時間：2022-06-05 20:47:48
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買方（以下簡稱乙方）：____________
甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區（縣）________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設的________，現已具備規定的預售條件，經北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第____號。
乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣________元。雙方經協商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。
第一條 ________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內建筑面積________平方米，分攤的共有共用建筑面積________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。
甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。
第二條 甲方雙方同意，結算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數據之日起____日內，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：
1．乙方有權解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。
2．按照本合同第三條所述房屋單價據實結算。
3．______________________________________________________________。
第三條 雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為________，銀行帳號為________。
曾某與某房地產開發公司于2003年5月28日簽訂了預售商品房協議書，協議書約定，房產公司將其正在開發的某小區住宅樓一套商品房出售給曾某，房價為80000元。付款方式為分期付款。房產公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當曾某多次催促房產公司辦房產證時，房產公司總以種種理由推脫。曾某后經查詢得知，該房產公司隱瞞了其未辦理商品房預售許可證的事實而預售商品房，以致現在因缺乏相關材料而根本不能辦理房產證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同無效，并判決該房產開發公司返還曾某所交購房款625000元并賠償相關經濟損失。后據法院查明 ：到原告曾某起訴時，被告房地產開發公司仍然沒有取得商品房預售許可證。
[分歧]：
本案在審理過程中，對原告曾某與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問題，合議庭存在以下分歧意見：
第一種意見認為：原告曾某與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同有效。因為原告與被告已經簽訂了書面的預售商品房協議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產開發公司沒有取得商品房預售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進一步完善，曾某不可以要求房產開發公司返還已付購房款，但被告房地產開發公司可以賠償曾某部分損失。
第二種意見認為：原告曾某與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同無效。因為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中被告房產開發公司故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，且在起訴前，仍然沒有取得商品房預售許可證。故曾某可以依法要求房產開發公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失。
[分析]：
地 址：___________________________________
郵 碼：_______________
電話：_____________
購買方（乙方）：_________________________
姓名：
性 別：
出生： 年 月 日
國藉：
身份證號碼：
地址：
郵 碼：
電話：
分 協 議 書
第一條 甲方經批準，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分攤____㎡、公用分攤____㎡、其他____㎡）。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／㎡，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期（一次）付款（見附表一）
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經XX市建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產轉讓合同書》，經市府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，按下列（ ）項解決：
1.由仲裁機關仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
為保護消費者的合法權益，規范商品房銷售行為，根據建設部《關于認真貫徹執行〈房產測繪規范〉加強房產測繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號）精神，結合本市實際情況，我局修訂了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中的有關問題通知如下：
一、自本通知下發之日起，各房地產開發企業在申辦商品房預售許可證時，應按本規定提交預售商品房面積測量報告和分攤公用建筑部位的書面材料。
二、商品房預售面積的測量，由本市具有測繪資質的測繪單位承擔。
三、在本通知下發之日前，已申領了商品房預售許可證的項目，其該幢樓房的分攤公用建筑部位及面積已經有關部門確認的，不再變更。已領取商品房預售許可證，并已辦理商品房預售預購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分攤的變更手續。
四、預售商品房竣工后，房地產交易管理部門應將該項目的面積測量報告及分攤公用建筑部位的書面材料轉交權屬登記部門。
五、房地權屬管理部門、測繪部門進行商品房產權登記、測繪，應遵守本暫行規定。
北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定
一、根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行），結合本市實際情況，制定本暫行規定。
二、商品房建筑面積應按國家現行的《建筑面積計算規則》（附件一）進行計算。
三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積），與應分攤的公用建筑面積之和。
商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積
四、套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積
（一）套內的使用面積
住宅套內的使用面積，按《住宅建筑設計規范》（GBJ96－86）第2．5．2條（附件二）的規定計算。其他建筑可參照上述規范或按專用建筑設計規范計算。
（二）套內墻體面積
商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。
共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
（三）陽臺建筑面積，按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。
1．封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；
2．挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；
3．凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；
4．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。
五、公用建筑面積分攤原則
（一）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
（二）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。
多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
（三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
六、可分攤的公用建筑面積
（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。
（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
七、不應計入的公用建筑空間
（一）倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
（二）售房單位自營、自用的房屋。
（三）為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。
八、其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
九、分攤公用建筑面積的計算方法
分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數
公用建筑分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和
公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積
十、售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。
十一、售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
十二、建設項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結算房價。在建設項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。
十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規定執行。
任何人不得侵占或改變全樓公用建筑空間（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設計的使用功能。
十四、樓房按套計算建筑面積的，參照本規定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規定。
十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術規定》執行（附件三）。
十六、本規定下發之日起實行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》（京房地權字〔1998〕1285號）同時廢止。
附件一：國家經委《建筑面積計算規則》（略）
各區縣房地局：
為規范房屋租賃收費行為，現將房屋租賃審核備案手續收取的范圍的有關問題通知如下：
一、在辦理房屋租賃合同審核備案時，應嚴格按照北京市物價局、北京市財政局1996年編制的《北京市行政性事業收費標準目錄》規定的，并經物介部門1997年檢驗審核的項目、計算單位、標準、依據、執收單位、收費范圍收取房屋租賃審核備案手續費，凡無收費依據的均不得自行收取。我局發的京房地字〔1997〕259號“關于在全市范圍實行租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知”中的第九條廢止。
二、除市區縣房地局外，其他任何單位不得收取房屋租賃審核備案手續費。
為規范房地產交易環節的收費行為，促進房地產流通，根據《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》（國發〔1998〕34號）精神和省物價局《關于核定房地產交易綜合服務費有關問題的通知》（蘇價房〔1998〕518號）規定，現就我市收取房地產交易綜合服務費有關問題通知如下：
一、房地產交易綜合服務費是指市、縣房地產管理部門設立的房地產交易機構和房屋產權登記機構為房屋權利人提供交易場所、對不同交易類別從收件、初審、查檔、外業查勘、測繪、復審、批準、結案、登記發證等工作和交易全過程所發生費用的合理補償。
二、房地產交易綜合服務費由市（縣）房地產市場或房屋產權登記部門負責一次性收取。南京市區凡涉及房地產交易行為和產權登記的，由市房地產市場統一收取，然后再由內部劃撥轉帳；凡不涉及房地產交易行為，僅辦理房屋產權登記手續的，由市房屋產權監理處收取。
三、房地產交易綜合服務費包括交易服務費、產權登記服務費（含產權證工本費）、產權圖測繪費。今后房地產交易從簽訂合同到領取房屋產權證書，不得以任何理由再向房屋交易雙方收取交易綜合服務費以外的其他費用。
四、房地產交易綜合服務費收費標準：
1.凡是發生房地產交易行為的，按成交價9‰收取，其中交易服務費為6‰，由交易雙方各負擔一半；產權登記發證、產權圖測繪費為3‰，由買方負擔。
涉及房地產贈與的，由受贈人按評估價（評估不得另行收費）的5‰負擔（其中交易服務費3‰，產權登記發證、測繪費2‰）。
2.房屋產權人因姓名、名稱發生變更（權屬或房屋現狀不變）而辦理變更登記的，按個人每件30元、單位每件50元收取。
3.職工按房改政策購買公有住房，辦理房屋產權登記的仍按寧價房字〔1995〕285號文件規定即每戶100元收取。
4.換發全國統一房屋權屬證書收費（含驗證）暫按寧價房字〔1998〕386號文件規定執行，即私房每件30元、單位房每件50元收取。
5.不發生交易行為的單位，個人自建房屋收費標準另文規定。
五、辦理房地產抵押他項權登記收費按省物價局、財政廳蘇價房〔1999〕12號通知規定并入房地產抵押管理費中，具體收費標準另文下達。
六、五縣房地產管理部門凡設立房地產交易機構的可收取房地產交易綜合服務費。發生交易行為的按不高于成交價的8‰收取，具體收費標準和交易服務費、產權登記發證、產權圖測繪費的分配，由各縣物價局根據本通知的原則，結合本縣實際情況制定，報市物價局備案。
關鍵詞：高職學生；留守兒童；研究
【中圖分類號】G64.28【文獻標識碼】A【文章編號】
基金項目：本文系重慶水利電力職業技術學院2010年度科研項目“高職院校（學生）如何服務地方留守兒童生活與教育研究”的階段性研究成果（項目批準號：渝水職院[2011]3號）
隨著經濟發展和城市化建設，農村進城務工人員數量猛增，留守兒帝數量的增多。高職院校學生參與到留守兒童生活與教育的調查研究中，對促進當地社會經濟發展和提高學生的社會責任感有著非常重要的意義。
朱沱鎮位于重慶永川區南部長江之濱。全鎮幅員面積128平方公里，轄18個行政村，2個社區居委會，總人口8.5萬人，是永川區第一大鎮，調查朱沱鎮留守兒童狀況對于永川區留守兒童總體狀況研究有典型意義。
1永川區朱沱鎮農村留守兒童成長狀況
1.1朱沱鎮農村留守兒童生活狀況調查
筆者對朱沱鎮留守兒童的日常飲食、零用錢和使用狀況、衣著衛生情況、遇到困難的傾訴對象和對生活現狀的滿意度有幾項指標進行調查分析。
留守兒童的日常飲食及其滿意度調查：調查的四個行政村鎮均為朱沱鎮經濟條件較好的鄉鎮，這些農民除了土地上的收人和打工收入外，還有一定的土地賠償和征用收入，收入水平交其他鄉鎮較高。但部分偏遠鄉鎮農村中大多數家庭的日常飲食都是粗茶淡飯，種類比較單一。
衣著衛生狀況調查：有些留守幾童的父母外出務工能夠改善家里的經濟情況，能給孩子多買衣服鞋襪，所以，被調查留守兒童中對自己的衣著總體是比較滿意的，不滿意和非常不滿意的只占5.9%。
遇到困難的傾訴對象調查：好友和同伴是農村留守兒童的第一傾訴對象，比重為46.8%，其次是監護人，占25%，再其次是班主任老師，占11%，其他占2.2%，也有15%的人悶在心里，獨自解決。
對生活現狀的滿意度調查：留守兒童對生活狀況感覺“滿意”的占65.2%，感覺“生活一般”的占25.8%，而對生活“不滿意”的留守兒童占9%。可以看出，朱沱鎮農村留守兒童對生活現狀總體比較滿意。
1.2朱沱鎮留守兒童學習狀況調查
學習動機與學習興趣調查：留守兒童的學習動機主要有以下幾個：考大學、為父母增光、減輕父母負擔和為了找個好工作。其中考大學、、找個好工作和減輕父母負擔占了很大的比例，分別為39.2%、27.5%和25%。認為學習重要的占95%以上，主要原因是因長期不與父母在一起生活，使留守兒童懂事一些，生活的艱辛和懂事進而激發孩子進一步學習。
學習成績情況調查：學習成績一般。調查顯示，雖然認識到學習的重要性，但朱沱鎮留守兒童70%以上成績為中下，優秀者不到25%，主要原因是臨時監護人文化較低，不能輔導孩子學習，或根本沒有輔導孩子學習的意識，只注意孩子的生活而沒有重視學習，致使留守兒童的學習得不到有效的督促和引導。
1.3朱沱鎮農村留守兒童心理情感和行為品德狀況調查
設計了有關農村留守兒童學生問卷和訪談提綱以及教師問卷，其中學生共收回有效問卷190份，對25名學生進行訪談，收回68份針對留守兒童教師的有效問卷。
留守兒童的養成習慣較差。留守兒童的行為問題較多，在學校不遵守規章制度，說謊，拉幫結派，欺負同學，小偷小摸；在家里不聽代養人的教導，頂撞祖輩，我行我素。
留守兒童心理狀況出現偏差。留守兒童大多處于在8―15歲的年齡段，正是性格、品德、情感形成的重要階段，與父母分長時間分離，使他們心理上和生理的需要得不到滿足，情緒消極，表現出孤僻內向、失落自卑、或焦慮、任性等性格特征，有的存在叛逆怨恨情緒。通過調查發現，經濟問題已不是留守兒童的首要問題，而目前存在的主要問題是留守兒童養成習慣、感情空白和心理偏差問題。
2對策探討
2.1家庭角度
一是父母提高責任意識。父母是孩子的第一監護人，外出務工人員應提高責任意識，應從各方面對孩子盡責任，認真履行教育子女的法定監護職責。二是選好臨時監護人作托管對象。三是父母與孩子之間應經常保持聯絡和溝通。家長外出務工時不要忘記與孩子經常溝通交流。
2.2學校角度
一是完善學校教育，構建學校監督網絡。建立留守兒童專門檔案，多角度的了解他們的心里狀況和家庭狀況并關注他們的成長。二是關愛活動和教育活動并重。重視留守兒童的心理輔導和咨詢，建立專門心理檔案，關注孩子發生的心理健康問題。
5.3社會角度
一是加強宣傳，建立社會義工組織。呼吁社會各方面人士對農村留守兒童的基本權利進行關注。二是建立農村留守兒童教育和監護組織建設。加強對父母和臨時監護人的家庭教育指導，整合鎮、村的資源，讓每一個孩子的身心健康成長。三是加強留守兒童監護人學校建設。利用農民空閑之時舉辦監護人學校，使得監護人的教育水平和自身素質得以提高。
5.4政府角度
一是形成機制，建立機構。制定相應的專門機構和組織，加大投入，不斷創新關愛方式和實效，使留守兒童健康成長。二是因地制宜，發展經濟。大力發展當地經濟，鼓勵農民在本地區就業，減少留守兒童數量。三是進一步推進寄宿制教育，繼續提供“愛心午餐”等優惠政策。
參考文獻：
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作者簡介：
房屋登記機構開展的商品房預售合同“登記備案”，源于以下規定：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定，“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。
建設部《城市商品房預售管理辦法》（第131號令）第十條規定，“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續”。
商品房銷售包括商品房的“預售”和“現售”。一些城市推行“商品房預（銷）售網上簽約和預售登記備案管理”工作后，不少房屋登記機構在觀念上，將“商品房預（銷）售網上簽約”和“商品房預售合同登記備案”一并視為“商品房合同備案”。這樣，法律和規章規定的商品房“預售”合同“登記備案”，在事實上成為商品房“銷售”合同“登記備案”。
由于《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》只規定了商品房預售合同的“登記備案”，對當事人能否申請“注銷”已經生效的“登記備案”無規定，加上商品房銷售中常有“購房人和開發商串通逃稅炒樓花”、“開發商假售房造人氣”、“假購房騙貸款”等傳聞，一些房屋登記機構在對待當事人申請“注銷”已經生效的“登記備案”時，往往顧慮重重，擔心遭遇風險。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定”。該法第五十四條規定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷”。該法第九十三條規定，“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。該法第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形”。
《中華人民共和國合同法》規定的“合同無效”、“合同撤銷”、“合同解除”（“約定解除”或者“法定解除”），都可以成為當事人向房屋登記機構申請注銷商品房預售合同“登記備案”的理由。房屋登記機構不可以否定這種理由的成立。
《中華人民共和國合同法》第九十一條規定，“有下列情形之一的，合同的權利義務終止：（一）債務已經按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務相互抵銷；（四）債務人依法將標的物提存；（五）債權人免除債務；（六）債權債務同歸于一人；（七）法律規定或者當事人約定終止的其他情形”。
《中華人民共和國合同法》規定“合同的權利義務終止”的情形，并不都能作為當事人申請注銷商品房預售合同“登記備案”的理由，比如，商品房預售合同的“債務已經按照約定履行”，房地產開發企業已經喪失該商品房預售合同標的的所有權，當事人申請注銷商品房預售合同“登記備案”無意義。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 （法釋〔2003〕7號）第六條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。“當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外”。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》說明，商品房預售合同“登記備案”，不決定商品房預售合同的效力。也就是說，除當事人約定以辦理“登記備案”手續為商品房預售合同生效條件外，商品房預售合同的成立、生效、變更、解除、撤銷，或者以其他形式終止，均與商品房預售合同的“登記備案”無關。人民法院不支持民事訴訟中當事人關于未辦理“登記備案”手續的商品房預售合同無效的主張。
《中華人民共和國婚姻法》第十九條規定，“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定”。商品房買受人的合同債權，屬于財產權。有婚姻關系的買受人的合同債權，有可能屬于夫妻共有。房屋登記機構應當注意，在商品房預售合同上簽字的買受人，其配偶對終止該合同債權是否有異議。
關于當事人申請注銷商品房預售合同“登記備案”問題，筆者還有以下看法：
第一，《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》規定的商品房預售合同“登記備案”，不是《中華人民共和國物權法》規定的“物權登記”，也不是建設部《房屋登記辦法》規定的房屋權屬登記。商品房預售合同的“注銷登記備案”，不能適用《房屋登記辦法》的規定。
第二，商品房預售合同的效力，能夠決定商品房預售合同“登記備案”存在的意義。如果商品房預售合同已經被真實、合法地解除或者撤銷，商品房預售合同的“登記備案”與商品房預售的實際情況已不相符。不注銷該“登記備案”，有違法理，同時對房地產交易不利。
第三，商品房預售合同當事人，因商品房預售合同已經被解除或者撤銷，提交了齊備的材料申請注銷商品房預售合同“登記備案”的，房屋登記機構應當受理，注銷該“登記備案”。
第四，在注銷商品房預售合同“登記備案”的法律關系中，房屋登記機構不是民事法律關系主體，不會因為房屋登記機構注銷商品房預售合同“登記備案”引起民事訴訟。
第五，房屋登記機構注銷商品房預售合同“登記備案”，“注銷登記備案”行為的效力與商品房預售合同效力相分離，房屋登記機構沒有為商品房預售合同當事人設定任何權利義務。“注銷登記備案”不是具體行政行為，不具備具體行政行為的執行力，不具有行政法上的可訴性。房屋登記機構嚴格依據商品房預售合同當事人的合意，辦理商品房預售合同的“注銷登記備案”，不會引起行政訴訟。
【關鍵詞】商品房；預售合同；備案；重要性；法律分析
作為不動產物權變動的必經程序，法律上的備案登記是不動產物權歸屬與變動的生效要件，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等規定，預售人應當持商品房預售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續，如果開發企業沒有辦理預售備案登記的，應當停止預售，補辦手續，沒收違法所得。對于商品房預售合同進行管理是預售合同登記備案的主要目的，應當對開發商的預售行為進行審查與規制，商品房預售合同備案屬于房地產管理部門與土地管理部門對于合同采取的一種行政管理措施，作為不動產登記的一種，其性質屬于預告登記，是為了保全將來發生的不動產物權變更而設置的請求權，這種制度的設計是為了規制開發商的行為，因為預購人在取得房屋所有權之前有可能將商品房出售給第三方，對于預售方的任意處分行為需要加以控制。
一、商品房預售合同備案的意義
在商品房的預購方與開發企業之間簽訂了《預售合同》以后，應當在規定的時間內向登記機構辦理預售合同登記備案，預售合同備案的意義在于：首先，房產登記機構可以對售房單位的預售行為進行審核，對其合法性進行審查，審查的對象并不包括一切，而只審核一定范圍的內容，包括預售房的限制情況、預售許可內容等，能夠有效的保護預購人的權利即可；其次，預購人與開發企業之間產生糾紛時，如在合同真實性上產生爭議等問題，應當審核登記機構存檔的合同文本，以該合同為準，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發企業因與第三人之間的債權債務關系不得影響預購人對于房產的期權，發生查封、拍賣等事由可以有效的保護預購人的權利；最后，辦理個人住房貸款事項的需要預購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項都不能受理。
實行商品房預購合同備案制度實質上是為了制約開發商，可以促使開發商在加快建房的同時，按照規章制度進行產權證明辦理，使得購房者更加放心，其權利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發商推遲《預售合同》的備案手續，可以將房子再次預售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場主體的權利，因此在辦理完預售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對于合同的生效時間可以有當事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時間，如果沒有進行備案手續，開發商就可以以此為由確認合同無效。出賣人以及預購人都可以申請備案手續辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發商負責辦理這一程序，而預購人需要提供相關的材料，一般來說備案的期限由法律規定，消費者應當及時向相關部門進行查詢。
二、商品房預售合同備案制度的發展趨勢
預售合同的當事人之間存在的是債權債務關系，在較長的履行期限內，可能會出現預售方將房屋產權轉移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續，起到公示效應，第三人優先獲得房產所有權。在房產預購中出現糾紛的，特別是一房二賣的情況，預購人需要舉證說明預售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預售方與第三方之間的買賣合同，但是實際情況中預購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預購人雖然可以請求預售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產權。為了減少這類糾紛，維護不動產交易的安全，必須對現有的預售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預售合同一定的特殊效力。
作為不動產請求權的保全措施，對于預售合同進行備案預告登記，是一種對于不動產請求權的確認，作為與房產產權變更登記相對的一項制度，預告備案并沒有在我國民法中得到明確規定。這種典型的遠期交易行為，商品房預售包括了物權與債權兩種行為，簽訂商品房預售合同屬于債權行為，而進行備案則是物權行為，預售合同所確認的請求權是一種債權，不屬于絕對權，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預購方的權益保護難以有效的保障。而商品房預告備案則具有物權上的公示效力，這并不屬于物權登記，而是對請求權的公示，使得特定的債權可以對抗第三方，甚至高于其所要設定的物權。物權與債權之間的獨立性已經隨著時代的發展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權或者妨礙請求權的行為歸于無效，經過備案的債權行為具有排斥隨后發生的與該請求權有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產物權人隨意處分權利，確保將來只會發生與該請求權所期待相符的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。
三、商品房預售合同的重要性
作為一種特殊的不動產登記，商品房預售合同備案是為了保全將來可能發生的不動產物權變動，而對請求權進行的備案登記。對于預售的項目進行審查，只有符合相關法律規定的預售條件，備案部門應當在備案之前對開發商出售房屋的相關材料進行全面審查，有效的審查開發商及其預售項目的合法性。商品房預售合同備案制度可以使得預購方的請求權得以對抗第三方，房地產開發企業不得將已經預售的房產進行出售與抵押，如果開發商將經過預售登記的房屋出售或者抵押給第三方，第三方即使是善意的并經過登記也無法取得所有權，經過抵押的也不能對抗預售合同備案的預購人。這就可以有效的防止一房二賣的情況出現。沒有辦理預售合同備案等級低，房屋產權權屬變更手續就無法辦理，作為前置程序，預售合同備案在很大程度上決定了交易的安全性。
