引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷論文范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃概念要從設(shè)計(jì)、地域、環(huán)境、戶型、品牌、價(jià)格等多方面，來進(jìn)行推廣對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的整合，合理確定商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)上的目標(biāo)及實(shí)際的需求，深入地了解消費(fèi)者的層次，在了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，了解消費(fèi)者的需要，在消費(fèi)者滿意的程度上來進(jìn)行銷售。一個(gè)好的營(yíng)銷策劃在設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、服務(wù)、管理等方面都比競(jìng)爭(zhēng)者更有效地滿足各種客戶的要求，準(zhǔn)確明了的建立一套價(jià)值體系，可以通過產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略，最大限度地避免不必要的競(jìng)爭(zhēng)，讓開發(fā)商在社會(huì)面前樹立良好的品牌形象?？偟膩碇v，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是簡(jiǎn)單的銷售和推廣，是一個(gè)具有系統(tǒng)性、綜合性，需要在有效的理論下指導(dǎo)營(yíng)銷。利用營(yíng)銷來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。其實(shí)就是要了解市場(chǎng)，熟悉市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)中的細(xì)節(jié)，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準(zhǔn)確把握清楚認(rèn)識(shí)，是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷從單一的大眾化轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人化。營(yíng)銷服務(wù)不但要追求表面，最重要的還是要注重內(nèi)涵，不僅要體現(xiàn)物業(yè)的特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和消費(fèi)者要求。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主要問題

好的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，可以為開發(fā)商贏得一個(gè)好的市場(chǎng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展。現(xiàn)今中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷不再是單一化，開始趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)開始追求內(nèi)涵，營(yíng)銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無章，但是現(xiàn)今的樓市營(yíng)銷策劃，還是有一些比較重要的問題。

2.1價(jià)格定居論

人們對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格還是比較看重的，調(diào)節(jié)一個(gè)合適的市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)營(yíng)銷必須把握的重要部分，如何把握物業(yè)的售價(jià)，如何調(diào)節(jié)，是一個(gè)比較關(guān)鍵、復(fù)雜的部分。樓盤出現(xiàn)降價(jià)的原因一般有兩種，一種是設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)瑕疵，人們住房現(xiàn)在注重人性化，從而失去了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這種情況就只有降低價(jià)格來進(jìn)行銷售；另一種是營(yíng)銷策劃沒有達(dá)到運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，只有降低價(jià)格來進(jìn)行銷售。世上沒有不賺錢的買賣，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不是福利行業(yè)，沒有利益的市場(chǎng)就不會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步。營(yíng)銷業(yè)可以培育商業(yè)地產(chǎn)業(yè)來作為一個(gè)分支行業(yè)，強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷策劃，要用合理的價(jià)格讓物業(yè)兌現(xiàn)，當(dāng)然還是要盡力地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最大利潤(rùn)。

2.2承諾堆積

各種各樣的營(yíng)銷策劃手段出現(xiàn)在市場(chǎng)中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒有減少。多數(shù)人都認(rèn)為，承諾越多，客戶就會(huì)越多，其實(shí)不然。市場(chǎng)的營(yíng)銷，關(guān)鍵一點(diǎn)就是要讓客戶們相信物業(yè)，看得起物業(yè)，對(duì)物業(yè)有著良好的印象，對(duì)物業(yè)有著足夠的信心。并不是市場(chǎng)客服的承諾堆積，好像沒有一個(gè)行業(yè)像商業(yè)地產(chǎn)銷售一樣，隨意夸大業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，向客戶進(jìn)行各種的承諾。什么“保增值、保質(zhì)量”“、年利潤(rùn)30%“”你有10到30萬打算投資什么”等，五花八門的廣告語不斷出現(xiàn)在市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷中的承諾內(nèi)容多達(dá)幾十種，比如：質(zhì)量承諾、環(huán)境的承諾、用料的承諾、收費(fèi)承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時(shí)增加了客戶量，添加了太多的承諾就會(huì)難以實(shí)現(xiàn)承諾，所謂的物極必反難以兌現(xiàn)，就會(huì)引發(fā)許多的矛盾從而影響到營(yíng)銷商以后的前景。

2.3炒作制勝論

目前在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷中發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問題，第一個(gè)是在沒有把營(yíng)銷分離出來的時(shí)候，硬要?jiǎng)冸x出來，第二個(gè)是從本質(zhì)上的直接意義忽略產(chǎn)品本身去營(yíng)銷。這兩種問題就直接突出了一個(gè)“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應(yīng)來取得人們的關(guān)注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業(yè)可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運(yùn)用廣告的形式運(yùn)作，如文字廣告、新聞廣告。人們認(rèn)為這種方式的營(yíng)銷策劃不值得提倡，不是真正的營(yíng)銷策劃。

2.格式銷售論

針對(duì)某一種物業(yè)的裝飾特色來進(jìn)行過分的渲染，就稱作“風(fēng)式銷售”，近幾年主要表現(xiàn)在樓市的外觀上面。大多數(shù)的營(yíng)銷商認(rèn)為，只要物業(yè)中含有一點(diǎn)可以夸張部分，就會(huì)毫不保留地進(jìn)行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會(huì)有市場(chǎng)效應(yīng)，這種不正當(dāng)?shù)耐其N方式，直接導(dǎo)致了開發(fā)商的隨意性，復(fù)制、翻版有的甚至“將錯(cuò)就錯(cuò)”，把缺點(diǎn)改成優(yōu)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)他們眼中所謂的“特色”銷售?，F(xiàn)在依靠一些簡(jiǎn)單的要素已經(jīng)很難去爭(zhēng)取到客戶了，許多需要購(gòu)房的人們?cè)?jīng)為一些“風(fēng)式銷售”心動(dòng)過，但是后來卻為所購(gòu)的物業(yè)而困惑，從此失去了市場(chǎng)。

2.5經(jīng)驗(yàn)決定論

一是全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了少見的，從理論上解析房產(chǎn)營(yíng)銷的專著出現(xiàn)，大量的出版都是用實(shí)例來進(jìn)行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)比較差。二是沒有專業(yè)人員和條件，三是缺少研究的精神風(fēng)氣，比較有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)作者會(huì)忽視了市場(chǎng)上的信息，對(duì)研究市場(chǎng)的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平的提高。

3我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中一直占有主導(dǎo)地位，它以獨(dú)特的主題策劃為中心，綜合利用多種營(yíng)銷手段，與消費(fèi)者之間建立信任良好，不可缺少的聯(lián)系，使物業(yè)等部門能夠快速準(zhǔn)確地直達(dá)消費(fèi)者。當(dāng)市場(chǎng)變化為買賣市場(chǎng)、開發(fā)商要絞盡腦汁，挖空心思，不計(jì)成本利用各種營(yíng)銷手段重新回到自己的市場(chǎng)上。

3.1深刻了解熟悉市場(chǎng)

從市場(chǎng)的宏觀調(diào)控到救市政策，消費(fèi)者從搶到房子到持幣觀望，商業(yè)地產(chǎn)從漲價(jià)到降低房?jī)r(jià)退房，總之商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業(yè)地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競(jìng)爭(zhēng)力，想要適應(yīng)這種形式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就要拋棄老舊觀念，把企業(yè)的核心價(jià)值放在客戶的需求價(jià)值上去，以客戶為中心，把市場(chǎng)做為導(dǎo)向。特定的房屋要有特定購(gòu)買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經(jīng)歷、愛好等，每一種人都有不同的需求，開發(fā)商要針對(duì)這類人群，進(jìn)行分類策劃。所以只有搞好市場(chǎng)調(diào)查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場(chǎng)。想要通過營(yíng)銷策劃來得到之前預(yù)期的收益，就要隨時(shí)把握好時(shí)機(jī)、市場(chǎng)、空間、價(jià)格來進(jìn)行透徹的分析和判斷。還要關(guān)注消費(fèi)者心理需要，隨時(shí)了解消費(fèi)群體的動(dòng)向，把全新的營(yíng)銷理念加入營(yíng)銷體系中。

3.2真實(shí)需求下的準(zhǔn)確定位

在市場(chǎng)還沒完全打開的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要在市場(chǎng)上做好認(rèn)真的分析，了解目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)，認(rèn)識(shí)并充分了解顧客群體、對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)然后結(jié)合自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，把導(dǎo)向改變成消費(fèi)者的真實(shí)需求，在做好一切準(zhǔn)備的前提下精確定位。開發(fā)商須知哪種產(chǎn)品要賣給什么樣的人，這類產(chǎn)品適合的人群，要有詳細(xì)的規(guī)劃和縝密的指導(dǎo)思想，給產(chǎn)品建設(shè)、顧客需求、價(jià)格調(diào)動(dòng)、開發(fā)策略進(jìn)行全方位的定位。

3.3誠(chéng)信營(yíng)銷實(shí)事求是

目前，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)格還是比較敏感的，但是當(dāng)開發(fā)商在房產(chǎn)價(jià)格上模棱兩可和配套承諾無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，這樣一來就無法有效地吸引消費(fèi)者。為此，開發(fā)商就要樹立好良好的社會(huì)形象，塑造誠(chéng)信營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。而且對(duì)于營(yíng)銷來說開發(fā)商降低房?jī)r(jià)來銷售，還不如提升房屋的品質(zhì)。

3.4注重廣告品質(zhì)

廣告原本是讓人們更快速地了解產(chǎn)品的特點(diǎn)，然而現(xiàn)在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對(duì)消費(fèi)者就會(huì)有很大的吸引，引起消費(fèi)群體的關(guān)注，但是要是產(chǎn)品一旦出現(xiàn)問題，也很容易遭到消費(fèi)群體的不滿甚至抗議，會(huì)給企業(yè)帶來很多不好的效果。廣告要做到具有針對(duì)性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質(zhì)，更不要以為廣告就是萬能的。事實(shí)上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價(jià)格就是最好的傳播方式，要是商業(yè)地產(chǎn)商稍微降低一點(diǎn)價(jià)格，客戶就會(huì)不斷而來?？诒膫鞑バЧ膊淮斡趶V告，成本還比較低。在營(yíng)銷策劃中高端的產(chǎn)品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達(dá)到理想的傳播效應(yīng)。

4結(jié)語

第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);售后返租;定價(jià)分析

一、售后返租模式的歷史與現(xiàn)狀

售后返租在國(guó)外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產(chǎn)的處理，目的是增加公司不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，通常是被作為一種融資方式來看待的。但在我國(guó)，售后返租這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍應(yīng)用的手法，是在上個(gè)世紀(jì)90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國(guó)。我國(guó)的房地產(chǎn)出售回租和國(guó)外的情形有顯著的不同，一是主要運(yùn)用于新開發(fā)的收益性較高的商業(yè)地產(chǎn)，因此不僅具有融資屬性，也成為開發(fā)商的促銷手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)分割成許多小份的產(chǎn)權(quán)來銷售，然后整體回租。售后返租對(duì)我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了顯著的促進(jìn)作用，但由于這一新型的交易方式在我國(guó)出現(xiàn)不久，在理論認(rèn)識(shí)上還不成熟，在實(shí)踐上也出現(xiàn)了很多問題。

上個(gè)世紀(jì)90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過早和集中，致使許多見利忘義的不良房地產(chǎn)開發(fā)商，在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務(wù)糾紛。鑒此，這種營(yíng)銷方式出現(xiàn)不久就遭到建設(shè)部的明令禁止。建設(shè)部所頒發(fā)的房地產(chǎn)銷售管理辦法明確規(guī)定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷售”模式一度沉寂。

最近幾年，由于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重，而且供應(yīng)量偏大，致使競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈。在產(chǎn)品銷售進(jìn)度難以理想的情況下，開發(fā)商只好在“回報(bào)率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時(shí)間內(nèi)售出所有已經(jīng)開發(fā)和待開發(fā)的產(chǎn)品，加速資金滾動(dòng)。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報(bào)率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現(xiàn)在的10年之久。

二、售后返租模式與其他開發(fā)模式的比較

縱觀這幾年我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以發(fā)現(xiàn)，除售后返租外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。

1.只售不租模式

此種模式是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后，通過打散分別出售給中小業(yè)主。這種模式使得開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發(fā)項(xiàng)目的資金門檻，有利于項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，短期見效非?？欤m合資金實(shí)力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)多元化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上被徹底分割，失去了它的整體性。購(gòu)買商鋪的業(yè)主一部分是以經(jīng)營(yíng)者的身分出現(xiàn)，買商鋪的目的就是為了經(jīng)營(yíng)，而另一部分業(yè)主則是以投資人的身分出現(xiàn)，并不急于經(jīng)營(yíng)，有的甚至是為了養(yǎng)老。這就導(dǎo)致許多商鋪在售出之后一直“大門緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)損害開發(fā)商的形象，影響城市景觀，對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不良影響。

2.租售結(jié)合模式

為了彌補(bǔ)只售不租方式的不足,解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問題,開發(fā)商找到了租售結(jié)合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。

部分出售部分出租模式是指開發(fā)商將開發(fā)出來的商業(yè)物業(yè)出售一部分,以收回投資成本,余下的資產(chǎn)開發(fā)商自己組建管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司來出租經(jīng)營(yíng),以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)。目前,在國(guó)內(nèi)主要采取“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的形式,即在開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前,就與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,房地產(chǎn)商在受讓土地后規(guī)劃前,充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求,并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系,在開發(fā)過程中,讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作,最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經(jīng)租給了知名企業(yè),而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。

這種模式有比較突出的優(yōu)點(diǎn)。其一,可以通過銷售商鋪來收回部分資金,一定程度上緩解開發(fā)商的壓力；其二,準(zhǔn)確的商圈分析,合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費(fèi),使房地產(chǎn)企業(yè)的效用最大化；其三,商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金提高了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性,房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)加快中小店的招商進(jìn)度,樹立自身的形象；其四,減少了對(duì)假設(shè)周期和資金統(tǒng)籌的影響因素,使投資估算更準(zhǔn)確,資金統(tǒng)籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長(zhǎng),開發(fā)商需承受較大的資金壓力。此外,項(xiàng)目的商圈是發(fā)展變化的,在房地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟之后,商圈內(nèi)可能出現(xiàn)原有商業(yè)業(yè)態(tài)改變或非商業(yè)地產(chǎn)改造成商業(yè)物業(yè),在這種情況下,原來設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合就面臨著重新調(diào)整。

3.只租不售模式

只租不售模式主要包括兩種,即委托專業(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商出租、自己搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行出租工作。將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商出租,通常國(guó)際專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托國(guó)際知名專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期招商出租工作更能有效地促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。該類商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以出租為唯一模式,意味著開發(fā)商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金,將該類商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng),再依靠租金收入回收投資、賺取利潤(rùn)。如果開發(fā)商不能解決項(xiàng)目開發(fā)完成、投入運(yùn)營(yíng)初期所需要的資金,那么項(xiàng)目是缺乏可行性的。

由于采用出租模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),前期投入的資金巨大而回收期長(zhǎng),而且前期規(guī)劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)管理等都是專業(yè)性極強(qiáng)的工作,因此,需要開發(fā)商不僅要具有開發(fā)商、投資商的背景,同時(shí)又應(yīng)該具有經(jīng)營(yíng)商的背景――至少要組合有專業(yè)開發(fā)、投資、管理背景的管理團(tuán)隊(duì)。但是目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的開發(fā)商很難達(dá)到這樣的要求,因此大多數(shù)采用前面兩種開發(fā)模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

模式只售不租租售結(jié)合

售后返租部分出售、部分出租只租不售

實(shí)質(zhì)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割和轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)權(quán)在返租期內(nèi)完整，產(chǎn)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)基本完整且基本無轉(zhuǎn)移

產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)皆完整

優(yōu)點(diǎn)開發(fā)商可盡快回收資金

可收回一定的資金；商業(yè)物業(yè)可順利開業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小；有利于提升物業(yè)價(jià)值有利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；保持良好的形象

投資者無明顯優(yōu)點(diǎn)出租較容易；有一定的租金回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)較小投資風(fēng)險(xiǎn)較小

缺點(diǎn)

開發(fā)商不利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續(xù)租、經(jīng)營(yíng)困難資金壓力巨大；合作伙伴破產(chǎn)時(shí)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)資金壓力巨大；對(duì)開發(fā)商素質(zhì)要求太高

投資者存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)無明顯劣勢(shì)無明顯劣勢(shì)

三、售后返租定價(jià)分析

(一)商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)的特殊性

和住宅房地產(chǎn)只需確定房屋售價(jià)不同，商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)時(shí)需要考慮的因素更多，定價(jià)的過程也更為復(fù)雜。

(1)售后返租模式作為一種集銷售、融資、經(jīng)營(yíng)于一體的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，定價(jià)過程中應(yīng)包含融資因素。

(2)同時(shí)確定銷售價(jià)格和租賃價(jià)格。住宅房地產(chǎn)一般或者銷售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價(jià)，要么只需要確定租金，但在商業(yè)地產(chǎn)售后返租中，銷售和租賃是同時(shí)發(fā)生的，售價(jià)和租金是緊密相關(guān)的，是同時(shí)確定的。

(3)確定包含售價(jià)、回報(bào)率、返租期三個(gè)待定參數(shù)。租金由售價(jià)和回報(bào)率確定，而售價(jià)和租金都和返租期緊密相關(guān)，因?yàn)榉底馄诘拈L(zhǎng)短和融資成本及雙方風(fēng)險(xiǎn)的分配有關(guān)。

(二)商業(yè)地產(chǎn)售后返租定價(jià)的模型

設(shè)一項(xiàng)售后返租的商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)為P，凈租金回報(bào)率為i且在返租期內(nèi)保持不變，折現(xiàn)率為r且假定保持不變，當(dāng)不考慮租售雙方的交易稅費(fèi)時(shí)，對(duì)購(gòu)買人來說相當(dāng)于投資收益率，對(duì)出售人來說相當(dāng)于融資成本，返租期為m年。商業(yè)地產(chǎn)剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)為R。

P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）

再設(shè)市場(chǎng)凈租金為W，折現(xiàn)率為r0，則該商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值V由收益法可得

V=∑nt=1W(1+r0)t（2）

第m年時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值按收益法計(jì)算應(yīng)為

R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）

記R=k×V，由(2)和(3)知

k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)

k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限n的長(zhǎng)短，當(dāng)返租期確定時(shí)，k是一個(gè)定值。由于m遠(yuǎn)小于n，因此k總是小于1.

將R帶入(1)得

P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)

記融資比例q=P/V

代入(5)并經(jīng)整理可得

i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)

由式(6)可得到以下結(jié)論：

結(jié)論①：當(dāng)融資比例q一定時(shí)，凈租金回報(bào)率i和融資成本r呈同方向變化；

結(jié)論②：當(dāng)凈租金回報(bào)率i一定時(shí)，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；

結(jié)論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報(bào)率i和融資比例q必然同方向變化。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可采用的價(jià)格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。

(1) 當(dāng)P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的平均凈租金回報(bào)率，以表i0示。即q=1時(shí)，若i=i0，r=r0（結(jié)論④）。再由結(jié)論①可知，當(dāng)定價(jià)為P=V時(shí)，若提供超出市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則必然付出超出r0的融資成本。

(2) 當(dāng)P＜V時(shí)，此時(shí)q＜1。由結(jié)論④和結(jié)論②可知，若i=i0，則q＜1時(shí)，r＞r0。這一結(jié)論也可表述為結(jié)論⑤：q＜1時(shí)，若i=i0，則r＞r0。同理，由結(jié)論④和結(jié)論③，可得結(jié)論⑥：q＜1時(shí)，若r=r0，則i＜i0。由結(jié)論⑤ 、⑥和結(jié)論①可知：當(dāng)開發(fā)商確定P＜V時(shí)，若提供市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購(gòu)買人提供低于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，從而缺乏市場(chǎng)吸引力。

(3) 當(dāng)P＞V時(shí)，此時(shí)q＞1。由結(jié)論④和結(jié)論②可得結(jié)論⑦：q＞1時(shí)，若i=i0，則r＜r0；由結(jié)論④和結(jié)論③可得結(jié)論⑧：q＞1時(shí)，若r=,則i＞。由結(jié)論⑦ 、⑧和結(jié)論①可推知結(jié)論⑨：q＞1且取一定值時(shí)，必然存在一個(gè)i的區(qū)間，使得當(dāng)i＞i0時(shí)，r＜r0。上述結(jié)論表明：當(dāng)開發(fā)商采用P＞V時(shí)，若提供市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購(gòu)買人提供高于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率；當(dāng)融資比例不變時(shí)，必然存在一個(gè)回報(bào)率區(qū)間，使得回報(bào)率i大于市場(chǎng)平均的凈租金回報(bào)率而融資成本小于r0。

四、商業(yè)地產(chǎn)商承諾高回報(bào)率的動(dòng)因分析

在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，商業(yè)地產(chǎn)商通常開出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購(gòu)買者以為高回報(bào)率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進(jìn)行。商業(yè)地產(chǎn)商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結(jié)論來解釋。

由結(jié)論②知開發(fā)商可以設(shè)定一個(gè)具有誘惑力的高回報(bào)率，同時(shí)通過提高售價(jià)增加融資比例達(dá)到降低融資成本的目的。這對(duì)于購(gòu)買者而言意味著購(gòu)買者花高價(jià)買下的房地產(chǎn)并沒有給自己帶來高的投資收益率；相反，購(gòu)買者還要承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性售后返租的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)在出租人(也即購(gòu)買人)一方。這種交易對(duì)購(gòu)買人來說非常不利，但在現(xiàn)實(shí)中仍會(huì)發(fā)生，因?yàn)檫@種不利的結(jié)果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)售后返租交易時(shí)，買賣雙方在價(jià)格談判中僅涉及到售價(jià)、回報(bào)率和返租期，開發(fā)商會(huì)極力渲染高回報(bào)率，使購(gòu)買者以為高回報(bào)率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現(xiàn)的，它還與銷售價(jià)格與真實(shí)價(jià)值的比例(即融資比例q)、返租期有關(guān)。購(gòu)買者雖然可能會(huì)察覺到售價(jià)偏高，但購(gòu)買者由于信息的不對(duì)稱，難以弄清房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并不清楚房地產(chǎn)的價(jià)格被抬高了多少，同時(shí)受高回報(bào)率的誘惑從而成交。

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第3篇

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是促使企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的潛在動(dòng)力，只有在發(fā)展過程不斷加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的提高。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在追求企業(yè)利潤(rùn)的時(shí)候，通常也會(huì)忽略對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，這對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。

流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)增幅放緩：

根據(jù)表1，我們可以看到，從2013年到2015年大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)總額從2013年到2015年占資產(chǎn)總額的比重分別為：45.54%，46.31%，41.43%。根據(jù)表2可知在大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)中存貨項(xiàng)目、流動(dòng)資金項(xiàng)目和應(yīng)收賬款項(xiàng)目占據(jù)絕大部分比重。通常情況下，如果一個(gè)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)率越高，表示該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)越合理有效，其發(fā)展情況也就越好，此時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理在企業(yè)中就表現(xiàn)的格外重要。在不同的行業(yè)內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)率的指標(biāo)有著不一樣的合理區(qū)間，建材、紡織、航空等領(lǐng)域，這一指標(biāo)的合理區(qū)間通?？刂圃?0%到60%之間，而在房地產(chǎn)、批發(fā)等行業(yè)?@一比率通常超過90%。該公司流動(dòng)資產(chǎn)率一直維持在45%左右，與房地產(chǎn)行業(yè)的合理區(qū)間差距較大，而且在2015年其增長(zhǎng)幅度大幅放緩。根據(jù)表2，我們可以得知，2015年大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)率過低且增幅放緩主要是由于流動(dòng)資產(chǎn)大部分子項(xiàng)目的增長(zhǎng)幅度都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中存貨項(xiàng)目2014年相較于2013年大幅增長(zhǎng)44.51%，但是在2015年相較于2014年僅僅增長(zhǎng)15.20%。應(yīng)收賬款項(xiàng)目2014年相較于2013年大幅增長(zhǎng)202.86%，在2015年相較于2014年卻減少了41.39%。貨幣資金項(xiàng)目2014年相對(duì)于2013年增幅達(dá)26.30%，在2015年相對(duì)于2014年卻大幅減少至21.38%。其他流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目2014年相較于2013年大幅增長(zhǎng)5010.53%，在2015年相較于2014年卻大幅減少了93.82%。綜上所述，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司必須加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的控制，包括對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幹?，以降低存貨占比，避免占用過多企業(yè)資源。還應(yīng)當(dāng)將應(yīng)收賬款項(xiàng)目維持在合理的水平，避免占比過高或者過低。

二、優(yōu)化大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的對(duì)策

為了實(shí)現(xiàn)更高層次的經(jīng)營(yíng)管理意味著企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中一定要重視對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，只有在發(fā)展過程中不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，才能使其與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略相符合。

（一）提高流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)總額

企業(yè)管理以財(cái)務(wù)管理為核心，并圍繞著財(cái)務(wù)管理開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。而資產(chǎn)管理則是財(cái)務(wù)管理的主要的內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的配置和管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。當(dāng)流動(dòng)資產(chǎn)所占份額較大時(shí)，企業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)的負(fù)擔(dān)也就越重，進(jìn)而就會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。反之，如果企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)存在較大缺口，資金的周轉(zhuǎn)就會(huì)出現(xiàn)失靈的情況，進(jìn)而會(huì)影響到企業(yè)的額經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。在流動(dòng)資產(chǎn)各個(gè)子分錄中應(yīng)收賬款與存貨往往占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)總額的絕大部分，所以為了提高大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的流動(dòng)資產(chǎn)總額必須做好各相關(guān)工作的管理。企業(yè)可以通過加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)不必要的非流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行處置，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)，從而提高流動(dòng)資產(chǎn)總額。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可以通過將持有的可供出售金融資產(chǎn)以及物業(yè)、廠房和設(shè)備等非流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行處置來提高企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額。提高非流動(dòng)資產(chǎn)總額，通常需要企業(yè)從自身發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，通過加大投資和擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等措施來實(shí)現(xiàn)。

（二）提高流動(dòng)資產(chǎn)率

從2013年到2015年公司流動(dòng)資產(chǎn)總額從2013年到2015年占資產(chǎn)總額的比重分別為：45.54%，46.31%，41.43%。而房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)率的合理區(qū)間是90%左右。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的流動(dòng)資產(chǎn)率長(zhǎng)期低于行業(yè)合理區(qū)間，基于長(zhǎng)期考慮對(duì)公司發(fā)展不理想。企業(yè)管理層在日常經(jīng)營(yíng)管理過程中要注重提高企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額在資產(chǎn)總額中的占比，不斷加強(qiáng)對(duì)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，如果企業(yè)資產(chǎn)總額常年變化不大的情況下可以通過將企業(yè)持有的物業(yè)、設(shè)備等非流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)來提高企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)總額，從而達(dá)到提高流動(dòng)資產(chǎn)率的目標(biāo)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)總額變化較大時(shí)可以通過加快商品銷售和處置閑置固定資產(chǎn)等方式，使流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度高于資產(chǎn)總額增長(zhǎng)幅度，通過這種方式達(dá)到提高流動(dòng)資產(chǎn)率的目標(biāo)。

三、結(jié)論

通過對(duì)公司一系列相關(guān)數(shù)據(jù)收集與整理，通過資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析。從而對(duì)該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀有了比較深入的了解，通過分析得出如下結(jié)論：

第一，通過大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析之后，發(fā)現(xiàn)該公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面存在以下三個(gè)問題：（1）該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額和非流動(dòng)資產(chǎn)總額增長(zhǎng)幅度均有所放緩，其中流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)速度大幅放緩；（2）該企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)率長(zhǎng)期低于行業(yè)合理水平；（3）存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中占比長(zhǎng)期超過50%，持續(xù)維持在偏高水平。

第4篇

題 目：鄭州投建SHOPPING MAll 的實(shí)證分析——以大商新瑪特SHOPPING MALL為例

1、選題依據(jù)(背景與意義、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì))

(1)背景

隨著改革開放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退，鄭州地區(qū)商業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，不斷涌現(xiàn)出1些新的商業(yè)形態(tài)如：購(gòu)物中心、量販店、便民店、倉儲(chǔ)式商店、專賣店等，它們的產(chǎn)生和發(fā)展為鄭州的經(jīng)濟(jì)活躍騰飛做出了巨大的貢獻(xiàn)。

近年來國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)全新0售業(yè)態(tài)--shopping mall已經(jīng)顯出它無與倫比的優(yōu)勢(shì)。鄭州經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)良，政策環(huán)境開放，人文環(huán)境充足，地理環(huán)境優(yōu)越，居民消費(fèi)水平較高，市民消費(fèi)者的消費(fèi)理念正朝著國(guó)際大都市的方向邁進(jìn)。

眾所周知，從大商集團(tuán)4.21億元拍得金博大店3年經(jīng)營(yíng)權(quán)，到神速簽約鄭州國(guó)貿(mào)店、閃電進(jìn)駐漯河兩店;從迪奧、倩碧等國(guó)際1線化妝品牌的引進(jìn)，到大眾時(shí)尚百貨向精品時(shí)尚百貨的轉(zhuǎn)型超越;從創(chuàng)新聯(lián)盟營(yíng)銷到銷售業(yè)績(jī)的不斷攀升，大商1直是鄭州媒體和商家關(guān)注的焦點(diǎn)。2019年7月13日，大商再次成為眾所矚目的焦點(diǎn)，大商集團(tuán)河南店網(wǎng)拓展暨大商新瑪特鄭州國(guó)貿(mào)總店招商大會(huì)在鄭州裕達(dá)國(guó)貿(mào)盛大召開，與會(huì)者有大商高層、行業(yè)專家學(xué)者數(shù)10人、國(guó)內(nèi)外知名供應(yīng)商代表400多人、各大媒體記者近50人等。本次招商大會(huì)的成功召開是大商集團(tuán)對(duì)河南店網(wǎng)布局的首次高調(diào)亮相，標(biāo)志著大商在河南店網(wǎng)布局的正式啟動(dòng)。

本論文將從大環(huán)境來分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。

(2)意義與國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

投建shopping mall不僅是1個(gè)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境，社會(huì)環(huán)境的改善，更是1個(gè)城市高速發(fā)展水平的標(biāo)桿。MALL作為1種現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，代表著先進(jìn)的商業(yè)生產(chǎn)力，那么，北美作為全球MALL的策源地和樣板，為什么會(huì)出現(xiàn)兩種孑然不同的局面?1類MALL作為成功的樣板而受到稱贊，現(xiàn)在依然門庭若市，而另1類MALL卻被孤00地拋棄在野外，門口無比空曠。

美國(guó)在上個(gè)世紀(jì)80年代完成了對(duì)商業(yè)體系的現(xiàn)代化改造，這1切，是在市場(chǎng)的力量推動(dòng)下完成的。美國(guó)能在經(jīng)濟(jì)上取得今日的成就，其商業(yè)體系的現(xiàn)代化程度和他的融資體系、富有創(chuàng)造力的社會(huì)生產(chǎn)體系1樣，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)值得驕傲的標(biāo)志之1。以至于今日當(dāng)人們?cè)谧h論起商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，都會(huì)情不自禁地談起“Shopping MALL”，即我們常說的“購(gòu)物中心”。而“Shopping MALL”正是在美國(guó)開端。這1商業(yè)形式固然是在美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下產(chǎn)生的，但目前卻已成為全球現(xiàn)代商業(yè)的樣板，它在1個(gè)國(guó)家的普及程度成為衡量1個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化水平的標(biāo)尺之1。

從早期歐美購(gòu)物中心的發(fā)展，到近在咫尺的亞洲日本、韓國(guó)等國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，我們看到了眾多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。世界上沒有1個(gè)購(gòu)物中心會(huì)主觀地走向失敗，世界上任何1個(gè)購(gòu)物中心自始至終都?jí)粝胱呦虺晒Α５菙?shù)2019年來的發(fā)展歷程卻說明：有1些項(xiàng)目獲得了成功，而有1些項(xiàng)目卻走向了失敗。成功是主動(dòng)的，而失敗卻是被動(dòng)的。

從歐美和日本等地的購(gòu)物中心發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中，我們又可總結(jié)出1個(gè)普遍的規(guī)律，那就是1個(gè)國(guó)家和地區(qū)的購(gòu)物中心從起步走向成熟，基本上都要經(jīng)歷3個(gè)階段，這3個(gè)階段分別是：

第1階段：購(gòu)物中心剛剛開始起步，這個(gè)階段由于購(gòu)物中心在市場(chǎng)上并未飽和，加上市場(chǎng)的需求推動(dòng)，使絕大多數(shù)購(gòu)物中心1旦建成，都能在初期獲得1個(gè)較好的效應(yīng)。這個(gè)階段是購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)期，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商本身并未對(duì)購(gòu)物中心有充分的認(rèn)識(shí)并做好足夠的準(zhǔn)備，就在利益的推動(dòng)下進(jìn)入購(gòu)物中心的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，這個(gè)階段對(duì)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)最重要的

因素是地段的因素;第2階段：購(gòu)物中心從起步階段進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的階段，這個(gè)階段購(gòu)物中心的建設(shè)開始趨于飽和，并成為市場(chǎng)消費(fèi)的主要場(chǎng)所。購(gòu)物中心與購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)開始出現(xiàn)，在這個(gè)階段，由于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)都開始步入成熟，購(gòu)物中心之間主要的競(jìng)爭(zhēng)是人力資源和技術(shù)層面的競(jìng)爭(zhēng)，在這個(gè)階段，現(xiàn)代商業(yè)人才和商業(yè)運(yùn)營(yíng)技能是決定購(gòu)物中心生存的決定因素。在競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，1部分購(gòu)物中心承受不住壓力，開始衰落;第3階段：購(gòu)物中心的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)進(jìn)入成熟階段，成熟的購(gòu)物中心供應(yīng)鏈和連鎖的購(gòu)物中心開發(fā)商開始形成，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。在這個(gè)階段，現(xiàn)代商業(yè)人才充裕，商業(yè)運(yùn)營(yíng)技術(shù)已相對(duì)成熟，購(gòu)物中心與購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)。主題化經(jīng)營(yíng)和差異化戰(zhàn)略成為購(gòu)物中心吸引客流的主要亮點(diǎn)，具有鮮明主題和高度戰(zhàn)略規(guī)劃思想的購(gòu)物中心開始構(gòu)筑中心優(yōu)勢(shì)，并成為購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)角逐中的優(yōu)勝者。大量目光短淺、規(guī)劃落后和過于追逐短期利益的購(gòu)物中心被淘汰，購(gòu)物中心開始形成強(qiáng)者為王的格局。中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，也不可避免地要經(jīng)歷這3個(gè)階段。

(3)發(fā)展趨勢(shì)

購(gòu)物中心的興起是伴隨著各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程出現(xiàn)的，并且在1定程度上進(jìn)1步促進(jìn)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)45000個(gè)。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購(gòu)物中心則迎合了這種需求。進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購(gòu)物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購(gòu)物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績(jī)，還是從管理水平上看，都在全球購(gòu)物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。從購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的促進(jìn)作用的角度來分析，對(duì)我們研究購(gòu)物中心、發(fā)展購(gòu)物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國(guó)購(gòu)物中心對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2019年則已超過了1萬億美元，這個(gè)銷售額在非汽車類商品的銷售額中占了55%，美國(guó)購(gòu)物中心所雇用員工超過1000萬人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有1名是在大型購(gòu)物中心工作。在這里需要說明的1點(diǎn)是，美國(guó)的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進(jìn)入了成熟發(fā)展時(shí)期，因而大型購(gòu)物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購(gòu)物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。購(gòu)物中心在美國(guó)、日本、歐洲以及其他國(guó)家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被0售業(yè)人士稱為“流通革命”，主要原因在于購(gòu)物中心從根本上改變了0售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)，對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)。

2、研究目標(biāo)與主要內(nèi)容(含論文提綱)

(1)研究目標(biāo)

本論文將從大環(huán)境來分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。

(2)研究?jī)?nèi)容

主要研究從shopping mall的產(chǎn)生和發(fā)展以及shopping mall在中國(guó)的個(gè)案分析，探討shopping mall在鄭州投資興建的可行性。同時(shí)，大商新瑪特作為1家外來企業(yè)，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的鄭州市場(chǎng)投建shopping mall取得了巨大成功。

論文提綱：

1、 購(gòu)物中心的產(chǎn)生及發(fā)展趨勢(shì)

(1)購(gòu)物中心的產(chǎn)生

(2)購(gòu)物中心的定義

(3)購(gòu)物中心的特點(diǎn)

(4)購(gòu)物中心的現(xiàn)狀

(5)購(gòu)物中心的分類

2、 中國(guó)SHOPPING MALL的個(gè)案分析

(1)賽特購(gòu)物中心淡出武漢

(2)廣州天河城廣場(chǎng)購(gòu)物中心

(3)成功發(fā)展SHOPPING MALL應(yīng)具備的條件

3、鄭州發(fā)展SHOPPING MALL的環(huán)境總析

(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(2)地理環(huán)境

(3)政策環(huán)境

(4)市場(chǎng)狀況

4、投建大商SHOPPING MALL的實(shí)證分析

(1)區(qū)位環(huán)境分析

(2)大商新瑪特SHOPPING MALL商圈分析

(3)經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析

(4)人文環(huán)境分析

(5)鄭州市居民消費(fèi)需求分析

5、大商新瑪特SHOPPING MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)研究

3、擬采取的研究方法、研究手段及技術(shù)路線、實(shí)驗(yàn)方案等

(1)研究方法

1。實(shí)證與案例分析法

這是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界比較公認(rèn)的研究方法，也可以稱之為成熟的研究范式。實(shí)證分析方法的特點(diǎn)是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及說明該事物在各種條件下會(huì)發(fā)生什么樣的變化，產(chǎn)生什么樣的結(jié)果。

2。歸納法

從案例出發(fā)，必須運(yùn)用歸納的方法。歸納法的運(yùn)用，就是從1個(gè)或多個(gè)企業(yè)的發(fā)展道路中發(fā)現(xiàn)各自不同的競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，在此基礎(chǔ)上，對(duì)核心能力有1個(gè)較普遍的認(rèn)識(shí)。

3。比較分析法

由于不同的學(xué)者有不同的關(guān)于核心競(jìng)爭(zhēng)力的觀點(diǎn)，而且不同企業(yè)的發(fā)展道路與競(jìng)爭(zhēng)力提升方式、路徑都不盡相同，這都使本文自然的應(yīng)用比較分析法進(jìn)行研究。所謂比較分析法，是將兩個(gè)或多個(gè)同類或相近的事物，按同1法則進(jìn)行對(duì)比分析，尋找它們的相同點(diǎn)與差異點(diǎn)，并根據(jù)同1法則進(jìn)行對(duì)比分析的結(jié)果來推測(cè)未能知的事物或具有同樣或近似的性質(zhì)和特征。本論文中有關(guān)核心競(jìng)爭(zhēng)力理論的淵源和發(fā)展以及核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升等的研究，將是比較分析法的具體運(yùn)用。

(2)研究手段與技術(shù)路線

學(xué)校圖書館、閱覽室有豐富的藏書，并設(shè)有電子閱覽室，可全文檢索中國(guó)期刊網(wǎng)，能方便查閱到國(guó)內(nèi)外重要期刊上發(fā)表的最新成果，還通過對(duì)1些成功的案例進(jìn)行分析。此外，還有指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)。

在研究?jī)?nèi)容中，對(duì)shopping mall的綜述，主要是通過利用各種途徑包括網(wǎng)絡(luò)、期刊、報(bào)紙、雜志等資源來搜集大量的相關(guān)資料。在研究世界各國(guó)shopping mall的發(fā)展和趨勢(shì)同時(shí)，密切關(guān)注國(guó)外發(fā)展shopping mall的趨勢(shì)，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展趨勢(shì)。此外，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型Mall購(gòu)物中心的需求不斷增強(qiáng)。

本課題主要是通過層層遞進(jìn)的方式，道出shopping mall的其中緣由，進(jìn)而得出在某個(gè)區(qū)域投資發(fā)展shopping mall的可行性。

4、中外文參考文獻(xiàn)目錄(作者、書名論文題目、出版社或刊號(hào)、出版年月或出版期號(hào))

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5、研究的整體方案與工作進(jìn)度安排(內(nèi)容、步驟、時(shí)間)

(1)研究的整體方案

對(duì)本論題的研究，主要分4大步驟著手進(jìn)行。

第1，論述SHOPPING MALL的產(chǎn)生、定義、特點(diǎn)、分類、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)

第2，研究主要對(duì)中國(guó)SHOPPING MALL個(gè)案進(jìn)行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外的具體事例總結(jié)出成功發(fā)展SHOPPING MALL的應(yīng)該具備條件然后，著重對(duì)雙匯集團(tuán)的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行研究

第3，針對(duì)鄭州的大環(huán)境進(jìn)行論述分析，得出鄭州已基本具備發(fā)展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件

第4，在所研究的基礎(chǔ)上，主要就以大商新瑪特SHOPPING MALL為例進(jìn)行實(shí)證分析。運(yùn)用區(qū)位理論、商圈理論等進(jìn)行分析;

第5，就預(yù)測(cè)購(gòu)物中心的未來發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)大商新瑪特SHOPPING MALL未來存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

(2)工作進(jìn)度安排

論文步驟

完成時(shí)間

備注

確定選題，完成選題審批表

2019年12月20日

學(xué)生與導(dǎo)師溝通確定題目、完成審批表

下達(dá)任務(wù)書

2019年12月31日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)書

開題報(bào)告定稿

2019年1月15日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成開題報(bào)告

文獻(xiàn)綜述定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成文獻(xiàn)綜述

外文翻譯定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師寫指導(dǎo)學(xué)生完成外文翻譯

交論文完整初稿

2019年4月27日

指導(dǎo)教師要求學(xué)生保留修改稿件

畢業(yè)論文中期檢查

2019年4月28日—30日

系里檢查學(xué)生論文進(jìn)展和教師指導(dǎo)情況

論文第2、3...稿

第5篇

【關(guān)鍵詞】AB房地產(chǎn)公司；總體戰(zhàn)略；競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略

一、企業(yè)總體戰(zhàn)略定位

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，加之我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，城市化進(jìn)程穩(wěn)步向前推進(jìn)，新農(nóng)村建設(shè)如火如荼，住宅建筑和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量都很大，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正快速發(fā)展起來的時(shí)間并不長(zhǎng)，只有幾年的時(shí)間。由于具有更多的優(yōu)勢(shì)資源和更加強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位， AB房地產(chǎn)公司應(yīng)該集中精力在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向，不要輕易轉(zhuǎn)移已經(jīng)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司業(yè)務(wù)，所以目前AB房地公司的定位，應(yīng)該將更具優(yōu)勢(shì)的資源充分投入到擁有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力及發(fā)展?jié)摿Υ蟮墓卷?xiàng)目上。AB房地產(chǎn)公司其本身是以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，制定該發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)將企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境、企業(yè)的資源和能力的實(shí)際情況相結(jié)合起來綜合分析，做出符合自身規(guī)律并行之有效的的戰(zhàn)略。就外部條件來說，AB房地產(chǎn)公司所處的大環(huán)境還是不錯(cuò)的，經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程逐步加快，再加上城市區(qū)域進(jìn)程日新月異，在本行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，所以該公司主要存在來自于全國(guó)房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整的威脅，但這些都有辦法化解，比如說提高公司融資的渠道，憑借電力和企業(yè)信用以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。就內(nèi)部環(huán)境而言，公司的專業(yè)技術(shù)人員擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，公司本身也具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力和融資能力，另外其土地儲(chǔ)備資源豐富，土地的升值潛力巨大，跟更重要的是，該公司一致與政府相關(guān)部門之間保持有良好的溝通。因此，綜合考慮分析該公司的內(nèi)部和外部環(huán)境條件，得出的結(jié)論是AB房地產(chǎn)公司擁有的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于所面臨的威脅和劣勢(shì)，因此該企業(yè)的整體戰(zhàn)略應(yīng)該制定為快速發(fā)展的戰(zhàn)略。所以該企業(yè)應(yīng)及時(shí)抓住一切有利于自身發(fā)展的機(jī)會(huì)，在保證穩(wěn)步向前的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步縱向加深自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈。

二、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定

在明確了整體戰(zhàn)略之后，AB房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)一步明晰所從事的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。如何在共同業(yè)務(wù)領(lǐng)域比對(duì)手更具有競(jìng)爭(zhēng)力，還需要進(jìn)一步選擇更深層次的商業(yè)戰(zhàn)略|競(jìng)爭(zhēng)策略。就產(chǎn)品及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略的特點(diǎn)綜合考慮來說，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略及集中戰(zhàn)略仍然是該企業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)策略，這是因?yàn)槠髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域不同及處于多樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，企業(yè)的戰(zhàn)略選擇就會(huì)是層出不窮的，以下將分開闡述這三大競(jìng)爭(zhēng)策略。

（一）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略指的是企業(yè)在內(nèi)部加強(qiáng)其成本的控制，比如說在產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個(gè)領(lǐng)域盡最大限度地減少并控制，成為行業(yè)的成本領(lǐng)先者。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，通過降低采購(gòu)成本、運(yùn)輸成本、設(shè)計(jì)成本等使項(xiàng)目成本達(dá)到最低化，從而實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先，而實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略的途徑主要有以下幾點(diǎn)：

首先，應(yīng)注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提升規(guī)模發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行新項(xiàng)目的選擇時(shí)，應(yīng)盡量挑選大規(guī)模的地塊，同時(shí)，在原材料及設(shè)備等成本的采購(gòu)方面，應(yīng)采取大批量采購(gòu)的模式降低采購(gòu)成本。其次，企業(yè)應(yīng)不斷提高其自身的管理水平，提高工程的建造質(zhì)量，從而減少人力、物力、財(cái)力的消耗及產(chǎn)品的單耗。第三，高銷售增長(zhǎng)度和市場(chǎng)份額，否則，隨著產(chǎn)量增加，從而大大增加產(chǎn)品積壓的風(fēng)險(xiǎn)。而要化解產(chǎn)品積壓風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)不斷地提高其營(yíng)銷能力，不斷地增強(qiáng)自身實(shí)力，縮短產(chǎn)品銷售周期，在最短的時(shí)間，占有較大的市場(chǎng)份額。

（二）差異化戰(zhàn)略

差異化戰(zhàn)略的含義是讓企業(yè)深刻地了解自身與其他企業(yè)存在的差異，并根據(jù)存在的差異為企業(yè)制定相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。另外，還可以使自己在行業(yè)內(nèi)建立了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)作和管理模式，進(jìn)而使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)強(qiáng)勢(shì)的地位。若采取差異化策略，企業(yè)可以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的防御力量，并使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)，贏取較高水平的收入。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取的差異化戰(zhàn)略，其主要模式有以下幾種：如服務(wù)特色、產(chǎn)品性能、品牌形象等等。

（三）目標(biāo)集中戰(zhàn)略

目標(biāo)集中策略主要是把企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的目標(biāo)重點(diǎn)投放在某一特定的客戶群體、某一目標(biāo)市場(chǎng)、或者是某個(gè)特殊的產(chǎn)品類別，例如，萬科，主要進(jìn)軍于住宅市場(chǎng)，并且對(duì)住宅市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化道路的不斷探索，而對(duì)于大連萬達(dá)來說，則是將目標(biāo)市場(chǎng)重點(diǎn)放在逐步發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)這一塊，目標(biāo)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍人物。因此，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今天，其必然的趨勢(shì)將是規(guī)模化及集中化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要營(yíng)建特色品牌，不斷增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)品牌效益并拓寬市場(chǎng)，并且最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的終極目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]于洋帆.AA房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定[D].中國(guó)知網(wǎng)碩士論文，2011.

第6篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)模式創(chuàng)新;合理性;檢驗(yàn)

本文獲得上海市科技發(fā)展基金軟科學(xué)研究博士生學(xué)位論文資助項(xiàng)目資助和2008年湖南省教育廳科研項(xiàng)目(項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào):08C593)資助

中圖分類號(hào):F71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

創(chuàng)新需要思想和知識(shí)因素的參與,但在本質(zhì)上創(chuàng)新屬于實(shí)踐活動(dòng),創(chuàng)新的結(jié)果和效果都要以對(duì)象化的形式在現(xiàn)實(shí)世界中體現(xiàn)出來。所以,從這個(gè)方面來說,實(shí)踐是檢驗(yàn)創(chuàng)新的最重要標(biāo)準(zhǔn)。但創(chuàng)新實(shí)踐產(chǎn)生的效果是大是小,是利是弊,就不能僅僅在自身范圍內(nèi)做出檢驗(yàn)。創(chuàng)新要在與其發(fā)生關(guān)系的外部活動(dòng)中得到驗(yàn)證,在更大尺度的參照系統(tǒng)中給予評(píng)價(jià)。運(yùn)用不同的時(shí)空尺度、不同角度檢驗(yàn)創(chuàng)新,就可以防止人在創(chuàng)新活動(dòng)中的狹隘眼界。在此提出從邏輯、經(jīng)濟(jì)、文化、法律和倫理的角度對(duì)商業(yè)模式創(chuàng)新進(jìn)行檢驗(yàn)。

一、邏輯檢驗(yàn)

從直覺的角度考慮故事的邏輯性,隱含的各種假設(shè)是否符合實(shí)際。如果商業(yè)模式創(chuàng)新所講的故事沒有意義,則企業(yè)運(yùn)營(yíng)中必備的參與方不會(huì)按照假設(shè)行動(dòng)。邏輯檢驗(yàn)可以從下面幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來,一是能否為客戶提供獨(dú)特的價(jià)值和利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)共贏。商業(yè)模式創(chuàng)新過程就是從客戶角度出發(fā),發(fā)揮想像力來看怎樣讓事情變得更好的過程,其關(guān)鍵在于營(yíng)造出一種新的優(yōu)于現(xiàn)存方法的為客戶解決問題的方案。因而能否為客戶創(chuàng)造更多的價(jià)值應(yīng)是其創(chuàng)新成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。所以,商業(yè)模式創(chuàng)新的目標(biāo)是以最合適的方式提供給客戶產(chǎn)品或服務(wù),并剔除客戶不要的東西。另外,長(zhǎng)期而言,為了保證企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的成功,企業(yè)需要不斷地改善與其利益相關(guān)者之間的關(guān)系,依法履行社會(huì)義務(wù),而且承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任,實(shí)現(xiàn)與利益相關(guān)者之間的共贏;二是商業(yè)模式是否難以模仿。一個(gè)好的商業(yè)模式應(yīng)該能明顯呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),而優(yōu)勢(shì)將呈現(xiàn)在差異化,專注于利己市場(chǎng)以及具有以低成本創(chuàng)造高價(jià)值的能力。也就是說,一個(gè)成功的商業(yè)模式能將波特提出的三種創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)策略,即成本、差異、專注,加以充分地融合運(yùn)用?？傊?商業(yè)模式需要顯示企業(yè)能在利己市場(chǎng)有效率(低成本)地提供差異化產(chǎn)品,創(chuàng)造價(jià)值滿足顧客需求。

如ITAT服裝連鎖案:ITAT于2004年在深圳創(chuàng)立第一家連鎖會(huì)員店,其掌門人歐通國(guó)創(chuàng)立了所謂的“鐵三角”模式,將“服裝生產(chǎn)商――ITAT集團(tuán)――商業(yè)地產(chǎn)商”三者有機(jī)地捆綁在一起,三者以銷售分成的模式組成一個(gè)利益共同體,被認(rèn)為是對(duì)服裝業(yè)傳統(tǒng)模式的最大創(chuàng)新,銷售分成比例大概為“服裝生產(chǎn)商∶ITAT集團(tuán)∶商業(yè)地產(chǎn)商=60∶25∶15”。試圖將傳統(tǒng)的服裝業(yè)搭上IT、地產(chǎn)和供應(yīng)商等,借此產(chǎn)生新的商業(yè)聚變而使ITAT集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式“飛翔”。按歐通國(guó)的思路,生產(chǎn)商承擔(dān)生產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn),主要是庫存;ITAI集團(tuán)負(fù)責(zé)銷售運(yùn)營(yíng)的管理,主要承擔(dān)推廣費(fèi)用及人員工資等,而商業(yè)地產(chǎn)商則承擔(dān)機(jī)會(huì)成本。

實(shí)際上,這種業(yè)態(tài)相對(duì)于現(xiàn)代百貨并無明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以服裝、皮鞋、化妝品為核心內(nèi)容的現(xiàn)代百貨還將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)依然有生命力。這樣,ITAT在一線城市面臨大型購(gòu)物中心和現(xiàn)代百貨的壓制(大型購(gòu)物中心不太可能按照ITAT模式與其合作),而在二三線城市將同品牌專賣店形成競(jìng)爭(zhēng)。所以,曾經(jīng)成為投資圈金礦的ITAT神話在瞬間破滅。

二、經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)

創(chuàng)新追求的是資源投入的更高價(jià)值與效益,創(chuàng)新的實(shí)踐效果自然包括經(jīng)濟(jì)效果。在生產(chǎn)領(lǐng)域,利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)和生產(chǎn)率標(biāo)準(zhǔn)更是成為創(chuàng)新檢驗(yàn)的主要標(biāo)準(zhǔn)。這就需要對(duì)市場(chǎng)的規(guī)模和盈利率、消費(fèi)者的消費(fèi)行為和心理、競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略和行動(dòng)進(jìn)行分析和假設(shè),從而估計(jì)出關(guān)于成本、收入和利潤(rùn)的量化數(shù)據(jù)以評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)上的可行性。當(dāng)測(cè)算出的損益達(dá)不到要求時(shí),則商業(yè)模式創(chuàng)新不能通過經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)。

商業(yè)模式既然是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的核心邏輯,判斷其優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)就是創(chuàng)造價(jià)值的效率。優(yōu)秀的商業(yè)模式占用(消耗)一定資源可以為社會(huì)提供更有價(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù);或者具備優(yōu)秀商業(yè)模式的企業(yè)為社會(huì)提供一定的產(chǎn)品和服務(wù)會(huì)占用(消耗)較少的資源。當(dāng)決定企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)與收益模式時(shí),也決定企業(yè)能擁有多少價(jià)值,而這也是商業(yè)模式是否可以存續(xù)的最關(guān)鍵因子。當(dāng)然,為顧客創(chuàng)造價(jià)值不代表公司就能夠獲利,利潤(rùn)要與供應(yīng)商、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者、替代品、互補(bǔ)品之間相互拔河才能決定其歸屬。而決定公司的利潤(rùn)還需要考慮以下幾項(xiàng)因素:專用性資源、資源稀少性、資源替代性、資源可模仿性、能力不可捉摸性、網(wǎng)絡(luò)外部性、時(shí)間困難性、運(yùn)用戰(zhàn)略對(duì)抗模仿、整合關(guān)聯(lián)資源,等等。在考慮利潤(rùn)的時(shí)候同時(shí)需要注意成本,利潤(rùn)是指收益與成本之間的差額,能降低成本即表示利潤(rùn)可進(jìn)一步提升。

在企業(yè)實(shí)踐中經(jīng)常可以發(fā)現(xiàn),企業(yè)家和工程師著迷的技術(shù)并不是顧客的需求,創(chuàng)業(yè)者或企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)并不是顧客的真正需要。摩托羅拉幾乎就是手機(jī)行業(yè)締造者的代名詞,這家以技術(shù)領(lǐng)先著稱的公司曾經(jīng)為全球的通信技術(shù)帶來了一場(chǎng)又一場(chǎng)的革命。但是,對(duì)技術(shù)的過度偏執(zhí)恰恰也成為摩托羅拉的夢(mèng)魘:1999年銥星計(jì)劃慘敗,證實(shí)了一味追求技術(shù)領(lǐng)先而忽略消費(fèi)市場(chǎng)有效匹配的沉重后果,摩托羅拉先后投資的數(shù)十億美元化為烏有。

三、文化檢驗(yàn)

不同行業(yè)和不同性質(zhì)的企業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境不同,意味著沒有哪兩個(gè)企業(yè)會(huì)有著完全一樣的商業(yè)模式,一個(gè)企業(yè)的商業(yè)模式應(yīng)當(dāng)僅僅適用于自己的企業(yè),不可能被其他企業(yè)原封不動(dòng)地照搬;要分析其運(yùn)作的流程,結(jié)合自身的資源、能力,打造出自己獨(dú)特的商業(yè)模式。人文資源把文化價(jià)值、審美價(jià)值、生態(tài)倫理價(jià)值等要素融入到商品的開發(fā)設(shè)計(jì)和市場(chǎng)推廣中,促其優(yōu)化升級(jí),實(shí)現(xiàn)質(zhì)變,通過提供創(chuàng)新的深層動(dòng)力和智力保證,使新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)得以構(gòu)筑。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品將同時(shí)也是文化產(chǎn)品,經(jīng)濟(jì)性和文化性兼容并蓄。文化中折射出經(jīng)濟(jì)的要素,商品的屬性。文化差異主要是指企業(yè)在開展全球化經(jīng)營(yíng)的過程中,對(duì)商業(yè)模式創(chuàng)新需要考慮文化上的差異,將創(chuàng)新與當(dāng)?shù)匚幕鹾稀?/p>

四、法律與倫理檢驗(yàn)

當(dāng)前人們一直把創(chuàng)造利潤(rùn)的多少作為商業(yè)模式成功與否直接而唯一的判斷標(biāo)準(zhǔn),這是不完整的。一個(gè)好的商業(yè)模式當(dāng)然應(yīng)關(guān)注利潤(rùn),但同時(shí)應(yīng)兼顧整個(gè)所涉及的用戶能否帶來更大價(jià)值,能否給社會(huì)帶來好處。在當(dāng)今時(shí)代,如果企業(yè)只追求利潤(rùn)而不考慮企業(yè)倫理,則企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已越來越為社會(huì)所不容,必定會(huì)被時(shí)代所淘汰。也就是說,如果在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒有必要的法律意識(shí)和倫理觀指導(dǎo),經(jīng)營(yíng)本身也就不能成功。如最近爭(zhēng)議很大的百度公司,其主要的盈利模式是競(jìng)價(jià)排名。搜索引擎本應(yīng)該是一個(gè)第三方的中立平臺(tái),它必須有一個(gè)公正的信息甄選機(jī)制,這是搜索引擎賴以存在的根本。而搜索功利化的強(qiáng)化使得競(jìng)價(jià)排名拋棄搜索引擎應(yīng)有的道德準(zhǔn)則,脫離道德的約束,從而發(fā)生了過多地人工干涉搜索結(jié)果,引發(fā)垃圾信息,涉及惡意屏蔽,被指為“勒索營(yíng)銷”,并引發(fā)了公眾對(duì)其信息公平性與商業(yè)道德的質(zhì)疑。

第7篇

關(guān)鍵詞：綠色建筑；房地產(chǎn)開發(fā)；盈利模式

中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

綠色建筑開發(fā)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)目前正處于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，建筑行業(yè)保持了較高的發(fā)展速度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)[1]，過去7年的年度新開工面積年均增速達(dá)到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達(dá)到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產(chǎn)值6.2萬億元。與此同時(shí)，按投資額計(jì)算，2011年全球建筑業(yè)的平均增長(zhǎng)率僅為0.5%。根據(jù)蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產(chǎn)、新建建筑生產(chǎn)及建筑運(yùn)行等方面的我國(guó)宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國(guó)能源消費(fèi)總量比重為39.5%，是我國(guó)最大的能源消費(fèi)部門。而在我國(guó)已經(jīng)建成的建筑物中，根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的測(cè)算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。

為了進(jìn)一步提高資源利用效率，應(yīng)對(duì)全球氣候變化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《綠色建筑行動(dòng)方案》。在該方案中，提出了我國(guó)在“十二五”期間的綠色建筑發(fā)展目標(biāo)。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)[3]。各地方政府也紛紛根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定了相應(yīng)的實(shí)施方案。

與各級(jí)政府對(duì)發(fā)展綠色建筑的積極態(tài)度相對(duì)照，作為發(fā)展綠色建筑的實(shí)際執(zhí)行者的建筑行業(yè)的態(tài)度卻相去甚遠(yuǎn)。尤其是作為商業(yè)開發(fā)類建筑的主要運(yùn)作者的廣大房地產(chǎn)開發(fā)商來講，絕大部分都只是被動(dòng)的去適應(yīng)政府部門對(duì)綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會(huì)主動(dòng)的選擇開發(fā)綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設(shè)成本較普通建筑高，而全社會(huì)的環(huán)保消費(fèi)意識(shí)不足，消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的需求彈性大；同時(shí)政府對(duì)綠色建筑開發(fā)的補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)也無法完全覆蓋成本的增額，開發(fā)商無法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動(dòng)力去進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)。因此，要實(shí)現(xiàn)綠色建筑建造的目標(biāo)，推動(dòng)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，除了政府從政策層面的鼓勵(lì)與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創(chuàng)新性盈利模式，從而充分的調(diào)動(dòng)以開發(fā)商為首的建筑行業(yè)各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業(yè)的內(nèi)生性需求。

二、當(dāng)前建筑開發(fā)盈利模式解構(gòu)

盈利模式是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務(wù)結(jié)構(gòu)及其對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)[4]。如圖1所示， 也可以認(rèn)為盈利模式指的是企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的收支方式。各類企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中均有自己的商務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，但并非所有的企業(yè)均能盈利，故并非所有企業(yè)都有盈利模式。只有當(dāng)企業(yè)能夠持續(xù)的盈利時(shí)，其所采用的成本與收入結(jié)構(gòu)才能稱為盈利模式。

圖1. 盈利模式構(gòu)成框架圖

由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)形成的時(shí)間尚短，絕大部分開發(fā)商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)是為收入結(jié)構(gòu)服務(wù)的，也就是說在對(duì)盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結(jié)構(gòu)。在某一確定收入結(jié)構(gòu)之下選擇成本最低的成本結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了一個(gè)盈利模式。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，根據(jù)其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，其收入來源主要分為兩大類，一類是出售房地產(chǎn)產(chǎn)品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業(yè)長(zhǎng)期持有并出租獲取租金收入。

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，采用第一類方式獲取收入的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：

以普通消費(fèi)者或物業(yè)投資者為主要交易對(duì)象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)（房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)）為交易內(nèi)容，以置業(yè)顧問或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。

其成本結(jié)構(gòu)為：投資部門首先通過各種渠道籌措開發(fā)資金，然后購(gòu)買土地，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行施工，再通過聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)或自身的營(yíng)銷部門進(jìn)行銷售。

對(duì)于采用第二類收入來源的開發(fā)商，其基本盈利模式中的收入結(jié)構(gòu)如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業(yè)的使用權(quán)為交易內(nèi)容，以長(zhǎng)期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結(jié)構(gòu)中的其它要素的內(nèi)容與搭配基本與第一類相同。

而該類盈利模式中的成本結(jié)構(gòu)與第一類盈利模式相比，多出了對(duì)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理部分。

綠色建筑開發(fā)盈利模式創(chuàng)新思路

在目前的房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式框架之下進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)，對(duì)于開發(fā)商來講將導(dǎo)致其成本結(jié)構(gòu)中的設(shè)計(jì)、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的環(huán)保意識(shí)不足，對(duì)綠色建筑的消費(fèi)彈性大，因此開發(fā)綠色建筑所能帶來的收入結(jié)構(gòu)的變化僅僅只是在收入來源中多出了政府的補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)，以及在營(yíng)銷中相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目擁有一定程度上的宣傳優(yōu)勢(shì)。對(duì)于開發(fā)商來講，開發(fā)綠色建筑除了體現(xiàn)出企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以外，并不能為企業(yè)帶來更多的盈利，甚至?xí)p害既有的盈利。因此為了使開發(fā)綠色建筑成為開發(fā)商的自發(fā)性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創(chuàng)新，讓開發(fā)綠色建筑變成有利可圖的活動(dòng)。

圖2 盈利模式分類圖

依據(jù)前述的盈利模式構(gòu)成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來源與成本來源的組合劃分為十二個(gè)區(qū)域，所有的盈利模式都處于其中的某一個(gè)區(qū)域中。對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發(fā)商完全支付成本，并將產(chǎn)品出售給直接顧客獲利。對(duì)于綠色建筑的開發(fā)，則可以認(rèn)為政府的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發(fā)商來承擔(dān)。上述分析工具為綠色建筑開發(fā)的盈利模式創(chuàng)新提供了以下的思路：

（一）尋求更合理的成本分擔(dān)機(jī)制。

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)資金密集型的商業(yè)活動(dòng)，其對(duì)融資的需求本身就非常強(qiáng)烈，要進(jìn)行綠色建筑的開發(fā)，完全讓開發(fā)商獨(dú)自承擔(dān)增加的成本及風(fēng)險(xiǎn)，其開發(fā)意愿將會(huì)非常低。因此，可能的解決思路是開發(fā)商利用自身作為房地產(chǎn)開發(fā)中的核心企業(yè)所具有的較高議價(jià)能力，將增加的成本在綠色建筑開發(fā)的價(jià)值鏈上進(jìn)行重新分配，使價(jià)值鏈上的各參與主體都分別承擔(dān)與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發(fā)商的資金壓力及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于綠色建筑開發(fā)所增加的成本的分擔(dān)機(jī)制的設(shè)計(jì)，可以分別對(duì)圖3中的房地產(chǎn)開發(fā)基本價(jià)值鏈中所涉及到的各參與主體進(jìn)行具體的分析。其中涉及到的對(duì)成本影響較大的參與主體包括：設(shè)計(jì)單位、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備供應(yīng)商等。

圖3. 房地產(chǎn)開發(fā)基本價(jià)值鏈圖

另外，由于綠色建筑的一大特點(diǎn)是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產(chǎn)品，對(duì)綠色建筑的成本進(jìn)行時(shí)間上的調(diào)整，將前期投資分配到建筑的整個(gè)壽命周期，可以有效降低開發(fā)商的前期投入，使開發(fā)商的開發(fā)成本得到進(jìn)一步降低。

（二）創(chuàng)造更多收入來源。

如前所述，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的收入來源都較為單一，即房屋產(chǎn)品的銷售或出租收入。如此單一的收入來源，在開發(fā)綠色建筑時(shí)，由于成本的上漲，開發(fā)商為了維持自身的利潤(rùn)率，勢(shì)必提高產(chǎn)品的售價(jià)或租金。而如此一來，勢(shì)必使消費(fèi)者對(duì)綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問題的思路則是通過利用金融創(chuàng)新方案、開發(fā)延伸產(chǎn)品、提供解決方案和授權(quán)許可等方式拓寬開發(fā)商的收入渠道，使綠色建筑產(chǎn)品的銷售價(jià)格或租金水平與傳統(tǒng)建筑基本持平，甚至略有下降。

綠色建筑開發(fā)企業(yè)盈利模式建議

在成本分擔(dān)機(jī)制設(shè)計(jì)中，對(duì)于設(shè)計(jì)單位，除了可以將目前已經(jīng)大量用于工業(yè)和政府投資項(xiàng)目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應(yīng)用于住宅、商場(chǎng)及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過利用保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品，使其共同分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于材料、設(shè)備供應(yīng)商，可以通過設(shè)備租賃或以購(gòu)買功能代替購(gòu)買實(shí)際產(chǎn)品的模式，使供應(yīng)商承擔(dān)綠色建筑開發(fā)中大部分的成本增加。另一方面，為了

而在創(chuàng)造新的收入來源方面，可以嘗試將綠色建筑項(xiàng)目中的能源供應(yīng)系統(tǒng)單獨(dú)打包建立服務(wù)公司，通過提供能源服務(wù)代替產(chǎn)品銷售，以此獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，同時(shí)將該收益權(quán)作為公司資產(chǎn)進(jìn)行證券化，從金融市場(chǎng)獲取流動(dòng)資金進(jìn)行新的投資。同時(shí)，由于綠色建筑的后期物業(yè)管理具有較高的技術(shù)含量，開發(fā)商可以考慮成立專門針對(duì)綠色建筑的物業(yè)管理公司，通過管理綠色建筑獲取超出普通物業(yè)管理公司平均收入水平的收益。甚至開發(fā)商可以與設(shè)計(jì)單位合作，建立各種綠色建筑技術(shù)在建筑中應(yīng)用的接口標(biāo)準(zhǔn)，通過向綠色建筑技術(shù)供應(yīng)商收取授權(quán)費(fèi)的方式獲取收入。

不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的資源優(yōu)勢(shì)。因此，在開發(fā)綠色建筑時(shí)，不同的開發(fā)企業(yè)能夠選擇的收入與支出結(jié)構(gòu)相互之間往往是有較大區(qū)別的。本文并不試圖提出一個(gè)適合于所有開發(fā)企業(yè)的盈利模式，而是根據(jù)前述的盈利模式創(chuàng)新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發(fā)企業(yè)在開發(fā)綠色建筑時(shí)參考。

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第8篇

關(guān)鍵詞：物流園區(qū)；價(jià)值創(chuàng)造；驅(qū)動(dòng)機(jī)制

中圖分類號(hào)：F250 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

物流園區(qū)是為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。共同的信息平臺(tái)、一體化結(jié)算和規(guī)?；s化的運(yùn)作方式是物流園區(qū)的重要特征。物流園區(qū)將物流設(shè)施和不同的專業(yè)化企業(yè)及參與者聚集起來，通過市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并達(dá)成其價(jià)值鏈上各參與主體的利益訴求，最終實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的整體價(jià)值。

1 物流園區(qū)價(jià)值鏈的組成要素

物流園區(qū)的建設(shè)是物流園區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及實(shí)現(xiàn)盈利的整體過程，也是物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造與實(shí)現(xiàn)的過程。在這一過程中，物流園區(qū)的開發(fā)主體、運(yùn)營(yíng)管理方、物流園區(qū)的入駐企業(yè)、所有物流園區(qū)外的物流服務(wù)需求者（即物流客戶）以及政府均參與到物流園區(qū)的價(jià)值鏈運(yùn)作中，成為物流園區(qū)價(jià)值鏈的組成要素。

1.1 物流園區(qū)的開發(fā)主體。物流園區(qū)的開發(fā)主體是指具體負(fù)責(zé)物流園區(qū)土地征用與開發(fā)，完成物流園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的企業(yè)主體。物流園區(qū)的開發(fā)主體可以是一家企業(yè)，也可以由多家企業(yè)共同組成；可以是國(guó)有企業(yè)，也可以是私營(yíng)企業(yè)。

1.2 物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方是指物流園區(qū)建設(shè)完成，開始投入運(yùn)營(yíng)后，具體負(fù)責(zé)物流園區(qū)日常管理工作，為入駐企業(yè)提供服務(wù)的企業(yè)。在實(shí)際運(yùn)作中，物流園區(qū)開發(fā)主體往往自己從事物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理或者聘用第三方實(shí)施管理，即經(jīng)營(yíng)管理方是開發(fā)主體或其聘用的第三方。由于其獲得利潤(rùn)的渠道一致，且都依靠物流園區(qū)的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)來獲取利潤(rùn)，因此，可以將開發(fā)主體和經(jīng)營(yíng)管理方歸為一方。

1.3 物流園區(qū)的入駐企業(yè)。物流園區(qū)的入駐企業(yè)是指在物流園區(qū)開發(fā)完成后進(jìn)駐物流園區(qū)的各類企業(yè)，既包括物流企業(yè)，也包括工業(yè)企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)等物流服務(wù)需求企業(yè)和后勤配套服務(wù)企業(yè)。其中，物流企業(yè)是物流園區(qū)的入駐主體。入駐園區(qū)的物流企業(yè)在物流園區(qū)內(nèi)自主經(jīng)營(yíng)，為其物流客戶提供服務(wù)，獲取收益；物流需求企業(yè)是指為本企業(yè)提供物流服務(wù)的企業(yè)，即自營(yíng)物流的企業(yè)；后勤配套服務(wù)企業(yè)指為物流園區(qū)提供后勤保障及相關(guān)配套服務(wù)的部門，如加油站、汽修、餐飲、金融服務(wù)等。物流園區(qū)的入駐企業(yè)是物流園區(qū)運(yùn)行和發(fā)揮各項(xiàng)功能的核心。

1.4 物流園區(qū)外的物流客戶。物流園區(qū)外的物流客戶是指沒有入駐物流園區(qū)的物流服務(wù)需求者，包括工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)等一切需要物流服務(wù)的主體。他們是否選擇物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)為其提供服務(wù)，直接決定著物流園區(qū)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而決定物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況。

1.5 政府。在物流園區(qū)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過程中，政府主要發(fā)揮著宏觀規(guī)劃與管理作用。政府是物流園區(qū)開發(fā)用地的提供者，也是物流園區(qū)項(xiàng)目的審批者。同時(shí)，工商、稅務(wù)、海關(guān)等政府相關(guān)職能部門直接為物流園區(qū)的開發(fā)主體、經(jīng)營(yíng)管理方以及入駐企業(yè)提供各種支持與服務(wù)。此外，政府通過出臺(tái)各種相關(guān)政策，為物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)提供了重要的政策環(huán)境。

2 物流園區(qū)價(jià)值創(chuàng)造主體的利益訴求

2.1 物流園區(qū)開發(fā)主體的利益訴求。物流園區(qū)的開發(fā)主體所追求的價(jià)值包括兩個(gè)部分，一部分是物流園區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值，即物流園區(qū)的硬件設(shè)施設(shè)備進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓所獲得的收益；另一部分是物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)過程中，隨著物流地產(chǎn)開發(fā)與物流服務(wù)及其他相關(guān)配套服務(wù)的一體化發(fā)展，物流園區(qū)開發(fā)主體獲得的物流地產(chǎn)增值后入駐方的承租收益，即商業(yè)地產(chǎn)收益。盡管這類收益與普通的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收益有很大差別，但是，當(dāng)物流園區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)之后，隨著相關(guān)企業(yè)的入駐和物流設(shè)施的日趨完善，其持續(xù)經(jīng)營(yíng)所帶來的長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益同樣非?？捎^。

2.2 物流園區(qū)入駐企業(yè)的利益訴求。物流園區(qū)入駐企業(yè)的主體是物流企業(yè)。物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)的目的主要分為兩類：一類是通過物流園區(qū)聚集物流活動(dòng)的各種功能，尤其是統(tǒng)一的物流信息平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，獲取更多利潤(rùn)；另一類是借助物流園區(qū)所提供的各種設(shè)施設(shè)備租賃與管理服務(wù)，最大限度地減少在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模時(shí)所必須的物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的投資成本，以滿足降低成本的需求。因此，物流園區(qū)入駐企業(yè)的利益訴求，集中體現(xiàn)在物流園區(qū)為其提供物流設(shè)施設(shè)備的共享以及優(yōu)質(zhì)高效的物流管理服務(wù)，滿足其追求物流活動(dòng)價(jià)值最大化的要求。簡(jiǎn)單來講，物流園區(qū)的入駐企業(yè)追求的是物流經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

2.3 物流園區(qū)外的物流客戶的利益訴求。物流園區(qū)外的物流客戶的利益訴求，主要是在物流園區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備支持及集約化、規(guī)?；奈锪鬟\(yùn)作下，物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)為其提供優(yōu)質(zhì)、高效、低成本的物流服務(wù)，滿足其低成本、高效率的物流業(yè)務(wù)外包的需求，即物流服務(wù)價(jià)值。

2.4 政府的利益訴求。對(duì)于政府來說，其利益訴求包括兩個(gè)方面：一方面是經(jīng)濟(jì)利益。由于物流園區(qū)的土地一般為政府所有，因此，土地出讓收益是政府規(guī)劃物流園區(qū)所能夠獲得的直接經(jīng)濟(jì)利益。另一方面是社會(huì)效益。物流園區(qū)的建設(shè)能夠?qū)⒈镜貐^(qū)分散的物流企業(yè)和物流要素聚集起來，進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局，不僅提高了物流運(yùn)作的集約化水平，促進(jìn)本地物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，更帶來了城市交通的改善和城市功能布局的合理化；此外，物流園區(qū)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)能夠創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，增加政府財(cái)政收入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善和發(fā)展質(zhì)量的提升，這些都是物流園區(qū)建設(shè)的社會(huì)效益。這種社會(huì)效益最終反饋到社會(huì)環(huán)境的改善、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升和政府財(cái)政收入的增加上，就成為政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也是政府支持規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)的利益訴求的核心。

3 物流園區(qū)價(jià)值創(chuàng)造驅(qū)動(dòng)機(jī)制的形成

基于物流園區(qū)內(nèi)外各利益相關(guān)者的不同的利益訴求，其相互之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作共同構(gòu)成了物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造機(jī)制。具體來講，首先，物流園區(qū)外的物流客戶需要園區(qū)內(nèi)的入駐企業(yè)為其提供物流服務(wù)，二者之間的業(yè)務(wù)關(guān)系是物流園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)的盈利保障；其次，物流園區(qū)內(nèi)的入駐企業(yè)依賴物流園區(qū)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理者來為其提供物流硬件設(shè)施和配套服務(wù)，這是物流園區(qū)入駐企業(yè)向客戶提供物流服務(wù)的基礎(chǔ)，而二者之間的業(yè)務(wù)關(guān)系也是物流園區(qū)開發(fā)主體和運(yùn)營(yíng)管理方的利潤(rùn)來源；再次，物流園區(qū)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)及其帶動(dòng)效應(yīng)所創(chuàng)造的社會(huì)價(jià)值，是政府利益的著眼點(diǎn)。因此，物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造機(jī)制由以上三層價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)來驅(qū)動(dòng)，這三層價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)是在兩個(gè)主要過程中完成的，即物流園區(qū)的開發(fā)過程和運(yùn)營(yíng)管理過程。物流園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)以物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)以物流企業(yè)為主體的入駐方的聚集，體現(xiàn)了物流園區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值和物流服務(wù)價(jià)值的雙重特征。所以，物流園區(qū)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)機(jī)制是在物流園區(qū)的開發(fā)價(jià)值與物流經(jīng)營(yíng)價(jià)值整合的基礎(chǔ)上，受到政府等相關(guān)利益主體的約束與補(bǔ)充所形成的復(fù)雜的價(jià)值系統(tǒng)。因此，物流園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)要立足于為物流企業(yè)和物流服務(wù)需求方服務(wù)的特點(diǎn)，從價(jià)值鏈的角度實(shí)現(xiàn)各參與主體利益訴求。

4 促進(jìn)物流園區(qū)價(jià)值驅(qū)動(dòng)機(jī)制良性運(yùn)轉(zhuǎn)的對(duì)策

4.1 以項(xiàng)目策劃為重點(diǎn)，進(jìn)行物流園區(qū)的規(guī)劃開發(fā)。在物流園區(qū)規(guī)劃開發(fā)階段，合理而周密的項(xiàng)目策劃是保證其未來價(jià)值得以順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，在開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)之前，必須進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)本地區(qū)物流市場(chǎng)的需求狀況，明確物流園區(qū)的服務(wù)范圍和目標(biāo)客戶；同時(shí)，科學(xué)地進(jìn)行物流園區(qū)的定位，重點(diǎn)是物流園區(qū)的功能定位。在此基礎(chǔ)上，形成物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的可行性分析報(bào)告，并以此為依據(jù)，制定未來物流園區(qū)建設(shè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案。

4.2 以招商和品牌打造為重點(diǎn)，開展物流園區(qū)的營(yíng)銷推廣。物流園區(qū)開發(fā)立項(xiàng)后，進(jìn)入營(yíng)銷推廣階段，這一階段一直伴隨著物流園區(qū)從開始建設(shè)到建成投入運(yùn)營(yíng)的全過程，其主要工作是吸引物流企業(yè)入駐，即招商。前期，在物流園區(qū)開發(fā)過程中，針對(duì)物流企業(yè)應(yīng)當(dāng)大力開展宣傳推廣，讓其充分了解物流園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展前景和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，激發(fā)物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)的欲望，并與之簽訂進(jìn)駐意向書。這一過程中，物流園區(qū)可以針對(duì)物流企業(yè)的特殊需求，為其提供專業(yè)化的設(shè)施和設(shè)備，從而增強(qiáng)物流園區(qū)對(duì)物流企業(yè)的吸引力。中期，在物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)初期，除了繼續(xù)招商并提高入住率外，還要做好物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理工作，建設(shè)物流園區(qū)統(tǒng)一的資源調(diào)度中心、統(tǒng)一的結(jié)算中心和統(tǒng)一的客戶服務(wù)管理中心，為入駐企業(yè)提供一體化的物流管理服務(wù)，以真正實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)入駐企業(yè)之間的相互合作，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)資源的整合。后期，物流園區(qū)由建成運(yùn)營(yíng)初期進(jìn)入持續(xù)經(jīng)營(yíng)階段，此時(shí)的營(yíng)銷推廣的重點(diǎn)是物流園區(qū)的品牌塑造與提升。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方應(yīng)當(dāng)高度重視管理服務(wù)能力的構(gòu)建，重點(diǎn)打造運(yùn)營(yíng)管理方和入駐企業(yè)、入駐企業(yè)之間的緊密合作關(guān)系，在提高入駐企業(yè)滿意度的同時(shí)，增強(qiáng)入駐企業(yè)對(duì)物流園區(qū)的依賴程度，形成穩(wěn)定的客戶資源。

4.3 以創(chuàng)新服務(wù)領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，加強(qiáng)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)中的價(jià)值管理。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理是物流園區(qū)最為重要的價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)。物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，運(yùn)營(yíng)指物流園區(qū)的服務(wù)活動(dòng)，如倉儲(chǔ)、配送等；管理主要指物流園區(qū)的其他輔活動(dòng)，如安保、物業(yè)管理等。其中，物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)是物流園區(qū)核心價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要途徑，除了傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等業(yè)務(wù)功能外，物流園區(qū)還應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起加工、交易、轉(zhuǎn)運(yùn)、海關(guān)報(bào)關(guān)以及金融物流、代采代售、信息等增值，積極嘗試拓展服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。包括基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的服務(wù)創(chuàng)新，如推動(dòng)物流與商貿(mào)、物流與制造業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展；基于產(chǎn)業(yè)融合的服務(wù)創(chuàng)新，包括物流與金融、物流與電子商務(wù)的服務(wù)融合；基于多式聯(lián)運(yùn)的服務(wù)創(chuàng)新，如保稅物流、口岸物流、國(guó)際物流的拓展服務(wù)等。以新興業(yè)態(tài)帶動(dòng)物流園區(qū)功能升級(jí)和服務(wù)提升，為物流園區(qū)的各利益相關(guān)者帶來更大的價(jià)值和回報(bào)。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇

關(guān)鍵詞：公交站場(chǎng)；站場(chǎng)管理；規(guī)范化

公交要優(yōu)先，站場(chǎng)要先行。公交站場(chǎng)是城市公共交通的基礎(chǔ)性設(shè)施之一，加強(qiáng)公交站場(chǎng)管理力度，推行站場(chǎng)規(guī)范化管理是公共交通可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)與保障，也是扮靚城市交通窗口的重要手段之一。

重慶直轄以來，隨著城市化進(jìn)程的加快，公交相應(yīng)成為重慶交通行業(yè)的重要窗口之一。作為公共交通的重要組成部分，公交站場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)與管理被逐漸提上議事日程。近年來，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口流動(dòng)量逐年增長(zhǎng)，公交站場(chǎng)成為人口密度相對(duì)集中的場(chǎng)所之一，其作用也越來越得到社會(huì)的重視。但是，與全國(guó)其他同等城市相比，重慶公交站場(chǎng)管理的水平卻相對(duì)滯后，嚴(yán)重影響了公共交通整體服務(wù)水平，城市形象與可持續(xù)發(fā)展也受到了影響。

1、現(xiàn)狀及影響

（1）公交站場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，重慶市主城區(qū)公交站場(chǎng)主要分為樞紐站、一般站、首末站和保養(yǎng)（停車）場(chǎng)四類。主城區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀建成公交站場(chǎng)共30座，現(xiàn)有公交站場(chǎng)數(shù)量上內(nèi)環(huán)以內(nèi)占到77%，規(guī)模上占到85%。重慶城市公共交通站場(chǎng)集團(tuán)編寫的《公交站場(chǎng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，為站場(chǎng)服務(wù)管理工作制訂規(guī)范；集團(tuán)將龍頭寺站場(chǎng)作為管理試點(diǎn)，全力打造站場(chǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理典范；集團(tuán)會(huì)同站臺(tái)公司，進(jìn)行重慶市公交站臺(tái)的清理規(guī)范工作，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)全市公交站臺(tái)設(shè)施的統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，方便市民出行。

（2）存在的問題

一是站場(chǎng)建設(shè)進(jìn)度跟不上城市發(fā)展的需要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前重慶市主城區(qū)現(xiàn)有公交線路430條，公交車約7000輛，公交站場(chǎng)30處，占地面積35.6萬，其中進(jìn)站發(fā)車約50條線，停車只有約1600輛，占現(xiàn)有公交車數(shù)的23%。按相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，目前7000輛公交車需站場(chǎng)160萬，缺口達(dá)125萬。由于站場(chǎng)資源嚴(yán)重不足，大量公交車白天占道始發(fā)，夜間露宿街頭，不僅影響了市容市貌和居民生活，也加劇了交通的負(fù)擔(dān)，加重了交通阻塞，同時(shí)給道路交通和車輛自身帶來不小的安全和消防隱患，增加了公交企業(yè)的管理、看護(hù)成本。

二是站場(chǎng)管理服務(wù)水平及規(guī)范化水平較低。與國(guó)內(nèi)站場(chǎng)管理先進(jìn)水平城市相比較，與打造“一流站場(chǎng)、平安港灣”的目標(biāo)相衡量，站場(chǎng)管理模式還需進(jìn)一步改進(jìn)，效率還需進(jìn)一步提高，施工安全管理體系還需要進(jìn)一步健全。

三是站場(chǎng)管理體制不暢、專業(yè)化程度不高。目前，重慶市各公交站場(chǎng)由多家單位分別管理，具體表現(xiàn)為重慶市公交站場(chǎng)管理涉及單位(部門)多、產(chǎn)權(quán)狀況不一，其管理水平良莠不齊，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一致，部分站場(chǎng)運(yùn)營(yíng)秩序較差。 另外，各站場(chǎng)規(guī)范化管理程度不同，尚未形成統(tǒng)一的站場(chǎng)管理模式以規(guī)范站場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。由于缺乏專業(yè)站場(chǎng)管理人員，站場(chǎng)專業(yè)化管理水平難以提高，造成部分站場(chǎng)設(shè)施設(shè)備不齊全，安全隱患較多，站場(chǎng)稽查力度較弱等問題，弱化了車站對(duì)車輛的管理功能。同時(shí)，部分站場(chǎng)隸屬于車輛運(yùn)營(yíng)企業(yè)，使得站場(chǎng)對(duì)進(jìn)站車輛無法一視同仁，容易形成不公平競(jìng)爭(zhēng)，阻礙了客運(yùn)市場(chǎng)和客運(yùn)秩序的規(guī)范，導(dǎo)致站場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量和乘客滿意度較低。同時(shí)，作為城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和窗口場(chǎng)所，站場(chǎng)體現(xiàn)著城市形象，其運(yùn)營(yíng)不規(guī)范導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)秩序混亂，安全隱患多，影響了重慶城市面貌。

2、愿景及目標(biāo)

為全面提升城市公共交通服務(wù)水平，緩解公交停車難、用地緊張等問題，需建立科學(xué)、創(chuàng)新的站場(chǎng)管理模式和成熟的管理體制機(jī)制，圍繞創(chuàng)新站場(chǎng)管理模式、提升站場(chǎng)管理水平，推進(jìn)站場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理可持續(xù)發(fā)展，打造文明靚麗的交通窗口。

3、戰(zhàn)略及實(shí)施

（1）將站運(yùn)分離落到實(shí)處

“站運(yùn)分離”的實(shí)質(zhì)是打破了舊的投資和管理體制，實(shí)現(xiàn)了道路運(yùn)輸?shù)膶I(yè)化分工，這體現(xiàn)了道路運(yùn)輸體制改革和發(fā)展的方向，使道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)體制這個(gè)上層建筑更適應(yīng)道路運(yùn)輸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，“站運(yùn)分離”可以實(shí)現(xiàn)站運(yùn)之間的合理分工、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，有利于站運(yùn)雙方集中優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)并改進(jìn)各自的核心業(yè)務(wù)。 “站運(yùn)分離”后，站場(chǎng)對(duì)所有運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)者都一視同仁，有利于營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，有利于保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于形成良好的運(yùn)輸市場(chǎng)秩序，從而促進(jìn)統(tǒng)一開放、統(tǒng)一管理的道路運(yùn)輸市場(chǎng)的建立。

（2）實(shí)行“四統(tǒng)一”的捆綁式經(jīng)營(yíng)

當(dāng)前的公交站場(chǎng)環(huán)境較公交雙改之前大有提升，但專業(yè)性仍顯不足，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管力度較弱，而站場(chǎng)專業(yè)化管理核心就在于規(guī)范和統(tǒng)一，即實(shí)行“四統(tǒng)一”的捆綁式經(jīng)營(yíng)：各站場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)車輛實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、同一線路的運(yùn)營(yíng)車輛統(tǒng)一排班、統(tǒng)一?？?、統(tǒng)一按投放營(yíng)運(yùn)車輛數(shù)分配營(yíng)業(yè)收入。營(yíng)運(yùn)車輛必須進(jìn)站，按照物價(jià)局的相關(guān)規(guī)定收取車輛進(jìn)站服務(wù)費(fèi)。站場(chǎng)全力抓好對(duì)乘客上車前的服務(wù)，對(duì)營(yíng)運(yùn)車輛的安全、衛(wèi)生予以檢查和保障，凡是達(dá)不到安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的車輛一律不允許發(fā)車。車站采用大循環(huán)滾動(dòng)發(fā)班的模式，達(dá)到各營(yíng)運(yùn)車輛間的公平、公正。

（3）制訂站場(chǎng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

站場(chǎng)不僅僅是停放、疏通車輛的場(chǎng)所，更是廣大市民出行的集中地點(diǎn)。站場(chǎng)要通過規(guī)范化的站場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍做到依法管理，強(qiáng)化監(jiān)管，提高效率，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高效率。這需要突破現(xiàn)有管理理念，制訂規(guī)范、專業(yè)的站場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)站場(chǎng)等級(jí)進(jìn)行劃分，并根據(jù)不同的等級(jí)配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備及服務(wù)內(nèi)容。在標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容上，對(duì)工作人員行為、安全工作、衛(wèi)生管理、辦事流程加以嚴(yán)格細(xì)化，試行成熟后對(duì)全市站場(chǎng)進(jìn)行推廣。反之，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還可以作為區(qū)域建設(shè)站場(chǎng)規(guī)模大小的依據(jù)，達(dá)到因地制宜的目的。

（4）優(yōu)化站場(chǎng)管理隊(duì)伍

有了成熟的站場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，還需要一批專業(yè)的人才隊(duì)伍來貫徹和執(zhí)行。要提高站務(wù)人員的綜合素質(zhì)，除了外出學(xué)習(xí)培訓(xùn)外，筆者認(rèn)為還可通過以下方式得以實(shí)現(xiàn):

第一，明確分工，對(duì)站場(chǎng)實(shí)行精細(xì)化管理。標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的站場(chǎng)涉及安全、衛(wèi)生、運(yùn)營(yíng)、調(diào)度等社會(huì)分工的各個(gè)方面。分工的細(xì)化可以提升專項(xiàng)業(yè)務(wù)的工作質(zhì)量，更有助于工作人員之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作，崗位之間各司其職，既提高了效率，也提升了整體業(yè)務(wù)技能水平。

第二，科學(xué)管理，提高智能設(shè)施設(shè)備比重。現(xiàn)代化的運(yùn)輸要實(shí)現(xiàn)人和物有序的空間流動(dòng)，就必須對(duì)客運(yùn)實(shí)行有效的組織和管理，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸管理智能化。如通過使用車站LED顯示系統(tǒng)，及時(shí)顯示車次及運(yùn)營(yíng)時(shí)間信息，方便乘客選擇合適的公交線路，引導(dǎo)乘客流向，可實(shí)時(shí)插播安全宣傳資料、緊急播放信息，做好宣傳工作；通過設(shè)置自助服務(wù)設(shè)施，比如設(shè)立智能信息亭，實(shí)現(xiàn)IC卡辦卡、充值、掛失等業(yè)務(wù)，還可為乘客提供酒店查詢、票務(wù)預(yù)訂等業(yè)務(wù)。

第三，組織扁平化管理，縮短管理鏈條。在現(xiàn)代企業(yè)中，管理者可能是間接指揮與控制下屬，信息化、計(jì)算機(jī)化等使企業(yè)管理控制幅度加大成為可能；因此在站場(chǎng)的組織設(shè)計(jì)上，我們力求體現(xiàn)流程化的一體化管理思想，加大管理幅度，減少管理層次，構(gòu)造扁平化的組織機(jī)構(gòu)，以便能夠適應(yīng)面向客戶的一體化業(yè)務(wù)流程。筆者認(rèn)為，站場(chǎng)的組織結(jié)構(gòu)可以包含三個(gè)中心：客戶服務(wù)中心，計(jì)劃調(diào)度中心，操作中心。操作中心下設(shè)各種作業(yè)組（勞務(wù)組、安全組、衛(wèi)生組等），這些作業(yè)組掌握和管理不同的作業(yè)資源，完成具體的不同業(yè)務(wù)操作，由調(diào)度中心直接調(diào)度，這種統(tǒng)一的、扁平化組織管理方式縮短了指揮鏈，充分支持作業(yè)資源的有計(jì)劃共享，大大地提高了資源使用效率。

4、結(jié)語

根據(jù)國(guó)內(nèi)外公交站場(chǎng)管理的研究與應(yīng)用成果，結(jié)合重慶實(shí)際，研究了重慶市公交站場(chǎng)規(guī)范化管理的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)施措施，希望對(duì)“推行站場(chǎng)規(guī)范化管理，扮靚城市交通窗口”的站場(chǎng)管理發(fā)展目標(biāo)起到一定作用。從根本上改變站場(chǎng)管理的現(xiàn)狀，全面提升主城區(qū)站場(chǎng)管理的整體水平，為我市打造靚麗的交通窗口形象做出新貢獻(xiàn)！

3.統(tǒng)一組織招商，合理引入品牌。鐵路客站商業(yè)管理部門要根據(jù)客站商業(yè)整體定位考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，要統(tǒng)籌考慮需要什么樣的合作伙伴、如何進(jìn)行價(jià)格定位、給予對(duì)方什么利益、如何才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、租約期限租金價(jià)格如何確定和調(diào)整等等一系列問題。對(duì)于鐵路商業(yè)管理部門而言，如何能夠招到有品位、有形象，遵守合同，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的商戶，是其中最為重要的工作環(huán)節(jié)之一。要充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、客戶發(fā)掘、品牌培養(yǎng)等各項(xiàng)商業(yè)管理工作上來。由于缺乏工作經(jīng)驗(yàn)和渠道等原因，統(tǒng)一招商的工作也可以委托給專業(yè)的商業(yè)管理公司來代為進(jìn)行，最大限度地調(diào)動(dòng)起專業(yè)公司的工作積極性，充分結(jié)合他們自有的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，做到雙贏。在招商過程中要認(rèn)真研究確定品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和普通商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的比例，招商階段有選擇性地挑選經(jīng)營(yíng)素質(zhì)好、管理規(guī)范化的商戶，引進(jìn)連鎖品牌客戶，而品牌客戶的成功運(yùn)營(yíng)就在于其優(yōu)良的服務(wù)水平、公眾認(rèn)可的產(chǎn)品價(jià)格和環(huán)保的安全措施。通過品牌客戶帶動(dòng)市場(chǎng)人氣，提升整體經(jīng)營(yíng)形象。由于競(jìng)爭(zhēng)因素，品牌客戶也不是越多越好，要保持適當(dāng)比例。

4.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，提升整體水平。開業(yè)前統(tǒng)一招商工作完成后，客站商業(yè)管理部門要高度重視后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理工作，要切實(shí)提高經(jīng)營(yíng)管理水平。在這里需要特別強(qiáng)調(diào)客站商業(yè)的統(tǒng)一服務(wù)意識(shí)，統(tǒng)一服務(wù)主要包括：統(tǒng)一商戶管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一信息服務(wù)等。鐵路客站的商業(yè)統(tǒng)一管理的目的在于保證和維護(hù)鐵路客站的整體功能的實(shí)現(xiàn)，在于保證承租合約的合理合法性及有效執(zhí)行力，避免屢禁不止的承租場(chǎng)地租金拖欠問題。因此，客站商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部門不僅要從安全管理、食品衛(wèi)生管理、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，更重要的是要考慮如何培育市場(chǎng)，如何促進(jìn)客站商業(yè)市場(chǎng)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展問題。除此之外，日常運(yùn)營(yíng)中所產(chǎn)生的諸如旅客投訴、服務(wù)質(zhì)量、物價(jià)控制、消防安全、人員著裝等等具體的細(xì)節(jié)問題，也需要重視。要加強(qiáng)租賃商家的管理，通過公開檢查和暗訪等形式，切實(shí)抓好物價(jià)、衛(wèi)生、環(huán)境、服務(wù)等方面的管理，切實(shí)避免投訴事件。要加強(qiáng)與經(jīng)營(yíng)客戶的溝通協(xié)調(diào)，幫助經(jīng)營(yíng)客戶切實(shí)解決問題，形成良性的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

5.創(chuàng)新合作模式，全力實(shí)現(xiàn)共贏。近幾年來從全路鐵路客站招商實(shí)踐情況來看，新型的與鐵路的商業(yè)開發(fā)合作模式主要表現(xiàn)有全面租賃和部分承包兩種。這兩種合作模式在實(shí)踐中都取得了一定的成效，但由于鐵路客站商業(yè)開發(fā)是一個(gè)新的課題，參與商業(yè)開發(fā)者往往經(jīng)驗(yàn)不足，且鐵路商業(yè)管理部門在引入合作企業(yè)時(shí)，價(jià)格因素均是招標(biāo)過程中的一個(gè)重要評(píng)判點(diǎn)，因此經(jīng)常存在商業(yè)中標(biāo)單位可能是出價(jià)最高者，擬參與鐵路客站商業(yè)開發(fā)的企業(yè)必須先有足夠高的報(bào)價(jià)來確保自己能中標(biāo)。這種情況發(fā)生后有兩個(gè)因素具有不確定性：一是為了自身利益，中標(biāo)者可能會(huì)希望對(duì)商業(yè)布局整體策劃方案進(jìn)行調(diào)整，二是中標(biāo)后的能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)尚需要時(shí)間來印證。基于此原因，建議在今后客站商業(yè)開發(fā)中積極探索公司制形式，即鐵路商業(yè)管理部門和商業(yè)參與企業(yè)合作組建公司，該公司負(fù)責(zé)客站商業(yè)的定位、策劃、包裝、營(yíng)銷、招租和經(jīng)營(yíng)的一條龍全面工作。新公司可以定額租賃或經(jīng)營(yíng)收益比例分紅方式向鐵路商業(yè)管理部門取得商業(yè)面積經(jīng)營(yíng)權(quán)，并開展經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生利潤(rùn)按股份比例進(jìn)行分紅；公司還可以采取托管的方式交由商業(yè)參與企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，鐵路商業(yè)管理部門根據(jù)約定收取應(yīng)得的利益。該種合作模式的最大益處在于它的經(jīng)營(yíng)持續(xù)性、公開性和透明性，也有利于鐵路方引入先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn):

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