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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計計量；成本計量

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)13-0170-01

1　投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)f(3)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

2　投資性房地產(chǎn)的范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項目：(1)已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

3　投資性房地產(chǎn)的會計處理

3.1　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足下列條件；(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

3.2　投資性房地產(chǎn)的初始計量

總原則：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。具體應(yīng)分別不同的取得渠道來掌握：

(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購入后3個月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目。(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

3.3　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

后續(xù)計量總原則：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。通常情況下，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。通常情況下。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下，可以轉(zhuǎn)為按照公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不能轉(zhuǎn)為按照成本模式計量。

(1)成本計量模式。

企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

科目設(shè)置：①投資性房地產(chǎn)；②投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)；③投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

處理原則：①采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理；②采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量；按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期(月)攤銷。存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

例1：甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用。已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1800萬元，按照直線法折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1500萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①計提折舊：

每月的折舊：1800÷20÷12=7.5(萬元)

借：其他業(yè)務(wù)成本　75000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)　75000

②確認(rèn)租金。

借：銀行存款(或其他應(yīng)收款)　80000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　80000

③計提減值準(zhǔn)備：

借：資產(chǎn)減值損失　3000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　3000000

(2)公允價值計量模式。

采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

采用公允價值模式的條件；①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計：

①確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)；②無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因索；③也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計量。

會計處理。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

例2：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2007年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為9200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值計量模式。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①2007年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　90000000

貸：開發(fā)成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　2000000

貸：公允價值變動損益　2000000

注意：由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。故不需要計提折舊(或攤銷)，也不需要考慮計提減值準(zhǔn)備。

③計量模式的變更。

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積和未分配利潤)。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

第2篇

【關(guān)鍵詞】 公允價值計量 房地產(chǎn) 會計實務(wù) 應(yīng)用

1. 公允價值含義與適用范圍

1.1公允價值的含義

國際會計準(zhǔn)則委員會（IASB）將公允價值定義為，熟悉情況的交易雙方在公平交易的環(huán)境下自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者負(fù)債清償?shù)慕痤~。我國對公允價值的定義與IASB所給的定義基本相同，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中對公允價值的定義是：“公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”公允價值來自于公平的交易環(huán)境，作為一種新的計量屬性，是進(jìn)行交易的雙方在充分考慮市場信息的基礎(chǔ)上達(dá)成的理智的共識，達(dá)成這種共識的市場交易金額就是公允價值。

1.2公允價值計量的適用范圍

當(dāng)前，公允價值計量在我國企業(yè)主要運用在金融工具、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、企業(yè)債務(wù)重組及非貨幣資產(chǎn)的交換等幾個方面，準(zhǔn)則中明確了投資性房地產(chǎn)只要滿足一定條件，就能夠使用公允價值計量模式計量的規(guī)定。

2. 公允價值的確定方法

資產(chǎn)與負(fù)債公允價值的確定，根據(jù)是否存在可觀察的市價分為市價法與現(xiàn)值估價兩種方法。

2.1市價法

市價法主要用于被計量的資產(chǎn)或負(fù)債存在可觀察市價情況下公允價值的確定。市價法的運用強調(diào)，某一資產(chǎn)或者負(fù)債的價值應(yīng)與發(fā)揮同等效用替代品的市價相等。這要求比較被計量的資產(chǎn)、負(fù)債與在市場上進(jìn)行交易的同類的資產(chǎn)或負(fù)債，最理想的情況是對照資產(chǎn)、負(fù)債的物與被計量的對象完全一致，但在很多情況下，對照物與被計量的資產(chǎn)或負(fù)債并不完全一致，這時要適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

2.2現(xiàn)值估價技術(shù)

當(dāng)合同約定現(xiàn)金流存在，計算時可運用傳統(tǒng)現(xiàn)值法，也就是只使用單一的和風(fēng)險成正比關(guān)系的利率，傳統(tǒng)現(xiàn)值法基于未來的現(xiàn)金流量與風(fēng)險程度能夠通過單一的利率反映的假設(shè)，這一過程的關(guān)鍵在于選取一個合適的利率，這就需要對被計量的資產(chǎn)或負(fù)債同市場中具有可觀察利率與現(xiàn)金流量特征相似的參照對象進(jìn)行識別和對比分析，通過分析來確定公允價值。當(dāng)合同約定現(xiàn)金流不存在時，可通過期望現(xiàn)金流量法確認(rèn)。該方法首先對所有可能出現(xiàn)的現(xiàn)金流量進(jìn)行考慮分析，在此基礎(chǔ)上計算獲得現(xiàn)金流量的期望值，進(jìn)而確定被計量資產(chǎn)或負(fù)債的折現(xiàn)利率與現(xiàn)值。

3. 公允價值計量在投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中的應(yīng)用

3.1在房地產(chǎn)會計實務(wù)中應(yīng)用公允價值需要滿足的條件

一般情況下，采用公允價值計量方式時，應(yīng)當(dāng)滿足以下兩個基本條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在的地區(qū)應(yīng)當(dāng)具有較為活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易中獲得同類的或者是類似的房地產(chǎn)市場的價格信息，從而能夠更好的實現(xiàn)對公允價值的科學(xué)估計。從中也可以看出，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，公允價值計量方式的應(yīng)用是禁止出現(xiàn)過多假設(shè)條件的，也并不是所有的房地產(chǎn)市場都適合使用公允價值，因此，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公允價值的確定和使用。

3.2公允價值在房地產(chǎn)會計實務(wù)中的具體應(yīng)用

3.2.1投資性房地產(chǎn)公允價值的確定

新會計準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值可以分三個層次進(jìn)行確定。根據(jù)同類資產(chǎn)的市價確定的為第一個層次，該層次的資產(chǎn)市場活躍，資產(chǎn)的市價就是該類資產(chǎn)的公允價值；比照類似資產(chǎn)的市價確定公允價值的為第二個層次，該資產(chǎn)雖不存在活躍的市場，但相類似的資產(chǎn)存在活躍市場；第三個層次的資產(chǎn)既不存在同類市場也不存在類似市場，該類資產(chǎn)公允價值可以根據(jù)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量，采用合適的折現(xiàn)率計算出的現(xiàn)值進(jìn)行評估確定。由于我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場存在著不同城市發(fā)展不平衡的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在確定一個房地產(chǎn)項目的公允價值時，要嚴(yán)格根據(jù)以上的三個層次確認(rèn)計量。

3.2.2公允價值計量對房地產(chǎn)裝修費用的影響

裝修費用是投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的房地產(chǎn)使用效能，往往要通過對投資性房地產(chǎn)的擴(kuò)建、改建或者室內(nèi)裝璜的方式提高房地產(chǎn)的使用效能。當(dāng)用于改擴(kuò)建或者裝修的支出符合確認(rèn)的條件時，應(yīng)將這部分費用資本化。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某一房地產(chǎn)項目進(jìn)行再開發(fā)，并且將來仍然是投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間不進(jìn)行折舊或者攤銷計提。由此，應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”總科目下加入“在建”子科目，并根據(jù)規(guī)定進(jìn)行會計核算。因為投資性房地產(chǎn)可采用成本計量與公允價值計量模式，而兩種計量模式的會計處理的差異性較大，同時不同的計量模式也會對房地產(chǎn)裝修費用的處理產(chǎn)生影響。

通常情況下，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量應(yīng)采用成本計量模式，選擇成本模式計量裝修費的，按照固定資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定的要求進(jìn)行后續(xù)計量，并按期（通常按月計）計提折舊，對于出現(xiàn)減值跡象的，根據(jù)資產(chǎn)減值的規(guī)定處理。通過公允價值計量后續(xù)裝修費用的，不計提折舊或攤銷扣除，應(yīng)當(dāng)以投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)對賬面價值進(jìn)行調(diào)整，并將公允價值和原先賬面價值的差額計入到當(dāng)期損益之中（公允價值的變動損益）。

3.2.3公允價值計量在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中的應(yīng)用

在會計處理方面，企業(yè)如果將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時，就會遇到公允價值計量的影響。非投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前通常是按實際的成本計量，轉(zhuǎn)換為按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)后，就會發(fā)生轉(zhuǎn)換之前資產(chǎn)的實際價值和轉(zhuǎn)換時公允價值不吻合的情況。按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日發(fā)生資產(chǎn)虧損，即公允價值小于賬面價值之差，則將價值差額計入到當(dāng)期損益之中，當(dāng)投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)升值，對沖或者轉(zhuǎn)讓時沖銷兩者間的差額。由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)按時，實際成本計量模式下的資產(chǎn)核算不會發(fā)生資產(chǎn)價值變動，也就不存在變動損益的核算。但為保持投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值原貌，應(yīng)將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面余額、累計折舊（或攤銷）、減值準(zhǔn)備等內(nèi)容，分類轉(zhuǎn)入到固定資產(chǎn)、累計折舊、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等科目；采用公允價值計量的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換資產(chǎn)，應(yīng)按照資產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的賬面價值，房地產(chǎn)公允價值和原賬面價值之間的差額計入到當(dāng)期損益中，當(dāng)房地產(chǎn)處置或者報廢后，再將公允價值的變動損益轉(zhuǎn)入到“營業(yè)外收入”科目中。

結(jié)束語：

我國公允價值計量的理論與實務(wù)發(fā)展尚不成熟，在房地產(chǎn)會計實務(wù)中的應(yīng)用還不廣泛。要更加合理有效的應(yīng)用公允價值，需從我國市場經(jīng)濟(jì)的實際出發(fā)，制定和完善相關(guān)的配套政策，完善應(yīng)用體系，同時注重借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，不斷優(yōu)化調(diào)整公允機制計量模式，使公允價值計量在房地產(chǎn)項目的具體應(yīng)用更加的方便可行。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

關(guān)鍵詞：會計準(zhǔn)則 國際會計準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 計量模式

0 引言

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動。房地產(chǎn)已經(jīng)不能簡單的適用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露，我國財政部于2006年2月15日了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則。全面實施的新會計準(zhǔn)則體系中增加了一項《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱：新準(zhǔn)則）。新準(zhǔn)則的頒布反映了與國際會計準(zhǔn)則的趨同。

本文主要通過對比新準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計量模式的異同的對比，從而促進(jìn)企業(yè)更好的運用新會計準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計量模式，準(zhǔn)確把握我國會計準(zhǔn)則的制定精神和改進(jìn)方向。

1投資性房地產(chǎn)初始計量

在投資性房地產(chǎn)的初始計量方面，新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。這與國際準(zhǔn)則保持一致。國際準(zhǔn)則另外對于不作為投資性房地產(chǎn)的成本項目進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，如為使房地產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)所必需的啟動費之外的其他啟動費用和其他的不正常損失等支出，不能作為投資性房地產(chǎn)成本的構(gòu)成部分。wwW.133229.coM新規(guī)則中只對初始計量成本的項目組成作了規(guī)定。因此，新準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則在對此的規(guī)定在本質(zhì)上是相同的。

2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

2.1 計量模式運用數(shù)量 新規(guī)則規(guī)定一個企業(yè)只能采用一種計量模式對其所有房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式。國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，可以采用公允價值模式或成本模式作為其會計政策，并且將選定的會計政策采用于其全部投資性房地產(chǎn)。可見在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式數(shù)量上，二者規(guī)定都是二選一。

2.2 計量模式選用側(cè)重點 新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常采用成本模式，只有企業(yè)有確鑿證據(jù)證明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。可見新準(zhǔn)則更傾向于成本模式，只有在公允價值能夠可靠取得時采用公允價值模式。

國際會計準(zhǔn)則雖然對公允價值模式和成本價值模式選用，并未規(guī)定優(yōu)先順序，但認(rèn)為從公允價值模式變更為成本模式通常不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌螅粚τ谶x用成本計量模式的企業(yè)，仍應(yīng)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行披露；公允價值計量模式還被作為了一些房地產(chǎn)歸為投資性房地產(chǎn)的一個必備條件。例如：國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，對于經(jīng)營租賃方式租入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)租的，只要該類房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)定義的且企業(yè)對該房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，允許將其歸類為投資性房地產(chǎn)，但企業(yè)必須對所有其它投資性采用公允價值模式計量。從以上三個方面可以看出，國際會計準(zhǔn)則更側(cè)重于使用公允價值作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。

2.3 計量模式轉(zhuǎn)換方面 新準(zhǔn)則規(guī)定，為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這主要是由于我國資本市場發(fā)展并不完善所決定的。對于企業(yè)而言應(yīng)該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。選用成本模式的，當(dāng)資本市場、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時，還有選擇公允價值的機會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了。因此，新準(zhǔn)則了這么長時間，但是很多企業(yè)仍舊選擇成本計量模式作為其后續(xù)計量。

《國際會計準(zhǔn)則第8號——會計政策、會計估計變更和差錯》規(guī)定，只有能夠?qū)е略谄髽I(yè)財務(wù)報表中對交易、其他事項或情況進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌蟮那闆r下，才能自愿變更會計政策。而從公允價值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌蟆Ｓ纱丝闯觯瑖H會計準(zhǔn)則不主張從公允價值模式變更為成本模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)進(jìn)行計量，但是并沒有明確的禁止，在特殊條件下，還是存有一定變更的空間，而我國則明確禁止。

綜上所述，《企業(yè)計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》的制定，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)范圍的界定、確認(rèn)、計量模式及轉(zhuǎn)換和相關(guān)信息的披露，順應(yīng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，填補了我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的空白，反映了與國際會計準(zhǔn)則的趨同。但是由于我國具體國情如資本市場不健全，還與國際會計準(zhǔn)則存在一定的差異，但這種差異的存在是客觀和必要的。在我國資本市場逐漸完善和與國際市場融合中會逐漸的縮小。

參考文獻(xiàn)：

[1]何希婧，陳漢文.國際會計準(zhǔn)則第40號：投資性房地產(chǎn)的幾家模式.新理財.2006.(09)

[2]路漢蓬.我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國際比較與借鑒.北方經(jīng)貿(mào).2008.(09).

[3]葉煒祥.新會計準(zhǔn)則第3號.會計投資性房地產(chǎn).與國際準(zhǔn)則主要差異現(xiàn)代.經(jīng)濟(jì)信息.2007.(07).

第4篇

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；投資性房地產(chǎn)；公允價值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準(zhǔn)備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計提跌價準(zhǔn)備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計利潤。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)整、評估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進(jìn)行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應(yīng)稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進(jìn)行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

［1］中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則［S］．2006.

第5篇

【關(guān)鍵詞】公允價值；影響

2007年1月1日起新會計準(zhǔn)則已經(jīng)開始在上市公司中應(yīng)用，這是我國會計業(yè)的里程碑，它將推動中國向更現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)模式過度，并幫助投資者做出更明智的決定。而公允價值成為這次新準(zhǔn)則中的一大亮點問題。主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面采用了公允價值。

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

1.投資性房地產(chǎn)的定義及特征。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（1）已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

二、會計計量模式

1.歷史成本計量模式。歷史成本是指取得資源時的原始交易價格。在直接現(xiàn)金交易時，歷史成本表現(xiàn)為付出的現(xiàn)金或承諾付出的現(xiàn)金；在非現(xiàn)金交易時，歷史成本則表現(xiàn)為被交易資產(chǎn)的現(xiàn)金等價物。歷史成本作為機器工業(yè)的產(chǎn)物，隨著生產(chǎn)力約發(fā)展，逐漸步入了鼎盛時期。建立歷史成本的假設(shè)前提有兩個：一是幣值穩(wěn)定假設(shè)；二是社會平均勞動生產(chǎn)率不變假設(shè)。歷史成本計量屬性主要有以下特點：歷史成本會計的最大特點是面向過去。從確認(rèn)的基礎(chǔ)看，歷史成本會計是建立在過去已經(jīng)發(fā)生的交易或事項基礎(chǔ)上的。不論權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實現(xiàn)制，都是針對已發(fā)生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權(quán)利和義務(wù)；后者指因過去交易而引起的現(xiàn)金收付。它們的共同特點是建立在已發(fā)生的交易或事項的基礎(chǔ)之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗性等特點，維護(hù)會計信息的可靠性。

2.公允價值計量模式。我國財政部制定的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對公允價值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。這一解釋是基于公允價值形成的前提和基礎(chǔ)是公平交易來做出的，強調(diào)的是公允價值的“公允性”。公允價值是在后工業(yè)時代和信息時代，科技對社會生產(chǎn)力的發(fā)展推動明顯，伴隨著社會平均勞動生產(chǎn)率變動顯著而出現(xiàn)的。但是后工業(yè)時代社會平均勞動生產(chǎn)率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態(tài)，這就對歷史成本計量提出了挑戰(zhàn)。自20世紀(jì)90年代至今，公允價值在西方國家得到廣泛的應(yīng)用。公允價值與歷史成本相比主要呈現(xiàn)出以下特點：一是公允價值計量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價值直接客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值，并保持“隨行隨市”，保證企業(yè)會計信息有用性。二是公允價值計量屬性能更真實地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)利潤計算是通過收入與相關(guān)成本、費用配比進(jìn)行而實現(xiàn)的，收入按現(xiàn)行價格計量，而成本、費用則按歷史成本計量。這樣由于收入和費用計量屬性不同從而造成利潤的虛高，不利于正確反映企業(yè)經(jīng)營成果。

3.歷史成本、公允價值的異同。歷史成本、公允價值作為會計計量的兩種屬性，都是對資產(chǎn)、負(fù)債的一種衡量、評價，同的地方。但是它們又是在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中應(yīng)對不同的情況產(chǎn)生的，又有所區(qū)別。公允價值（fair value）亦稱公允市價、公允價格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣的成交價格。在購買法下，購買企業(yè)對合并業(yè)務(wù)的記錄需要運用公允價值的信息。公允價值的確定，需要依靠會計人員的職業(yè)判斷。新會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第九章“會計計量”，規(guī)定了企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值五種計量屬性進(jìn)行計量，將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準(zhǔn)則。我國新會計準(zhǔn)則對公允價值的運用有所創(chuàng)新并較為審慎，這是考慮到我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。新會計準(zhǔn)則還嚴(yán)格規(guī)范了運用公允價值的前提條件，即公允價值在具有商業(yè)實質(zhì)并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是，公允價值計量在新會計準(zhǔn)則中的大多數(shù)具體準(zhǔn)則中并不具有強制效力，這也是充分考慮了我國特殊的經(jīng)濟(jì)與會計環(huán)境。兩者的聯(lián)系在于：在初始計量日，兩者是一致的。如果市場不發(fā)生通貨膨脹，幣值保持穩(wěn)定，社會平均生產(chǎn)率保持不變，那么歷史成本和公允價值相比就不會產(chǎn)生嚴(yán)重的背離。這樣，在對資產(chǎn)負(fù)債項目進(jìn)行初始計量或物價相對穩(wěn)定的情況下進(jìn)行后續(xù)計量時，由于歷史成本符合公允價值的基本要求或在價值上接近公允價值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價值。兩者的區(qū)別在于：歷史成本計量屬性反映的會計目標(biāo)是受托責(zé)任觀。在受托責(zé)任觀下，可靠性重于相關(guān)性。由于歷史成本是基于過去的已發(fā)生的交易或事項形成的市場價格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗證性。同時，我們也應(yīng)該認(rèn)識到，歷史成本的可靠性也是相對的。歷史成本只能反映過去交易或事項發(fā)生時點的信息，不僅不能反映未來而且同市場價格的變動毫無聯(lián)系。公允價值計量屬性反映的會計目標(biāo)是決策有用觀。

三、公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2007年1月1日新會計準(zhǔn)則公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先是在上市公司房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)。新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，適當(dāng)?shù)匾肓斯蕛r值，在投資性房地產(chǎn)、企業(yè)合并、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等方面采用了公允價值的概念或計量方法。下面試以公允價值計量對上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的投資性房地產(chǎn)為例分析其影響：

（一）對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)在企業(yè)中哪些資產(chǎn)是屬于公允價值計量下的投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第三號投資性房地產(chǎn)第二條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第三號第十條規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。這意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內(nèi)交易對象具有同質(zhì)性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。

2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在新會計準(zhǔn)則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產(chǎn)重新分別歸類為：存貨：企業(yè)在日常活動中持有以備出售的房地產(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料；固定資產(chǎn)：企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對于主要經(jīng)營高檔寫字樓、公寓項目和擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，而對主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)來說，作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn)，因而所受影響會較小。另外，由于“投資性房地產(chǎn)”單獨列示在資產(chǎn)負(fù)債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

（二）對所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。新會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。新會計準(zhǔn)則還規(guī)定，企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此在采用新會計準(zhǔn)則中公允價值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原帳面價值的差額也將計入所有者權(quán)益。例如：農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2009年2月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲備，當(dāng)時取得該地價每畝均價89萬元。隨著近年房地產(chǎn)地價的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，可使該公司所有者權(quán)益增加3.65億元。

（三）對利潤的影響

新會計準(zhǔn)則還規(guī)定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日（會計期末）按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進(jìn)行后續(xù)計量，按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)中擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇采用公允價值模式計量，那么，今后每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤就會增加；又由于在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會增加當(dāng)年的利潤。例如：某民營投資企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?萬平方米房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。在2008年1月1日執(zhí)行《新會計準(zhǔn)則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產(chǎn)改為采用按公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，并追溯調(diào)整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤則分別增加4000萬元及8000萬元。從目前看，采用公允價值模式下不再計提折舊或攤銷，按公允價值計量是可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，企業(yè)凈利潤將有提升，但從長遠(yuǎn)來看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。如果今后公允價值的下降的機率加大也會使未來的業(yè)績風(fēng)險加大。當(dāng)然，企業(yè)在采用公允價值計量時可以通過穩(wěn)健的做法，將公允價值慢慢釋放為企業(yè)的利潤。

（四）對稅負(fù)的影響

按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異：會計上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響。但如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)權(quán)衡在成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價值模式下給企業(yè)帶來收益（但沒有現(xiàn)金流入）之間的利益關(guān)系，最終作出是否采用公允價值模式的選擇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意對其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的稅法規(guī)定，根據(jù)國家稅務(wù)總局的文件規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售確認(rèn)相應(yīng)的所得，同時按視同銷售價格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，按新會計準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的帳面價值。當(dāng)公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)來繳納房產(chǎn)稅；企業(yè)因公允價值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤是否可用于利潤分配等，目前在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定。

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第6篇

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因較多，造成了房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的存在。房產(chǎn)企業(yè)單位會計人員的整體素質(zhì)的優(yōu)劣，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的關(guān)鍵。會計人員是會計活動的主體，會計信息主要是經(jīng)過此類群體，對相關(guān)要素的計量以及確認(rèn)才能生成。我國房地產(chǎn)企業(yè)會計人員失真的原因主要有兩個方面，分別是綜合素質(zhì)不高，以及會計人員的業(yè)務(wù)水平較低。因此，在工作中錯帳、帳簿記錄不清、成本核算不準(zhǔn)確等現(xiàn)象時有發(fā)生，還有挪用公款、做假賬等，職業(yè)道德修養(yǎng)的缺陷造成的會計信息的失真。房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作中，還存在會計準(zhǔn)則執(zhí)行不足的現(xiàn)象，或是會計法律制度與會計法規(guī)不完善，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全。房地產(chǎn)企業(yè)對會計信息的管理力度不足，均能造成企業(yè)會計信息的失真。最后，會計人員的工作收入確認(rèn)存在較大的隨意性，房地產(chǎn)預(yù)收款項及貸款定金等非常多的款項，造成了會計信息的漏洞。同時，房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點,這些特點為部分想要的人提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。

二、改善房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的建議與對策

1.加快會計準(zhǔn)則制定，完善相關(guān)法律法規(guī)在實際工作中，房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量，由于部分企業(yè)未落實和解讀好新會計準(zhǔn)則，并沒有得到有效的提高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大力度對會計準(zhǔn)則及會計制度的完善，加快制訂和出臺新的具體會計準(zhǔn)則，針對易出現(xiàn)的問題加以規(guī)范。逐步建立一套與新會計準(zhǔn)則配套的會計信息披露的規(guī)范體系，提高會計信息披露的真實性和可靠性。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項,以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算,建立有多方利益關(guān)系人參加的會計準(zhǔn)則、會計制度制定機構(gòu)，遵循科學(xué)合理的制定程序，征求意見應(yīng)擴(kuò)大范圍，制定出具有普遍認(rèn)同的準(zhǔn)則、制度。通過此類制度的建立，加強財務(wù)信息需求者參加及監(jiān)控的動機與能力，增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中，企業(yè)財務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。

2.提高單位法人會計責(zé)任意識，加強會計隊伍建設(shè)提高單位法人會計責(zé)任意識和會計從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，是治理房產(chǎn)企業(yè)會計信息失真現(xiàn)象的最好方法。因此，要加大對單位負(fù)責(zé)人的法律、法規(guī)宣傳力度，樹立其對會計信息真實性的責(zé)任意識，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中的會計工作起到促進(jìn)作用，使企業(yè)中各部門人員明白，會計信息的法律責(zé)任，嚴(yán)格規(guī)范員工遵守會計制度，對損害社會利益的行為嚴(yán)懲不待。在此基礎(chǔ)上，由于會計從業(yè)人員的職業(yè)道德、專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能，都是影響房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的重要因素，所以要加強對會計從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高會計人員的整體素質(zhì)，使之職業(yè)道德以及職業(yè)責(zé)任感有所提高。以上述工作為基礎(chǔ)，確保會計工作的各項制度能夠有效執(zhí)行，加強會計人員的客觀性、獨立性，提升會計人員的職業(yè)素養(yǎng)，保障房地產(chǎn)行業(yè)中會計信息的質(zhì)量。

3.政府加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度有些地方政府忽視了國家與社會的整體利益，造成了腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，還些會計師事務(wù)所內(nèi)部質(zhì)量控制薄弱，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息的失真。因此，在政府部門中，應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度,以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管,加大其力度。除此以外，還要加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度,對行業(yè)內(nèi)存在的違法違規(guī)行為，通過采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會公示等方式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰,提高其會計信息造假的違法成本。

三、結(jié)論

第7篇

【關(guān)鍵詞】會計利潤，現(xiàn)金流量，矛盾，協(xié)調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量與會計利潤的處理

1、現(xiàn)金流量處理。房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，再支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收賬款管理等手段，使企業(yè)保持正向現(xiàn)金流以滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，而不至于現(xiàn)金囤積造成浪費。

2、會計利潤處理。房地產(chǎn)企業(yè)的會計利潤通過利潤表予以反映，采用的是權(quán)責(zé)發(fā)生制，主要來自于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的經(jīng)營成果，因而對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入、租金收入以及相關(guān)建設(shè)成本等均采用攤銷的方法，使得企業(yè)的會計利潤保持在較為穩(wěn)定的水平上，合理及有效的估計對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確的會計利潤具有重要作用

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量和會計利潤的矛盾分析

雖然會計利潤和現(xiàn)金流量對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等都具有分析和預(yù)測作用，保證了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其現(xiàn)金流量和會計利潤存在區(qū)別及矛盾。

1、二者的計量基礎(chǔ)不同。企業(yè)的會計利潤是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)攤銷的，而現(xiàn)金流量是以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)計算出來的，房地產(chǎn)企業(yè)由于投資周期長，二者在評估企業(yè)的運營效果上存在顯著不同，對于企業(yè)的決策和未來的發(fā)展影響重大。

2、二者填列內(nèi)容及方法不同。會計利潤以利潤表為載體，主要包括主營業(yè)務(wù)收支、期間費用及營業(yè)外收支等部分，它的填列方法具有一定的運算性。現(xiàn)金流量以現(xiàn)金流量表為載體，主要包括經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動中的現(xiàn)金流量，其填制方法分為直接法和間接法兩種。直接法以利潤表的營業(yè)收入為起算點，間接法將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。此差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以從兩個不同角度分析企業(yè)的財務(wù)狀況，對企業(yè)當(dāng)前和未來時間的績效水平予以評價。

3、二者說明的經(jīng)濟(jì)含義不同。會計利潤其數(shù)額大小在很大程度上反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所取得的經(jīng)濟(jì)效益， 表明企業(yè)在每一會計期間的最終經(jīng)營成果。而現(xiàn)金流量的多少則清楚的表明了企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)是否順暢、資金是否緊缺、支付償債能力以及是否過度擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模， 對外投資是否恰當(dāng)， 資本經(jīng)營是否有效等， 從而為投資者、債權(quán)人、企業(yè)管理者提供非常有用的信息。這意味著一定時期內(nèi)高額會計利潤的背后可能是大量的現(xiàn)金赤字，這使得房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營、投資及籌資等得到背道而馳的結(jié)論。

4、二者在決策中的作用不同。會計利潤由于考慮的是一段時期內(nèi)的收益情況，其在長期決策中的作用更為明顯，而現(xiàn)金流量對企業(yè)短期內(nèi)的運營狀況的反應(yīng)程度更好，對其短期決策更為有效；同時，會計利潤適用于法定政策，是企業(yè)與國家政策相協(xié)調(diào)的工具，而現(xiàn)金流量更多的為投資者、債權(quán)人所運用，是現(xiàn)今更為靈活的財務(wù)指標(biāo)。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計利潤和現(xiàn)金流量對于企業(yè)的財務(wù)及整體發(fā)展的影響不同。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展勢必要解決好會計利潤和現(xiàn)金流量的矛盾問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計利潤與現(xiàn)金流量的協(xié)調(diào)方法

1、制定良好的銷售計劃。對于房地產(chǎn)行業(yè)，良好的流轉(zhuǎn)是企業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的基石，因此，必須關(guān)注主營業(yè)務(wù)的銷售工作。在銷售過程中注意調(diào)研，了解不同消費者的需求，同時采取適應(yīng)的營銷策略保證銷售順利完成，從而使得企業(yè)能夠獲得較高的存貨周轉(zhuǎn)率，使得企業(yè)更好的利用資金。

2、制定合理的應(yīng)收賬款信用政策。高度重視應(yīng)收賬款的清收工作，及時整理應(yīng)收賬款客戶信息，樹立風(fēng)險意識、加強信用風(fēng)險管理、防范與化解信用風(fēng)險。可以采取現(xiàn)金折扣的方式，以使客戶早日償還貨款。

3、加強對存貨的分析與管理。進(jìn)行合理預(yù)測， 制定采購計劃， 確定規(guī)模，保證資金的有效利用。同時，對存貨進(jìn)行有效的管理與控制，提高流通效率。

4、制定良好的現(xiàn)金流量安排及監(jiān)督工作。合理安排各項活動的現(xiàn)金流量比例，不斷記錄并總結(jié)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、投資活動現(xiàn)金流量、籌資活動現(xiàn)金流量。根據(jù)企業(yè)自身的實際情況， 合理分析研究和適當(dāng)調(diào)整三者的比例關(guān)系， 才能使企業(yè)的現(xiàn)金流量更好地滿足企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展的需要， 使現(xiàn)金流量達(dá)到最優(yōu)， 從而實現(xiàn)企業(yè)凈利潤與現(xiàn)金流量的同步增長。

總之， 現(xiàn)金流量與會計利潤差異存在是一個不可忽視的現(xiàn)實問題。要解決這一問題，企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念， 真正樹立“ 現(xiàn)金至上”的投資價值觀。價值最大化是企業(yè)和投資者的共同目標(biāo)， 資本的增值應(yīng)表現(xiàn)為利潤的增加與現(xiàn)金流量規(guī)模與速度的同步提高。而偏重會計利潤， 忽視現(xiàn)金流量， 就無疑成了一條腿走路。因此， 現(xiàn)金流量在企業(yè)生存發(fā)展和經(jīng)營管理中的作用是絕對不可忽視的。

參考文獻(xiàn)：

第8篇

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制分為內(nèi)部和外部兩種，內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業(yè)的決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)，這些都或多或少地導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會計核算準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。

房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的影響因素：

1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會計人員需要針對房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時確認(rèn)收入對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的準(zhǔn)確性有很大影響。

2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。

3往來款項：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過往來款項來協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會出現(xiàn)兩種請康影響到會計信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。

4稅費：房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。

5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。

提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策

1要提高會計人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會計人員參加會計學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。

2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項，比如說預(yù)提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關(guān)的會計準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會計人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會計處理。

3要加強完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會計制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會計核算規(guī)定。既要適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國的會計準(zhǔn)則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會計準(zhǔn)則，只有這樣才能時房地產(chǎn)行業(yè)的會計報告適應(yīng)全球化競爭的要求。

第9篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會計信息質(zhì)量;會計準(zhǔn)則

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會計信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會計信息,因而房地產(chǎn)會計信息的各種質(zhì)量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量,就成為我國理論界和實務(wù)界研究的熱點。綜上所述,本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量低下問題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點:

(一)財務(wù)舞弊導(dǎo)致會計信息缺乏真實可靠性

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點,且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn),這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準(zhǔn)則導(dǎo)致會計信息質(zhì)量不高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國企業(yè)會計準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當(dāng)期的真實經(jīng)營情況,從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會計事項導(dǎo)致會計信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度,使得企業(yè)對會計項目的確認(rèn)存在很大的隨意性,例如:在收入確認(rèn)方面,有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn),有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn),有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn),有的則視收益情況隨意確認(rèn),不同的確認(rèn)方法顯然會對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響,從而導(dǎo)致企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會計信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門,使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低,一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析

通過以上分析可以看出,企業(yè)會計信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:

(一)會計信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同,企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行,其在進(jìn)行信貸決策時,最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則,就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵,這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準(zhǔn)則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會計事項、濫用會計準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會計信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險和信貸風(fēng)險。