時間：2023-03-20 16:22:59
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房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。
關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內外研究的現狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析
3.1美國的房地產投資信托基金
3.2亞洲的房地產投資信托基金
3.3各國（地區）REITS的比較
第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境
4.1我國房地產信托發展的現狀
4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件
4.3我國發展REITS的制約因素
第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略
5.1我國標準REITS的發展策略
5.2創造發展REITS的良好環境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。
1.4國內外研究的現狀
REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。
3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。
1.5論文的結構
本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）的發展狀況和實例分析，主要對國外（或地區）發展REITs的背景和現狀、發展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區）的發展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發展環境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發展REITs的環境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發展策略，系統地闡述了我國發展REITs的相關策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。
就整體來看，1997—2011年之間，全國GDP急速增長，2011年之后增速漸緩，與此同時，全國房地產投資量大幅增加。全國房地產投資與GDP趨勢相當。西部地區房地產投資是否有與區域經濟協調發展的狀態或可能性需要進一步實證檢驗。這里以貴州為例。
貴州省房地產投資與區域經濟發展的關系主要可劃分為以下四種可能：（1）二者相互促進、影響和制約；（2）區域經濟發展對房地產投資促進較大，而后者對前者影響微弱；（3）房地產投資對區域經濟發展促進較大，而后者對前者影響微弱；（4）二者之間沒有明顯關系。選取貴州省1995—2011年房地產開發投資完成額L和GDP作為衡量標準，數據來源于《貴州統計年鑒》。首先對這兩個指標進行ADF平穩性檢驗，發現，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的顯著性水平下無法拒絕原假設，二階差分在5%的顯著性水平下可以拒絕非穩定序列的原假設，即二者都為二階單整。理論和趨勢上，二者有存在長期均衡的可能性。其次，對二者進行JJ檢驗方法來進行協整檢驗。協整分析結果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在長期均衡關系，即貴州省的房地產投資與區域經濟發展存在長期的穩定的均衡態勢。最后通過Granger因果檢驗，檢驗結果如下：以上結果顯示，區域經濟發展對房地產投資促進較大，而后者對前者影響微弱。
可見，貴州省房地產投資尚處于初級發展階段，對GDP的貢獻和促進作用尚小。這可能是因為，作為房地產市場重要組成的房地產投資促進GDP增長主要是通過資本的積累來拉動經濟增長。發展較為落后的貴州省偏向于工業和制造業的發展，發展以工業導向性，對房地產開發投資的重視力度不夠，因此，房地產投資對貴州省GDP的貢獻較小。
二、如何實現西部地區房地產投資與區域經濟協調發展
（一）與生態環境發展相協調。一直以來，西部地區房地產投資偏重于粗放型，主要依靠土地等資源的過度消耗來換取區域性GDP的增長。因此在房地產投資中應當聽取城市規劃專家和生態保護專家的意見，使房地產品與生態環境有機銜接。
（二）逐步加強對房地產投資的重視。檢驗證明，西部地區房地產開發投資對區域經濟的增長貢獻微弱，這與西部地區以工業發展為導向的粗放型生產方式有關。而區域經濟的增長對西部地區房地產開發投資影響較大。西部地區應加強工業建設，在此基礎上，以工業發展帶動經濟發展，進而促進房地產市場的進一步發展，最后使西部地區房地產投資與區域經濟實現協調發展。房地產開發投資在西部地區發展尚處于起步階段，應在集中工業投入和發展的同時，逐步重視西部地區房地產市場的發展，重視房地產投資。
1.1新型城鎮化對房地產投資的影響作用
1.1.1對城鎮新區進行建設以及舊區改造促進了房地產投資的增加
由于新區建設需要房地產的直接相關投資，房地產資金會直接注入，從而帶動了房地產市場的發展。另外，城鎮舊區的搬遷改造也會帶動當地房地產市場發展，以及房地產投資的增加。同時，搬遷戶對住房的需求也會增加，供求效應促使房地產投資增加。
1.1.2新型城鎮化中人口的增加相應推動了對住房需求的增加
據數據顯示，中國城鎮化每年以約1%的速度推進，城鎮人口年均增長4%~5%，從而帶動新增住房需求快速增長。由于新型城鎮化的速度不斷增快，大量的人口向城鎮涌入，他們對住房的消費需求也不斷擴大，對住房面積的需求也在不斷增加，房地產投資也會相應地增加。
1.1.3新型城鎮化帶來的生活水平提升帶動了房地產投資的增加
由于城鎮化的不斷發展，居民的生活水平不斷提高，對于房地產有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費等，這些都對房地產消費投資提出了新的要求，帶動了房地產投資的增加。
1.2房地產投資對新型城鎮化的影響作用
房地產業是城鎮化的重要物質載體，積極穩妥推進新型城鎮化建設需要房地產業的健康發展。在新型城鎮化發展過程中，人口和城市面積都高速膨脹，必然會帶動房地產市場快速發展，相應地房地產投資在一定時期內的快速增長會推動新型城鎮化的發展。
1.2.1房地產投資的增加解決了城鎮化中一部分人口的就業
由于房地產資金的增加，房地產市場的發展，需要更多的工人來參與到房地產建設中來，因而解決了部分人口和進城務工人員的就業問題。另外，房地產相關產業的發展也會使得相關行業人員的需求增加，解決了城鎮化中部分人口的就業問題。
1.2.2房地產投資的增加擴大了新型城鎮化的建設資金
城鎮化建設的不斷發展也要求建設資金的不斷投入，房地產投資的逐年增加、配套建設的不斷增大，促使新型城鎮化朝著環境更和諧、配套更完善、服務更全面的方向發展。房地產投資為新型城鎮化的建設加快了步伐，兩者之間是相互依存的。房地產投資要和城鎮化發展相適應，與產業發展相協調。投資滯后會影響房地產及相關產業的發展；投資超前則會造成資源和能源的浪費。
2結論與建議
2.1結論
通過上述分析可以看出，城鎮化發展水平與房地產投資存在正相關協整關系，二者之間存在著相互影響的關系。在短時期內，我國城鎮化水平的變化對房地產投資增加影響不大，不是其增加的原因，而房地產投資的變化則會使城鎮化水平發生一定的變動，即城鎮化水平對于房地產投資的影響不顯著，而房地產投資對于新型城鎮化的影響顯著。在長時期內，我國新型城鎮化的建設對于房地產投資具有一定的影響拉動作用，而且這種作用力大于房地產投資對于新型城鎮化的影響推動作用。
2.2建議
從發達國家的城鎮化發展經驗來看，房地產本身的逐利性會給城鎮化的發展帶來一定的難題，會導致城鎮化的片面發展，房地產的健康發展才能有效促進新型城鎮化。鑒于此，我國在加快新型城鎮化建設過程中，應合理引導房地產投資的方向，使兩者協調健康發展。
2.2.1城鎮化方面
首先，根據城鎮自身特點，科學規劃其長遠的發展，引導房地產在城鎮化發展中的合理投資，避免盲目的開發投資或者是滯后的房屋建設。其次，重點做好保障性住房的建設工作，在保障性住房的規劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設計，加大過程控制與服務管理。再次，完善城鎮的基礎配套建設，建立生態宜居、宜業的城鎮，提升城鎮居民生活質量水平。最后，根據住房市場的供需合理供應房地產市場的土地，做好舊城改造和征地安置補償工作，保障人民的正當利益。
2.2.2房地產投資方面
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
[關鍵詞]實物期權房地產投資
相對于金融期權而言，實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權，是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上，期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣，企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤，來自于目前所擁有資產的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃，所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產，故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務，所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看，實物期權是在不確定性條件下，與金融期權類似的實物資產投資的選擇權，是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一，投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點，房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權，而且投資項目建設后，投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目，而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小，而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目，而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始，而且也有權決定投資項目的終止。
第二，房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說，其所涉及的風險因素眾多，如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性，同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境，具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素，并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項目價值的波動性，進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值，也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化，靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后，在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后，將進行后續投資，建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好，則暫時不追加后續投資，而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權，可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用，相當于買入一項期權。由于土地的保值特性，如后續期權得不到執行，損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用，這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三，房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大，因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性，使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四，房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析，可見房地產開發項目具有期權特性。
(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段，如前期市場調查、可行性研究等，但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制，取得土地后發生的費用，可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。
(3)房地產開發所產生的收益現值，類似于期權標的資產的市場價格。
(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資，在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限，但可隨時執行的美式期權，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權，此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。
1.房地產投資增長速度對國內經濟的影響中國自改革開放以來，經濟增長在很大程度上都依賴于房地產投資。隨著房地產投資增長速度高于國內經濟增長率，巨大的盈利空間吸引了眾多的企業進入到房地產行業中，甚至于出現了泡沫循環房地產環境，導致房地產價格一再上揚。這是國民經濟在房地產投資總量發生變動的影響下所出現的現象。當房地產投資分配量已經超過了國民經濟增長速度，就會導致國民經濟比例失去平衡，投資的嚴重膨脹就必然引發房地產泡沫。
2.房地產投資結構變化對國民經濟的影響相比較而言，當房地產投資結構發生變化，就會影響到不同的產業部門的運作以及相互之間發展的平衡性。比如酒店、商場等等，都屬于是消費型物業，對于住宅建設的影響是深遠的，主要在于中國經濟增長依賴于房地產投資增長帶動固定投資增長，當房地產投資發生變動，就會影響到國內經濟增長，處于中國經濟增長環境下，房地產投資擴大化，就會使投資發生乘數效應，從而推動國民經濟快速發展。
二、區域經濟的可持續協調發展對于房地產投資的要求
1.房地產業與區域經濟協調以開拓融資渠道早期的房地業發展主要依賴于政府投資。目前國家倡導充分利用民間融資，以挖掘民間投資的潛在能力，將民間的富余資金應用于房地產投資當中，不僅推進了房地產投資的高速運轉，而且還確保了房地產項目的順利完成。房地產業作為資金密集型產業，融資效果與企業的發展存在著直接的關系，但是民間投資具有較高的準入門檻，需要經過層層行政審批之后，才能夠發揮投資效應。對于房地產企業而言，資金運轉效率過低，會導致企業高成本運營，而且由于資金到位一再延期而致使投資失敗。為了避免這種民間投資障礙過多，可以發揮政府與民間投資共同拉動的方式。當民間投資者獲得合法性，并在政府的保障下，使得民間資本投資充分地發揮作用。
2.理性的房地產投資可以改善區域住房供需結構中國城鎮化建設進入快速發展時期，短期房地產投資在宏觀政策的引導下，有效地抑制了房地產市場，推進房地產市場健康有序地發展。隨著居民收入的增加，住房保障體系也要逐漸趨于完善。隨著房地產投資理性化，住房價格有所抑制，使得住房的供給結構得以改善。為了使房地產市場的有效供給效率有所增加，就要依賴于各項政策措施，將有關規范確定下來，并按照明確的標準執行，以使住房政策落實到位。
【關鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析
房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。
由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：
一、離岸式REITs操作流程及運作模式
由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。
上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：
（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。
（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。
（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。
二、傳統貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。
貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃
2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”?！叭f科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。
三、股權型信托融資模式
股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。
股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。
股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃
“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。
世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。
目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。
參考文獻：
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基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。
房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。
由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。
國內外房地產投資基金的比較分析
美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。
在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。
日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。
我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。
我國發展房地產投資基金的意義
完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。
整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。
為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。
我國房地產投資基金的障礙
現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。
專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。
投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。
我國發展房地產投資基金的對策
健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。
改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。
開放房地產投資基金的資金源泉。從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社保基金、養老基金、民營投資機構、個體私營業主等等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。
拓展房地產投資基金的市場空間。在房地產投資基金的資金投向上，除了現有的私募基金中廣泛采用的權益型投資方式外，也可將我國房地產二級抵押市場和三級市場中有問題的房地產納入資產運作體系，通過房地產業專業人士多元化經營和基金公司堅強的資金后盾盤活這些不良資產，消化由于我國房地產業資金不足或市場化程度不夠而出現的產業發展中的階段性問題。
參考文獻：
1.王洪波，劉傳葵主編.2004中國基金前沿報告[M].經濟管理出版社，2004
（一）房地產投資的特點房地產自身的特性決定了房地產投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產投資是房地產業發展的重要動力，甚至對整個國民經濟發展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產投資可以帶動相關產業發展，改善城市的環境；從個人角度來看，房地產投資可以促進家庭合理消費，規避通貨膨脹的影響。房地產投資是房地產發展的內在動力，從宏觀角度講，房地產投資可以帶動產業鏈發展，包括建材產業、裝修設計，提供了更多的就業崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產投資可以幫助家庭合理消費，規避通脹帶來的風險。
（二）經濟增長的衡量標準經濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內，一國或地區實際產出（GDP來表示）的增加；在一定時期內，一國或地區人均實際產出（人均GDP來表示）的增加。
二、房地產投資對國民經濟増長的能動作用
（一）我國近年房地產投資于經濟增長情況著名經濟學家RJF.Harrod曾經論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經濟增長中發揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經濟，1998年之后，房地產市場取得了空前的發展，從而使之成為推動我國經濟持續高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數據來說，我國每年的GDP由房地產行業直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%,房地產業無可爭議的成為中國的支柱性產業。《中國房地產藍皮書》于2007年4月正式,房地產投資在2006年約為1.97萬億元,占當年全國固定資產投資總額的17.8%，房地產行業的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產投資占國內生產總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產開發投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說,這一指標在1998年為8.03%,而在2010年則達到了19.93%,房地產業在這十多年的發展中為中國經濟的增長貢獻了巨大的力量。
（二）房地產對國民經濟增長的能動作用1.區域經濟推動作用。根據“波紋效應”理論，當家庭財富發生地區轉移時，會集中體現在一個地區的房價上升，會吸引更多的企業增加該地區的房地產投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產投資必然會對這個城市的硬件條件產生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產投資能夠確實改善人民的居住環境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業環境、對商業發展有積極的作用，從而強力促進該城市的經濟增長速度[2]。2.相關產業推動作用。房地產行業本身具有相關產業復雜、產業鏈長、關聯度大的特點，如果房地產行業發展健康平穩，與其相關的其他行業也會得到充足的發展后勁，我們可以看到不論是房地產業本身還是與它相關聯的行業,建材、室內設計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業的發展也關系到房地產的發展。房地產還會影響周邊旅游業、輕工業、服務業等第三產業以及其他社會公益機構，房地產業的感應度系數和影響力系數均在國民經濟各部門中處于平均數以上;有近50多個與房地產業直接或間接相關的行業部門，房地產行業,產值每增加一個百分點就會帶動相關產業的產值增加二至三個百分點。房地產行業如果能夠繁榮發展就可以對以上產業都起到推進的作用。毫不夸張地說,房地產業已經成為我國現階段的不可動搖的支柱產業地位，帶動國民經濟的快速增長。
（三）房地產對經濟的調控作用房地產投資的調控能夠起到對經濟調節的作用，國民經濟增長的速度出現過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產投資政策來調控經濟，因為房地產產業鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應，能夠快速地使經濟充滿活力，在短時間內達到供給需求市場的活躍，由此促成經濟的增長，相反如果整個經濟出現發展過熱的狀態，那么政府便可以通過適當的政策壓制房地產投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應的作用效果，方地產的抑制能夠給經濟過熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過熱對經濟增長的不良影響房地產投資固然對經濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經濟增長，還會產生反作用?！皵D出效應”,引起產業結構不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產投資的本質也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產市場，也是這個原因，個人或者盈利機構但并不會考慮個人投機因素對國民經濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經濟命脈產業的資源被大量擠出，出現“擠出效應”，對經濟增長產生不好的影響，嚴重會導致經濟癱瘓，日本上世紀的房地產危機，企業購買大量土地并作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產泡沫是最好的教訓，房地產泡沫的破裂會造成國民經濟的癱瘓。
三、經濟增長對房地產投資的反作用
