時間：2023-08-25 16:39:17
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1.片面追求績效考核成績，易導致登記信息數據紊亂
當前的績效考核系統要和征收房產稅和城鎮土地使用稅要求同步。然而，房地產企業特殊，由于很多企業在未開發前，可能只有土地沒有房產，或者有房產沒有土地，但如果只征收了城鎮土地使用稅或房產稅其中之一時，要求補征另外未征的稅款。基層分局不得不通過補登信息，征收稅款，但這種補征稅款的做法，不但錯誤，而且會導致信息數據錄入不準確，在系統中產生垃圾數據。
2.稅源不易掌握
房地產企業城鎮土地使用稅較特殊，會隨著銷售面積增加而減少，且減少的數據并不是簡單計算就能得出。目前，還沒有一個有效的方法能夠解決房地產企業城鎮土地使用稅計算復雜的問題。隨著管理人員不斷換崗，時間推移等工作原因，掌握房地產企業的真實的城鎮土地使用稅稅源難度越來越大。
3.稅收計劃任務也會增加城鎮土地使用稅征管難度
為完成稅收計劃任務，稅務局難以做到各稅種均衡入庫，往往會因組織入庫稅款需要，留存稅款到以后期間繳納，增加了城鎮土地使用稅的征管難度。
二、房地產企業土地使用稅征管問題產生的原因
大多房地產企業均按選擇按年申報房產稅、土地使用稅，每年定期按時申報納稅。由于房產企業取得土地使用權和預售證時間上的不確定性，可能在申報期前，也可能在申報期后，加出租房產的土地使用稅，按年申報，極有可能造成企業多繳或少繳稅款。少繳稅款相對容易處理，只要在年度終了前補申報即可，但若是因為在申報期后取得預售證而造成的多繳稅款，申請退稅，就會產生一定的麻煩。因為蘇州市局關于房產企業土地使用稅征稅期限的認定僅是一個口頭布置，沒有具體文件，且與總局規定不完全一致，基層分局操作起來比較困難。另外，對房產企業房產稅的申報，由于涉及到開發產品自用的問題，其自用房產也應按規定根據申報繳納房產稅，或若按年申報，也可能碰到類似的問題。
三、加強房地產企業土地使用稅征管的建議
1.優化征管信息系統
開發出簡單的計算城鎮土地使用稅應納稅款的軟件，如通過EXCEL表設計數學公式計算等，嵌入到省局征管系統中，通過信息化水平控制房地產企業城鎮土地稅的征管，從目前來看，是個非常好的辦法。另外，由于現行征管系統征收數據未從錄入信息數據的提取，其錄入數據只起到了一個保存作用，作用有限。如果能改進省局征管信息系統，把征收的稅款與系統登記的數據關聯，征收稅款所用的數據從登記模塊中提取，就能大大減少隨意錄入或錯誤錄入數據情況，最大限度地減少人為因素導致少征稅款或不征稅款情況發生。
2.加強對稅收政策的學習和理解
把握征收原則，本著對“國家稅收不漏征也不重征”的原則，結合實際因地制宜，制定一些符合當地實際征管辦法來規范房地產開發企業城鎮土地使用稅的征管。
3.對房地產開發企業的城鎮土地使用稅應結合銷售不動產項目管理軟件
詳細記錄所開發樓盤的占地面積，根據銷售情況，逐月遞減房地產開發企業所占用的土地面積。
4.及時組織稅收管理員每年對房地產開發企業的土地使用稅進行清算
不應等到項目竣工驗收后與土地增值稅清算同時進行。在計稅面積確定上應嚴格按《城鎮土地使用稅暫行條例》第三條規定，城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。在實際工作中應根據房地產開發企業占用的土地面積減去已售商品房的占地面積為計稅依據。
一、經批準填海整治的土地和改造的廢棄土地情況
地處川西北青藏高原東部，全境4313.42平方公里，屬高山河谷地帶，半農半牧，耕地3,236.45公頃，林地244,092.94公頃，牧草地141,282.31公頃。填海整治的土地和改造的廢棄土地由土地管理部門（國土資源局）認定，經調查了解，我縣暫不存在填海整治的土地和改造的廢棄土地。
二、各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范設施用地免稅政策
目前，我縣涉及危險品倉庫、廠房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用稅政策的單位和企業主要有：民爆和金盾兩家爆破公司、供銷社煙花爆竹經銷部和農業局農藥銷售部。其中：爆破公司的炸藥倉庫都修建在遠離城鎮的偏僻鄉村，不屬于土地使用稅的征稅范圍。農業局農藥存放倉庫、供銷社煙花爆竹存放倉庫按照[89]國稅地字第140號規定，給予了免征土地使用稅。對于危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范設施用地的認定，我縣的情況是：民爆、煙花爆竹、防毒等行業安全區范圍由質監、公安部門認定，防火、防爆設施用地范圍由消防部門認定。在具體執行過程中我局嚴格按照以上述部門的認定為準，對具備相關部門的審批材料的企業，給予了稅收減免。
從我縣情況來看，建議在實際操作過程中，加大稅務機關與質監、公安、消防等相關部門的協調配合和特殊行業管理的信息共享，提高土地使用稅征管質量。
三、大修停用半年以上的房屋免稅政策
我局根據(國稅函〔2004〕839號)文精神，對因大修導致連續停用半年以上的，免征房產稅由納稅人在申報時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應說明。嚴格按照規定要求納稅人在大修前報送相關的證明材料進行備查，包括大修房屋的名稱、坐落地點、產權證編號、房產原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料。近年來，我局轄區內涉及房屋大修停用的情況較少，在“5.12”汶川大地震期間發生過此類情形。在政策執行過程中，我局按以下條件界定大修：1、房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；2、整幢樓房因損壞影響正常使用，需要重做防水或保溫層的；3、外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全與正常使用，需要修繕的；4、房屋樓面面層、門窗及樓梯因破損影響安全和正常使用，需要修繕的；5、因上述原因造成停用的時間必須是連續不間斷在半年以上的。在大修的界定過程中，不包括裝修、改建和擴建。
部分納稅人建議將改建和擴建納入大修范圍，主要原因是：改建和擴建一般都是為了擴大產能或提高生產效率，與企業的生產運營有直接關系，同時在改擴建期間也影響正常的生產經營活動，為支持企業發展，體現稅政策調節產業結構、引導資源配置的職能。
四、各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產、土地免稅政策
我縣有中、小學校和幼兒園共16所，地址分布情況是有8所學校、幼兒園地處應征收房土兩稅的縣城、建制鎮，8所地處不征收房土兩稅的鄉、村。均為國家教育類學歷教育學校，公益性非營利學校，不涉及營利性學校，統一按國家規定的標準收費，主管部門為教育局，均為5.12地震災害后湖南省對口援建和災后重建。
多年來，我局一直按照(財稅〔2004〕39號)第二條之規定執行，對政府撥付事業經費的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產免征房產稅和城鎮土地稅，平均年減免城鎮土地使用稅33萬元，房產稅228萬元。對學校用于出租等經營性房產嚴格按稅法規定征收房產稅、城鎮土地使用稅。
為準確掌握和區分學校的自用房產與經營性房產，建議在征管過程中建立戶籍登記，即各類學校房產、土地登記薄，適時更新房產用途，以便準確掌握房、土兩稅征管數據。
五、直接用于農、林、牧、漁業的生產用地免稅政策
通過到農業、林業、牧業等相關部門調查了解，我縣農、林、牧、漁業的生產用地情況如下：
我縣目前有一個葡萄種植基地，地處不征收房土兩稅的上孟鄉，這個基地是由當地老百姓將自己的土地用于種植葡萄并和塔斯酒莊簽訂購銷協議。
我縣林業生產用地主要是縣林業局及川西林業局用于苗圃的種植，面積176畝，苗圃種植區域全部分布在不征房土兩稅的高山、峽谷中。
我縣目前成立的養殖企業、合作社、個體工商戶（養殖戶）共有39戶，具體分布在不征房土兩稅的鄉、村，畜牧局主要負責畜牧業基地、項目的審查（審定）、論證、申報、指導實施和監督檢查工作；負責畜牧、獸醫、獸藥、飼料行業的外事外經聯絡、協調工作。
建議涉及直接用于農、林、牧、漁業的生產用地的面積能在相關部門審查（審定）的時候能同時加以注明，以便稅務機關在征收這部分的土地使用稅時有計稅依據。同時也要建立好與這些部門的信息共享，已達到信息的及時性、有效性。
六、公園自用土地的免稅政策
我縣沒有公園，因此未涉及房土兩稅的稅收減免。
xxx工業園區分局是x年x月x號掛牌設立的稅務機構，專門服務于工業園區經濟發展，其征管范圍是原xx稅分局，以前因為大部分屬農村分局，沒有開征土地使用稅。自2007年工業園區管委會設立以來，使原來的不在土地使用稅征收范圍的納稅人，成為該稅的納稅人。按照《xx人民政府關于調整xx縣城鎮土地使用稅適用稅額標準的批復》（xx秘[2007]156號）之規定每平方米每年4.00元，不少企業占地幾十畝，應納稅款每年幾萬到十幾萬元不等，企業負擔較重，多數納稅人難以接受，抵觸情緒較大，造成部分稅款不能及時足額征收上來，給稅收工作造成了很大困難。針對上述情況，2010年下半年，xx分局新的領導班子面對困難局面，迎難而上，根據國家有關土地使用稅的政策和省政府，省稅務局的具體規定，認真學習，深刻領會，并嚴格執行，當年征收城鎮土地使用稅86萬元，同比增收60萬元，增長203%；2011征收城鎮土地使用稅97萬元，同比征收11萬元，增長12.8%。
二、具體做法
（一）明確納稅人。工業園區是一個特殊的經濟區域，其中的土地使用形式多種多樣，必需逐戶對照政策確定納稅人：1、管委會出租的標準廠房的土地使用稅繳納問題，根據xxx人民政府（2007）205號文件和xxx稅局稅務函（2007）585號文件有關規定是：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，擁有土地使用權的納稅人不在所在土地的，由代管人或實際使用人繳納。
2、是以企業自已的名義在園區內征地建房生產經營的納稅人，這部分是已繳納了土地出讓金，但沒有正式的國有土地使用證，經請示后明確應有企業自己繳納。
3、是企業直接向園區內的老百姓租用農業生產用地，搞生產經營，根據財政部、國家稅務總局，關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知，財稅（2006）56號文件規定，在城鎮土地使用稅的征收范圍內實際使用應稅集體所有建設用地，但未辦理土地使用流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。
（二）確定征稅范圍、等級稅額和面積
1、征稅范圍：根據《xx人民政府關于調整我縣城鎮土地使用稅征收范圍、等級稅額的請示》（臨政秘[2007]71號）《xx人民政府關于調整xx城鎮土地使用稅適用稅額標準的批復》（阜政秘[2007]156號），確定xx土地劃分四個等級，分別是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工業園區適用二等每平方米4元。xxx稅局隨后以臨稅務（2008）35號文件通知，具體執行時間為2008年1月1日。
2、征稅面積：首先有土地使用證的企業按土地使用證上標明的使用面積計征，沒有地土使用證的單位或不能提供準確使用面積的經協調管委會和土地部門，由園區管委會同納稅人共同進行了測量，經雙方認可后簽字生效。
（三）具體征收時，我們嚴格按照有關規定，凡征用農業生產用地的自征之日起一年后開始征收，其他形式的一個月后開始計算征收，并逐戶通知應納稅款，使納稅人心中有數，公開、透明。
三、存在的困難
（一）目前我們最難處理的是土地使用稅的征收與新入園企業發展之間的矛盾。一直以來，我們的工作目標就是全力支持園區經濟發展，做到稅收與企業和諧發展，為此我們做了大量細致的宣傳工作，但是工作開展難度依然很大，進展較慢。
（二）納稅人情況較為復雜，納稅遵從度低
園區內繳納土地使用稅的企業有一下幾種類型：
1、本地原有的企業，這部分企業主要以蔬菜脫水加工為主，納稅意識比較好，但是入園以后企業各項稅費負擔明顯加大，繳稅主動性較差；
2、招商引資企業，部分企業由于政府未按期拆遷，至企業未能使用或完全使用，摘牌時的土地注明面積。建設路以東，前進路北部分企業由于院內有一條省級電力輸送線（高壓線），導致企業無法正常使用土地，企業為此意見很大。
還有一部分企業由于是招商過來的，認為自己本來就應該享受稅收優惠，但是稅務機關又找不到相關優惠政策，難以給與優惠，稅務機關一找，他們立即就找領導，給一線稅收工作帶來很大阻力；
3、按土地使用稅征收規定，對圍墻內使用的土地征稅，由于企業在建設時讓出了一部分（一般為5-10米）做為公用路面使用，故此部分未計入土地使用稅征稅面積。
4、一些以前在城里做商品批發的個體工商戶，以物流的名義成立公司進入園區，占地往往都在30畝左右。這部分企業以前是個體戶，在城里每年繳納地方稅四、五千元，而進入園區后每年僅城鎮土地使用稅一項就要繳納八萬元左右，無論從經濟上還是從意識上都難以接受，因此這些企業征管難度最大。
5、園區管委會下屬新泉投資公司以管委會名義對外出租一、二期標準廠房，土地使用稅、房產稅、營業稅等稅收均未按規定申報繳納，該項稅收也占有一定比例。
四、下一步工作打算
我們建議，按照土地使用稅征收的意義和作用以及管理權限，稅務機關應按照法律規定足額征收,對于需要扶持的企業,由政府采取按比例返還或其他方式給予扶持。這樣一來，既降低了企業因不繳或少繳稅款帶來的稅收刑事法律風險，同時也減少了稅務機關因不征或少征稅款的帶來的行政執法風險，實現園區經濟、企業以及稅收和諧發展的多贏局面。
隨著1994年我國稅制改革，逐漸形成了現在房地產稅收體系。目前，在房地產開發、轉讓、出租、保有過程中涉及稅種主要有11個，其中包括，直接以房地產為課稅對象的稅種有5個，土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅；與房地產密切相關的稅種有6個，營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加。依據課稅環節不同，房地產稅收可分為土地購置稅環節、房地產交易環節和房地產保有環節三大稅收類別，在不同環節中，稅負水平和效果是各不相同的。在土地購置環節，房地產開發企業向政府取得土地時支付的稅金主要是契稅（稅率3%-5%）和耕地占用稅（稅率5-50元/平方米）稅負負擔較輕。在房地產交易環節，銷售方涉及到營業稅及城市維護建設稅（教育費附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業所得稅稅率25%、個人所得稅稅率20%）、土地增值稅（稅率30%-60%）以及印花稅（稅率0.5‰）、購買方涉及到印花稅（稅率0.5‰）、契稅（稅率3%-5%）；房地產交易環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，稅負水平偏高。在房地產保有環節，房地產自用行為中，主要涉及到房產稅（稅率1.2%）和城鎮土地使用稅（稅率0.6-30元/平方米），這兩種稅的名義稅負水平明顯偏低，對個人居民用房的優惠程度很大，長期以來，我國只對城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內經營性用房征收房產稅，對居民自己居住用房是采取免稅政策；房地產租賃行為中，租賃方涉及到營業稅及城市維護建設稅（教育費附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業所得稅稅率25%、個人所得稅稅率20%）、房產稅（稅率12%）以及城鎮土地使用稅（稅率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花稅（稅率1‰），名義稅負水平偏高，由于稅收征管十分困難，房屋出租的稅收征收上來非常少，實際稅負水平遠遠低于名義稅負水平。
二、房地產稅在房地產調控過程中存在問題
作為房地產調控的重要的杠桿之一房地產稅收政策，在房地產調控過程中發揮一定積極的作用，但仍然存在一些問題和不足。
（一）稅種繁雜，重復征稅現象嚴重
目前我國與房地產直接有關的稅種有十多種，如耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅、營業稅等等。涉及房地產開發、銷售等環節稅費名目繁多，一個房地產開發項目需要近30個政府行政管理部門的審批，要蓋上近100個公章，并需繳納規劃費、消防費、人防費、評價費等幾十項行政收費。房地產稅費設計繁雜，征收環節多，房地產開發企業稅費負擔較重，商品房成本隨之提高，并通過銷售方式最終全部轉嫁給消費者，而導致房價上漲。許多稅種之間存在是用同一個稅基計稅，存在重復征稅現象，如房產稅與城市土地使用稅，1990年我國實行土地有償使用政策后，所建房屋價值中就已經包含所占用土地的價值，所繳納房產稅就包括土地價值，同時還要再繳納城市土地使用稅，明顯重復征稅。重復征稅問題還有，開發商繳納土地增值稅后還要再交企業所得稅；城鎮土地使用稅與耕地占用稅；對出租房業主征收5%營業稅后又征收12%房產稅等。
（二）房地產稅課稅范圍狹窄，征管漏洞比較大
我國現行房地產稅和城鎮土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮和礦區，而對于這個范圍之外，如農村房產與土地確沒有涉及到。隨著我國農村經濟快速發展和小城鎮建設速度加快，在城鄉結合部和農村的交通干線附近出現了大量以營利為目的出租房，由于房地產稅課稅范圍狹窄，對這塊征稅變成真空地帶，造成大量稅收流失。由于城市居民住房出租情況復雜隱蔽性強，漏征漏管現象尤為突出，一般房屋在出租時，租賃雙方直接簽訂房屋租賃合同，直接收取租金，直接使用房屋，租賃環節十分隱蔽，稅務工作人員無法逐門逐戶去排查房屋出租情況，所以居民住房出租稅收漏征漏管非常嚴重。根據我國目前稅收政策，居民擁有個人住房享受免稅政策，對于居民個人擁有多少套住房都不用納稅，這樣房產擁有的投資者就不用考慮上稅問題，從而減少投資成本，增加獲利空間，導致越來越多的人參與投資房地產并期待從中獲利，從而推高房價不斷上漲。
（三）房地產稅收結構不合理，稅收收入對地方財政的貢獻力較弱
房地產稅收結構設計上不合理。從稅收結構看，各環節的稅負不均衡，有失公平原則。在土地購置環節，現行稅制涉及稅種較少，較輕的稅收負擔無法遏制地方政府和房地產開發企業從房地產開發過程中獲取暴利。在房地產交易環節，稅種設置相對較多且實際稅收負擔較重，我國稅收調控往往側重于房地產交易環節。在房地產保有環節，名義稅負設置較高，由于各種原因稅收漏征漏管現象嚴重，導致保有環節的實際稅負水平很低。由于重視流轉環節輕視保有環節，導致稅負結構非常不合理。房產稅作為地方稅中的一個主要稅種，對地方財政收入籌集功能顯現乏力，地方政府的稅收收入遠遠不能滿足財政的支出需要，因而往往容易導向地方政府的短期行為，通過出賣土地以獲取土地出讓金以及收取與之相關的行政性費用來彌補財政支出的缺口，2007、2008年我國財產稅的房產稅收入占稅收收入總額分別為1.26%、1.25%，而美國、英國、加拿大的財產稅占全部收入超過9%，新西蘭、澳大利亞等國家為5%～7%，我國遠遠低于發達國家水平。
（四）計稅依據失當，無法發揮房地產稅收的調節作用
我國土地增值稅的計稅依據只是考慮到了土地使用權，地上建筑物及附著物增值額，而對于土地稀缺性所產生增值和地方政府提供相應公共產品所產生土地增值；土地使用權出租，土地和房屋作價入股參與合作而導致土地增值還沒有納入土地增值稅的計稅范疇。現階段我國土地使用稅的計稅依據仍然按照1988年財政部頒發《城鎮土地使用稅暫行條例》規定的土地面積計稅。由于土地價值快速增長，土地收益的差別越來越大，形成了土地級差，而現在仍然按照土地面積計稅，難以發揮稅收調節土地級差收入的功能，也就無法有效地抑制囤積土地和土地投機行為發生。目前房產稅的計稅依據為房產計稅余值或租金收入，并按照房產原值一次減除10%至30%后的余值來計算的。當房屋價格不斷上漲，只要該房產沒有進入市場交易環節，其在會計賬簿中記錄的房產原值就不會發生變化，房產計稅余值也不會發生變化，國家征收的房產稅就不會有任何的增加，這就喪失了稅收的公平性，導致國家不能隨著經濟快速發展，房地產的增值而帶來稅收收入，難以發揮房地產稅調節收入的作用。
三、完善我國房地產稅收制度的建議
（一）拓寬稅基、調整稅率
國外許多國家采取“低稅率，寬稅基”稅收政策。這樣可以有效地避免重復課稅現象發生，同時，又可以減少征稅的管理成本，提高征稅工作效率，低稅率的出發點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進房地產市場發展。目前我國實行房地產稅設計不合理，稅種覆蓋面窄，稅基窄，我們應該借鑒國外比較科學的做法，應該擴大稅基，把普通住宅也應列入稅收的對象，征稅應該根據房地產的評估值征收。同時，確定合理地免征范圍，應該將低收入者列在納稅人之外。房地產稅率制定要考慮到各地不同經濟情況和各種不同類型房產等因素，稅率既不能高又不能低，高稅率難以被人們所接受，會使人們產生抗拒納稅的心理，出現逃稅和欠稅現象，難以實現征稅目的，而低稅率會造成收益低于成本情況，因此，制定出合理稅率，既要考慮到普通居民接受能力，又能起到調節消費者住房消費的作用。土地使用稅的征稅范圍從城鎮擴展到農村，首先要減少農村各種收費和攤派，要在確保農民總體負擔水平不變或略有降低的情況下才能征收土地使用稅。待時機成熟時應該考慮征收土地荒蕪稅和土地閑置稅。
（二）簡化稅制，加大房地產保有環節稅負，優化稅負結構
借鑒國外先進經驗，建議將我國目前近20種相關的房地產稅適當合并，將城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅等與房地產稅合并統一；將城市維護建設稅和印花稅并入營業稅、消費稅、增值稅、企業所得稅和個人所得稅中；將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅和房地產稅中，同時，取消不合理收費，減少房地產有關的稅費征收項目，優化稅負結構，減少征管成本，提高征稅工作效率，最終達到減輕納稅人經濟上的負擔的目的。應該盡快改變課稅重視房地產流轉環節輕視保有環節的局面，提高保有環節的稅負比重，建議取消中央政府對個人所有非營業房產免納房產稅的規定，盡快出臺對個人擁有房產征收房地產稅的政策，取消個人所有的居住房屋及院落用地的城鎮土地使用稅免征的規定，恢復征收城鎮土地使用稅規定。對居民擁有的第一套住房實行長期免稅政策，對于第二套住房實行暫時性免稅政策，待條件具備時再對第二套住房實行征稅。
（三）建立健全房地產信息系統工作
為了進一步地開展好房地產稅收工作，就需要全面掌握房地產產權情況，盡快建立起房地產信息查詢系統工作。我們應該盡快建立房地產財產登記制度，在房地產開發各個環節實行必要登記和監督機制。對于個人財產開展房產產權登記普查工作，對于城鄉居民所擁有房屋套數、面積、結構及房屋市場價值等基本情況做一個全面清查，并建立起個人財產和個人收入檔案。為了更好地適應房地產稅征收需要，必須以現代信息技術為手段，實現稅務部門、房地產管理部門、公安戶籍管理部門、婚姻登記部門、銀行等部門全國聯網，實現數據資源共享制度，確保房地產稅稅基的準確、無誤，防止納稅人轉移稅基，避免偷稅和逃稅事件發生。
（四）完善房地產評估制度
為進一步加強和規范房產稅、城鎮土地使用稅（以下簡稱“房土兩稅”）稅源管理，摸清稅源底數，提高“房土兩稅”管理的科學化、專業化、精細化水平，根據文件要求，結合我局實際，現將有關事項通知如下：
一、工作目標
摸清全市經營性房產和土地資源的利用狀況，完善房產稅、城鎮土地使用稅稅源登記，清理各種應登記未登記、登記不實等問題；通過比對分析,進一步核實應繳數和實繳數差異，追繳相關稅款；獲取數據，為今后實現納稅人“房土兩稅”信息全生命周期的動態管理奠定基礎。
二、工作組織
（一）成立工作領導小組
市局成立“房土兩稅”普查工作領導小組，負責領導、組織和協調“房土兩稅”稅源普查工作。唐新存副局長擔任領導小組組長，成員由稅政法規科、征管科技科、數據管理科、征收分局、風險評估分局、稅源管理分局等部門負責人組成。領導小組下設辦公室，辦公室設在稅政法規科。
（二）明確各部門的職責
因2014年“房土兩稅”稅源普查工作的任務重、要求高，且屬于管理型稅收征管業務，結合我局崗職體系的設置情況，本次稅源普查工作中各部門的職責予以統籌安排。
稅政法規科負責制定方案和業務指導；數據管理科負責提供數據支撐；征管科技科負責綜合治稅信息、第三方數據的獲取和提供系統支撐；風險評估分局負責任務的統籌、下達以及為核查階段提供風險分析保障；局辦公室負責與新聞媒體的稅法宣傳協調。
征收分局負責源普查工作的咨詢、宣傳、培訓、集約化通知、錄入（稅源數據的修改錄入）工作。
紙質表格以及附報資料的管理、審核和催報工作原則上由稅源管理分局的基礎管理部門負責；后期的實地核實以及稅款清繳工作原則上由稅源管理分局的風險應對部門負責。
各分局可根據本分局各部門的人力資源配置等情況，科學統籌各部門、各崗位在此次兩稅普查工作中的任務，但事先應擬定具體方案并經市局批準。
稅源管理分局可根據需要確定是否需要開展稅源普查的培訓工作，并負責培訓場所、通知、資料發放等工作，培訓工作由征收分局負責。
（三）各分局要相應成立工作領導小組，制定工作方案，細化部門和崗位職責，并在4月30日前將領導小組名單和工作方案報稅政法規科。
三、工作內容
（一）普查對象
本次普查工作的范圍為房產稅和城鎮土地使用稅征稅范圍內所有的經營性房產和土地，不包括軍隊經營性房產和土地；不包括個人、個體工商戶的非工業用房產和土地。
具體到納稅人，范圍為2014年3月31日前辦理稅務登記，在大集中系統中為正常戶的所有企業納稅人、從事工業生產的個體工商戶，具體名單由市局統一下發；未辦理稅務登記但屬于本次普查范圍的其他組織和個人，由納稅人自行填報或稅務機關實地核實時補報。
（二）普查內容
普查內容具體內容包括：
1、房屋、土地所有權人（使用權人）信息，包括名稱、證件號碼、注冊類型、國標行業等；
2、房屋信息，包括房屋坐落、房產原值、免稅原值、應稅原值、年租金收入、年應納稅額、出租人證件號碼等。
3、土地信息，包括土地面積、應稅面積、免稅面積、土地等級、單位稅額標準、年應納稅額等。
（三）普查表樣
本次普查納稅人需填寫兩張表格《房產稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》，在省地方稅務局網站在線填寫、上傳和打印。納稅人必須在線申報保存上傳后才可打印，不可直接在網站上打印空白表格，且表格數據只可保存一次。
（四）普查方式
普查范圍內的納稅人均應全面對照稅源普查要求，認真核對房產稅、土地使用稅稅源信息，在核對無誤的基礎上于5月納稅申報期內通過省地方稅務局網站“在線填寫、上傳”《房產稅稅源登記表》和《土地使用稅稅源登記表》。
下列納稅人需要報送紙質資料：自有房產、土地納稅人、無租使用房產納稅人、租用集體建設用地的納稅人；其余納稅人只需在線填寫并上傳，不需報送紙質資料。
需要報送紙質資料的納稅人應在上傳表格后7日內將《房產稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》打印并加蓋公章連同附報資料報送至對應的地稅管理分局基礎管理股，管理分局應建立資料受理臺賬。
附報資料：房產證、土地證、租賃協議、記載房產原值帳簿、房屋租賃發票等相關證明材料的復印件。
對于未辦理稅務登記但屬于本次普查范圍的其他組織和個人，應主動向稅務機關領取紙質表格后進行填報。
四、時間部署
“房土兩稅”普查工作分四個階段：準備階段、自查階段、核查階段、總結統計階段。時間從2014年4月1日開始到2014年8月31日結束。具體安排如下：
（一）準備階段（2014年4月）
本階段主要工作：成立工作領導小組，制定工作方案；對納稅人公告，印制宣傳材料，做好納稅人的宣傳、培訓、輔導、集約化通知等工作。
1、宣傳發動
征收分局和稅源普查辦公室牽頭宣傳發動，各稅源管理分局應積極協助、配合征收分局做好輔導、咨詢工作。
（1）征收分局應將《南通市地方稅務局關于開展房產稅和城鎮土地使用稅稅源普查的通告》通過稅務網站、電子顯示屏和12366短信等方式將“房土兩稅”普查信息進行、集約化通知。稅政法規科負責“房土兩稅”稅源普查知識宣傳冊的匯編。
（2）辦公室負責與報刊、電視臺、政府網站的宣傳協調工作，能舉辦一期專欄或舉辦一期新聞會。
（3）房產稅和城鎮土地使用稅稅源普查知識列入“稅法宣傳月”范圍。
2、普查培訓
各稅源管理分局應根據市局此次稅源普查培訓需要的調查情況科學確定本轄區范圍內的培訓場次和地點，并負責通知納稅人參加培訓，同時應主動與征收分局聯系培訓事宜；稅源普查的培訓工作由征收分局的宣傳股負責。
3、表格發放
稅源普查表格的發放以征收分局采取集約化通知納稅人從省局網站自行下載主要形式；納稅人也可以從各辦稅服務廳或培訓現場領取紙質表格（草表）和宣傳手冊。
納稅人從省局網站自行下載的稅源普查表一律作為自查填寫的草表使用；向稅務機關報送的紙質表格應是經“在線申報保存上傳”后打印的表格。
（二）自查階段（2014年4月下旬-5月）
征收分局應采取集約化方式“建議”納稅人在5月份納稅申報期內完成“房土兩稅”稅源普查表的“在線填寫、上傳”工作。
普查范圍內的納稅人在規定時間內在省地稅網站上在線填寫、上傳《房產稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》；符合要求的納稅人應在上傳表格后7日內將上傳表格打印出來并加蓋公章連同附列相關資料報送至管理分局基礎管理股，基礎管理股做好資料受理并建立臺帳，同時應分別按照5月15日前不低于80%、5月25日前不低于90%和5月31日前全面完成的要求強化納稅人“在線填寫和上傳”工作（省局具體查詢進度和申報明細信息系統正在開發中）。
對不需向稅務機關報送紙質資料的納稅人，由基礎管理股負責打印納稅人上傳至省局網站的稅源普查表。
納稅人將紙質資料報送至各辦稅服務廳的，受理人員應對申報資料的完整性進行審核并辦理受理手續，受理后必須在2個工作日內傳遞到相應的主管稅源管理分局。
（三）核查階段（2014年6月-7月）
本著“全面比對，重點核查”的工作原則，對轄區內的“房土兩稅”納稅人進行核查。
1、獲取第三方數據
征管科技科應于6月1日前主動聯系測繪、國土、財政（移交地稅以前的契稅征收數據）、房管、建設、規劃等部門，及時獲取綜合治稅信息、第三方數據，為核查階段提供外部信息保障和系統支撐。
2、風險分析
風險評估分局應將納稅人通過省局網站報送的稅源普查信息、征管科技科提供的綜合治稅信息、第三方數據、各年度建安成本模型與省局大集中系統中登記的“房土兩稅”稅源信息、2011年度房土兩稅入庫信息等數據信息開展風險分析，為實地核實或開展專項評估提供稅源風險信息庫支撐；風險評估局應將當前（截止到2014年4月底的）省局大集中系統中的稅源登記信息下載備份，供數據分析使用。
3、案頭比對（誰比對誰負責）
比對對象：對不需向稅務機關報送紙質資料和未列入實地核查名單的納稅人由基礎管理股負責比對。
比對內容：應將納稅人報送的普查資料結合風險評估分局推送的“房土兩稅”疑點信息進行案頭比對，重點開展三個層次比對：一是對納稅人自查填報的各信息項目間的邏輯關系進行比對；二是將納稅人自查填報的信息與2011年房產稅、城鎮土地使用稅入庫信息進行比對；三是將測繪、國土、財政（契稅征收信息）、房管、建設、規劃等部門提供的信息，與納稅人自查填報的信息進行比對。
通過比對，重點查找以下問題：一是應登記未登記，應變更未變更，登記數據不實的情況；二是應繳未繳稅和未足額繳稅等問題。對事實清楚、問題簡單的企業，應督促企業及時改正，補繳各項稅款。對涉稅情況復雜或稅企雙方存有爭議的情況，應及時轉入評估（檢查）工作流程。
4、開展實地核查（誰核實誰負責）
實地核查對象。風險評估分局和稅源普查辦公室在各稅源管理分局全面比對的基礎上，對以下重點房產和土地共同確定實地核查名單，下發給稅源管理分局的風險應對部門采取評估或檢查的方式開展實地核查。
（1）房產稅：城鄉結合部、大型工礦區、各類開發區和園區、繁華商業區等區域內的企業；房產數量多、原值高的大型制造業企業、大型倉儲業企業、利用地下建筑進行經營的企業、大型商場、市場和寫字樓等重點企業；工程尚未決算但已經投入使用的新建房產、近期改擴建增加房產原值的房產、無租使用的房產、無產權證的房產、未入賬的房產等重點房產。
（2）城鎮土地使用稅：城鄉結合部、大型工礦區、各類開發區和園區；占地面積較大的企業；房地產開發企業；利用集體土地進行生產經營的企業；計稅依據不清楚的企業；已辦理了土地使用證，但實際占用面積明顯超出土地使用證記載面積的企業。
實地核實時應注意事項和重點核實內容：
一是先案頭比對后實地核實。稅源管理分局的風險應對部門對列入實地核實名單的納稅人必須先案頭比對查找問題，具體比對內容同上述“案頭比對”要求，經過案頭比對后再實地核實。
二是根據文件，自用地下建筑及與地上房屋相連的地下建筑是否按規定納入房產原值計征房產稅；
三是根據文件，房屋附屬設備和配套設施是否按規定計入房產原值計征房產稅；
四是根據文件,單獨建造的地下建筑用地是否按規定征收城鎮土地使用稅；
五是根據文件，土地原值是否按規定計入房產原值計征房產稅；
六是房地產企業擁有的開發（包括在開發和未開發）用地，是否按規定申報繳納城鎮土地使用稅；
七是開發的商品房在出售前已使用或出租、出借的，是否按規定申報繳納房產稅；
八是通過對同時期、同結構房產建造成本相互比對，核對企業上報房產原值是否明顯偏低；
九是納稅人提供的租賃價格是否符合市場公允價格。
各稅源管理分局應科學統籌實地核查階段的工作任務，確保在6月底前完成應實地核查任務的50%，7月底前全面完成實地核查任務。
5、資料傳遞
由基礎管理股負責比對的納稅人，若前述需要重點比對的三個層次的信息均無差異，需在打印出來的稅源普查表中加蓋“經審核比對無誤，審核人：”字樣的印章，其資料應在比對后按周傳遞至征收分局。
由稅源管理分局風險應對部門實地核實的納稅人，若比對信息、實地核實信息與納稅人第一次所報信息均無差異，在稅源普查表中加蓋“經實地比對、核實無誤，審核人：”字樣的印章，其資料應在比對后按周傳遞至征收分局；實地核實階段，若發現有誤，由核實人員根據納稅人稅源實際情況填寫《房產稅稅源變更登記表》、《土地使用稅稅源變更登記表》并加蓋納稅人印章帶回，其資料也應按周傳遞至征收分局。
6、稅源數據維護
征收分局宣傳咨詢股在接到稅源管理分局傳遞的稅源普查資料后15個工作日內完成數據維護工作，確保房產和土地信息的準確性、及時性和唯一性；本次普查工作完成以后，征收分局應9月10日前將納稅人報送的紙質資料整理后統一傳遞至檔案中心進行掃描，材料掃描要求具體見征科處相關文件。檔案中心應做好資料歸檔工作，確保“房土兩稅”基礎資料的完整性。
7、稅源數據校驗
數據管理科應及時開展稅源數據的校驗工作，確保大集中系統中稅源登記信息與納稅人報送的稅源信息數據相一致。對差異數據，應及時分析并予以推送到征收分局核對、修正。
8、追繳稅款及處罰要求
（1）自查階段：對納稅人自查出房產稅和城鎮土地使用稅的問題，按規定補繳稅款；
（2）核查階段：對核查出的房產稅和城鎮土地使用稅應進行追繳，并按規定進行處罰；對納稅人在取得房產和土地時未繳納契稅、耕地占用稅的，以及未繳納其他稅收的，一并進行追繳和處罰。
（四）總結統計階段（2014年8月）
各單位應于2014年8月11日前將普查工作總結和《房產稅稅源普查情況統計表》和《土地使用稅稅源普查情況統計表》上報市局稅政法規科，工作總結內容應包括以下四方面，一是普查工作的組織落實情況，包括比對情況，重點核查情況、問題歸類總結；二是轄區稅源總體狀況；三是普查工作成效，主要包括問題糾正情況、未糾正的原因、普查工作對稅征收管理的影響分析、長效機制的建立等內容；四是普查工作中的征管、政策等相關問題及工作建議。
五、相關要求
（一）提高認識、精心組織。“房土兩稅”普查工作是省局明確的2014年“三個一流”重點工作，應充分認識到專業化管理格局下稅源基礎信息的重要性，要在充分調研本轄區稅源狀況的基礎上，認真籌劃好工作方案，精心組織好兩稅普查工作。
（二）積極爭取、主動配合。兩稅普查工作涉及納稅人多，工作量大，數據要求高，各單位對外要加強與其他政府部門的合作，要爭取納稅人最大的支持和配合；對內要加強部門間的協作，要統籌好各階段各項工作的組織實施，確保普查工作有序穩定的推進。
（三）務實創新、注重長效。在普查工作開展過程中，稅政法規科要有意識的與稅收政策的調研評析、管理措施的創新創優、稅種模型的建設維護等工作相結合；各稅源管理部門通過普查發現稅種管理的薄弱點，組織收入的增長點、工作機制的創新點。
稅收風險管理是將風險管理理念引入日管工作中，通過風險識別、估測、評價等手段對納稅人不及時、不依法、不足額繳納稅款造成稅款流失的風險進行確認，對確認的風險實施合理預估和有效控制，并采取積極措施對可能導致的后果進行挽回。稅收風險管理的重要性體現在：一是可以使征管行為更有效率。通過建立風險預警系統，對納稅人實施分級分類差別化管理；對暫未發現風險的納稅人不打擾，同時提供方便快捷的辦稅條件，增強納稅人認同感，對低風險納稅人予以提醒輔導，適度關注；對中高風險納稅人重點監管，紅色預警，及時糾正；對不遵從的納稅人予以懲罰震懾，聯合管制，強力打擊。二是有利于降低稅收成本。稅收風險管理通過對信息收集、風險識別、等級排序、預警提示、任務推送、風險應對、結果預測等環節實施監控，可以降低稅務機關的主觀認知，防范執法過程中的風險，減少稅收成本。
二、稅務稽查以查促管，強化風險管理
（一）稽查在實踐中取得的成效
1.注重駕駛培訓機構輔導檢查，促進基層所規范管理，強化風險管理。掌握基礎數據、輔導企業自查、重點篩選檢查，通過對企業報送的自查申報表與我們掌握的第三方信息進行比較核對，確定重點檢查戶。分析問題根源，統一征管政策，降低執法風險。通過對發現的問題認真進行梳理，對征管部門加強管理起到了有效的促進。
2.開展事業單位發票專項抽查，促進基層所加強管理。抽查發現某事業單位取得的交易服務費未全額申報增值稅及其附加，片面的認為：通過“非稅收入一般繳款收據”和直接繳納財政專戶的款項不存在營利行為，就可以不交稅，而在日常管理中，也沒有對事業單位的此類問題予以重點關注。對本案產生的原因及時進行分析，并提出征管建議：一是要對轄區內行政事業有收費項目的單位集中進行清理輔導，達到規范行政事業單位應納稅收費項目管理，切實防范此類執法風險的目的；二是要以此為鑒，集中稅務干部加強稅收政策的更新知識培訓。
3.加強園區企業稅務稽查，啃下“硬骨頭”協助征管。針對難辦案例，啟動多項程序，規范步驟處置。面臨經濟下行大環境，小部分企業經營不散，沒有效益可以沒有增值稅以及相應的附加，但是房產稅、土地使用稅卻不是以企業經營好壞為前提的，對于一部分占地面積大的企業，房產稅、土地使用稅稅款較大，常有拖欠習慣，稅務所管理起來有難度，逐漸變成征管中的“硬骨頭”。該局稽查局就稅務所提交的幾戶企業征地后土地長期閑置或經營不正常而導致房產稅、土地使用稅征管難的企業進行了進戶稽查。由于無法聯系相關人員，通過到國土房管部門提取土地信息資料核定應補稅款，經過重大案件審理委員會審理進行定性，在向該公司直接送達、郵寄送達等方式無果的情況下，通過報紙公告送達了相關稅務文書。最后，通過稅收約談，講清稅收法律和稅收政策的嚴肅性，已將拖欠的稅款解繳入庫。加強管查溝通，理順協作機制，發揮稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地發揮稽查“以查促管”作用，防止稅收風險
1.完善征管建議制度。稽查部門的征管建議盡管能就某案、某事進行規范，少數也能積極影響到行業的征管，但是在部門配合、建議內容、建議形式和要求、文書格式、反饋方式和時限，傳遞程序、限改期限等方面缺少詳細的規定，深度廣度還不夠，離“查一個案件、震懾類似企業、規范一個行業”的目標還有不小的距離。應進一步完善征管建議制度，針對征管部門平常不易發現的一些深層次的潛在問題，及時反饋并建議改進。
2.進一步健全征、管、查協調機制。建立聯席會議制度和完善“征、管、查”信息資料傳遞制度，進一步溝通案件查處情況和存在的稅收問題、征管的改進建議和措施等，以便充分利用稽查成果，及時調整有關工作思路，研究加強管理的措施，確保稽查、管理的協調一致，形成工作合力。
3.加強查后的跟蹤管理。要求征管單位對征管建議及時回送《征管建議回復書》，實行建議回訪制，到稅務所回訪聽意見，廣泛征求一線征管人員對征管建議的辦理情況及建議、意見，及時總結歸納出規律性、典型性的問題和解決方法，編寫出《行業管理、檢查指南》，增強稽查和管理的針對性、有效性。
三、稅收風險管理的未來發展應采取的措施
（一）加強信息管理
1.提高獲取信息的質量。要求納稅人在稅務登記，變更環節準確、完整的填寫相應的信息，并提供相應的資料。此外，稅務登記環節應做好納稅人填寫資料的審核，并準確、完整的錄入稅收征管系統。
2.擴大信息獲取的渠道。稅務部門應該加強于工商，國土等部門的溝通，及時獲取相關信息，并導入到稅收征管系統，對稅務機關獲取信息的做有效的補充。
3.加強稅務系統內部信息的縱向比對和與相關部門信息的橫向比對，設置預警指標，落實分析制度，為征管工作提供指導依據和技術支持，避免國家稅收流失，降低執法風險。
（二）強化稅收分析
一是采取有針對性的稅源監控措施，如加強重點行業，重點企業的稅源監管，合理地配置稅收管理資源，提高稅源管理的針對性和有效性。
二是稅務機關應該對不同風險級別的企業，結合納稅信譽等級管理，通過制定企業管理辦法、建立行業管理模型進行監控。做到層層落實管理責任、監控目標和監控措施，實施動態跟蹤、重點核查、行業評估。
三是不斷完善稅收分析、納稅評估、稅源監控和稅務稽查互動機制，實現由排除風險點到治理風險面、控制風險源的轉化，發揮稅收風險管理的最大作用，實現對稅源的長效管理。
（三）加強執法監督
一、地稅稅收收入情況
近年來，章丘市地稅局認真貫徹落實“經濟決定稅源，管理增加稅收”的治稅思想，全面推行“科學化、精細化、規范化”管理，稅收征管水平和稅收質量顯著提高，地稅收入穩定、持續、快速增長。20__年-20__年，共組織地稅收入20.35億元，年均增幅達26，其中，共組織地方財政口徑收入13.15億元，年均增幅超過22。20__年一季度，地稅收入實現16,983萬元，同比增長29.84，其中，地方財政口徑收入完成11,209萬元，同比增長達42.68，增收3,353萬元，創歷史最好水平，地稅收入呈現出良性發展的態勢，實現了稅收收入與經濟發展的同頻共振。（見表一）
表一：20__年-20__年一季度地稅收入情況
表一.doc地稅收入的持續增長是多種因素共同作用的結果。一方面是經濟發展因素，包括宏觀經濟結構優化和經濟運行質量進一步提高、引進引辦力度的加大等因素產生了基礎性的影響。二是隨著稅收宣傳力度的加大和社會綜合治稅工作的加強，全社會依法納稅意識顯著增強，自覺納稅、主動納稅的觀念逐步深入人心。三是地稅部門進一步推進依法治稅，完善稅收征管模式，細化主體稅種征管措施，科學配置征管力量，征管水平持續提高，
基本實現應收盡收。從地稅總收入和地方財政口徑收入的動態增幅變化來看，地方財政口徑收入增幅20__年高于總收入增幅，20__年快速下降，低于總收入增幅近12個百分點，從20__年-20__年一季度，地方財政口徑收入增幅追趕并超過總收入增幅，20__年一季度超過總收入增幅近11個百分點。要解釋這一問題，就要從地稅稅種的結構方面進行分析。
二、地稅稅種結構分析
目前，地稅部門主要負責企業所得稅、營業稅、個人所得稅、資源稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅等12個稅種的征管任務，各稅種的地方分享比例、在總收入中的比重以及增長變化各不相同。（見表二）
表二：20__年-20__年一季度地稅稅種結構情況
表二.doc
通過表二提供的各項數據，我們從三方面進行分析：
（一）地方分享比例情況。隨著近年來稅收政策的變動，地稅稅種實現的稅款在國家、省、濟南市、章丘市各級別中的分享比例也不斷變化，總體上供地方分享的比例逐步下降。以20__年為參照年份，企業所得稅地方分享比例由32調整為目前的25.6，下降近7個百分點；營業稅地方分享比例由80調整為目前的64，下降16個百分點；個人所得稅地方分享比例由40調整為目前的20，下降20個百分點；城建稅、房產稅、土地使用稅、教育費附加地方分享比例也分別由100調整為目前的80，分別下降20個百分點；地方附加20__年開始征收，地方分享比例為80。而這些調整主要都集中在20__年，這就是20__年地方財政口徑收入增幅遠遠落后于總收入增幅的主要原因。目前，可供地方全部分享的稅種只有資源稅、印花稅、土地增值稅、車船稅四個稅種。
（二）占總收入比重情況。傳統意義上講，營業稅、企業所得稅、個人所得稅為地稅部門的三大主體稅種，其在總收入中比重超過70，其他小稅種只占約30，這種構成比例在短期內不會發生大的變化，且三稅種地方分享比例逐步下降，其中企業所得稅和個人所得稅地方分享比例最低，分別為25.6和20。綜合分析20__年-20__年各稅種的比重變化可知，企業所得稅、個人所得稅、城建稅、房產稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加貢獻的稅收在總收入中的比重呈下降趨勢，而營業稅、資源稅、土地增值稅、印花稅、地方附加貢獻的稅收呈上升趨勢。20__年一季度，企業所得稅、資源稅、車船稅在總收入中的比重較20__年繼續下降，分別下降10.5、2.08、0.11個百分點，下降幅度分別達到34.53、46.64、91.67，而個人所得稅、城建稅、房產稅、土地使用稅、教育費附加則發生逆轉，在總收入中的比重大幅增長。
（三）各稅種稅收增減變化情況。從20__年-20__年各稅種實現稅款的平均增幅來看，企業所得稅、營業稅、個人所得稅、資源稅、城建稅、教育費附加保持了穩步增長的態勢，平均增幅分別為32.78、32.57、23.87、13.45、14.96、17.53；土地增值稅和印花稅呈現出大幅增長的態勢，平均增幅分別達到230.57、127.74，貢獻稅款分別由20__年的140萬元、138萬元提升到20__年的1,716萬元、695萬元；而房產稅、土地使用稅、車船稅卻呈現下降趨勢，平均增幅為負值。如果排除20__年度稅款基數的因素，有三個稅種需要區別對待，其中，企業所得稅20__年度較上年度大幅降低，減少了對比基數，其整體趨勢呈現下降，而房產稅、土地使用稅20__年度較上年度大幅提升，增幅都超過100，提高了對比基數，其整體趨勢呈現上升。
三、各稅種稅收變化成因分析
從上述稅種結構的分析來看，大部分稅種特別是地方分享比例較大的稅種呈現穩步增長的良好發展態勢，而且各稅種的比重也逐步趨于合理，收入結構不斷優化，有效地保障了地方可用財力。在不考慮我市經濟發展狀況，市政府在全市推行社會綜合治稅，地稅部門強化征管措施、提升管理水平等因素的情況下，相關稅種的增加變化還存在以下成因。
（一）企業所得稅比重和增幅下降的原因。主要原因是受財政體制影響。從20__年開始，新建企業所得稅歸國稅管理，地稅沒有新增稅源，而且部分企業破產、注銷遷移等情況，在一定程度上減少了繳納所得稅企業的總量。這一因素受財政體制影響，難以改變。盡管制造業中幾個效益較好的企業稅收出現增長，但抵消相減。一旦主要企業效益下滑，企業所得稅將會出現大幅減少，20__年一季度企業所得稅比上年同期減收近20
個百分點，主要原因是采礦業、電力煤氣及水生產供應業入庫稅款減收。
（二）個人所得稅增幅20__年大幅回落的原因。主要是政策變化的影響。20__年12月19日，人大通過《關于修改〈中華人民共和
國個人所得稅法〉的決定》，從20__年1月1日起，工資、薪金所得費用扣除標準從每月800元提高到每月1600元，這在很大程度上減少了個人所得稅納稅義務人的總量，造成了個人所得稅增幅的大幅回落。為解決這一矛盾，地稅部門從20__年開始逐步推行全員明細申報，而且自20__年1月1日起，根據規定，要求“年所得12萬元以上的納稅義務人，在年度終了后3個月內到主管稅務機關辦理納稅申報”，這在一定程度上挖掘和擴大了個人所得稅納稅義務人潛在群體。20__年一季度，個人所得稅重返增長勢頭，同比增長36.83，這表明個人所得稅納稅義務人群還存在增長潛力。
（三）資源稅增長變化較大的原因。資源稅是地方可以全部分享的稅種。我市的資源稅主要集中在煤炭行業，而煤炭行業產能受政策、價格、供求關系的影響較大。20__年，我市為節水保泉，關停部分生產不規范的煤炭企業，并對全市煤炭行業進行了重組整合，影響了當年資源稅稅收。20__年以來，煤炭行業整合效果逐步顯現，資源稅呈現穩步上升趨勢，這在很大程度上取決于行業整合后企業統一核算、規范管理、稅款監控
到位的成效。目前，煤炭行業資源稅管理已日漸成熟，稅源管理到位，其稅收主要取決于煤炭產能、價格等內在因素，而這種變化是不確定的。20__年一季度，資源稅較上年同期大幅下滑，減收15個百分點，主要是個別煤井因資源枯竭關停，當期煤炭企業產量下降，而且價格下跌，實現利潤減少的原因。相對于煤炭資源，我市其他礦產資源也比較豐富，要提高資源稅的增長幅度和貢獻比例，加強其他礦產資源稅收管理就成為挖潛增收的必要手段。
（四）房產稅增長變化較大的原因。目前，房產稅地方可分享80，隨著我市房地產業的規模效應，其稅收在地方財政口徑收入中的地位越來越明顯。20__年-20__年房產稅平均增幅雖然下降，這主要是因為20__年一次性清欠、加滯、處罰額度較大，較去年同期大幅增長，提高了對比基數，基本無可比性。排除這一外在因素，房產稅總體呈上升趨勢，這得益于我市經濟建設和城市建設的良性發展，也得益于地稅部門的稅收管
理，目前，地稅部門正常管理的2600余家私營以上企業的房產信息已全部監控到位，管理質量在濟南市地稅系統居前列。與這一環節管理到位形成對比的是租賃房屋環節的稅源管理，目前隨著我市農村勞動力轉移、流動人口增多等因素，我市房屋租賃業務呈不斷增長的態勢，而其實現的稅收卻不容樂觀，要進一步提高房產稅的貢獻比例，就必須加強房屋租賃環節的稅收管理。
（五）土地使用稅增長變化趨勢成因。土地使用稅地方分享比例是80，其對地方財政口徑收入的貢獻呈穩步增長的趨勢，而且增長的潛力非常巨大，特別是20__年省政府下發了《關于調整城鎮土地使用稅稅額及工礦區征稅范圍的通知》后，將我市劃分為明水、相公、桑園、繡惠等21個工礦區，并逐一明確了征稅范圍，對我市的土地使用狀況和財政收入結構產生重要的影響，在很大程度上增加了稅源。20__年一季度，土
地使用稅完成295萬元，增長89.1，增收139萬元。由于政策剛出臺不久，20__年又是落實政策的開局之年，政策推廣的范圍、深度以及納稅人的認知度、遵從度尚未完全到位，本稅種具有一定的挖潛增收潛力。
（六）車船稅增幅和比重下降的原因。主要受稅源監控和程序操作的限制。目前來看，車船稅在地稅收入中的比重和增幅都非常小，貢獻不是很大，但它卻是地方可全部分享的稅種之一，而且增收的潛力也非常大。20__年以前，地稅部門曾嘗試開展協稅護稅工作，調動社會力量加強車船稅的管理，取得了一定的成效，20__年征收車船稅達778萬元，占當年地稅總收入的2.6。但由于人力和權力范圍限制，對于執行過程和執法程序的監控難以到位，從20__年開始就取消了這種管理模式，由于地稅部門沒有上路檢查權，造成稅款流失，車船稅持續下滑。但我市車輛大幅增多卻是事實。自20__年1月1日起，車船稅政策發生變化，征收范圍擴大，這也為車船稅的增收提供了新增稅源，如何加強車船稅的管理也成為挖潛增收，增加地方可用財力的一項急需解決的重要工作。
四、地稅稅種征管中存在的問題及對策建議
（一）個人所得稅管理方面。20__年地稅部門實行個人所得稅全員明細申報以來，取得了一定成效，我市已初步建立了以代扣代繳網絡為支撐，以自行申報為先導，以全員全額管理為核心，以微機管理為依托，以稽核檢查為后盾的個人所得稅征管新模式。目前，黨政機關及事業單位工薪所得個人所得稅由財政局代扣，而其他補貼由各單位自己發放，各單位發放部分未代扣個人所得稅，這部分納稅人有近萬人，由于人員太多無法
全員明細申報，一定程度上影響了個人所得稅的增收。建議發揮社會綜合治稅的作用，請政府有關部門出面幫助協調，共同做好個人所得稅全額全員明細申報工作。
（二）房屋裝修、租賃業稅收管理方面。由于房屋裝修、出租發生地比較分散，隱蔽性較強，加之地稅部門人力有限，對裝修房屋、出租房屋行為無法進行有效監控，稅源基數不易摸清，使裝修房屋、房屋租賃業稅收征管成為地稅部門的難點問題。針對這一情況，建議政府有關部門幫助協調地稅部門與相關部門的工作配合，協助地稅部門按照“精細化”管理的要求，共同努力，協同合作，解決裝修房屋、房屋出租業稅收底數不清、情況不明問題，由相關部門和單位代征裝修房屋、出租房屋稅收，對政府機關、事業單位出租房屋相關稅收可以由財政部門按照有關規定代征。
（三）車船稅管理方面。20__年，根據新出臺的《車船稅條例》規定，車船稅實行由保險部門在辦理交強險時代收，但經前期調查分析，采取這種方式征收車船稅存在以下幾個不利因素：一是車船稅收入因辦理交強險的保險部門較多，個別部門不按規定代收車船稅，會對其他保險部門利益造成一定影響，影響其他單位代收積極性；二是地稅部門無法及時準確掌握全市車船的社會保有量，稅源底數難以掌握；三是我市財產保險公司較少，許多車主在濟南掛牌入保，給我市車船稅代收工作帶來了“盲區”，造成了稅款的流失。為此，提出以下建議：一是強化宣傳，使廣大納稅人了解車船稅由保險部門代征，在辦理交強險時積極配合保險部門，主動繳納車船稅；二是加強對各單位代收車船稅情況的監督檢查，發現不按規定代收車船稅的，嚴格按規定進行處罰，為納 稅人營造公平公正的稅收環境；三是加強部門之間的配合，及時從公安、交通等車船管理部門獲取車船登記明細信息，測算出轄區應征車船稅款，摸清稅源底數；四是黨政機關保有的車輛也屬于應稅范圍，這部分車輛征收困難較大，政府須協調有關部門在章丘繳納車船稅。五是對我市車輛在其他區縣繳納的車船稅協調劃歸我市。
（四）土地使用稅管理方面。《城鎮土地使用稅暫行條例》修改后，土地使用稅的單位納稅額比原條例有了較大的提高，對于那些產品技術含量低，占地較多，而產品附加值和盈利水平較低的納稅人在思想上會有一定的包袱，建議政府牽頭，加大宣傳力度，爭取全社會的理解。另外，自從我市擴大征稅范圍后，新納入征稅范圍內的納稅人的應稅土地面積及房產原值需進一步進行核實。建議政府牽頭，組織財政、地稅等部門以及鄉鎮街道辦事處聯合清查，摸清稅源底數，以減少稅收的流失。
一、世界各國房地產課稅的現狀
世界各國房地產稅的名稱不盡相同，有的稱為“不動產稅”（如奧地利、波蘭），有的稱為“房地產稅”（如德國、美國等），中國香港則直接稱為“房地產稅”。在很多國家，房地產稅是地方政府，尤其是省以下各級地方政府的主體稅種。大多數國家和地區開征房地產稅是為了籌措地方財政收入，即屬于財政型的房地產稅。長期以來，發達國家的財產稅一直是地方稅的主體稅種，雖然上世紀90年代以后，有些發達國家的地方稅主體稅種發生了變化，但財產稅仍然是一個重要的稅種。二十世紀90年代，發達國家財產稅占地方政府稅收收入的比例平均為35%，而財產稅主要是對不動產所征收的房地產稅，在美國房地產稅占據了財產稅份額的75%。
從上表中可以看出，房產稅依然是各國地方財政收入的重要來源。世界各國房地產稅的涉稅項目不盡相同，在稅制的設計方面有著鮮明的特點：
（一）從稅基的選擇環節看，分為對全部財產征稅（凈房地產稅）和對特定財產征稅（土地稅、房屋稅）兩種情況
如丹麥對土地評估值課征土地稅，對建筑評估值課征勞務稅，對超過免征額的財富課征凈財富稅；俄羅斯則只對財產總價值課征房地產稅。
（二）從計稅依據的確定環節看，大多數國家和地區以財產估定價值或核定租金為計稅依據
如美國、丹麥、埃及等；也有國家以資本凈值或重置費用為計稅依據，韓國對建筑物開征的房地產稅以重置費用為依據；少數國家還以房地產面積為計稅依據，如波蘭。
（三）從稅率的設計環節看，比例稅率運用比較廣泛，也有些國家采用定額稅率和累進稅率
如捷克規定不動產稅按不動產面積每年計征0.1克朗－10克朗/平方米，土地稅按土地面積每年計征0.1克朗－1克朗/平方米；法國的凈財富稅按每年1月1日凈財富值實行0.5％－1.5％超額累進稅率；韓國對土地和建筑物所征的稅是以財產價值為基礎按累進稅率0.3％－10％征收的，另附加20％的國防附加稅。
（四）從起征點和減免稅的環節看，有些國家或地區對房地產稅規定了起征點
如澳大利亞的維多利亞州對價值低于14萬元的房產不征稅；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米時，在日本免征土地占用稅；而且各國還有一些共同的免稅項目，如公共用地（包括道路、公園等）、公共福利用建筑物（如圖書館、博物館、以及非營利性的醫院、養老院、孤兒院等）；各國對農業用地也給予不同程度的減免稅。
（五）從征管環節看，大多數國家建立了嚴密的評估制度，隨著經濟的發展，運用計算機系統進行估價管理工作，已成為各國的一種發展趨勢
由于對房地產征稅一般都以其評估值作為計稅依據，在國外已形成了一套較完善的財產評估體系。如美國房地產評估師協會（SREA）成立于1935年，是北美最大的獨立性專業房地產評估師組織。
二、我國房地產稅制的現狀和存在的缺陷
（一）我國房地產稅制的現狀
我國現行房地產稅制的基本框架是在1994年分稅制改革后形成的，具體資料列表如下：
(二)我國現行房地產稅制的缺陷
1．收入規模小。我國的房地產稅屬于地方政府財政收入，現行房地產稅在整個地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房產稅和土地使用稅兩項合計占稅收收入的比重分別為2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在長期計劃經濟體制下，個人擁有財產基本上只限于生活資料，勞動者的住房主要由單位提供，基本退出了商品行列。這與西方私有制基礎上個人不僅擁有生活資料，也擁有生產資料，擁有自己私人住宅的狀況相比，稅基自然要窄得多。二是改革開放以來，我國稅制以流轉稅為主體，現行房地產稅征稅范圍針對的是經營活動中所涉及的房地產，對城鎮居民個人的生活用房和農村的房產基本不征房產稅，房地產稅的征稅范圍小。
2．內外資企業適用稅法不一致。現行的房產稅、城鎮土地使用稅專門針對內資企業、單位和個人征收，對外資企業和外籍人士仍然沿用上世紀50年代的城市房地產稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計稅依據等方面的差異，導致內外資稅負不公平。
3．立法層次低，法規不健全。首先，我國房地產稅立法層次低，大多數稅種僅停留在國務院的暫行條例水平，致使房地產稅征管漏洞過大，限制了其組織財政收入和調節收入分配作用的發揮。其次，地方政府的房地產稅權非常有限。我國的房產稅是中央統一規定的固定稅率，地方政府無權變動，城鎮土地使用稅則是國家統一規定稅額幅度，各省在規定的稅額幅度內進行有限的調整，同時地方政府的稅收減免權亦非常有限。
4．缺乏健全的財產登記、估價、定價管理制度和方法。房地產稅的征收建立在對財產準確核定的基礎上。我國財產登記制度不健全，尤其是私有財產登記制度的缺失，影響了房地產稅的征收管理，同時，沒有完善的房地產估價制度，也為逃稅提供了空間。
三、我國房地產稅制的改革趨勢
（一）合并統一房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅，設立《房地產稅法》
首先，要充分體現世貿組織的國民待遇原則，促進市場經濟條件下內外資企業的公平競爭，統一內外資企業房地產稅制，同時防止部分企業利用虛假出資手段、變換企業經濟性質、騙取國家稅收優惠政策。其次，城鎮土地使用稅屬于房地產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋、土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國有不影響三稅的合并和統一。第三，房價的上漲多半緣于地價的上漲，因此三稅統一有可行的理論基礎，統一后的房地產稅將基本消除內外資的“有別”問題，有利于簡化稅制、提高稅收效率。
（二）擴大房地產稅的征稅范圍
1．對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。縱觀各國的房產稅制度，城鎮居民自有房屋都屬于房產稅的課稅對象，對城鎮居民自有房屋免稅是我國房地產稅制的一大特色。但是，隨著住宅商品化的發展和私人擁有房產的不斷增加，房屋的折算價值分配逐步向高收入者傾斜，我國已經具備了對私人擁有房產課稅的條件，因而對城鎮居民業主自用住房課征比例房地產稅在整體上將產生“累進”效應。可在按人均居住面積或人均收入等設置起征點的條件下，對城鎮居民業主自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋城鎮土地和房屋的全部所有人，提高房地產稅占地方稅收入的比例，發揮房地產稅的調節作用。
2．對農村房地產征稅，逐步統一城鄉稅制。從2006年起，我國取消了農業稅的征收，而統籌城鄉稅制，增加財政收入是改善財政收支矛盾的重要途徑。因此，房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業活動的土地及房屋。
四、構建和完善我國房地產稅的稅制要素
（一）合理設置房地產稅的稅目，科學確定房地產稅的計稅依據
建議我國房地產稅種下設農村土地使用稅和城市房地產稅。前者對農村用于種植、放牧和其他農業經營性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的處理應確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，劃分依據一是看其是否作為農用，二是在土地的15英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地，征收城市房地產稅。房地產稅的計稅依據包括年度租金價值、改良資本價值、未改良資本價值和占用面積。遵照國際慣例并結合現實國情，建議我國農村土地使用稅的計稅依據以規定的標準單位，考慮土地面積、土地位置和級差地租等因素來分類確定。城市房地產稅以財產的改良資本價值為計稅依據。
（二）靈活確定房地產稅的稅率
在土地和房屋采取合并征收房地產稅之后，是如何確定其從價計征的稅率問題。稅率在一定幅度范圍內可以由市、縣級人大確定，各地的稅率可以不同，在形式上可以采取累進稅率、比例稅率或比例稅率和差別比例稅率相結合的方式，以反映公平納稅和量能納稅。
（三）合理確定稅收優惠
首先，取消城鎮居民住房的房地產稅收優惠政策，可避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。其次，取消部分事業單位的房地產稅收優惠。隨著事業單位管理體制改革的深化，現有的事業單位將逐步實現企業化或行政機構化，前者應按照企業身份征收房地產稅，如營利性醫院，后者提供的服務性質類似于純公共產品，其稅收地位應該與行政機構相似。對后者是否需要征收房地產稅的問題實際上就是對政府擁有的公務用財產或辦公用財產是否需要征收房地產稅的問題。我國只對政府用于出租的財產課征房地產稅。第三，適當確定林地免稅和農村土地的稅收優惠。
（四）適度分權，提高地方政府的積極性
分稅制國家的地方稅立法一般有三種情況：一是稅收統一由中央立法，地方只有遵循的義務；二是稅種由中央設定，地方政府有權決定開征、停征和決定稅率；三是地方政府經中央授權自行決定稅種。我國目前屬于第一種。但我國是一個區域經濟發展不平衡的發展中國家，加之財產稅稅基具有非流動性和對地方的強依附性，為地方政府便于管理和操作，我國財產稅的立法可先向第二種情況過渡。即由中央負責制定財產稅的基本稅法，授權省級人大制定實施細則，付諸實施，根據當地經濟狀況和納稅人的情況，自行決定開征、停征稅種，選擇本地區稅目、稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等地區性的減免優惠政策措施，增強房地產稅制對地方經濟的適宜性。
（五）建立以計算機系統為依托的房地產稅征收體系
關鍵詞:房地產稅收制度;改革;物業稅
房地產稅收制度是我國經濟體制的重要組成部分,不僅指導著房地產稅收的合理征納,而且對調節房地產市場秩序、規范房地產行為起著重要作用。我國現行的房地產稅收制度是在1994年實行稅制改革的基礎上形成的,曾指導房地產行業繁榮發展,對促進國民經濟增長起至關重要的作用。但隨著經濟形勢的轉變,我國房地產市場中出現一些突出問題,如房價猛漲、投資過熱、低買高賣、土地閑置等,這一系列問題我國現行房地產稅收制度已很難對其進行調控和干預,因此對房地產稅收制度進行改革勢在必行。
一、我國現行房地產稅收制度
我國現行的房地產稅收制度從稅費的角度上看,主要涉及12項,包括土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、固定資產投資方向調節稅、營業稅、印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅和教育費附加,其中固定資產投資方向調節稅自2000年初暫停征收。另外,在現有的房地產稅制中只有城市維護建設稅和教育費附加是外商投資企業和外國企業不需繳納的,其他稅種在2009年已實現內外統一。房地產稅收具體分布在土地使用權的取得和房地產的開發、經營和保有環節。土地使用權取得環節涉及的稅種有企業所得稅(或個人所得稅)、營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅。房地產開發商在開發環節繳納的稅種主要有營業稅、企業所得稅(或個人所得稅)、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加。在房地產經營環節,房地產開發商繳納的稅種主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅(或個人所得稅)、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅等。在房地產的保有環節,若自用房屋,繳納的稅種主要有城鎮土地使用稅和房產稅;若出租房屋,繳納的稅種主要有營業稅、房產稅、企業所得稅(或個人所得稅)、印花稅。
二、我國現行房地產稅收制度存在的問題
(一)稅種繁多,稅費混雜
我國房地產稅收制度稅種繁多,重復征稅,在同一環節征收多種稅收,同一種稅收又存在多種環節。如以土地為課稅對象征收耕地占用稅和城鎮土地使用稅;對房屋租金收入,既征收5%的營業稅,又征收12%的房產稅;對房地產產權轉讓收入既征收營業稅,又征收土地增值稅;對房地產產權轉讓環節時所簽訂的產權轉移書據,雙方既繳納0.05%的印花稅,承受方又要繳納契稅。同時,房地產市場稅費體系混亂,以稅代費、以費擠稅現象普遍。如城建稅實際上是為補充城市維護建設資金而向對從事生產、經營取得收入的單位和個人征收的一種費。另據調查顯示,在房地產開發的整個過程中,稅收為建筑成本的9%,而各種費用高達41%;2005年山東房地產開發費用支出最高占到三分之一,費擠稅現象嚴重。稅種繁多、重復征稅、多層收費使房價上漲趨勢嚴重。
(二)計稅依據不合理
我國部分稅種的計稅依據不合理。對經營自用部分的房產稅是以房產原值扣除10%-30%的余額為計稅依據,城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。這兩種計稅依據未體現房地產的時間價值和土地的級差收益,房地產稅收收入無法隨著房地產的增值而增加,不能起到稅收政策目標。另外,我國的土地出讓制度不合理,我國目前的土地出讓制度是土地批租制,根據土地用途期限分為40年到70年不等,這種一次性支付幾十年稅費的制度一方面加大房地產的建設成本,提高房價,另一方面又造成政府“寅吃卯糧”的現象,不利于土地資源的合理利用和城市的可持續發展。
(三)征稅范圍過窄
部分稅種的征稅范圍過窄,阻礙市場主體的公平競爭,同時導致稅源流失。如房產稅和城鎮土地使用稅征收范圍都僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區,不包括農村土地。隨著城市化規模的日益增大,大量開發商將新增項目建在距離城市較近的農村,占用我國有限的耕地面積。同時房產稅在城市免稅范圍過大,個人所有非營業用的房產都屬于免稅范圍。
(四)重流通,輕保有
在現行房地產稅收制度下流通環節稅種較多,稅負較重,而在房地產的保有環節稅種較少,稅負較低,且部分稅種的免稅范圍過大。資料顯示,在房地產的流通環節,稅負水平已達到30%-40%。這種重流通的局面一方面造成房地產的合理流通受限,使新建商品房價格上漲,另一方面又助長了房地產的私下交易,阻礙房地產市場的健康穩定發展。而輕保有的局面使投資者不必為保有房地產而納稅,造成房地產資源的浪費。
(五)稅收行政效率低下
稅收行政效率可理解為以較少的稅收成本獲得較多的稅收。現行房地產稅收制度行政效率低下,主要表現在以下幾個方面:
第一,稅收立法層次低,穩定性差。目前有關房地產稅收的實體法律僅有《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法》,其他都是行政法規和規章,權威性低,穩定性差。
第二,部分房地產稅種設計不合理,操作煩瑣。如1994年初為抑制房地產炒作而開征的土地增值稅,該稅對增值額的規定十分繁瑣,加上房地產開發銷售周期較長使計稅依據難以確定。同時稅款征收手續復雜,不易執行,數十年來該稅幾乎流于形式,稅款征收額較少。
第三,稅收征管配套措施不健全。如房地產產權登記制度不完善,不可避免存在著許多私下交易,使稅源減少。同時,與房地產稅收緊密聯系的房地產價格評估制度在我國發展很不成熟,一方面缺少適合我國國情的完整的理論體系和方法,另一方面稅務部門內部現有的房地產評估機構和人員素質不夠高,難以適應稅收征管的需要。
三、對我國現行房地產稅收制度改革的思考
(一)取消、完善部分稅種
1、收費項目規范化。我國現行房地產稅收制度中存在著大量收費現象,其中大部分屬于不合理收費,影響房地產市場健康穩定發展。取締不必要的收費項目,將必要的收費項目納入稅收管理,促進收費過程的公正嚴肅性。
2、取消土地增值稅。在房地產開發環節需要對增值額征收土地增值稅、企業所得稅,這兩種稅收重復征稅,不符合稅收中性原則,并且加大房地產開發商建筑成本。同時土地增值稅操作復雜,每年征收額較少,造成稅收行政效率低下,影響稅務機關的公信力,建議取消該稅,減輕交易環節的稅收負擔。
3、合理調整城市維護建設稅和教育費附加。現階段我國稅種中只有這兩種稅種是內外不統一的,應盡快統一內外資企業和內外籍個人的城市維護建設稅和教育費附加,促進市場主體的公平競爭。城建稅是為提供城市維護建設資金而開征的,不是一個獨立的稅種,以附加稅的形式出現,計稅依據為增值稅、消費稅、營業稅三者實際繳納的稅收之和。建議將計稅依據改為三稅應繳稅收之和。同時將目前地區實行的差別稅率改為幅度稅率,地方政府可根據當地經濟情況進行調整,使稅率更加靈活。
4、耕地占用稅。耕地占用稅是以實際占用的耕地面積為計稅依據,實行定額稅率從量征收的辦法。建議考慮耕地的質量等級、肥沃程度、地勢條件、潛在價值、單位面積年產值、使用年限等因素設置新的計稅依據,并適當提高稅率,以促進耕地資源的節約使用。
(二)合并稅種,開征物業稅
在房地產取得階段,將印花稅并入契稅;在經營階段,保留企業所得稅(或個人所得稅)、營業稅、城市維護建設稅和教育附加;在保有階段,將房產稅、城鎮土地使用稅以及一些費用合并為物業稅。
1、物業稅征收的意義。第一,優化現行稅制。有利于消除現行稅制重流通、輕保有的弊端,加速房地產市場的流通,抑制房地產的投資和投機需求。第二,促進房地產行業的競爭。物業稅將現行房地產稅收制度下一次性繳納的稅費分期繳納,使房地產開發商在開發階段的籌資成本和風險大大減少,降低房地產產業的壁壘,有利于吸引更多的開發商進入,促進行業繁榮發展。第三,有利于政府職能轉變。在物業稅的條件下各屆政府分攤土地使用權出讓收取的稅費,這將導致本屆政府的稅費收入大幅減少,其為增加稅收收入,必然會提供更好的公共服務,有利于投資環境和生活環境的改善。
2、物業稅的設計。物業稅的納稅人為在我國境內擁有土地使用權和房屋所有權的單位和個人,課稅對象為土地和房屋,稅率應該在0.84%-0.1%之間。物業稅的征稅范圍應包括市區、縣城、建制鎮、工礦區和農村,同時個人自住房地產應納入征稅范圍。物業稅的計稅依據應為房地產市場價值,該辦法符合國際慣例,稅額隨著不動產價值的升高而增加。同時,由于物業稅首次征收,可采取循序漸進的方法,先從商業房地產改革開始,逐步過渡到一般性質的房地產。
(三)提高稅收征管效率
1、完善稅收立法。在我國稅收立法的實踐中,立法機關制定的稅收法律較少,行政機關占了主導地位,稅收法律規范的效力層次普遍偏低,大多以規章立法的形式出現。我國房地產稅收制度處于稅收法律體系的大環境下,不可避免具有立法層次偏低的弊端,應盡快完善稅收立法。第一,盡快制定《稅收基本法》。《稅收基本法》是稅收法律體系中的母法,指導約束各種稅收法律、法規、規章,對稅收領域最基本、最重要的問題起規范作用。第二,將現行稅收體系中較完善的稅收規范性文件通過立法程序上升為法律或行政法規,提高稅收法規的權威性。
2、健全稅收征管的配套措施。第一,加強房地產產權登記制度。房地產產權登記是房地產稅收課征的基礎,首先,建立土地信息數據庫,對土地基本情況進行登記;其次,實行房屋和土地產權合一制度,保證對房地產交易全面課稅。第二,完善房地產價格評估制度。目前國際上通用的評估方法有成本法、市場比較法和收益法,各種方法都有優缺點。應盡快探索適合我國國情的理論體系和方法,并加強稅務人員的培訓。第三,繼續推進房地產稅收一體化。“部門協作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管”是房地產稅收一體化的實施要點。其在我國取得了階段性成果,但各稅務部門之間協調不夠暢通,效率低下,應繼續推進并優化其在我國的發展。
參考文獻:
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