時(shí)間：2024-01-11 16:00:00
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要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭海》（1999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見(jiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門(mén)的供給增長(zhǎng)屬于虛長(zhǎng)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。
(4)房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹(shù)立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬(wàn)平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷(xiāo)售面積為1195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，大大超過(guò)商品房竣工面積（468.51萬(wàn)平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長(zhǎng)，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買(mǎi)賣(mài)面積達(dá)到811.23萬(wàn)平方米，同上年同期相比增長(zhǎng)31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過(guò)增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說(shuō)屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過(guò)700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的。
(4)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房?jī)r(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來(lái)分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤(pán)品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長(zhǎng)9.9%，而房?jī)r(jià)的增幅仍低于收入增長(zhǎng)幅度。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來(lái)形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說(shuō)法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來(lái)表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問(wèn)題，出現(xiàn)了一些泡沫過(guò)多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過(guò)剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開(kāi)始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)過(guò)于向高檔房?jī)A斜，中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)；起因；對(duì)策
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從理論上講，任何商品都有發(fā)生經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，每個(gè)商品產(chǎn)生泡沫機(jī)會(huì)的多少及其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度也是不同的。根據(jù)世界各國(guó)和地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分析，股票和房地產(chǎn)是產(chǎn)生泡沫幾率最高的，所以房地產(chǎn)和股票是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體或“多發(fā)區(qū)”。
1、房地產(chǎn)泡沫的起因
造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購(gòu)買(mǎi)到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)，而價(jià)格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬(wàn)無(wú)一失，所以很容易發(fā)放過(guò)量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候。價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降，為了保護(hù)投資利益，競(jìng)相拋售，使房地產(chǎn)價(jià)格直線下降，泡沫隨之破裂。原來(lái)被認(rèn)為萬(wàn)無(wú)一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。
1.2 房地產(chǎn)過(guò)熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過(guò)熱主要指房地產(chǎn)投資量過(guò)大，開(kāi)發(fā)量過(guò)多，超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過(guò)熱可能會(huì)帶來(lái)供過(guò)于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來(lái)價(jià)格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個(gè)人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國(guó)外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入，過(guò)度炒高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房地產(chǎn)過(guò)熱才會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
1.3 同時(shí)也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)陛，主要表現(xiàn)在：一是土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價(jià)格泡沫。一方面，房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)；另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過(guò)警戒線，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。
2、擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。具體對(duì)策如下：
2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場(chǎng) 土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2.2 建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問(wèn)，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控；通過(guò)市場(chǎng)信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門(mén)提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。
2.3 要加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管 推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國(guó)際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購(gòu)房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)尤其是壽險(xiǎn)業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時(shí)借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)研究與國(guó)外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)結(jié)合的方式、方法和步驟，促進(jìn)開(kāi)發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時(shí)發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)（包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)），有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 利用貨幣金融政策調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 政府可以通過(guò)提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、提高購(gòu)房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來(lái)發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時(shí)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國(guó)的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。
3、結(jié)束語(yǔ)
房產(chǎn)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的一件大事，國(guó)家職能部門(mén)必須加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，防止房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度膨脹，對(duì)于以后泡沫的破裂，需要及早建立預(yù)案。這樣，才能真正建立一個(gè)和諧社會(huì)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:實(shí)體經(jīng)濟(jì);虛擬經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)虛擬化;泡沫經(jīng)濟(jì)
中圖分類(lèi)號(hào):F830.91 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2009)24-0007-02
一、對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)概念的界定
國(guó)外對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的界定大體有三種范疇。(1)用Fictitious Economy 來(lái)表述,是指股票、債券、期權(quán)、期貨等虛擬資本的持有和交易;(2)用Virtual Economy來(lái)表述,是指以信息技術(shù)為工具所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),也稱信息經(jīng)濟(jì)或數(shù)字經(jīng)濟(jì);(3)用Visual Economy來(lái)表述,是指采用計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)建立經(jīng)濟(jì)模型對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程進(jìn)行的模擬。目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的界定大都屬于第一種范疇,大致可以歸結(jié)為三種觀點(diǎn):(1)“虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),貨幣資本不經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)就可以取得盈利。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是直接以錢(qián)生錢(qián)的活動(dòng)”(成思危,2002)。這一虛擬的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的構(gòu)成可以比喻為:虛擬經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品就是各種金融工具――股票、債券、期貨、期權(quán)及各種金融衍生產(chǎn)品,虛擬經(jīng)濟(jì)的工廠就是各種金融機(jī)構(gòu),虛擬經(jīng)濟(jì)的交換場(chǎng)所就是各種金融市場(chǎng)。(2)虛擬經(jīng)濟(jì)是以資本化定價(jià)行為為基礎(chǔ)的價(jià)格系統(tǒng),是觀念支撐的價(jià)格體系(劉駿民,2003)。(3)虛擬經(jīng)濟(jì)就是金融(李揚(yáng),2003)。持這一觀點(diǎn)的學(xué)者們認(rèn)為,金融是虛擬經(jīng)濟(jì)最主要的組成部分。
作者認(rèn)為,第一種范疇更為合理。該概念反映了虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的共同之處:追求價(jià)值增值。同時(shí)又揭示了虛擬經(jīng)濟(jì)價(jià)值增值的特點(diǎn)。第二種觀點(diǎn)沒(méi)有體現(xiàn)出虛擬經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的本質(zhì)屬性。第三種觀點(diǎn)雖然反映了金融是虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的主要組成部分,但虛擬經(jīng)濟(jì)并不等同于金融,金融中的許多活動(dòng)的價(jià)值增值過(guò)程是直接參與了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作的,其增值過(guò)程并不是“虛擬”的。基于以上分析,對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)作如下定義:虛擬經(jīng)濟(jì)是以金融系統(tǒng)(金融機(jī)構(gòu)、金融工具、金融市場(chǎng))為主要依托,相對(duì)獨(dú)立于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一種虛擬資本獨(dú)立化運(yùn)動(dòng)和價(jià)格決定的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。其本質(zhì)內(nèi)涵是虛擬資本以增殖為目的進(jìn)行獨(dú)立化運(yùn)動(dòng)的權(quán)益交易。
二、虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系分析
(一)虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)是相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇,二者之間相互依存、相互制約。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),決定虛擬經(jīng)濟(jì),同時(shí),虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有反作用。
1.從起源的角度看,虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論,商品經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律都隱藏在商品中。因此,分析虛擬經(jīng)濟(jì)也應(yīng)從剖析商品開(kāi)始。通過(guò)剖析可知,能夠虛擬化的只能是商品的價(jià)值形式。用貨幣表示的商品價(jià)值形式即價(jià)格是其后一切價(jià)值符號(hào)的根源,同時(shí)也是以虛擬資本為代表的價(jià)值符號(hào)的根本基礎(chǔ)。隨著商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,伴隨著信用制度、股份制度、資本市場(chǎng)的產(chǎn)生與發(fā)展,“每個(gè)確定的和有規(guī)則的貨幣收入都表現(xiàn)為資本的利息,而不論這種收入是不是由資本生出。貨幣收入首先轉(zhuǎn)化為利息,有了利息,然后得出產(chǎn)生這種貨幣收入的資本。”(馬克思:《資本論》第3卷,526頁(yè),人民出版社,1975年版)隨著收入的資本化,虛擬資本便產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái),在此基礎(chǔ)上,虛擬經(jīng)濟(jì)自然而然的產(chǎn)生了。
2.從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況看,虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,則虛擬經(jīng)濟(jì)必然茁壯成長(zhǎng);反之,假如宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、微觀經(jīng)濟(jì)缺乏活力、結(jié)構(gòu)失調(diào)等因素使實(shí)體經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題,那么虛擬經(jīng)濟(jì)最終必然萎縮。
3.從發(fā)展的角度看,虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模與程度取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與程度。作為虛擬經(jīng)濟(jì)載體的股票、債券等有價(jià)證券是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中資金的需要而發(fā)行的,因而發(fā)行的規(guī)模是由實(shí)體經(jīng)濟(jì)決定的。有價(jià)證券的發(fā)行制約著證券二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模。盡管虛擬資本中衍生金融工具的發(fā)展與實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有必然的聯(lián)系,但是它依托于股票、債券等有價(jià)證券,因而也取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與需要。
(二)虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的雙重影響
虛擬經(jīng)濟(jì)是一把“雙刃劍”,它既是適應(yīng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要而產(chǎn)生,可以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也可能制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,使國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)生動(dòng)蕩和危機(jī)的可能性增加。
1.積極影響。虛擬經(jīng)濟(jì)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),其產(chǎn)生和發(fā)展有力地推動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
第一,虛擬經(jīng)濟(jì)可以看成是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣蓄水池,它既可以吸收大量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過(guò)剩資金,也可以補(bǔ)充實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的不足,從而化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的物價(jià)不穩(wěn)定的壓力。資金是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“血液”。虛擬經(jīng)濟(jì)以其高流動(dòng)性和高獲利性吸引著大量暫時(shí)閑置和零散的資本投入到股票、債券和金融衍生品等虛擬資本上,沉淀資本由此投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的資金需要。而虛擬資本的便利流動(dòng)性, 加速了貨幣資金的周轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)移和結(jié)算的速度, 也提高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率。由于金融市場(chǎng)上融資渠道拓寬、融資技術(shù)提高、融資方式靈活、融資成本下降,可以在時(shí)間、數(shù)量、期限、成本等方面同時(shí)滿足生產(chǎn)者的要求,使儲(chǔ)蓄和投資在數(shù)量上和時(shí)間上都進(jìn)了一大步,為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的融資支持,加速實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
第二,虛擬經(jīng)濟(jì)提供了分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的工具,降低交易成本。金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新使個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)趨于分散化,在很大程度上可以分散實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。如經(jīng)營(yíng)者可以采用發(fā)行股票的方式將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)投資者身上;期貨期權(quán)等金融衍生工具產(chǎn)生的最初的動(dòng)機(jī)就是為了套期保值和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn);虛擬資本的多樣性、可轉(zhuǎn)換性和高流動(dòng)性又使企業(yè)能夠以比較低的風(fēng)險(xiǎn)成本實(shí)現(xiàn)實(shí)物資本存量的累積。
第三, 虛擬經(jīng)濟(jì)可以通過(guò)財(cái)富效應(yīng)使消費(fèi)需求和投資需求增加。股市上漲等造成的財(cái)富效應(yīng)能夠有效擴(kuò)大消費(fèi)需求和投資需求,推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此外,金融市場(chǎng)的活躍,也會(huì)帶動(dòng)企業(yè)投資需求的增加。由此,虛擬經(jīng)濟(jì)從兩個(gè)方面給實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)勁的需求拉動(dòng)力,并通過(guò)擴(kuò)大的乘數(shù)效應(yīng)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
第四,虛擬經(jīng)濟(jì)可以促進(jìn)資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。通過(guò)股票等有價(jià)證券,能夠使社會(huì)資本迅速?gòu)男б娴偷念I(lǐng)域流向效益高的領(lǐng)域、從效益差的企業(yè)轉(zhuǎn)向效益好的企業(yè),并按照利潤(rùn)最大化的原則不斷地對(duì)資源進(jìn)行重新分配和重組。這樣,虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)資金的配置效應(yīng)增強(qiáng)從而引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)資源的優(yōu)化配置。通過(guò)虛擬經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以對(duì)企業(yè)形成一種壓力,使資金和社會(huì)資源得到優(yōu)化組合,形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)以至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),從而促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和健康發(fā)展,提高整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益水平。
2.消極影響。虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng),虛擬經(jīng)濟(jì)的超前發(fā)展,會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì),而泡沫經(jīng)濟(jì)破裂又會(huì)引致金融危機(jī),阻礙實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
(1)虛擬經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中存在不確定性和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)性。虛擬貨幣一旦以膨脹的信用化形態(tài)進(jìn)入生產(chǎn)或流通領(lǐng)域,虛擬經(jīng)濟(jì)就滲入了實(shí)體經(jīng)濟(jì),并形成了兩者之間的互動(dòng)。這一互動(dòng)增加了實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。(2)當(dāng)虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹時(shí),會(huì)阻礙資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),降低資源利用率。(3)虛擬經(jīng)濟(jì)的過(guò)度擴(kuò)張會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的巨大破壞。(4)虛擬經(jīng)濟(jì)的跨國(guó)擴(kuò)張嚴(yán)重危及世界經(jīng)濟(jì)安全,特別是對(duì)發(fā)展中國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。經(jīng)濟(jì)全球化和金融業(yè)務(wù)國(guó)際化、自由化,使國(guó)際資本流動(dòng)急劇增長(zhǎng)和快速擴(kuò)張。特別是在金融創(chuàng)新的推動(dòng)下,以各種對(duì)沖基金為主的國(guó)際投機(jī)資本也應(yīng)運(yùn)而生,嚴(yán)重威脅全球金融安全。
三、正確認(rèn)識(shí)和處理虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
1.充分認(rèn)識(shí)適度發(fā)展虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極作用。正確認(rèn)識(shí)和對(duì)待虛擬資本、虛擬經(jīng)濟(jì),不能因?yàn)樗鼈冇锌赡墚a(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)或?qū)е陆鹑趧?dòng)蕩而限制其發(fā)展。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,虛擬經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與科學(xué)技術(shù)高度發(fā)展的必然結(jié)果,是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì),它意味著經(jīng)濟(jì)形態(tài)的多樣性和高級(jí)化。
2.防止虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響。正確處理實(shí)體經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,把握好虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“度”,使虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成良性互動(dòng)。泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因是多方面的。金融投機(jī)雖然是重要的原因和導(dǎo)火線,但實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在失衡才是導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的根本原因。投機(jī)是泡沫破裂乃至引發(fā)金融危機(jī)的催化劑,是外在原因;而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)和泡沫經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題才是內(nèi)在的原因。所以,我們一定要打牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),把握好虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“度”,使虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成良性互動(dòng)。
3.注意防范和控制中國(guó)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn),抓緊化解已形成的過(guò)度經(jīng)濟(jì)泡沫。中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的泡沫風(fēng)險(xiǎn)主要有:房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫和國(guó)有企業(yè)較大面積虧損造成的泡沫。集中反映在銀行的巨額不良貸款上。
4.建立經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng),增強(qiáng)金融交易的透明度,完善市場(chǎng)法規(guī),加強(qiáng)金融監(jiān)管。為了使虛擬經(jīng)濟(jì)更好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù),防止泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的監(jiān)控,控制其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離度,使虛擬經(jīng)濟(jì)形成的資產(chǎn)、交易量與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的對(duì)應(yīng)從發(fā)散變?yōu)槭諗?促進(jìn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良性互動(dòng)。
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摘 要 本文簡(jiǎn)要分析了虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。文中首先對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了剖析，從正面和負(fù)面兩個(gè)方面分別論述了虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，并在此基礎(chǔ)之上，對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提出了相應(yīng)的建議。
關(guān)鍵詞 虛擬經(jīng)濟(jì) 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 泡沫經(jīng)濟(jì)
隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度不斷深化，虛擬的經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)和不斷發(fā)展已經(jīng)成為了一個(gè)必然。并且隨著金融市場(chǎng)全球化的趨勢(shì)，虛擬經(jīng)濟(jì)也逐漸呈現(xiàn)出了全球化的趨勢(shì)。但是，從以往虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程可知，虛擬經(jīng)濟(jì)既能促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)因?yàn)槊撾x實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性的影響。鑒于此，本文對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的探索，希望對(duì)分析總結(jié)虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)有所幫助。
一、虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響
（一）虛擬經(jīng)濟(jì)有利于資源的優(yōu)化配置，能有效的提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率
虛擬資本具有非常高的流動(dòng)性，其可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)迅速?gòu)男б娴偷漠a(chǎn)業(yè)撤出，并流向效益高的產(chǎn)業(yè)，從前景不理想的企業(yè)撤出流向更有發(fā)展前景的企業(yè)，從而不斷的按照利潤(rùn)最大化的原則實(shí)現(xiàn)資源重新配置。虛擬資本的這種特性，使得虛擬經(jīng)濟(jì)無(wú)形間對(duì)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)產(chǎn)生一定的壓力，并促使企業(yè)不斷的尋求措施和途徑來(lái)增加本耽誤的效益，進(jìn)而使得企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，有效的提高整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率。
（二）虛擬經(jīng)濟(jì)能夠?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)提供一定的融資支持
虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠把社會(huì)上的閑散資金通過(guò)合適的方式導(dǎo)向需要補(bǔ)充資金的單位，從而使得企業(yè)能夠在較短的時(shí)間內(nèi)聚起起大量的資金，滿足資金缺乏的單位的要求。因此，虛擬資本流動(dòng)的便利性和迅速性，對(duì)提升貨比資金的周轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)移以及結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)的速度，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率均有很大的助益。除此之外，虛擬經(jīng)濟(jì)能夠加速財(cái)產(chǎn)和資本的積累，其所具有的多樣性和擴(kuò)張性等特征，能夠幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)超脫實(shí)物形態(tài)的約束和限制，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的增長(zhǎng)和擴(kuò)展，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了一定的融資支持。
（三）虛擬經(jīng)濟(jì)能夠促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整
虛擬經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格隨之上升的最明顯的表現(xiàn)是在新興產(chǎn)業(yè)上。新興產(chǎn)業(yè)具備良好的發(fā)展前景，而其良好的發(fā)展前景同時(shí)也預(yù)示著未來(lái)收益的大幅提高和增長(zhǎng)，由此可知資產(chǎn)價(jià)格和投資收益也同樣將迅速增長(zhǎng)。而新興產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的價(jià)格，尤其是股票的價(jià)格超過(guò)其實(shí)際收益在上升時(shí)，就會(huì)帶來(lái)社會(huì)財(cái)富的重新分配，從而為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的財(cái)富向新興產(chǎn)業(yè)流動(dòng)提供了很好的便利條件，并且與此同時(shí)，不僅會(huì)帶來(lái)社會(huì)財(cái)富的重新分配，其同時(shí)也會(huì)促使人才向新興產(chǎn)業(yè)的方向流動(dòng)，從而帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的迅速成長(zhǎng)，促使實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和調(diào)整，因此，虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和調(diào)整具有十分重要的意義。
（四）虛擬經(jīng)濟(jì)的過(guò)度膨脹會(huì)提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不確定性和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
虛擬經(jīng)濟(jì)的存在肯定離不開(kāi)虛擬貨幣，通常來(lái)說(shuō)虛擬貨幣包括紙幣、賬面貨幣和電子貨幣等多種形式。而當(dāng)虛擬貨幣以膨脹的信用化形態(tài)進(jìn)入生產(chǎn)或者服務(wù)系統(tǒng)的循環(huán)時(shí)，虛擬經(jīng)濟(jì)就會(huì)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并因雙方之間的互相影響、相互作用，形成兩者之間的互動(dòng)。這種互動(dòng)的形成則會(huì)大大提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。因?yàn)椋洳粌H受來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)變化的影響，還會(huì)受到更多的來(lái)自于金融市場(chǎng)上的與實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不存在直接聯(lián)系的各種交易和投機(jī)活動(dòng)的變化的影響，從而使得不確定性與風(fēng)險(xiǎn)性成倍的增加。
（五）虛擬經(jīng)濟(jì)的過(guò)度膨脹容易引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性的后果
因?yàn)樘摂M經(jīng)濟(jì)具有一定的獨(dú)立性，并且其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不是同步的，因此，如果虛擬經(jīng)濟(jì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要而大幅度的增長(zhǎng)和擴(kuò)張時(shí)，就會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)泡沫，從而引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展造成負(fù)面的影響。但是泡沫經(jīng)濟(jì)脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此其是不可能長(zhǎng)久和持續(xù)的，是早晚要崩潰的，而一旦泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，就會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)造成嚴(yán)重的打擊，并會(huì)進(jìn)一步影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。金融危機(jī)就是泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰帶來(lái)的產(chǎn)物，因此，一定要避免虛擬經(jīng)濟(jì)的過(guò)度膨脹，一旦虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹，造成泡沫經(jīng)濟(jì)，就會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性的后果。
二、有關(guān)虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
（一）正確處理虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)兩者之間的關(guān)系
虛擬經(jīng)濟(jì)是隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化而出現(xiàn)的，它是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。虛擬經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)形態(tài)多樣化和高級(jí)化的表征。大力發(fā)展虛擬經(jīng)濟(jì)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求，因此，虛擬經(jīng)濟(jì)的作用是不容忽視的，要使虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)兩者健康持續(xù)的共同發(fā)展，必須妥善處理虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)兩者之間的關(guān)系。
在處理虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系時(shí)，首先要注意適度的原則。要根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要來(lái)適度的發(fā)展虛擬經(jīng)濟(jì)，切忌虛擬經(jīng)濟(jì)的過(guò)度膨脹。另外，還要注意控制虛擬經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模，要保證虛擬經(jīng)濟(jì)始終以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)。如果虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的速度過(guò)快、規(guī)模過(guò)大時(shí)，其就會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)泡沫。
（二）完善虛擬經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管措施和機(jī)制
要實(shí)現(xiàn)虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，還要注意不斷完善虛擬經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管措施和監(jiān)管機(jī)制。這主要是指，隨著金融業(yè)務(wù)的多元化和多樣化發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源開(kāi)始變得越來(lái)越復(fù)雜。不同的虛擬資產(chǎn)以多種不同的方式在金融行業(yè)中存在，而且相互之間的投資方式、交易方式以及交易期限等諸多方面都存在著很明顯的差異，因此，不斷完善虛擬經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管措施和監(jiān)管機(jī)制就變得尤為重要。虛擬經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管機(jī)制和監(jiān)管措施，因虛擬經(jīng)濟(jì)自身的特點(diǎn)也存在一定的特殊之處，首先，虛擬經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管應(yīng)在行業(yè)監(jiān)管的基礎(chǔ)之上盡可能的做到統(tǒng)一監(jiān)管和協(xié)調(diào)。其次，要對(duì)市場(chǎng)上的金融交易行為和金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的管理，并應(yīng)規(guī)范相應(yīng)的措施以保證信息的透明度。
參考文獻(xiàn)：
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正確認(rèn)識(shí)泡沫的現(xiàn)象
在許多議論房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的文章中，對(duì)泡沫一詞的釋義口徑不一。關(guān)于泡沫、經(jīng)濟(jì)泡沫及其釋義從17世紀(jì)開(kāi)始，幾部外國(guó)辭典的簡(jiǎn)要釋義是：泡沫是虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。我國(guó)《辭海》的釋義，與之基本相同。也可以說(shuō)，泡沫的主要表現(xiàn)是一種價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。比如，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，通過(guò)各種"狂熱"的哄抬、投機(jī)等行為，使得某種商品、某種資產(chǎn)或某個(gè)公司的股票價(jià)格猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價(jià)值。這種高價(jià)，不能長(zhǎng)期維持，最終會(huì)像泡沫一樣地破裂。這就是泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其中比較典型的，稱之為泡沫經(jīng)濟(jì)事件。
由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，價(jià)格較大幅度地離開(kāi)價(jià)值的現(xiàn)象總會(huì)在各種商品中經(jīng)常發(fā)生，除了把這些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象統(tǒng)稱為泡沫現(xiàn)象外，專家們還根據(jù)泡沫產(chǎn)生的不同程度和后果，把它分為以下兩種。
第一種是泡沫經(jīng)濟(jì)。共同特點(diǎn)：一是，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的主要原因之一是過(guò)度投機(jī)，并伴隨各不相同的其他原因；二是，價(jià)格若干倍地狂漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離開(kāi)其價(jià)值；三是，哄抬出的高價(jià)只能停留一定的時(shí)間(有的是短暫時(shí)間)就會(huì)破裂猛跌，下降到與價(jià)值相近的價(jià)格；四是，每一次泡沫經(jīng)濟(jì)事件都會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成不同程度的危害。
第二種是一般性泡沫。某種商品的價(jià)格在一定時(shí)間內(nèi)有較大幅度的上漲，但沒(méi)有達(dá)到典型泡沫經(jīng)濟(jì)事件的4個(gè)特點(diǎn)，就屬于一般性泡沫。許多專家把它簡(jiǎn)稱為經(jīng)濟(jì)泡沫。經(jīng)濟(jì)泡沫是比較經(jīng)常而普遍地產(chǎn)生的，它的消極方面是因較大幅度漲價(jià)而帶來(lái)的各種副作用，但因其價(jià)格上漲和下降幅度相對(duì)較小，一般不會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)那樣明顯的"破裂"和"猛跌"現(xiàn)象，造成的危害也小得多。它的積極方面是在一定程度上調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。因此，不要一提到泡沫就談虎色變，而要用一分為二的觀點(diǎn)來(lái)看待經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。
明確了泡沫的釋義和其與泡沫經(jīng)濟(jì)的區(qū)分，我們就知道經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)經(jīng)常發(fā)生，就不會(huì)否認(rèn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)經(jīng)常發(fā)生經(jīng)濟(jì)泡沫。由于經(jīng)濟(jì)泡沫一般沒(méi)有明顯的破裂現(xiàn)象。泡沫釋義擴(kuò)大化引起的混亂長(zhǎng)期以來(lái)，在西方國(guó)家和我國(guó)，都認(rèn)定泡沫現(xiàn)象是價(jià)格狂漲而遠(yuǎn)離價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。但是，最近幾年，許多作者在發(fā)表的文章中，卻把泡沫現(xiàn)象包含的內(nèi)容任意擴(kuò)大。幾乎把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)歸納為泡沫現(xiàn)象。有的文章還進(jìn)一步擴(kuò)大為，這次我國(guó)宏觀調(diào)控所采取的各項(xiàng)政策措施，統(tǒng)統(tǒng)屬于治理泡沫的措施。為此，需要說(shuō)明以下兩點(diǎn)：
其一，不能通過(guò)曲解來(lái)辯解。有的文章為泡沫釋義擴(kuò)大化辯解的理由是：西方有名的《新帕爾格雷克經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》明確指出，"理論界尚未達(dá)成對(duì)泡沫狀態(tài)的一致同意的定義"，既然沒(méi)有一致同意的定義，我國(guó)專家當(dāng)然有權(quán)對(duì)泡沫增添內(nèi)容。其實(shí)，西方理論界對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的意見(jiàn)是一致的。只有對(duì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫狀態(tài)的定量指標(biāo)，即其價(jià)格離開(kāi)價(jià)值的幅度達(dá)到多大才能稱為泡沫狀態(tài)，意見(jiàn)還不一致。《大辭典》僅僅指出理論界對(duì)形成泡沫狀態(tài)的意見(jiàn)不一致，決不能把它曲解為對(duì)"泡沫"釋義的意見(jiàn)不一致。
其二，對(duì)不同質(zhì)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，應(yīng)該有不同的表述詞匯和治理措施。如果把以上擴(kuò)大化的內(nèi)容統(tǒng)統(tǒng)歸入泡沫現(xiàn)象而采取統(tǒng)一的治理措施，就會(huì)犯大錯(cuò)誤。以房地產(chǎn)為例，如果發(fā)生了價(jià)格陡漲而遠(yuǎn)離其價(jià)值的泡沫現(xiàn)象，主要的治理措施應(yīng)為：適度加大房地產(chǎn)投資和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模以增加供給；增加經(jīng)濟(jì)適用住房和低價(jià)位商品房的比重以降低平均房?jī)r(jià)(即結(jié)構(gòu)性降價(jià))；提高宏觀調(diào)控水平以調(diào)控房?jī)r(jià)和抑制投機(jī)。而泡沫擴(kuò)大化提出的許多內(nèi)容，例如"房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱"、"房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)速"、"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大"、"住房空置率過(guò)高"等，經(jīng)濟(jì)學(xué)界歷來(lái)就使用"發(fā)展過(guò)熱"、"規(guī)模過(guò)大"和"生產(chǎn)過(guò)剩"等恰當(dāng)?shù)脑~匯來(lái)表述。這些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象生產(chǎn)出的產(chǎn)品，不是虛擬的而是真正的物質(zhì)財(cái)富，除極少數(shù)報(bào)廢的產(chǎn)品外，都會(huì)陸續(xù)出售而投入使用，不會(huì)像泡沫一樣地破裂。而生產(chǎn)過(guò)多、過(guò)剩，則是導(dǎo)致價(jià)格下跌的重要原因，只能采取與治理泡沫現(xiàn)象完全相反的政策措施。如果硬要把這些內(nèi)容歸入泡沫現(xiàn)象，必定會(huì)造成理論上、實(shí)施政策措施上和問(wèn)題探討爭(zhēng)論上的混亂。因此，必須正本清源，堅(jiān)持對(duì)泡沫現(xiàn)象的原有釋義。
我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因
從房地產(chǎn)泡沫的定義中不難看出，過(guò)度投機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因；另外，消費(fèi)者的預(yù)期、非理性擴(kuò)張、政策導(dǎo)向、結(jié)構(gòu)性矛盾等因素則間接促進(jìn)了泡沫的形成。
1、 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因
過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。業(yè)內(nèi)人士有這樣的說(shuō)法：拿到了地就上了賺錢(qián)的大路。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)，投機(jī)的成分越多，泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進(jìn)程步伐的加快，人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求與土地稀缺之間的矛盾越來(lái)越突出。在這種情況下，有限的土地在反復(fù)轉(zhuǎn)手交易的過(guò)程中，價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。
2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因
（1）消費(fèi)者的預(yù)期。
消費(fèi)者的預(yù)期實(shí)質(zhì)上就是對(duì)價(jià)格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時(shí)，價(jià)格下跌，人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應(yīng)量，同時(shí)由于無(wú)人肯接手買(mǎi)入而需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。
（2）政策因素。
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的，因此，每個(gè)政府都會(huì)下大力氣對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)，我國(guó)也不例外。例如我國(guó)住房制度改革、土地使用制度改革，以及國(guó)家出臺(tái)政策鼓勵(lì)購(gòu)房按揭、放寬銀行信貸、建經(jīng)濟(jì)適用房等政策，都直接推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)。正是這種政策的導(dǎo)向使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，導(dǎo)致價(jià)格虛漲，空置率上升，助長(zhǎng)了泡沫的形成。
（3）房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致，如果一國(guó)的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋閑置率高，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，產(chǎn)生泡沫。這種現(xiàn)象一般發(fā)生在發(fā)展中國(guó)家，在加快城市化進(jìn)程的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)的大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大軍急劇增多，投資出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)現(xiàn)象，使房地產(chǎn)泡沫不斷堆積。
（4）銀行信貸的非理性擴(kuò)張。
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。一般來(lái)說(shuō)，各國(guó)政府在對(duì)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí)，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段，從而使許多開(kāi)發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，而且各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
（5）結(jié)構(gòu)性矛盾。
經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅的開(kāi)發(fā)比例應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。如果開(kāi)發(fā)商為追求高利潤(rùn)而紛紛投向豪宅的開(kāi)發(fā)，使一段時(shí)間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開(kāi)發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過(guò)多，經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高，兩方面的作用極易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫；另外，這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級(jí)寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)。
關(guān)鍵詞：泡沫；應(yīng)對(duì)機(jī)制；中日比較
中圖分類(lèi)號(hào)：F114.46 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-4161(2011)01-0138-04
有很多評(píng)論和分析都把中國(guó)和日本當(dāng)年的發(fā)展路徑作為類(lèi)比對(duì)象，舉出了其中的相似之處，譬如出口導(dǎo)向、通過(guò)國(guó)家政策推動(dòng)出口、連續(xù)多年的高增長(zhǎng)率、、出口機(jī)器、貨幣升值預(yù)期以及國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格急劇上升。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)與日本確有許多相似之處，因此，如何研究當(dāng)年日本政策的經(jīng)驗(yàn)和錯(cuò)誤，對(duì)于中國(guó)當(dāng)前來(lái)說(shuō)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
但這種比較有時(shí)具有簡(jiǎn)單性，日本當(dāng)年廣場(chǎng)協(xié)議的簽訂埋下了經(jīng)濟(jì)停頓的誘因，因此中國(guó)應(yīng)該避免貨幣升值；譬如日本過(guò)快、過(guò)強(qiáng)地放松和收縮銀根，導(dǎo)致了金融泡沫的放大和隨后的快速擠破，給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的停滯，因此中國(guó)應(yīng)避免類(lèi)似決策失誤。
本文認(rèn)為，這種簡(jiǎn)單的類(lèi)比和借鑒可以為我們提供一些有益的信息，但還不足以弄清楚中國(guó)政府當(dāng)前面臨問(wèn)題的實(shí)質(zhì)及與日本的異同之處，也不足以清楚中國(guó)政府政策取向的潛在邏輯并分析其正謬。
本文擬在簡(jiǎn)單回顧中日兩國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史的基礎(chǔ)上分析兩國(guó)處理金融泡沫的思路異同，描述它的政策特點(diǎn)，包括節(jié)奏、取向和具體政策細(xì)節(jié)，并著重從內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境兩方面分析這種不同的緣由。
一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和泡沫形成的歷史回顧
(一)日本的國(guó)家策略和外部制衡
戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)之所以能夠得到快速地恢復(fù)和發(fā)展，并最終成為制造業(yè)出口大國(guó)和世界金融中心，除了20世紀(jì)五六十年代爆發(fā)的朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)和越南戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的制造業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)這一外部因素外，也與日本建立的不同于西方國(guó)家金融體制這一內(nèi)部因素有著極大的關(guān)聯(lián)。換句話說(shuō)，導(dǎo)致日本20世紀(jì)80年代末期出現(xiàn)的金融危機(jī)的體制因素恰恰是當(dāng)初為日本的經(jīng)濟(jì)崛起立下汗馬功勞的金融體制與金融對(duì)策，所謂成也蕭何敗也蕭何。
戰(zhàn)后日本采取的基本上是政府干預(yù)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這與西方國(guó)家采取的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府微量干預(yù)的做法不同。在政府主導(dǎo)型的金融體制下，日本的中央銀行(即日本銀行)、民間金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)歸大藏省管理，大藏省有中央銀行的人事任命權(quán)和對(duì)所有金融機(jī)構(gòu)的檢查處罰權(quán)，屬于制定金融政策的權(quán)威機(jī)構(gòu)。鑒于戰(zhàn)后日本的國(guó)力有限，財(cái)力不足，百?gòu)U待興而又資金匱乏，為了能把所有可調(diào)動(dòng)的信用集中于銀行，政府通過(guò)頒布相關(guān)條例，限制金融機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)，限制證券市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)行嚴(yán)格的利率管制和市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，鼓勵(lì)銀行按照政府制定的產(chǎn)業(yè)扶持政策超限額向重點(diǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，政府承擔(dān)銀行可能產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金支付風(fēng)險(xiǎn)。這樣的金融政策在當(dāng)時(shí)對(duì)充分調(diào)動(dòng)日本國(guó)內(nèi)的資金，把國(guó)民儲(chǔ)蓄盡快轉(zhuǎn)化為投資發(fā)揮了極其重要的作用，對(duì)確保重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、化工、機(jī)電等行業(yè)產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用，不但使日本在短短的數(shù)年間擺脫了戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)日本國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，而且使日本經(jīng)濟(jì)從此走上了歷經(jīng)30年的高速發(fā)展之路。
20世紀(jì)80年代中期，隨著與西方諸國(guó)貿(mào)易磨擦的升級(jí)和“廣場(chǎng)協(xié)議”的簽署，日元對(duì)美元的匯率開(kāi)始升值，日本的出口貿(mào)易開(kāi)始出現(xiàn)減少，進(jìn)口開(kāi)始增加。與此同時(shí)，由于國(guó)民財(cái)富的快速增長(zhǎng)以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資熱情趨弱，大量的剩余資金流入虛擬經(jīng)濟(jì)，土地、股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始持續(xù)上漲。在1985年―1990年的5年間，日經(jīng)指數(shù)由16 400點(diǎn)上升至38 915點(diǎn)，上市股票總市值由162萬(wàn)億日元飆升至630萬(wàn)億日元，市值增加近3.9倍；土地資產(chǎn)總額由1985年的1004萬(wàn)億日元上升至1990年的2 389萬(wàn)億日元。其中東京、大阪等地的土地地價(jià)在4年間上升了3倍。按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，賣(mài)掉整個(gè)東京就能買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。股市與房市的瘋狂、泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重程度由此可見(jiàn)一斑。
(二)中國(guó)的趕超策略和有利條件
日本的問(wèn)題主要在于國(guó)家限制。中國(guó)在這一點(diǎn)上具有有利之處，能夠較好的避免這種“陷阱”。這一方面也可視為一種“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”。
改革開(kāi)放初期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)有許多相似之處，都面臨著基礎(chǔ)薄弱、資金匱乏、金融機(jī)構(gòu)不健全、體制重建的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)30多年的探索和發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)有了比較明確的發(fā)展思路和相對(duì)健全的金融體系。總體上中國(guó)的金融管理體制是在借鑒了西方國(guó)家特別是日本的經(jīng)驗(yàn)后根據(jù)我國(guó)的實(shí)際國(guó)情建立起來(lái)的，大體上屬于由政府干預(yù)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，并逐步向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡這一演變模式。其特征是國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的相對(duì)獨(dú)立，市場(chǎng)主體以國(guó)有銀行為主，銀行業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施利率和匯率管制，政府制定有明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以引導(dǎo)信貸資金和投資資金的流向。
除了以上相似的地方，中國(guó)的金融體制與日本的金融體制最大的不同在于在全球經(jīng)濟(jì)一體化的總目標(biāo)下，中國(guó)金融體制的構(gòu)建采取的是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)變這一漸進(jìn)模式，既不同于日本20世紀(jì)90年代以前，數(shù)十年機(jī)構(gòu)體制不變，體制經(jīng)歷了由適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要到不適應(yīng)需要直至僵化的過(guò)程；也不同于日本20世紀(jì)90年代末期提出的“爆發(fā)式”體制革命，目標(biāo)雖好，但制約條件太多，改革之船無(wú)法順利到達(dá)彼岸。相比較而言，中國(guó)的趕超策略借鑒了日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因而獲得了寶貴的30年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)間。
目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)一如80年代中期的日本，經(jīng)歷了連續(xù)30年的高速發(fā)展以后，經(jīng)濟(jì)總量和外匯盈余進(jìn)入了世界前列。隨著工業(yè)基礎(chǔ)的完善和進(jìn)出口貿(mào)易額的巨大增長(zhǎng)，與各國(guó)之間的貿(mào)易磨擦也日漸增多，因爭(zhēng)奪資源導(dǎo)致的國(guó)與國(guó)之間的政治紛爭(zhēng)事件也時(shí)有發(fā)生。
日本是一個(gè)資源匱乏、國(guó)土狹小、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)容量相對(duì)有限的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依賴于國(guó)外市場(chǎng)，主要原材料需要從國(guó)外購(gòu)進(jìn)，產(chǎn)成品也主要銷(xiāo)往國(guó)外市場(chǎng)，這種外向型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)總體上對(duì)其他貿(mào)易國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是利大于弊。加之日本作為二戰(zhàn)時(shí)期的戰(zhàn)敗國(guó)，處于多重國(guó)家限制，在政治、軍事和經(jīng)濟(jì)上對(duì)美國(guó)為首的西方國(guó)家依附性很強(qiáng)，其經(jīng)濟(jì)政策的制定缺乏獨(dú)立性，容易受到來(lái)自國(guó)外勢(shì)力的干擾，甚至?xí)羧雵?guó)外利益集團(tuán)設(shè)下的經(jīng)濟(jì)“陷阱”，如“廣場(chǎng)協(xié)議”的簽訂。
中國(guó)在國(guó)際上是一個(gè)政治大國(guó)，國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，國(guó)際外交獨(dú)立性較強(qiáng)，但受制于資源的缺乏和各發(fā)達(dá)國(guó)家設(shè)置的關(guān)稅壁壘，由貿(mào)易不平衡引發(fā)的政治外交事件逐漸增多。尤其是在此次全球性金融危機(jī)的沖擊下，各發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)都遭受到了不同程度的重創(chuàng)，這些國(guó)家都把經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的突破口選在了中國(guó)的市場(chǎng)，要求中國(guó)改革現(xiàn)有的人民幣匯率生成機(jī)制，開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融和資本市場(chǎng)，其目的就是最終打開(kāi)中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)。中國(guó)當(dāng)然不可能是當(dāng)年的日本，隨意屈服于國(guó)外的壓力，但這類(lèi)壓力也將持續(xù)存在。
二、泡沫應(yīng)對(duì)策略描述
(一)日本的應(yīng)對(duì)策略和后果
泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生基本上源于內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的失衡，表現(xiàn)在大量資金非正常流入某一個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決的辦法也主要是采取“阻斷”資金流人的方式控制這些資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。但在實(shí)際操作過(guò)程，決策者遇到的問(wèn)題要遠(yuǎn)比這復(fù)雜得多。
日本政府從1989年開(kāi)始采取一系列的經(jīng)濟(jì)對(duì)策，包括金融上一些政策調(diào)整來(lái)控制資產(chǎn)價(jià)格，特別是土地價(jià)格的上漲。初期政策效果不明顯的時(shí)候，日本政府甚至還采取了一些行政管制措施如對(duì)土地交易行為給予限制，禁止對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資等方式，強(qiáng)行控制不動(dòng)產(chǎn)的交易。這一策略有一個(gè)比較明顯的特征，就是動(dòng)作巨大而迅速。如下表所示，在一年多一點(diǎn)的時(shí)間里(1989―1990)，中央銀行體系貼現(xiàn)率從2.5％升到6％。
由此，日本市場(chǎng)利率也呈現(xiàn)了類(lèi)似的變化軌跡。高峰38 915點(diǎn)跌至年底的24 000點(diǎn)，一年當(dāng)中跌去了40％的市值。地產(chǎn)價(jià)格的下跌雖然晚于股市的下跌，也從1991年7月開(kāi)始大幅度下跌。至1994年，日本的地價(jià)較1990年幾乎跌去了50％。如此慘烈的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格暴跌和股市崩盤(pán)，造成了日本企業(yè)的大面積破產(chǎn)以及居民財(cái)富的巨大損失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1990年―1996年的6年間，日本每年宣告破產(chǎn)的企業(yè)超過(guò)了1.4萬(wàn)家，1997年甚至達(dá)到了1.5萬(wàn)家(王宇，2004)。
泡沫被擠破帶來(lái)的不僅僅是投資人的損失，日本的銀行業(yè)因?yàn)椴涣紓鶛?quán)的增加和股票投資的失敗經(jīng)營(yíng)陷于困境。據(jù)1995年9月大藏省公布的數(shù)據(jù)，日本銀行業(yè)的不良債權(quán)總額約為40萬(wàn)億日元，到了1998年7月底，數(shù)字上升至87.5萬(wàn)億日元，而同時(shí)美國(guó)穆迪評(píng)級(jí)公司和標(biāo)準(zhǔn)普爾提供的估計(jì)數(shù)是130萬(wàn)億和150萬(wàn)億日元之巨。這一數(shù)額已經(jīng)占到了全日本銀行貸款總額的15％～20％，相當(dāng)于日本GDP的30％。如此巨額的不良資產(chǎn)不僅使許多金融機(jī)構(gòu)在破產(chǎn)的邊緣掙扎，再生功能喪失，也導(dǎo)致了銀行融資輸血功能的減弱，極度萎縮的市場(chǎng)流動(dòng)性更使困難的日本企業(yè)雪上加霜，最終將日本經(jīng)濟(jì)推入了衰退的10年。
(二)中國(guó)政府的策略分析
中國(guó)目前正處于泡沫初起或發(fā)展階段，在這一階段，中國(guó)政府的對(duì)策比較獨(dú)特，是一種比較緩慢的、講究控制性的擠破策略，這既受益于日本的教訓(xùn)，也與中國(guó)的一貫治政風(fēng)格有關(guān)。
2008―2009年間的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與20世紀(jì)80年代末、90年代初的日本有著驚人的相似之處。在次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性金融危機(jī)面前，中國(guó)政府在第一時(shí)間里提出了4萬(wàn)億的投資計(jì)劃，其目的就是采用積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定的發(fā)展，重樹(shù)投資者的信心(日本則是在經(jīng)濟(jì)信號(hào)顯示一定滯勢(shì)時(shí)進(jìn)行大規(guī)模刺激政策的)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2009年的一年間，由銀行新投放的信貸資金就達(dá)到了10萬(wàn)億元。如此規(guī)模的資金投入雖然確保了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年實(shí)現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了9.1％以上。但在市場(chǎng)充裕資金的推動(dòng)下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了泡沫化膨脹，一線城市的房屋價(jià)格在2008年至2009年間幾乎上漲了100％，二、三線城市上漲幅度也超過(guò)了70％；滬深股市也由2008年11月的最低的1600點(diǎn)和5 668點(diǎn)勁升至2009年12月的3 331點(diǎn)和14 051點(diǎn)，漲幅分別超過(guò)了108％和148％。
都是為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退，都是在實(shí)施寬松貨幣政策的條件下出現(xiàn)了明顯的經(jīng)濟(jì)泡沫，但中國(guó)政府的策略與日本有所區(qū)別。
由于后發(fā)優(yōu)勢(shì)，在一開(kāi)始實(shí)施刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的時(shí)候，中國(guó)政府就預(yù)見(jiàn)到了積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策并不是醫(yī)治經(jīng)濟(jì)衰退的特效藥。歷次的世界性經(jīng)濟(jì)大衰退，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇的時(shí)候，依靠的都是新興產(chǎn)業(yè)的帶領(lǐng)或者是外部環(huán)境的變化(如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng))。因此，伴隨著寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，中國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)了10大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，目的就是通過(guò)調(diào)整我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)帶動(dòng)和刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保掙快速發(fā)展。這既為大量的社會(huì)增量資金和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的剩余資金找到了出路，也避免了對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的再投資，更重要的是最大限度地避免大量資金涌人股市和房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成。
只是從目前的形勢(shì)看，阻斷資金向虛擬經(jīng)濟(jì)的流入還需要有更精確的控制手段。譬如盡管有相應(yīng)對(duì)策，但2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是明顯出現(xiàn)了泡沫化的傾向，土地與房屋價(jià)格飛漲、股市上升速度過(guò)快，實(shí)施緊縮貨幣政策的條件已經(jīng)具備。
但中國(guó)政府只是在2010年1―5月間連續(xù)三次上調(diào)了銀行存款準(zhǔn)備金率，其后便沒(méi)有了更大的緊縮舉措，2010年的新增信貸計(jì)劃仍然是10萬(wàn)億，人們預(yù)計(jì)的利率上調(diào)則一次也沒(méi)有出現(xiàn)。在房地產(chǎn)方面，中國(guó)政府迄今的舉措仍然集中在信貸資格控制方面，而沒(méi)有涉及總量，當(dāng)然更沒(méi)有涉及基準(zhǔn)利率。中國(guó)政府主要推出了在公共住房保障方面的各種各樣的計(jì)劃，如大規(guī)模的公共租賃房計(jì)劃，重新啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等。譬如，在上海，市長(zhǎng)韓正宣布在2010年，60％的新增供應(yīng)將用于保障用房，并將完工700 000個(gè)單位的保障用房。
在這些手段下，雖然緩慢，但效果在逐步顯現(xiàn)中。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)2010年4月為101.4(環(huán)比)，5月為100.2(環(huán)比)，6月為99.9(環(huán)比)，呈增速放緩、逐漸下降的趨勢(shì)，而交易量也在繼續(xù)萎縮，調(diào)控初顯成效。
三、泡沫應(yīng)對(duì)策略的評(píng)析
(一)不同應(yīng)對(duì)策略的邏輯分析
1.快速擠破策略的后果
日本的快速擠破策略留下了巨大的后遺癥，直至今日。但這種策略在當(dāng)年卻具有一種理論上的正當(dāng)性。
日本通過(guò)強(qiáng)力的連續(xù)五次升息，把利息升到6％。這種策略的邏輯很簡(jiǎn)單直接，也符合標(biāo)準(zhǔn)教科書(shū)的說(shuō)法，通過(guò)對(duì)利率等基礎(chǔ)手段甚至直接的信貸控制(如大藏省要求所有金融機(jī)構(gòu)控制他們的房地產(chǎn)相關(guān)貸款)來(lái)遏制“水流”，從而刺破泡沫。這種策略下的各方反應(yīng)本在預(yù)期之中，但最后的結(jié)果肯定是政策制定者不想看到的。顯然，基于正統(tǒng)宏觀經(jīng)濟(jì)理論的調(diào)控策略忽略了一些因素。如，總量問(wèn)題、泡沫程度問(wèn)題以及其他一系列的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。這種從凱恩斯開(kāi)始的貨幣政策和財(cái)政政策結(jié)合進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思路有一個(gè)局限，即有其適用的“有效域”。當(dāng)某些條件超過(guò)了其適用范圍時(shí)，它的后果可能會(huì)是難以預(yù)期的。譬如，潛在需求的大小，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對(duì)比重程度，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)體本身處在上行周期還是下行周期等，都會(huì)影響其最終結(jié)果。因此，日本學(xué)者認(rèn)為，“日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅并引發(fā)危機(jī)，至少?gòu)闹苯痈惺苌鲜侨毡俱y行刻意挑破泡沫的結(jié)果”(Yo-shinori Shimizu，1997)。
2.可控的“雙軌制”策略的邏輯
雖然中國(guó)政府的調(diào)控有一些不連貫性(2008年的調(diào)控轉(zhuǎn)向刺激政策，雖取得了遏制衰退的效果，但也留下了諸多后患)，但仔細(xì)梳理中國(guó)政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的政策和抑制泡沫經(jīng)濟(jì)的措施，可以認(rèn)為中國(guó)政府的意圖在于盡量使當(dāng)前泡沫不破，一方
面，基本市場(chǎng)條件保持平穩(wěn)，如利率，基準(zhǔn)利率多年變動(dòng)較為平緩，與日本形成鮮明對(duì)比。
另一方面，通過(guò)新增保障房、公租房以及小戶型房等更貼近普通居民需求的大量供應(yīng)，改變了實(shí)際的供求關(guān)系，同時(shí)也改變了市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于存量房市場(chǎng)起著退燒的作用。這樣相當(dāng)于用增加更貼近需求的實(shí)物量來(lái)稀釋了泡沫。相關(guān)的政策例證除了房地產(chǎn)業(yè)的一系列舉措，還可以參看類(lèi)似的產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃等，引導(dǎo)資金流向其他領(lǐng)域。在泡沫程度稀釋不是那么高的時(shí)候，選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候通過(guò)改變基本條件、利率以及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等刺破泡沫(理想的目標(biāo)是借助市場(chǎng)自動(dòng)將泡沫擠空)。簡(jiǎn)而言之，通過(guò)節(jié)奏上的控制，使得金融資源在各階段能與實(shí)體經(jīng)濟(jì)大致有效結(jié)合，這就能較好的、有控制的治理泡沫。
(二)策略選擇背后的政治和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)
中日兩國(guó)選擇了不同的政策來(lái)應(yīng)對(duì)泡沫，日本的后果已有目共睹，中國(guó)的結(jié)果還待觀察。但我們可以來(lái)進(jìn)一步分析為什么兩國(guó)采取了不同的策略以及帶來(lái)的結(jié)果。
1.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展階段
以城市化率來(lái)看，日本在1980年的城市化率已達(dá)76％，而中國(guó)在2003年才達(dá)到40.5％。相應(yīng)的，資產(chǎn)泡沫在日本的目標(biāo)物以商業(yè)地產(chǎn)為主，而在中國(guó)以住宅地產(chǎn)為主。前者的彈性相對(duì)較高，容易引致投機(jī)行為。更為重要的是，這意味著在應(yīng)對(duì)泡沫階段，中國(guó)可以通過(guò)增加新增供應(yīng)給新市民，有增量調(diào)控的空間，而在日本當(dāng)時(shí)要做到這一點(diǎn)是困難的，因?yàn)樾略龇渴袌?chǎng)的規(guī)模已經(jīng)很小，供應(yīng)是無(wú)效供應(yīng)，只會(huì)加劇問(wèn)題。
其二，從工業(yè)化率和產(chǎn)業(yè)升級(jí)角度，同樣有類(lèi)似問(wèn)題。日本彼時(shí)已經(jīng)處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成熟階段，而在向更高層次的信息技術(shù)、生物技術(shù)發(fā)展方面，又有著基礎(chǔ)研發(fā)不足和美國(guó)的壁壘障礙，以致前進(jìn)乏門(mén)(鹿朋，2008，a，b)。
中國(guó)仍然處于工業(yè)化過(guò)程之中，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的空間很廣，而且，無(wú)論是巨大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還是WT0體制之下帶來(lái)的國(guó)際市場(chǎng)，都給予了實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資的巨大空間。這就使政策具有可操作性。
2.管制模式
從管制模式上看，日本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和議會(huì)體制的結(jié)合，這使政府影響經(jīng)濟(jì)的手段受限，局限于宏觀對(duì)策，一些細(xì)致的、具有針對(duì)性的手段無(wú)法采用。而且包括其在政治結(jié)構(gòu)上，要做出決策也具有妥協(xié)性，以及受限于理念上的正統(tǒng)性(標(biāo)準(zhǔn)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論)，作出當(dāng)時(shí)激烈的對(duì)策也就很難避免了。
而中國(guó)的執(zhí)政風(fēng)格偏于謹(jǐn)慎、觀察，局部實(shí)驗(yàn)以及講求可控制性，又因?yàn)榭梢院艽蟪潭壬蠠o(wú)懼一些短期政治評(píng)論，實(shí)行長(zhǎng)期操作，因此采用當(dāng)前的穩(wěn)妥策略也是事出有因。
四、結(jié)論
中國(guó)雖然具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)以及當(dāng)前的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，在應(yīng)對(duì)泡沫方面做得不錯(cuò)，但還不能說(shuō)已經(jīng)成功了。一方面，中國(guó)目前還處于實(shí)業(yè)和金融不匹配的階段，實(shí)業(yè)的利潤(rùn)(包括龐大的出口盈余)總要找到一個(gè)配置方向，而房地產(chǎn)是當(dāng)前壁壘最小的一個(gè)領(lǐng)域；因此泡沫集中在這里體現(xiàn)出來(lái)。如果金融體系以及相應(yīng)的投資體系得不到改善，問(wèn)題就會(huì)始終存在。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供需問(wèn)題，尤其是供需結(jié)構(gòu)性矛盾始終存在(存量房尤其突出)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的虛高，是引發(fā)泡沫的誘因。
因此，“雙軌制”政策雖然產(chǎn)生了一定的效果，但最終是否有效還要看產(chǎn)業(yè)升級(jí)成功與否，看金融體系的改善以及房地產(chǎn)市場(chǎng)本身市場(chǎng)有效性的發(fā)揮，泡沫治理是一個(gè)系統(tǒng)工程，任重而道遠(yuǎn)。
基金項(xiàng)目：本文受教育部2006年人文社會(huì)科學(xué)研究基金資助，項(xiàng)目號(hào)06JC790015。
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；泡沫經(jīng)濟(jì)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）04-0001-02
一、泡沫經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)
經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)泡沫經(jīng)濟(jì)是指在生產(chǎn)活動(dòng)中一系列資產(chǎn)，在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)價(jià)格連續(xù)上漲的現(xiàn)象，使人們能夠錯(cuò)誤的認(rèn)為這種價(jià)格上漲能夠一直持續(xù)，就出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)這些資產(chǎn)的活動(dòng)，這種活動(dòng)是一種投機(jī)取巧的手法，買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)執(zhí)行者就是投機(jī)者，價(jià)格上漲在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)暴跌的情況，就出現(xiàn)了泡沫破碎就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)。而房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)我們認(rèn)為是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)上漲的勢(shì)頭，使很多人錯(cuò)誤的認(rèn)為這種上漲的趨勢(shì)會(huì)一直持續(xù)下去，就吸引人們對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，當(dāng)上漲的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)本身價(jià)格，就導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫，泡沫在過(guò)度膨脹以后就會(huì)破裂。當(dāng)破裂時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格就產(chǎn)生了嚴(yán)重的暴跌，出現(xiàn)了惡性發(fā)展的狀況，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
二、我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成原因
經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展中，房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成了能夠拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流因素，但是現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)格在逐漸增長(zhǎng)，增長(zhǎng)的過(guò)程沒(méi)有規(guī)律性和周期性，在這條增長(zhǎng)鏈上的貨幣供應(yīng)量就迅速增加，就造成了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)。這種泡沫如果出現(xiàn)破裂就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。所以在解決房產(chǎn)泡沫問(wèn)題的時(shí)候，要從出現(xiàn)泡沫的源頭出發(fā)，改善房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使房?jī)r(jià)能夠回歸到一個(gè)平衡狀態(tài)，這是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的根本。
三、我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀
我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段正處于泡沫最艱難時(shí)期，相關(guān)部門(mén)要認(rèn)真理性對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且對(duì)其進(jìn)行合理分析，提出必要的改革措施，這樣才能夠找到解決窘迫現(xiàn)狀的根源，這種窘迫現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：
1.大中型的城市房屋價(jià)格出現(xiàn)虛高，分析原因主要是當(dāng)?shù)卣胍幸欢ǖ呢?cái)政收入，就出現(xiàn)了虛抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。另外，我國(guó)社會(huì)兩極貧窮分化現(xiàn)象有些嚴(yán)重，這也是房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)現(xiàn)象。特別是房屋建設(shè)用地的拍賣(mài)中，沒(méi)有規(guī)定最高價(jià)格和最低價(jià)格，這樣如果房?jī)r(jià)在大范圍的增長(zhǎng)就出現(xiàn)了地皮價(jià)格迅速增長(zhǎng)的情況，這種增長(zhǎng)最終受益還是屬于當(dāng)?shù)卣疄榱四軌蚴棺约旱氖芤孀畲蠡苯訉?dǎo)致了房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到幾乎會(huì)崩盤(pán)的地步。政府出臺(tái)的一些措施已經(jīng)很難解決這種
現(xiàn)狀。
2.很多銀行為了能夠更好的發(fā)展信貸業(yè)務(wù)。并沒(méi)有對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行理性化的設(shè)置。直接把房產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押消費(fèi)的機(jī)制貫穿到整個(gè)房屋建筑市場(chǎng)。中國(guó)銀行在信貸業(yè)務(wù)發(fā)展中總是在追求大企業(yè)信貸、大項(xiàng)目信貸、大數(shù)額信貸，這種理念的實(shí)質(zhì)就是把銀行經(jīng)營(yíng)理念轉(zhuǎn)變成了投資消費(fèi)，讓很多企業(yè)適應(yīng)并且習(xí)慣了“今天花明天的錢(qián)”現(xiàn)象。這種惡性的消費(fèi)方式，在不良銷(xiāo)售形勢(shì)中，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸問(wèn)題出現(xiàn)或顯現(xiàn)出信貸風(fēng)險(xiǎn)性。
3.由于政府本身建立的房地產(chǎn)信息體系不健全和政府干預(yù)手段出現(xiàn)失誤，這些都是引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破碎的隱患，如果不重視這些隱患就會(huì)對(duì)我過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的傷害。
4.房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)還由于消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期試想偏高。很多人都認(rèn)為房子永遠(yuǎn)都是升值再升值，沒(méi)有對(duì)價(jià)格進(jìn)行預(yù)期試想，及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)測(cè)偏高。這是房地產(chǎn)商和政府拼命高房屋價(jià)格的直接原因。這種偏高直接影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也是形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫經(jīng)的重要原因。
四、解決我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的出路
上文中闡述了，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)泡沫的原因，能夠發(fā)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如果不及時(shí)采取有效措施就會(huì)嚴(yán)重影響我過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先必須要找出各種問(wèn)題的突破口，這是解決問(wèn)題的根本辦法。只要我們找準(zhǔn)問(wèn)題突破口，采取有利的解決措施，就能夠走出房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)。筆者從三個(gè)方面對(duì)怎樣走出危機(jī)進(jìn)行闡述：
1.中央政府出臺(tái)了有關(guān)房?jī)r(jià)理性回歸的措施，在各地區(qū)實(shí)行中，會(huì)受到各地區(qū)的差異影響，這種房?jī)r(jià)理性回歸是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，對(duì)于回歸的時(shí)間，我們不能夠進(jìn)行確定，這與各個(gè)地區(qū)實(shí)行的力度有直接關(guān)系，也同時(shí)受到各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的影響。不同地區(qū)存在不同差異。
2.中央政府出面進(jìn)行調(diào)控，各個(gè)地區(qū)要進(jìn)行正確的對(duì)待，很多房?jī)r(jià)的調(diào)控措施都屬于非正常規(guī)調(diào)控措施，這種措施在實(shí)行過(guò)程中能夠保證完善的社會(huì)體制，還能夠形成房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)控體系。對(duì)于那些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要認(rèn)真對(duì)待這調(diào)控方式，不能夠?qū)@些方式存在僥幸心理或者對(duì)政策不管不問(wèn)，鉆政策漏洞等，更加不能夠以恐懼的心理去躲避這些調(diào)控政策，要把握土地可持續(xù)使用的理念，在有限的土地使用面積上提供良好的房屋供給，這樣才能夠保證房屋價(jià)格能夠回歸正常發(fā)展，使房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)回歸到正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
3.對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如果想盡快的脫離房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，就要從產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)原因這方面進(jìn)行突破，尋找這種原因不能夠只是坐享其成，也絕對(duì)不能坐以待斃，一門(mén)心思等待政府的政策。要直接從自己企業(yè)出發(fā)，對(duì)于那些錯(cuò)誤的政策要進(jìn)行完全否定，對(duì)錯(cuò)誤的措施要認(rèn)真分析，然后在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效定位，這是解決房地產(chǎn)企業(yè)困境的根本辦法，如果不進(jìn)行及時(shí)解決，就會(huì)影響企業(yè)發(fā)展，致使企業(yè)在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。這是走出困境的根本方法。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景
2012年是一個(gè)全新時(shí)代的開(kāi)始，從2012年以后已經(jīng)火熱了很多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，變得有些寒冷，中央在一個(gè)月內(nèi)出臺(tái)了很多調(diào)控房地產(chǎn)的政策，例如，信貸、稅收、土地等都有相關(guān)政策。中國(guó)證券時(shí)報(bào)刊載了李春頂博士的文章，其中內(nèi)容表示中國(guó)房地產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷不一樣的變化與發(fā)展，未來(lái)的十年里要走什么樣的方向。自從1998年中國(guó)住房制度改政策放開(kāi)以后，把房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面市場(chǎng)化，這樣加速了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和向城市化邁進(jìn)的速度，同時(shí)也推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。
房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步成。房地產(chǎn)已經(jīng)和土地、建筑、交易和金融服務(wù)等很多種部門(mén)的聯(lián)系密不可分，成為這些部門(mén)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去的10年發(fā)展中，房地產(chǎn)帶動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是消費(fèi)增長(zhǎng)、投資增長(zhǎng)和出口貿(mào)易增長(zhǎng)中最大的動(dòng)力，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不但解決了就業(yè)問(wèn)題，還增加了居民收入和政府財(cái)政收入，政府利用這些收入對(duì)城市基礎(chǔ)進(jìn)行建設(shè)，提高了城市發(fā)展速度。
在這種情況下，居民收入提高，有了一定的儲(chǔ)蓄，然后把這部分儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化成了買(mǎi)房進(jìn)行投資，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)都處于房子少，買(mǎi)的人多的稀缺狀態(tài)。房屋建筑在以每年20%的速度進(jìn)行增長(zhǎng)，還不能夠滿足需求，就在房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)狀態(tài)下，保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度，這種狀態(tài)持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，出現(xiàn)了很多投資和投機(jī)者加入房地產(chǎn)行業(yè)。使房地產(chǎn)成為重要的投資商品，這樣就加劇了房?jī)r(jià)上漲，這種非理性增長(zhǎng)速度嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度，造成了房?jī)r(jià)泡沫。
六、房地產(chǎn)發(fā)展方向
在以后的十年里房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要?jiǎng)恿ΑＴ诎l(fā)展同時(shí)要把握房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，要了解高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，影響與房地產(chǎn)有關(guān)的金融體系，其次，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)阻礙正常居民正常需求，不利于我國(guó)城市化推進(jìn)；最后，房?jī)r(jià)過(guò)高直接剝奪了居民的收入，這樣就不能夠帶動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。
從2012年之后我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和主要特點(diǎn)是：
1.房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸到理性的狀態(tài)，出現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。如果國(guó)家出現(xiàn)的相關(guān)調(diào)控政策能夠及時(shí)有效，就能夠化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠推動(dòng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，就能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的平穩(wěn)的過(guò)渡。如果不實(shí)行相關(guān)政策就會(huì)在未來(lái)十年之內(nèi)出現(xiàn)泡沫破滅的狀況，使房?jī)r(jià)極具下跌，不能夠健康穩(wěn)步發(fā)展。
2.要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。從目前的保障性住房的政策看，在未來(lái)10年中要加大保障性住房的建設(shè)投資，才能夠緩解泡沫現(xiàn)在。
3.在未來(lái)10年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展能夠加速房地產(chǎn)的發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)像香港和日本出現(xiàn)的下跌和一蹶不振的局面。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)處于價(jià)格發(fā)展的最高峰，2012年以后這種上漲的局面會(huì)慢慢減小，主要原因是政府出臺(tái)的政策和人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)在進(jìn)一步加深，國(guó)家宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲打擊了房地產(chǎn)投機(jī)取巧現(xiàn)象發(fā)生。能夠有效的控制地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大。要保證國(guó)家政策能夠朝向可行的路徑發(fā)展，就要對(duì)投資進(jìn)行控制。還要對(duì)增加對(duì)保障住房的投資，這樣能夠緩解自住需求。還能夠一定程度上緩解房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。對(duì)這些方面進(jìn)行加強(qiáng)之后能夠保證，在今后10年的發(fā)展中，房地產(chǎn)能夠更加穩(wěn)定健康和成熟發(fā)展。
七、結(jié)語(yǔ)
對(duì)于房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵在于房產(chǎn)商和國(guó)民的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的提高，把握造成了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因，找出正確的方法去解決危機(jī)。只有這樣才能夠保證我國(guó)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)市場(chǎng);
美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認(rèn)為:泡沫即是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)錢(qián)在一個(gè)一連歷程中的驀地上漲,初始的價(jià)錢(qián)上漲使人們?cè)杏l(fā)生價(jià)錢(qián)會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買(mǎi)者。這些人一樣平常因此交易資產(chǎn)圖利的投機(jī)者,而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價(jià)錢(qián)的上漲,通常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)錢(qián)的暴跌,著末以金融危急了結(jié)。”簡(jiǎn)而言之,任何一種經(jīng)濟(jì)泡沫都可以被籠統(tǒng)的定義為:一種價(jià)格背離其價(jià)值的現(xiàn)象。在市場(chǎng)上,一種產(chǎn)品在其產(chǎn)品價(jià)值的上下做一定范圍內(nèi)的價(jià)格波動(dòng),是合理的,這時(shí)候的經(jīng)濟(jì)泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經(jīng)濟(jì)。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時(shí)所關(guān)注的“泡沫”其實(shí)通常指產(chǎn)品或資產(chǎn)大受人們追捧而引起該產(chǎn)品或資產(chǎn)的價(jià)格不合理大幅度的提升,貌似出現(xiàn)一片繁榮,而其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫了。超出合理水平的經(jīng)濟(jì)泡沫膨脹,顯然背離了產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),是經(jīng)濟(jì)行為中的風(fēng)險(xiǎn)行為。
一、房地產(chǎn)泡沫
(一)房地產(chǎn)泡沫的主要特征
借助上個(gè)世紀(jì)70年代日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破裂,可以進(jìn)一步理解房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長(zhǎng)。到了80年代以后,日本經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn),生產(chǎn)和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動(dòng),一些房地產(chǎn)商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng),利用土地?fù)?dān)保向銀行貸款,開(kāi)始了購(gòu)買(mǎi)土地、行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的循環(huán)動(dòng)作。股票和房地產(chǎn)價(jià)格暴漲成為現(xiàn)實(shí),日本城市居民開(kāi)始選擇把大部分收入用于住宅儲(chǔ)蓄,日本金融機(jī)構(gòu)也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價(jià)竟然上漲了2倍有余,其中商業(yè)用地和住宅用地更是達(dá)到了75%以上。當(dāng)?shù)搅?988年,連續(xù)多年的地價(jià)指數(shù)暴漲逼近2倍,日本已經(jīng)不得不接受房地產(chǎn)泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產(chǎn)總市值2450萬(wàn)億日元,GDP450萬(wàn)億日元,是GDP的5.45倍。GDP見(jiàn)頂是1992年 482萬(wàn)億日元,房地產(chǎn)泡沫先破滅,和曾經(jīng)的美國(guó)一樣。日本由此完成了一個(gè)房地產(chǎn)泡沫形成到破裂的全部過(guò)程,世界經(jīng)濟(jì)史上亦是空前。
由日本房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生、發(fā)展及最后的破裂可以總結(jié)出,房地產(chǎn)泡沫的主要特征應(yīng)該包括以下幾種:首先,房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種特殊形態(tài),并且這種形態(tài)的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產(chǎn)泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續(xù)性,沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率。最后,房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為,貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。
(二)房地產(chǎn)泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對(duì)地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對(duì)于企事業(yè)來(lái)說(shuō),他們的發(fā)展也都與地產(chǎn)密切相關(guān)。物以稀為貴,房地產(chǎn)有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生也成為可能。
2.地價(jià)的虛構(gòu)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性。土地在人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產(chǎn)。而地價(jià)的虛構(gòu)性正是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致而產(chǎn)生的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)中,供大于求一旦出現(xiàn),其資產(chǎn)性價(jià)格必然大于資源價(jià)格,形成地價(jià)的虛構(gòu)。而現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中,一般虛構(gòu)部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實(shí)上,房地產(chǎn)市場(chǎng)與常規(guī)自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有著很大的差異性,這主要體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱性上,即構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性,更導(dǎo)致了地價(jià)虛構(gòu)性的形成和加強(qiáng)。
3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實(shí)物資產(chǎn)。出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹,經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原理是一樣的,但房地產(chǎn)也有自己的特點(diǎn),其價(jià)值量大,且具有不可移動(dòng)性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒(méi)有銀行等金融系統(tǒng)的支持無(wú)法完成投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn),另一方面銀行系統(tǒng)為了自身的利益又很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,這樣大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),就給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
4.政府部門(mén)的調(diào)控和監(jiān)管不足。在金融系統(tǒng)有巨大傾向性地把房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目時(shí),房地產(chǎn)金融行業(yè)開(kāi)始魚(yú)龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門(mén)或金融機(jī)構(gòu),直接或間接向房地產(chǎn)貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復(fù)抵押貸款也甚為嚴(yán)重。對(duì)此,作為主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政府部門(mén)理應(yīng)采取有效措施引流資金,進(jìn)行強(qiáng)有力的監(jiān)管、調(diào)控,以避免資金鏈無(wú)限拉長(zhǎng),造成經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的局面。
(三)房地產(chǎn)泡沫的危害
當(dāng)年,日本房地產(chǎn)泡沫的破滅引起了一系列不良反應(yīng):重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政危機(jī)、通貨緊縮、產(chǎn)業(yè)抑制等等。而事實(shí)上,房地產(chǎn)泡沫的危害不僅僅表現(xiàn)在這些方面,房地產(chǎn)過(guò)熱,一旦泡沫形成房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升就會(huì)最終導(dǎo)致新的房產(chǎn)積壓,給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)持久而深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。空置商品房的積累,又促使了不規(guī)范的住房抵押貸款操作,而房地產(chǎn)價(jià)格便跟著虛高,極大加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。
日本的前車(chē)之鑒告訴我們,一旦經(jīng)濟(jì)不振,金融危機(jī)便會(huì)應(yīng)運(yùn)而生,種種的連鎖反應(yīng),最后社會(huì)問(wèn)題也隨之而來(lái),整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)將受到無(wú)法估量的巨大損失。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系
(一)知其利害,用其之長(zhǎng)
房地產(chǎn)泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。這主要是基于對(duì)經(jīng)濟(jì)泡沫的認(rèn)識(shí)和房地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn):首先,經(jīng)濟(jì)泡沫長(zhǎng)期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);另一方面,經(jīng)濟(jì)泡沫中確實(shí)存在不實(shí)因素和投機(jī)因素。其次,就是要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì),房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)也是實(shí)業(yè)部門(mén),即其本身不是泡沫經(jīng)濟(jì)。但從事實(shí)出發(fā)分析,房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有經(jīng)濟(jì)泡沫成分,在其惡意膨脹的事實(shí)下必將導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。比如地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫、房?jī)r(jià)虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是不現(xiàn)實(shí)的,也是行不通的。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)泡沫的共存和利害,其關(guān)鍵在于要把握一個(gè)度,在于把它控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。而怎樣利用現(xiàn)有理論知識(shí)、政府政策和市場(chǎng)規(guī)律,合理處理二者之間的關(guān)系,是作為房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)人士要做的,且切實(shí)要做好,以發(fā)揮其有利的一面造福社會(huì)。
(二)剖析現(xiàn)狀,均衡發(fā)展
目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:首先,房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大。近幾年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國(guó)形成較大的規(guī)模,并呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。當(dāng)前政府應(yīng)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待于進(jìn)一步整頓。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂,勢(shì)必侵害到老百姓的合法權(quán)益,所以解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序問(wèn)題尤為重要。在我國(guó)一些地區(qū)和城市,一些開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取捂盤(pán)惜售、囤積房源等手段,哄抬房?jī)r(jià);違規(guī)進(jìn)行返本銷(xiāo)售、售后包租、拆零銷(xiāo)售;違規(guī)以預(yù)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)等形式違規(guī)收取費(fèi)用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號(hào)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。這些都嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,同時(shí)也可能導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問(wèn)題的激化。另外,我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,商品房結(jié)構(gòu)不合理,也成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的詬病。
三、結(jié)束語(yǔ)
早在2003年,政府在《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,還是對(duì)居民的生活都具有重要作用。而在當(dāng)今新的形勢(shì)下,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),就要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)泡沫的關(guān)系,保持高度的理性,及早采取避免和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的措施,有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確督導(dǎo),以防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和擴(kuò)大。
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關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理性思考
新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)相比，具有更加復(fù)雜、更加多元化的特點(diǎn)，例如，社會(huì)中信息技術(shù)的廣泛使用使人們獲取信息更加快捷方便；電子商務(wù)的快速發(fā)展以及電子支付手段的出現(xiàn)使人們的生活與消費(fèi)方式發(fā)生了巨大的改變；新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下資本運(yùn)作逐漸向數(shù)字化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響也產(chǎn)生了相應(yīng)的改變，因此需要進(jìn)一步發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，有效預(yù)防泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的積極影響主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)。目前我國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)在于推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)于優(yōu)化我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要作用，具體體現(xiàn)在提供場(chǎng)地支持，從而加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，推動(dòng)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。第二，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由于我國(guó)人口數(shù)量多，在城市人口不斷增多的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠解決困擾城市居民住房問(wèn)題的重要途徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于解決城市住房少的問(wèn)題，并且能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。第三，帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是服務(wù)業(yè)，如房屋裝修、房屋設(shè)計(jì)、家具生產(chǎn)等行業(yè)，在一定程度上有助于提高我國(guó)的就業(yè)率。第四，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展能夠帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中能夠不斷提升社會(huì)基礎(chǔ)性住宅建設(shè)，滿足人們對(duì)住房的需求，同時(shí)能夠提高人們對(duì)其他產(chǎn)品的需求，如家電、家具、建材等，有助于拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。
但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不光會(huì)帶來(lái)積極影響，同樣也會(huì)帶來(lái)消極影響。第一，泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)由于缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)督導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮的情況，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成了較大的影響。虛假的市場(chǎng)繁榮會(huì)嚴(yán)重干擾我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此需要重視這一問(wèn)題。第二，社會(huì)危機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮不但對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響，甚至?xí)鹕鐣?huì)危機(jī)。很多企業(yè)會(huì)因?yàn)樘摷俳?jīng)濟(jì)而破產(chǎn)，大量人員失業(yè)可能會(huì)造成社會(huì)不安定。第三，金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金投入，而泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款增多，對(duì)我國(guó)金融業(yè)發(fā)展造成較大的影響。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題分析
（一）沒(méi)有遵循市場(chǎng)實(shí)際需求
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立健全，需要尊重客觀市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，根據(jù)市場(chǎng)選擇項(xiàng)目地點(diǎn)、范圍及建設(shè)規(guī)模等因素，避免供給側(cè)不對(duì)稱造成的供給失衡。但是從我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目沒(méi)有完全遵循市場(chǎng)實(shí)際需求，這屬于“以產(chǎn)定銷(xiāo)”的情況，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中比較典型的問(wèn)題。針對(duì)這一情況，政府需要從當(dāng)?shù)貙?shí)際住房需求出發(fā)，確定最佳方案，做好市場(chǎng)調(diào)查，確保供給側(cè)與需求側(cè)保持平衡狀態(tài)，避免為了刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展而盲目轉(zhuǎn)讓土地，確保土地開(kāi)發(fā)與利用和城市規(guī)劃的統(tǒng)籌發(fā)展，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加合理化。
（二）市場(chǎng)導(dǎo)向存在一定的盲目性
在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，這是市場(chǎng)導(dǎo)向作用的影響，但是需要注意的是，市場(chǎng)導(dǎo)向也存在一定的盲目性，因此需要加強(qiáng)理性思考，在尊重市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)導(dǎo)向進(jìn)行合理調(diào)整。政府需要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控作用，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)調(diào)整批租權(quán)來(lái)加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與優(yōu)化，從而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是在實(shí)際實(shí)踐過(guò)程中由于很多投資者沒(méi)有重視這一問(wèn)題，只關(guān)心出價(jià)高低，沒(méi)有重視市場(chǎng)取向，盲目投入高產(chǎn)出行業(yè)，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)混亂。
（三）土地價(jià)格不斷增長(zhǎng)
城市可利用土地資源是非常有限的，其價(jià)格在很大程度上受到市場(chǎng)供需的影響，但是由于土地資源不屬于商品，其最終價(jià)值主要是從投資收益率來(lái)計(jì)算的，與社會(huì)勞動(dòng)無(wú)直接關(guān)系。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中在很大程度上受到土地資源供給的限制，從房地產(chǎn)投資狀況來(lái)看，地價(jià)較高時(shí)政府的收益也越高，為了帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，容易發(fā)生盲目出讓土地的情況，導(dǎo)致房屋單價(jià)也不斷升高。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，過(guò)高的價(jià)格會(huì)約束消費(fèi)者的行為，導(dǎo)致投資成本增加，商品房?jī)r(jià)格的升高會(huì)給人們的消費(fèi)造成負(fù)面影響，甚至出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的情況。這說(shuō)明了盲目抬高地價(jià)不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，是一種不理智的行為。
三、新形勢(shì)背景下推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的理性思考
（一）合理分配建設(shè)用地
城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要各產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，不能簡(jiǎn)單通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地的方式來(lái)刺激地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這雖然能夠提高財(cái)政收入水平，但是不符合國(guó)家科學(xué)發(fā)展觀的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目投資不同，盈利方式也存在較大的差異，寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)等項(xiàng)目能夠通過(guò)出售的方式直接獲利，工業(yè)廠房以及娛樂(lè)建筑等需要與其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益；公共設(shè)施建設(shè)雖然沒(méi)有實(shí)際盈利，但是能夠優(yōu)化城市環(huán)境，為城市居民創(chuàng)造更好的生活空間。因此政府需要重視地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，做好城市規(guī)劃，合理分配建設(shè)用地。
（二）提高政府宏觀調(diào)控職能
隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并從房市周期理論來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于上升階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從不完善逐漸向完善發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展要更加理性化。在城市發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的重要組織者與實(shí)現(xiàn)者，需要提高建設(shè)的理性化，減少盲目建設(shè)的行為，要做好市場(chǎng)調(diào)研，分析居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)意愿。政府需要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控職能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，避免發(fā)生供給側(cè)不平衡的情況，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。需要貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與調(diào)控，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮情況的發(fā)生。
（三）確保土地價(jià)格的合理性
房地產(chǎn)作為我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，具有拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，居民的購(gòu)房能力也不斷提升，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府需要合理利用相關(guān)政策以及行政手段將土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平適當(dāng)控制房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及土地與金融等要素，土地資源作為一種有限資源，其供應(yīng)量有限，流動(dòng)性較低，而金融則正好相反，流動(dòng)性強(qiáng)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)投機(jī)行為，在資金鏈斷裂之后可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都造成較大的影響。
（四）預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)
為了有效限制投資行為以及炒房行為的出現(xiàn)，政府需要加強(qiáng)房?jī)r(jià)市場(chǎng)監(jiān)控，不斷優(yōu)化和改革現(xiàn)有地價(jià)公示制度，確定基準(zhǔn)地價(jià)，從而為土地市場(chǎng)交易提供參考。同時(shí)要對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，實(shí)時(shí)掌握具體交易價(jià)格，并快速發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題。定期檢查區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓情況，若基于優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)讓的土地需要限制其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)再次交易。政府需要根據(jù)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控手段，避免房?jī)r(jià)過(guò)快升高。由于不同地區(qū)房?jī)r(jià)存在較大的差異，需要根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行定量定性分析，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效監(jiān)控，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。
