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一、我國的匯率與房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
（一）我國匯率現(xiàn)狀。自2005年7月匯改以來，人民幣對美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已經(jīng)突破7.45元整數(shù)關口。按中間價計算，人民幣對美元今年以來已經(jīng)升值了4．85%，匯改以來的累計升幅為8．89%，如果算上匯改時的一次性調整，人民幣對美元則升值了11．13%。人民幣的升值使我國的對外貿(mào)易可以得到相應的改善，對外貿(mào)易的摩擦將會降低，同時升值可以提高我國對外貿(mào)易的購買力。但是，人民幣的升值對我國的經(jīng)濟也存在一定的負面影響。人民幣的升值將加重我國的債務負擔，降低出口產(chǎn)品的競爭力，而且會吸引國際游資的進入，這些短期的、投機性強的資金將會對我國的金融市場產(chǎn)生不穩(wěn)定的因素。
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。根據(jù)國家統(tǒng)計局2007年1～5月份的房地產(chǎn)投資統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)表明：我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資比上年1～5月份同比增加了29%，而我國房地產(chǎn)開發(fā)投資2006年與2005年同比增加22%，兩者相比，2007年1～5月份我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增幅同比加快了7個百分點，遠遠高于同期全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增加的1.8個百分點。在房地產(chǎn)投資增速高位上揚的同時，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出開發(fā)結構改善、房價上漲較快和外資進入房地產(chǎn)市場力度加大等特點。
第一，投資熱再現(xiàn)反彈之勢。“國八條”和“國六條”的相續(xù)出臺，對抑制和規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長曾經(jīng)取得過明顯效果，但進入2007年后，我國房地產(chǎn)投資卻在國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的大背景下加速反彈，其未來走勢令人擔憂。
第二，外資助推樓市繼續(xù)上漲。我國經(jīng)濟又好又快的增長和人民幣的穩(wěn)步升值，使國際資本和國外熱錢繼續(xù)看好和繼續(xù)投入我國房地產(chǎn)市場。盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產(chǎn)提出了一系列的限制政策，但仍然無法阻擋外商和外資對我國房地產(chǎn)投資的興趣。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產(chǎn)的首選和重點。與此同時，外商和外資已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略轉移。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2008年進入我國房地產(chǎn)投資領域的外商和外資已從過去單純投資一線沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向二線新興城市和內陸城市轉移。
第三，保障性住房供應仍顯不足。國家出臺房地產(chǎn)調控政策以后，一些低收入者和住房困難戶曾對此寄予厚望，他們寧肯住在租房或祖?zhèn)鞯暮單輧龋惨确績r下調后再購房改善居住條件。然而，2008年以來，房價不但沒有因為調控而下降，反而逆勢上揚，離消費者的實際購買力越來越遠，出現(xiàn)這一問題的關鍵之一是我國保障性住房的供應仍大大落后于市場需求。
第四，各省和各地區(qū)房價上漲出現(xiàn)了漲跌互現(xiàn)的輪動效應。“十五”中后期，當上海和江浙地區(qū)房價快速上漲的時候，北京和廣東地區(qū)的房價基本沒有大的波動，而進入“十一五”初期，當上海和江浙地區(qū)房價步入調整階段的時候，北京和廣東地區(qū)的房價卻快速崛起。當北京2008年奧運會的即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又將促使房價增長預期開始上漲。
二、人民幣升值影響房地產(chǎn)市場的傳導途徑
人民幣升值影響房地產(chǎn)市場主要是依照美元貶值――人民幣升值預期強化――境外資金進入中國市場并持有境內不動產(chǎn)――境內通脹壓力上升――房地產(chǎn)價格上漲――加大人民幣的升值壓力――人民幣升值這樣的路線循環(huán)進行的，具體來講，主要存在以下幾方面的效應：
第一，人民幣升值的預期效應和資金流入效應。預期效應指在評估升值影響時，應該考慮到人們的心理因素，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現(xiàn)得非常充分，這會對資本市場和房地產(chǎn)市場價格的上升起到明顯的推波助瀾的作用。資金流入效應是說人民幣升值一般意味著國內經(jīng)濟整體較好，投資機會多而且收益水平客觀（至少可以得到額外的匯兌收益），因此將有大量的外資通過各種渠道進入國內市場，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，必將導致房地產(chǎn)價格的上漲。
第二，財富效應。財富效應指人民幣升值意味著居民購買力增強，一些進口商品的價格相對中國居民購買力的增強而下降，進而帶動國內一般消費品價格的走低，多余的購買力將大量進入資產(chǎn)領域。由于資金方面的充裕、股市的上漲以及整體經(jīng)濟的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，刺激人們形成強烈的財富效應，許多居民通過購買房產(chǎn)來實現(xiàn)個人資產(chǎn)的保值增值，房地產(chǎn)市場理所當然成為承接資金的主要場所，于是房地產(chǎn)商品需求增加，從而促使房地產(chǎn)價格的上升。
第三，通貨膨脹效應。由于國際游資的大量涌入，央行為了保持人民幣匯率的穩(wěn)定，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯；同時，本幣升值導致出口減少，進口增加，貿(mào)易出現(xiàn)逆差，為刺激出口，需要降低本幣利率，企業(yè)投資成本下降，銀行貸款增加，貨幣供應量增加，從而形成通貨膨脹壓力。人們?yōu)榱吮苊馔ㄘ浥蛎洆p失，會傾向于拋出貨幣，轉而投資于保值增值性較強的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等，結果過多的貨幣供給促使一些地區(qū)房價暴漲。
三、解決對策
人民幣升值給房地產(chǎn)的影響是多方面的，因此我們要詳細地對影響進行分析，找到合理的解決對策，減小人民幣升值給地產(chǎn)業(yè)帶來的沖擊，確保我國地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
（一）降低匯率升值對我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的不利影響。人民幣匯率的上升是很難避免的，從匯率改革的情況來看，這種漸進式的升值與我國當前的經(jīng)濟水平是相對應的。我國金融市場還很不完善，外匯市場具有封閉性、管制定價、交易品種單一等缺陷，投資主體不夠成熟，風險意識和抗風險能力都比較差，如果將匯率進行大幅的升值會給金融市場帶來較大的風險。我國的市場經(jīng)濟體制本身就是一個逐漸完善的過程，因此相對應的人民幣匯率升值也應采取逐漸升值的方式。漸進式的升值路徑對我國來說，產(chǎn)生的危害程度要低得多，并且也給沒有實踐經(jīng)驗的我國管理層以更多的研究時間。但是，值得我們注意的是，一旦這種升值和相應的政策合并形成慣性，將會使我們對人民幣升值的預測變?yōu)楝F(xiàn)實。這種現(xiàn)實對我國房地產(chǎn)市場來說，將引發(fā)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫繼續(xù)膨脹，最終將產(chǎn)生無法收拾的局面。
（二）強化銀行監(jiān)管，加大對房地產(chǎn)市場和股票市場的管理力度。從日本泡沫經(jīng)濟的經(jīng)驗教訓看，由于日本股市和樓市的相互聯(lián)系作用直接導致了日本泡沫經(jīng)濟的破滅。銀行業(yè)大量資本的進入促使日本房價和股價快速上升，泡沫經(jīng)濟呈現(xiàn)快速脫離實體經(jīng)濟的態(tài)勢膨脹到了極限，使經(jīng)濟穩(wěn)定變得非常脆弱。股市和樓市聯(lián)動對經(jīng)濟的影響作用是非常巨大的，正是這種聯(lián)動效應加快了日本泡沫經(jīng)濟的破滅。所以，我國應當充分認識股市和樓市的聯(lián)動效應，通過加強對我國銀行等金融機構的監(jiān)管，從而建立金融市場相應的預警機制和體系，防止房地產(chǎn)市場泡沫膨脹后，由此引發(fā)的對我國經(jīng)濟健康發(fā)展的影響。
（三）完善人民幣匯率形成機制。就人民幣匯率改革而言，我們不能夠單單看人民幣的匯率水平，更重要的是人民幣的匯率形成機制改革。由于我國目前實行的是強制性結售匯體制，在我國貿(mào)易順差一直比較大的情況下，形成了人民幣升值的壓力。因此，我們在人民幣匯改過程中，應加大企業(yè)和居民手中持有外匯的數(shù)量，藏匯于民，降低結匯的強制性，擴大售匯的自主性，減緩人民幣的升值壓力。實際上，即使保持人民幣名義匯率的穩(wěn)定，如果缺乏健全的外匯市場，在受到物價因素影響時，人民幣同樣可能出現(xiàn)升值。
【關鍵詞】價值工程；房地產(chǎn)；前期策劃階段成本
1.前言
近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，從2010年至2012年，全國房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資的比例都在20%左右，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也直接影響著我國經(jīng)濟的良性發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)商如何在控制成本的條件下生產(chǎn)出能夠滿足各類消費者需求的住房，從而降低空置率，回收資金，進行再投資。這不僅能夠實現(xiàn)消費者效益最大化，更能使房地產(chǎn)開發(fā)商效益最大化，這樣的雙贏局面是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的趨勢。運用價值工程理論對房地產(chǎn)項目全壽命周期成本控制進行研究，這樣有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中憑借較高的功能和相對較低的成本而占有一席之地。
2.房地產(chǎn)項目成本控制的特點及原則
2.1 房地產(chǎn)項目成本的構成
房地產(chǎn)項目的全壽命周期分為前期策劃與立項、規(guī)劃設計、施工、運營維護四個階段， 其成本即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這四個階段所發(fā)生的成本和費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、投入量大、成本控制變化大等特性，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。
根據(jù)資料顯示，前期策劃與立項階段對工程造價的影響程度最高，可達80%～95%；規(guī)劃設計階段次之，這個階段對工程造價的影響程度為5% ～75%；而施工及后續(xù)階段對工程造價的影響程度僅為5%以內。因此，在前期策劃與立項階段及規(guī)劃設計階段進行成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點，它可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。實踐表明，合理科學的前期策劃與設計，可降低工程造價的10%～30%。
本文主要以房地產(chǎn)項目前期策劃階段為研究對象，分析該階段成本控制的特點及方法。
2.2 房地產(chǎn)項目前期策劃階段成本控制特點
對于房地產(chǎn)項目來說，前期策劃是進行成本控制的最為重點和關鍵的階段之一，相對于其他階段的成本控制，該階段的成本控制具有以下特點。
2.2.1 該階段的成本控制應為事前管理活動的成本控制活動。
2.2.2 該階段進行成本控制需要較高的技術性。
2.2.3 該階段進行成本控制對房地產(chǎn)項目的成本影響最大。
3.價值工程在房地產(chǎn)項目成本控制中的適用性
3.1 價值工程簡述
價值工程又稱為價值分析，是以最低的壽命周期費用，可靠地實現(xiàn)必要的功能，著重于項目的功能分析的有組織的活動。價值的高低可以用價值指數(shù)（V）來反映，而價值指數(shù)（V）可以用以下公式來表達：
V=F/C 在公式中，F(xiàn)表示功能，C表示成本。
從該公式可知，可從下列途徑提高項目的價值：
1） 功能F不變，成本C降低。2） 成本C不變，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降
該公式中的成本，不是一般意義上的成本，而是房地產(chǎn)項目壽命周期的總成本。房地產(chǎn)項目的壽命周期，應從前期策劃開始到運營維護結束，其壽命周期成本也應包括這期間的全部成本和費用。
3.2 價值工程的主要特點
價值工程是一項通過對研究對象的功能進行分析，從而提高對象價值，然后進行效果評價的有組織的活動過程。其特點體現(xiàn)了價值工程的基本原理和思想方法，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
3.2.1 著重于提高項目價值。價值工程既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它們之間的比值（即價值）為目標，研究多角度、多項目的最佳匹配，然后進行評價。
3.2.2 功能分析是研究的核心。價值工程方法著重對項目進行功能分析，通過功能分析，明確和保障項目的必要功能，盡可能減少或消除其多余的不必要功能，并補充不足功能，使項目的功能結構更加合理，以達到降低成本提高價值的目的。
3.2.3 價值工程是有組織的創(chuàng)造性活動，需要進行系統(tǒng)的分析、研究。房地產(chǎn)項目的價值涉及到投資、收益、管理、成本和政策等，需要調動多方面共同協(xié)作，尋找最佳方案。
3.3 利用價值工程，在前期策劃與設計階段對房地產(chǎn)項目進行優(yōu)化的步驟
在前期策劃階段中，不同方案間的比較選擇是一個非常重要的環(huán)節(jié)。利用價值工程的方法，可以比較準確地評估房地產(chǎn)項目的價值功能，測算出工程項目總體功能的優(yōu)良程度，是一種比較適宜的評價方式，其操作步驟如下：
3.3.1 確定各項功能指標及其權重。對于房地產(chǎn)項目，根據(jù)其不同用途和要求，確定功能指標及其權重。現(xiàn)在有甲、乙、丙三個備選方案，假定銷售價格、市場環(huán)境、社會環(huán)境、期間費用、經(jīng)營管理風險為功能評價指標。可以利用強制打分法或層次分析法，確定各項評價指標的權重，現(xiàn)假定這5項評價指標的權重分別為0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。
3.3.2 求出各被選方案的功能系數(shù)F。由若干位專家組成前期策劃方案評審小組，對各方案的功能滿足程度分別打分，將幾位專家對同一項功能指標的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每個方案各項功能的得分后，按照各項功能指標權重加權平均，得到各方案的加權總分；然后計算各方案的功能系數(shù)F，如表2所示。
3.3.3求出各方案的成本系數(shù)和價值系數(shù)，如表3所示：從價值工程的角度分析，乙方案相對比較是最佳方案。說明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其價值最高，即能夠得到較高的投資效果，故應選擇乙方案作為該房地產(chǎn)項目的優(yōu)選投資方案。
4.結論
房地產(chǎn)開發(fā)項目在國外已經(jīng)成為價值工程應用的主要領域，我國近些年也有所重視。綜合比較國內外推行價值工程的項目工作效果，該方法是一種系統(tǒng)的、全方位的管理技術。筆者僅對房地產(chǎn)項目前期策劃階段成本控制方法進行初步探討，其在各階段如何開展工作還需進一步深入探討。
參考文獻：
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關鍵詞:商品住宅;價格;變化特征;趨勢預測
一、引言
2008年,受全球性金融風暴影響,長沙房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑。面對嚴峻形勢,長沙市出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施,將住房保障與擴大需求并舉,通過強化政府對市場的引導與監(jiān)管,相比前三個季度,長沙市城區(qū)商品住宅價格在第四季度開始上升。全年全市(含郊縣)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約469.5億元,與2007年同期相比增長約13.7%,比上年回落17.4個百分點。商品房銷售面積822.6萬平方米,比上年下降16.5%;住宅銷售額245.5億元,下降17.7%。全年商品房施工面積約4447萬平方米,其中新開工面積約1631萬平方米,竣工面積約687平方米,與2007年同期比分別增長約34%、48%、30%,全年全市(含郊縣)累計批準預售1829萬平方米,比2007年同期增長29%。
二、1998年以來長沙市城區(qū)商品住宅價格變化特征
(一)1998年以來長沙市城區(qū)商品住宅價格變化
通過收集1998年以來長沙市城區(qū)商品住宅價格的資料,繪制1998年以來長沙市城區(qū)商品住宅價格及其變化圖(見圖1),對長沙市商品住宅價格進行分析。
1998-2008年,長沙市城區(qū)商品住宅價格除2002年有所下降以外,總體呈上升趨勢,由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的漲幅為75.1%,年均漲幅為6.43%,其中,2007年漲幅最大,為25.31%。2002年,長沙市城區(qū)住宅價格相比2001年下降了10.16%。
影響商品住宅價格變化的因素眾多,主要包括國民經(jīng)濟發(fā)展水平、社會經(jīng)濟環(huán)境和政策因素等。商品住宅價格的變化與同期國民經(jīng)濟變化方向大致一致。近年來,長沙市經(jīng)濟快速發(fā)展,城市化進程推進,住房需求隨之加大,因此房價逐步攀升。另外,1978年以來,我國實行的改革開放、土地使用制度和住房制度的改革。土地從無償使用變?yōu)橛袃斒褂?住房從福利分配變?yōu)樨泿欧峙?推進了住房的商品化,土地的市場化。這些改革使土地資源的緊缺狀況在商品住宅價格上迅速得到體現(xiàn),促使住房價格日益上漲。此外,由于外資近年來進駐我國的腳步加快,許多熱錢流入國內,我國人多地少,眾多外資看好我國房地產(chǎn)市場,導致大量外資進軍房地產(chǎn)市場,在一定程度上助推了房價的進一步攀升。
總之,長沙市國民經(jīng)濟的增長加上穩(wěn)定的社會經(jīng)濟環(huán)境,長沙商品住宅價格基本呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢。
(二)1998年以來長沙市房地產(chǎn)商品住宅價格變化分析
根據(jù)長沙市近十年商品住宅價格變化情況,選取價格變化較顯著的年份作為分界點,可以把長沙市近十年商品住宅價格變化分為以下階段:
1、穩(wěn)步上升期:1998-2001年。在這個時期,長沙市房價呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的特征,這主要是由于我國住房制度的全面改革。1998年4月7日,中國人民銀行全面實行購房按揭政策,鼓勵住房消費。另外1998年7月國務院了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住宅制度改革,加快住宅建設的通知》,通知要求1998年下半年停止住房的實物分配,逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化,建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。經(jīng)過政策影響,無論是政府監(jiān)控,還是市場開發(fā)與市場競爭,都較以前更加規(guī)范。這些政策很快帶動了房地產(chǎn)的投資開發(fā),大大推動了房地產(chǎn)市場化進程,長沙市商品住宅價格穩(wěn)步上升。
2、短期下降期:2002年。2002年是近十年來長沙市城區(qū)商品住宅價格唯一的一次下跌的年份,下跌幅度達10.16%,主要原因有:首先,市場供應大,需求不旺盛。因五城會的召開,長沙著力改造提升老區(qū),拓展新區(qū),2002年安排重點建設項目25個,總投資84.13億元,房地產(chǎn)開發(fā)量240多萬平方米,完成經(jīng)濟適用房建設120萬平方米。供給大于需求,必然導致商品住宅價格的下降。其次,單位經(jīng)濟適用房交房量大。2002年長沙市經(jīng)濟適用房建設約70萬平方米。比2001年的50萬平方米增加了約20萬平方米。以每戶70平方米來計算,2002年有1萬戶長沙市民買到經(jīng)濟適用房。這使得一部分商品住宅消費者的住房消費轉移。另外,當年的拆遷補償方式為住房面積補償而不是現(xiàn)金補償。因五城會的召開,長沙著力改造提升老區(qū),拓展新區(qū),政府廣泛開展房屋拆遷改造工作。但是當時的拆遷補償方式主要是住房補償方式,而不是現(xiàn)在普遍存在的、能刺激房地產(chǎn)消費的現(xiàn)金補償方式,這樣就對房地產(chǎn)開發(fā)量的增加有延緩作用。
3、新一輪穩(wěn)步上升期:2003-2006年。2003-2006年,長沙市城區(qū)商品住宅價格實現(xiàn)了新一輪平穩(wěn)增長。這4年來長沙市商品住宅價格上升平穩(wěn),主要是依靠國家政策的宏觀調控。如2003年6月5日,中國人民銀行了《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(121文),從開發(fā)資金和個人住房貸款兩方面出手,從供給到需求整個流程卡住房地產(chǎn)商的資金鏈。2003年9月1日,國務院了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,從完善供應政策,調整供應結構;改革住房制度,健全市場體系;發(fā)展住房信貸,強化管理服務;改進規(guī)劃管理,調控土地供應;加強市場監(jiān)管,整頓市場秩序等六個方面進行了調控。2005年5月12日,國務院轉發(fā)了建設部、發(fā)改委、財政部等七部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,意見要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題,作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。而長沙已被列為國家對房地產(chǎn)市場進行重點調控的35個大中城市之一。
4、強勢膨脹期:2007年。2007年,長沙市商品住宅價格首次突破3000元大關,而且比上一年上漲了681元,增幅達到了的25.31%,相當于1999-2006年平均上漲幅度的10倍以上,這也屬于近十年來商品住宅價格變化的反常現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生也是有一定的特殊原因的。首要原因是宏觀投資熱潮。2007年全年完成固定資產(chǎn)投資1445.18億元,比上年增長32.6%。其中全年房地產(chǎn)開發(fā)投資412.99億元,比上年增長35.9%。商品房銷售面積985.09萬平方米,比上年增長32.8%,住宅銷售額298.30億元,增長76.9%。其次是民間資本,即炒房團的進入。長沙作為國內的二線城市和一線城市(如深圳)的產(chǎn)品和消費水平差距逐漸縮小,但在房產(chǎn)價格的差距上卻很大,但從當時的數(shù)據(jù)來看,甚至達到了上萬的差價,更何況長沙房地產(chǎn)市場相對其他的二線城市而言,房價是比較低的。再加上畢業(yè)后又留在長沙的人比例增大,購買房子的人群正在擴大,因此,對于一線城市(如深圳)來說,長沙房產(chǎn)升值的空間也相當大。因此,炒房團大量游資落戶長沙房地產(chǎn)市場,長沙市城區(qū)商品住宅價格被抬高。再次是消費者價格預期。2006年商品住宅價格的穩(wěn)中有升,2007年季度均價呈現(xiàn)逐季上漲的趨勢,特別是第三季度環(huán)比漲幅較大,第四季度住宅價格約上漲了908元/平方米。因此,消費者大都認為商品住宅價格上漲是必然趨勢,購買商品住宅是穩(wěn)定的投資行為。另外,房貸缺陷也是導致2007年商品住宅價格強勢膨脹的又一原因。首付兩成、一成,甚至零首付的情況屢屢出現(xiàn)。這促進了買房者的房地產(chǎn)消費。商業(yè)銀行不良資產(chǎn)有增無減,房貸評估有缺陷。房貸首付低使得2007年商品住宅累計銷售達722.67萬平方米,與2006年相比增長35.87%,住宅銷售占商品房銷售總量的89.17%。
5、理性調整期:2008年。2008年長沙市商品住宅價格增幅減緩,市場逐步回歸理性。原因主要體現(xiàn)在:首先,2004-2007年,全國主要城市樓市迅猛發(fā)展、房價一路飆升、房地產(chǎn)投機盛行、熱錢涌入資本市場,諸多跡象顯示樓市已偏離正常軌道。政府出臺一系列調控政策,從土地供應、資金籌集、稅率等渠道遏制失控的樓市,在媒體的渲染下,市場觀望氣氛愈集愈濃,市場成交量持續(xù)走低。其次,市場供大于求,市場有效需求不足。盡管近半年內市場銷售量穩(wěn)定上漲,但幅度很小,并且與2007年相比減少接近30%,整體市場觀望氛圍依舊,投機型消費基本匿跡,剛性需求受到抑制,短期內難以看到全面復蘇的景象。然而存量房地產(chǎn)數(shù)量卻很大,造成市場供大于求,供求比接近2∶1。
三、長沙市商品住宅價格變化趨勢預測
(一)灰色關聯(lián)模型
灰色系統(tǒng)理論,亦稱灰色理論。灰色理論具有只需少量數(shù)據(jù)就可作系統(tǒng)分析、模型建立、未來預測、行為決策和過程控制的特點。灰色預測法的基本思想是通過鑒別系統(tǒng)因素之間發(fā)展趨勢的相異程度,既進行關聯(lián)分析,并對原始數(shù)據(jù)進行生成處理來尋找系統(tǒng)變動的規(guī)律,生成有較強規(guī)律性的數(shù)據(jù)系列,然后建立相應的灰色預測模型,對具有灰色系統(tǒng)特征的社會、經(jīng)濟等現(xiàn)象進行預測。
由于影響商品住宅價格的因素很多,它們之間的作用關系錯綜復雜,難以闡述清楚,但我們可以得到商品住宅平均銷售價格的歷史數(shù)據(jù),這些歷史數(shù)據(jù)實際上是過去各種確知的和不確知的信息的綜合反映,因此商品房住宅價格完全可以用歷史數(shù)據(jù)作為灰色信息的反映來進行分析、研究確定其變動規(guī)律,從而確定出其未來的走勢。下面簡述借助GM(1,1)灰色預測模型建立商品住宅價格預測模型過程的主要步驟:
第一步,數(shù)據(jù)生成處理。將原始數(shù)據(jù),即歷年的商品住宅平均銷售價格作某種數(shù)學處理。在灰色系統(tǒng)建模理論中,用得較多的主要是累加生成,即按時間序列依次累加。設原始觀測數(shù)據(jù)列為{x(0)(k)}k=1,2,3……n,令x(1)(k)=x(0)(i)(i=1,2,3……n),則{x(1)(k)},即為{x(0)(k)}的一次累加序列。累加生成的主要作用是使原來雜亂無章的原始數(shù)列變?yōu)檩^有規(guī)律的數(shù)列。
第二步,構造數(shù)據(jù)矩陣B和數(shù)據(jù)向量Yn。GM(1,1)的數(shù)據(jù)矩陣為:
(二)其他影響因素分析
商品住宅價格的變化受到人口因素、收入因素、經(jīng)濟發(fā)展水平、物價水平、信貸政策、土地政策等因素共同影響。我國政府將采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。
四、結論
1998-2008年,長沙市城區(qū)商品住宅價格除2002年有所下降以外,總體呈上升趨勢。根據(jù)灰色關聯(lián)模型預測結果,2009年以后,長沙市商品住宅價格超過4000元。但是商品住宅價格的變化受到諸多因素的影響,所以任何對商品住宅價格的預測都是不完全準確的。因此,預測結果僅僅只能反映商品住宅價格的大致走向,不能作為數(shù)值參考。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產(chǎn)；風險管理；意義；概況；建議
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A
目前，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生風險的因素越來越多，比如房地產(chǎn)營銷風險、財務風險、投資決策風險等等，房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中產(chǎn)生的風險不容小視，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控好風險管理，才能避免企業(yè)遭受不必要的風險損失。
1、房地產(chǎn)企業(yè)風險管理控制的意義
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點是行業(yè)競爭激烈、建設周期較長、下游行業(yè)涉及面較廣、投資規(guī)模較大等，由于房地產(chǎn)開發(fā)的風險存在于開發(fā)過程中的各個階段，且現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境復雜多變，近幾年國家政策調控愈來愈嚴，行業(yè)人員的風險防范意識普遍薄弱，容易使房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的風險損失，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應在房地產(chǎn)開發(fā)過程中正確認識風險給其帶來的影響，加強房地產(chǎn)風險管理意識，制定相應的風險控制措施，讓企業(yè)預防風險、避免風險、降低風險。風險是把雙刃劍，在為企業(yè)的發(fā)展帶來困難與阻礙的同時，也為企業(yè)帶來了實現(xiàn)高收益的機會，房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠在準確防范風險的情況下，合理利用風險中存在的機遇，不僅能為房地產(chǎn)企業(yè)降低風險損失，還能為企業(yè)未來的發(fā)展鋪設良好的道路，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2、我國房地產(chǎn)企業(yè)的風險因素概況
2.1房地產(chǎn)營銷風險
房地產(chǎn)企業(yè)一般通過地產(chǎn)、房產(chǎn)的轉讓來實現(xiàn)企業(yè)利潤，而房地產(chǎn)的滯銷，將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的風險，即營銷風險，又稱為市場供求風險。國民經(jīng)濟的健康發(fā)展離不開商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，應使商品房空置率處在合理區(qū)，即空置率應在5%至10之間；當商品房的空置率在10%至20%之間時，商品房的供求平衡被打破，說明商品房的空置率處于危險區(qū)，為了使房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡恢復正常，房地產(chǎn)企業(yè)應大大提高銷售力度，降低商品房的空置率；此外，當商品房的空置率在20%以上時，說明商品房空置率已經(jīng)處于重積壓區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)應及時采取科學合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否則將對國民經(jīng)濟的正常運行造成嚴重的影響。房地產(chǎn)能否順利銷售與企業(yè)制定的營銷策略是否科學合理有著密切的關系，由于制定科學合理的營銷策略難度較大，營銷風險成了房地產(chǎn)主要的風險因素之一。
2.2房地產(chǎn)財務風險
房地產(chǎn)財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)因為舉債經(jīng)營所造成的企業(yè)無法按照約定履行相應的債券義務、無法及時獲得貸款等風險。房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，在開發(fā)過程中避免不了大量資金的使用，由于房地產(chǎn)開發(fā)成本過高，房地產(chǎn)企業(yè)通常因資金不足而借助金融機構籌集或調劑企業(yè)所缺資金，一般情況下，企業(yè)在融通資金時就伴隨著財產(chǎn)風險，會產(chǎn)生信用風險、利率風險、銀行貸款政策變動風險等金融風險，其中銀行貸款政策的變動對企業(yè)的資金流管理有著直接影響，比如銀行信用條件的松緊程度、銀行信貸額度的大小、銀行信貸政策傾向性的變動情況等等，同時，銀行利率上升會影響房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的資金成本會隨著銀行利率的升高而增加，使企業(yè)的債務負擔更大，加大了企業(yè)還貸的難度，降低了企業(yè)的預期收益。
2.3房地產(chǎn)決策風險
房地產(chǎn)決策風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，由于決策不當產(chǎn)生的風險。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長、投資規(guī)模相對較大，且房地產(chǎn)的投資收益目標會受到各種政策（地價政策、環(huán)保政策、住房政策、土地供給政策等等）的影響，同時，早期決策的正確與否需要經(jīng)過后期的開發(fā)來檢驗，因此，企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)做決策時，伴隨著較大的風險。
3、房地產(chǎn)企業(yè)風險管理控制措施
3.1房地產(chǎn)企業(yè)應建立風險管理機制
房地產(chǎn)企業(yè)應設立專門的風險管控部門，建立健全風險指標識別系統(tǒng)、預警系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)，提高各類信息的處理能力。風險管理工作是一項專業(yè)性較強的工作，風險管理制度、措施、動態(tài)和整個運行機制，都要靠人來執(zhí)行，所以培養(yǎng)和造就一大批風險管理專業(yè)人才是風險管理的基本要求。建立一整套行之有效的約束和激勵制度。使各個業(yè)務部門以及下至每個員工，對各項成本都要有所了解，使之在處理各項業(yè)務時自覺地處理好收益和成本之間的關系、市場與風險之間的關系，保證各項業(yè)務建康有序的發(fā)展。風險管理工作人員的進行風險管理時，應以動態(tài)的角度對風險進行全面分析，全方位思考房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)有可能出現(xiàn)的風險，提高企業(yè)的風險防控能力。
3.2分散投資
分散投資分為投資時間分散和投資種類分散兩種方式，投資時間分散是指企業(yè)在進行房地產(chǎn)投資時，確定合理的時間間隔，從而降低市場變化帶來的風險損失；投資種類分散是指投資風險和收益可根據(jù)不同種類的房產(chǎn)而定，對不同種類的房產(chǎn)分散投資，達到降低企業(yè)的整體風險的目的。由于房地產(chǎn)的投資收益受不同城市、不同區(qū)域的市場供求、投資政策或者經(jīng)濟環(huán)境的影響，企業(yè)可根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域性較強的特征，將房地產(chǎn)進行分散投資，從而使企業(yè)某些特定區(qū)域的經(jīng)營免受市場不景氣的影響，降低企業(yè)的風險損失。
3.3樹立正確的房地產(chǎn)風險管理觀念
房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應改變傳統(tǒng)的風險管理觀念，加強風險管理意識，正確認識風險管理對房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)投資前做好風險防范，降低企業(yè)的風險損失。
3.4房地產(chǎn)企業(yè)應加強風險管理人員能力和水平的持續(xù)培訓
房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)內部設立一個風險管理培訓機構，定期對職工進行風險管理培訓，或者要求職工定期去外部風險管理專業(yè)機構進行培訓，使職工對各種風險有所了解，提高職工識別風險的能力，掌握風險識別方法（如分解原則法和專家調查法等）和風險評估的方法（如風險平衡積分卡法和層次分析評估法等），并學會應對房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中遇到的各種風險，加強職工的風險防范意識。
3.5房地產(chǎn)企業(yè)應建立風險管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)應建立風險管理系統(tǒng)，通過完善的會計信息系統(tǒng)，以便企業(yè)員工能夠及時捕捉相關的財務信息，并對其進行科學合理的分析，職工在進行風險管理工作過程中，應對企業(yè)的債務利息進行及時統(tǒng)計，計算出企業(yè)的債務總額，避免企業(yè)出現(xiàn)債務到期而無法償還債務的情況，降低企業(yè)遭受財務困難風險的概率，員工應合理利用企業(yè)會計信息，對財務進行科學預算，為決策人員提供企業(yè)在未來可能發(fā)生的還債義務，減少決策風險帶來的損失，同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過及時收集企業(yè)經(jīng)營所需的各類信息，比如與企業(yè)經(jīng)營區(qū)域內的土地規(guī)劃等有關的國家或區(qū)域性經(jīng)濟政策，為企業(yè)進行風險管理提供相關資料。
3.6房地產(chǎn)企業(yè)應制定科學的風險管理計劃
房地產(chǎn)風險管理計劃的？什么意思?風險管理的目標、責任、程序、任務和措施等，其對象是風險管理的一切相關活動，房地產(chǎn)企業(yè)在制定風險管理計劃時，應確立企業(yè)中有關風險管理工作的各項目標，明確風險管理相關工作人員的職責，企業(yè)各部門之間應互相協(xié)調，保證落實好風險管理工作，風險管理主要人員應制定科學完善的風險管理計劃，應能識別房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的各類風險，應能夠準確預測風險的發(fā)生，并能在風險發(fā)生時及時采取有效措施，保證風險管理計劃實施的有效性。
結束語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展伴隨著各種各樣的風險，房地產(chǎn)風險管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的管理工作，房地產(chǎn)風險管理是否科學合理影響著房地產(chǎn)企業(yè)目標經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應全面了解房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中可能出現(xiàn)的風險，并對其進行有效預防，盡可能避免風險發(fā)生，對于外部政策和市場變化帶來的不可避免的風險，應及時采取有效措施進行處理，降低企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中的風險損失，促進企業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻
[1]鄧瑜.房地產(chǎn)企業(yè)風險管理研究概述[J].企業(yè)導報，2011.
【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
由于土地資源的不可移動性和不可再生性，以及社會進步和城市建設發(fā)展的不可逆轉性，商業(yè)地產(chǎn)項目具有天然的保值增值屬性。商業(yè)地產(chǎn)的這一特性使其日益成為國內外企業(yè)投資的熱點。
1、簡述我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀
2010年初至今，房地產(chǎn)相對冷淡，商業(yè)地產(chǎn)卻異軍突起，無論從土地成交還是房企表現(xiàn)上，商業(yè)地產(chǎn)都變成了“香餑餑”。商業(yè)用地市場活躍，土地成交量呈現(xiàn)大幅增長，多數(shù)城市的商業(yè)地價呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。
1.1 我國商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)上漲
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)投資額連續(xù)三年增長率在17%左右。2007年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資總體趨勢穩(wěn)定， 2009年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額達到了36231.71 億元，比去年同期增長了16.1%，2010年1～7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額達到了23864.77 億元，比去年同期增長了37.2%，其十二年間增長了大約80多倍。進入21世紀后，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資增長速度超過了國民經(jīng)濟的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。
1.2 我國商業(yè)用房銷售面積逐年上升
據(jù)統(tǒng)計，2000年，我國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為1399.31萬平方米。2006年，我國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為4337.79萬平方米，增長了約2.1倍。2007 年，全國商品房施工面積為235881.61 萬平方米，同比增長21.1%。2009年，全國商品房銷售面積達到了93713萬平方米，比去年增長了42.1%，商品房銷售額為43994.54 億元。從中可以看出，我國商業(yè)用房銷售面積隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，其呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
1.3 金融危機后我國商業(yè)地產(chǎn)明顯的有所波動
因為金融危機的爆發(fā)，明顯影響了我國住宅市場的發(fā)展。08年后，我國住宅市場的交易量呈現(xiàn)下降趨勢，大多數(shù)消費者保持持幣觀望的態(tài)度，有些消費者認為，房價具有下降的趨勢。盡管如此，與之相反的是，我國商業(yè)住宅的供應十分充足，這不僅因為消費者對商業(yè)地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)增長的趨勢，而且也因為城市化進程的加快，為我國商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了基礎。另外，商業(yè)地產(chǎn)具有回報率穩(wěn)定等特點，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)市場，這也為我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展貢獻了一份力量。
2、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題
2.1 投資存在盲目性
商業(yè)地產(chǎn)含有商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)雙重意思，商業(yè)經(jīng)營水平直接關系到商業(yè)房地產(chǎn)的盈利狀況，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作要求將地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營緊密結合。但在商業(yè)地產(chǎn)的高利潤驅使下，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點建設熱潮，而大多數(shù)商業(yè)項目缺乏論證、盲目開發(fā)。許多開發(fā)商在建造之前缺少可行性研究，對同行業(yè)的供給狀況和運營的商業(yè)結構缺少分析，按照自己的主觀想象投資商業(yè)地產(chǎn)，往往采取“先開發(fā)后招商”的方式，導致商業(yè)網(wǎng)點布局過于密集、結構不合理、規(guī)模大型化等問題出現(xiàn)。沒有認真考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)需求，只考慮地塊能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，這種建筑設計在前，招商在后的運作模式，忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的功能需求，很難滿足不同商家對產(chǎn)品功能的不同需求，從而造成后期招商和銷售的困難。
2.2 開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)
商業(yè)地產(chǎn)項目的投資大，通常需要較長的投資回收期，少則十多年，多則幾十年。但是現(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，至于項目是否適合經(jīng)營則根本不予考慮。商業(yè)地產(chǎn)建設項目和建設后的整體運營出現(xiàn)嚴重脫節(jié)，很多商業(yè)地產(chǎn)項目建成后就開始按面積銷售鋪位。
2.3 開發(fā)融資渠道單一
雖然我國房地產(chǎn)金融業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)股票、債券、信托等金融產(chǎn)品逐漸進入眾人視野，但由于我國相關制度缺失，依然改變不了大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款的現(xiàn)狀。開發(fā)商在短期內獲取資金的能力十分有限，因而運營風險相對較高。
2.4 開發(fā)經(jīng)驗和人才缺乏
目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為房地產(chǎn)商。對商業(yè)的選址、功能求等專業(yè)知識知之甚少，而精通地產(chǎn)和商業(yè)的復合型人才更為稀缺。開發(fā)經(jīng)營商業(yè)物業(yè)需具備與之相適應的經(jīng)營模式和管理人才，人才短缺則導致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風險加大。可見，人才的缺乏，是一大瓶頸。
3、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢
3.1 創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境
發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，必須積極發(fā)揮政府的宏觀作用，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。首先，政府建立和完善商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的法律，從法律層面加強商業(yè)地產(chǎn)運作的法律環(huán)境，因此，這就要求政府行政管理部門和商業(yè)管理部門，對大型商業(yè)地產(chǎn)項目進行嚴格的審批，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合法化。其次，政府應該對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進行監(jiān)督，以有利于我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。最后，為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造金融環(huán)境，還可以推動商業(yè)地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。
3.2 合理布局，構建合理的商業(yè)網(wǎng)點
正因為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時，必須對其是否盲目開發(fā)有所關注，并對其加以遏制。要求政府部門大力推動產(chǎn)學研相結合的機制，在充分利用高等院校、科研機構研究能力的基礎上，建立適合我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點，可以對商業(yè)地產(chǎn)進行科學合理的評價，用來測評商業(yè)地產(chǎn)市場飽和度的情況，以保證商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點更加科學合理，這樣能夠從根本上遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。
3.3 引導開發(fā)商合理開發(fā)
要想商業(yè)地產(chǎn)有廣闊的前景，必須對開發(fā)商進行規(guī)范和引導。大概可以做到如下幾點：
第一，對市場準確定位。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目前，應當對當?shù)氐慕?jīng)濟水平、商業(yè)形態(tài)以及市場需求等情況進行調查，以做到深入了解，進而確定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模和目標市場等，這樣做可以避免因盲目開發(fā)而造成的損失和浪費。另外，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，開發(fā)商先應該進行招商，這可以為開發(fā)商將要開發(fā)的
地產(chǎn)開拓市場，可以避免開發(fā)商所建商業(yè)建筑因不能滿足客戶的需求而產(chǎn)生的招商難、空置率高等問題。即開發(fā)商應該先確定所要開發(fā)商業(yè)建筑的組織結構，而后進行正式開發(fā)，以確保商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)健康運營。
第二，對商業(yè)地產(chǎn)的位置、規(guī)模進行合理科學的制定。開發(fā)商在對商業(yè)地產(chǎn)項目進行選址時，必須要根據(jù)季節(jié)是否為黃金進行分析，即區(qū)分黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)，然后對這兩個季節(jié)進行全面調研，調研內容主要包括，該地方每天的客流量、客戶群體、人群的消費能力等。
與此同時，必須對政府城市規(guī)劃進行仔細研究，以熟知城市的發(fā)展動向。而后根據(jù)所選地理位置確定店型和規(guī)模，比如在城市核心商業(yè)圈，盡管避免選擇大賣場，在城市的次中心地帶以新興業(yè)態(tài)為主，在城市郊區(qū)，應該以能夠聚人氣的業(yè)態(tài)為主等。
4、結語
我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，當然我國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸多問題，但國內持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的加快，都為商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展帶來了蓬勃的契機，再加上政策上的擴大內需的經(jīng)濟結構調整，以及對住宅市場的宏觀調控，都將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來極大的好處。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀，隨著行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，我國商業(yè)房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)出理性發(fā)展的態(tài)勢。
參考文獻：
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關鍵詞：企業(yè)治理結構；轉型；伊泰置業(yè)
內蒙古伊泰置業(yè)有限責任公司是于2006年成立的，是伊泰集團旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，具備國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質。目前，公司擁有5家房地產(chǎn)開發(fā)子公司、1家控股公司，業(yè)務已從內蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市區(qū)，逐步形成以鄂爾多斯及整個內蒙地區(qū)為重點，以內地中心城市為點狀支撐輻射全國的戰(zhàn)略版圖。公司現(xiàn)運作項目共29個，累計投入資金91億元，開發(fā)面積582萬平方米，其中已竣工項目5個，竣工面積54.6萬平方米，在建、擬建項目共24個。
伊泰置業(yè)已經(jīng)正式簽約加入中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟，以打造企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的平臺。這一戰(zhàn)略合作聯(lián)盟將助力公司穩(wěn)步邁向國內一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列。伊泰置業(yè)以創(chuàng)造體現(xiàn)城市價值的高端產(chǎn)品為核心，凝聚最具優(yōu)勢的稀缺資源，最大化地挖掘城市價值，從而使產(chǎn)品具有難以復制的核心競爭力，為客戶凝練價值。公司已開發(fā)的“伊泰大廈”、“伊泰華府”、“萬博廣場”、“華府世家”、“華府嶺秀”、“東方文苑”、“新大陸會所”、“府利美佳苑”等商住項目獲得了客戶及業(yè)內的普遍認同，為伊泰置業(yè)打造高品質地產(chǎn)品牌奠定了堅實的基礎。
一、企業(yè)面臨的行業(yè)問題
1.房地產(chǎn)的市場問題
在市場經(jīng)濟中有買方市場也有賣方市場。當市場存在大量需求、商品供不應求的時候，也就是所謂的賣方市場存在的時候，市場商品的價格就會偏離其價值上升；當市場需求不足、商品供大于求的時候，也就是所謂的買方市場存在的時候，市場商品的價格就會偏離其價值下降。這是基本的市場規(guī)律。房地產(chǎn)市場也必須遵循這一規(guī)律。
其實，稍作分析我們就不難發(fā)現(xiàn)，當前房地產(chǎn)熱的問題實質就是房地產(chǎn)市場的供求矛盾，是房地產(chǎn)商品供不應求而導致房價居高不下。也就是說，當前的高房價源于市場的供不應求，是供求規(guī)律的必然結果。
2.房地產(chǎn)商品的價格問題
房地產(chǎn)商品的價格主要受以下幾個方面因素的影響：土地價格、建材價格、工人工資、相關的辦證費用和稅收等。拋開利潤因素不談，當前房地產(chǎn)價格居高不下，在工人工資增長不大、辦證費用相對減少的情況下，可以說很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所帶來的結果。
近幾年，土地價格的上漲一方面是市場關系的體現(xiàn)，即供不應求；另一方面是由于各地政府的操縱。因為，在現(xiàn)行體制下，土地的處置權由各級地方政府掌控。出讓土地的收入已成為地方財政收入的一個主要來源。這就意味著在嚴控的土地指標不突破的情況下，賣出的土地價格越高，地方財政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出讓需“招、拍、掛”的合法外衣保護下，充分利用市場經(jīng)濟規(guī)律，盡可能地把土地的出讓價抬至最高，以增加地方財政收入。建材價格的增長更是一個影響房地產(chǎn)價格增長的復雜因素，可以上溯至鋼材甚至鋼砂的價格上漲等因素。由于土地和建材價格的增長，房價自然也就水漲船高了。
3.地方政府“經(jīng)濟人”行為問題
房地產(chǎn)業(yè)是一個消費潛力巨大、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，可以帶動建材、鋼鐵、水泥等多個行業(yè)的發(fā)展。據(jù)有關部門測算，在中國當前的情況下，房地產(chǎn)業(yè)每投入1單位的資金就可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)2個單位的需求，帶動1.5個單位的其他消費。房地產(chǎn)業(yè)每吸納1人就業(yè)，就會帶動相關產(chǎn)業(yè)2人就業(yè)。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對中國GDP的貢獻率大大超過其他行業(yè)，成為中國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展不僅帶來地方GDP的大幅度增長，還會給地方政府帶來滾滾財源。然而，在房地產(chǎn)高度市場化的今天，住房不是一種純粹的商品，它關系到社會公眾最基本的生存權利問題，涉及國民經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的大局。從這一層面來說，住房具有公共物品的本質屬性。住房的公共屬性決定了其不能完全由市場提供，而要求政府公權力的介入、協(xié)調和控制，這便成為造成地方政府“經(jīng)濟人”行為問題的直接誘因。
二、企業(yè)面臨的內部治理問題
1.管理模式滯后
伊泰置業(yè)實行職能管理，城市公司組織框架和公司總部保持一致。作為城市公司的職能部門，不僅受當?shù)毓究偨?jīng)理的管轄，還受總部對口職能部門的管轄，這種相對多頭的管理往往造成城市公司職能管理缺陷。一方面，如果總部職能部門業(yè)務不夠強大，就難以對下屬公司進行全面的指導和監(jiān)管；另一方面，隨著公司規(guī)模的日益擴大，會不可避免地出現(xiàn)地方利益，容易造成城市職能管理薄弱的局面。
筆者查閱了《內蒙古伊泰置業(yè)有限責任公司關于控股項目公司管控模式的實施方案》，其對投資公司的管控原則為：對置業(yè)公司內部項目公司、各項目辦的各個專業(yè)化領域進行集中化管理；對營銷策劃、工程管理、預算管理、財務管理、行政管理等各個專業(yè)領域的人員進行整合，使置業(yè)公司總部成為純粹的管理中心；項目公司、各項目辦的主要管理職能上交總部，由職能部門進行垂直管理；項目公司、各項目辦以生產(chǎn)管理為主要工作內容；項目公司原有的各職能部室受雙重管理，即業(yè)務和人事受置業(yè)總部各職能部室管理，同時受項目公司負責人的平行協(xié)調管理。對于從事房地產(chǎn)7年的伊泰置業(yè)而言，其組織制度、人才培養(yǎng)和其快速發(fā)展是不匹配的，在這種情況下實行職能化的多頭管理往往容易造成城市公司職能難以實現(xiàn)優(yōu)化。
2.開發(fā)能力不足
先進的管理模式是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的基礎，是增強其市場競爭能力的基本保障。我國中小型企業(yè)必須引進先進的管理理念，加快法制化建設，學會應用先進、科學的管理手段，不斷提高自身的管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。
然而，伊泰置業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點極不適應。房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務等全過程的管理難以滿足實際的要求。
有學者指出，與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。素質高、能力強的人才隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關鍵，人才隊伍的素質與能力很大程度上決定了企業(yè)開發(fā)能力的高低甚至企業(yè)集團的成敗。然而，伊泰置業(yè)由于在經(jīng)營實踐中缺少對專業(yè)人才的引進、開發(fā)、激勵和挽留工作的投入，難以滿足競爭激烈的市場對于有著高尚職業(yè)道德、優(yōu)秀管理和技術水平的專業(yè)化隊伍的需要。
3.品牌意識不強
作為近幾年來剛剛成長起來的新興房地產(chǎn)企業(yè)，伊泰置業(yè)在借助市場推介等方式提升自身企業(yè)品牌的工作還存在很多不足。這對企業(yè)在爭取更高的品牌知名度與美譽度方面形成了一些制約因素。從現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢來看，只有將企業(yè)的品牌建設放在更加突出的位置，才能保障企業(yè)實現(xiàn)在更廣闊的市場空間中又好又快的發(fā)展。
在國家節(jié)能產(chǎn)業(yè)政策的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都將建筑節(jié)能作為其吸引市場焦點的重要媒介。能夠反映政策趨向的企業(yè)發(fā)展模式能夠給企業(yè)的品牌建設增添更多的亮點。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結合。房地產(chǎn)的轉型將支持中國經(jīng)濟的轉型，綠色低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長遠發(fā)展的平衡動力和控制資產(chǎn)泡沫發(fā)生的對沖機制。伊泰置業(yè)在經(jīng)歷近幾年的快速成長之后，在面臨國家對整個房地產(chǎn)行業(yè)調控的新形勢下，實現(xiàn)企業(yè)治理結構的轉型顯得更加必要和緊迫，因為之有這樣才能更好地反映未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，抓住未來整個行業(yè)發(fā)展的制高點。
三、企業(yè)治理結構的轉型過程
在上述背景之下，提升內部治理水平、完善控制體系對伊泰置業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實意義。實現(xiàn)伊泰置業(yè)治理結構轉型主要包括以下四個方面的工作。
1.產(chǎn)權明晰與變革
產(chǎn)權制度是產(chǎn)權經(jīng)濟學的重要研究內容，其內涵是既定的產(chǎn)權規(guī)則與產(chǎn)權關系相結合而形成的新型產(chǎn)權關系的有效組合，是實現(xiàn)生產(chǎn)要素效用最大化發(fā)揮的制度安排。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)，明晰產(chǎn)權關系可以有效地界定交易邊界，規(guī)范相關交易行為，有利于市場形成穩(wěn)定的預期。因此，產(chǎn)權制度的規(guī)范是企業(yè)內部治理結構轉型的重要方面，它為優(yōu)化資源配置和提高運作效率提供了制度保障。
在所有權與管理權分離后，伊泰置業(yè)的產(chǎn)權主體應當具有行使產(chǎn)權權力的必要行為能力，否則就失去了所有者權力，也就談不上企業(yè)內部治理結構完善與改進的問題。在經(jīng)營實踐中，企業(yè)相關的產(chǎn)權主體必須科學合理地行使基本產(chǎn)權權力，同時還要處理好與經(jīng)營管理者之間的權責關系，以保障產(chǎn)權權力主體的行為與全體股東的基本利益訴求相一致。只有這樣，企業(yè)的產(chǎn)權主體才能夠科學合理地開展對企業(yè)的治理實踐活動。
2.確立現(xiàn)代企業(yè)治理機制
一般情況下，企業(yè)的治理結構是通過設立董事會、股東大會、監(jiān)事會、經(jīng)理層等相互銜接的組織機構形成的。這種體現(xiàn)權責明晰的治理結構是現(xiàn)代企業(yè)制度的準確體現(xiàn)。現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營實踐的突出特征是所有權與經(jīng)營權的分離。公司權力結構逐步調整，企業(yè)董事會的組成人員應當由內部董事和一定比例的外部獨立董事共同組成，以改變原先董事長和總經(jīng)理由一人出任的做法，董事會成員的構成除企業(yè)內部董事外還應有外部董事。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，日本企業(yè)的內部董事與外部董事的比例為4：1 至3：1之間，美國企業(yè)的內部董事與外部董事的比例為4：10左右。國外企業(yè)的治理結構模式也不盡一致，如美國的外部董事比重就相對偏高，這與美國的社會體制與司法體制密切相關。
房地產(chǎn)企業(yè)應該在實踐中不斷完善董事會決策機制，適當調整董事會在管理實踐中決策權力分配，實現(xiàn)決策權力與專業(yè)背景知識的最佳結合。對于伊泰置業(yè)而言，應當構建起具有一定權力的專業(yè)決策咨詢機構，就企業(yè)經(jīng)營實踐中預算管理、審計、投資、薪酬設計等提供專業(yè)的咨詢服務，為董事會具體決策提供參考。這樣既有利于提高企業(yè)決策的科學性，也可以促進企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。
另外，為了更好地適應現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈的需要，董事會自身建設應當著力于企業(yè)經(jīng)營長期發(fā)展的戰(zhàn)略層面需要，注重董事會成員構成的合理性，提升董事會的監(jiān)督與決策能力，以及在復雜多變的市場條件下的科學管理能力。
3.完善公司團隊建設，支持戰(zhàn)略拓展
應注重建設企業(yè)文化，特別是團隊精神的培養(yǎng)。秉承集團“我的伊泰我的家”的精神，激發(fā)員工的主人翁精神和創(chuàng)造力。員工以部門為單位可自主選擇集體活動的形式，增強團隊凝聚力、增進彼此了解。伊泰置業(yè)公司通過舉辦公司年會、組織內部職工體育比賽、合唱比賽、集團足球賽、集團禮儀風采大賽等文體活動，豐富員工的業(yè)余生活，增進員工之間情感，活躍公司氣氛，讓員工在活動過程中更好地領悟公司的企業(yè)文化。
為了進一步滲透企業(yè)文化，伊泰置業(yè)還要加強員工隊伍建設。針對目前人才結構不合理、專業(yè)化欠強、人員短缺的現(xiàn)狀，伊泰置業(yè)應加強崗位技能培訓，嚴把人才招聘質量關，引進優(yōu)勝劣汰機制，培養(yǎng)一支熟悉崗位職責、技術精煉、忠于企業(yè)的員工隊伍。同時，倡導前瞻、開拓、創(chuàng)新精神，在員工中充分貫徹“感恩、奉獻”的企業(yè)理念。
4.組織結構與組織文化相適應
企業(yè)組織結構建設能否符合市場發(fā)展需要事關企業(yè)治理成效的好壞，而企業(yè)文化與企業(yè)組織結構相協(xié)調對治理成果具有乘數(shù)效應。因此，伊泰公司的領導層應積極推動企業(yè)文化建設與組織結構建設的互動開展。一般情況下，公司制企業(yè)董事會、監(jiān)事會、股東大會、經(jīng)理層等共同形成了企業(yè)組織架構的基本框架，在此基礎上實現(xiàn)企業(yè)治理權力的優(yōu)化配置并為內部控制過程的開展提供組織保障與支撐。
任何一個組織中，均存在著具有自身特色的運轉模式，這些模式的形成在很大程度上都與該企業(yè)在長期的經(jīng)營實踐中形成的企業(yè)文化有著密切的關系。因此，在伊泰公司的治理實踐中應當培育在企業(yè)內部通用的價值體系并以之為方向，引導企業(yè)的員工向著既定的組織目標努力。在實際經(jīng)營中，“人”是最重要、最活躍的因素，也是任何一家企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的動力和源泉。企業(yè)治理需要形成一種積極向上的企業(yè)文化，以此形成自身的軟實力，幫助企業(yè)塑造良好的社會聲譽。
另外，國內外房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成功經(jīng)驗表明，并購和戰(zhàn)略聯(lián)盟是整合產(chǎn)業(yè)鏈、實現(xiàn)擴展戰(zhàn)略的有效途徑。例如，萬科最慣用的手段是通過并購獲得土地，大大降低拿地成本。伊泰置業(yè)實施穩(wěn)健的擴張戰(zhàn)略，可以學習國內房地產(chǎn)百強企業(yè)的發(fā)展模式，通過并購、聯(lián)盟及設立分公司等方式實現(xiàn)規(guī)模擴張，將企業(yè)做大做強。
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一、商業(yè)銀行個人理財業(yè)務概述
（一）商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的含義
個人理財業(yè)務是商業(yè)銀行在了解客戶財務狀況、投資要求的基礎上，充分運用銀行的資源和優(yōu)勢，為客戶制定詳細的理財方案，協(xié)助客戶使其個人財產(chǎn)得到保障并升值。個人理財業(yè)務的實質是一種服務，銀行通過向客戶提供這種個性化服務獲得收益。現(xiàn)在個人理財業(yè)務已成為商業(yè)銀行零售業(yè)務的核心，個人理財業(yè)務主要包含兩個重要組成部分：產(chǎn)品和服務。在商業(yè)銀行個人理財業(yè)務中，產(chǎn)品和服務是不可分割的整體。
（二） 個人理財業(yè)務的種類
1. 理財顧問服務
是指商業(yè)銀行為了獲取自己的收入而向投資者提供的財務分析與規(guī)劃、投資理財咨詢、個人理財產(chǎn)品推銷等專業(yè)化服務，然后按之前約定的價格收取費用。它是一種為個人投資者量身定制的專業(yè)，與那些商業(yè)銀行為銷售人民幣產(chǎn)品、外匯產(chǎn)品等進行的產(chǎn)品介紹、宣傳和推介的普通業(yè)務咨詢活動有很大的不同。
2. 綜合理財服務
是指商業(yè)銀行在向客戶提供理財顧問服務的基礎上，全面了解客戶的委托要求并接受授權，對客戶的財務狀況和風險承受力進行全面了解，根據(jù)現(xiàn)財方法和工具為客戶量身定制投資計劃，并且要根據(jù)市場變化對理財計劃進行適時調整，但風險由客戶自己承擔。
二、商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀
2002年，招商銀行推出了我國第一個個人理財業(yè)務產(chǎn)品“金葵花”，受到了很多高端客戶的推崇，同時成為了當年金融界的熱點問題，此后，各大商業(yè)銀行紛紛效仿，從而開啟了我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務發(fā)展的第一個熱潮。近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，隨著金融業(yè)逐步對外開放，隨著銀行間的競爭不斷加劇，個人理財業(yè)務得到了快速發(fā)展，市場規(guī)模不斷擴大，并逐步成為我國商業(yè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新和服務創(chuàng)新的主要方向。我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務發(fā)展特點如下：
首先，個人理財產(chǎn)品市場規(guī)模不斷擴大，隨著我國經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，商業(yè)銀行個人理財業(yè)務也不斷向前邁進。面對越來越多的市場需求，其市場規(guī)模不斷擴大。其次，城商行逐漸成為發(fā)行主力，2014年，城商行理財產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)所占比重越來越大，靠著在預期收益率及發(fā)行銀行數(shù)量上的優(yōu)勢，在發(fā)行總量上超過了國有銀行，占比高達34.43%，位居第一。最后，非保本型理財產(chǎn)品成為市場主流，隨著經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，人們個人收入的不斷增長，人們對風險的厭惡程度逐漸下降，越來越多的人愿意承擔更多的風險去獲得更高的收益。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年非保本理財產(chǎn)品所占比例平均水平達到69.17%，相比2013年的60.21%大幅增加。
三、我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務發(fā)展存在的問題
（一）我國個人理財業(yè)務的市場環(huán)境還不夠成熟
在國外，金融市場是自由化的，商業(yè)銀行的資本渠道十分廣泛，同時涉及許多領域，所以外資的商業(yè)銀行大都采取混合經(jīng)營模式。而中國的銀行、保險、證券則是作為金融市場的三個部分各自經(jīng)營著，彼此分開。分業(yè)經(jīng)營的方式確實在一定程度上控制了風險，但同時也制約了金融業(yè)內部的交叉發(fā)展和相互促進。并且，這種經(jīng)營方式限制了資金的流動范圍，資金價值的最大化更是無從談起，可以說是從客觀上、從制度上約束了我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的發(fā)展。
（二） 金融人才的匱乏，專業(yè)人員從業(yè)素質有待提高
商業(yè)銀行個人理財業(yè)務涉及的內容十分廣泛，不僅包括投資規(guī)劃、資金分配，還包括證券投資、房地產(chǎn)投資、稅務問題處理等多個方面，是技術高、知識密集的全新綜合性業(yè)務。它要求理財規(guī)劃師具有很強的專業(yè)知識以及對未來發(fā)展趨勢較強的預測能力，要求理財服務人員對理財產(chǎn)品有充分的了解，掌握各種基礎金融工具的特點。由于我國培訓專業(yè)金融人才的機構比較少等方面的原因，引起金融人才的缺乏，進而使金融創(chuàng)新成了難題，這也是我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務面臨的重要問題。
（三）宣傳力度不夠，人們對個人理財?shù)恼J識尚淺
目前我國商業(yè)銀行對個人理財業(yè)務的宣傳大多在網(wǎng)點內進行，在客戶到銀行辦理業(yè)務時向客戶推薦理財產(chǎn)品，這樣傳統(tǒng)的宣傳方式使得很多客戶并不了解理財產(chǎn)品，對它的風險認知也很模糊，對理財產(chǎn)品產(chǎn)生了不信任的態(tài)度，從而拒絕理財產(chǎn)品，依舊只保守地信任銀行存款這個基礎工具。如何讓原本不信任理財產(chǎn)品的客戶了解個人理財業(yè)務，進而信任個人理財業(yè)務是商業(yè)銀行應該思考的問題。
四、針對存在問題提出的解決辦法
（一）加強橫向聯(lián)合以減小分業(yè)經(jīng)營的限制
西方商業(yè)銀行的經(jīng)營模式普遍采用是混業(yè)經(jīng)營的方式，但我國目前的市場情況還不具備實行混業(yè)經(jīng)營的條件，只能分業(yè)經(jīng)營，在這種情況下，商業(yè)銀行要加強和保險公司、證券公司的合作，提高合作的深度和廣度，從而拓展金融創(chuàng)新的空間。比如商業(yè)銀行可以與保險公司合作，創(chuàng)新同時具備流動性、保障性的保險產(chǎn)品，目前一直在銀行柜臺銷售的變額壽險就是銀行和保險公司合作的一個產(chǎn)品，集保障性與收益性與一身。
（二） 注重專業(yè)人才的培養(yǎng)，建立獎勵機制
高水平的專業(yè)理財團隊是推動我國商業(yè)銀行個人理財業(yè)務發(fā)展的重要力量，培養(yǎng)一批高素質、全能型的理財人才將促進理財業(yè)務的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行中的理財人員大多數(shù)是從剛畢業(yè)沒有工作經(jīng)驗的大學生中選的，雖然具備較好的學習能力，但對銀行業(yè)務并不熟悉，缺乏金融理財知識，不利于商業(yè)銀行個人理財業(yè)務的發(fā)展。因此，商業(yè)銀行應加強對現(xiàn)有客戶經(jīng)理的培訓。
從蒙代爾—弗萊明—多恩布什（M—F—D)模型及新開放經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟學模型（NOEM）出發(fā)，通過構建SVAR模型，基于匯率傳導機制分析日本量化寬松貨幣政策效果。研究結果表明：日本超量化寬松貨幣政策短期效果良好，匯率對物價的傳導作用較顯著，對產(chǎn)出的傳導受阻，主要因為日元貶值未明顯改善貿(mào)易收支；隨著日本基礎貨幣投放加碼，廣義貨幣供應量增長速度放緩，貨幣流動性有可能滯存金融體系并滋生資產(chǎn)泡沫，政策效果隨之打折；鑒于日本量化寬松貨幣政策有愈演愈烈之勢，易與美國退出量化寬松產(chǎn)生共振效應，故中國不僅應吸取其寬松金融政策的實踐經(jīng)驗，同時需要審慎對待并及早應對其負面沖擊。
關鍵詞：
日本；量化寬松；匯率傳導機制；SVAR；政策效果
一、引言
在以利率為主要調控工具的“價格型”貨幣政策與財政政策調控空間均縮窄的情況下，日本學術界對量化寬松貨幣政策效果寄予厚望[1]。2008年全球金融危機以來，日本施行量化寬松貨幣政策的步伐趨于加快，政策目標從最初的穩(wěn)定金融市場開始轉變?yōu)榻鉀Q通貨緊縮和提振經(jīng)濟。“日本版”量化寬松貨幣政策最顯著的成效便是有力引導了日元下行。日元匯率貶值有助于打破日本市場現(xiàn)有的利益格局，指引資金流向，一方面借由匯率下行促進出口，增加投資及消費，進而拉動產(chǎn)出增長。另一方面抬高進口原材料及商品價格，可以通過匯率傳遞效應影響物價。如果說，“日本版”量化寬松貨幣政策的顯性目標不外乎穩(wěn)定金融體系、擺脫通貨緊縮及提振經(jīng)濟，那么其隱形目標則是革新日元匯價機制[2]。2014年10月底美國宣布退出量化寬松，然而僅隔一天，日本央行突襲式擴大量化寬松規(guī)模。“日本版”量化寬松貨幣政策持續(xù)發(fā)酵，開始與美國背道而馳，美日元匯率在未來難免震蕩。盡管國內量化寬松貨幣政策研究成果較豐富，但大多以研究美國為主，研究日本的相對較少，且實證分析集中于小泉時期的首次量化寬松政策階段，對于金融危機以來規(guī)模持續(xù)擴大的超量化寬松貨幣政策的效果缺少實證探析，量化寬松貨幣政策的匯率傳導機制研究也相對空白。因此，文章擬通過構建SVAR模型，基于匯率傳導機制，分析金融危機以來日本超量化寬松貨幣政策的效果，以期探析對中國的政策啟示。
二、金融危機以來日本超量化寬松貨幣政策軌跡
為探析日本自金融危機以來施行的量化寬松貨幣政策效果，首先需明晰在此期間日本量化寬松貨幣政策的演變軌跡。2008年雷曼公司宣布破產(chǎn)，以此肇始的世界金融海嘯席卷全球。日本為保持金融危機期間市場所需的流動性充裕，緊急啟動了量化寬松貨幣政策，之后東日本大地震及核電災害使日本經(jīng)濟雪上加霜，日本量化寬松貨幣政策的目標逐漸由最初的穩(wěn)定金融體系開始向解決通縮和改善經(jīng)濟環(huán)境轉變。2012年底安倍上臺之后，日本量化寬松貨幣政策的施行力度空前加大，成為世界經(jīng)濟焦點。金融危機以來日本逐步走上施行超量化寬松貨幣政策的軌道，主要分為兩個階段：一是2008年至2012年施行的廣泛性寬松貨幣政策；二是2012年至今施行的異次元量化寬松貨幣政策。
（一）2008年至2012年：廣泛性寬松貨幣政策2007年美國爆發(fā)次貸危機，2008年愈演愈烈為全球性的金融危機，作為金融大國的日本難免沖擊。為緩解金融市場的流動性緊張，時任日本央行行長的白川方明緊急啟動量化寬松貨幣政策，主要措施有：分兩次將無擔保抵押貸款隔夜利率從0.5%下調至0.1%；向銀行間市場及私人機構注入流動性，加大購買政府債券的力度，截至2009年3月，日本銀行對長期國債的月購買量從1.2萬億日元提高到1.8萬億日元[3]，擴大銀行合格抵押品范圍、簽訂貨幣互換協(xié)議以緩解銀行間市場流動性壓力，越過商業(yè)銀行等金融機構，通過購買商業(yè)票據(jù)和公司債券等信用產(chǎn)品直接向私人機構提供資金支持；為壓低風險溢價，穩(wěn)定金融體系，日本央行實施股票購買計劃，建立資產(chǎn)購買項目購買股權金融產(chǎn)品，包括風險資產(chǎn)[4]。盡管金融海嘯對日本的沖擊漸退，但是禍不單行，2011年之后，東日本大地震及福島核電災害接連發(fā)生，天災人禍使日本再次跌入經(jīng)濟停滯的深淵。日本開始施行全面寬松的貨幣政策，主要措施有：降低基準利率，下調基本貸款利率和無擔保抵押貸款隔夜利率，宣稱將無擔保隔夜拆借利率的目標定為“0%~0.1%”；積極施行資產(chǎn)購買計劃，資產(chǎn)購買項目愈加廣泛，貨幣寬松規(guī)模逐步擴大；此外，2012年2月日本央行引入“中長期物價穩(wěn)定目標”，并明確當前目標為CPI同比增長1%，但是對“中長期”的時間范圍解釋較為曖昧。盡管以上舉措在一定程度上營造了寬松的金融環(huán)境，恢復了金融產(chǎn)品的市場功能，防止金融市場失靈進一步拖累實體經(jīng)濟，但是對于解決日本通貨緊縮和經(jīng)濟萎靡的難題效果不佳。整體而言，2008年至2012年，日本量化寬松貨幣政策的施行具有廣泛性和遞增性等特點。遞增性的特點較易理解，即指隨著金融海嘯、東日本大地震及核電災害的發(fā)生，整體政策寬松規(guī)模逐步放大。廣泛性主要指政策施行工具多樣，政策框架下資產(chǎn)購買項目較為廣泛，由于廣泛性為這一階段貨幣政策鮮明特點，因此，在此期間日本采取的貨幣政策可以稱為廣泛性寬松貨幣政策。
（二）2012年至今：異次元寬松貨幣政策2012年底，安倍晉三第二次當選日本首相，上臺伊始便射出三支政策利箭，即大膽的金融寬松政策、積極而靈活的財政政策及刺激民間投資的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，以期消弭通貨緊縮，刺激經(jīng)濟復蘇。2013年4月，黑田東彥接替白川方明成為新一任日本央行行長，他積極支持安倍的經(jīng)濟思想和政策主張，在首次貨幣政策會議上即推出更為激進的無限量、無限期的“質化與量化”寬松貨幣政策，提出4個“2”的政策預期目標，即基礎貨幣投放量擴大為兩倍，將更長期國債納入收購對象，并且在兩年之內促使通貨膨脹達到2%[5]日本央行計劃將基礎貨幣投放量由2012年的138萬億日元增至2014年底的270萬億日元，購買長達40年期限的國債，采取更為多樣的政策工具，如增購交易型開放式指數(shù)基金（ETF）以及房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）等[6]。盡管相對于白川方明在任期間，政策形式并無特別創(chuàng)新，但是黑田版量化寬松貨幣政策的推出伴隨“無限量、無限期”等字眼，可見其規(guī)模之大、決心之堅、施行力度之強前所未有，因此也被稱為“異次元”寬松貨幣政策，有史無前例、突破歷史維度的激進之意[7]。2014年10月底美聯(lián)儲宣布退出量化寬松，僅相隔一天，在毫無預警的情況下，日本央行突襲式增加量化寬松政策施行砝碼，不僅將每年的基礎貨幣投放規(guī)模由目前的60萬億至70萬億日元擴大到80萬億，而且進一步延長國債增持期限至10年，國債購買量從每年50萬億日元的規(guī)模擴大至80萬億日元，同時股市聯(lián)動型基金、交易型開放式指數(shù)基金（ETF）及房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的年購入量也被放寬。日本量化寬松貨幣政策的施行大有愈演愈烈之勢。
三、量化寬松貨幣政策匯率傳導機制理論
盡管量化寬松貨幣政策屬于非常規(guī)貨幣政策，但是匯率傳導機制仍是其政策傳導機制的重要一環(huán)，特別是對于日本而言，量化寬松貨幣政策的加碼對日元貶值的作用十分明顯。基于匯率傳導機制研究日本量化寬松貨幣政策效果，可以從蒙代爾-弗萊明-多恩布什模型以及新開放經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟學模型的理論基礎展開，以期從理論層次明確實證分析的框架。
（一）蒙代爾-弗萊明-多恩布什（M-F-D）模型蒙代爾-弗萊明模型（M-F模型）是在封閉經(jīng)濟環(huán)境下的IS-LM模型基礎上發(fā)展而來的，是傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟分析的基礎模型，也是進行貨幣政策傳導機制分析的經(jīng)典模型。1976年，多恩布什（Dornbusch）在蒙代爾-弗萊明模型的基礎上，引入理性預期，并考慮到價格漸進調整，最終形成了蒙代爾-弗萊明-多恩布什（M-F-D）模型，突破性地提出匯率超調理論[8]。1985年，奧布茨弗爾德（Obstfeld）和斯道克曼（Stockman）將理性預期及隨機因素沖擊納入模型，進一步完善了M-F-D模型[9]。采用M-F模型分析，在固定匯率制度下，一國施行擴張性的貨幣政策，無論資本是否完全流動，其政策均無效；但在浮動匯率制度下，擴張性貨幣政策可通過匯率變動影響凈出口以促進經(jīng)濟增長。在資本不完全流動的情況下，一國實施擴張性貨幣政策，貨幣供應量的增加帶動利率下降，基于利差資本外流，進而本幣貶值，凈出口增加，本國產(chǎn)出增加；在資本完全流動情況下，假設本國利率將與世界利率保持一致，則貨幣供應量的增加會導致本幣貶值，凈出口增加，進而刺激產(chǎn)出增長。由于M-F模型的基本假設為價格水平不變，進口商品價格以外國貨幣表示，因此匯率水平的變動可以同比例傳遞到進口商品的價格上，進而影響國內整體物價水平。多恩布什的匯率超調模型對M-F模型進行擴展，繼承了M-F模型中價格粘性的分析，假定一價定律成立，由于貨幣市場可以瞬間完成調整，商品市場調整具有滯后性，貨幣市場調整速度快于商品市場，因此擴張性貨幣政策促使短期利率下降，資本外流，匯率迅速貶值至國內外資本收益相等的均衡點，但由于長期匯率預期升值，最終匯率會在一定程度上回升達至新的均衡，故最初的匯率均衡點貶值程度將大于最終匯率均衡點，出現(xiàn)匯率超調。在匯率超調模型中，盡管短期內價格具有粘性，但增加的貨幣供給催生價格上漲預期，最后隨著價格剛性的消失，價格也將隨著貨幣供給量的增加而上漲。
（二）新開放經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟學模型（NOEM）M-F-D模型可以有效考察在開放經(jīng)濟下宏觀經(jīng)濟變量之間的關系，但這種解釋缺乏微觀基礎。1995年，奧布茨弗爾德（Obstfeld）及羅高夫（Rogoff）將壟斷競爭及名義價格粘性納入動態(tài)一般均衡模型，并考慮了理性預期因素，新開放經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟學模型理論框架基本形成[10]。新開放經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟學理論對貨幣政策傳導機制的研究有著較強的現(xiàn)實解釋力，科爾賽蒂（Corsetti）和佩森蒂（Pesenti）在此框架下，系統(tǒng)梳理了財政貨幣政策的傳導機理及對福利水平影響。NOEM模型并沒有簡單沿用價格粘性的假設，而是根據(jù)實際經(jīng)濟環(huán)境下價格粘性的不同狀態(tài)，引入不同定價規(guī)則的假設，故M-F模型中匯率波動可以最終同比例傳遞到進口商品價格上的情況有所改變。在NOEM的標準模型基礎上引入市場定價原則和國際市場分割，則匯率波動對進口商品價格的傳遞取決于以何種規(guī)則定價，以生產(chǎn)者所在國的貨幣定價稱為生產(chǎn)者貨幣定價（簡稱PCP），以消費者所在國的貨幣定價則稱為當?shù)刎泿哦▋r（簡稱LCP）。按照PCP原則，以本幣表示的國內產(chǎn)品價格具有粘性，擴張性貨幣政策促使本幣貶值，則本國進口商品的本幣價格上漲，而出口商品的外幣價格降低，在一定程度上有利于出口并抑制進口，提高本國的經(jīng)濟福利水平。在此定價規(guī)則下，進出口商品價格隨著匯率下行將同比例變化，進而影響最終消費者價格指數(shù)，匯率傳遞效應是完全的。按照LCP原則，由于進口商品的本幣價格具有粘性，本國擴張性貨幣政策引起的匯率貶值不會改變貿(mào)易條件，但是降低了外國出口企業(yè)的實際收益，在提高本國福利水平的同時損害了他國的經(jīng)濟福利。在此定價規(guī)則下匯率波動不影響進出口商品的價格[12]。無論是在M-F-D模型還是NOEM模型的分析框架下，均可看出一國施行量化寬松貨幣政策可以通過匯率傳導機制影響產(chǎn)出與物價水平。故結合理論基礎及研究需要，文章基于匯率傳導機制研究日本超量化寬松貨幣政策效果，為探析匯率傳導的各環(huán)節(jié)效果，構建3個層次的SVAR模型，分別研究日本超量化寬松貨幣政策對日元匯率的影響，日元匯率對物價以及產(chǎn)出水平的傳導效應。文章的實證分析框架。
四、SVAR模型構建與實證分析
（一）模型變量設定與數(shù)據(jù)來源1．變量的設定（1）量化寬松貨幣政策與匯率的變量。日本量化寬松貨幣政策主要通過增加基礎貨幣供給帶動廣義貨幣供應量擴張，進而引導利率下行。自1998年起，日本使用“M2+CD”作為廣義貨幣供給量指標[13]。因此，為更切實度量日本量化寬松貨幣政策對日元匯率的影響，選取日本基礎貨幣、廣義貨幣供應（M2+CD）、日本銀行間無擔保隔夜拆借利率為量化寬松貨幣政策的變量。日元匯率的變量為東京市場日元兌美元月平均值，采用直接標價法。（2）日元匯率對物價傳導模型中的變量。日元貶值可以通過抬高進口原材料、中間品及商品價格影響國內消費者價格指數(shù)。因此，選取日本進口價格指數(shù)，去除生鮮食品的核心消費者價格指數(shù)作為日本物價水平的變量。（3）日元匯率對產(chǎn)出傳導模型中的變量。匯率貶值對產(chǎn)出的傳導主要是通過促進出口，改善貿(mào)易收支，拉動投資，進而提高產(chǎn)出[14]。故選用日本凈出口額作為日本對外貿(mào)易變量，選取常用的日本民間投資指標“除船舶和電力以外的民間需求”訂單額作為投資的變量。由于日本GDP只有季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，故參照以往研究，以日本全產(chǎn)業(yè)活動指數(shù)（農(nóng)林水產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)除外）作為產(chǎn)出的變量。2．數(shù)據(jù)來源與處理為涵蓋金融危機以來日本超量化寬松貨幣政策的施行階段，并滿足構建模型所需數(shù)據(jù)容量，文章選取樣本區(qū)間為2008年1月至2014年11月的月度數(shù)據(jù)，具體變量設定見表1。
（二）模型設定及穩(wěn)定性檢驗1．模型設定檢驗首先，為確保時間序列平穩(wěn)，采用ADF方法對各變量進行單位根檢驗。結果如表2所示。其中，（c，t，m）為檢驗回歸方程形式，c為回歸方程的截距項，即檢驗的時間序列均值；t為回歸方程的線性趨勢項，即檢驗序列是否具有明顯的時間趨勢；m為滯后階數(shù)，由Eviews7.0軟件系統(tǒng)根據(jù)SIC準則自動確定。結果顯示，i和y的原始時間序列平穩(wěn)，對jbm及jgm進行對數(shù)一階差分處理，對jr、je、ipi、cpi及nx進行一階差分處理后的序列均平穩(wěn)。2．模型穩(wěn)定性檢驗為確保建立SVAR模型構建有效，需判斷模型是否穩(wěn)定，采用AR根的圖表予以檢驗。在此之前，必須確定VAR模型滯后期，根據(jù)LR、FPE及AIC準則確定研究日本超量化寬松貨幣政策對匯率影響的模型滯后期為3，研究日元匯率對物價傳導的模型滯后期為2，研究日元匯率對產(chǎn)出傳導的模型滯后期為3。AR根的圖表檢驗結果見圖2，所有根模的倒數(shù)小于3，即位于單位圓內，故模型均是穩(wěn)定的，可以進行下一步分析。
（三）模型識別在構建SVAR模型時，最為重要的是設定結構參數(shù)可識別的條件約束。由于文章使用AR型SVAR模型，因此需要對同期關系矩陣施加約束條件，約束條件分為短期和長期，由于短期約束條件可以根據(jù)相關經(jīng)濟理論進行施加，故文章采取施加短期約束條件的方法。根據(jù)文章實證分析脈絡。式（1）中，第1行假設日元匯率只受其他變量滯后期的影響，不受當期影響；第2行假設利率對當期廣義貨幣供應量及基礎貨幣波動的變化沒有反應；第3行假設基礎貨幣供應量波動的變化對當期廣義貨幣供應量沒有影響；第4行假設基礎貨幣調控受其他變量的當期及滯后期波動變化的影響。式（2）中，第1行假設核心消費者價格指數(shù)不受其他變量當期值影響；第2行假設進口物價指數(shù)不受匯率當期波動的影響；第3行假設匯率波動受其他變量當期及滯后期影響。式（3）中，第1行假設產(chǎn)出只受其他變量滯后期的影響；第2行假設投資不受日元匯率、凈出口的當期影響；第3行假設凈出口與當期日元匯率波動無關；第4行假設日元匯率與其他變量當期及滯后期值均有關。
（四）實證結果1．脈沖響應函數(shù)結果分析脈沖響應函數(shù)可以形象描述模型受到某種沖擊時對系統(tǒng)產(chǎn)生的動態(tài)影響，即施加一個標準沖擊后對其他變量當期與未來的影響。由于脈沖響應與變量順序有關，因此需檢驗模型穩(wěn)健性，更改變量順序后得到的脈沖響應結果很相似，所以SVAR模型是穩(wěn)健的，故根據(jù)約束條件先估計出結構因子分解矩陣，然后利用其估計正交轉換矩陣，得到各內生變量的脈沖響應函數(shù)，結果見圖3及圖4。（1）量化寬松貨幣政策對匯率的沖擊影響。圖3中，在日本基礎貨幣的一個標準沖擊下，廣義貨幣供應量處理值首先呈微弱的負向響應，但隨即轉為正向并逐漸增強，在第4期達到峰值，隨后下跌并在正負向響應間震蕩，最終趨近于0；相對而言，日元匯率處理值具有較強的正向響應，在第4期達到峰值后趨弱，第8期后持續(xù)負向響應并趨近于0；給廣義貨幣供應量施加一個標準沖擊，日元匯率處理值則更多的是負向響應，第6期負向響應幅度最大，之后在第10期左右轉為正向響應，但響應程度微弱；在利率的一個標準沖擊下，日元匯率處理值先正向響應增強，隨后減弱至負向響應，在第5期降至最低，之后轉為微弱的正向響應，最終趨于0。（2）日元匯率對物價水平的沖擊影響。圖4中，在日元匯率一個標準沖擊下，進口價格處理值的響應曲線最初呈現(xiàn)正向響應，在第2期即達到最高點，之后迅速下滑，第3期轉為負值，之后響應趨勢平穩(wěn)趨于0；日元匯率變動沖擊對消費者物價處理值的影響基本類似，同樣起初為正向，至第2期達到峰值，之后下行轉為負向并小幅震蕩；進口價格變動的沖擊對消費者物價處理值的影響始終為正向，在第2期達到峰值，之后逐漸減小。（3）日元匯率對產(chǎn)出水平的沖擊影響。圖4中，在日元匯率一個標準沖擊作用下，凈出口處理值在前期反應明顯，第4期達到最大值，之后轉為負向響應并逐漸減弱，最終趨近于0；而日本投資及產(chǎn)出對日元匯率變動沖擊的響應曲線類似，均保持正向響應，短期響應程度增強，長期減弱；在凈出口的沖擊作用下，投資雖然在第2期出現(xiàn)正向響應，但是整體來看負向響應居多；日本產(chǎn)出對于投資變動沖擊的響應最初并不明顯，但第4期具有較大的正向響應，之后響應幅度逐漸減弱。2．方差分解結果分析方差分解可以定量評價不同結構沖擊的重要性，即描述每個結構沖擊對內生變量變化的影響程度。為進一步明晰結構沖擊的影響貢獻，對系統(tǒng)變量進行方差分解。由于選擇滯后期數(shù)為18，篇幅有限，只簡述其主要結果，省略方差分解所得具體數(shù)據(jù)的陳列但備索。由方差分解結果可得，對于日元匯率來說，利率對其影響程度最大，并隨時間推移影響程度漸進提高，最終在4.88%左右；基礎貨幣對其影響次之，最終在3.50%左右；廣義貨幣供應量對其的影響最弱，最終在2.31%左右。對于日本消費者物價水平來說，進口價格對其的影響大于日元匯率對其的影響，進口價格對其的影響度在第2期即為6.19%，之后在第6期攀升至峰值9.88%，并最終穩(wěn)定在9.87%左右；而日元匯率對其的影響度最高只達到2.97%。觀察日元匯率對進口價格的影響度可知，其在第2期對進口價格的影響度升至最高為8.69%，之后4期均小幅回落，最終緩慢攀升，維持在8.62%左右。對于日本產(chǎn)出來說，日元匯率對其影響最強，最大為21.54%；投資次之，最大為18.40%；凈出口對其影響最弱，最終僅維持在1.40%左右，但是投資、凈出口及日元匯率對產(chǎn)出的影響均隨時間推移逐漸增強。為探析日元匯率通過貿(mào)易、投資向產(chǎn)出傳導的過程，觀察日元匯率對凈出口的影響度可知，日元匯率貶值并未明顯拉動凈出口的增加，對其影響度最高不超過5.12%。同樣，日本凈出口對投資的影響也不明顯，最高不超過2.77%。相對而言，日元匯率對投資的直接影響度較大，最高達到14.28%。方差分解結果印證日本超量化寬松貨幣政策確實可以通過促使日元貶值，進而影響物價和產(chǎn)出水平。相對而言，日元匯率對物價的傳導機制存在，但是對產(chǎn)出的傳導受阻，日元貶值可以在一定程度上直接促進了投資和產(chǎn)出的增加。
五、主要結論對中國的啟示
（一）主要結論文章主要通過構建SVAR模型，研究了自金融危機以來日本超量化寬松貨幣政策基于匯率傳導機制的政策效果，可以得到主要結論。首先，從貨幣政策對匯率的影響角度來看，日本量化寬松貨幣政策通過向市場大幅投放基礎貨幣，帶動廣義貨幣供應量的增加及利率的下行，短期內促使日元大幅貶值，但是長期效果受到懷疑。對日本來說，日元貶值確實有利于經(jīng)濟的復蘇。國際流動性泛濫，在美元弱化的背景下，日元的相對升值曾給日本帶來一系列經(jīng)濟問題，如熱錢涌入威脅經(jīng)濟的健康發(fā)展，海外投資增加加劇國內產(chǎn)業(yè)空心化，削弱出口產(chǎn)品的價格競爭力，影響物價加劇國內通貨緊縮等。因此，日元貶值成為日本解決棘手經(jīng)濟難題、革新利益集團格局的良藥。金融危機以來，日本量化寬松貨幣政策的施行有力引導了日元貶值，特別是黑田版異次元量化寬松貨幣政策，由于政策力度史無前例，導致日元貶值空前加速。但是需要注意的是，一國匯率由多種因素決定，不僅受經(jīng)濟政策的影響，一國經(jīng)濟發(fā)展、國家實力及外交關系等也是匯率波動的影響因子。如果說，20世紀80年代因為日本取代美國成為債權和金融大國，美國便可通過“廣場協(xié)議”及“盧浮宮協(xié)議”成功對日元幣值“有計劃的操縱”[15]，那么美國已然退出量化寬松，而“日本版”量化寬松的施行卻大有愈演愈烈之勢，日元貶值必然入侵美國經(jīng)濟利益區(qū)間，美國對日元貶值的“善意忽略”恐怕總有期限，可見日本幣值下行之路前景難以一帆風順，貶值的空間會逐漸縮小。其次，從日元匯率對物價及產(chǎn)出的影響角度來看，在日本超量化寬松貨幣政策效果下，日元匯率對物價的傳導機制存在。但是，日元貶值抬高物價水平的長期前景并不樂觀。一方面日元貶值推高進口產(chǎn)品價格，損害中小企業(yè)的經(jīng)營利益，實際工資增幅過小降低日本民眾的消費需求，如果日本不能有效提振國內需求，通貨緊縮的短期改善將難以為繼。另一方面，物價上漲也得益于消費稅提高帶來的正向刺激，但是稅后消費需求減少，隨著原油、銅等國際大宗商品價格持續(xù)下行，日本通貨緊縮預期難免升溫。日元貶值雖然對解決通貨緊縮問題有所助力，但長期效果有可能被多種因素緩沖。探究日元匯率對產(chǎn)出的傳導過程可知，日元貶值對改善貿(mào)易收支的作用不明顯，而且貿(mào)易收支的變動對投資的影響也不明顯，匯率傳導機制在此兩個環(huán)節(jié)均受到阻滯，這可能是由以下幾方面原因造成：首先，日本進口及出口需求缺乏彈性，但是相對而言，進口需求彈性要高些[16]，符合馬歇爾——勒納條件①，貨幣貶值對貿(mào)易收支的改善存在時滯，即“J曲線效應”②。其次，日元貶值增加企業(yè)進口成本，在一定程度上蒸發(fā)了企業(yè)的貿(mào)易利潤，而且日本主要的貿(mào)易對象為美國、歐洲及中國等國家，美國與歐洲各國經(jīng)濟增長乏力，對日本產(chǎn)品的需求降低，中日貿(mào)易關系受兩國政治關系惡化的影響轉為低谷，日本對外貿(mào)易環(huán)境整體惡化。最后，日本國內需求尚未有效激發(fā)，企業(yè)及民眾對經(jīng)濟基本面的悲觀預期尚未消弭，因此投資難以隨著經(jīng)濟政策寬松而跟進。盡管通過日元貶值改善貿(mào)易收支進而促進投資與產(chǎn)出的路徑受阻，但不可否認，隨著日元匯率下行，日本投資與產(chǎn)出確實出現(xiàn)一定幅度的增加，日元貶值對提高投資及產(chǎn)出的直接作用不容小覷。最后，對于日本國內來說，量化寬松貨幣政策為重振經(jīng)濟奠定了寬松的流動性環(huán)境，但是，隨著基礎貨幣投放腳步的加快，廣義貨幣供應量的增速趨緩，這是由于黑田東彥主推的量化寬松經(jīng)濟刺激計劃規(guī)模為美國第三輪量化寬松規(guī)模的兩倍[17]，相對美國來說，日本市場吸收資金能力有限，一部分流動性有可能滯留金融體系，未進入實體經(jīng)濟流通。黑田版量化寬松貨幣政策的施行如火如荼，滋生金融泡沫的風險不斷加大。對于包括中國在內的日本周邊國家來說，日本大量“印鈔”導致多余流動性有可能伴隨日元貶值外流，以大規(guī)模套利性資本形式?jīng)_擊亞洲金融體系的穩(wěn)定[18]。美國已然退出量化寬松，日本貨幣政策開始與美國背道而馳，日元兌美元的匯率震蕩不僅影響兩國的經(jīng)濟福利，也可能給世界經(jīng)濟環(huán)境帶來潛在的風險。
（二）對中國的啟示一方面，日本超量化寬松貨幣政策短期效果良好，其政策實踐對中國完善貨幣政策施行框架有一定啟示；另一方面，其政策溢出效應對國際資本流動產(chǎn)生沖擊，需要認真對待并防范其負面影響。因此，從日本超量化寬松貨幣政策的實踐效果中可以得到以下啟示：首先，“數(shù)量型”貨幣政策工具③對宏觀經(jīng)濟具有重要的調控作用。美歐對量化寬松的研究已經(jīng)論證此類政策短期刺激經(jīng)濟增長效果顯著，長期效果并不確定且伴有風險[19][20]。文章以日本為對象國，同樣得出上述結論。美日歐等發(fā)達經(jīng)濟體施行量化寬松貨幣政策的背后有財政政策空間縮窄的原因，而對于中國來說，影響經(jīng)濟發(fā)展的約束條件更多是內需不振、生產(chǎn)成本上升、潛在產(chǎn)出下降等問題，切實降低經(jīng)濟增長的外部依賴，推進結構性調整才是中國當下緊迫之舉。鑒于中國自身經(jīng)濟結構特征，財政和稅收政策是承擔經(jīng)濟結構調整任務的有力政策手段，而貨幣政策應配合經(jīng)濟政策導向繼續(xù)走穩(wěn)健調控之路，不應盲目跨入流動性寬松的行列。但是需要注意的是，美日歐等發(fā)達國家經(jīng)濟增勢疲軟，依賴量化寬松政策緩解經(jīng)濟困局開始趨于周期性常態(tài)化，國際流動性泛濫之勢短期內難以改變，中國也將面臨愈加沉重的資本輸入性壓力，因此適度加大貨幣政策調控靈活性，并切實提高政策框架下的風險防范能力顯得尤為重要。其次，加強對日本量化寬松貨幣政策的跟蹤研究。國內量化寬松貨幣政策研究成果并不貧乏，但主要對象為美國，對“日本版”量化寬松關注不足，對于黑田東彥推行的“質化與量化”寬松貨幣政策缺乏深入分析及跟蹤研究。盡管日元沒有美元一般的國際地位，但是日本作為開放性的經(jīng)濟強國，其經(jīng)濟政策溢出效應仍不容忽視。況且，在美國已然退出量化寬松的前提下，日本量化寬松貨幣政策依然持續(xù)發(fā)酵，其共振效應尚未可知，需加強關注及剖析。最后，未來中國經(jīng)濟面對較大的下行壓力，金融改革也將全面深化，鑒于國際復蘇格局和貨幣政策施行的分化，人民幣匯率難免震蕩，這就要求中國在穩(wěn)步推進匯率機制改革過程中，在短期內仍應重視央行對匯率的“有管理”的職能，維持匯率的相對穩(wěn)定。另外，雖然美國退出量化寬松貨幣政策之后，人民幣出現(xiàn)對美元的大幅貶值，但是就整體經(jīng)濟發(fā)展的基本面來看，中國不存在匯率貶值的基礎[21]，因此不應忽視人民幣對日元的相對升值，故僅從經(jīng)濟層面上看，可以利用日元大幅貶值的契機調整對日進口產(chǎn)品結構，并促進對日直接投資發(fā)展，繼續(xù)深化中日雙邊貿(mào)易角色的轉換，以更低成本吸收日本先進技術及管理經(jīng)驗，同時，鑒于中日政治關系重降冰點，日本對中國的經(jīng)濟依賴程度較高，中日民間貿(mào)易合作在一定程度上有利于借助經(jīng)濟力量融化政治冰凍。
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