資的估計式為：KF(t)=β1FDI(t)+β2DK(t)+β3FDI(t－1)+β4DK(t－1)+……+μ，其中β為各變量的相關系數，μ為隨機變量(統計參數見表3)。
通過逐步剔除t檢驗不顯著變量的方法，最終得出開發投資規模的估計式為：KF(t)=0.076FDI(t)+0.14 DK(－3)+0.151 DK(－5)+0.17DK(－6)+0.291DK(－9)+2.253
計算結果表明：在2005年至2010年5月期間，江蘇省房地產投資完成規模與FDI流入及新增貸款呈正相關關系。當期開發投資規模主要取決于當期的FDI和此前3至9個月的新增貸款。FDI流入房地產業后，直接帶動了本地區房地產投資規模的增加。房地產開發投資中的FDI每變化1個百分點，將會促使房地投資規模變化0.07個百分點。而且是與貸款等其他資金來源相比，FDI的時滯效應要短得多。換言之，FDI流入數量的波動將很快導致房地產投資規模的相應變化。
(二)脈沖響應分析
通過脈沖響應分析來比較各變量的沖擊效應。分析結果表明：一個正向的FDI流入發生后，對江蘇省房地產開發投資規模有持續影響，在第3個月累積影響達到最大，之后呈下降趨勢(見圖3)。
同時定量分析也表明：FDI流入對江蘇省房價增速沒有顯著影響。即FDI推高房地產價格的說法在江蘇省范圍內并不顯著，本次危機以后的房價高漲更多地應歸結于內資和地方政府的推動。不過也應考慮到，由于比價效應的存在，如果境外資本抬高一線城市房地產價格，也會對周邊地區和二、三線城市形成示范，帶動房價上升。
四、結論及對策建議
(一)主要研究結論
1 在房地產市場周期的不同階段，FDI流動通過需求環節和括供給環節會對房地產市場產生不同影響，其影響既包括投資規模也包括市場價格。
2 在現階段，FDI占江蘇省房地產開發投資的比例較低，對房價的影響不顯著，但FDI的周期波動性明顯高于其他投資來源，如果其流入規模進一步擴大，將可能加劇房地產市場波動。
3 與境外市場相比，江蘇省房地產市場的蕭條階段較短，市場反彈復蘇進程較快，國際金融危機的影響主要是外生沖擊而不是內在危機。
4 目前江蘇省外資房地產企業收益率基本保持穩定，房地產業存量FDI的穩定性較好，流出意愿較弱。但不排除條件變化時FDI流出的可能性。
(二)對策建議
1 規范FDI在房地產業的市場準入和經營行為。在后危機時代，隨著全球經濟復蘇必然吸引大量的境外資本投入中國房地產業，導致房地產業的FDI較快增長。因此，應充分認識到FDI對房地產業的實際影響，綜合權衡長短期利弊，最大程度發揮FDI的正面帶動作用，引導其增加有效供給和帶動產業升級，嚴格限制其助推房地產市場投機，從而促進房地產業的平穩健康發展。
關鍵詞：保險資金房地產資產錯配
一、我國保險資金投資房地產的有關規定及投資現狀
2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式。”與之前的有關規定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。
新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規定進行。
作為保險資金運用法規的基礎性總綱，已交保監會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發。在此法規出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業政策的規定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規范，同時確定業務流程和操作程序，強化信息披露。
與保監會的審慎態度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在外圍運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業區一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。
此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優質項目以及城市綜合體項目。
二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響
(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資
與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數目的增加而獲得分散投資在降低非系統風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。
(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力
在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業的資產組合中大約80％的保險資金配置在固息產品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環境下，投資包括房地產在內的實物資產，不失為對沖通脹的一種可行手段。
[關鍵詞] 房地產投資信托；REITs；作用機制
Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis
WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；
[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.
[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism
房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世紀60年代，是指由專門投資機構進行房地產投資的經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式，投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報?REITs是房地產證券化的一種典型形式?
1REITs的IPO和信號傳遞效應
REITs進行首次公開發行（Initial Public Offering， IPO）可以向整個房地產市場傳遞有利的發展遠景的信號，也表明了房地產市場存在投資機會，需要資金支持?投資者可以把IPO的發行主體視為REITs部門的內部人，這些人可以發現房地產市場的投資機會?因此，如果REITs通過IPO的方式籌集資本，那么投資者可以得出房地產市場存在著投資機會的結論?
在對REITs定價研究的基礎上，很多學者研究了IPO的信號傳遞效應（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）認為，IPO活動向其他的發行上市主體和整個產業傳遞了信號?近期的一些研究認為，IPO行為是與市場偏好緊密相關的?這種信號效應可以從以下兩個方面來探討?
1.1 內部效應
非對稱信息假說認為，IPO定價過低向投資者傳遞了公司優良的自身價值的信號?公司進行IPO后，在市場逐漸獲知公司的真實價值后，公司進行再融資（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以獲得比較優惠的價格，也可以彌補IPO時的損失?因為REITs可以享受稅收減免，所以REITs沒有動力去發行債券融資，又因為REITs必須至少支付其凈收入中90%的份額作為紅利，因而REITs不得不通過再融資（SEOs）的方式籌集資本?所以說IPOs和SEOs之間的信號鏈條對REITs來說非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信號傳遞模型（Spiess和Pettway， 1997）進行研究得出結論：IPO時定價過低的REITs更有可能在很短的時間內進行再次融資；定價過低幅度比較大的IPO導致REITs的資本是通過IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO時定價過低，那么它在再融資（SEOs）時也會低估發行價格?
1.2 外部效應
REITs進行IPO會增加整個市場的可銷售的股份， 從而很有可能促使不同的房地產證券之間產生替代效應，在整體市場資金量給定的情況下，會對其他的在市場流通的房地產證券價格施加負面的壓力?
因為REITs進行 IPO時會披露出有關證券市場的相關信息，因而有助于重估二級市場上流通的房地產證券?為了確定REITs在IPO時發送的信號信息是否在房地產證券的價格上反映出來，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）對在IPO時已在市場流通的“競爭性”的房地產證券的收益進行了研究，發現一般情況下，“競爭性”房地產證券投資組合在發行日附近經歷一個負的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）選取了1982-2000年間在美國市場流通的123個REITs并使用橫截面數據方法對樣本在發行日附近的表現進行了分析，認為在以下條件得到滿足時，該REITs在IPO時對“競爭性”證券投資組合的負面影響會十分明顯：該發行上市的REITs的規模比“競爭性”證券的規模大；市場條件不好時；進行IPO的REITs數量較多時；該IPO不是傘形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?總之， REITs進行 IPO傳遞了一個可以改變正在市場流通的房地產證券估值的信號，但該信號會隨著IPO特點的變化而變化?
2REITs的規模經濟效應
多數研究者認為REITs存在規模經濟特性，認為REITs規模越大，其運作效率越高，因而主張REITs進行大規模并購?
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的數據并采用回歸分析方法首次檢驗了REITs的規模經濟特性，他們的研究結果表明了REITs規模經濟的存在，在他們1998年的研究中進一步表明了管理費用和間接費用最有可能實現規模經濟，實證研究證明，規模大的REITs可在資本市場獲得更優惠的債務條件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也證明了REITs規模經濟的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估計了1992-1996年間REITs的規模經濟和效率狀況?
REITs采取內部治理或者采用外部治理對其運作效率具有一定影響?現實中越來越多地使用內部治理和內部所有權控制，這有利于投資者協調管理層的利益和所有者的權益?Capozza和Seguin（2000）調查研究了為什么采用外部治理的REITs不如采用內部治理的REITs表現得好，他們的研究結果表明外部治理使用了過多的財務杠桿，債務成本比較高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用內部治理的REITs比使用外部治理的REITs規模上更有效率?
除了管理類型外，使用債務的程度也會對REITs的效率造成或好或壞的影響?一方面，債務利息的支出會減少現金流，這會迫使管理層更加節約成本；另一方面，高額的利息成本會使得REITs在成本上變得更加沒效率?Bers和Springer（1998b）認為使用更少債務的REITs也會變得更沒效率?Anderson et al.（2001） 通過分析1992-1996年間的數據認為債務的增加和REITs投入的利用率呈負相關?
總的來說，認為規模大的REITs具有規模經濟的支持者認為， REITs在成本上是有效率的，并且存在規模收益遞增，也就是說如果REITs擴大其投資組合并進而擴大其經營規模的話， REITs會從中獲益?也有證據表明，在1995-1997年間， REITs行業變得更加有效率?
3REiTs的抵御通貨膨脹效應
早期的研究認為，REITs收益和通貨膨脹之間存在著負相關關系?根據Fisher（1930）理論，資產的預期名義收益等同于實際收益加上預期的通貨膨脹率?在實際收益保持不變的情況下，更高的通貨膨脹率意味著更高的名義收益，也就是說如果投資者想要維持同樣的購買力，那么他們會在出現高通脹時要求更高的名義收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）認為房地產是很好的通貨膨脹的抵御物，因而作為依附在房地產標的上的REITs也被認為可以抵御通貨膨脹?但是關于REITs是否能夠抵御通貨膨脹的實證研究的結果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）認為收益和通貨膨脹之間存在負相關關系?
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）認為貨幣政策對REITs價格的變動有著很大的影響，所觀察到的REITs收益和通貨膨脹之間的負相關關系只不過是貨幣政策變動的產物， REITs并不是很好的可以抵御通貨膨脹的工具?這些研究結果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?
4REITs的低買賣價差提升交易的流動性
較大的買賣價差意味著較低的交易流動性，較小的買賣價差意味著較高的流動性?由于REITs可以提供給單個投資者一個可以投資較大規模房地產項目的平臺，并且可以為私人投資者提供專業的管理服務，在這個意義上REITs以獨立實體進行作為的能力受到限制，如REITs必須披露其應納稅收入中的90%?嚴格的披露規定可以減少不對稱信息，可以增加市場上交易的效率，這也意味著REITs在IPO后的買賣價差會比較小?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）認為權益型REITs的買賣價差就比抵押型REITs的小?與此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）認為權益型REITs的買賣價差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）認為由于依附資產的不同產生了以下不同的結果：抵押型REITs的資產組合是由一些具有固定收益的被動管理的金融資產組成，其買賣價差在所有類型中幅度最小；封閉式基金的資產組合是由權益型的可交易的被動管理的金融資產組成，其買賣價差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的資產組合是由一些不經常交易的可移動的需要主動管理的實物資產組成，其買賣價差幅度比基金的大，但又比權益型REITs的小；權益型REITs的資產組合是由一些不經常交易的不可移動的需要主動管理的不可移動實物資產組成，其買賣價差幅度最大?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）發現REITs的買賣價差隨著時間的變化而變化，在1986-1990年間呈增加趨勢?此外，他們發現在NASDAQ上市的REITs由于市場規模較小，因而相對于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有較大的買賣價差，其中，市場規模尤其是資本規模的大小決定著REITs相對買賣價差的大小，這在Huang 和 Stoll（1994a）對在NASDAQ和NYSE市場上流通的股票的對比研究中得到了印證?
5REITs的投資組合多樣化效應
早期的研究表明REITs具有低風險?低回報特點?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究發現REITs的系統性風險低于市場風險?Glascock（1991）研究發現REITs的Beta系數隨著市場條件的變化而變化：在市場處于上升階段，Beta系數也增高；在市場處于下降的時候， Beta系數也降低?這意味著REITs的收益在市場大幅下降時不會受到很大影響?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究發現，在1997年10月27日美國股市大跌中， REITs證券下跌的幅度僅是其他證券下跌幅度的一半?在當日由于市場不確定性的存在，所有證券的買賣價差的幅度都增加了，但是在接下來的一天，在市場的下降趨勢發生部分逆轉時，其他的非REITs證券的買賣價差幅度繼續放大，只有REITs的買賣價差在縮小?可見， REITs會為整個投資資產組合帶來收益?
6結 論
一方面，房地產業是典型的資本密集型行業，房地產業的發展離不開金融的運作和支持?作為國民經濟的支柱產業，房地產業的資本化程度是衡量該行業成熟與否的重要標準?由于房地產業本身的特點和房地產金融政策的不完備，大多數房地產企業經常處于資金缺乏狀態?長期以來，我國國內開發商以向銀行貸款作為主要融資渠道，中國的房地產業必須尋求新的資本來源以支撐其長足發展?
另一方面，以抑制投資性需求為重點的宏觀調控并沒有因為購房成本上升而降低購房者房價上升預期下的購房投資熱情?大量分散的社會閑散資金?機構資金由于缺乏有效的投資渠道和投資工具，難以聚集起來進行房地產業的投資，導致資本市場與房地產市場的脫節?發展房地產證券化，利用房地產投資信托基金形式（REITs）募集社會資金，可以緩解房地產業巨額資金不足問題和銀行等金融機構的資金壓力，并降低以銀行資金作為主要融資渠道的單一信貸風險的發生，REITs在解決中國房地產業投融資綜合矛盾問題上具有顯著優勢?而我國與房地產行業相關的現代資本市場理論與應用研究仍處于探索階段，房地產投資信托（REITs）的研究將為推動REITs在我國開展起到積極促進作用?
主要參考文獻
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［關鍵詞］熱錢；房地產價格；聯立方程
［中圖分類號］F820.4［文獻標識碼］A［文章編號］1002-2880(2011)03-0075-02
一、引言
“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事謀利活動的國內短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業務資金、各國國際儲備資產的部分資金以及大量涌現的各種投資基金或其他專項基金等共同構成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。2005年以來，在人民幣升值預期的背景下，大量“熱錢”通過各種渠道流入中國，通過購買人民幣資產(房地產、股票等)進行短期資本投機，以獲得國內資產價格上漲和人民幣升值帶來的雙重收益。2008年下半年以來，隨著金融危機席卷全球，部分“熱錢”又陸續開始撤離。一般而言，大規模的“熱錢”流入在給一國帶來短期資本投資、推動經濟發展的同時，也會催生資產價格泡沫;而一旦“熱錢”大規模流出，則會導致資產價格泡沫迅速破滅，對一國的宏觀經濟造成嚴重的負面影響。由于房地產市場是一個國家最主要的資產市場之一，熱錢流動可能導致房地產價格出現巨大波動，從而對國民經濟產生負面影響。因此，深入研究熱錢對房地產價格的影響并進行科學測度，對維護宏觀經濟的穩定、增強房地產市場宏觀調控的針對性具有重要的現實意義。
二、文獻評述
關于國際資本流動對房地產價格的影響，國內外學者從不同角度進行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產價格的影響，認為短期而言，房地產價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進行實證研究，發現熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認為，從游資的流向來看，房地產領域是“熱錢”流入的主要目標，目前國內對房地產的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產行業。杜輝等(2006)分析了熱錢進入房地產市場的途徑，認為一定數量的熱錢流入可以增加房地產行業的融資，促進房地產市場的正常發展;但是大量熱錢流入到房地產市場就會造成房價不斷上漲，導致房地產市場產生泡沫。閆之博(2007)研究了GDP與FDI對房地產價格的影響，其實證結果表明GDP、FDI對房地產價格均有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國際資本流入中國的現狀和影響房地產的途徑，并進一步分析了國際資本流動對房地產價格的影響。黎友煥(2008)認為人民幣升值預期和中國房地產市場的高利潤，吸引了越來越多的境外熱錢流入到中國的房地產市場，抬高了房價并助長了泡沫，給中國房地產市場帶來了巨大的風險。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢對中國房地產價格的影響，并提出熱錢影響中國房地產價格，進而威脅中國金融安全的三種傳導機制。呂江林和楊玉鳳(2007)認為境外資金大量流入到中國房地產市場，產生了“羊群效應”，引起大量民間資金紛紛跟風入市，推動了國內房地產價格的持續上漲。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中國熱錢問題的研究中指出，有大量熱錢流入到中國的房地產市場，推動了房地產價格的上漲。綜合來看，目前關于熱錢對房地產價格影響的大多數研究還主要集中在理論分析上，實證研究相對較少。
三、建立模型
本文應用模型檢驗國際投機資金對于房地產價格的影響，在房地產業健康發展的情況下，投機資金對需求的影響應該不顯著，房地產需求的主要影響因素應該是消費者的購買能力。同理，投機資金對價格的影響應該也是不顯著的，房地產價格應該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當前房地產業發展較為穩定，價格增長屬于自然增長。
本文選取中國房地產市場數據進行模型檢驗，數據來源于《中國統計年鑒(1996—2009)》和國家商務部統計數據。由于中國房地產起步較晚，數據資源有限，而且為了使各指標的統計口徑一致，選取1994—2008年度數據進行房地產市場供求分析。
首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經常項目順差和外商直接投資，再經適當調整，扣除正常的貿易轉移支付利潤匯出以及資金回調等因素剩余的就是“熱錢”。“熱錢”估計額=外匯儲備增加額-貨物貿易順差-FDI。
本文使用Eviews估計聯立方程，模型估計方法采用系統估計方法，參數估計時使用三階段最小二乘法(3SLS)。在聯立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是內生變量，其余變量為先決變量。內生變量具有一定的概率分布，其參數是模型待估元素，它不僅影響整個系統，也受系統影響。外生變量對系統有影響，但不受系統影響。
對聯立方程模型中任意一個方程，可識別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個數，p代表該方程包括的內生變量個數，取等號表示恰好可以識別。可以知道方程組每個方程都滿足可識別的必要條件。
在估計過程中，不斷對參數顯著為零的變量進行調整和剔除，計算結果如以下聯立方程所示。房地產需求方程擬合的R2=0.994735，供給方程擬合的R2=0.965453，價格方程擬合的R2=0.993554。可以看出，方程擬合較好。
最終聯立方程可以表示為：
Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1
Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt
Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt
Qt=Min(Demondt,Supplyt)
陳進：國際投機資本對房地產市場影響的實證分析四、結論分析與政策建議
1.首先分析房地產市場的需求，對于需求方程來說，房價收入比的增加會降低對房地產產品的需求，居民的儲蓄存款余額的增加會成倍增大對房地產產品的需求。目前推動我國房地產需求不斷擴大的因素正是對房地產產品的購買力和投資能力，由于城鎮居民可支配收入和儲蓄增長速度很快，所以房價收入比所體現的房地產產品購買力(PYt越小，購買力越強)正在逐漸增強；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會出現預期價格越高，需求越旺盛的現象。而方程中價格預期的作用也影響著房地產需求，由于預期的影響與需求呈反比變化，說明目前我國房地產中具有一定泡沫成分。
2.在供給方程中，房地產價格與造價比的增大會導致房地產產品供給的增加，因為房地產價格與造價比越高說明房地產產業的利潤空間越大，這是十分符合經濟學原理的。投資盈利能力和當期價格成為影響供給的主要因素，這與當前房地產市場供給存在的惜售現象十分吻合。所謂惜售，是指開發商為獲得利潤最大化，不愿意過早出售產品而有意識地控制銷售量與銷售速度，換句話說，也就是開發商故意把房子空置起來不賣。由于房價的不斷攀升，開發商的惜售現象日益突出，主要表現在以下幾個方面:一是在一定的銷售周期內將銷售分成多期進行，將較多較好的房子留在后面賣個好價錢;二是在預售前拿出部分商品房，留給公司關系戶;三是在正式預售前進行內部發號;四是在正式銷售時進行內部銷售控制，適當保留部分好房源。這是人為制造房地產市場供求不平衡，使房地產供求信息不能準確反饋到有關政府部門，導致政府對房地產市場調控機制失靈。
3.分析房地產市場價格方程，可以看到CPI和熱錢都是顯著變量，CPI越低，人民幣升值壓力就會存在，游資流入的比例就會越大，房地產價格也就越高。根據上述模型，外國游資每流入100億美元，房地產價格會提高27元/平方米。進入中國房地產業的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務部外資統計范圍的房地產業外商直接投資;“暗”的則指通過其他渠道進入國內房地產市場的境外資本，這就是方程中估算的“熱錢”。這些游資絕大部分是在房地產市場購買房產，而不是進行實實在在的房地產項目開發，外國游資對房地產價格的影響是顯著的，在目前中國還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達到預期目標的情況下，“熱錢”流入房價節節高升的房地產市場，可以減輕長期滯留中國境內的成本壓力，還可以獲取房地產增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“熱錢”即可套現撤出中國。抬高房價只是問題的一個方面，那些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后很快撤資，剩下盲目跟進的中小投資者可能無法應對驟然的波動，將危及中國樓市的穩定。所以如果投機資金在房地產市場中比重過高，房地產泡沫過于嚴重，到那時中國房地產將面臨崩盤的危險。
在價格方程中，模型的估計結果顯示需求對價格的影響要比供給更加顯著(見相關估計系數的3SLS參數估計值)。這說明在中國房價加快城市化腳步的階段對房地產產品的需求相比較于供給更加旺盛。
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有關人士認為，購買房產用于投資首先要考慮產品的安全性，而判斷一個投資產品的安全性首先要看這個產品的經營狀況。從目前的市場情況看，類似于市場上出現的郁金香花園溫泉度假村、第一城、中欣戴斯等這種房地產投資理財產品基本屬于固定收益型產品，不屬于高風險高收益產品。
然而據了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產有關的理財產品投向市場，其中大多數房地產投資理財產品都迎來了火爆的銷售場面。在這些項目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個人投資者，也好似突然抓住了一個投資良機。不過，有關專家卻預警：房地產投資產品有好有壞，投資時還需擦亮雙眼，不要忽略了對風險的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區。
誤區一：開發商承諾的收益越高越好。業界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區：把理財當成致富的門路，只關注單一產品的收益率大小。而據業內人士介紹，理財是一種理性投資，是對財富的長遠和全盤規劃，不能只單一地注重某一產品的收益率。所以，理財專家認為，個人首先要明確理財目標，根據自己承擔風險的能力制定理財計劃，更重要的是應認識到，理財絕不是暴富的途徑，不能只看收益。
誤區二：不了解產品盲目投資。理財市場上新產品層出不窮，這更要求投資者一定要充分了解產品，這樣才能選出適合自己的產品。但是，相當一部分投資者在買完產品后，收益、期限、權利、義務一概不知，這種投資是對自己的非常不負責任。當自己對產品不清楚時，就應咨詢專業人員。只有了解產品才能根據自己的實際情況有的放矢。
關鍵詞：
房地產市場；健康發展；建議
中圖分類號：
F2
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地產市場的內涵
房地產市場的概念有狹義和廣義之分。從狹義的角度來看，房地產市場是用于從事房地產交易活動的場所，包括房屋的銷售、租用、抵押、典當等；從廣義的角度來看，房地產市場是指以房地產企業為主體，從事房地產開發經營，交換具有房地產特征的產品或服務的場所，是房地產商品交換關系的總和。房地產市場是指全社會所有房地產交易關系的總和。從空間意義上說，房地產市場是指房地產供給與需求雙方交換房地產商品的場所；從經濟學的角度來看，房地產市場是指全社會從事房地產經濟活動關系的總和。具體而言，房地產市場是房地產商品交換過程的統一，是將房地產開發、房地產建設與房地產消費三者相連接的紐帶，是使房地產商品的使用價值和價值得以實現的經濟過程。
2 我國房地產市場的發展現狀
（1）我國房地產市場在與經濟社會發展的協調性和自身的均衡程度上均有待提升。
我國房地產市場的秩序狀況還有待改善，需要提升自身的均衡程度以及與經濟社會發展的協調性。東、中、西部地區的房地產市場在與經濟社會發展的協調程度以及自身的均衡程度上都有需要改進的地方。其中，中部地區的房地產市場秩序狀況是東、中、西部三個地區中最好的。房地產投資占GDP的比重過大和商品房施工面積與商品房竣工面積之比過高，是導致我國房地產市場秩序狀況欠佳的主要原因。
（2）我國房地產市場資源配置效率還有提升的空間。
我國房地產市場的資源配置效率還沒達到最優，有進一步提升的空間。東部地區的房地產市場資源配置效率優于中部地區和西部地區的房地產市場資源配置效率，高于我國整體水平；中、西部兩個地區的房地產市場資源配置效率均低于我國整體水平；西部地區的房地產市場資源配置效率是三個地區中最低的；東部地區和西部地區的房地產市場資源配置效率評價的優秀率要高于中部地區。資金投入過剩是造成我國房地產市場資源配置效率沒能達到最優的主要原因。
（3）我國房地產市場規模合理程度較低。
我國房地產市場的實際與合理規模之間的偏差較大，市場規模的合理程度有待提升。東、中、西部三個地區中，東部地區房地產市場規模的合理程度是最高的，西部地區房地產市場規模的合理程度是最低的。未來能夠提供給房地產開發企業所使用的土地面積的逐漸減少是造成我國房地產市場規模合理度偏低的主要原因。
（4）我國房地產市場的健康程度需進一步提升。
我國房地產市場的健康狀況有待改善，中部地區房地產市場的健康程度要高于東部和西部地區房地產市場的健康程度，西部地區房地產市場的健康程度最低。市場秩序狀況不佳是降低東部地區房地產市場健康程度的主要原因，市場資源配置效率不高和市場規模合理度較低是導致西部地區房地產市場健康指數評價排位靠后的主要原因，市場規模的合理程度偏低是造成我國房地產市場健康狀況欠佳的主要原因。
3 我國房地產市場健康發展的建議
市場秩序的優劣、市場資源配置效率的高低和市場規模的合理與否對一個城市房地產市場的健康程度具有重要影響，現對促進我國房地產市場健康發展，提出以下建議：
（1）控制房地產投資占GDP的比重，進一步規范房地產市場秩序。
房地產業是拉動國民經濟發展的重要產業之一，合理比例的房地產投資有利于推進房地產業經濟的增長，帶動相關產業的發展，從而促進國民經濟的增長。但是如果房地產開發投資額在GDP中所占比例過高，則會造成供給過剩。從前文的研究可以看出，我國房地產投資在GDP中所占的比重較高，甚至有些城市的房地產投資增長率己經高于當地的GDP增長率，這會造成投資過度，從而形成房地產泡沫。對房地產投資進行控制，將有利于抑制投入過剩和房地產市場泡沫的形成，進而提高房地產市場的健康程度。政府部門應嚴格審核房地產企業的資質，對房地產投資額進行限制。
（2）合理分配資源，提高房地產市場資源配置效率。
政府部門應對房地產市場的資源所有量進行審核，根據審核結果制定相適應的房地產市場資源投放調控措施，科學地配置資源，降低房地產市場的資源投入冗余，以提升房地產市場資源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地產市場規模合理度。
土地供給面積對房地產市場規模具有重要影響，土地是不可再生資源，從長期發展的角度來看，隨著城市化步伐的加快，未來可供開發的土地資源越來越少，其整體逐漸較少的趨勢是不會改變的。為了使未來的房地產市場能夠持續獲得可供開發的土地，現階段應該節約用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，優化房地產市場規模。
消費者的購買欲望和購買能力決定市場需求，市場需求直接影響市場規模，而居民的收入水平是消費者購買能力的直接體現，決定房地產市場的需求和發展空間，是影響房地產市場規模的主要因素之一。部分地區房地產市場超規模發展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于擴大房地產市場規模，減少房地產市場超規模發展的現象。
參考文獻
