時間：2023-10-07 08:52:01
引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房屋托管的推廣范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。
一、問題與現(xiàn)狀
（一）出租屋及流動人口基數(shù)大，工作任務(wù)重，壓力大。
據(jù)20__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，__街擁有出租屋2.9萬套，約占全區(qū)出租屋總數(shù)的1/5；流動人口16萬人，約占全區(qū)流動人口總數(shù)的1/4。歷年出租屋發(fā)生的治安刑事案件和流動人口作案比例高，街道面臨著巨大的城市管理和社會治安壓力。近年來，__街黨工委、辦事處歷任領(lǐng)導(dǎo)都充分意識到這一問題的嚴(yán)重性，歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子都把加強(qiáng)出租屋和外來人員管理作為推動__科學(xué)管理、科學(xué)發(fā)展的一項基礎(chǔ)性工作來抓，并取得了一定的實(shí)際效果。但由于擁有如此巨大的基數(shù)，加上其他一些原因，工作任務(wù)重壓力大，管理難度大，精細(xì)化管理的難度則更大。
（二）現(xiàn)行法律、法規(guī)，制約力度不足。
在出租屋管理上，目前實(shí)際操作上所依據(jù)的法律、法規(guī)主要是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《__市房屋租賃管理規(guī)定》（即俗稱的政府2號令）。一方面，上述法律、法規(guī)是就城市一般意義的房屋租賃方面的規(guī)范性依據(jù)，由于種種原因，城鄉(xiāng)結(jié)合部街道所轄的出租屋一般為無辦理報建手續(xù)、無法取得合法的權(quán)屬證明的違章建筑，嚴(yán)格說是屬于不具備出租條件、不得出租的房屋，但現(xiàn)行的法律、法規(guī)對類似的出租屋無法制約。另一方面，現(xiàn)行法律、法規(guī)對租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)分別作出了相應(yīng)規(guī)定，但實(shí)際工作中個別當(dāng)事人不履行應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，如“不得向依法應(yīng)當(dāng)取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營業(yè)執(zhí)照而未取得的單位出租房屋”、“在規(guī)定期內(nèi)依法申報、繳納房屋租賃相應(yīng)稅款”等義務(wù)時，由于取證困難等原因，導(dǎo)致現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定的罰則難以執(zhí)行、兌現(xiàn)。
（三）管理資源不足，管理難以到位。
鑒于目前街道的運(yùn)行體制，街道所掌握的人、財、物等資源十分有限，而出租屋的管理資源就更加缺乏。如根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)政策每200套出租屋配備一名出租屋管理員的規(guī)定，目前__街雖然配備了150名出租屋管理員，就20__年統(tǒng)計2.9萬套出租屋數(shù)似乎已經(jīng)滿足了規(guī)定要求。但由于街道的安監(jiān)、打假等部門人手不足被抽調(diào)了部分，150名出租屋管理員中實(shí)際從事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9萬套的數(shù)據(jù)是20__年的統(tǒng)計數(shù)，隨著近年市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，__市城市中心東移步伐的加快，城中村出租屋市場日益看好，一些屋主將原來的2-3層房屋拆掉改建為6-7層的房屋，有的甚至改建為9層；原來6-7層的也加建至9層；有的為了更好適應(yīng)租賃市場的需求，在原來每套2居室的基礎(chǔ)上改建為1居室，據(jù)粗略估算，全街實(shí)有出租屋數(shù)將比20__年統(tǒng)計數(shù)增加30%以上，達(dá)到3.8萬套。以每200套出租屋配備1名管理員的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)配備190-200名出租屋管理員，才符合標(biāo)準(zhǔn)要求。由于人手不足，管理難以到位
（四）管理機(jī)制落后，管理缺乏有效性。
據(jù)調(diào)查，目前__街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的傳統(tǒng)管理模式，也有將相鄰若干棟房屋圍起來，由出租屋主聯(lián)合管理的“圍院式”管理模式，近年還培育推廣出一種由專業(yè)物業(yè)管理公司接受屋主委托經(jīng)營管理的“托管式”管理模式。目前，三種管理模式中，由屋主自行管理的傳統(tǒng)管理模式仍占大頭，約占出租屋總數(shù)的70%左右；“圍院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推廣的新模式，分別占出租屋總數(shù)的10%和20%左右。比較三種管理模式，屋主自行管理的傳統(tǒng)管理模式由于管理分散以及招租手段比較落后，一方面是容易失控、引發(fā)的消防安全隱患以及治安、衛(wèi)生問題較突出；另一方面出租率普遍較低，屋主收益保障系數(shù)不高，因此稅費(fèi)收繳難度也較大。“圍院式”管理模式較之傳統(tǒng)管理模式具一定的先進(jìn)性，也較好地解決了治安、衛(wèi)生等問題，但總體上仍以屋主自行管理為基礎(chǔ)，消防安全等隱患仍無法得到有效解決。“托管式”管理模式則相對較好。經(jīng)試行四年多，專業(yè)經(jīng)營公司根據(jù)出租規(guī)定對受托的出租屋室內(nèi)外進(jìn)行統(tǒng)一整飾、環(huán)境改造、實(shí)行連片開發(fā)、加裝電子門禁、閉路電視監(jiān)控、封閉式管理、安排專人24小時管理、保潔以及值班巡邏、網(wǎng)上招租信息等，出租率基本維持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原來提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人員信息資料登記率均為100%；刑事發(fā)案率連續(xù)數(shù)年始終保持“零”記錄。基本實(shí)現(xiàn)了“政府放心、屋主舒心、租客安心、經(jīng)營者開心”和社會效益與經(jīng)濟(jì)效益同步發(fā)展的多贏目的。“托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作會議上作過介紹，引起市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和市出租屋管理領(lǐng)導(dǎo)小組的重視，被確定為市的出租屋管理服務(wù)示范點(diǎn)。遺憾的是，目前納入托管式管理的出租屋僅有5000多套，只占全街出租屋總數(shù)的1/6左右。
二、對策與措施
（一）高度重視，切實(shí)加強(qiáng)出租屋及流動人員管理。
保一方平安，是黨的各級組織和各級政府的政治責(zé)任，更是街道黨工委、辦事處加強(qiáng)社會公共管理、服務(wù)的重頭戲。出租屋及流動人口管理是街道工作的重要組成部分，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的街道，由于出租屋及流動人口基數(shù)大的特點(diǎn)，加強(qiáng)出租屋及流動人口管理是維護(hù)社會政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，搞好社會治安綜合治理和城市管理，促
進(jìn)全街經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此，要加以高度重視，將出租屋及流動人口管理工作納入街道工作的重要議事日程，積極探索適合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切實(shí)加強(qiáng)出租屋及流動人口管理。
（二）精心組織開展“洗樓”行動，摸清底數(shù)，為加強(qiáng)出租屋及人口管理提供科學(xué)依據(jù)。
為全面掌握全街出租屋和流動人口的底數(shù)，保證信息“完整、準(zhǔn)確”，__街將“洗樓”行動作為學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動的自選動作，從今年的2月起至6月共5個月時間，對全街范圍內(nèi)的出租屋展開地毯式的清查，力爭實(shí)現(xiàn)出租屋信息錄入率達(dá)到100%，流動人口信息登記錄入率達(dá)到95%以上，與房屋出租人治安責(zé)任保證書簽訂率達(dá)到100%，徹底摸清全街出租屋和流動人口底數(shù)，為進(jìn)一步加強(qiáng)出租屋和流動人口管理提供科學(xué)的決策依據(jù)。為確保“洗樓”行動順利開展，街道制定了具體的工作實(shí)施計劃，以社區(qū)為主體組建16個核查工作小組，明確各社區(qū)居委會主任、出租屋管理工作站站長、警務(wù)室負(fù)責(zé)人為核查第一責(zé)任人。將出租屋的消防、治安、流動人員信息逐一核查，發(fā)現(xiàn)錯誤或已變更的信息，及時在信息系統(tǒng)和文字檔案中修改或注銷；對新登記的出租屋，分別填寫__市《出租屋棟（套）情況表》、《流動人員信息登記表》，并將有關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息系統(tǒng)。存在消防安全隱患的，當(dāng)場教育承租人改進(jìn)；隱患嚴(yán)重的開出限期整改通知書限期作出整改。根據(jù)“洗樓”獲取的新數(shù)據(jù)逐戶登記造冊，完善分類分級管理的工作制度，進(jìn)一步加強(qiáng)出租屋和流動人口管理服務(wù)工作水平。
（三）進(jìn)一步加大“托管式”管理模式的推廣力度，引導(dǎo)更多出租屋納入有序管理。
“托管式”管理模式是實(shí)踐證明是最適合當(dāng)前城中村出租屋管理工作實(shí)際，最具推廣價值的出租屋管理模式。為進(jìn)一步有組織、有計劃地引導(dǎo)“城中村”出租屋從分散性經(jīng)營管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的托管式經(jīng)營管理模式過渡，__街從20__年初起在全街范圍內(nèi)宣傳推廣“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指導(dǎo)、政策扶持、市場運(yùn)作、監(jiān)管到位”的“城中村”出租屋經(jīng)營管理的新格局。但“托管式”管理模式畢竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一樣，人們對它的認(rèn)識需要一個過程。要采取各種有效措施進(jìn)一步加大推廣工作力度。如通過有關(guān)新聞媒體向社會做好廣泛的宣傳工作，必要時通過新聞媒體相應(yīng)的廣告進(jìn)一步擴(kuò)大社會影響；通過各村公司、社區(qū)居委會配合做好所屬干部、群眾的宣傳發(fā)動工作，引導(dǎo)干部群眾加深對“托管式”管理模式的經(jīng)營管理方式以及實(shí)際效果的理解和認(rèn)識，為順利推進(jìn)“托管式”管理模式營造良好氛圍，為其正常運(yùn)作奠定良好基礎(chǔ)。
一、目前我國房地產(chǎn)市場的形勢分析
房地產(chǎn)業(yè)是拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力和政府財政收入的主要來源。據(jù)測算，近年來的經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了20%，政府財政收入中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)收入約占40%-50%，由房地產(chǎn)業(yè)直接和間接增加的就業(yè)超過了300萬人。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢變化和國家政策調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)困難，相當(dāng)一部分改善性住房需求和剛性需求得不到滿足。
據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2006-2013年全國商品住宅房屋施工面積和竣工面積均保持了相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢；2006-2014年全國商品住宅銷售面積增長速度平穩(wěn)，但是全國商品住宅房屋庫存面積增長卻急劇增加。
據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國住宅商品房平均銷售價格2014年已漲至5，932元/平；但對比2006年-2014年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和家庭人均居住消費(fèi)支出，始終無法滿足樓市價格上漲；中低收入家庭更加無法實(shí)現(xiàn)改善居住條件的基本居住需求。
目前中國的城市住房已過剩20%，甚至有些二、三線城市的情況還更加嚴(yán)重。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的“黃金時代”，經(jīng)過市場調(diào)整后將逐步進(jìn)入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)。以遼寧省為例，在人口逐漸減少的情況下，預(yù)計2015和2016年銷售規(guī)模的年增速將不會超過5%。現(xiàn)在市場上的需求主要是“剛性需求”為主，以后會向“剛性需求”加“改善性需求”過渡。跟據(jù)統(tǒng)計和調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在全國2.08億戶自有住房家庭中，有近85.39%的城鎮(zhèn)家庭改善居住條件的需求是以舊房換新房；全國農(nóng)村家庭中有近0.94億戶農(nóng)民工家庭需要進(jìn)城居住，同時處理農(nóng)村住房。因此中國城鄉(xiāng)有著巨大的房屋置換需求。借助房屋置換模式來推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，就具有重要的意義。
二、推廣“房屋置換模式”的必要性
1.首先，通過房屋置換可以挖掘內(nèi)需，盤活存量，拉動全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。
住房是一種特殊的耐用消費(fèi)品。隨著人民生活水平的提高以及就業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、年齡增大等因素，人們迫切希望改善自己的居住條件，但這一需求又受到包括房屋交易成本在內(nèi)的整體價值超高制約，不能及時更換所居住的房屋，導(dǎo)致消費(fèi)需求得不到滿足。而“房屋置換模式”低成本地滿足了人們諸多個性化的自住型消費(fèi)需求，高效能地順應(yīng)了“梯級消費(fèi)”和“循環(huán)消費(fèi)”的消費(fèi)演進(jìn)規(guī)律，使?jié)撛诘木薮笙M(fèi)需求能夠被挖掘出來。
2.其次，通過“房屋置換模式”可以惠及民生，促進(jìn)交易，并增加政府的稅收。
人民群眾在滿足改善居住條件的過程中，遇到了巨大的交易成本的阻礙，這種交易成本包括搜集信息，處理信息，辦理各種繁雜的手續(xù)，分析并防范潛在的風(fēng)險，簽訂合約并保證合約的執(zhí)行等.，而“易居寶”平臺置換模式，最終形成交易流程的完整閉環(huán)，有效規(guī)避資金風(fēng)險，使線上與線下交易相結(jié)合，將會極大方便居民的房屋置換交易。有效推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
以大連為例，據(jù)測算大連房屋置換的市場交易量可從目前的17億元，保守估計也可達(dá)到210億元。若能把東北三省和內(nèi)蒙古東部地區(qū)乃至全國的房屋置換市場都做起來，預(yù)計每年市場交易量可上萬億，實(shí)現(xiàn)稅收近千億，
3.最后，推廣“房屋置換模式”可以促進(jìn)新業(yè)態(tài)的形成和發(fā)展，培育全國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
推廣“房屋置換模式”，實(shí)質(zhì)上是建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性的作用，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相融合。以房屋置換為牽動，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭建的集買房、賣房和房屋置換為一體的房屋公共交易平臺。可以有效打破中介公司之間、開發(fā)商之間以及二手房和商品房市場之間的房源壁壘，從而為購房者提供更多的選擇，能夠充分發(fā)揮市場的價格發(fā)現(xiàn)功能；是通過嚴(yán)把平臺的“入口關(guān)”，確保所有錄入平臺的房源信息真實(shí)、有效和唯一，確保平臺的公開、公正和公平，從而為有效維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)；通過引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和管理模式創(chuàng)新，對房屋置換提供有力的金融支持。
有效防范風(fēng)險三大亮點(diǎn)：一是交易商的信用聯(lián)盟機(jī)制，規(guī)范置換信用，分散置換風(fēng)險；二是資金三方托管，聯(lián)盟委托、平臺管理、銀行托管；三是政府購買服務(wù)，做到市場定價，政府監(jiān)管。
為建立全國房屋置換交易總部奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。該平臺建成運(yùn)營以后，隨著交易量的增加和全國的覆蓋，交易過程中產(chǎn)生的資金沉淀量將以百億、千億計算。這個實(shí)例表明，房屋置換是推進(jìn)電子商務(wù)和智能化信息平臺建設(shè)的重要載體，這類新業(yè)態(tài)的形成和發(fā)展，將有可能成為全國經(jīng)濟(jì)的一個新的增長點(diǎn)。
三、需要政府解決的問題
房屋置換是一件利國利民的好事。尤其是為擺脫當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量嚴(yán)重下滑的不利局面，各地紛紛根據(jù)國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“分類調(diào)控”的要求，積極調(diào)整政策、出臺相應(yīng)的舉措。我們請求國家有關(guān)部門按照住建部政策研究中心的建議，立項支持大連建立全國性的房屋置換交易總部和電子商務(wù)交易平臺，以市場為紐帶，扎實(shí)有序地將“大連模式”復(fù)制到全國。
1.采取房屋置換措施，把置換下來的老舊和小戶型存量房源，轉(zhuǎn)為公租房和安置房。
2.實(shí)行網(wǎng)上房屋交易信息的查詢和審批。
“每一個圖釘扎著的地方，都有途家網(wǎng)的旅游公寓。”羅軍說。據(jù)羅軍提供的數(shù)字，途家網(wǎng)2013年的年收入已經(jīng)超過億元，房源覆蓋127個國內(nèi)目的地和66個海外目的地，房源儲備超過40萬套。
短租這種如今熱門的生意模式源自美國旅行房屋租賃網(wǎng)站Airbnb。Airbnb幫助用戶將空置的房屋出租給陌生人。現(xiàn)在，Airbnb的估值已經(jīng)超過100億美元。除了途家網(wǎng)，中國還有不少模仿Airbnb模式的在線短租網(wǎng)站，包括愛日租、小豬短租、安途網(wǎng)等。
羅軍選擇了不一樣的操作方式。途家網(wǎng)既做線上平臺，也在線下做個人房東的房屋托管者，屬于B2C的做法。“中國現(xiàn)在很多是機(jī)會主義，著急。一著急什么最快，Copy嘛。但中國的市場情況不能只做線上，得線上線下相結(jié)合。”羅軍說。
在中國的傳統(tǒng)市場上，短租公寓和家庭旅館的存在主要是為了填補(bǔ)酒店之外的低端旅館市場，最大的需求在于價格便宜。主要的消費(fèi)群體在大城市是前來求醫(yī)求學(xué)找工作的外來人口，在旅游地則是以吃苦耐勞著稱的驢友。
“實(shí)際上度假公寓不是這么一個概念。度假公寓的關(guān)鍵詞是‘不一樣’，要能讓用戶融入到當(dāng)?shù)厝说募依铮v究放松、空間大和相互融合。”羅軍說。
2011年，Airbnb獲得1.12億美元的融資，成為一家估值超過10億美元的公司。這一年，大量的創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)入短租行業(yè)，很大程度上是因為在線短租在媒體上的熱度，省去了新行業(yè)要付出的市場教育成本。
“2011年因為Airbnb，短租一下在國內(nèi)火了。如果沒有這個情況，我是不敢做的。之前在國內(nèi)大家都不知道短租是個什么東西，要你自己去宣傳短租這個事，教育成本太高。”另一家短租網(wǎng)站安途網(wǎng)創(chuàng)始人童青青說。
這年8月，羅軍辭去中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席總裁一職，開始組建一個團(tuán)隊，在北京搭建途家網(wǎng)在線平臺系統(tǒng)。2011年12月，途家網(wǎng)正式上線，定位為面向中高端消費(fèi)者的旅游度假公寓線上租賃平臺。羅軍隨后帶領(lǐng)幾個員工，前往海南三亞開拓房源。途家網(wǎng)在海南三亞的第一批房源，全是羅軍頂著夏天火辣的太陽，叩開一個個業(yè)主家的房門親自協(xié)商談來的。
中國大多數(shù)在線短租網(wǎng)站的做法，是直接將Airbnb的C2C短租模式全盤照搬到國內(nèi)，網(wǎng)站本身只做連通個人房東與個人房客的第三方平臺，從中收取中介傭金。但這種商業(yè)模式獲取用戶的成本很高，本身客單價又比較低，因而存在較大問題。
一般這類短租平臺收取的傭金比為10%，而普遍的房間均價為80至100元/天，相當(dāng)于一單能夠賺到8元錢。然而，短租網(wǎng)站往往需要從搜索引擎購買點(diǎn)擊獲得顧客。付費(fèi)點(diǎn)擊價格不菲，轉(zhuǎn)化率卻相對較低，能夠達(dá)到5‰已經(jīng)算十分不錯的成果。每單收入本來就不高，還要付出很大一部分成本給搜索引擎做付費(fèi)推廣，這導(dǎo)致在線短租網(wǎng)站的利潤非常有限。
途家網(wǎng)將房子收歸到公司手中后，會與個人房東簽訂房屋托管協(xié)議，統(tǒng)一配置線下管理團(tuán)隊。它們不僅對從個人房東手中收來的房屋進(jìn)行布置裝飾，還會提供打掃、接送、廚師等其他增值服務(wù)，為用戶提供可以與酒店相媲美的服務(wù)體驗。
增值服務(wù)可以讓房屋以更高的價格出租，而途家網(wǎng)也得以和業(yè)主采取五五分成的方法。廚師、接機(jī)這些增值服務(wù)，羅軍選擇與易道用車等第三方專業(yè)公司合作，在保證專業(yè)服務(wù)水平的同時，又不用花費(fèi)過多人力成本。因此，途家網(wǎng)要負(fù)擔(dān)的成本，只有服務(wù)人員的人力費(fèi)用、水電費(fèi)和床單毛巾等物品購置費(fèi)用。
旅游地的淡旺季用戶數(shù)量差距很大，淡季公司要花錢養(yǎng)著大量無事的員工，而旺季又可能人手不足。為了解決這個問題，羅軍想出了調(diào)崗的方法，以重復(fù)利用員工。比如每年夏季，南方旅游屬于淡季而北方旅游屬于旺季，可以把海南的員工抽調(diào)到青島，冬天則正好反過來。途家網(wǎng)的員工很多是沒有成家的年輕人，每年調(diào)崗時間基本不超過三個月，公司包住宿和三餐，調(diào)崗對他們來說相當(dāng)于邊工作邊旅游。因此大家都愿意去，還經(jīng)常有人主動申請調(diào)崗。
羅軍為途家網(wǎng)的成本和利潤算了一筆賬：“杭州千島湖一套小別墅，1500元一天，途家跟業(yè)主五五分成拿750元錢。打掃房間的一個服務(wù)員成本50元。就算客人一天用了10噸水，用了10把牙刷，晚上不睡覺一直放電視，750元也用不完吧？用不完的就是利潤。”
2011年年末，途家網(wǎng)剛上線的時候，個人房源只有四五十套，全部集中在海南三亞。除了個人房源，途家網(wǎng)還與第三方旅店經(jīng)營機(jī)構(gòu)合作，獲得了大約5000套房源。很快，2012年春節(jié)來臨，三亞旅游的旺季開始到來，途家網(wǎng)的滿房率和用戶口碑值都很高。羅軍在海南三亞的開局試驗取得了不錯的成績。
春節(jié)過后，羅軍打算將途家網(wǎng)從海南向全國市場推廣。他首先選取了四個重要的旅游城市作為戰(zhàn)略布點(diǎn)，包括廣西桂林、江蘇南京、浙江蘇州和四川成都。
這四個城市均屬于綜合旅游城市，前來租住公寓的既有商務(wù)需求，也有旅游需求的用戶，針對不同需求的房屋類型也不盡相同。商務(wù)需求要考慮市中心和周邊地區(qū)的房屋選址，旅游又要分為周邊游和目的地游。如果只靠途家網(wǎng)當(dāng)時有限的人力團(tuán)隊去一個個尋找房源，會帶來房源開拓速度過于緩慢的問題。
“第二步是最難的，要將途家網(wǎng)從這四個點(diǎn)推向全國。之前海南是最容易做起來的，因為那里只有旅游，人們的度假時間很長。”羅軍說。
途家網(wǎng)收房有一個要求：必須是購置時間五年以內(nèi)的新房。哪里能找到大量符合這種條件的空置房源？羅軍想到了房地產(chǎn)，這個他有著多年經(jīng)驗積累的行業(yè)。
“我們不做剛需盤，只做投資型的樓盤。這種樓盤大量存在于旅游城市。”羅軍說。
中國的住房空置率一直接近30%，在海南三亞等旅游城市空置率更達(dá)到了85%之高。如何將這些閑置不用的不動產(chǎn)盤活，一直是困擾房地產(chǎn)商和房屋業(yè)主的難題。羅軍判斷，途家網(wǎng)模式是將巨額房產(chǎn)消費(fèi)變成小額租賃消費(fèi)，正好能夠幫助房地產(chǎn)商解決這個難題，讓原本沉睡的閑置房屋產(chǎn)生收益；而同時，與房地產(chǎn)商的合作又能夠為途家網(wǎng)快速帶來大量的房源。
除了托管出租業(yè)務(wù)之外，途家網(wǎng)還為業(yè)主提供管家服務(wù)。途家網(wǎng)管家定時維護(hù)清潔房屋，業(yè)主在到達(dá)時還能享受到包括接機(jī)、租車、家政等在內(nèi)的各種服務(wù)。“途家在開發(fā)商身邊跟業(yè)主說，你買了這個房子，不想出租途家網(wǎng)給你做管家，想出租途家網(wǎng)給你做托管。”房屋增值服務(wù)增加了樓盤對于業(yè)主的吸引力，再加上羅軍在房地產(chǎn)行業(yè)多年積累的經(jīng)驗和人脈，途家網(wǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)商的合作很快邁出了第一步。
2012年4月，途家網(wǎng)與世茂地產(chǎn)簽訂了全國戰(zhàn)略合作協(xié)議。這是途家網(wǎng)大規(guī)模獲得上游房源的關(guān)鍵。途家網(wǎng)隨即啟動了全國擴(kuò)張計劃，房源城市數(shù)量迅速增長。
在房地產(chǎn)開發(fā)商之外，羅軍還把合作的眼光投向了政府。“我們拿房，跟房地產(chǎn)商是一個樓盤一個樓盤的拿，跟政府就是一個村一個村地拿。”羅軍說。途家網(wǎng)與山東省政府在2012年10月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，誕生了“好客山東到途家網(wǎng)”品牌。在隨后一年多的時間里，途家網(wǎng)先后與重慶市和福建省成功簽約合作，省級政府機(jī)構(gòu)合作對象達(dá)到3個。除此之外，途家網(wǎng)還與全國34個市縣級政府機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作關(guān)系。
一片火熱的在線短租行業(yè)，在2013年下半年迎來了灰暗時期。2013年7月10日，中國第一家在線短租網(wǎng)站愛日租因為資金鏈斷裂倒閉。人們普遍把這視為中國在線短租行業(yè)遭遇困境的重要信號。
“短租行業(yè)早期肯定是很慢的。中國市場上基本上沒有個人房源，個人房東出租更傾向于長租。Airbnb前三年也不快，紐約房源一年也只有1000多套預(yù)訂量。中國市場需要去教育。”小豬短租CEO陳馳說。
童青青也表達(dá)了對短租市場培育期過長的擔(dān)憂：“市場培育期是有風(fēng)險的。有句話說，早走一步是先驅(qū)，早走兩步是先烈。很多時候，我們無法判斷自己是早走了一步還是兩步。”
羅軍認(rèn)為，途家網(wǎng)發(fā)展的最大難題，是中國市場的用戶還沒有形成租賃度假公寓的消費(fèi)習(xí)慣。此前，途家網(wǎng)更多是依靠超高的性價比和增值服務(wù)吸引用戶。為了更好地培育市場，羅軍非常重視“用戶滿意度”這個指標(biāo)。“銷售額和利潤我不關(guān)心，自然有其他負(fù)責(zé)人管。我的任務(wù)就是怎么讓我的用戶微笑。”羅軍說。
途家網(wǎng)創(chuàng)始的初期，有用戶向客服反映房間內(nèi)有蚊子。這本來是生活中普遍存在的小問題，但羅軍沒有隨便放過。他親自觀察房屋，并和服務(wù)人員討論，最終發(fā)現(xiàn)調(diào)整打掃房屋的流程可以解決這個問題。原來途家網(wǎng)的服務(wù)人員在打掃衛(wèi)生時，像酒店一樣把所有房門全打開，逐一清掃。經(jīng)過羅軍調(diào)整后，現(xiàn)在途家網(wǎng)的房間打掃流程統(tǒng)一改為服務(wù)人員進(jìn)屋先關(guān)門，確保紗窗閉合，再開始打掃房間。
途家網(wǎng)的房間在打掃完成后，還有專人核查一遍。如果沒有達(dá)到細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)，該房間的服務(wù)員和復(fù)查員就有可能面臨解雇。這些服務(wù)細(xì)節(jié)與規(guī)定，都是羅軍和途家網(wǎng)團(tuán)隊在這兩年半的時間中一點(diǎn)點(diǎn)親自摸索得出的。
“中國原來就沒有度假公寓租賃這個行業(yè)，如何讓我們的同事懂這個行業(yè)該怎么做？我們只能一邊摸索一邊學(xué)。一點(diǎn)成功要靠無數(shù)的細(xì)節(jié)壘出來。”羅軍表示。
2014年7月，途家網(wǎng)宣布獲得1億美元C輪融資。在這之前，途家網(wǎng)已經(jīng)完成A輪和B輪融資，兩輪融資總額達(dá)4億元人民幣。投資方包括光速創(chuàng)投、國際度假公寓公司HomeAway和攜程網(wǎng)等。
羅軍在A輪投資方中選擇了攜程網(wǎng)，途家網(wǎng)因此成為攜程網(wǎng)的戰(zhàn)略合作伙伴，這讓途家網(wǎng)在發(fā)展過程中如虎添翼。2014年1月，攜程網(wǎng)途家網(wǎng)頻道上線，途家網(wǎng)包括國內(nèi)自營公寓、海外房源和第三方商戶在內(nèi)的所有房源都同步展現(xiàn)在攜程網(wǎng)上。這為途家網(wǎng)引入了大量的用戶。也正是在這一戰(zhàn)略合作影響下，今年第一季度，途家網(wǎng)新上線的公寓數(shù)量達(dá)到了去年同期的10倍，在線房源總數(shù)接近9萬套。
如今，包括萬科、綠地在內(nèi)的全國十大房地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)已經(jīng)有80%與途家網(wǎng)達(dá)成了合作關(guān)系，合作房地產(chǎn)項目近400個，另有900個項目正在洽談之中。羅軍認(rèn)為，現(xiàn)在還不是賺錢的時候，擴(kuò)大規(guī)模才是當(dāng)務(wù)之急。“我們在2013年夏季的時候，做過一次盈利壓力測試。我們盈利過，但嚇?biāo)牢伊恕Ｇf不能盈利。盈利后公司規(guī)模就沒有了，我的顧客就不微笑了。”
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。
3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點(diǎn)、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰樱瑸殪柟虡堑勒纬晒蛳聢詫?shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。3、房屋修繕工作。一是2005年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2005年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點(diǎn)、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2005年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)?rdquo;的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、原創(chuàng)：經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實(shí)收萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點(diǎn)、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
⒋房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達(dá)。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰樱瑸殪柟虡堑勒纬晒蛳聢詫?shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
⒉進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，原創(chuàng)：全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中
⒊建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
1.提高準(zhǔn)入門檻。旅游飯店業(yè)前期投入大，投資回報期長。隨著賓客對飯店硬件設(shè)施和軟件服務(wù)的要求越來越高，要獲取經(jīng)營利潤的難度不斷增加。假若前期投入自有資金不足，大比重依靠銀行貸款建樓、購設(shè)備，由此形成巨額財務(wù)費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，必然造成長期的經(jīng)營虧損狀況。參照其他行業(yè)，如針對房地產(chǎn)業(yè)，2006年5月24日頒布的“國六條”規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金比例必須達(dá)到35%，否則商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。國家對外商投資企業(yè)資本金占總投資額的比例也有明確規(guī)定。總投資額300萬美元以下的，注冊資本至少占投資總額的十分之七；總投資額300萬～1000萬美元的，注冊資本至少占投資總額的二分之一；總投資額1000萬～3000萬美元，注冊資本至少占投資總額的五分之二；總投資額3000萬美元以上，注冊資本至少占投資總額的三分之一。現(xiàn)有政策對旅游飯店業(yè)（除外資企業(yè)）資本金占總投資額的比例沒有明確規(guī)定，形成事實(shí)上的低門檻。筆者以為，應(yīng)明確規(guī)定旅游飯店業(yè)資本金占總投資額的比例至少在三分之一以上，使投資者承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，避免資本結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比例過高，從起點(diǎn)上保證旅游飯店的經(jīng)濟(jì)效益，使得旅游飯店業(yè)健康發(fā)展。
2.改變現(xiàn)有業(yè)績考核和會計核算方法。按照現(xiàn)有財務(wù)制度規(guī)定，旅游飯店竣工驗收后的房屋、設(shè)備轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，按一定年限計提固定資產(chǎn)折舊。設(shè)備的折舊一般按5～10年計提，房屋的折舊一般按20～40年計提，土地使用費(fèi)按土地使用證的有效年限按期分?jǐn)偂Ｓ捎诼糜物埖晖顿Y中房屋（及土地）的投入比重大，按現(xiàn)有財務(wù)制度核算每年將產(chǎn)生大額的固定資產(chǎn)折舊和土地使用攤銷費(fèi)用，對旅游飯店經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生巨大的影響。更重要的是計提房屋類固定資產(chǎn)折舊后，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)的賬面總資產(chǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價值，使得旅游飯店作為商業(yè)地產(chǎn)的價值在正常經(jīng)營期內(nèi)無法體現(xiàn)，必須一直到旅游飯店轉(zhuǎn)讓才一次性體現(xiàn)其真正價值。由此不可避免產(chǎn)生重資本運(yùn)作輕實(shí)體經(jīng)營的狀況。筆者以為，應(yīng)把旅游飯店的房屋（及土地）作為一項特殊的固定資產(chǎn)處理，改變以歷史價值計價并折舊的方法，而以公允價值作為計價依據(jù)。實(shí)務(wù)中可參考房屋拆遷的相關(guān)規(guī)定，由相關(guān)政府部門每年出臺不同地段、房屋結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)價格，第三方中介公司據(jù)此出具旅游飯店的市場評估價格。旅游飯店以每年的評估價格作為公允價值計算房屋的凈值，相應(yīng)地計提固定資產(chǎn)折舊或補(bǔ)入固定資產(chǎn)原值，從而使旅游飯店的資產(chǎn)賬面價值與市場價值基本一致。
二、發(fā)揮行業(yè)管理處和行業(yè)協(xié)會的重要作用
中國旅游飯店業(yè)發(fā)展近30年，飯店行業(yè)管理處和飯店協(xié)會在星級評定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)評判、實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)等方面進(jìn)行了規(guī)范和統(tǒng)一，引領(lǐng)旅游飯店行業(yè)向前發(fā)展。但無須回避的是，行管處和飯店協(xié)會在提高飯店經(jīng)濟(jì)效益方面尚大有可為，只有扭轉(zhuǎn)旅游飯店大面積虧損或微利的現(xiàn)狀，才能給投資者以信心，從而促進(jìn)整個行業(yè)健康發(fā)展。
1.在星評標(biāo)準(zhǔn)中增設(shè)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。根據(jù)2010年最新的旅游飯店星級劃分與評定要求，旅游飯店星級分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級（含白金五星）。針對各不同星級的旅游飯店，規(guī)定應(yīng)具備的硬件設(shè)施和服務(wù)項目，明確飯店運(yùn)營的質(zhì)量評價原則即各項服務(wù)的操作要求，亦提出管理要求和安全管理要求，但惟獨(dú)缺乏經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。由于星級評定是大多數(shù)旅游飯店的工作目標(biāo)，星級標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)效益脫鉤使得創(chuàng)星與創(chuàng)效益成為矛盾。近年來部分飯店特別是民營飯店放棄評星亦緣于此。
2.在信息化時代引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)收。在電子信息化時代，網(wǎng)絡(luò)營銷成為重要的銷售手段，而飯店產(chǎn)品是天然的網(wǎng)絡(luò)銷售產(chǎn)品，不存在任何服務(wù)、結(jié)算障礙。攜程、藝龍等網(wǎng)絡(luò)公司通過網(wǎng)絡(luò)贏得大量客源，在旅游行業(yè)中分得一大杯羹，獲取不菲的傭金收入。而飯店業(yè)由于沒有自身的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道，不得不在原有的房費(fèi)收入中劃出大額傭金，使得經(jīng)濟(jì)效益更加降低。假若以飯店協(xié)會為龍頭，成立飯店業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道，依托原有的協(xié)會會員單位，必將爭取到大批的網(wǎng)絡(luò)客戶，增加自主營銷能力，同時也減少費(fèi)用支出，提高飯店經(jīng)濟(jì)效益。
三、微觀層面強(qiáng)化管理措施
1.確定管理模式和組織架構(gòu)。現(xiàn)有管理模式分為三類：國外酒店管理公司托管、國內(nèi)酒店管理公司托管、自主經(jīng)營管理。三種模式各有利弊。首先國外酒店管理公司托管，能夠共享國際品牌的資源，帶來一定的境外客源，有利于提升旅游飯店的整體形象和知名度。但管理成本高，也存在某些國外酒店管理公司水土不服的問題。國內(nèi)酒店管理公司托管，在促銷和管理上能夠發(fā)揮連鎖酒店的優(yōu)勢。但也存在一定的管理成本。而且兩種托管形式盡管支付了大量的管理費(fèi)用，但在經(jīng)濟(jì)效益上不見得會高于自營酒店。自主經(jīng)營管理管理成本低，但需要有一支強(qiáng)有力的管理隊伍，核心人才的招錄并非易事。其次要劃分自主經(jīng)營項目和承包承租項目。旅游飯店的客房作為收益的大頭，通常作為自主經(jīng)營項目。配套的餐飲視情況自營或外包。假若餐飲規(guī)模大，營收占比高，餐飲管理經(jīng)驗豐富，具有出色的餐飲管理人員、技能嫻熟的廚師、熟練的基層服務(wù)人員，則餐飲自主經(jīng)營較為合適。反之，則適合外包給合適的專業(yè)餐飲連鎖公司。配套的娛樂項目因其經(jīng)營的特殊性，一般適合外包經(jīng)營。第三要根據(jù)旅游飯店的規(guī)模大小建立合適的組織架構(gòu)，為節(jié)約成本盡可能采用扁平式的管理結(jié)構(gòu)，減少管理層次。旅游飯店的組織架構(gòu)為部門制，分為前臺營運(yùn)部門和后臺職能部門。營運(yùn)部門包括銷售部、前廳部、管家部、餐飲部、安保部，職能部門包括財務(wù)部、人力資源部、辦公室、工程部。根據(jù)旅游飯店的規(guī)模可將相關(guān)部門合并，如前廳部、管家部合并為房務(wù)部等。假若承包承租規(guī)模較大，可另設(shè)物業(yè)管理部，專門負(fù)責(zé)各承包承租場所的租金收取和管理服務(wù)對接工作。
據(jù)介紹，新加坡70％以上是華人，普通話在該國通用，華人投資者在這里生活沒有語言障礙；新加坡有“花園城市”之稱，四季如春，道路干凈衛(wèi)生；從新加坡回國探親只需4個小時的飛機(jī)行程；同時，申請新加坡投資移民沒有資產(chǎn)來源說明要求；3～6個月的審理周期，6～9個月全家獲綠卡，獲綠卡2年后，在新加坡住滿一年可入籍，這些優(yōu)勢均很適合國人的需求。
教育發(fā)達(dá)保證子女成才
在新加坡，社會福利金占個人收入的比例較高――單位和個人交納的加在一起，大概占個人月收入的30％左右。到退休時，這些錢將全部歸個人所有，沒有統(tǒng)籌和個人賬戶分開之說。政府會將賬戶中的錢分成三個部分，基本滿足了個人的購房、醫(yī)療和養(yǎng)老需求。
許多企業(yè)家投資移民國外，相當(dāng)重要的一點(diǎn)是看中了國外優(yōu)質(zhì)的教育資源。作為亞洲最發(fā)達(dá)的國家之一，新加坡對教育的重視程度絲毫不遜色于歐美國家。
新加坡的教育制度集東西文化之所長，采用雙語(英語為主，華語為輔)教學(xué)制度。在新加坡，學(xué)生必須通過英聯(lián)邦國家的統(tǒng)一考試，以完成12年的教育體制。中學(xué)四年，畢業(yè)時參加英國劍橋“O”水準(zhǔn)考試，學(xué)生可用該成績報讀新加坡或英、美、澳等國家的大專學(xué)府；大學(xué)預(yù)科兩年，畢業(yè)時參加英國劍橋“A”水準(zhǔn)考試，學(xué)生可用該成績報讀新加坡或英。美、澳等國家的大學(xué)。
三種方式投資移民新加坡
業(yè)內(nèi)人士介紹，目前投資移民新加坡有三種投資方法：01、投資150萬新元(約750萬人民幣)在經(jīng)核準(zhǔn)的新加坡風(fēng)險投資基金上或者專注于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新加坡基金會或托管基金上5年；02、投資100萬新元在經(jīng)核準(zhǔn)的新加坡風(fēng)險投資基金上或者專注于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新加坡基金會或托管基金上5年，同時投資100萬新元在私人房地產(chǎn)上(僅供自住)；03、擁有2000萬新元以上個人資產(chǎn)，投資500萬新元在新加坡銀行5年。
新加坡投資移民五大優(yōu)勢
申請標(biāo)準(zhǔn)低，辦理周期短。新加坡投資移民的基本要求是申請人必須是企業(yè)主，在公司有股份。新加坡政府不追究申請人的資金來源，辦理周期在6個月之內(nèi)，新加坡是目前辦理投資移民申請最快的國家之一。
沒有移民監(jiān)，一步到位拿綠卡。對申請人沒有任何居住要求，也就是說完全無“移民監(jiān)”，申請人和其全家可以都不去新加坡住居，拿綠卡不受影響。
投資風(fēng)險極小，預(yù)計回報率高。與有些國家拿錢“買身份”不同，新加坡投資移民要求投資150萬新幣(約750萬人民幣)在新加坡政府指定的基金里，基金有專業(yè)的經(jīng)理人管理，回報率高，且政府不收任何申請費(fèi)，投資所得歸投資者所有。
1．1地理可及性方面
內(nèi)蒙古位于中國北部邊疆，疆域遼闊狹長，和8個省及自治區(qū)接壤。調(diào)查顯示，由于牧區(qū)地廣人稀、牧民居住分散、交通不便等原因，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的服務(wù)半徑達(dá)到幾十公里，有的個別牧戶甚至達(dá)到100多公里。許多牧民看病不方便，急危重癥無法及時得到救治，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的服務(wù)可及性較差。
1．2經(jīng)濟(jì)可及性方面
的牧區(qū)絕大多數(shù)處于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)。多年來，地方政府的衛(wèi)生投入不足，有的蘇木衛(wèi)生院一年的收入僅僅能保證購置過冬用的煤炭。這樣的條件既無法提供高質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，也無法留住優(yōu)秀的人才。醫(yī)改以來，中央和政府對基層衛(wèi)生的投入和支持力度空前加大了，房屋等基礎(chǔ)設(shè)施得到了改善，設(shè)備得到了增加，人均基本公共衛(wèi)生服務(wù)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)高于全國平均水平，但這對于多數(shù)服務(wù)半徑達(dá)到幾十公里的蘇木衛(wèi)生院卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。蘇木衛(wèi)生院無法依靠提供服務(wù)來增加收入，反而是提供的服務(wù)越多，越有可能倒貼各種費(fèi)用，這種狀況在短時間內(nèi)不會有很大的改變。因此，政府需要加大制度建設(shè)和投入力度，創(chuàng)新改革和發(fā)展的模式，逐步改善牧區(qū)看病難問題。
1．3服務(wù)可及性方面
牧區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力低。衛(wèi)生院和嘎查衛(wèi)生室工作條件十分艱苦，衛(wèi)生技術(shù)人員待遇低下，難以留住具有較高素質(zhì)的衛(wèi)生技術(shù)人員。部分地區(qū)財政困難，衛(wèi)生經(jīng)費(fèi)較少，功能設(shè)施投入不足，診療手段差。而且，受氣候變化、生活方式等因素影響，牧區(qū)傳染病發(fā)病率較高，尤其是結(jié)核病、布病等控制難度較大的疾病近年來又呈逐年上升的趨勢，牧民對部分藥品的需求量急速上升。
2牧區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生改革策略探析
2．1加強(qiáng)牧區(qū)公共衛(wèi)生服務(wù)
“看病難”和“少生病”，一個是標(biāo)，一個是本。解決“看病難”，還需要以治本為主，標(biāo)本皆治。20世紀(jì)70年代以來，隨著社會化、城市化和工業(yè)化的發(fā)展，環(huán)境問題日益嚴(yán)重，人們的生活方式發(fā)生了明顯改變，慢性非傳染性疾病發(fā)病率逐年升高，使得人們對健康服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，造成了醫(yī)療衛(wèi)生資源供需矛盾日益突出。而世界各國的經(jīng)驗都表明，解決這些問題的根本手段就是加強(qiáng)公共衛(wèi)生投入，構(gòu)筑公共衛(wèi)生防線，讓群眾少得病。少得病自然會緩解看病難的難題，而且也真正能夠滿足群眾提高健康水平的現(xiàn)實(shí)要求。但是由于牧區(qū)的地廣人稀，居住分散，導(dǎo)致公共衛(wèi)生服務(wù)成本高于農(nóng)村和城市地區(qū)。如何才能更好的更有效的開展公共衛(wèi)生服務(wù)工作。需要將視角轉(zhuǎn)移到兩方面。一方面，政府要繼續(xù)加大公共衛(wèi)生投入，拓展和深化基本公共衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容，擴(kuò)大服務(wù)人群，完善服務(wù)規(guī)范，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加服務(wù)項目。另一方面，在內(nèi)蒙古地區(qū)推廣實(shí)施“小藥箱工程”。什么是“小藥箱工程”?即為每個牧戶配置一個家庭小藥箱，箱內(nèi)配備家庭常用的基本藥物和針對家庭成員慢性病病人的治療藥品。每個家庭小藥箱的藥物，均由衛(wèi)生院的醫(yī)師開出藥方，指導(dǎo)用藥，及時配給，并通過新農(nóng)合門診統(tǒng)籌實(shí)行即時結(jié)報。以小藥箱為抓手，建立牧區(qū)家庭簽約醫(yī)師上門服務(wù)機(jī)制。家庭醫(yī)師每半年左右整理補(bǔ)充一次小藥箱，通過信息聯(lián)絡(luò)和上門服務(wù)，監(jiān)督指導(dǎo)牧民合理用藥和自我保健。2011年由內(nèi)蒙古呼倫貝爾市的牧業(yè)旗縣率先探索實(shí)施，后來在自治區(qū)大部分牧區(qū)得以推廣。同時，借助于“小藥箱工程”，把公共衛(wèi)生服務(wù)券放入小藥箱，使公共衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容得以充實(shí)。“小藥箱工程”最終成為新型農(nóng)牧區(qū)公共衛(wèi)生服務(wù)改革項目。2012年，內(nèi)蒙古新巴爾虎左旗啟動實(shí)施“小藥箱工程”一年后，對“小藥箱工程”的基本公共衛(wèi)生服務(wù)職能進(jìn)行了效果評估。通過服務(wù)成本的測算，蘇木衛(wèi)生院對1000個牧戶進(jìn)行基本公共衛(wèi)生服務(wù)1次，可為牧民節(jié)省費(fèi)用244．5元。按照每年上門服務(wù)4次計算，可節(jié)省978元錢。同時，隨著牧區(qū)家庭醫(yī)師上門服務(wù)機(jī)制的建立，基本公共衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量也顯著提高。與一年前相比，健康檔案建檔率從11%提高到100%;0～6歲兒童管理率從85%提高到98%;孕產(chǎn)婦管理率從83%提高到100%;65歲以上老年人管理率從14%提高到97%;慢性病管理率從22%提高到100%;健康教育資料發(fā)放覆蓋率從30%提高到100%。
2．2創(chuàng)新基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)模式
牧區(qū)“看病難”問題，和城市“看病難”有相同的根源，但還有自己的特點(diǎn)。相同之處在于，都是由于醫(yī)療資源的缺乏。不同之處在于牧區(qū)的基本醫(yī)療服務(wù)可及性差，表現(xiàn)為一是交通不便，地廣人稀，尤其是得了急癥難以及時就診;二是基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)不健全，衛(wèi)生服務(wù)能力差;三是醫(yī)療信息缺乏，就診存在很大的盲目性。這是基層衛(wèi)生投入長年欠賬的必然結(jié)果。如何提高基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)能力，結(jié)合內(nèi)蒙古在牧區(qū)醫(yī)改的實(shí)踐經(jīng)驗，應(yīng)從以下幾個方面展開:建設(shè)流動醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)，通過幫扶提高旗縣醫(yī)院服務(wù)能力，實(shí)施牧區(qū)家庭醫(yī)師制度。
2．2．1建設(shè)流動醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)
在牧區(qū)，由于醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的高成本使得基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)難以生存。各級政府應(yīng)加大補(bǔ)貼力度，對偏遠(yuǎn)的醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)實(shí)行政策傾斜，越是偏遠(yuǎn)，越要體現(xiàn)其公益性，以惠及牧民群眾。內(nèi)蒙古在牧區(qū)推開“小藥箱”工程的同時，還在部分試點(diǎn)地區(qū)建立“固定與流動相結(jié)合”的服務(wù)機(jī)制，為牧區(qū)衛(wèi)生院配備“流動衛(wèi)生工作站”，充分依托信息化手段，將小藥箱與車載簡易設(shè)備的工作站進(jìn)行“組合”，開展上門服務(wù)。這種院前急診急救體系建設(shè)和流動醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)系統(tǒng)相結(jié)合的服務(wù)模式，深化了基層衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)內(nèi)涵，增強(qiáng)牧區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的可及性。
2．2．2通過幫扶提高基層醫(yī)院服務(wù)水平
2008年開始，內(nèi)蒙古提出了鼓勵旗縣綜合醫(yī)院發(fā)展壯大，鼓勵有條件的三級醫(yī)院以托管等方式幫扶旗縣醫(yī)院發(fā)展的思路。2010年，內(nèi)蒙古衛(wèi)生廳選定了分別代表牧區(qū)的赤峰市克什克騰旗實(shí)施縣級托管幫扶，隨著托管模式運(yùn)行的深入，醫(yī)院知名度和影響力也顯著提升，贏得了社會認(rèn)可，克旗醫(yī)院托管不到一年就榮獲了市級以上獎勵3項，有1人榮獲自治區(qū)級表彰，3人榮獲市級表彰。逐級對口幫扶下級醫(yī)療機(jī)構(gòu)將是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)提高基層醫(yī)院服務(wù)能力的有效手段，如每所三級公立醫(yī)院幫帶2～3家縣級二級公立醫(yī)院，每個旗縣二級公立醫(yī)院幫帶2～3家蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級醫(yī)療機(jī)構(gòu)，每個政府辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇木衛(wèi)生院幫帶一體化管理若干個嘎查村衛(wèi)生室，將會迅速提高基層醫(yī)療服務(wù)水平。
2．2．3實(shí)施牧區(qū)家庭醫(yī)師制度
