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第1篇

20xx年最新土地增值稅暫行條例全文

第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。

第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。

相關(guān)閱讀

土地增值稅稅額計(jì)算方式

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%

土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

第2篇

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實(shí)施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財(cái)政部《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但長(zhǎng)期以來其一直是以按銷售收入一定比例預(yù)征的方式存在。2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受2008年國(guó)際金融危機(jī)顯著沖擊后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長(zhǎng)。2009年5月12日，國(guó)家稅務(wù)總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國(guó)家再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年5月25日國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個(gè)方面提高了要求。第一，提高預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行；其次是為核定征收率設(shè)底線，對(duì)確需核定征收土地增值稅的，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強(qiáng)，一些漏洞也逐漸彌補(bǔ)。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實(shí)上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)過快上漲的作用；改變了計(jì)稅依據(jù)，不但不能抑制房?jī)r(jià)過快上漲，反而可能助漲房?jī)r(jià)。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。第一，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時(shí)增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加。

（1）利用國(guó)家對(duì)普通住宅的稅收優(yōu)惠。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對(duì)于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時(shí)，降價(jià)銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是1.21億元，扣除項(xiàng)目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤(rùn)：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價(jià)，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當(dāng)然如果正常價(jià)格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四點(diǎn)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場(chǎng)接受的情況下，適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于裝修成本是由購(gòu)房者承擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額進(jìn)一步增加，導(dǎo)致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進(jìn)一步下降。如果本來增值率在某個(gè)臨界位置，則會(huì)使該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的稅率下降一檔。此時(shí)企業(yè)增值稅負(fù)可能明顯下降，一個(gè)是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項(xiàng)目毛坯房計(jì)劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應(yīng)納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費(fèi)改為精裝修房，裝修成本由購(gòu)房者承擔(dān)，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應(yīng)納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項(xiàng)目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤(rùn)確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費(fèi)用，包括利息支出和其他開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡(jiǎn)單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，其中開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費(fèi)用是間接費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）點(diǎn)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。

從上述規(guī)定來看，開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用有可能有交叉，可以通過更細(xì)致的會(huì)計(jì)處理來增加扣除項(xiàng)目。

（1）對(duì)利息費(fèi)用的處理。對(duì)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按5%計(jì)算；能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額時(shí)，則按該金額扣除。因此對(duì)于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實(shí)扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對(duì)能夠扣除的實(shí)際貸款利息支出與預(yù)先估計(jì)的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計(jì)算出來的利息支出進(jìn)行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實(shí)扣除，平時(shí)就應(yīng)該對(duì)貸款的利息支出詳細(xì)記錄，應(yīng)用合理的分?jǐn)偡椒ò阉鼫?zhǔn)確地分入各個(gè)項(xiàng)目中去，這樣也就避免了《條例》中對(duì)利息費(fèi)用比例的限制。

（2）其他開發(fā)費(fèi)用的籌劃。其他開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，則按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財(cái)務(wù)費(fèi)用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費(fèi)用細(xì)化到具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項(xiàng)目中還可以加計(jì)扣除20%。

（3）費(fèi)用均分法。對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，不同項(xiàng)目因地價(jià)和房?jī)r(jià)等原因增值率不同，可能會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務(wù)籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃一明：房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（2）.

第3篇

國(guó)家對(duì)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收法規(guī)相繼實(shí)施，大大減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，本文簡(jiǎn)要分析國(guó)有企業(yè)重組過程中-國(guó)有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的中最新的稅收政策。

【關(guān)鍵詞】

國(guó)有企業(yè)重組；國(guó)有資產(chǎn)無償劃；稅收政策

0 引言

黨的十八屆三中全會(huì)提出“要進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革，國(guó)有企業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)化、國(guó)際化新形勢(shì)，以規(guī)范經(jīng)營(yíng)決策、資產(chǎn)保值增值、公平參與競(jìng)爭(zhēng)、提高企業(yè)效率、增強(qiáng)企業(yè)活力、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任?！比欢荛L(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)國(guó)有企業(yè)存在著產(chǎn)權(quán)不明晰，主營(yíng)業(yè)務(wù)不明確等問題。

國(guó)有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)作為企業(yè)重組過程中一種特殊的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式，對(duì)合理配置資源、實(shí)施國(guó)有經(jīng)濟(jì)的布局和機(jī)構(gòu)調(diào)整起著重要作用。國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)重組相關(guān)稅收法規(guī)的相繼出臺(tái)，大大減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

1 無償劃轉(zhuǎn)的稅收政策及分析

1.1 增值稅

按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物，應(yīng)征收增值稅。另外根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱已使用過的固定資產(chǎn)），應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅：納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅。銷售自己使用過的2009年1月1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。

1.2 營(yíng)業(yè)稅

按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為的規(guī)定，征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。

1.3 土地增值稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

目前有關(guān)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅的規(guī)定主要是針對(duì)個(gè)案逐案進(jìn)行審批，沒有統(tǒng)一政策。例如2013年6月3日重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅關(guān)問題的公告“根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅有關(guān)問題公告如下：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，按照國(guó)家國(guó)有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)等之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅”。

1.4 企業(yè)所得稅

按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)的應(yīng)納稅所得額由收入計(jì)稅基礎(chǔ)來確定。而收入的計(jì)稅基礎(chǔ)考慮兩種，1）計(jì)稅基礎(chǔ)按照實(shí)際劃轉(zhuǎn)時(shí)的賬面凈值確定；2）計(jì)稅基礎(chǔ)按照劃轉(zhuǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或其他定價(jià)方法確定，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

目前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局并未對(duì)無償劃轉(zhuǎn)涉及的所得稅問題作出明確規(guī)定，但河北省地稅局在2009年度《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)【2009】48號(hào)）第十一條關(guān)于企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)的稅務(wù)處理問題明確規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等），劃出方按劃出資產(chǎn)的凈值確認(rèn)視同銷售收入。劃入方可按收到資產(chǎn)的凈值確認(rèn)其計(jì)稅基礎(chǔ)。”根據(jù)該文件規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)需要按視同銷售處理，但由于系按賬面凈值確認(rèn)收入，因此對(duì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得沒有影響。

1.5 契稅

按照《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)出售、贈(zèng)與和交換等情況的納稅義務(wù)人應(yīng)按照核定價(jià)格由財(cái)產(chǎn)承受人繳納契稅。

對(duì)于國(guó)有企業(yè)重組過程中涉及到契稅的問題，財(cái)稅[2008]175號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

1.6 印花稅

按照《印花稅管理?xiàng)l例》簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議雙方應(yīng)按照印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，對(duì)立據(jù)雙方按協(xié)議金額以0.05%的稅率征收印花稅。

根據(jù)財(cái)稅[2003]183號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改過程中有關(guān)印花稅政策的通知》

2 關(guān)于資金賬簿的印花稅

實(shí)行公司制改造的企業(yè)在改制過程中成立的新企業(yè)（重新辦理法人登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關(guān)系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)改制中經(jīng)評(píng)估增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)其他會(huì)計(jì)科目記載的資金轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或資本公積的資金按規(guī)定貼花。

3 關(guān)于各類應(yīng)稅合同的印花稅

企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應(yīng)稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對(duì)僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動(dòng)且改制前已貼花的，不再貼花。

4 關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅

企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。

國(guó)家出臺(tái)國(guó)有企業(yè)重組相關(guān)的稅收政策，明確了重組企業(yè)的稅收責(zé)任，通過各項(xiàng)減免稅優(yōu)惠大大降低了重組成本。國(guó)有企業(yè)根據(jù)《國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確或與企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)不相關(guān)的資產(chǎn)進(jìn)行無償劃轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)輕裝上陣，著眼于市場(chǎng)，使資源得到更有效合理的配置，充分激發(fā)了國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的活力。

【參考文獻(xiàn)】

第4篇

摘要土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，如何合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分必要，本文根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等，通過案例分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)單探析。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市居民住房制度改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率明顯提高，稅收收入也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)地稅收入的重要支柱之一。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，合理進(jìn)行稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)很必要，而土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中占有較大比重，如何有效地進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分必要。以下簡(jiǎn)單探析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃并提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的幾點(diǎn)建議。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等。以下簡(jiǎn)單探析：

（一）對(duì)不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在銷售形勢(shì)不景氣的時(shí)候，可以考慮將房產(chǎn)出租，取得租金收入，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，企業(yè)只需繳納出租的房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據(jù)土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅的區(qū)分，分別計(jì)算增值額，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率超過20%的臨界點(diǎn)時(shí)事先規(guī)劃，可以通過適當(dāng)降低銷售價(jià)格，加大成本費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤(rùn)。

案例分析一：某房地產(chǎn)控股集團(tuán)的一分公司，開發(fā)某一樓盤，支付的地價(jià)款為1.88億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目1.82億元，該公司開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅又開發(fā)非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅和營(yíng)業(yè)用房，其中標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應(yīng)納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)傞_發(fā)成本。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的地價(jià)款為1.53億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為0.35億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計(jì)土地增值稅0.093億元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不分開核算普通住宅和非普通住宅應(yīng)交土地增值稅0.27億元，分開核算應(yīng)交土地增值稅0.093億元，節(jié)稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到節(jié)稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。這為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為購(gòu)買方，可以考慮以土地、房產(chǎn)投資入股，再以向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

2.利用合作建房節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含土地增值稅，特別對(duì)于公司自用的房產(chǎn)，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，節(jié)約稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節(jié)稅

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負(fù)擔(dān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策，在開發(fā)開始時(shí)確定定向用戶，避免開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

（五）對(duì)借款利息費(fèi)用進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，正確籌劃利息支出是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的重要一環(huán)。

根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從減輕增值稅稅負(fù)的角度，對(duì)利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金量大，完全靠權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以企業(yè)要事先籌劃，在計(jì)算土地增值稅利息扣除項(xiàng)目時(shí)要注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要權(quán)衡利息是據(jù)實(shí)扣除好還是開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除好。企業(yè)應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開支有大體的預(yù)算籌劃，如按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算的金額與實(shí)際財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出相比較，從而選擇有利于企業(yè)的扣除金額。

案例分析二：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一標(biāo)準(zhǔn)普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權(quán)所支付的金額2.03億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.35億元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)0.364億元，假設(shè)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，企業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應(yīng)納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應(yīng)納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業(yè)應(yīng)該選擇據(jù)實(shí)扣除這樣節(jié)稅效果明顯。

如果企業(yè)的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據(jù)實(shí)扣除應(yīng)納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據(jù)實(shí)扣除的金額，所以企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃利息開支，選擇有利于節(jié)稅的方案。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的探析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的同時(shí)，我們應(yīng)考慮到根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，要充分考慮節(jié)稅的同時(shí)有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關(guān)法律、法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業(yè)的節(jié)稅活動(dòng)，進(jìn)行優(yōu)化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應(yīng)該具有超前性

土地增值稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項(xiàng)目結(jié)束才想到籌劃，因?yàn)榈鹊巾?xiàng)目結(jié)束時(shí)，相應(yīng)的納稅義務(wù)已經(jīng)確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，對(duì)土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。

（三）企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行籌劃

在以上所談到的利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和策略，而且每個(gè)企業(yè)的差別很大，要根據(jù)實(shí)際情況，在合理和不違法的前提下進(jìn)行納稅籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

第5篇

    增值額超過扣除項(xiàng)目金額的部分(%)  稅率(%)  簡(jiǎn)便計(jì)算方法

    -------------------------------------------------------

    50以下                           30       增值額×30%

    50-100                           40       增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

    100-200                          50       增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

    200以上                          60       增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

    說明：1.依據(jù)國(guó)務(wù)院[1993]第138號(hào)令《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、財(cái)法字[1995]6號(hào)《關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的通知》。

第6篇

第一是要注意清算的時(shí)限。我們可以這樣理解：清算之前都是預(yù)繳；達(dá)到清算時(shí)限條件時(shí)則不再預(yù)繳，必須按規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應(yīng)該主動(dòng)進(jìn)行清算；二是由稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算。對(duì)于前者是納稅人的法定義務(wù)，不清算則要受到處罰。而對(duì)于后者，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求納稅人清算的，則可以不必主動(dòng)進(jìn)行清算。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

第二是要?jiǎng)澐智逅銌挝?。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關(guān)鍵。因?yàn)閷?duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中劃分不同的清算單位，會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。但是納稅人在最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象中，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，稅法要求，對(duì)于這種情況還要細(xì)分清算項(xiàng)目?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）就清算單位問題規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。對(duì)于一個(gè)核算項(xiàng)目或核算單位中，納稅人不分開計(jì)算增值額的，則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策。

第三是要掌握扣除項(xiàng)目分?jǐn)傄罁?jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目雖然是按開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本歸集計(jì)算的，但有些扣除項(xiàng)目（如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）不是直接屬于某一個(gè)項(xiàng)目的，需要由多個(gè)清算項(xiàng)目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔(dān)的成本費(fèi)用通過合理的方法歸入每個(gè)清算項(xiàng)目。土地增值稅不同清算項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)傊饕皇前错?xiàng)目建筑面積，也不是按項(xiàng)目實(shí)際占用面積，而是按可售面積分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第7篇

    1.營(yíng)業(yè)稅在主要稅目稅率上,國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》沒有衛(wèi)生稅率的規(guī)定,可參照文化體育業(yè),稅率為3%。不按照國(guó)家規(guī)定價(jià)格取得的衛(wèi)生服務(wù)收入,應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=超過國(guó)家規(guī)定價(jià)格取得的衛(wèi)生服務(wù)收入×3%。銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的應(yīng)納稅行為,《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定稅率為5%,銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=出售(轉(zhuǎn)讓)收到的價(jià)款×5%。以固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=對(duì)外投資固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)×3%。

    2.增值稅繳納增值稅按年銷售額的多少可分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人,按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,生產(chǎn)加工企業(yè)年銷售額為50萬(wàn)元、商品流通企業(yè)年銷售額為80萬(wàn)元的為一般納稅人。不足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的為小規(guī)模納稅人。一般納稅人銷售貨物稅率為17%,小規(guī)模納稅人適用的稅率為3%。一般納稅人應(yīng)繳納的增值稅=應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額×17%-進(jìn)項(xiàng)稅額(指購(gòu)入非自用材料的進(jìn)項(xiàng)稅額)小規(guī)模納稅人應(yīng)繳納的增值稅=應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額×3%。

    3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加凡是繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅的事業(yè)單位,同時(shí)還要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。按照1985年1月1日國(guó)務(wù)院頒布的《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率市區(qū)為7%,縣城、鎮(zhèn)為5%,不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的為1%。按1986年4月28日國(guó)務(wù)院頒布的《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》,教育費(fèi)附加稅率為3%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=(營(yíng)業(yè)稅+增值稅)×適用稅率。

    4.房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅按1986年9月15日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征,稅率為12%。即:應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=租金收入×12%。衛(wèi)生事業(yè)單位出租土地的情況很少,就不再介紹。車船使用稅,按2011年2月25日中華人民共和國(guó)主席令第四十三號(hào)《中華人民共和國(guó)車船法》新規(guī)定,事業(yè)單位不再免收車船使用稅。其稅目如下:乘用車,按發(fā)動(dòng)機(jī)汽缸排氣量和核定載客人數(shù)繳納;商用車客車,按核定人數(shù)繳納;商用車貨車,按噸數(shù)繳納(其他車輛和船舶稅率略)。

    5.土地增值稅1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人;單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除金額200%部分,稅率為50%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%部分,稅率為60%。扣除項(xiàng)目是指取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金、其他扣除項(xiàng)目及建筑物的評(píng)估價(jià)格。應(yīng)納稅計(jì)算方法,應(yīng)繳納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

    6.企業(yè)所得稅衛(wèi)生事業(yè)單位取得其他經(jīng)營(yíng)收入如直接用于改善衛(wèi)生服務(wù)條件的,經(jīng)稅務(wù)部門審核批準(zhǔn)可抵扣其應(yīng)納稅所得額,就其余額繳納企業(yè)所得稅。應(yīng)稅產(chǎn)品繳納增值稅后有利潤(rùn)實(shí)現(xiàn),企業(yè)所得稅率為25%。其他企業(yè),年度應(yīng)納稅所得額不超過30萬(wàn)元,從業(yè)人數(shù)不超過80人,資產(chǎn)總額不超過1000萬(wàn)元的為小型微利企業(yè),按20%稅率征收企業(yè)所得稅。

    7.印花稅根據(jù)1988年6月6日國(guó)務(wù)院的《印花稅暫行條例》規(guī)定,事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等都屬于印花稅的納稅義務(wù)人。稅目包括購(gòu)銷合同、加工承攬合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、營(yíng)業(yè)賬簿等13個(gè)稅目;稅率為萬(wàn)分之三至萬(wàn)分之五不等,“權(quán)力、許可證照”和“營(yíng)業(yè)賬簿”稅目,適用定額稅率,均為按件貼花,稅額為5元。

    8.代扣個(gè)人所得稅對(duì)衛(wèi)生事業(yè)單位來說,個(gè)人所得稅涉及工資薪金所得、勞務(wù)報(bào)酬所得等。工資薪金所得應(yīng)納稅所得額=工資薪金所得-3500元(法定扣除額)-個(gè)人繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)-個(gè)人繳納的住房公積金。按2011年6月30日修改后的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的規(guī)定,個(gè)人所得稅適用于7級(jí)超額累進(jìn)稅率,最低為3%,最高為45%。勞務(wù)報(bào)酬所得,每次收入不超過800元的免征個(gè)人所得稅;每次收入超過800元但不超過4000元的,個(gè)人所得稅=(收入額-800)×20%;每次收入超過4000元的,個(gè)人所得稅=收入額×(1-20%)×20%(簡(jiǎn)便計(jì)算方法:個(gè)人所得稅=收入額×16%)。

第8篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅；政策；清算；帳務(wù)處理

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

近年來關(guān)于土地增值稅的征收和清算問題引起了人們廣泛的關(guān)注，特別是今年北京律師李勁松質(zhì)疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場(chǎng)嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數(shù)。通過下列分析和探討讓大家來認(rèn)識(shí)一下該稅種。

一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規(guī)定？

根據(jù)國(guó)稅函（1995）110號(hào)文件，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。國(guó)務(wù)院在1993年12月13日了《中華人民共各國(guó)土地增值稅暫行條例》財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國(guó)開征。

根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地位用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

二、土地增值稅的計(jì)算方法

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率為60%。

計(jì)算土地增值稅的公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率

三、土地增值稅清算時(shí)增值額計(jì)算的關(guān)鍵（以房地產(chǎn)開發(fā)公司新建造房屋為例）

“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售收入金額的確定，有以下幾點(diǎn)值得特別關(guān)注：

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確訂為收入。因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

關(guān)于地下車位或車庫(kù)的收入確認(rèn)原則：各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理方法有所不同。國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時(shí)其成本也不得扣除。江蘇省關(guān)于地下車位的規(guī)定分三種：1）是人防工程，是以人防部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建造的，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)作為配套設(shè)施，扣除發(fā)生的成本費(fèi)用；2）無產(chǎn)權(quán)的地下車位，不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用；3）有產(chǎn)權(quán)的地下車位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車位，清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

售后返租確認(rèn)收入：房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年，其實(shí)質(zhì)是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即取得了其它經(jīng)濟(jì)利益。稅務(wù)機(jī)關(guān)可按“一定期限內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的使用收益，如對(duì)外轉(zhuǎn)租取得的租金等來測(cè)算或者按照同一區(qū)位相似樓盤的其它房產(chǎn)銷售價(jià)格確認(rèn)銷售價(jià)格，如果還不能確定銷售價(jià)格應(yīng)按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行，判斷房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低又無正當(dāng)理由，應(yīng)采用評(píng)估或其它合理的方法確定轉(zhuǎn)讓收入。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由時(shí)（根據(jù)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告：納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的）稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照下列原則處理：

采集同一企業(yè)銷售日當(dāng)月同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，如不存在當(dāng)月，可采集同一企業(yè)銷售日前后3個(gè)月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格，如不存在前后3個(gè)月內(nèi)的銷售價(jià)格的，可采集相同或近似地段其它企業(yè)銷售日當(dāng)月或前后3個(gè)月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格。

委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定交易價(jià)，按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）扣除項(xiàng)目金額包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)?？鄢?xiàng)目金額的的確定需關(guān)注以下幾點(diǎn)

公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除：房地產(chǎn)開發(fā)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不得扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第六條規(guī)定：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

修裝飾費(fèi)用的扣除：以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

售樓處的裝修裝飾費(fèi)分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開公司自行開發(fā)的產(chǎn)品，則裝修裝飾費(fèi)可以列入開發(fā)成本；第二種情況是售樓處是臨時(shí)建筑，則裝修裝飾費(fèi)應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不得計(jì)入開發(fā)成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費(fèi)作為營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

房開企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除：根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

開發(fā)間接費(fèi)用的扣除：根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)《土地增值稅清算管理規(guī)程》開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費(fèi)用在開發(fā)項(xiàng)目初期開始?xì)w集，以便于后期土地增值稅的清算。

土地使用權(quán)所支付費(fèi)用的扣除：蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費(fèi)也不得扣除。

政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的扣除：根據(jù)蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)規(guī)定企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。允許計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。

在土地增值稅清算中，所有扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生才能扣除。如預(yù)提費(fèi)用在土地增值稅清算中就不得扣除。

四、土地增值稅帳務(wù)處理

根據(jù)財(cái)會(huì)字（1995）15號(hào)文件，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納土地增值稅有關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

一）交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

二）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營(yíng)稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”（股份制試點(diǎn)企業(yè)）、“營(yíng)業(yè)稅金”（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。

三）企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

四）企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目。補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。

預(yù)交土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。

五）為了提供土地增值稅的計(jì)算依據(jù)，企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用等，在有關(guān)會(huì)計(jì)科目或備查簿中詳細(xì)登記。

參考文獻(xiàn)：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 國(guó)務(wù)院 1993

《中華人民共和國(guó)的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)政部 1995

財(cái)稅字（1995）61號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知》。

國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知。

財(cái)會(huì)字（1995）15號(hào) 財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》

國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。

國(guó)稅函（2010）220號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

第9篇

一、Z項(xiàng)目稅收籌劃方案

1.用足利息支出扣除的政策。

在該項(xiàng)目中，A房地產(chǎn)企業(yè)管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業(yè)在商業(yè)銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項(xiàng)目建設(shè)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。同時(shí)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，通過比較（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%與企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息20000*10%*3=6000萬(wàn)元，前者大于后者，故而建議企業(yè)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明，從而按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在稅法理解上存在偏差，認(rèn)為必須同時(shí)滿足不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龊筒荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明兩個(gè)條件，才可以按照10%扣除，實(shí)際上只要滿足一個(gè)條件即可，這兩個(gè)條件是“或者”的關(guān)系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬(wàn)元，借款利息還可以增加企業(yè)所得稅稅前抵扣金額3000萬(wàn)元。

2.普通住宅與非普通住宅分別核算。

A房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計(jì)算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時(shí)能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節(jié)省大量的稅收。根據(jù)我國(guó)土地增值稅稅法的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅蚨悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方式。建議A房地產(chǎn)企業(yè)使用按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3.A房地產(chǎn)企業(yè)Z項(xiàng)目籌劃三步曲：分立—合資—股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

A房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)，并未分別申請(qǐng)住宅用地、商業(yè)用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因?yàn)槿绻麊为?dú)申請(qǐng)了酒店用地，同時(shí)已經(jīng)聯(lián)系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負(fù)擔(dān)了。

（1）公司分立。從A房地產(chǎn)公司派生分立出B公司，將與此酒店有關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益從A房地產(chǎn)公司中分離出來，B公司組建成為一個(gè)新的獨(dú)立核算的法人，A房地產(chǎn)公司仍然存續(xù)。①營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，是營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，而有償是指通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。由此可見，無論是營(yíng)業(yè)稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對(duì)價(jià)，被分立方也未取得任何經(jīng)濟(jì)利益，因而無論是A房地產(chǎn)企業(yè)還是B公司都不需要交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。②契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)）等法律法規(guī)的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。③印花稅?，F(xiàn)行印花稅采取正列舉的形式，即只對(duì)《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂的企業(yè)分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時(shí)稅法規(guī)定，對(duì)于以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經(jīng)貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實(shí)收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)〔2009〕59號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉淼膶?shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，被分立公司可暫不確認(rèn)被分立資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)讓所得或損失，在不涉及非股權(quán)支付的情況下，分立公司應(yīng)按原計(jì)稅基礎(chǔ)確定其在分立公司的計(jì)稅基礎(chǔ)，所以分立公司、被分立公司在分立環(huán)節(jié)都不需要繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續(xù)的情況下，不涉及確認(rèn)舊股轉(zhuǎn)讓所得或損失問題。因?yàn)榇朔N情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權(quán)支付相當(dāng)于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經(jīng)是稅后的了，也不需要再交企業(yè)所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的分離需要交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅的情況，但是卻發(fā)生了酒店土地、酒店房產(chǎn)的權(quán)屬變動(dòng)。

（2）合資。酒店建設(shè)竣工后，B公司也已經(jīng)宣告成立，此時(shí)可以去尋找有意向投資該酒店的企業(yè)。當(dāng)然如果在酒店開工之前，就已經(jīng)與某酒店管理企業(yè)達(dá)成投資意向或簽訂投資協(xié)議，是受該酒店管理企業(yè)之托開發(fā)，按照對(duì)方的要求施工、建設(shè)，則稅收籌劃無需公司分立這一環(huán)節(jié)。B企業(yè)在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。

（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給另一股東即某酒店管理公司。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股后，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。B公司轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)，未轉(zhuǎn)讓公司名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，也不需到相關(guān)部門辦理物權(quán)變動(dòng)的登記，不構(gòu)成轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事實(shí)行為。同時(shí)從土地增值稅的征稅對(duì)象上看，只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，所以B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉(zhuǎn)讓所得要交納企業(yè)所得稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議