引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇銀行貸款評(píng)估報(bào)告范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

一、信用金融一體化服務(wù)的主要內(nèi)容

銀行與中介組織――德州市企業(yè)信用評(píng)估咨詢中心（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估中心）實(shí)行信息共享，由評(píng)估中心按照銀行貸款要求的企業(yè)信息和社會(huì)所需要的相關(guān)信用指標(biāo)，整合各類信息資源，為企業(yè)建立信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。對(duì)需要貸款且被評(píng)估為高等級(jí)別的企業(yè)（二級(jí)以上），評(píng)估中心出具信用評(píng)估報(bào)告，作為對(duì)企業(yè)信用擔(dān)保的承諾。一旦企業(yè)不能按期歸還貸款，評(píng)估中心將從在銀行設(shè)立的專戶劃撥資金及時(shí)代償，而后再依法向企業(yè)追償。目前經(jīng)協(xié)商，銀行對(duì)貸款額100萬元以下的項(xiàng)目（以后視情況逐步提高）減少或取消貸前考察，憑信用評(píng)估報(bào)告直接與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款。

二、信用金融一體化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制

(一)市場(chǎng)運(yùn)作，政府監(jiān)管。對(duì)企業(yè)信用的科學(xué)評(píng)估是信用金融一體化服務(wù)的關(guān)鍵。承擔(dān)這項(xiàng)職能的評(píng)估中心是在民政局登記注冊(cè)、由民營(yíng)企業(yè)家出資組建的股份制中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)民事和法律責(zé)任。主要有三項(xiàng)職能：一是整合各方面的信用信息資源，建立包括社會(huì)相關(guān)信息和銀行貸款所需信息在內(nèi)的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，建立一個(gè)多方信息共享的公共服務(wù)平臺(tái)，并以此為基礎(chǔ)開展企業(yè)信用評(píng)級(jí)；二是建立信用評(píng)估、信息披露和信息查詢制度，通過德州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站和設(shè)立查詢熱線等形式，面向社會(huì)提供企業(yè)信用信息查詢等相關(guān)配套服務(wù)；三是以評(píng)估中心出具的信用評(píng)估報(bào)告為主要依據(jù)，為信用企業(yè)提供貸款擔(dān)保服務(wù)，并與典當(dāng)、拍賣行合作，以簽訂合同委托形式開展拍賣、典當(dāng)業(yè)務(wù)，及時(shí)化解信用擔(dān)保帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為確保企業(yè)信用評(píng)估公平公正，市民經(jīng)委(中小企業(yè)局)作為監(jiān)管顧問單位向評(píng)估中心派駐代表，對(duì)其經(jīng)營(yíng)行使監(jiān)管權(quán)。

(二)免費(fèi)評(píng)估，有償使用。為調(diào)動(dòng)企業(yè)參加信用評(píng)估的積極性和不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，評(píng)估中心對(duì)企業(yè)信用評(píng)估實(shí)行免費(fèi)服務(wù)，包括免費(fèi)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，免費(fèi)將企業(yè)信息錄入信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，免費(fèi)在相關(guān)媒體依法披露企業(yè)信用信息。對(duì)社會(huì)所需的企業(yè)相關(guān)信用資料按市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行有償使用，包括有償為企業(yè)出具有擔(dān)保責(zé)任的信用評(píng)估報(bào)告書，有償查詢涉及企業(yè)因道德不良或經(jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生的相關(guān)信息，有償使用企業(yè)信用查詢熱線電話，有償回復(fù)社會(huì)有關(guān)方面信函查詢企業(yè)信用信息。

(三)信息共享，服務(wù)企業(yè)。評(píng)估中心將來自工商、質(zhì)檢、金融、稅務(wù)、勞動(dòng)、政法等方面及企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理信息實(shí)行聯(lián)合征信，錄入全市統(tǒng)一的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并以此為基礎(chǔ)組織專家評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。評(píng)估中心既面向社會(huì)提供查詢等配套服務(wù)，也向銀行提供企業(yè)貸款所需的相關(guān)信息，實(shí)行信息共享。銀行通過采用評(píng)估中心的評(píng)級(jí)結(jié)果及相關(guān)信息，補(bǔ)充或替代了內(nèi)部評(píng)級(jí)，從而減少或取消對(duì)企業(yè)的貸前考察，有效降低成本和縮短企業(yè)貸款辦理周期。同時(shí)由于評(píng)估中心對(duì)向銀行推薦的信用企業(yè)負(fù)有擔(dān)保責(zé)任，大大提高企業(yè)獲貸的幾率。

三、信用金融一體化服務(wù)的主要效果

按照信用金融一體化服務(wù)的模式，評(píng)估中心在年初與工商銀行德州市分行成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上向各金融機(jī)構(gòu)全面推開，效果較好。目前，已將全市1153家規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)全部錄入信用數(shù)據(jù)庫(kù)，以此模式落實(shí)貸款39筆，2400萬元。實(shí)踐證明，信用金融一體化服務(wù)是推進(jìn)中小企業(yè)信用制度建設(shè)的有益探索,不僅將德州市中小企業(yè)信用制度建設(shè)推向一個(gè)新水平,還將市內(nèi)各商業(yè)銀行支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展以及銀行內(nèi)部改革推向一個(gè)新水平。

一是有利于支持企業(yè)發(fā)展。評(píng)估中心建立的企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，既包含了社會(huì)所關(guān)注的產(chǎn)品質(zhì)量、重合同守信用、納稅等信用信息，也包含了銀行貸款所需的企業(yè)相關(guān)信息，一般情況下每年更新一次。企業(yè)要貸款時(shí)，評(píng)估中心憑企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)的相關(guān)信息，經(jīng)論證可行，即對(duì)信用二級(jí)以上企業(yè)出具信用評(píng)估報(bào)告，銀行對(duì)報(bào)告中的企業(yè)信用信息真實(shí)性審查后，與企業(yè)簽訂合同發(fā)放貸款，縮短了審貸周期。從已辦理貸款的情況看，最長(zhǎng)時(shí)間10天左右，最短的僅用3天，真正體現(xiàn)便捷服務(wù)。另外，推進(jìn)企業(yè)信用制度建設(shè)，提高企業(yè)信用管理水平和信用能力。

二是有利于銀行降低成本和防范風(fēng)險(xiǎn)。銀行通過企業(yè)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)信息共享，不僅降低對(duì)中小企業(yè)信貸考察決策的成本，同時(shí)由于評(píng)估中心負(fù)有對(duì)企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即行代償，保證了銀行貸款的安全性。

三是有利于提高企業(yè)的信用意識(shí)。評(píng)估中心只對(duì)信用二級(jí)以上企業(yè)出具具有擔(dān)保責(zé)任的信用評(píng)估報(bào)告，不僅辦理貸款快捷方便，而且在手續(xù)費(fèi)、保證金及貸款利率等方面享受優(yōu)惠，而信用等級(jí)低的企業(yè)則加大了融資成本。以誠(chéng)實(shí)信用爭(zhēng)取融資，以融資提升信用，形成引導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)實(shí)守信、爭(zhēng)創(chuàng)高等級(jí)信用企業(yè)的良性循環(huán)。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行

近年來，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析

中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估

一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面

1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法

中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>

（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國(guó)土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國(guó)從1995年實(shí)施考試制度以來，到2002年通過考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。

2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知

評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。（三）評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面

1.評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度

隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。

2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)

雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)——房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來說，卻是由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國(guó)評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國(guó)際接軌。由于各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。

3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)來為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。

（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面

1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核

中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社科版，2005，（3）.

第3篇

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)專業(yè)化分工的深化，社會(huì)中介市場(chǎng)發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。

目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)已非常之多，僅與某國(guó)有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機(jī)構(gòu)就達(dá)200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的差異，市場(chǎng)環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)的社會(huì)環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。

整體而言，除公證機(jī)構(gòu)外，其他類型的中介機(jī)構(gòu)行業(yè)準(zhǔn)入門檻都比較低，因此行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時(shí)，目前全國(guó)和各地對(duì)中介機(jī)構(gòu)基本都沒有統(tǒng)一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運(yùn)行過程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。

另外，現(xiàn)實(shí)中各種中介機(jī)構(gòu)被簡(jiǎn)單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財(cái)政部門管理會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估公司；國(guó)土部門管理土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)；房管部門管理房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)等，甚至有的中介機(jī)構(gòu)（如各種擔(dān)保機(jī)構(gòu)）沒有明確的監(jiān)管部門。因此，各種管理部門的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對(duì)不同行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機(jī)構(gòu)選擇、報(bào)告使用等方面都存在較大困難。

二、商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)的概念范疇

商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)是指商業(yè)銀行出于對(duì)專業(yè)分工協(xié)作、成本收益比較、信息不對(duì)稱、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要等方面考慮，通過簽訂合同、協(xié)議等形式在貸款過程的不同環(huán)節(jié)引入不同類型中介機(jī)構(gòu)為其貸款業(yè)務(wù)提供有關(guān)服務(wù)的商業(yè)活動(dòng)。

目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機(jī)構(gòu)：企業(yè)申請(qǐng)貸款提供的財(cái)務(wù)報(bào)表需審計(jì)時(shí)引入會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所；對(duì)具備貸款條件而無抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)引入擔(dān)保公司；抵押物價(jià)值認(rèn)定時(shí)引入評(píng)估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時(shí)引入登記機(jī)構(gòu)（主要包括房地產(chǎn)交易所、國(guó)土局、工商局、車管所等機(jī)構(gòu)）；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時(shí)引入公證機(jī)構(gòu)（主要是各地公證處、律師事務(wù)所）；房屋、汽車等抵押財(cái)產(chǎn)需要保險(xiǎn)時(shí)引入保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時(shí)引入律師事務(wù)所。

三、商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系

從根本上講，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動(dòng)中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機(jī)構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行來講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動(dòng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)、疏于管理或過分依賴，也可能會(huì)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)；中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)狀況（即具體的利益關(guān)系）；中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理。

1商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的選擇和變更

目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒有統(tǒng)一的選擇中介機(jī)構(gòu)的制度和模式，但在與中介機(jī)構(gòu)合作中普遍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

商業(yè)銀行在篩選中介機(jī)構(gòu)時(shí)，具有較為嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn)。主要考察中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠(chéng)信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)合理性等，一般采取公開選聘的方式，通過內(nèi)部評(píng)審小組評(píng)定，從綜合評(píng)級(jí)較高、地區(qū)排名靠前、實(shí)力強(qiáng)、誠(chéng)信度高、無違規(guī)違紀(jì)記錄的中介機(jī)構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。

同時(shí)，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)入選的中介機(jī)構(gòu)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，及時(shí)淘汰、調(diào)整、補(bǔ)充。個(gè)別銀行還要求中介機(jī)構(gòu)交納一定額度的保證金，對(duì)其執(zhí)業(yè)活動(dòng)起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的報(bào)告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實(shí)甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。

不過，也有些銀行并不直接對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇和變更，除登記機(jī)構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機(jī)構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告對(duì)銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴(yán)重的誤導(dǎo)性作用時(shí)，商業(yè)銀行才會(huì)建議借款人重新選擇中介機(jī)構(gòu)，并重新提供相關(guān)報(bào)告。

2商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的使用及評(píng)估

據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過程中一般都會(huì)尊重中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)成果，對(duì)符合銀行要求的報(bào)告，會(huì)在信貸評(píng)審報(bào)告中給予認(rèn)可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。

針對(duì)有疑問的審計(jì)報(bào)告，經(jīng)過銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財(cái)務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級(jí)降級(jí)，另一方面將沒有盡職的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報(bào)各級(jí)審查部門。視情形嚴(yán)重程度，對(duì)出問題會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其會(huì)計(jì)師審計(jì)的其他企業(yè)報(bào)告從嚴(yán)審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計(jì)。

針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，銀行一般會(huì)成立內(nèi)部審核小組對(duì)抵質(zhì)押物進(jìn)行二次評(píng)估。內(nèi)部審核小組運(yùn)用自身掌握的知識(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)抵質(zhì)押物自行進(jìn)行評(píng)估，再將兩次評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較。如果差別較大，經(jīng)核實(shí)是評(píng)估機(jī)構(gòu)未盡責(zé)或故意弄虛作假，則會(huì)對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的其他評(píng)估報(bào)告從嚴(yán)審查或不予采信，并要求貸款方另選評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估抵質(zhì)押物。

3商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)狀況

現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)收費(fèi)一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機(jī)構(gòu)的銀行，中介費(fèi)用一般都由客戶承擔(dān)，銀行并不介入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機(jī)構(gòu)，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般由銀行制定或者參照國(guó)家有關(guān)部委規(guī)定。

按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，不同中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)不同，但由于激烈競(jìng)爭(zhēng)，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)差異一般也不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場(chǎng)的確并存“收費(fèi)較高”和“超低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強(qiáng)制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場(chǎng)風(fēng)氣不正的地區(qū)和中介機(jī)構(gòu)類型中，收費(fèi)偏高。另一方面，“超低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”在機(jī)構(gòu)數(shù)量多、收費(fèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的中介市場(chǎng)上相當(dāng)突出。違背市場(chǎng)原則和成本約束的超低收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4中介機(jī)構(gòu)對(duì)銀行信貸決策及管理的影響

在具體的信貸業(yè)務(wù)過程中，銀行一般會(huì)在貸前調(diào)查、授信評(píng)審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進(jìn)行獨(dú)立操作，但在決策時(shí)會(huì)適度參考中介機(jī)構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見總體上為參考性意見，對(duì)銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。

5商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理

商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機(jī)構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費(fèi)、時(shí)效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過程中，會(huì)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評(píng)估公平性進(jìn)行考核。

有些銀行會(huì)根據(jù)總行以及監(jiān)管部門的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。需要特別指出的是對(duì)于擔(dān)保公司的選擇。近年，各類型的擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問題。商業(yè)銀行在辦理涉及專業(yè)擔(dān)保公司的信貸業(yè)務(wù)時(shí)，一般都會(huì)對(duì)專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實(shí)現(xiàn)限額管理。

四、商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)中存在的主要問題

1銀行貸款中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信意識(shí)普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)隱患

目前，由于銀行貸款中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，為招攬客戶，部分貸款中介機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動(dòng)下，不堅(jiān)持“誠(chéng)信為本”的職業(yè)宗旨和“獨(dú)立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，或違規(guī)操作，或“偷工減料”，導(dǎo)致中介報(bào)告質(zhì)量不高，甚至采用非法手段欺騙銀行，造成銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

第4篇

一、銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)

銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)，來自于以下幾個(gè)方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個(gè)人資信狀況評(píng)估）；按揭貸款的金額與借款人所購(gòu)住房的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的配比關(guān)系（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；借款人所購(gòu)住房的合法性（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；開發(fā)商履行擔(dān)保的意愿及擔(dān)保能力；借款人所購(gòu)住房的遠(yuǎn)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.按揭及其涉及的關(guān)系

所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡(jiǎn)稱按揭），是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種，購(gòu)房者支付一定比例的首期購(gòu)房款，其余的購(gòu)房款由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款取得，貸款銀行將購(gòu)房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí)，借款人將自己所購(gòu)住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購(gòu)房者取得所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時(shí)收回。

按揭涉及的法律關(guān)系有：購(gòu)房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購(gòu)房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。

2.銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)

銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)包括：個(gè)人信用體系、住房交易市場(chǎng)等住房金融的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識(shí)和把握個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些，有的銀行對(duì)不具備開發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對(duì)貸款項(xiàng)目審查不嚴(yán)，甚至出現(xiàn)對(duì)同一項(xiàng)目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。

據(jù)了解，市場(chǎng)上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購(gòu)房者支付住房開發(fā)的全部購(gòu)房?jī)r(jià)款都從銀行貸款取得，個(gè)別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房?jī)r(jià)，使得虛假房?jī)r(jià)款按規(guī)定貸款比例的貸款額與實(shí)際應(yīng)付房?jī)r(jià)款相等，以欺詐的手段造成銀行事實(shí)上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時(shí)只收取購(gòu)房者80％價(jià)款，這部分價(jià)款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價(jià)款由購(gòu)房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購(gòu)房者不需要支付首期付款，也造成事實(shí)上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價(jià)證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購(gòu)買新房的首期付款，個(gè)別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。

以下風(fēng)險(xiǎn)因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項(xiàng)目評(píng)估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險(xiǎn)。

（1）選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說就包括如下情況：一是項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》，又比如按揭樓盤的建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的核準(zhǔn)建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場(chǎng)前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

（2）銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別開發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，大大高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20％～30％。試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？

（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30％，開發(fā)商私下答應(yīng)為購(gòu)房者在一定期限內(nèi)墊付10％－20％的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購(gòu)房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購(gòu)房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

（4）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

①未來住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)1999年6月25日《日?qǐng)?bào)》報(bào)道，1998年當(dāng)年新開工住宅項(xiàng)目的建筑面積3.4億平方米，截止當(dāng)年年底，空置商品房面積累計(jì)超過8000萬平方米，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價(jià)格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢(shì)必導(dǎo)致住宅的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，即對(duì)某種類型住宅而言，未來的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于的市場(chǎng)價(jià)格。

②住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

③房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場(chǎng)價(jià)值極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

（5）法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的：①合規(guī)性問題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。②按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就很大了。③抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

二、按揭評(píng)估的及作用

2001年6月26日人民銀行的《關(guān)于規(guī)范住房業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。

要使按揭項(xiàng)目評(píng)估真正起到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性等）開展評(píng)估工作。一般來說，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評(píng)估價(jià)格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.按揭評(píng)估的內(nèi)容

按揭項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格遵循國(guó)家的有關(guān)、法規(guī)的要求，依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，嚴(yán)格按照人民銀行的《通知》要求，進(jìn)行評(píng)估。

首先，嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)按揭樓盤的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)給出專業(yè)判斷。

其次，對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)核查，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)揭示。評(píng)估人員對(duì)每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要核查開發(fā)項(xiàng)目所必須具備的“四證”（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《 建設(shè)工程施工許可證》）

再次，嚴(yán)格按照人民銀行《通知》要求對(duì)擬按揭樓盤的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過80％，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房的，所購(gòu)期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房。《通知》要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

2.評(píng)估報(bào)告的必備內(nèi)容

按揭項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評(píng)估方；評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)；評(píng)估目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)依據(jù)；評(píng)估、技術(shù)路線和測(cè)算過程；估價(jià)結(jié)論；決定估價(jià)額的理由；有關(guān)說明事項(xiàng)；估價(jià)作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評(píng)估人員資格證書復(fù)印件；評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件）。

評(píng)估報(bào)告重點(diǎn)應(yīng)揭示按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及其趨勢(shì)，對(duì)按揭樓盤的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)指標(biāo)、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。

3.按揭評(píng)估的作用

按揭項(xiàng)目評(píng)估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評(píng)估，揭示按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間具有合理的抵押率；（2）對(duì)按揭樓盤的未來市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時(shí)、借鑒；（3）對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否完備、合法進(jìn)行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

總之，按揭評(píng)估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護(hù)信貸資產(chǎn)的安全。

4.按揭評(píng)估存在的困難及解決方案

按揭評(píng)估的推行會(huì)遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：

（1）部分開發(fā)商可能有一個(gè)接受的過程。我們?cè)谑芾砉ど蹄y行、銀行的按揭項(xiàng)目評(píng)估之初，熟悉國(guó)外有關(guān)按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實(shí)力的開發(fā)商能夠欣然接受，有的開發(fā)商還要求評(píng)估人員給銷售部的售樓人員進(jìn)行培訓(xùn)。但也有部分開發(fā)商開始會(huì)不理解。其原因在于：一是以前沒有這樣的評(píng)估（同時(shí)也不存在相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用）；二是開發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認(rèn)為按揭貸款的成數(shù)、期限對(duì)所有購(gòu)房者都是一成不變的（顯然不合理），同時(shí)按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價(jià)格為準(zhǔn)。人民銀行2001年6月26日的《通知》強(qiáng)調(diào)對(duì)按揭住房的嚴(yán)格評(píng)估，就要求開發(fā)商改變習(xí)慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時(shí)在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評(píng)估價(jià)格、借款人的資信狀況等綜合確定）。

第5篇

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價(jià)值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R

S：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗(yàn)。

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問題的探討[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2003，(1).

第6篇

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

中圖分類號(hào)：F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）03-0062-02

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L 根據(jù)清算過程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價(jià)值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R

S ：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T ：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995

（0.516） （38.344） （-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗(yàn)。

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)――數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問題的探討[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2003，(1).

第7篇

關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析

抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見或結(jié)論說明聯(lián)系起來。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。

一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法

（一）即期價(jià)值修正法

運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L根據(jù)清算過程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。

（二）到期價(jià)值估算法

其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。

其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R

S：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。

β=V（S，T）：解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）

最后，通過經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2

二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析

廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：

以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過回歸分析得到以下方程：

貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗(yàn)。

從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。

三、小結(jié)

通過引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]馬慶國(guó).管理統(tǒng)計(jì)——數(shù)據(jù)獲取、統(tǒng)計(jì)原理、SPSS工具與應(yīng)用研究[J].北京:科學(xué)教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估[J].審計(jì)理論與實(shí)踐，2002，(9).

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問題的探討[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2003，(1).

第8篇

關(guān)鍵詞：信貸經(jīng)營(yíng)管理；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；評(píng)估機(jī)制

中圖分類號(hào)：F830.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-01

銀行信貸管理是指商業(yè)銀行如何配置信貸資金，才有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)并增加自身盈利的決策活動(dòng)。其內(nèi)容包括：管理信貸關(guān)系；管理貸款規(guī)模和貸款結(jié)構(gòu)；管理貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款經(jīng)濟(jì)效益；建立合理的利率體系，正確貫徹利率政策；改進(jìn)結(jié)算服務(wù)，加強(qiáng)結(jié)算管理。

而商業(yè)銀行與一般工商企業(yè)的最大不同在于商業(yè)銀行是利用客戶的存款和其他借入款作為主要的營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。我國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善的國(guó)家，商業(yè)銀行的公司治理尚不完善、盈利產(chǎn)品有限、利潤(rùn)來源過度集中，從而造成抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。中國(guó)銀行業(yè)雖然自1994年金融改革后便將商業(yè)銀行與政策性銀行分開，但整體改革滯后應(yīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。可以說加強(qiáng)商業(yè)銀行的信貸經(jīng)營(yíng)管理迫在眉睫。本文針對(duì)商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)管理存在的問題進(jìn)行分析，并提出自己建議，希望對(duì)完善我國(guó)商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)管理有所幫助。

一、商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)管理存在的問題

（一）貸前調(diào)查工作存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.評(píng)估人員專業(yè)人員力量不足。項(xiàng)目評(píng)估主要是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，這就要求商業(yè)銀行不僅要擁有眾多對(duì)各個(gè)行業(yè)、各個(gè)地區(qū)情況非常熟悉的專業(yè)評(píng)估人員，而且商業(yè)銀行既沒有充足的熟悉各行各業(yè)情況的專業(yè)力量，也缺乏對(duì)行業(yè)、地區(qū)信息的積累，導(dǎo)致目前信貸項(xiàng)目評(píng)估效率低下，影響了評(píng)估報(bào)告的科學(xué)性和客觀性。

2.對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)重視不夠。對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)主要包括：信息風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是有的時(shí)候，商業(yè)銀行往往覺得有項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告就夠了，使得審批人員無法迅速作出準(zhǔn)確的判斷，貽誤信貸決策時(shí)機(jī)，并容易造成信貸決策失誤。

3.評(píng)估工作不全面。其一，無論是評(píng)估報(bào)告，還是客戶評(píng)價(jià)報(bào)告，都沒有對(duì)該項(xiàng)目所在行業(yè)、地區(qū)的貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確的評(píng)價(jià)。其二，對(duì)擔(dān)保等第二還款來源的評(píng)估無人盡責(zé)。而目前商業(yè)銀行貸款擔(dān)保還存在著許多問題，在評(píng)估階段的具體表現(xiàn)為：（1）對(duì)保證單位的評(píng)估不全面。無論是項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，還是客戶風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告，都沒有對(duì)保證單位的保證意愿、資格、能力做出全面真實(shí)的反映。（2）對(duì)抵押物設(shè)定的評(píng)估不全面，導(dǎo)致評(píng)價(jià)不合理。

4.對(duì)借款主體資格審查不嚴(yán)。其主要表現(xiàn)為：一是向未取得法人授權(quán)同意的分支機(jī)構(gòu)借款，二是有關(guān)信貸人員在辦理具體業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)借款人審查不嚴(yán)，出現(xiàn)冒名情況。

（二）審批與放貸環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.為搶占市場(chǎng)份額而發(fā)放貸款。由于商業(yè)銀行之間缺乏交流與合作，為了搶占市場(chǎng)份額及相關(guān)效益，而紛紛降低標(biāo)準(zhǔn)放貸，這既不利于投資體制的合規(guī)性改革，更為以后貸款的依法收回埋下隱患。

2.過分重視相關(guān)效益。目前審批項(xiàng)目時(shí)候有過分重視相關(guān)效益的不良傾向。在客戶風(fēng)險(xiǎn)比較大，或者項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較大的情況下，一筆貸款往往僅僅因?yàn)樗軒砝硐胗?jì)算的大量存款及結(jié)算業(yè)務(wù)而被批準(zhǔn)。

3.對(duì)第二還款來源審查不嚴(yán)。在審批貸款時(shí)存在的另一個(gè)不良傾向是過分依靠第二還款來源，而對(duì)其審查卻不嚴(yán)格。審批人員對(duì)保證單位的商場(chǎng)往往止于貸前調(diào)查環(huán)節(jié)提供的不夠全面、不夠具體的素材，對(duì)保證單位的保證能力、保證意愿的真實(shí)性不予深究。

4.部分信貸人員在信貸操作上存在一定的道德風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在超越權(quán)限發(fā)放貸款，或者擅自私下冒名貸款或挪用貸款資金。

二、商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)管理存在的原因分析

針對(duì)目前商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)管理存在的問題，原因何在？具體可以從這幾個(gè)方面來說：從體制上說，金融立法相對(duì)滯后，存在無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象。風(fēng)尚未形成符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的信貸文化，經(jīng)營(yíng)觀念尚未徹底適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。險(xiǎn)監(jiān)控體系不完善。從文化角度說，尚未形成符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的信貸文化，經(jīng)營(yíng)觀念尚未徹底適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。最后，從銀行自身的角度來說，銀行間存在著惡性競(jìng)爭(zhēng)。目前我國(guó)銀行之間除了低水平、低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)外，還會(huì)才卻更低效率的競(jìng)爭(zhēng)方式：無條件的向企業(yè)讓步。另一方面是信貸經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)權(quán)不統(tǒng)一。

三、針對(duì)上述的問題，可以從以下的幾方面進(jìn)行改進(jìn)，具體的對(duì)策和建議是：

（一）進(jìn)一步完善信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。在現(xiàn)階段我國(guó)信用體系尚未成熟，中介評(píng)估機(jī)構(gòu)力量有限的情況下，國(guó)有商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、保證人風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)，實(shí)行專門的專家評(píng)估審批制。

（二）轉(zhuǎn)變思想觀念，重視風(fēng)險(xiǎn)控制。商業(yè)銀行雖然有國(guó)家作為后盾，但是是個(gè)自負(fù)盈虧的法人實(shí)體。所以要加強(qiáng)法律制度建設(shè)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理工作有法可依、有章可循。商業(yè)銀行自身要強(qiáng)化規(guī)章制度的制定實(shí)施，嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)控制流程、標(biāo)準(zhǔn)，尤其要注重金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管工作。

（三）重視客戶經(jīng)理制，完善信息管理系統(tǒng)。對(duì)現(xiàn)有和潛在的客戶進(jìn)行調(diào)查研究，加強(qiáng)與客戶的聯(lián)系，由客戶經(jīng)理代表銀行與客戶進(jìn)行溝通，了解客戶的需求，開發(fā)客戶需要的金融產(chǎn)品。另一方面，完善信息管理系統(tǒng)，理順信息溝通渠道，提到信息利用的效率，保證信貸工作的及時(shí)、高效、切實(shí)提高競(jìng)爭(zhēng)能力。

（四）堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)原則，把好信貸審批投放關(guān)。將信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)貫穿于信貸業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是在貸款的審批發(fā)放環(huán)節(jié)，要嚴(yán)格掌握貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)貸款發(fā)放條件。首先要重點(diǎn)考察客戶的信用狀況；其次考慮第二還款來源的有關(guān)情況。總之，要全面考察客戶、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，既重視眼前的風(fēng)險(xiǎn)，更要側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。

（五）做好貸款風(fēng)險(xiǎn)分類工作，強(qiáng)化貸后管理。作好貸款風(fēng)險(xiǎn)分類工作，根據(jù)貸款人還款能力的變化，將其適時(shí)劃分適當(dāng)?shù)臋n次，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范、化解措施，減少不良貸款的發(fā)生，克服因銀企之間信息不對(duì)稱對(duì)信貸管理造成的不利影響，使貸后管理規(guī)范化、制度化。

（六）強(qiáng)化信貸工作責(zé)任制，培育符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的商業(yè)信貸文化。嚴(yán)格、明確、公正的責(zé)任制，是強(qiáng)化信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、培育符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的商業(yè)信貸文化的制度保證。在信貸工作的各個(gè)環(huán)節(jié)推行責(zé)任制：調(diào)查評(píng)估責(zé)任制、審批放款責(zé)任制、貸后管理制。

參考文獻(xiàn)：

第9篇

銀行貸款居間合同范文一

甲方：

乙方：

雙方代表經(jīng)磋商后，一致同意訂立本合同書。

一、 甲方委托乙方向銀行聯(lián)系和安排約借款(具體借貸金額由銀行評(píng)估審批后確定)，用于個(gè)人消費(fèi)或裝修，乙方接受委托。

二、 甲方職責(zé)：

1、 提供借貸所需的真實(shí)性資料。

2、 積極配合辦理相關(guān)手續(xù)。

3、 維護(hù)乙方權(quán)益。

三、 乙方職責(zé)：

1、 充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)審批后，借款全額匯入甲乙雙方共管賬號(hào)即視為成功。

2、 全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系。

3、 維護(hù)甲方權(quán)益。

四、 甲方需承擔(dān)的費(fèi)用：

1、 利息(詳見甲方與貸款銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);

2、 公證費(fèi)、共管賬戶開戶費(fèi)用(詳見甲方與公證處、銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);

3、居間服務(wù)費(fèi)：稅后元，甲方須在銀行貸款審批成功，在房管局辦理他項(xiàng)權(quán)利證后一次性將貸款總額的居間服務(wù)費(fèi)從共管賬戶中提取。

五、 違約責(zé)任：

1、 本合同生效后如任何一方擅自撤銷委托則視作違約。違約方即須支付人民幣

2、 銀行貸款審批完畢在房管局辦理他項(xiàng)權(quán)利證后，甲方保證配合乙方從共管賬戶中提取全部居間服務(wù)費(fèi)，每延誤一天甲方按申請(qǐng)貸款總額千分之五向乙方支付滯納金。

3、如因國(guó)家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)保或銀行貸款條件造成銀行無法放貸的，乙方對(duì)此不承擔(dān)違約責(zé)任。

六、 其它：

1、 本合同甲乙雙方簽字蓋章，貸款項(xiàng)目銀行受理審批后即生效，在履約完畢后自行終止;

2、 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;

3、 本合同未盡事宜甲乙雙方可協(xié)商解決;

4、本合同內(nèi)容雙方均有義務(wù)保守機(jī)密，不得擅自對(duì)外泄露;

5、每筆貸款因不可抗力因素未能辦成收取元?jiǎng)趧?wù)費(fèi)，其余費(fèi)用全部退還。

甲方(簽字)： 乙方(簽字)：

年 月 日 年 月 日

銀行貸款居間合同范文二

甲 方： 乙 方： 雙方代表經(jīng)協(xié)商后，一致同意訂立本合同書。

一、甲方委托乙方向金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人聯(lián)系和安排約1000萬元人民幣的借款(具體借貸金額由出借方評(píng)估審批后確定)，用于經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)及消費(fèi)或裝修，乙方接受委托。

二、甲方職責(zé)：

1.提供借貸所需的真實(shí)性材料;

2.積極配合辦理相關(guān)手續(xù);

3.維護(hù)乙方權(quán)益。

三、乙方職責(zé)：

1.充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人審批同意后，借款全額匯入甲方指定的帳號(hào)即視為成功;

2.全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系;

3.維護(hù)甲方權(quán)益。

四、甲方須承擔(dān)的費(fèi)用：

1.利息(詳見甲方與出借方問簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);

2.評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、融資費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用;

3.定金4萬元;

4.居間服務(wù)費(fèi)為貸款總額的5%，甲方須在出借方審批成功后一次性將貸款總額的居問費(fèi)支付乙方。

五、違約責(zé)任：

1.本合同生效后任何一方擅自撤銷委托則視為違約;違約方即須支付人民幣10萬元給守約方作為違約金;

2.出借方貸款審批完畢后，甲方保證支付全部居間服務(wù)費(fèi)到乙方指定的帳號(hào)，每延誤一天甲方按申請(qǐng)貸款總額百分之一向乙方支付滯納金;

3.如因國(guó)家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)保或金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人貸款條件造成無法貸款的，乙方對(duì)此不承擔(dān)違約責(zé)任。

六、其他：

1.本合同甲乙雙方簽字蓋章后即生效，在履約完畢后自行終止;

2.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;

3.本合同未盡事宜甲乙雙方協(xié)商解決;

4.本合同內(nèi)容雙方均有義務(wù)保守機(jī)密，不得擅自對(duì)外泄露;

5.身份證復(fù)印件附后

以上內(nèi)容全部審過完全審過，完全同意。

甲方：(蓋章) 法人：(簽字)

乙方：簽字

年 月 日

銀行貸款居間合同范文三

甲乙雙方為發(fā)揮雙方的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，依據(jù)自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，就乙方為甲方提供融資居間服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議條款，以資共同遵守：

1、甲方承諾

1.1、甲方提供的與本協(xié)議有關(guān)的一切文件、資質(zhì)、報(bào)表及陳述均是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確完整。甲方承諾在融資活動(dòng)中所署公章、財(cái)務(wù)印章、法人章真實(shí)、有效，否則自愿承擔(dān)融資不能的責(zé)任。

1.2、甲方在本協(xié)議有關(guān)的融資活動(dòng)中委托人已經(jīng)獲得甲方特別授權(quán)，有權(quán)代表甲方簽署與融資有關(guān)的全部法律文書，甲方對(duì)其行為所產(chǎn)生的結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。

1.3、甲方在本協(xié)議項(xiàng)下的全部意思表示是自愿、真實(shí)的。

2、乙方承諾

2.1、乙方是依法成立的法人或其他組織，具有簽訂和履行本協(xié)議所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

2.2、乙方在本協(xié)議項(xiàng)下的全部意思表示是自愿、真實(shí)的。

3、委托事項(xiàng)

3.1、甲方委托乙方尋找、介紹融資方，乙方接受甲方委托，為甲方融資貸款提供居間服務(wù)。

3.2、乙方接受委托，為甲方介紹引薦符合其融資條件的機(jī)構(gòu)或個(gè)人(以下簡(jiǎn)稱目標(biāo)融資人)，為甲方與目標(biāo)融資人進(jìn)行斡旋和談判，并協(xié)助促成甲方與目標(biāo)融資人簽定融資文件(包括但不限于借款、貸款等融資性協(xié)議或合同)。

3.3、乙方居間服務(wù)內(nèi)容包括:甲方按乙方要求將所需資料提交給乙方，以甲方的 作抵押(質(zhì)押)，為甲方融資 萬元人民幣(大寫： )左右的資金(最終以目標(biāo)融資方審批貸款金額為準(zhǔn))，為前述事宜的借款提供居間服務(wù)。

3.4、甲方借款期限為 個(gè)月，若采取先息后本方式，每月借款利率為 %左右;若采取等額本息方式，每月借款利率為 %左右，每 付一次利息。前述月利率最終以目標(biāo)融資方實(shí)際審批利率為準(zhǔn)。

3.5、乙方對(duì)甲方所融資借款事項(xiàng)不承擔(dān)任何性質(zhì)的擔(dān)保責(zé)任。

4、居間報(bào)酬、費(fèi)用及支付方式

4.1、若乙方促成目標(biāo)融資人與甲方簽署(包括但不限于貸款、借款等)融資合同，甲方按其與目標(biāo)融資人簽署協(xié)議中約定貸款或借款總金額的 %(大寫：百分之 )向乙方支付居間費(fèi)。

4.2、甲方支付的居間費(fèi)的有關(guān)稅款均由甲方承擔(dān)(包括但不限于應(yīng)由乙方交納的所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi))。

4.3、甲方應(yīng)在目標(biāo)融資人向其發(fā)放首筆貸款到達(dá)甲方賬戶或甲方指定賬戶的兩個(gè)工作日內(nèi)，將居間費(fèi)一次性支付到乙方指定賬戶，否則屬違約。

5、居間成功的認(rèn)定

5.1、乙方引薦的目標(biāo)融資方與甲方簽訂貸款(借款)協(xié)議時(shí)，即為本合同居間服務(wù)成功，甲方應(yīng)與乙方簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書》。

5.2、如甲、乙雙方未簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書》，則乙方引薦的目標(biāo)融資方向甲方賬戶或甲方指定賬戶轉(zhuǎn)款時(shí),即為本合同居間服務(wù)成功,甲乙雙方不再簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書》。

6、甲方權(quán)利、義務(wù)

6.1、甲方應(yīng)向乙方提供辦理融資貸款事宜所需的一切相關(guān)文件(包括但不限于資質(zhì)、報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告等)，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及有效性負(fù)責(zé)。乙方對(duì)甲方提供的全部資料的真實(shí)性、合法性不承擔(dān)責(zé)任。

6.2甲方提供辦理融資貸款事宜相關(guān)文件(包括但不限于資質(zhì)、報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告等)的費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)，乙方不予墊付。如甲方不能提供有效文件，導(dǎo)致融資不能，由甲方自行承擔(dān)責(zé)任。

6.3、未經(jīng)乙方事先書面同意，甲方不得將本協(xié)議的內(nèi)容和履行本協(xié)議過程中所獲取的目標(biāo)融資人的信息(屬于公共領(lǐng)域的信息除外)向本協(xié)議居間業(yè)務(wù)直接相關(guān)人員之外的任何第三方泄露或非因履行本協(xié)議而使用。

6.4、不得與乙方介紹的意向融資人或目標(biāo)融資人進(jìn)行私下交易。

6.5、甲方不得要求乙方做出有違國(guó)家法律、法規(guī)及部門規(guī)章的事項(xiàng)。

7、乙方權(quán)利、義務(wù)

7.1、乙方在履行本合同的過程中，可以向第三方表明其為甲方的居間人，并可以向第三方介紹甲方融資的相關(guān)情況。

7.2、乙方認(rèn)真完成甲方的委托事項(xiàng)，即按照本合同的約定為甲方尋求機(jī)會(huì)，并為甲方與目標(biāo)融資人簽署合同或協(xié)議提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)。

7.3、乙方在甲方的委托事項(xiàng)過程中，因甲方的過錯(cuò)造成損失時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。

7.4、甲方應(yīng)配合乙方與融資目標(biāo)人的談判，不得無故推遲或拒絕。

7.5、乙方居間成功后，有權(quán)要求甲方應(yīng)按本協(xié)議向乙方支付相應(yīng)居間費(fèi)。

7.6、如乙方居間未成功，不得要求甲方支付誤工費(fèi)、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、招待費(fèi)、酬金等任何居間費(fèi)用;甲方不得以居間未成功而要求乙方支付其提供融資文件(包括但不限于審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表等)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、誤工費(fèi)等因融資而產(chǎn)生的費(fèi)用。

8、違約責(zé)任

8.1、如甲方與乙方介紹的意向融資人或目標(biāo)融資人進(jìn)行私下交易時(shí)，視為乙方完成甲方委托的融資居間服務(wù)，由甲方按本合同約定向乙方全額支付居間費(fèi)。

8.2、 乙方向目標(biāo)融資方提供甲方借款資料，并經(jīng)過目標(biāo)融資方審批同意借款(貸款)給甲方后，如甲方放棄借款(貸款)，則視為乙方居間成功，甲方應(yīng)按本合同約定向乙方全額支付居間費(fèi)。

8.3、甲方在目標(biāo)融資人向其發(fā)放首筆借款(貸款)資金到甲方賬戶或甲方指定賬戶之日起兩個(gè)工作日內(nèi)未按時(shí)、足額向乙方支付居間費(fèi)，則自應(yīng)支付之日起，每逾期一天，按未支付金額的千分之叁向乙方支付懲罰性違約金，直到付清全部居間費(fèi)及違約金時(shí)為止。甲方自愿放棄請(qǐng)求降低違約金的抗辯理由。

8.4、若甲方違反本合同之約定，未及時(shí)、足額向乙方支付居間費(fèi)時(shí),乙方為追要居間費(fèi)而產(chǎn)生的一切費(fèi)用(包括但不限于律師費(fèi)、誤工費(fèi)、差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)等)均由甲方承擔(dān)。

9、合同的生效、解除

9.1、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章后生效。

9.2、發(fā)生下列情形之一，甲方或乙方需通過書面形式通知對(duì)方解除本合同。

9.2.1、因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;

9.2.2、國(guó)家政策法規(guī)調(diào)整致使本合同履行可能違法的。

10、爭(zhēng)議解決及其他

10.1、若在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向合同簽訂地成都市武侯區(qū)人民法院提起訴訟解決。

10.2、未盡事宜由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議條款理解不一致時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。