時(shí)間：2022-11-26 15:46:05
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在民間各種轉(zhuǎn)正暗流涌動之下，反映的是各地小產(chǎn)權(quán)房大肆野蠻生長的現(xiàn)實(shí)。剛結(jié)束的十八屆三中全會，也未能在政策層面為小產(chǎn)權(quán)房指出一條明確的道路。換而言之，大眾豪賭的小產(chǎn)權(quán)房，依舊充滿著變數(shù)。
轉(zhuǎn)正曙光乍現(xiàn)
日前媒體曝出，南京市小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。這一舉動被業(yè)界解讀為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正“閘門”正在南京豁出一條口子。
此消息見諸報(bào)端不久，南京市國土局對外解釋，“七彩星城項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù)，不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’。”
盡管有關(guān)部門刻意強(qiáng)調(diào)此舉并非小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但關(guān)于七彩星城項(xiàng)目當(dāng)前的狀況，南京市國土局也指出，目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。
此外，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處新聞發(fā)言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售，并且七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)的初始登記。
吊詭的是，2007年1月，集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤，開發(fā)商明確告知購房者，他們的項(xiàng)目在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此，開發(fā)商在購房合同上，明確承諾將負(fù)責(zé)房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”。
據(jù)了解，早在2006年，南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。2007年，南京市國土局公布了包括七彩星城在內(nèi)的10個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，補(bǔ)齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。
記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個(gè)項(xiàng)目中，八卦洲麗島花園和長江花園或已經(jīng)取得了國有土地使用證，剩下的7個(gè)項(xiàng)目仍在排隊(duì)等候中。
而據(jù)媒體報(bào)道，南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正，必須歷經(jīng)一個(gè)復(fù)雜的程序：先是規(guī)劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價(jià)局等部門組成的工作小組審查，最后報(bào)江蘇省國土資源廳批復(fù)。上述程序都合格后，才能享有補(bǔ)款拿證的機(jī)會。
在項(xiàng)目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發(fā)完畢之后，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)資料，才可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。對于業(yè)主而言，只有拿到商品房房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)才算真正的實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。
野蠻生長
南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目取得國有土地使用證，雖然只是個(gè)案，且有賴于多年前的一次歷史契機(jī)，但其至少為小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正樹立了一個(gè)示范性樣本。
而在這個(gè)樣本之下，仍有眾多的小產(chǎn)權(quán)房未得到政府的認(rèn)可。據(jù)悉，小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程，目前不低于200個(gè)。
在近期頻傳農(nóng)村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)也成為民眾購房的熱點(diǎn)。一份來自深圳市規(guī)劃國土委的研究報(bào)告顯示，深圳一季度有73個(gè)違建樓盤在售，房價(jià)最高已達(dá)7900元/平米，均價(jià)超過4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格近期又漲了10%左右。
在“年年喊打，年年難打”的北京，小產(chǎn)權(quán)房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產(chǎn)權(quán)小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓，就在不久前，該小區(qū)周邊仍有新的小產(chǎn)權(quán)房在施工建設(shè)。據(jù)房產(chǎn)中介人員向記者表示，年初該小區(qū)房價(jià)還在10000萬元/平米左右，7、8月份就已超過了15000元/平米。“買房的人還不少。”
北京最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)通州太玉園，同樣是一個(gè)搶手的小區(qū)。據(jù)記者了解，去年底該小區(qū)房價(jià)還在6000元/平米上下，目前房價(jià)則超過了9000元/平米，大量買房人的涌入，正是其漲價(jià)的最主要原因。
一方面小產(chǎn)權(quán)還在興建，另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態(tài)。
“畢竟法不責(zé)眾。”在太玉園小區(qū)有兩套住房的楊女士看來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是遲早的事，“單就北京的小產(chǎn)權(quán)房里，就有上百萬人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的。”
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的龐大或許已經(jīng)超過一些人的想象，在小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的蔓延態(tài)勢之下，政府近期也再一次“亮劍”。
日前，位于北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這也是北京市目前已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域，涉及13棟樓4萬平米。
然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產(chǎn)權(quán)房整治案例不難發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)行拆除的小產(chǎn)權(quán)房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。
短期內(nèi)轉(zhuǎn)正可能性不大
小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現(xiàn)象之下，隱藏的是大眾日益擴(kuò)大的居住需求和不斷攀升的高房價(jià)之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”，只能無奈選擇小產(chǎn)權(quán)房。
近期，市場上之所以出現(xiàn)了一波熱炒小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，來自于一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報(bào)告――“383”方案。該報(bào)告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價(jià)體系。
按照該方案構(gòu)想，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
然而，在日前結(jié)束的十八屆三中全會上，關(guān)于土地市場的綱領(lǐng)性闡述中，也只是簡單表述為“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”，并沒有更深一步的意見。此外，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，城鄉(xiāng)二元體制土地政策的改變?nèi)杂写龝r(shí)日。
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2015年1月17日
一、引言
近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價(jià)不斷攀升，城市土地價(jià)格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價(jià)值與城市土地價(jià)值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，不惜冒著法律風(fēng)險(xiǎn)以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實(shí)現(xiàn)了供需匹配，一時(shí)之間使小產(chǎn)權(quán)房市場堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴(kuò)展，對我國經(jīng)濟(jì)社會造成了巨大影響。
2011年底，國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題。《意見》明確規(guī)定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個(gè)問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但是對小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強(qiáng)制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進(jìn)一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實(shí)路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計(jì)出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。
二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)
首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。
其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。
另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評估規(guī)定，房屋質(zhì)量評級為C、D級為“危房”，因此質(zhì)量評級為C、D級房屋不予確權(quán)。（圖1）
三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇
首先，據(jù)國土部門統(tǒng)計(jì)，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場流通，很可能會對房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，影響我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實(shí)行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。
其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農(nóng)村交通地理位置相對較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實(shí)現(xiàn)房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時(shí)，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況出發(fā)，為調(diào)動小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。
綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時(shí)，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。
四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序
（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。
1、房屋所有權(quán)證。在國有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費(fèi)用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因?yàn)殚_發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費(fèi)用，權(quán)益卻沒得到合法保護(hù)。因此，從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時(shí)，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。
2、土地使用權(quán)證
（1）國有土地使用權(quán)證。在國有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)，房屋建設(shè)過程中沒有報(bào)建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。
以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，最終都是轉(zhuǎn)化為房價(jià)由購房者來承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。房主補(bǔ)交了“轉(zhuǎn)正”的稅費(fèi)之后，可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時(shí)補(bǔ)償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。
同理，從政府利益講，房主須補(bǔ)交土地使用稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。
3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）
（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式
1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實(shí)上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點(diǎn)：第一，購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實(shí)情況和保障性住房的保障對象是有共通點(diǎn)的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補(bǔ)繳費(fèi)用，而是將補(bǔ)繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實(shí)現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟(jì)利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費(fèi)優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會中低收入人群而設(shè)計(jì)的一條出路，考慮其經(jīng)濟(jì)能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點(diǎn)意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購房者與政府對小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。
確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補(bǔ)交稅、費(fèi)，而是將原本需要補(bǔ)交的稅、費(fèi)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。
產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補(bǔ)交的這部分稅、費(fèi)在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對更低。
房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。（圖3）
（三）小產(chǎn)權(quán)房模式。考慮有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟(jì)收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾，這類房主不會主動“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實(shí)際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對這部分房屋的實(shí)際情況進(jìn)行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，設(shè)立獨(dú)立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。
這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）
五、總結(jié)
首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會嚴(yán)重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評級為C、D級，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評級為A、B級房屋，均予以確權(quán)。
在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計(jì)了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計(jì)了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財(cái)產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后，對這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。
本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國目前住房市場現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計(jì)了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。
主要參考文獻(xiàn)：
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[2]王克群.小產(chǎn)權(quán)房的解決對策[J].廣東經(jīng)濟(jì)，2010.3.
結(jié)合當(dāng)前工作需要，的會員“就是說”為你整理了這篇消防“345”工作措施 提升安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治效果范文，希望能給你的學(xué)習(xí)、工作帶來參考借鑒作用。
【正文】
為深入推進(jìn)安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治三年行動，貴州省德江縣消防救援大隊(duì)在推進(jìn)消防安全突出風(fēng)險(xiǎn)隱患整改的同時(shí)，分析共性問題，研究治本之策，因地制宜，采取“345”工作措施，全力提升專項(xiàng)整治效果。
三項(xiàng)措施壓責(zé)任。一是明確任務(wù)，壓實(shí)責(zé)任。德江消防嚴(yán)格按照“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面負(fù)責(zé)、公民積極參與”的消防工作原則，通過提請政府及時(shí)召開會議部署、強(qiáng)化監(jiān)督檢查等多項(xiàng)舉措，進(jìn)一步明確任務(wù)，壓實(shí)責(zé)任。使消防工作責(zé)任體系得到進(jìn)一步完善。以縣消安委名義函告住建、民政、文旅等14個(gè)重點(diǎn)行業(yè)部門，推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道及行業(yè)部門落實(shí)工作責(zé)任，形成消防工作齊抓共管的格局。二是廣泛發(fā)動，自查自改。通過向各行業(yè)部門、重點(diǎn)單位下發(fā)通知，廣泛進(jìn)行發(fā)動，開展自查自改。要求教育、衛(wèi)生健康、民政、文旅、住建等部門落實(shí)消防安全標(biāo)準(zhǔn)化管理，培樹至少1個(gè)學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)、旅游景區(qū)、文博單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等消防安全標(biāo)準(zhǔn)管理示范單位。三是聯(lián)合發(fā)文，統(tǒng)一部署。安委會、消安委聯(lián)合發(fā)文，安排部署了消防安全大起底、大排查、大整治工作，組織推進(jìn)了防滅火安全專項(xiàng)整治三年行動計(jì)劃。重點(diǎn)開展小型生產(chǎn)經(jīng)營場所消防安全集中攻堅(jiān)整治、農(nóng)村村寨火災(zāi)防范、各行業(yè)領(lǐng)域火災(zāi)隱患治理。德江消防著力打造了小型經(jīng)營性場所消防安全管理示范一條街，并提請縣人民政府召開了小型生產(chǎn)經(jīng)營性場所消防安全示范街、示范社區(qū)現(xiàn)場會。要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、行業(yè)部門組織對《貴州省消防安全責(zé)任制實(shí)施辦法》的學(xué)習(xí)宣貫，結(jié)合自身職責(zé)任務(wù)，深入推進(jìn)大起底大排查大整治工作。從本質(zhì)上、源頭上提升消防安全風(fēng)險(xiǎn)防范能力和公共消防安全水平。
各單位：
按照公司《關(guān)于深入開展安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治三年行動解決根本問題消除根本隱患專項(xiàng)工作的通知》的文件精神，XXX決定自即日起開展安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治三年行動專項(xiàng)工作。具體事宜通知如下：
一、主要內(nèi)容
（一）開展涉爆粉塵專項(xiàng)整治
粉塵顆粒物濃度不符合國家和地方環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)規(guī)范設(shè)置環(huán)保除塵系統(tǒng)，重點(diǎn)環(huán)保設(shè)施和項(xiàng)目應(yīng)開展安全風(fēng)險(xiǎn)評估和隱患排查治理。對環(huán)保設(shè)施和項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行消防審核驗(yàn)收，依據(jù)《重大火災(zāi)隱患判定方法》對標(biāo)整治重大火災(zāi)隱患。按國務(wù)院安委會專項(xiàng)整治三年行動要求，以粉塵作業(yè)場所10人及以上工序?yàn)橹攸c(diǎn)，聚焦除塵系統(tǒng)互聯(lián)互通、控爆措施、落后工藝、除塵方式、火花探測、粉塵清掃等6項(xiàng)重大事故隱患，開展有針對性的專項(xiàng)整治，務(wù)實(shí)“精準(zhǔn)銷號”，銷號率100%。
（二）開展有限空間作業(yè)專項(xiàng)整治
加強(qiáng)有限空間作業(yè)資質(zhì)管理、風(fēng)險(xiǎn)辨識管控、安全警示標(biāo)識、危險(xiǎn)作業(yè)方案論證審批、協(xié)力單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理、現(xiàn)場旁站監(jiān)護(hù)、勞動防護(hù)用品配備、應(yīng)急處置和應(yīng)急物資保障等重大事故隱患專項(xiàng)整治，堅(jiān)決落實(shí)“先通風(fēng)、再檢測、后作業(yè)”的有限空間作業(yè)規(guī)定，未經(jīng)審批嚴(yán)禁作業(yè)，嚴(yán)禁盲目施救。
（三）開展燃爆毒危化品使用專項(xiàng)整治
生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆危險(xiǎn)化學(xué)品的廠房和裝置、庫房、儲罐（區(qū)）等場所必須通過消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收，堅(jiān)決消除重大火災(zāi)隱患。未經(jīng)規(guī)劃許可批準(zhǔn)、違規(guī)搭建的用于儲存易燃易爆易中毒危險(xiǎn)化學(xué)品的倉庫必須依法拆除。從事危險(xiǎn)化學(xué)品倉儲作業(yè)等作業(yè)人員必須“持證上崗”。嚴(yán)格執(zhí)行危化品作業(yè)檢維修方案論證審批、協(xié)力單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理、現(xiàn)場旁站監(jiān)護(hù)、應(yīng)急救援等規(guī)定，強(qiáng)化臨時(shí)作業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)管控。加強(qiáng)危險(xiǎn)化學(xué)品溯源管理、儲存?zhèn)}庫、安全距離、“兩重點(diǎn)一重大”、防火防爆防中毒、監(jiān)測監(jiān)控、禁配物質(zhì)混放混存、危險(xiǎn)廢物收集和貯存、勞動防護(hù)用品配備、應(yīng)急處置和應(yīng)急物資保障等重大事故隱患和重大火災(zāi)隱患專項(xiàng)整治，嚴(yán)防危險(xiǎn)化學(xué)品燃燒、爆炸、中毒事故。
二、活動要求
（一）自查自改（即日起至2021年11月30日）。各單位根據(jù)對應(yīng)專項(xiàng)，按照專項(xiàng)排查整治工作任務(wù)表（附件1），對照各類專項(xiàng)檢查表（附件2-4）組織開展隱患排查，并將安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治三年行動隱患整改措施一覽表（附件5）在11月26日下班前報(bào)XXXXXX統(tǒng)一匯總。
（二）督查驗(yàn)證（2021年11月27日—30日）。由XXXX將收集的隱患上報(bào)表分發(fā)給XXXXX各區(qū)域督辦人員，由督辦人員對各自管轄作業(yè)區(qū)和協(xié)力單位進(jìn)行自查情況實(shí)施驗(yàn)證，驗(yàn)證有問題的立即進(jìn)行整改，不能立即整改的制定相應(yīng)的防范措施和整改方案。
（三）各區(qū)域督辦人員將驗(yàn)證后的安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治三年行動隱患整改措施一覽表（附件5）報(bào)XXXXX統(tǒng)一匯總后在2021年11月30日報(bào)XXXXXXX。
法律是社會關(guān)系的穩(wěn)定器，法律安定是社會秩序安定的保障。在小產(chǎn)權(quán)房屋問題上，相關(guān)法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問題。前段時(shí)間，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)正問題初見曙光，城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府不斷釋放小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的信號，一些法院也傾向于從寬解釋小產(chǎn)權(quán)的法律地位。深圳市頒布的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的社會預(yù)期。然而，國土資源部官員在幾天后的簡短表態(tài)，徹底擊碎了小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的轉(zhuǎn)正美夢，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無疑加劇了小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的擔(dān)憂，沒有購買小產(chǎn)權(quán)房屋的人們則竊喜沒有掉入小產(chǎn)權(quán)的陷阱。
但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設(shè)部或行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規(guī)其實(shí)從未公開承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機(jī)關(guān)作為法律的執(zhí)行者應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的地位。在這個(gè)意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問題。當(dāng)然，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法活動存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動時(shí)緊時(shí)松，讓人不知所從。嚴(yán)格地說，行政機(jī)關(guān)執(zhí)法只是實(shí)現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機(jī)關(guān)沒有執(zhí)法，也絕不說明大家可以背離法律規(guī)定，私下進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當(dāng)性。
我國農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發(fā)商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責(zé)。法律規(guī)定與社會正當(dāng)性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒有得到修改時(shí)，如果行政機(jī)關(guān)明確確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問題。
無論民眾如何評價(jià)，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問題上始終猶豫不決。有的學(xué)者認(rèn)為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來一系列難以估量的復(fù)雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實(shí)施城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來的巨大收益。有的學(xué)者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護(hù)農(nóng)民對自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無定所問題，有效地對抗了金融危機(jī)帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應(yīng)忽視相反的意見。
這些反對意見或可歸結(jié)為，既然農(nóng)村土地屬于村民集體所有，既然農(nóng)民擁有住宅的所有權(quán)，也當(dāng)然有權(quán)對外轉(zhuǎn)讓房屋。農(nóng)民是否居無定所不該成為國家優(yōu)先考慮的問題，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也未必當(dāng)然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見無疑合乎于民事權(quán)利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的支持。在現(xiàn)有政策和尊重民事權(quán)利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產(chǎn)權(quán)僵局的重要視角。如果說小產(chǎn)權(quán)問題是我國獨(dú)有的問題，破解這一難題既要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，也要重視發(fā)掘我國傳統(tǒng)上的習(xí)慣法資源。
一時(shí)間，各方人士都參與到了對“小產(chǎn)權(quán)房”的討論之中，而小產(chǎn)權(quán)房也在這場討論中不尷不尬地存在著，它的未來，仍然是個(gè)未知數(shù)。
“小產(chǎn)權(quán)房”浮出水面
“小產(chǎn)權(quán)房”不僅僅只是北京有，在上海、深圳、成都、鄭州、石家莊等地，都可見到這種物業(yè)的身影。
何謂“小產(chǎn)權(quán)房”?專家解釋說，在我國眾多城市郊區(qū)，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”，或稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。在城市房價(jià)高漲刺激下，“小產(chǎn)權(quán)房”已漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)主任王志偉在接受記者采訪時(shí)表示，雖然北京“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)遭到管理部門的明令禁止，但在市場上仍然能夠找到此類物業(yè)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價(jià)格的25％至30％。
王志偉表示，由于“小產(chǎn)權(quán)”樓盤大多由村、鎮(zhèn)自己開發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅等成本，且沒有繳納與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)，因此與普通住宅商品房相比，價(jià)格十分低廉。
而在成都，也有開發(fā)商打出了這樣的廣告：“東三環(huán)北湖公園旁的家，起價(jià)2650元／平方米。”在商品房均價(jià)已、經(jīng)超過4000元／平方米的成都東三環(huán)路附近，這樣的廣告確實(shí)非常具有誘惑力。據(jù)了解，這種低價(jià)房其實(shí)就是“小產(chǎn)權(quán)房”。在郫縣郫筒鎮(zhèn)、武侯金花鎮(zhèn)、雙流華陽鎮(zhèn)以及龍泉、新都、新津、雙流等地都有這樣的樓盤上市，有的以農(nóng)民安置房的面目對外租售。有的則直接以房產(chǎn)項(xiàng)目對外銷售。這些價(jià)格誘人的“超低價(jià)”房子，產(chǎn)品形態(tài)也很豐富，既有多層項(xiàng)目，也有高層的電梯房，還有別墅。
而在鄭州，“小產(chǎn)權(quán)房”資源都集中在鄭州市三環(huán)附近的都市村莊里，城鄉(xiāng)接合部最集中，有的就是村里蓋的。購買“小產(chǎn)權(quán)房”的多是一些“存款不多，但有點(diǎn)錢，也不愿租房”的人。像這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”不管是新房還是二手房一般都需要“一次性付清”房款。
在深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)，就聚集著一大批被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“集資房”的“小產(chǎn)權(quán)房”，如“德兆花園”、“聚龍居”、“民樂翠園”、“民樂花園”等，而且房價(jià)在3000～5000元／平方米之間，僅為周邊住宅商品房價(jià)格的三分之一。
管理部門喊打
“小產(chǎn)權(quán)房”顯然不受主管部門的歡迎，迎接它的是一片“喊打”之聲。 建設(shè)部首先風(fēng)險(xiǎn)提示。建設(shè)部表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證，房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
隨后，北京國土資源局禁令。北京市國土資源局局長安家盛在全國土地日宣傳活動上明確表示：“市國土部門正聯(lián)合市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)調(diào)查‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房’、‘小產(chǎn)權(quán)房’的家底，根據(jù)調(diào)查情況將對違規(guī)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，予以停工停售。”北京“小產(chǎn)權(quán)房”銷售由此轉(zhuǎn)入地下狀態(tài)。
受此影響，原本處于試點(diǎn)階段的石家莊“小產(chǎn)權(quán)房”解禁之路戛然而止。據(jù)了解，石家莊市去年10月對《城市房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂并實(shí)施，規(guī)定居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產(chǎn)證，并可進(jìn)行抵押貸款。從市區(qū)內(nèi)挑選出兩個(gè)村進(jìn)行“村證”轉(zhuǎn)“市證”試點(diǎn)。但建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示之后，試點(diǎn)工作停止，反而再次重申集體土地上建起的“小產(chǎn)權(quán)房”只能在村民內(nèi)部流通，不能上市交易。
“小產(chǎn)權(quán)房”仍受熱捧
政府部門喊打，但消費(fèi)者似乎并不買賬。從記者在北京、上海等地了解到的具體情況來看，仍然有人在追捧這種物業(yè)。
王志偉在接受本刊記者采訪時(shí)明確表示，雖然政府部門已經(jīng)明令禁止，但是在北京還是能夠找到這類樓盤。他說：“這些樓盤的銷售活動已經(jīng)沒有以前那么大張旗鼓了，相對以前要低調(diào)了許多。”
記者在上海小昆山鎮(zhèn)上采訪時(shí)，一位姓焦的三輪車司機(jī)告訴記者，她每到周末都會遇到一些前往小昆山看房的乘客，他們大都來自上海市中心，而且她自己就在兩個(gè)月前買了一套，錢已全部付給了賣家。
此外，記者在深圳某二手房網(wǎng)站上搜索“民樂花園”、“民樂翠園”這兩個(gè)小區(qū)時(shí)，便可以看到很多出自這兩個(gè)小區(qū)的房源，掛牌價(jià)在4000～5000元／平方米不等，與周邊有產(chǎn)權(quán)的二手房掛牌價(jià)相比，不到40％。一家房產(chǎn)中介公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近期來這兩個(gè)小區(qū)看房的人非常多，而且交易量也較為活躍，他就經(jīng)手了兩套房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。當(dāng)記者表示因無法辦理產(chǎn)權(quán)而擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“民樂翠園”和“民樂花園”一共有3000多戶居民，已經(jīng)形成了一個(gè)大社區(qū)，現(xiàn)在建設(shè)的市政配套都會考慮到這個(gè)大社區(qū)的利益，拆除的可能性幾乎為零。
而深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局一位不愿透露姓名的官員在接受媒體采訪時(shí)也承認(rèn)：“面對像‘民樂’這樣規(guī)模龐大的‘小產(chǎn)權(quán)房’，拆除的難度確實(shí)太大，如何讓它合法化似乎更符合現(xiàn)實(shí)情況。”
對于“小產(chǎn)權(quán)房”仍然受追捧的現(xiàn)象，王志偉將其歸結(jié)為兩個(gè)字：便宜。但不能忽略的是，購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是不受現(xiàn)行法律保護(hù)。搭建“小產(chǎn)權(quán)房”的土地用途是農(nóng)用地，不屬于城市規(guī)劃用地，且房屋修建之后未經(jīng)規(guī)劃和繳納土地出讓金即進(jìn)行銷售，更是典型的違法行為。一旦出現(xiàn)拆遷或者鄉(xiāng)、村政府違約等情況，購房者的權(quán)益將得不到法律保護(hù)。“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正有無可能
“小產(chǎn)權(quán)房”的處境有些尷尬，主管部門不歡迎，而購房者卻極力追捧，如何很好地解決這個(gè)問題，有人提出了“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正。
知名學(xué)者易憲容在接受記者采訪時(shí)明確表示，將不合法變?yōu)楹戏ǎ瑢⑿‘a(chǎn)權(quán)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)，制定法律出來保護(hù)是一個(gè)必然。他表示，“小產(chǎn)權(quán)房”和我們現(xiàn)行法律是不相容的，但為什么還這么盛行呢?應(yīng)該看這個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)以后對誰最有利。如果商品房的價(jià)格在一個(gè)很低的水平上，“小產(chǎn)權(quán)房”會出現(xiàn)嗎?如果政府生產(chǎn)一些中低端產(chǎn)品，“小產(chǎn)權(quán)房”的利潤變得很低，開發(fā)商自己也就不做了。如果對買不起高價(jià)房的百姓有利，政府應(yīng)該修改現(xiàn)行法律。政府一定要維護(hù)民眾的利益，妥善處理“小產(chǎn)權(quán)房”。京城房產(chǎn)大腕孟曉蘇也認(rèn)為，禁止并不是最好的做法。他說，雖然目前“小產(chǎn)權(quán)房”仍處于法律的灰色地帶，但歷史證明，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中，土地承包制與農(nóng)民集體進(jìn)城，最初便都是違法的，而事實(shí)證明，這種違法行為恰恰推動了中國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展。具體到土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，未來的方向便應(yīng)該是打破政府的獨(dú)家壟斷，實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的真正回歸。
2013年，對于中國樓市而言，充滿了變數(shù)和驚心動魄。“國五條”橫空出世，房產(chǎn)稅擺上了臺面，問責(zé)制利劍高懸，“空城”、“鬼城”悄無聲息地在全國蔓延開來，然而，北上廣深房價(jià)卻依然在調(diào)控中瘋漲。
無論是迷茫還是不舍，如今，2013年已經(jīng)塵埃落定。
2014年，是全面深化改革的開局之年，也是樓市治理步入全新軌道的起始之年，中國樓市走勢又將如何？房價(jià)是漲還是跌？
房價(jià)增速或?qū)⒎啪?/p>
2013年的中國樓市依舊瘋狂，成交量雖時(shí)有漲跌，但房價(jià)卻是一路飛漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月的全國70個(gè)大中城市住宅銷售房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份，北京、上海、廣州和深圳房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國，分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。
這已是北上廣州四大一線城市房價(jià)連續(xù)第三個(gè)月同比漲幅超過20%。如此高的漲幅，令人咂舌。
對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為，從的70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅看，大部分城市的同比漲幅雖然繼續(xù)略有擴(kuò)大，但從近幾個(gè)月的同比漲幅比較分析看，漲幅擴(kuò)大的勢頭明顯見緩。據(jù)其介紹，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅比8月份擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)，10月份比9月份擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)，11月份比10月份擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。
數(shù)據(jù)提振信心。經(jīng)過2013年中國樓市量價(jià)齊升的局面之后，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，在接下來的2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，一二線城市房價(jià)將持續(xù)上漲，但增速放緩，三四線城市房價(jià)則有穩(wěn)有跌。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2014年全國商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年樓市全面回暖，一二線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應(yīng)量持續(xù)增大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價(jià)上漲的因素偏少。
持類似觀點(diǎn)的還有“預(yù)言帝”任志強(qiáng)，“總體看漲，增幅放緩”，他認(rèn)為，具體增幅區(qū)間，很有可能從2013年的兩位數(shù)降到一位數(shù)。
在他看來，全國土地供應(yīng)在2013年11月從負(fù)轉(zhuǎn)正，土地供應(yīng)量增加，這就是個(gè)強(qiáng)烈的房價(jià)企穩(wěn)信號，“每一次土地高速增長后，房價(jià)增幅都會放緩，市場開始有能力調(diào)節(jié)供求關(guān)系。”
當(dāng)然，中國樓市歷來不乏唱空的聲音。近日，死硬的看跌派代表謝國忠又放出豪言：2014年中國房價(jià)將會下跌50%！
樓市調(diào)控 分類指導(dǎo)
近年來，中國樓市調(diào)控政策層出不窮，但結(jié)果卻是房價(jià)屢調(diào)屢漲，限購、限貸等行政化手段更是備受爭議。這一切都預(yù)示著中國樓市調(diào)控思路需要重新審視。
2013年12月24日，住建部召開“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”，部長姜偉新在部署工作、定調(diào)2014年樓市調(diào)控方向時(shí)明確表態(tài)：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時(shí)傳遞三大政策信號：更加注重分類指導(dǎo)、探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房及強(qiáng)化市場監(jiān)管。
“更加注重分類指導(dǎo)”是個(gè)新提法。之所以會出現(xiàn)這種提法，主要原因還在于中國房地產(chǎn)市場分化的進(jìn)一步加大。北上廣深房價(jià)迅猛攀升，再創(chuàng)新高，而溫州樓市“斷供”、“腰斬”頻現(xiàn)，鄂爾多斯等十多個(gè)城市相繼陷入“鬼城”尷尬。總的來說，一二線城市的紅火，掩蓋不了部分三四線城市的冷清。
物以類聚，人以群分。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市調(diào)控“分類指導(dǎo)”其含義包含兩個(gè)方面：一方面中央政策更加注重分類指導(dǎo)，例如差異化的信貸政策；另一方面，地方政府結(jié)合自身房地產(chǎn)市場實(shí)際情況制定各自的調(diào)控細(xì)則，增強(qiáng)地方的政策自主性。
事實(shí)上，這種調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變早已在現(xiàn)實(shí)中有所體現(xiàn)。2012年中國樓市有種現(xiàn)象讓人印象深刻，那就是，地方政府前赴后繼明里暗里地進(jìn)行“政策微調(diào)”，又都被中央及時(shí)果斷地制止打壓下去。
而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的這種“態(tài)度”顯然有了重大轉(zhuǎn)變。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年第四季度，陸陸續(xù)續(xù)有17個(gè)城市對調(diào)控力度進(jìn)行了升級，這17個(gè)城市全部位于近期房價(jià)漲幅排名前20位。與此同時(shí)，溫州、徐州、蕪湖等市場表現(xiàn)較為疲軟的城市卻在頻頻傳出調(diào)控松綁的信號。由此可見，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)分化趨勢，地方政府的調(diào)控自主性正在不斷加強(qiáng)。
另外，從長遠(yuǎn)來看，政府對樓市調(diào)控的主基調(diào)仍是“建立長效機(jī)制”，十八屆三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議雖對房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，但房產(chǎn)稅、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)、共有產(chǎn)權(quán)房等長效機(jī)制卻被頻繁提起，如不出意外，它們也將是2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域政策重點(diǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房 轉(zhuǎn)正無期
十八屆三中全會報(bào)告明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
這引起了市場的無限遐想，一時(shí)間關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的猜想甚囂塵上。
小產(chǎn)權(quán)房是中國樓市一道繞不開的現(xiàn)實(shí)難題。
據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。而非官方的數(shù)據(jù)更加驚人，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)甚至顯示，目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米，若按100平方米/套來計(jì)算，相當(dāng)于全國就有7000萬套的小產(chǎn)權(quán)房，若按三口之家一套房計(jì)算，相當(dāng)于解決了2.1億人口的住房問題。
如此大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，雖然沒名沒份，但卻客觀上解決了相當(dāng)一部分居民“居者有其屋”的夢想。
問題是，小產(chǎn)權(quán)房畢竟不合法，作為監(jiān)管部門，國土部近些年來也沒少發(fā)文件、下通知，三令五申要求清理整頓，但效果并不明顯。
2013年末，形勢好像出現(xiàn)了一些改變。自2013年11月下旬，國土部和住建部聯(lián)合部署“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作一個(gè)多月以來，全國多個(gè)省市掀起了一股密集查處小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，北京昌平、河北欒城、海口、廣州都已組織拆除了一批小產(chǎn)權(quán)房。
一邊是“妥善解決這一歷史遺留問題”的改革導(dǎo)向，另一邊是空前嚴(yán)厲的查處清理行動，政府的做法讓很多人有些摸不著頭腦。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，這兩者并不矛盾，這說明，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正尚無時(shí)間表，甚至關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房要不要轉(zhuǎn)正，怎么轉(zhuǎn)正、政府高層措施也仍未形成統(tǒng)一意見。因此，在這種情況下，首先要做的就是維持現(xiàn)狀，即維持問題不再繼續(xù)蔓延，至少有必要對當(dāng)前在建的、在售的、違法情節(jié)嚴(yán)重的項(xiàng)目堅(jiān)決予以拆除，追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。
眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房的弊端直接產(chǎn)生于中國城鄉(xiāng)二元土地制度下的利益驅(qū)使，要想根治這個(gè)頑疾，必然有賴于中國土地制度的進(jìn)一步改革。但這絕非一朝一夕的易事。
那么，現(xiàn)階段究竟應(yīng)該如何妥善地解決小產(chǎn)權(quán)房的問題呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分類處理，對于在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)查；對于部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不合理，比如建設(shè)在馬路中間，影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的公共利益，需要依法拆除。對過去已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)，根據(jù)用地屬性、房屋安全質(zhì)量等劃分，如果都符合指標(biāo)的承認(rèn)，不符合的拆除。
秦虹的這種觀點(diǎn)得到了業(yè)界普遍認(rèn)可，但問題的關(guān)鍵就在于如何分類，如何劃分指標(biāo)，這將決定著無數(shù)購房者的命運(yùn)。
關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 土地流轉(zhuǎn) 對策
中圖分類號：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、“水岸江南”事件引發(fā)小產(chǎn)權(quán)房危機(jī)
2010年7月15日，國土部通報(bào)掛牌督辦違法案件情況。上半年，全國共發(fā)現(xiàn)本期發(fā)生的違法用地行為2.2萬件，涉及土地面積11.7萬畝，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公開掛牌督辦的北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建小產(chǎn)權(quán)房，國土資源部已責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售，對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，責(zé)令退還對外出租待建土地，并落實(shí)了對相關(guān)責(zé)任人的黨紀(jì)、政紀(jì)處理和行政處罰 。
事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房成為輿論的焦點(diǎn)，也是矛盾的必然。一方面是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價(jià)“鋌而走險(xiǎn)”，小產(chǎn)權(quán)房的前途究竟如何，一直讓人們猜測不斷。一種觀點(diǎn)認(rèn)為對于違法占有耕地建成的小產(chǎn)權(quán)房等情況惡劣的，極有可能施以嚴(yán)厲的處罰措施。對于絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，小產(chǎn)權(quán)房終會轉(zhuǎn)正，只需假以時(shí)日 ；另一種觀點(diǎn)則堅(jiān)決反對小產(chǎn)權(quán)房合法入市，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一旦開閘，可能會打亂合理城鄉(xiāng)規(guī)劃，增加城市建設(shè)的成本和難度。極大沖擊房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)使侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象更加猖獗 。在兩種觀點(diǎn)的交鋒中，前一種觀點(diǎn)一直占據(jù)上風(fēng)。然而，隨著14部委高規(guī)格聯(lián)合調(diào)查引發(fā)的“水岸江南”事件的出現(xiàn)，在地下默默發(fā)展了十多年的小產(chǎn)權(quán)房再次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖上，并引發(fā)了人們對于小產(chǎn)權(quán)房命運(yùn)的擔(dān)憂。
二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展成因與現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。即便無產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房也仍以燎原之勢，遍及全國，尤其在發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房市場異常活躍。
據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米 。一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示，珠三角地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量驚人，深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房（農(nóng)民房）占城市住房總面積的比重可能高達(dá)40%至50% 。在西安，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部，許多小產(chǎn)權(quán)房都是以城中村改造的名義進(jìn)行，村委會拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發(fā)商合作建設(shè)或自己建設(shè)，在安置了本村村民之后將剩余房子拿出來銷售 。在南京，城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就出現(xiàn)了。2007年前后，市場上大約有將近200個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，有的村組開發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)了幾萬人 。在天津，不僅近郊地區(qū)有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，遠(yuǎn)郊地區(qū)也開始有所分布。由于其價(jià)格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少購房者的目光。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個(gè)市場的20% 。在珠三角，城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度相對較快，程度（水平）相對較高，由此直接促進(jìn)和造就了城郊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房以規(guī)模化的方式不斷蔓延和拓展。在珠三角地區(qū)，農(nóng)民宅基地的出租甚至出售早已形成了一個(gè)龐大的灰色市場。
從以上數(shù)據(jù)不難看出，小產(chǎn)權(quán)房已不是一個(gè)區(qū)域性問題，而是一個(gè)全國性問題，其影響力已經(jīng)觸及國計(jì)民生，社會安定，必須謹(jǐn)慎對待，及時(shí)處理。然而，一刀切式的強(qiáng)行拆除，顯然不能從根本上解決問題，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必須對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行有區(qū)別的性質(zhì)界定和政策處理。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革背景下的治理對策
由于小產(chǎn)權(quán)房問題直接牽扯到農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房購房人的利益，影響房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，更是社會和諧、社會主義新農(nóng)村建設(shè)以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展必須面對和解決的實(shí)際問題，因此必須盡快處理。目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)進(jìn)入一個(gè)新階段，與之相關(guān)的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，可從宏觀政策法規(guī)和微觀具體措施兩方面尋求對策。
（一）宏觀政策方面。
1、深化征地制度改革，讓農(nóng)民共享土地增值利益。在現(xiàn)有的土地制度和法律框架沒有得到根本改變的情形下，可嘗試暫時(shí)建立一個(gè)有效的土地收益分享機(jī)制，讓政府、集體、土地開發(fā)商和失地農(nóng)民均能分享到城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的成果。具體措施是，對公益性項(xiàng)目用地（如城市綠地、水庫等），仍由國家統(tǒng)征后劃撥（無轉(zhuǎn)讓收入），但應(yīng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（由全體受益人或納稅人共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)償費(fèi)）；對商業(yè)性項(xiàng)目用地（如房地產(chǎn)開發(fā)等），允許集體土地逐步進(jìn)入一級市場，讓集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民作為市場主體一方，直接參與市場交易。
2、深化土地流轉(zhuǎn)改革，破除用地違法性。自20世紀(jì)90年代進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)以來，各地紛紛出臺政策，探索改革新模式，不少地方實(shí)際上已經(jīng)讓農(nóng)民的集體土地直接進(jìn)入到建設(shè)用地市場中。據(jù)報(bào)道 ，雖然法律仍然認(rèn)為屬于違法，但實(shí)際上，珠江三角洲集體所有的土地占所有建設(shè)用地的50%。尤其是廣東省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《廣東省建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題管理辦法》，規(guī)定自2005年10月1日起，廣東省內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場，并與國有土地同地、同價(jià)、同權(quán)；因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物可導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。這個(gè)方案徹底解決了“小產(chǎn)權(quán)”房交易的違法性，并取得了一定的成效。
3、改革農(nóng)戶宅基地制度，引入土地置換機(jī)制。目前農(nóng)村宅基地使用存在諸多問題：農(nóng)戶宅基地不能異地置換，選址往往局限于自然村或村民小組，導(dǎo)致村莊農(nóng)宅零星分散、雜亂無章；對“一戶一宅”折舊建新標(biāo)準(zhǔn)缺乏明確界定，導(dǎo)致老宅不拆新房亂建；農(nóng)民建在集體所有的宅基地上的住宅不發(fā)房地產(chǎn)證，不能自主買賣、抵押，變成不可交易的“死產(chǎn)”，一些已經(jīng)在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商和安居樂業(yè)的農(nóng)民不肯放棄無償宅基地的權(quán)利，繼續(xù)在農(nóng)村建房，造成財(cái)產(chǎn)閑置和土地浪費(fèi)。因此，可考慮學(xué)者馮媛媛的建議，即國家明確農(nóng)戶宅基地指標(biāo)可以在縣域范圍內(nèi)異地置換使用，即符合“一戶一宅”新建住宅條件的農(nóng)民，可以帶宅基地指標(biāo)到相關(guān)部門辦理異地建房手續(xù)，有條件的農(nóng)戶也可帶宅基地指標(biāo)到縣城或中心鎮(zhèn)換購一套經(jīng)濟(jì)適用房 。
有了上述政策支持，小產(chǎn)權(quán)房的土地來源就能得到一定程度的控制。一方面集體經(jīng)濟(jì)組織不會輕易為了蠅頭小利，與開發(fā)商進(jìn)行違規(guī)操作；另一方面，農(nóng)民對土地使用的監(jiān)督也會更加積極。最終，將使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)與利用進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。
（二）具體措施方面。
宏觀政策方面的調(diào)控是對“小產(chǎn)權(quán)房”問題釜底抽薪的徹底解決辦法，但是由于時(shí)效性差，起不到立竿見影的作用。而解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題卻刻不容緩，如果再繼續(xù)放任自流，不僅會嚴(yán)重?cái)_亂我國經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定，還會加重人們法不責(zé)眾的心理，嚴(yán)重?fù)p害黨和政府的威信和執(zhí)政能力。所以，在宏觀調(diào)控政策出臺之前，必須先行政命令來澆滅“小產(chǎn)權(quán)房”蔓延的勢頭。
1、時(shí)間點(diǎn)的確定。
即應(yīng)該確立以某個(gè)日期為準(zhǔn)，當(dāng)即停止進(jìn)行有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)劃、建設(shè)和出售等所有一切活動。只有先劃定一個(gè)確定的時(shí)間，才能為今后合理的處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供空間與時(shí)間的銜接，才能對分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供有效而明確的界限。只有將“小產(chǎn)權(quán)房”問題由動態(tài)化為靜態(tài)，處理起來才能以靜制動。梳理小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展過程中的相關(guān)新聞可以發(fā)現(xiàn)，自2007年起，國家各部委開始加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管。2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定；2007年12月 國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房；2008年7月國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明；2009年9月國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房；而在此次“水岸江南”事件中，國土部督查公告將2007年12月30日定為分界線，對尚未銷售的，和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，此前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。
由此，筆者認(rèn)為，該時(shí)間點(diǎn)的確定可以“水岸江南”事件中國土部督查公告為參考，確定為2007年12月30日，既有利于判定小產(chǎn)權(quán)房交易雙方的主觀狀態(tài)，又與類似案件的處理時(shí)限相統(tǒng)一，避免個(gè)案差異。
2、類型化視角下的區(qū)別處理。
首先，對于占用耕地和違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的要予以拆除；建好未售的要予以沒收；建好已售且入住率較低的，要退還購房者全部房款后，予以沒收；建好已售且入住率較高的，應(yīng)向受益方收取土地補(bǔ)償金，并暫時(shí)予以保留，等待社會保障性住房到位后進(jìn)行集體搬遷；對于沒收的“小產(chǎn)權(quán)房”，進(jìn)行整改后可以暫時(shí)作為政策性租賃房或廉租房使用，其收益應(yīng)用于補(bǔ)貼失地農(nóng)民和該房的日常維護(hù)以及基礎(chǔ)設(shè)施的修建。
其次，對于未占用耕地但違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的要予以拆除或沒收；對于建好的并嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)規(guī)劃的房屋要堅(jiān)決予以拆除，損失由原開發(fā)商和鄉(xiāng)、村政府共同承擔(dān)；建好未售對城鎮(zhèn)規(guī)劃影響不大的要予以處罰，并嚴(yán)禁其變相的銷售，但允許其進(jìn)行租賃經(jīng)營；建好已售且入住率較低還不符合建筑規(guī)范的，退還購房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允許以租賃方式經(jīng)營，整改后仍不合格的，要強(qiáng)行拆除；建好已售且入住率較高還符合建筑規(guī)范的，退還購房者部分房款后，要以長期租賃方式來經(jīng)營，收益用于賠償城鎮(zhèn)規(guī)劃修改和改善“小產(chǎn)權(quán)房”周邊生活環(huán)境。
最后，對于既未占用耕地又沒有違反城鎮(zhèn)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，正在建設(shè)當(dāng)中的可以監(jiān)督其在符合建筑規(guī)范的前提下繼續(xù)施工并完工，嚴(yán)禁其進(jìn)行變相銷售，但允許其進(jìn)行租賃經(jīng)營；建好已售且符合建筑規(guī)范的，要退還居住者的全部購房款并允許以長期租賃方式來經(jīng)營，不得再對城鎮(zhèn)居民進(jìn)行變相的銷售。對于這類型“小產(chǎn)權(quán)房”，國家還可以根據(jù)實(shí)際情況對其進(jìn)行有計(jì)劃分類別按步驟的回收作為商品房或社會保障性住房，使其轉(zhuǎn)化為合法化住房。
基金項(xiàng)目：湖北工程學(xué)院2011年度科學(xué)研究項(xiàng)目（湖北省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新與政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程學(xué)院政治與法律學(xué)院副教授）
注釋：
趙瑩瑩.水岸江南小產(chǎn)權(quán)房被查處.北京晚報(bào)，2010-7-15
陽瑞雪.關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合理性與可行性的思考.商業(yè)時(shí)代，2008（28）
萬晶.小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”口子不宜開.中國證券報(bào)，2009-6-16
朱寧寧.購房人博弈政策預(yù)期 小產(chǎn)權(quán)房逼宮政府進(jìn)退維谷.法制網(wǎng)， 2009-08-05.
石志勇.有“產(chǎn)”無“權(quán)”，“小產(chǎn)權(quán)房”路在何方.新華網(wǎng)，2007-08-16，.
江平.《物權(quán)法》的核心還有三個(gè)難題.焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，2007-03-22
業(yè)主王磊告訴記者，他買房比較早，2007年房價(jià)僅為2800元／平方米，要比四環(huán)內(nèi)房價(jià)便宜很多。之所以選擇小產(chǎn)權(quán)房，并不奢望能“轉(zhuǎn)正”，主要考慮到北漂頻繁搬家太麻煩，況且租房費(fèi)用也不低。
當(dāng)記者問起是否會擔(dān)心房子有一天不再屬于自己時(shí)，王磊說：“那也只能聽天由命，我已經(jīng)習(xí)慣了每一次的政策調(diào)整。即使租房子住，房東讓你搬走你也得搬走，那種寄人籬下的感覺同樣不好受。況且，北京租房費(fèi)用高得嚇人，工薪階層都是不得已才買小產(chǎn)權(quán)房的。”
深圳：寶安區(qū)怡景雅苑小區(qū)。住戶有50多戶。
業(yè)主吳女士告訴記者，她于2008年花侶萬元買了一套說是98平方米，其實(shí)只有80多平方米的房子。“雖然沒房產(chǎn)證，但價(jià)格便宜，實(shí)現(xiàn)了我在深圳擁有房子的夢想。”不過，買了小產(chǎn)權(quán)房后吳女士便開始擔(dān)心，因?yàn)楹芏噘I了小產(chǎn)權(quán)房的人，在拆遷時(shí)都沒能得到預(yù)想的賠償。“現(xiàn)在，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是城市拆遷，萬一哪天要搞成商業(yè)區(qū)或?qū)懽謽牵蹅儧]房產(chǎn)證，不僅到時(shí)居無定所，買房的錢也會打了水漂。”
2012年2月，國土資源部表態(tài)將在全國試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房后，吳女士更睡不踏實(shí)了。她希望政府對已購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主利益給予保護(hù)：“很多消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，不可能對國家的法律有那么多了解，覺得價(jià)格合適就買了。”
鄭州：金水區(qū)風(fēng)雅頌·天驕學(xué)府小區(qū)。住戶有1400戶。
業(yè)主劉忠英告訴記者，2008年6月他在這里買了兩套各100平方米的房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)為2000元／平方米。“盡管是小產(chǎn)權(quán)房，承諾3年后才能辦理房產(chǎn)證手續(xù)，低廉的價(jià)格讓我決定買了。”
