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第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)市場;

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認(rèn)為:泡沫即是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發(fā)生價錢會進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產(chǎn)圖利的投機(jī)者,而對資產(chǎn)的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價錢的暴跌,著末以金融危急了結(jié)。”簡而言之,任何一種經(jīng)濟(jì)泡沫都可以被籠統(tǒng)的定義為:一種價格背離其價值的現(xiàn)象。在市場上,一種產(chǎn)品在其產(chǎn)品價值的上下做一定范圍內(nèi)的價格波動,是合理的,這時候的經(jīng)濟(jì)泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經(jīng)濟(jì)。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關(guān)注的“泡沫”其實通常指產(chǎn)品或資產(chǎn)大受人們追捧而引起該產(chǎn)品或資產(chǎn)的價格不合理大幅度的提升,貌似出現(xiàn)一片繁榮,而其實已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫了。超出合理水平的經(jīng)濟(jì)泡沫膨脹,顯然背離了產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),是經(jīng)濟(jì)行為中的風(fēng)險行為。

一、房地產(chǎn)泡沫

(一)房地產(chǎn)泡沫的主要特征

借助上個世紀(jì)70年代日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破裂,可以進(jìn)一步理解房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn),生產(chǎn)和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產(chǎn)商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)開始蠢蠢欲動,利用土地?fù)?dān)保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產(chǎn)開發(fā)的循環(huán)動作。股票和房地產(chǎn)價格暴漲成為現(xiàn)實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機(jī)構(gòu)也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業(yè)用地和住宅用地更是達(dá)到了75%以上。當(dāng)?shù)搅?988年,連續(xù)多年的地價指數(shù)暴漲逼近2倍,日本已經(jīng)不得不接受房地產(chǎn)泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產(chǎn)總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產(chǎn)泡沫先破滅,和曾經(jīng)的美國一樣。日本由此完成了一個房地產(chǎn)泡沫形成到破裂的全部過程,世界經(jīng)濟(jì)史上亦是空前。

由日本房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生、發(fā)展及最后的破裂可以總結(jié)出,房地產(chǎn)泡沫的主要特征應(yīng)該包括以下幾種:首先,房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種特殊形態(tài),并且這種形態(tài)的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產(chǎn)泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續(xù)性,沒有穩(wěn)定的周期和頻率。最后,房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為,貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

(二)房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業(yè)來說,他們的發(fā)展也都與地產(chǎn)密切相關(guān)。物以稀為貴,房地產(chǎn)有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生也成為可能。

2.地價的虛構(gòu)性和房地產(chǎn)市場的不充分性。土地在人類經(jīng)濟(jì)活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產(chǎn)。而地價的虛構(gòu)性正是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致而產(chǎn)生的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動中,供大于求一旦出現(xiàn),其資產(chǎn)性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構(gòu)。而現(xiàn)實的市場地價中,一般虛構(gòu)部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產(chǎn)市場與常規(guī)自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現(xiàn)在買賣雙方的信息不對稱性上,即構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的不充分性,更導(dǎo)致了地價虛構(gòu)性的形成和加強(qiáng)。

3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實物資產(chǎn)。出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹,經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原理是一樣的,但房地產(chǎn)也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統(tǒng)的支持無法完成投機(jī)需求的實現(xiàn),另一方面銀行系統(tǒng)為了自身的利益又很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,這樣大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),就給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

4.政府部門的調(diào)控和監(jiān)管不足。在金融系統(tǒng)有巨大傾向性地把房地產(chǎn)作為最佳貸款項目時,房地產(chǎn)金融行業(yè)開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu),直接或間接向房地產(chǎn)貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復(fù)抵押貸款也甚為嚴(yán)重。對此,作為主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政府部門理應(yīng)采取有效措施引流資金,進(jìn)行強(qiáng)有力的監(jiān)管、調(diào)控,以避免資金鏈無限拉長,造成經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的局面。

(三)房地產(chǎn)泡沫的危害

當(dāng)年,日本房地產(chǎn)泡沫的破滅引起了一系列不良反應(yīng):重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、財政危機(jī)、通貨緊縮、產(chǎn)業(yè)抑制等等。而事實上,房地產(chǎn)泡沫的危害不僅僅表現(xiàn)在這些方面,房地產(chǎn)過熱,一旦泡沫形成房地產(chǎn)價格的過快上升就會最終導(dǎo)致新的房產(chǎn)積壓,給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來持久而深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。空置商品房的積累,又促使了不規(guī)范的住房抵押貸款操作,而房地產(chǎn)價格便跟著虛高,極大加重消費者的負(fù)擔(dān)。

日本的前車之鑒告訴我們,一旦經(jīng)濟(jì)不振,金融危機(jī)便會應(yīng)運而生,種種的連鎖反應(yīng),最后社會問題也隨之而來,整個國民經(jīng)濟(jì)將受到無法估量的巨大損失。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

(一)知其利害,用其之長

房地產(chǎn)泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)活動中已經(jīng)達(dá)成共識。這主要是基于對經(jīng)濟(jì)泡沫的認(rèn)識和房地產(chǎn)業(yè)的自身特點:首先,經(jīng)濟(jì)泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經(jīng)濟(jì);另一方面,經(jīng)濟(jì)泡沫中確實存在不實因素和投機(jī)因素。其次,就是要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì),房地產(chǎn)業(yè)是實體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)業(yè)部門也是實業(yè)部門,即其本身不是泡沫經(jīng)濟(jì)。但從事實出發(fā)分析,房地產(chǎn)業(yè)確實含有經(jīng)濟(jì)泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。比如地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

事實上,房地產(chǎn)業(yè)沒有一點經(jīng)濟(jì)泡沫是不現(xiàn)實的,也是行不通的。由此可見,房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)泡沫的共存和利害,其關(guān)鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。而怎樣利用現(xiàn)有理論知識、政府政策和市場規(guī)律,合理處理二者之間的關(guān)系,是作為房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)人士要做的,且切實要做好,以發(fā)揮其有利的一面造福社會。

(二)剖析現(xiàn)狀,均衡發(fā)展

目前,我國房地產(chǎn)市場存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面:首先,房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。近幾年來,房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模,并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。當(dāng)前政府應(yīng)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。其次,房地產(chǎn)市場秩序有待于進(jìn)一步整頓。房地產(chǎn)市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權(quán)益,所以解決好房地產(chǎn)市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區(qū)和城市,一些開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規(guī)進(jìn)行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規(guī)以預(yù)購、認(rèn)購等形式違規(guī)收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現(xiàn)象屢見不鮮。這些都嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,同時也可能導(dǎo)致部分地區(qū)房價過快上漲、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結(jié)構(gòu)不合理,也成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的詬病。

三、結(jié)束語

早在2003年,政府在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強(qiáng),已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”事實上,房地產(chǎn)業(yè)無論對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當(dāng)今新的形勢下,我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點,就要充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)泡沫的關(guān)系,保持高度的理性,及早采取避免和應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的措施,有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確督導(dǎo),以防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和擴(kuò)大。

參考文獻(xiàn):

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[2]李坤望.國際經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.

第2篇

1.1空置率、房價收入比兩個指標(biāo)高居不下房屋的空置率及其房屋價格收入比值是測度房地產(chǎn)的泡沫程度的兩個重要指標(biāo)，通過對這兩個指標(biāo)測度可以很容易的看到房產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象存在的嚴(yán)重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、深圳已經(jīng)高達(dá)50％以上，根據(jù)空置率的正常取值應(yīng)該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區(qū)甚至為高堆積現(xiàn)象。高空置率也使我國多地出現(xiàn)類似鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。其二，房價收入比也同樣能看出房產(chǎn)泡沫程度，它是指房價與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個比值主要反映有購房需求的家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發(fā)達(dá)國家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發(fā)展中國家保持在3－6倍之間，而我國已經(jīng)高達(dá)7．8倍。數(shù)據(jù)說明房價已經(jīng)影響了人們正常的生活質(zhì)量，人們超前的消費可能會導(dǎo)致今后的生活水平。

1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場的異常現(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的“羊群行為”也非常嚴(yán)重。房子同黃金一直都被認(rèn)為是保值資產(chǎn)，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產(chǎn)，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。

1.3房產(chǎn)商借貸市場混亂現(xiàn)象房價的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機(jī)，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點帶動民間金融借貸發(fā)展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機(jī)。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)，巨額民間資本推動了地區(qū)房價持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機(jī)構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)一路下滑的悲劇。

2行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用

大量針對房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進(jìn)行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進(jìn)行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商的心理因素對房地產(chǎn)市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。

2.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產(chǎn)市場投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機(jī)構(gòu)都存在著過度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導(dǎo)致市場交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機(jī)構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機(jī)構(gòu)對未來房市過高估計使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應(yīng)不足時，對房地產(chǎn)市場的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場中追漲價殺跌價的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。

2.2羊群效應(yīng)羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生羊群效應(yīng)時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場時，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過“熱”或過“冷”的羊群效應(yīng)。

2.3反饋機(jī)制在我國房地產(chǎn)價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重后，政府為了抑制房價，采取了調(diào)利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產(chǎn)生了不同的影響。購房者擔(dān)心房價進(jìn)一步上漲后會導(dǎo)致高位買進(jìn)而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認(rèn)知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機(jī)制也會致使投資者行為再次偏離。

2.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫噪聲概念早在1986年被美國時任金融協(xié)會的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進(jìn)行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產(chǎn)市場中的噪聲交易者的認(rèn)知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。

3從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡析建議

3.1政府政策是引導(dǎo)房價回歸理性的重要因素（1）建全相對應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費更加嚴(yán)重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序。（2）抑制投機(jī)性購房。國家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關(guān)機(jī)關(guān)采取經(jīng)濟(jì)和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機(jī)活動的風(fēng)險。針對開發(fā)商的民間借貸機(jī)構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場機(jī)制。（3）建立相對完整的信息共享平臺，進(jìn)一步完善信息機(jī)制，減少噪聲交易者的認(rèn)知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規(guī)范購房者和開發(fā)商的投資行為。加強(qiáng)正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場中所掌握的不對稱信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門對購房者，尤其是噪聲交易者進(jìn)行系統(tǒng)正確的理財、房產(chǎn)風(fēng)險教育，并在房地產(chǎn)市場發(fā)展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。

3.2規(guī)范銀行及其民間金融機(jī)構(gòu)對房價引導(dǎo)和監(jiān)管機(jī)制（1）銀行和民間金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹政府對房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r候采取降價措施，保證現(xiàn)金流的正常運行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)機(jī)制。可以看出民間組織有著很強(qiáng)的資金實力和金融信息知識資源，內(nèi)控機(jī)制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風(fēng)險進(jìn)行及時的控制和梳理。在民間機(jī)構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機(jī)構(gòu)，使得正規(guī)的民間機(jī)構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實體投資公司。提高民間機(jī)構(gòu)投資者在市場上的投資行為的科學(xué)性。

3.3規(guī)避購房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為（1）對于開發(fā)商，要嚴(yán)格的執(zhí)行國家土地使用政策，要時刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場變化莫測的需求，避免過多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財務(wù)風(fēng)險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進(jìn)行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范自身行為，不虛假消息哄抬房價，互相監(jiān)督，維護(hù)市場秩序。（2）個人購房投資者應(yīng)通過正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴(yán)格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

4結(jié)束語

第3篇

改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也有了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對推動經(jīng)濟(jì)增長起著重要的作用，同時，由于一些不利因素的影響，也給我國國民經(jīng)濟(jì)和生活帶來負(fù)面效應(yīng)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格泡沫上，與此同時，國家貨幣政策的也要對此做出相應(yīng)的調(diào)控，以此來保證整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，平衡國民生活體系。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；價格泡沫；貨幣政策；調(diào)控

1 我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著很重要的地位，并且所占份額在不斷加大，已經(jīng)逐漸成為居民財富的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度也要明顯快于固定資產(chǎn)的增長速度，而且它的投資額比重在整個社會經(jīng)濟(jì)中也在不斷加大，這種情況在近幾年顯得尤為明顯，在它的速度和數(shù)量增長的同時，價格上漲問題也是人們普遍關(guān)注的熱點。當(dāng)一種資產(chǎn)在交易的過程中連續(xù)漲價，價格已經(jīng)背離原有的價值，并在上漲到一定的難以承受程度時，必然發(fā)生陡然暴跌現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)也由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，就好似氣泡一樣破滅。而房地產(chǎn)泡沫則指的是在虛擬需求的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)投機(jī)等一些負(fù)面因素引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，使房地產(chǎn)價格偏離理論價格，明顯大于其實際價值的一種現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫就是房價過高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的實際價值和大多數(shù)人的購買能力，這種現(xiàn)象目前在我國尤為明顯，具體體現(xiàn)在房價收入比上。房價收入比指的是一套住房的總價格占一個家庭年收入的比例，這是判斷房地產(chǎn)價格的一項重要指標(biāo)，在世界各地均普遍采用，世界銀行的判斷標(biāo)準(zhǔn)為 5 ：1，而我國已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個指標(biāo)，達(dá)到 10-15 ：1，這是一種嚴(yán)重失衡的表現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)引起重視。另外目前還存在的情況就是，商品房的空置率較高，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了謀取暴利，盲目開發(fā)高檔住宅和別墅群，而忽視了主要需求部分——普通民眾的住房需求，這就在一定程度上造成經(jīng)濟(jì)適用房的欠缺，這種開發(fā)比例的失調(diào)，會使得房價不斷攀升，更加大房產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由于普通民眾的住房需求得不到滿足，大眾心理會產(chǎn)生負(fù)面情緒，也會阻礙社會的和諧發(fā)展。

2 引起房地產(chǎn)價格泡沫的因素和結(jié)果分析

在房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展中，房地產(chǎn)價格是供應(yīng)和需求的關(guān)系直接作用的結(jié)果，而房地產(chǎn)價格泡沫的存在一般認(rèn)為是房地產(chǎn)的過度投資和社會心理因素引起和推動的。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，市場機(jī)制并不完善，此時的房地產(chǎn)業(yè)并沒有一個合理均衡的價格標(biāo)準(zhǔn)，尚處在發(fā)現(xiàn)價格的階段，也就是尋找到一個符合住房實際價值的價格以實現(xiàn)均衡的階段。隨著人口和人們收入的增加，對住房的需求也不斷加大，就會刺激房地產(chǎn)投資的速度和數(shù)量，很多人買房是為了投機(jī)而非居住，一些投資商使用暗箱操作的手段，低價獲取國有土地使用權(quán)，用來進(jìn)行開發(fā)投資以謀得利益，這在很大程度上會引起房地產(chǎn)價格泡沫。回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史，每一次房地產(chǎn)價格膨脹的背后，都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而產(chǎn)生的。近年來，中國經(jīng)濟(jì)受到全球金融危機(jī)的影響后，已在開始逐步復(fù)蘇，也會進(jìn)一步繁榮我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)用地、商業(yè)用地等的需求就會有所增加，人民的收入也會增加，購房需求就會增加，從而刺激房地產(chǎn)的市場。這種房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象在近幾年尤為顯著，并呈現(xiàn)逐年加快的趨勢，這其中，住宅投資的增長更為明顯，從地域上來看，東部地區(qū)投資過熱的現(xiàn)象高于中西部地區(qū)。

另一個影響房地產(chǎn)價格泡沫的因素就是社會心理因素，在很大程度上，人們決定是否買房并不是根據(jù)當(dāng)前的收入和需求來判定的，更多的是根據(jù)房地產(chǎn)價格的發(fā)展和未來預(yù)期能有多少收入來決策的，表現(xiàn)為用貸款融資的方式來購房，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國個人住房貸款額在近幾年一直呈現(xiàn)大幅上漲的局面，這是因為房地產(chǎn)價格的不斷攀升，人們認(rèn)為未來它仍會繼續(xù)上漲，為了避免以后價格持續(xù)上升因此就盡可能提前購房，這種心理預(yù)期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地產(chǎn)價格上漲從而脫離其實際價值，出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫的現(xiàn)象。

這兩類因素對房地產(chǎn)價格泡沫都起著明顯的作用，而當(dāng)這種價格持續(xù)攀升的現(xiàn)象高到個人乃至整個社會無法長期承受的時候，一旦未來遇到某種突發(fā)事件的沖擊，就會出現(xiàn)泡沫破滅的過程，我們無法判斷泡沫到底累計到何種程度才會破滅，這種泡沫累計的程度上差別很大，從世界各國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷中就不難發(fā)現(xiàn)這一點。而一旦出現(xiàn)泡沫破滅，不僅會對房地產(chǎn)行業(yè)造成極大破壞，同時也會對社會心理造成破壞，帶來的后果就是投資下降，市場結(jié)構(gòu)失調(diào)，資源配置失衡，而且會斬斷房地產(chǎn)開發(fā)與消費的資金鏈條，帶來經(jīng)濟(jì)的衰退，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。

3 貨幣政策對房地產(chǎn)價格泡沫的影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時代，它的價格波動是中央銀行調(diào)控貨幣政策的一個重要考慮因素，而貨幣政策也應(yīng)該成為調(diào)控房地產(chǎn)價格泡沫的有效手段。當(dāng)今社會房地產(chǎn)價格與其實際價值之間的巨大偏差，給全國經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展和民生的改善帶來極大的負(fù)面影響，使當(dāng)局在制定貨幣政策時陷入到一個兩難的境地。當(dāng)中央銀行調(diào)控房地產(chǎn)價格的力度過大時，就會與它在預(yù)先設(shè)定的貨幣政策下的價格有較大差異，將會對價格穩(wěn)定造成較大沖擊，不利于我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，因此在進(jìn)行貨幣政策調(diào)控時，要兼顧著物價穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長兩個方面平穩(wěn)調(diào)控。反向的信貸政策能有效抑制我國房地產(chǎn)價格泡沫的局面，且這種方法的效果也是非常顯著的，控制流動性過剩也能有效阻止房地產(chǎn)投資的過度膨脹。如果擴(kuò)張信貸政策，放任流動性，則會在很大程度上加快房地產(chǎn)投資的增長，極易引起房地產(chǎn)泡沫。同時，提高外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)，能有效抑制境外機(jī)構(gòu)和資金在我國從事炒房，能將我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展推動到健康、持續(xù)的發(fā)展階段。另外，調(diào)控貨幣供應(yīng)量也能有效抑制房地產(chǎn)價格泡沫的局面。

4 結(jié)語

通過對我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析，不難看出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的價格泡沫問題，而產(chǎn)生這種泡沫現(xiàn)象的原因，有房地產(chǎn)過度投資和社會心理因素兩大方面，針對這樣的現(xiàn)象，國家要制定出相應(yīng)的貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，使我國房地產(chǎn)業(yè)走向健康穩(wěn)定的方向，更好的帶動國民生活發(fā)展和社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

【參考文獻(xiàn)】

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第4篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)泡沫；形成機(jī)制；影響；策略

前言：房地產(chǎn)泡沫的涵義是指由投機(jī)性質(zhì)的購買需求來刺激房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升的一種非良性房地產(chǎn)營銷現(xiàn)象。這種價格的上升并不是以現(xiàn)有市場的供需為基礎(chǔ)的，而是通過投資方的一種資產(chǎn)投機(jī)來迅速拉動內(nèi)需，從而達(dá)到提升房地產(chǎn)價值的目的。但是當(dāng)房地產(chǎn)商品的價格過高，超過群眾的購買能力時，就會使房地產(chǎn)商品購買量大大降低，房地產(chǎn)商家為了維持短暫的經(jīng)濟(jì)繁榮現(xiàn)象，進(jìn)一步提高價格，形成惡性循環(huán)。這種表面上的房地產(chǎn)繁榮現(xiàn)象就是房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)有著重大影響，因此，一定要有效地抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，減少房地產(chǎn)出現(xiàn)假繁榮、真虧虛的現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制

1.資金過度支持對房地產(chǎn)價格形成的影響

在房地產(chǎn)發(fā)展中，有力的資金支持對商品的質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用，但是當(dāng)金融支持超過一定額度，房地產(chǎn)行業(yè)為了滿足金融投資方的要求，就會通過投機(jī)方法來拉伸市場需求，進(jìn)行炒作來提高房價。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中離不開資金的支持，但是過于依賴金融支持就會房地產(chǎn)開發(fā)商陷入資金膨脹的心理怪圈中。房地產(chǎn)商品開發(fā)中過于依賴金融支持，一旦房地產(chǎn)商品建設(shè)出現(xiàn)資金斷鏈，開發(fā)商就會不斷提高房價，以此維持短暫的市場資金平衡，長此以往，就會造成房地產(chǎn)泡沫。

2.土地資源的壟斷與資源供給彈性的影響

房地產(chǎn)主要是對土地資源的開發(fā)，我國雖然土地面積廣闊，但是可供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的土地資源并不豐富，房地產(chǎn)開發(fā)商為了得到更多的經(jīng)濟(jì)利潤，就會將部門土地資源進(jìn)行壟斷。我國的土地是屬于國有制，其供應(yīng)量十分有限，但是房地產(chǎn)通過使用權(quán)出讓的制度來實現(xiàn)土地壟斷，這種壟斷使開發(fā)商的商品成本大大提高，為了彌補(bǔ)這種資金差價，開發(fā)商勢必會提高房價。但是這就讓土地資源的供需出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡現(xiàn)象，當(dāng)資源供給彈性不能調(diào)節(jié)這種過度壟斷時，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

3.逆向道德選擇風(fēng)險與企業(yè)投機(jī)的影響

逆向道德選擇存在著一定的風(fēng)險，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商品開發(fā)時，他們勢必要得到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持，這種多方合作的方式雖然可以將風(fēng)險平攤，但是如果一方出現(xiàn)道德裂痕，就會讓相關(guān)合作方都受到經(jīng)濟(jì)損失。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益，在商品投資選擇時不免會出現(xiàn)投機(jī)心理，為了讓這種投機(jī)得到保障，房地產(chǎn)開發(fā)商就會不斷提高房價，讓房地產(chǎn)市場形成一種假繁榮的現(xiàn)象，一旦這種假繁榮的現(xiàn)狀無法維持下去，就會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

二、房地產(chǎn)泡沫帶來的影響

1.房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的影響

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要有正面和負(fù)面兩種影響：從正面上來看，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)可以在一定程度上帶動其他如建筑、設(shè)計、金融等多個行業(yè)的發(fā)展，拉動本地的GDP發(fā)展，但是房地產(chǎn)泡沫還可能阻礙整個地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組建，過度拉伸經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的力度，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)短促、能動性差的局面，嚴(yán)重阻礙了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)局勢的構(gòu)建。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)讓大量的資本過渡帶到房地產(chǎn)市場中去，所以就使我國的信貸業(yè)出現(xiàn)大量資金流動的現(xiàn)象，一旦房地產(chǎn)的資金出現(xiàn)無法回收的現(xiàn)象，就就會讓當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)出現(xiàn)崩潰，從而引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈出現(xiàn)斷層，最終出現(xiàn)小范圍內(nèi)的金融危機(jī)，很不利于本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)泡沫對政治發(fā)展的影響

房地產(chǎn)泡沫不僅對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要影響，對當(dāng)今的政治格局也有著不可忽視的影響作用。以日本為例，從1996年日本執(zhí)政以來，大規(guī)模的鼓勵房地產(chǎn)建設(shè)，但是由于過度的資金膨脹，房地產(chǎn)企業(yè)為了穩(wěn)定自身企業(yè)的發(fā)展，不斷提升住房價格，從而就造成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫給日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了很大程度的損失，使得日本政局極度動蕩不安，而這種政局的不穩(wěn)定使得當(dāng)時的日本在國際的影響力不斷下降，國際地位也不再穩(wěn)固，國家在世界上的核心競爭力水平漸漸下跌。由此來看，房地產(chǎn)泡沫的影響范圍涉及十分廣泛，只有減少房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，才能讓房地產(chǎn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)泡沫對社會的影響

從我國國民收入趨勢來看，可以從兩個層面來考慮：以政府的角度上看，群眾收入越來越向政府方向集中靠攏；以居民內(nèi)部角度來看，收入趨向極端化，資金積累越來越集中到小部分人手中。這種收入發(fā)展模式造成了經(jīng)濟(jì)分布極度不平衡，財富轉(zhuǎn)移過分扭曲，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)無疑是加劇了這種現(xiàn)象，這種不正常的經(jīng)濟(jì)格局會激化房地產(chǎn)企業(yè)與住房購買者之間的矛盾，如果這種矛盾得不到有效控制，就會使人們的思想越來越趨近于對金錢的貪婪，從而會激發(fā)一系列社會矛盾，對廣大群眾的社會價值觀與道德人生觀都有著不良影響。

三、抑制房地產(chǎn)泡沫的策略

1.革新房地產(chǎn)制度，調(diào)整稅收政策

目前的房地產(chǎn)發(fā)展和規(guī)劃制度還存在著一定缺陷，因此，政府要順應(yīng)市場的發(fā)展要求，不斷革新房地產(chǎn)的相關(guān)法律制度，調(diào)整稅收政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。從某種程度上來講，房地產(chǎn)的商品投資存在著一定的投機(jī)成分，而正是這種投機(jī)思想才使如今的房地產(chǎn)發(fā)展極不穩(wěn)定。同時，傳統(tǒng)的土地財政又是誘發(fā)政府推動房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的主要推動力，因此，政府制度的改革就要以此下手，掃除制度中不合理、不科學(xué)的相關(guān)要求，不斷完善房地產(chǎn)的發(fā)展制度，實行差別化的稅收制度。這種稅收制度是通過提高空置房的稅收來加大房地產(chǎn)居住者的需求與交易量，使房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險與成本加大，從而減少房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

2.加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控力度，差別化信貸制度

政府的宏觀調(diào)控能力對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著關(guān)鍵性的決定作用，因此，為了避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行宏觀政策調(diào)控，差別化信貸政策，將本地的房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定下來。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本累積與投機(jī)的行業(yè)，它的資金流動性很大，如果只依靠自身企業(yè)的儲備資金往往難以滿足長期的資金填補(bǔ)。政府要建立嚴(yán)格的信貸監(jiān)管部門，加強(qiáng)信貸資金的信息傳遞監(jiān)管，對房地產(chǎn)信貸交易中的欺詐行為給予嚴(yán)厲的法律懲罰。同時政府還要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)的管理，鼓勵企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)管貸款資金的流向，認(rèn)真核實借貸人的還貸能力，控制好資金得到合理調(diào)控，不會出現(xiàn)資金不明流向的出現(xiàn)。

3.完善購房供應(yīng)體系，擴(kuò)大保障房建設(shè)

房地產(chǎn)泡沫的形成與市場需求彈性有著密切聯(lián)系，因此，要想減少房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，就應(yīng)該完善相關(guān)購房供應(yīng)體系，擴(kuò)大保障房的建設(shè)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供可持續(xù)性的動力。居民住房不同于其他產(chǎn)品，如果將住房只看做一種商品來出售的話就會造成很多的居民居住恐慌，不利于城市和諧文明建設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以將保障房的產(chǎn)品發(fā)展方向向小產(chǎn)權(quán)房靠攏，小產(chǎn)權(quán)房可以加劇房地產(chǎn)間的產(chǎn)品競爭，從而讓房價呈現(xiàn)穩(wěn)定的下降趨勢，這樣一來，不僅可以滿足廣大人民群眾的購住房需求，還能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)與市場發(fā)展的摩擦，使房地產(chǎn)開發(fā)商與購房群眾的緊張與矛盾得到解決，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫：指標(biāo)

近幾年來，天津市發(fā)展迅速，借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動。2007年以來，天津成為繼上海、北京等一線城市之后的新的房地產(chǎn)投資熱點。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，現(xiàn)在的投資要在數(shù)年后才能形成產(chǎn)品上市，未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測。短時期內(nèi)投機(jī)發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張、土地的需求量大，地價的迅速上升。這就極易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此天津房地產(chǎn)業(yè)運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。

一、天津房地產(chǎn)泡沫實證分析

(一)房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率指標(biāo)分析

1997～2003年，天津商品住宅平均價格年上漲幅度低于天津GDP增長速度，說明天津?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控有效。使房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象得到遏制，天津的房地產(chǎn)業(yè)運行正常。但是，2004～2008年，房價暴漲，天津商品住宅平均價格年上漲幅度顯著高于GDP增長速度，商品房價格增長率/GDP增長率的平均值為1.6，2005年天津房價增長率/GDP增長率達(dá)到2.05，2008年達(dá)到1.81，該比值顯著高于全國的平均值，說明天津的房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象，究其原因，是房價的暴漲導(dǎo)致了該指標(biāo)的超額，表明房價的增長已經(jīng)顯著高于GDP增長，預(yù)示著房價的增長有可能超出人們的收入增長速度和國民經(jīng)濟(jì)的有效支撐，虛高的房價將吸引投資浪潮，促成空置率的上升，引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成和膨脹。

(二)房價收入比

2003年以來天津的房價收入比從發(fā)展趨勢上來看，總體呈急劇上升的趨勢。平均值為7.74，雖然低于96個國家的平均值，但是2008年的房價收入比高達(dá)9.27。同時，2004年以來天津的房價收入比顯著高于全國的平均水平，且差距呈逐年上升的趨勢，由此可以看出，2008年天津的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)增多。

(三)貨幣供給(M2)的增長率

1997～2003年貨幣供給的增長率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出現(xiàn)了反彈。商品房價格的變化趨勢與貨幣供給的變化趨勢基本一致，但商品房價格的變化要先于貨幣供給變化一段時間，且波動較大，這說明房價變化還受到其他諸多因素的影響。2004～2005年間，貨幣供給增長率呈下降趨勢，但商品房價格增長率卻還是呈高速增長的趨勢。由于貨幣供給的下降，2006的商品房價格增長率有所下降，但是2008卻又快速回升，政府的宏觀調(diào)控政策未見明顯效果。天津房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象還是不容樂觀。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資

天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重除1999～2000年接近30％外，其后幾年至2008都一直處于20％的附近，盡管其比值高于國際上公認(rèn)的10％的比值，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30％的泡沫指標(biāo)。因此，天津市的房地產(chǎn)市場泡沫度不高，還算是健康運行。

(五)房屋施工面積/房屋竣工面積

2003-2006年期間天津市商品房施工面積/商品房竣工面積的比值低于或略高于2.5，說明天津市的房地產(chǎn)市場的需求旺盛，供應(yīng)略緊，從而拉動房價的上漲。2008年該比值達(dá)到3.07，且呈逐年上升的趨勢，可見目前的房地產(chǎn)投資熱度不斷升溫，有形成泡沫的危險。

(六)商品房空置率和銷售竣工比

總體上，天津市房屋銷售竣工率均小于1，商品房竣工面積大于銷售面積，商品房空置面積持續(xù)增加，但累計空置面積增幅減緩。近幾年的房屋空置率均高于20％以上，商品房積壓嚴(yán)重。

第6篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫 監(jiān)測方式 預(yù)警 產(chǎn)生原因

現(xiàn)在很多國家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，這種現(xiàn)象會對一個國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大影響，如果不加以制止，甚至?xí)：σ粋€國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。接下來，我們就來研究一下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因，以及具體的解決措施。

1. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的具體含義

在生活中我們經(jīng)常聽見房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫這個詞，而我們所說的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫可以定義為在一個連續(xù)的時間內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。這種房地產(chǎn)價格的上漲會造成人們對房價預(yù)期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數(shù)量。因為價格預(yù)期比較高，所以很多人都進(jìn)行房產(chǎn)投資，這樣就會增加投機(jī)資本的數(shù)量。使房地產(chǎn)的價格比其真正的內(nèi)在價值高出很多。這樣就產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。如果出現(xiàn)泡沫過度膨脹，那么會產(chǎn)生很嚴(yán)重的后果，比如說高空置率以及房產(chǎn)價格的暴跌、預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象就是泡沫破裂。房產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是它是不可持續(xù)的。所以，房地產(chǎn)泡沫只是一種價格現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外作用下產(chǎn)生了這種現(xiàn)象，尤其是投機(jī)性因素。這種現(xiàn)象會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和整個國民經(jīng)濟(jì)造成不良影響，必須要得到重視。

2. 造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的原因

2.1銀行的信貸過度

造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)中的過度擴(kuò)張。如果大量的房地產(chǎn)或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)被銀行持有，那么如果房地產(chǎn)價格不斷上漲的話，就可以擴(kuò)大銀行資本的數(shù)量和規(guī)模，使銀行的資本更加充足，資產(chǎn)質(zhì)量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴(kuò)大信貸規(guī)模，這樣就會使房地產(chǎn)價格更高。這個過程的循環(huán)發(fā)展，就造成了房地產(chǎn)價格的不斷升高，并且與實際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產(chǎn)泡沫破裂的一個原因。在房地產(chǎn)泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產(chǎn)泡沫問題所產(chǎn)生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產(chǎn)泡沫破裂問題。

2.2消費者的預(yù)期

一般來說消費者會對某種商品產(chǎn)生價格預(yù)期，這種預(yù)期會在一定程度上對消費者的需求產(chǎn)生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費者預(yù)期價格變化的因素有很多，尤其是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實際經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期，則市場價格就會由，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的不均衡狀態(tài)逐浙調(diào)整到均衡價格上來；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大的變化時，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導(dǎo)致市場產(chǎn)生不符合實際情況的預(yù)期。而一旦預(yù)期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。所以，消費者對商品價格的不合理預(yù)期也會在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

2.3調(diào)控措施的不協(xié)調(diào)

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)調(diào)控措施是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，如果房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，就會加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。調(diào)控措施不協(xié)調(diào)主要體現(xiàn)在一下兩個方面，一個是嚴(yán)格控制土地的政策，使房地產(chǎn)用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強(qiáng)了地價上漲帶動房價上漲的預(yù)期。這樣就會因為土地價格上漲，而使房地產(chǎn)價格不斷上漲，最終偏離其實際價格，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。第二個是由于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的活動。而對需求增長缺乏有效的調(diào)控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸數(shù)量，這樣才能解決房地產(chǎn)市場供給之間的矛盾。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的防范措施

3.1要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測力度，預(yù)防和限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作。建立健全城市基準(zhǔn)地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，加強(qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。

3.2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過監(jiān)測體系，可以及時發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題，并且可以采取相應(yīng)的措施解決。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產(chǎn)市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。

3.3建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制。各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控；通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。并通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。

通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉(zhuǎn)變相關(guān)的政策和制度，這樣才能真正發(fā)揮這三種措施的作用。

結(jié)語

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標(biāo)；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進(jìn)行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標(biāo)來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴(yán)重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標(biāo)法間接測評，即通過指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進(jìn)行指標(biāo)法測度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標(biāo)，來評價廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標(biāo)分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負(fù)增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標(biāo)準(zhǔn)，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴(kuò)張程度，指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標(biāo)過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標(biāo)來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標(biāo)來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預(yù)售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較

商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強(qiáng)對按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。

3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

第8篇

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭海》（1999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。

四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。

衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。

以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：

(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。

當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。

第9篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，泡沫，影響，防治

我國的城市化進(jìn)程經(jīng)過三十多年的發(fā)展，取得了一定的成就，在這個過程中我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展，在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占的地位也越來越重要。部分一、二線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房價不斷攀升，但是房屋需求量又不足的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不同程度的泡沫，加之目前資本市場情況低迷，于是房地產(chǎn)泡沫問題又重新被提上了日程。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義

“泡沫”歸根結(jié)底是一種價格的波動現(xiàn)象，但是與一般的價格波動不同，“泡沫”中的價格波動不是連續(xù)的，它的波動幅度很大，會在一段時間內(nèi)持續(xù)上漲，變化速度和幅度都會很劇烈，但是在達(dá)到頂峰時又會突然出現(xiàn)暴跌，不具有周期性。這種泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在賬面上會出現(xiàn)賬面價值高于市場價值，形成經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。房地產(chǎn)泡沫是一種經(jīng)濟(jì)泡沫，但是是以房地產(chǎn)為載體，一般是指由于投機(jī)等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏離了正常的市場價格，而呈現(xiàn)出無節(jié)制的持續(xù)上漲，并且上漲幅度脫離了自身價值的合理過程和狀態(tài)。

二、房地長泡沫產(chǎn)生的原因：

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是多種因素綜合影響的結(jié)果，主要的原因有以下幾方面：

1、土地的稀缺性是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資源約束。土地的自然供給是固定的，其表現(xiàn)出來的稀缺性對我國的城市化進(jìn)程起到了一定了約束性，造成了房地產(chǎn)供給彈性的缺乏。另一方面，在利益的驅(qū)使下，許多人將土地當(dāng)做一種金融衍生工具來獲利，帶來了經(jīng)濟(jì)泡沫。除此之外，土地資源的不合理規(guī)劃及利用、土地交易制度的不健全、房地產(chǎn)開發(fā)商的“圈地”行為等也引起了土地資源與房地產(chǎn)發(fā)展之間的矛盾，間接的帶來了房地產(chǎn)泡沫。

2、房地產(chǎn)市場不完善。房地產(chǎn)市場的不完善首先表現(xiàn)在市場的信息不對稱，房屋買者和賣者的信息不對稱導(dǎo)致許多房地產(chǎn)交易和房屋的定價都處于不透明的狀態(tài)，最終使成交價不能反映真實的房屋價值。其次是房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)，過高的房價上漲預(yù)期等原因使房地產(chǎn)的投資和投機(jī)規(guī)模越來越大，這在一定程度上也促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3、制度的缺陷。首先是因為政府的某些無效干預(yù)使土地供應(yīng)制度出現(xiàn)缺陷，；其次是稅收制度的缺陷，只要表現(xiàn)在我國稅收制度的滯后性；再次是住房保障制度，城市居民購房的高需求和住房保障制度不足之間的矛盾也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫；最后還有銀行在房屋信貸風(fēng)險防控等方面的制度缺陷。

三、房地產(chǎn)泡沫的影響

房地產(chǎn)泡沫的存在對房地產(chǎn)市場及整個經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展既有有利的影響也有不利的影響。如果房地產(chǎn)泡沫控制在一定的范圍內(nèi)，不至于構(gòu)成泡沫經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)市場沒有出現(xiàn)較大幅度的波動和震蕩，即，存在的是適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，這些經(jīng)濟(jì)泡沫可以對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，促進(jìn)良性競爭，推動房地產(chǎn)和整個經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

但是一旦這種泡沫超過一定的范圍就會對社會產(chǎn)生負(fù)面的影響。其危害性主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。泡沫破滅前房地產(chǎn)行業(yè)的回報率明顯高于其他行業(yè)，這使社會的大量資源進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而其他領(lǐng)域則會因為缺乏資金等生產(chǎn)率下降，導(dǎo)致社會資源配置失衡，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。

2、導(dǎo)致金融系統(tǒng)癱瘓。較高的預(yù)期市場回報率還會誘使銀行將大量的貸款投放到房地產(chǎn)市場上，扭曲了銀行正常的資金投放標(biāo)準(zhǔn)，加大了風(fēng)險防控能力。一旦泡沫破滅就會增加大量的呆賬與壞賬等，加之負(fù)面影響的蔓延極易導(dǎo)致整個金融體系的癱瘓，造成金融危機(jī)。

3、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，甚至引發(fā)社會危機(jī)。泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期引起的，一旦泡沫破滅，虛假的經(jīng)濟(jì)增長也會暴露并破滅，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，并會伴隨著工廠的破產(chǎn)和大面積失業(yè)的出現(xiàn)，導(dǎo)致社會的不正常波動，造成社會恐慌，除此之外房地產(chǎn)價格的不斷上漲會加大城鄉(xiāng)之間的貧富差距。

四、房地產(chǎn)泡沫的防治

為了確保我國房地產(chǎn)市場和行業(yè)的健康發(fā)展，對于房地產(chǎn)泡沫的防治可以從以下幾方面來開展和完善工作。

一、加強(qiáng)我國國有土地的管理制度。一方面政府有關(guān)部門要對國有土地的對外投放量制定合理的計劃與安排，在土地市場化的出讓過程中，可以考慮通過適量增加公開招標(biāo)的方法來給開發(fā)商充分的分析時間以做出理性的決策；另一方面對土地的價格也要加強(qiáng)監(jiān)管與適度調(diào)控，避免土地價格上漲過快，從根本上保持我國土地買賣市場的穩(wěn)定。

二、繼續(xù)發(fā)揮我國政府的宏觀調(diào)控功能。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的管理，對房地產(chǎn)的投機(jī)要予以嚴(yán)格的打擊或者采取較高的稅收政策；完成資源的有效配置，抑制土地閑置與房屋的空置；出臺房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律、法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)的管理，發(fā)展并完善住房公積金制度，充分發(fā)揮其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。

三、加強(qiáng)信貸系統(tǒng)的管理。對于每年信貸的增長要嚴(yán)格控制在一定的范圍之內(nèi)，因為住房信貸有經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險，所以穩(wěn)定抵押信貸資金的流量可以較好促進(jìn)住房市場的穩(wěn)定性，進(jìn)而有效的防止和減少房地產(chǎn)的泡沫。另外，因為房地產(chǎn)信貸占銀行信貸業(yè)務(wù)的比重較大，而且，這項業(yè)務(wù)兼具高收益與高風(fēng)險，為了確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)在風(fēng)險中健康發(fā)展，銀行必須要建立一套具有針對性的管理系統(tǒng)，以在一定程度上抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與擴(kuò)大。

四、建立和完善關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的有效預(yù)警及防治系統(tǒng)。構(gòu)建具有指導(dǎo)性的房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)，通過系統(tǒng)性的指標(biāo)來反映我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況，適時作出預(yù)警，促使政府及房地產(chǎn)行業(yè)采取及時的有效措施。