時間：2023-03-13 11:25:50
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇物業管理保潔部范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
1、以制度修編和新建為契機，深挖管理、規范業務流程，夯實基礎管理，樹立規范管理的品牌意識。
為進一步規范業務流程管理，公司環保業務部認真組織梳理業務流程，結合銷售和市場變化情況，完成《發電副產品銷售管理制度》和《發電副產品應急處理工作管理規定》的修編，優化了發電副產品實施價格調整和應急措施實施的流程，更加方便分（子）公司應對靈活多變的市場行情，在保證發電公司機組安全運行的情況下，最大限度的維護公司經濟利益不受損失。
2、建立HSE體系，完善安全管理，服務發電安全生產。
貫徹落實集團公司和中電國際相關安全生產工作要求，組織開展各類專項和季節性安全大檢查活動。在“安全活動月”和“秋檢”活動期間，分別在常電環保公司和淮南分公司組織進行安全知識培訓及消防演習活動，提升現場作業人員的安全意識和消防器材使用技能，進一步夯實安全基礎管理。
根據集團公司和中電國際建立HSE體系要求，國瑞公司積極開展HSE貫徹落實工作，成立公司安全生產委員會，并定期召開安委會會議，討論公司安全發展事宜，協調解決現場安全生產中的疑難雜癥；編制下發覆蓋全員的《安全生產責任制》和《HSE組織機構與職責》，并組織全員進行學習。召開了“認清形勢，落實責任，強化安全生產管理工作”的專題會議。
通過開展多種形式的安全活動，提升了公司安全管理水平和全員安全意識，完成了從“要我安全”到“我要安全”的意識轉變。
3、多措并舉，切實做好“迎峰度夏、保發電”工作。
協同發電公司做好“迎峰度夏、保發電”工作。常電環保公司和淮南分公司在迎峰度夏來臨之際，及時的組織市場客戶，召開了“迎峰度夏、保發電”動員會。分析市場發展趨勢，傳遞安全壓力，通過提高服務意識和及時應對市場變化的響應能力。同時不斷促進購銷雙方的相互理解和溝通、著眼未來，建立健康、持續發展的合作關系。同時也最大限度的保證公司的效益。
在今年汛期，長江和淮河流域梅雨季節時常發生連續降雨，極端天氣為分子公司營銷帶來了很大的困難，灰庫料位波動加大這一問題，環保業務指導分子公司建立灰庫料位檢測臺賬，實時監測料位變化情況，結合天氣、計劃完成情況，合理預判料位發展趨勢，及時制定應對措施，大大的減少了應急處理的次數，保證了發電公司在此期間的安全生產工作，保護了公司的經濟效益不受損失。
4、積極營銷，順應市場，穩步推進發電副產品銷售工作。
由于2016年國內宏觀經濟仍然保持下行趨勢，房地產、基礎建設、水泥建材等終端消納行業持續低迷，總結2015年市場經驗，采取積極的營銷模式，以市場自主調節為導向，貼市定價，在保證發電公司機組安全運行的前提下，確保環保、爭創效益。由于分子公司科學的市場分析和合理市場預判，在5月份和10月份常電環保公司和淮南分公司市場銷售價格分別達到了區域市場年度銷售的最高價格，同時，對區域市場價格調整起到一定的指導作用。
積極推進平圩一、二、三期粉煤灰銷售一體化平臺建設工作。經對一體化平臺建設各個環節的認真討論和細化，與平電常華公司共同組建統一銷售平臺，并進行分步實施，首先實現市場銷售價格的統一決策、統一貼市定價，形成價格聯盟，提升市場的整體競爭優勢，并與常華公司簽訂應急保障協議，在灰庫料位持續升高，影響發電機組安全生產時，雙方共同處置平圩三期粉煤灰，維持銷售價格穩定，保證雙方利益最大化。
現有的粉煤灰銷售管理系統已經不能適應市場的靈活多變和積極的營銷模式。環保業務部結合公司未來發展和業務拓展需要，攜手北京興竹信息公司對公司發電副產品銷售管理系統進行升級改造。努力實現由傳統銷售模式向“互聯網+銷售”的模式轉變。
二、“深化管理年”活動遇到的困難和建議
1、環保業務部2016年人員調整幅度較大，新的人員如何更快的熟悉和適應新的業務管理要求，提高工作標準需要一個過程。
受委托方（以下簡稱甲方）：
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將
（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第一條 物業基本情況
物業類型：辦公居住物業
坐落位置：
占地面積：
建筑面積：
第二條 物業管理內容
1、保潔
（1） 公共保潔
a、 公區域院內及衛生、南北生活區院內衛生
b.人員編制： 1人
c、。保潔標準：（見附件）
（2）樓宇保潔
a. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛生間、墻面玻璃及地面衛生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺衛生 ；電梯、安全通道及消防通道衛生 ；一樓室外平臺及兩側通道
2、綜合樓兩側樓梯、2-4樓走廊衛生間及玻璃衛生
3、群樓兩側樓梯、二樓衛生間及走廊、平臺衛生
b、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人
c、保潔標準（見附件）
2.綠化
（1） 綠化范圍：辦公及區域、生活區域的草坪及樹木管理
（2）人員編制：2人
（3）綠化標準：（見附件）
3.保衛
（1） 保衛范圍：生活區域的安全及公共交通秩序
（2） 人員編制：3人
（3） 工作標（4） 準：（見附件）
4. 授權由物業管理公司管理的其他事項 .
第三條 物業管理服務質量（乙方按下列約定，實現目標管理）
（1） 室外保潔：
（2）室外保潔：
（3）交通秩序：
（4）綠化：
（5） 保安：
（6）物業使用人對乙方的滿意率達到：
第四條 委托物業管理承包經營、自負盈虧形式
費用包括：1、工資及福利費、管理費用、稅費
2、保潔工具、保潔用品及勞服用品
3、保安器械及勞服用品
4、綠化工具及勞服用品
第五條 物業管理期限
委托管理期限為 年，自 年 月 日起到 年 月 日止
第六條 甲乙雙方經協商一致，本物業的委托物業管理費用為（大寫） （小寫） .
第七條 委托物業管理費用及支付方式：
第八條 雙方權利、義務
1.甲方權利、義務：
（1）根據本合同規定甲方將住宅區及辦公區域委托乙方實行物業管理；
（2）給乙方提供管理用房__平方米（其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米）
（3）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（4）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（5） 如有重大活動有權支配乙方人員，乙方人員必須服從安排；
（6） 對乙方人員有有任免權，如出現一個月內同一員工連續投訴三次有權要求換人
（7）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門的關系；
（8）政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權利、義務：
（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本物業管理的各項規章制度；
（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本物業實施綜合管理，確保實現管理目標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
（3）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，定期向甲方報送財務報表公布管理費支出帳目；
（4）對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（5）乙方須本著高效、精干的原則在本物業設置管理機構和人員；
（6）建立本住宅區物業管理
檔案并負責及時記載有關變更情況；
（9）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料（material）；
（10）開展卓有成效的社區便民服務工作；
（11）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第九條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十條 其他事項
1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效；招標書為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。
甲方（蓋章）：_____
乙方（蓋章）：_____
代表（簽名）：_____
代表（簽名）：_____
受委托方（以下簡稱甲方）：
根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將
（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第1條 物業基本情況
物業類型：辦公居住物業
坐落位置：
占地面積：
建筑面積：
第二條 物業管理內容
1、保潔
（1） 公共保潔
A、 公區域院內及外圍衛生、南北生活區院內衛生
B.人員編制： 1人
C、.保潔標準：（見附件）
（2）樓宇保潔
A. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛生間、墻面玻璃及地面衛生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺衛生 ；電梯、安全通道及消防通道衛生 ；一樓室外平臺及兩側通道
2、綜合樓兩側樓梯、2-4樓走廊衛生間及玻璃衛生
3、群樓兩側樓梯、二樓衛生間及走廊、平臺衛生
B、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人
C、保潔標準（見附件）
2.綠化
（1） 綠化范圍：辦公及外圍區域、生活區域的草坪及樹木管理
（2）人員編制：2人
（3）綠化標準：（見附件）
3.保衛
（1） 保衛范圍：生活區域的安全及公共交通秩序
（2） 人員編制：3人
（3） 工作標（4） 準：（見附件）
4. 授權由物業管理公司管理的其他事項 。
第三條 物業管理服務質量（乙方按下列約定，實現目標管理）
（1） 室外保潔：
（2）室外保潔：
（3）交通秩序：
（4）綠化：
（5） 保安：
（5）物業使用人對乙方的滿意率達到：
第4條 委托物業管理承包經營、自負盈虧形式
費用包括：1、工資及福利費、管理費用、稅費
2、保潔工具、保潔用品及勞服用品
3、保安器械及勞服用品
4、綠化工具及勞服用品
第五條 物業管理期限
委托管理期限為
年，自
年
月
日起到
年
月
日止
第六條 甲乙雙方經協商一致，本物業的委托物業管理費用為（大寫）
（小寫）
。
第七條 委托物業管理費用及支付方式：
第八條 雙方權利、義務
1．甲方權利、義務：
（1）根據本合同規定甲方將住宅區及辦公區域委托乙方實行物業管理；
（2）給乙方提供管理用房＿＿平方米（其中辦公用房＿＿平方米，員工宿舍＿＿平方米）
（3）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（4）對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（6） 如有重大活動有權支配乙方人員，（7） 乙方人員必須服（8） 從安排；
（9） 對乙方人員有有任免權，（10） 如出現一個月內同（11） 一員工連續投訴三次有權要求換人
（5）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門的關系；
（6）政策規定由甲方承擔的其他責任。
2．乙方責任、權利、義務：
（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本物業管理的各項規章制度；
（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本物業實施綜合管理，確保實現管理目標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
（3接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，定期向甲方報送財務報表公布管理費支出帳目；
（6對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本物業設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；
物業管理承包合同模板一
甲方：
乙方：
甲方系xx人企業，為xx工作提供綜合性的勞動服務;乙方系以xx為主的獨立勞動者合伙組織，為社會提供勞動服務。甲方為了更好的為xx提供優質的服務，促進xx事業的發展，甲方將xx物業管理工作承包給乙方，乙方同意集體承包該物業的管理工作。 為了保護雙方的合法權益，明確雙方的權利與義務，現就乙方承包xx物業管理的相關事宜，經雙方充分協商，特訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 承包的內容、面積、地點
甲方將位于 共計 平方米的物業承包給乙方管理，乙方負責該物業的管理、日常維護等全部工作。(詳見工作內容清單)
第二條 承包期限
承包期限為一年，從 年 月 日起至 年 月 日止。承包期滿，雙方無異議可以順延，但需在承包期滿前一個月另行訂立書面協議。
第三條 承包費的金額與支付方式
1、甲方每年需向乙方支付承包費人民幣 元;
2、承包費采用分期付款的方式，即：
20xx 年 月 日支付人民幣 元;
20xx 年 月 日支付人民幣 元;
第四條 雙方的權利義務
1、甲方適時指派技術人員對乙方進行技術指導，派管理人員對乙方進行監督與管理，乙方應當服從甲方的監督與指導。
2、甲方應當按時向乙方支付物業管理承包費，乙方應當按時完成承包的物業管理任務。
3、在本合同簽訂之日起 日內，乙方應當選派不得少于
人對該區物業進行管理和日常維護，乙方指派的人員由乙方自行安排，但是應當報甲方同意與備案。
4、乙方初步安排的工作人員是 ; 甲方對此經審核認為符合甲方的要求。
5、在未征得甲方書面同意的情況下，乙方不得隨意變更人員，否則甲方有權解除本合同;甲方認為乙方安排的人員不適合從事物業管理工作的，有權要求乙方更換人員，乙方應當按照甲方的要求更換管理和日常維護人員，否則甲方有權解除本合同。
店面承包合同 建房承包合同 果園承包合同 漁業承包合同
6、甲方為乙方購買賠償最高金額為人民幣100，000元的意外傷害保險;乙方在承包經營期間受到意外傷害可以享受賠償。
7、乙方必須服從甲方技術人員的管理指導，按甲方的要求進行管理和日常維護工作。
8、乙方以及乙方成員在承包管理期間，要自覺加強安全生產意識，在工作中注意安全，并應當遵守甲方制訂并公布的工作手則與操作規程。若乙方嚴重違反甲方工作手則與規程，經警告拒不改正的，甲方有單方權解除本承包合同。
9、乙方應根據甲方的要求，做到：
第五條 獎勵與處罰
1、甲、乙雙方任何一方違反本合同的約定，給對方造成損失的，均應賠償守約方所造成的損失。
2、甲方有權根據乙方對承包的物業管理效果的好壞，對乙方進行適當的獎勵與必要的處罰。(獎勵與處罰的幅度不得超過承包金總額的25%)。
3、若乙方不服從甲方的、指導、管理與監督，甲方有權單方宣布解除本承包合同，未付承包費不再支付。
4、乙方不得私自變賣甲方提供的物業管理及日常維護工具、設施等，違者除給予沒收非法所得外，并應按實物折價金額3倍賠償，情節特別嚴重者，移交公安機關處理。
第六條 不可抗力
如因不可抗力的自然災害，造成乙方承包的物業損失，經調查證實后，甲方應據實減免乙方的義務。
第七條 其他事項
1、乙方以及乙方的成員承諾：本合同旨在承包甲方的物業管理工作，乙方及其成員與甲方為承包與發包關系，而不認為與甲方存在勞動關系，或者是甲方的員工，并由此主張相關的權利與義務。
2、若乙方的成員需要委托甲方代買社會勞動保險或者醫療保險的，甲方可以提供協助，但所有的保險費用由乙方自行承擔(或者授權甲方從承包費中直接劃扣)。
3、乙方授權委托甲方每月向乙方成員 支付勞務費人民幣元; 支付勞務費人民幣 元;向 支付勞務人民幣 元，共計人民幣元;乙方在此授權甲方直接從應當支付乙方的承包費中扣除上述費用。
4、本合同從承包之日起生效，合同期滿失效。合同期滿后雙方如愿意繼續合作，必須重新訂立承包合同。
5、 在合同執行中如有未盡事宜，應由雙方共同協商，做出補充約定，補充約定與本合同具有同等效力。
6、 如因本合同發生爭議，雙方應當協商解決，協商不成的，任何一方均可向合同簽訂地的人民法院提起訴訟。
7、本合同一式二份，雙方各執一份，均具有同等法律效力。
甲方：
法定代表人：
乙方(簽約代表簽名)：
乙方(全體成員簽名)：
合同簽訂日期： 年 月 日
合同簽訂地：
物業管理承包合同模板二
甲方：xxxxxxxxxxx(以下簡稱甲方)
乙方：xxxxxxxxx物業管理有限責任公司(以下簡稱乙方)
甲方為確保xxxxx室內外整潔清新的高標準衛生環境，為xxx提供優美舒適的xxxxx場所，特將內外部衛生保潔工作承包給乙方，
具體承包合同條款如下：
一、承包時間及費用
1、保潔承包時間從xxxx年xxx月xxx日起至xxxxx年xxx月xxx日止。
2、保潔費暫定每月元。(包括材料費、機械折舊費、維修費、員工工資費、福利費、管理費、上繳稅金等)
3、甲方按月支付保潔費用，承包合同生效后，甲方于次月10日前現金支付或劃入乙方指定的銀行帳戶，如遇節假日等特殊情況，付款時間順延，但時間不能超過7天。
二、保潔的形式和范圍
1、保潔形式為日常保潔，也就是跟蹤打掃，保潔時間為甲方的每個工作日，早上7.00晚上10.00點鐘。
2、保潔范圍是甲方指定的室內外衛生和公共區域。
3、保潔標準，按甲方具體要求執行(具體標準附后)。
三、甲、乙雙方的權利與義務
(一)、甲方的權利與義務
1、甲方有權指派專人定期不定期按照衛生保潔標準進行檢查，如發現衛生不符合甲方要求，先以口頭形式通知乙方管理人員，立即整改，若不及時整改，，再以書面形式通知乙方并視情況給予一定的經濟處罰。(處罰標準附后)
2、保潔人員應服從甲方的管理和指揮，遵守甲方各項管理制度。
3、甲方為乙方無償提供用水、用電，并及時對供水、排水、排污管道進行修理。
4、甲方為乙方提供簡單的辦公、存放清潔工具、更換服裝的房屋。
(二)、乙方的權利與義務
1、乙方自行提供保潔工作必需的設備和工具。
2、乙方使用的保潔工作人員必須身體健康、儀容端正、品德良好，無違法犯罪紀錄。
3、乙方定期或不定期指派管理人員對保潔工作進行檢查，并定期征求甲方對保潔工作的意見和建議，對存在的問題及時處理。
4、乙方可根據自身的工作特點自行安排工作程序，但工作時間必須與甲方的上下班時間相符合。
5、乙方應遵循安全生產、文明施工的有關規定，在衛生保潔過程中，采取嚴格的安全措施，如發生人身安全事故，責任與費用由乙方承擔。(人力不可抗拒的災害，因甲方工作場地存在安全隱患造成的安全事故和因甲方安排指揮管理中出現的事故均由甲方負責)。
6、乙方負責保潔工的培訓，保潔工作人員要統一著裝上崗。
7、根據工作需要，或因情況更換保潔工，乙方應提前通知甲方。
四、為保證整體衛生保潔工作的統一管理，甲方需求助外單位進行清潔(機械性清潔)和臨時突擊清理，以及院內小型建筑、拆遷、裝修、安裝等工程，在同等條件下應有乙方優先介入服務。
五、違約責任
1、甲、乙雙方應嚴格履行合同，如乙方不能按照甲方要求的保潔標準完成保潔工作，甲方有權隨時解除合同。
2、甲、乙雙方無正當理由不得無故終止合同，否則違約方應向對方支付違約金。
六、本合同未盡事宜和新增內容，由甲、乙雙方協商解決，并可另補充增加協議條款。
七、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽字蓋章后生效。
甲方代表：乙方代表：
(蓋章)(蓋章)
2006年月日
物業管理承包合同模板三
甲方：吉安市吉房物業服務有限公司 為了更好的為
乙方：
物業項目(以下簡稱：該項目)提供優質
的物業服務，現就該項目物業管理和服務工作的相關事宜，經甲、乙 雙方充分協商，特訂立本協議，以資共同遵守。
一、 甲方為一級資質物業服務企業， 乙方為該項目原物業管理承包人。 現在該項目物業管理重新招投標中，經甲、乙雙方協作
努力，甲方取 得該項目物業管理和服務中標資格， 并與業主單位簽訂了該項目物業 服務合同(見附件) 。 二、為保持該項目物業管理和服務工作的延續性，甲方經乙方要求同意將該項目物業管理和服務工作承包給乙方。承包的期限、內容、面 積、地點與該項目物業服務合同為一致。 即本協議承包期限為 年， 從 年 月 日起至 年 月 日止。該項目物業服務合同解除和終止時， 本承包協議也同時解除和終止。
三、根據物業服務合同約定，該項目物業服務費用包干價格為 元/年，該費用由乙方負責協調業主單位按物業服務合同約定轉入甲方的指定賬戶中， 該費用未及時到賬或到賬不足的， 乙方同意先期墊付， 或在本協議乙方承包費用支付中相應核減。
四、乙方應按質按量完成該項目物業管理和服務工作，內容和范圍包括該項目安全防范和清潔保潔工作 (具體以物業服務合同約定為準) ; 甲方應按本協議約定向乙方支付承包費用，承包費用核定為該項目物 業服務包干費用扣減本協議第五、 六條約定款項以及其他有關費用后的余額。 在業主單位物業服務包干費用足額到位且乙方完成履約責任 和義務后， 甲方于每次月 10 日前按月均攤支付前月承包費用給乙方， 但屬乙方應付未付款項的，甲方可在支付承包費前代為扣付。
五、甲方于每個物業服務合同年度的第一個月計提該項目年管理費，標準按該項目物業服務包干費用的百分之 五 計。同時按該同等比例 每月均攤扣留款項作為乙方履約保證金， 在本協議正常解除或終止時， 如乙方全部完成履約責任和義務后，甲方不計息返還給乙方，如乙方有違約行為，甲方有權罰扣相應履約保證金。
六、 乙方同意甲方對該項目物業服務包干費用每月計提并負責繳納相 關物業稅費，標準按該項目物業服務包干費用的百分之 五點七計， 如物業服務稅率標準有變， 以實際標準調整為準。
七、經協商，甲方指派一名管理人員協助乙方進行溝通和管理以及業 務指導和監督，乙方每月支付管理人員工作補貼計人民幣 1500 元， 乙方同意由甲方在支付承包費用中扣付。
八、本協議簽訂之日起，乙方應當選派與該項目物業管理和服務工作 相適應的工作人員，按業主單位和甲方的標準要求，對該項目進行物業管理、服務和日常維護工作。乙方選派的工作人員由乙方自行安排 和管理， 乙方按其標準承擔并須按期支付勞動報酬和有關福利費用等， 同時報于甲方備案并接受甲方監督檢查。
九、 乙方及其選派工作人員必須服從業主單位和甲方管理人員的指導 和監督，自覺加強安全生產和管理，遵守工作手則與操作規程，為業主單位提供優質物業服務。 乙方及其選派工作人員在該項目物業服務 中如發生人員和財產安全事故，包括所造成的損害和賠償等，均由乙方全部承擔責任。
十、 在該項目物業管理和服務期間， 乙方應主動維護甲方信譽和形象， 對甲方和業主單位提出的工作要求和整改意見， 乙方及其選派工作人 員應認真對待并積極落實，否則，甲方有權按有關規定予以處罰;對 情節嚴重的，經甲方書面通知之日起七天內仍未整改到位的，甲方有 權單方解除或終止本協議，未付承包費不再支付，所造成的責任和后果全部由乙方承擔。
十一、該項目物業服務所需人員、服裝、工具、設施設備以及有關物 料和成本費用均由乙方承擔;業主單位提供的物業服務用房，以及相關環境場所和設施設備交由乙方負責維護管理和使用， 本協議期滿時 應確保其完好狀態下歸還業主單位， 如有損毀的由乙方負責修復或照 價賠償;乙方如需甲方臨時提供人力物力或其他支持的，相關費用標 準經協商后由乙方支付。
十二、除本協議約定或遇不可抗力外，甲、乙雙方任何一方違反本協議的約定，給對方造成不良后果或損失的，均應承擔有關責任并負責 賠償。
十三、其他事項： 1、乙方及其選派工作人員承諾：本協議旨在承包甲方中標的該項目物業管理和服務工作， 乙方及其選派工作人員與甲方僅為承包與發包 關系，而不認為與甲方存在勞動關系，或是甲方的員工，并由此主張相關的權利與義務。乙方在選派工作人員時應盡責告知義務，并承擔 相應責任和后果。 2、乙方應按規定與其選派工作人員簽訂勞動合同并提供社會保險， 相關費用由乙方及其選派工作人員承擔， 甲方可提供相關協助并在乙方承包費中直接劃扣代繳。 3、為完善管理，乙方應主動購買意外傷害險等相關保險，確保其選 派工作人員在物業服務中受到意外傷害或有其他意外可享受保險賠付。
十四、在本協議履行中如有未盡事宜，應由雙方共同協商，做出補充 約定，補充約定與本協議具有同等效力。如遇本協議與國家法律政策 相抵觸的，以國家法律政策為準，如因該類抵觸的調整涉及本協議的根本原則，甲、乙雙方應以積極的姿態另行商議解決辦法，確不能解 決的，雙方同意終止本協議并妥善處理善后事宜。
十五、 如因本協議發生爭議， 甲、 乙雙方應當協商解決，協商不成的， 任何一方均可向協議簽訂地的人民法院提起訴訟。
十六、 本協議一式三份， 甲、 乙方雙方各執一份， 業主單位備案一份， 自甲、乙方雙方簽字(蓋章)之日起生效，均具有同等法律效力。
甲方： 系電話： 年 月 日
乙方：代表人： 聯系電話：
地址： 年 月 日 代表人： 聯 地址：
為創建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業管理機制，努力把我局院內創建成一個文明、衛生、花園庭院，根據市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規范管理的原則，特制定本實施細則。
一、物業管理的范圍
凡在本院居住的住戶（含租借住戶）都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立XXX局物業管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派；工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用；義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內X—X棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
2、有關要求
物業管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執行到位。各工作人員應安全謹慎工作，在工作中所發生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責，本局及物業管理辦公室不承擔任何責任。
關鍵詞:物業管理企業;成本核算;作業成本法
一、物業管理企業成本核算的特點
(1)人工成本占有相當大的比例
物業管理行業作為第三產業的服務業,人工成本費用是物業管理成本中的最重要的組成部分,據統計數據表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過了60%。在平均人數下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒有同比例下降,主要原因一是,社會保險等各種工資附加比例不斷增長,二是,工資結構調整,專業型、知識型、技術型和管理型人才比例有較大上升。
(2)間接成本的比例越來越大
由于物業管理企業并不需要生產出有形的的產品,相對于制造企業,其直接材料很少,而且物業管理企業中發生的直接材料往往是在某個物業管理環節中,為了操作的實現、提高操作的效率而產生的輔的材料。物業管理企業實行公司內部專業技術集約化管理,小區日常專業化管理交由管理處來完成,其他的由公司內部專業化公司完成,一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作,人工費用的分配明顯復雜化,不能直接歸集到某個特定的服務合同。
(3)間接成本的種類多樣
與一般的服務業相比,物業管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個服務功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務,因而間接成本的種類異常復雜,且各種間接成本的性質、成本動因均有很大差別。比如清潔服務是傳統意義上勞動密集項目,這部分成本一般認為與人工工時有密切關系,而工程維修服務則主要依靠先進的設備和技術,這部分的成本有不同的成本動因。
(4)期間費用比例上升
從勞動生產率的角度來衡量物業管理服務實現的全過程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業管理企業職能部門的設置以精干、高效為原則,一般來說管理費用與企業所接管物業面積存在較為穩定的比例關系。事實上,為了克服行業高層管理人員流動性較強這一問題,管理人員的工資近年增長幅度較大。另外,在物業管理行業競爭加劇的外部環境下,企業為了爭奪客戶,營業費用也在不斷上漲。
二、物業管理公司成本管理存在的問題
(1)傳統成本計算模式造成了大量的物業管理“隱含成本”
一般情況下,企業成本核算范圍局限于服務過程中實際發生的成本,即營業成本,并不核算作業成本、營銷成本、開發設計成本等;在傳統成本管理模式中,成本是對象化的費用,而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用,直接抵減當期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業費用,在確認、分類、分析和控制物業成本上都存在許多缺陷。
(2)傳統物業成本計算方法提供的物業成本信息失真
由于近年來人工費用價格不斷上漲,物業服務產品獲利空間一再下降,物業公司在選擇訂單時,最基本的要求是進行獲利能力分析,只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產的,而經過盈利預測分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進行進一步地議價,根據議價情況再做決定。進行盈利能力分析,需要相對規范的單位產品成本信息,但是采用傳統成本核算方法計算的成本信息并不準確,用于指導公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當前困擾物業管理企業的大問題。
(3)傳統的成本核算不能提供足夠的非財務信息
傳統成本信息系統只注重提供財務成本信息,而不注重提供非財務成本信息。它以“產品”為中心,關注的只是與產品有關的數量化指標,所以在選擇作業動因時僅考慮單位水平的作業。在成本管理方面僅提品成本數量上的升降變化,卻無法說明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實施的成本降低,降低的只能是成本的結果,而不是成本發生的原因,信息本身并不能夠使企業管理當局改變作業和經營過程。
三、運用作業成本法,優化成本核算的流程
(一)劃分作業中心
(1)保潔作業中心
保潔作業中心是物業管理企業對物業區域范圍內的衛生保潔服務中心,主要作業內容包括日常清潔和垃圾清運,它的作業是物業管理的重要組成部分,是體現物業管理水平的重要標志。保潔服務一般由物業管理企業管理部或保潔部具體實施。保潔部一般設部門經理、技術員、倉庫保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據所轄物業的規模、類型、布局以及清潔對象的不同而靈活設置。
(2)綠化作業中心
綠化作業中心是在物業管理區域范圍內增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實施中心,它的作業是美化優化物業管理區域環境的重要因素。綠化作業中心可以分為兩種作業模式:一是專業分包模式,由物業管理企業聘請專業園林綠化隊伍負責小區或大廈的綠化作業;二是自管模式,由物業管理企業自己負責綠化管理。
(3)保安作業中心
保安作業中心是物業管理企業為維護物業管理區域內正常的工作和生活秩序,保護業主和使用人的生命財產安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災害等一系列管理活動的中心,其作業內容包括日常安全防范和突發事件應急處理。物業管理企業對物業的保安作業,可以委托專業保安公司進行或自行組織保安隊伍實施管理。
(4)工程維護作業中心
工程維護作業中心是指物業管理企業運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及共用設施設備的使用、維護、維修、保養實施管理的中心,在物業管理中它的作業已經成為極其重要的管理內容,占據核心地位。它的作業好壞直接影響房屋及設備的使用水平,直接反映物業管理工作的水平和質量。
(5)綜合管理作業中心
綜合管理作業中心主要是由一些為保證物業管理企業正常運轉而設置的職能管理部門以及輔助部門,例如總經理室、辦公室、財務部、人力資源部、后勤部等的活動。由于發生的成本相對而言較少,因此我們認為可采用簡化處理的方式,將綜合管理作業中心匯聚的成本費用按照各產品的業務收入比例,分攤計入相關產品成本中去。
(二)分析和確定資源
根據作業成本法的基本理論,可以將物業管理企業的資源劃分成以下六項內容:
(1)人工費。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。管理服務人員的工資是物業管理企業職工的勞動報酬,社會保險是企業交納的職工社會養老保險、醫療保險、工傷保險等,福利費是按規定提取用于職工的生活福利。該項費用歸集到作業時,以崗位工資表為分配依據。
(2)固定資產折舊費。是指物業管理企業自己所擁有的各類固定資產,如各種車輛、對講機、程控交換機、計算機等,按平均年限折舊提取的折舊費用。該項費用以折舊明細表為分配依據。
(3)動力費。主要是指物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護,以及物業管理企業自身所耗用的水電費等。通過安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達到計量無遺漏。該項費用的分配依據為各種動力明細表。
(4)材料費。包括企業在物業管理活動中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項費用的分配依據為材料領用憑證。
(5)業務費。是企業在物業管理活動中所直接耗費的,除材料、人工、動力以外的業務費用,包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費、物業管理區域清潔衛生費、物業管理區域綠化養護費、物業管理區域秩序維護費等。該項費用的分配依據是業務開銷記錄。
(6)辦公費。包括辦公用品購置費、培訓費、文化宣傳費、書報費、差旅費、郵電通訊費、租賃費等。該項費用可以按統一的辦公費記錄來分配,也可以按照明細項目分別進行分配,比如租賃費可以按辦公室面積分配、郵電通訊費按信息費明細表、辦公用品購置費按辦公用品領取憑證等來進行分配。
(三)分配資源到作業成本庫
物業管理企業的作業中心確認后,要為每一個作業中心設立一個作業成本庫。作業成本庫是與某作業中心有關的所有成本要素的總和,分配到作業中心的每一種資源就成為該作業成本庫的一項成本要素。物業管理公司可以以以下資源進行分配:
(1)人工費。物業管理企業不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時數的這種追蹤工資是不恰當的,而應根據各職能人數及工資級別進行分派。
(2)動力費。動力費應盡可能通過直接追溯去分配給作業,直接追溯要求計量作業對動力的實際耗用量。物業管理企業要安裝專門計量動力表,分析控制設施設備所用動力,還應在物業管理企業辦公用房上安裝動力表,這樣可以通過查動力表,將其直接追溯到作業中。
(3)折舊費。折舊費可以分為與某一個作業有關的直接設備的折舊和該作業占用的其他固定資產的折舊。直接設備的折舊僅為特殊的作業提供服務,如用于綠化服務的割灌機、用于維修服務的疏通機等,按照設備用途歸集到各作業,然后按各作業所擁有的設備價值計提折舊。而占用的其他附屬固定資產的折舊額主要是建筑物等,因為保潔、綠化、保安、工程維護四個作業所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個作業就不再分攤房屋折舊費,由綜合管理作業中心統一進行核算。
(四)分配作業成本計入成本對象
物業管理企業的成本對象是指需要對其進行成本計量和分配的項目,物業管理的成本對象是以有形的服務合同為載體的,以無形的服務把成本準確地分配至各成本對象,這是進行成本管理和控制的基礎。物業管理作業成本計算是將成本庫歸集的作業成本按成本動因分配到各成本計算對象上。首先可以計算作業動因分配率,這是將各作業或作業中心消耗的資源成本分配到成本目標的依據。有了作業成本動因率之后,即可根據各成本對象消耗各作業成本庫的成本動因的數量,進行作業成本庫費用的分配。將成本計算對象應分配的各項作業成本加總,就得到了成本計算對象的物業作業成本。
四、結語
物業管理行業作為一個較新的服務行業,由于其產品的特殊性而存在許多本行業的特殊性,物業管理的常規的技術含量低,服務成本高,物業管理公司的服務同質化趨勢非常明顯。物業管理公司要想在激烈的市場競爭中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現狀入手,用新的思路和方法,創新成本管理的模式。
參考文獻:
[1]丁建平,企業物業公司財務管理制度的探討,內蒙古煤炭經濟,2009年第2期
[2]王元莊,物業管理企業必須在創新中求生存,經濟師,2009年第3期
一、物業管理的范圍
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立*局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。新晨
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。
相關專題：
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立xxx局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內x—x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
2、有關要求
凡在居住的住戶都納入本管理范圍。
二、成立機構
為促進物業管理規范運行，設立局物業管理辦公室，辦公室設主任1名(兼)，工作人員3名，義務監督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設保潔員1，保衛人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請，經考察試用合格后聘用;義務監督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產生。
物業管理辦公室隸屬局領導下的公益事業機構，在業務上受市物業管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務。局不另行撥給專項經費。
三、物業管理辦公室主要職責
1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。
2、制定并監督執行《住戶守則》的落實及違規處罰。
3、根據市物價部門的規定，確定物業管理費的收取標準。
4、按規定收取物業管理費，按標準發放工作人員工資。
5、按要求管理好財務收支帳目。
四、相關工作人員職責
1、保潔員工作職責
負責院內棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周圍的清掃，每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業管理辦公室。
2、保衛人員工作職責
嚴格把好大門人員進出關，維護院內安全穩定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發現情況，及時反映和報警。
3、水電維修人員工作職責
負責機關院內水電故障的檢查維修，發現故障，做到隨叫隨到，負責院內電線的布設調整和水管的架設，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務監督員工作職責
負責監督保潔、保衛等人員按工作職責做好工作，發現機關院內環境衛生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業管理辦公室報告并監督處理。
五、福利待遇及有關要求
1、福利待遇
物業管理辦公室主任及義務監督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛人員和水電維修人員實行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應獎罰，不享受其他勞保福利待遇。
