時間：2022-09-01 14:21:46
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商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。
2商業用地的價值研判與發展定位
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業地產項目的營銷策劃
⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。
⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
［致辭］
商業地產狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數人的創版權所有業努力，同時也成就了少數人構筑商業地產業王國的宏偉夢想。
在商業地產界風云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業地產運作的專業化理解，把握不準商業和地產的最佳契合點，始終是困擾許多開發商的難題，時代呼喚專業化的商業地產管理顧問公司。
一貫秉承誠信、合作、專業、共贏的處事態度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業和地產和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實現價值的最大化和極致化。
華夏凱英——始終堅持與有能力掌控未來的人展開策略，實現組織與個人的增值和完美展現。
［簡介］
北京華夏凱英管理顧問有限公司是一家專業性的顧問公司。自1993年成立以來，公司一直專注于為商業地產及零售業企業提供商業地產策劃、招商服務、營銷推廣、商業物業管理、經營管理以及商業地產相關設計等綜合的。
憑借多年的商業地產及零售業策劃與開發經驗，北京華夏凱英管理顧問有限公司已在國內多個重點城市和地區成功地籌劃了以購物中心、商業步行街、shoppingmall為主導產業的商業地產項目數十宗，成為國內最卓越的商業地產顧問及策劃機構之一。
［核心服務］
商業地產策劃
對商業地產項目進行定位、定性規模建議、市場策略確定、項目概念設計建議、項目商業組合建議、設計方案的市場化調整等。
商業地產市場咨詢
對商業地產項目進行市場環境分析、市場競爭分析等，從而對該項目的規模、定位、市場策略等做出基于市場調查的定量判斷，并對商業策劃的內容進行量化修正，最終進行項目的財務評價，為開發商提供投資決策及項目設計、融資、招商等所需要的數據依據。
商業地產決策咨詢
以商業地產項目的項目背景為基礎，結合開發商的資源、資金背景，為開發商提供項目投資與否，以及在何種資本框架下，進行投資的方案。
商業地產管理咨詢
針對商業地產開發商、管理運營商在項目開發、運營過程中所碰到的管理架構、erp、公共關系、人力資源等問題，提供專業管理咨詢。
商業地產營銷
對商業地產項目進行出租、出售。商鋪出租的費按照商戶租約的月租金計；商鋪出售的費，具體協商。
商業地產相關設計
商業地產廣告設計、商業企業的ci、vi設計、dm海報制作、商業地產項目招商手冊的設計、印刷業務。
［接洽流程］版權所有
1、初步考察
與項目方初步接洽，對項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，對項目的可操作性做出初步結論。
2、簽署工作協議
確定項目操作的總體思路后，則與項目方洽談合作事宜，簽定《項目顧問服務合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
3、實地調研
根據初步考察的結果，制定詳細的正式市場調查計劃，組成市場調研小組和策劃專家組，開赴項目所在地做正式市場調查。
4、由專家對項目建設規劃設計提出指導性建議
對項目的整體發展戰略、開發內容、開發模式、市場形象、項目主題、項目規劃、、設備設施、服務功能、物業管理和經營管理等各個方面提出具體意見。
5、撰寫各類報告
根據不同客戶的需求，提供不同的核心報告。
6、召開方案論證會
召開合作雙方負責人及有關專家的論證會，對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據討論結果對方案做進一步的完善與改進。
7、完善策劃，促使項目成功
商業地產從外觀來看是一個單一的產品，其實不然，商業地產不僅包括了地產本身，還包括商圈環境、品牌層級及業態分布等多個方面，因此，商業地產營銷不僅僅在于推出一個樓盤產品，而應該是從影響人們生活方式、商業環境塑造及追求共生商業利益等多方面來推進。商業地產營銷的構成要素主要包括以下幾點：1.營銷需求：即商業地產開發商營銷的需求，從追逐短期現金流開始，升華為打造品牌強勢，最終為追求商業利潤。2.營銷主體：不僅僅報告商業地產開發商，還包括入駐的商家。3.目標客戶：商業地產的目標客戶一般分為兩個階段。初期的目標客戶為商鋪投資者及商鋪租用者等；后期的目標客戶一般為普通的消費者及游客等。4.產品定位：商業地產的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業態分成、商圈環境等選擇。5.營銷策略：商業地產的營銷策略應該把握位置營銷及內容營銷兩大重點，多渠道、多角度、多層次的實施營銷策略。6.營銷價值：商業地產的營銷價值在于既能實現開發商的經濟利潤和品牌強勢等顯性價值，又能實現促進商圈共贏、推動城鎮化建設及改善人們生活方式等隱性價值。
二、商業地產營銷策劃的意義
近年來，我國城鎮化的腳步不斷在加快，商業地產也呈現出了蓬勃發展的態勢，商業地產營銷的策劃和策略也出現在了人們的視野中，眾多的開發商也把營銷策劃看作經營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業地產最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。1.商業地產營銷策劃對其自身銷售的意義。一個好的營銷策劃應該從客戶的需求出發，從設計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務客戶。一個好的商業地產營銷策劃也不例外，商業地產營銷策劃是從設計、環境、區位、戶型、價格等多個方面對商業地產項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務，以此促進商業地產的銷售。總體來說，商業地產營銷策劃是商業地產的價值實現的過程。好的商業地產策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節。好的商業地產策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業地產營銷形成良性循環，產品越來越精準化、服務越來越貼心化，取得經濟利益與品牌強勢的雙贏。2.商業地產營銷策劃對城市生態的影響。商業地產的快速發展是我國城鎮化不斷推進的結果，商業地產的區位選擇往往基于城市規劃和市場導向的雙重要求。好的商業地產營銷策劃往往與城市的發展規劃相得益彰，商業地產形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規劃可以促進商業地產營銷的推廣實施。商業地產的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業地產本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業地產營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業態模式引進有利于改善城市居民生活環境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業類型、推進城市的綜合發展。
三、我國商業地產營銷過程中存在的問題
1.從營銷策劃上看。商業地產營銷策劃應該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產品來滿足不同的市場的過程。我國現階段的商業地產營銷策劃主要存在以下幾個問題：（1）品牌意識薄弱商業地產一種地產與商業結合的復合商品，因此，我國的商業地產開發均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發商將一線城市的營銷策劃復制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設。個別開發商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發商給商業地產取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設的結果。（2）市場調研不夠充分我國商業地段的同質化越來越嚴重，就是因為市場調研不夠充分，開發商盲目自信的建設商業地產。氣候特點不一、文化形態不同、經濟發展速度不同等多種元素，都決定了商業地產的建設和營銷必須從充分的市場調研開始，差別化的區分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。（3）市場定位不夠清晰對商業地產項目定位的不夠清晰是我國大部分商業地產項目失敗的原因。我國商業地產進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發，結果消費者并不買賬，導致項目失敗。2.從營銷策略選擇上看。（1）定價相對盲目我國的商業地產開發商在巨大的資金壓力下，對商業地產的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數的房地產開發商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調研的盲目跟從。（2）促銷手段單一我國目前的商業地產營銷策略多是選擇傳統的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業地產是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業地產營銷。
四、如何提升我國商業地產營銷策劃的效果
1.加強品牌建設。商業地產的外在價值在于外觀、地址及商圈環境等，內在價值在于客戶在使用該商業地產后所享受的服務。如今社會，商業地產競爭越來越激烈，各個商業地產的外在價值既外觀和商圈等越來越同質化，內在價值的塑造既品牌形象的建設是現在的商業地產營銷取勝的關鍵。商業地產的不可移動性決定了商業地產營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業地產保持著忠實的顧客群體，才能獲得經濟效益。2.加大市場調研。明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業地產開發商應該廣泛的進行市場調研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業地產開發商還應注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。3.拓寬營銷渠道。我國的商業地產營銷應該從傳統的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網絡營銷等多種方式拉動消費者的消費動機。可以組織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨詢活動等，拉近開發商與消費者的距離，創造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。商業地產是一個從地域到業態、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復合形態，又有著不可移動性，因此，商業地產營銷的策劃和策略選擇更應該從提供差異化的產品出發。多種因素的差異決定了我國的商業地產營銷從深入的市場調研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設等多個方面都不能簡單的復制粘貼，而是應該全方位、多角度的開展商業地產營銷策劃，這樣才能收到預期的營銷效果，才能獲得經濟利益與城市發展的雙贏。
作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學
參考文獻：
[1]姜新國.商業房地產開發經營與管理[M].中國建筑工業出版社,2011.
關鍵詞：房地產 運行 模式 商業
一、定義和主要類型
地產按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產和以商業活動為目的的商業地產、以工業生產功能為主的工業地產，商業地產的特點是通過在地產上的商業活動體現商業和地產價值的集合，商業地產主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等。
二、商業地產的主要運行模式
（一）只租不售。即在商業地產建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業地產的投入及獲取投資收益。
1、只租不售的好處主要在兩個方面：一是在獲取較穩定的投資收益的同時，獲取商業地產的增值收益；二是在需要資金時，可通過將商業地產抵押的方式取得貸款；三可以統籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經營、物業管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價值。
2、只租不售的弊端在于：一對商業地產的招租要求較高，存在招租無法達到預期、租金收入不理想的風險及投資回收期較長的特點；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規劃等均需做出很好規劃，否則會導致整個項目的招商失敗、無法出租；三商場地產的日常經營管理、物業管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業地產的投資者更是一個挑戰，如經營管理不到位，對后繼的招租、現有商家的維護、租金等方面都將帶來負面影響。
3、只租不售商業地產的難點：一整個項目的設計規劃、招商策劃等前期工作，對項目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團隊，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財務狀況、較高的商業地產綜合規劃和管理能力、企業較明確和穩定的戰略發展定位。
4、案例：北京萬通集團持有的萬通商城采取只租不售的方式，統一布局，統一招租，統一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商業地產建成后或取得商業地產的產權后，將其全部出售。
1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現金問題；二是可省去招商、管理等環節，節約投資者的人力、物力資源；三對商業地產前期設計規劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產行業向上發展，則投資者享受不到商業地產帶來的增值紅利；二商業地產普遍存在投資金額大的特點，使得有能力全額購買整個商業地產項目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。
3、出售方式商業地產最主要的難點在于：如何將商業地產包裝策劃好已理想的價格出售。因此，計劃出售的商業地產，在計劃投資時就因先做好出售策劃工作。
（三）租售結合。即投資者將商業地產的一部分出租，另部分進行銷售。
1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現金流問題，又可持有部分商業地產，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進招租。
2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個項目產生不利影響；二無法統籌考慮整個項目的租金，可能會出現惡性壓低租金的現象；三無法統籌考慮、策劃整個項目交付使用后的定位、經營、管理等工作，需與其他購買協商。
3、租售結合方式的難點在于：如何統籌安排租與售的定位和比率、協調各購買者的關系等。
4、案例：最典型的就是萬達集團開發的大連萬達城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進而也為萬達集團和其他商家帶來錢流，且萬達廣場一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，沃爾瑪店起了很重要的作用。
三、商業地產存在的主要問題
1、短期內，由于在建和潛在的商業地產供應量過大，部分城市商業地產面臨過剩風險，投資回報率降低。據悉目前國內商業地產的投資回報率已經被壓縮至歷史最低，約為6%。
2、投資者普遍存在專業度低的困境。一些投資商業地產的企業，特別是2008年前后才開始進軍商業地產領域的企業，因缺乏經驗和企業中長期發展規劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團隊、內部管理機制、資產管理能力、前期設計規劃能力等，這些都將影響了投資商業地產的成功與否；即便是在商業地產方面投資較成功的萬達集團，其在萬達廣場使用后的物業管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區投資的萬達廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。
3、地區發展不均衡。經濟較發達的東部地區，商業地產因發展得較早，積累了一定的經驗，商業地產發展得較成熟、較充分；而經濟較差的中西部地區，因經濟起步較東部地區晚，經濟較不發達，對商業地產的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。
4、投資資金來源單一。目前，投資商業地產的主要資金來源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業地產的發展速度、發展水平。
新的市場藍海，應加以重視并從各方面作好準備。
關鍵詞：商業地產 加固改造設計市場機會
一、市場背景
在多項調控政策的組合發力下，住宅市場日顯冷清，全國多個主要城市樓市成交量出現大幅滑坡，于是“轉型”成為地產圈的熱門話題。而商業地產是最熱點的轉型方向，正成為房企和民間資金的避風港，受到房企和投資者前所未有的關注，本輪調控后期，商業地產投資占比達38.2%，住宅投資占比12.3%，股市占比8.5%，顯示目前國內房地產資金
流向出現轉舵跡象，主要去向即商業和寫字樓市場。
二、瓶頸與挑戰
商業地產投資由于不受調控限制，吸引了大量資金產，一些大中型房企紛紛做出結構調整，增加商業地產項目，加大商業土地儲備，布局二三線城市。但是商業地產和住宅地產不一樣，總體上還是供大于求， 競爭非常激烈，已有多位專家提醒要慎入商業地產領域，如果
一哄而上、過于超前發展，將導致供應過剩，投資者風險隨之增加。
其實，很多開發商心里都清楚，商業地產運作是另外一套游戲
規則，不僅要建，建成后還要花大力氣運營管理。商業運營才是做商業地產核心競爭力之所在。可真正能駕馭商業地產開發運營的職業經理人和團隊十分稀缺，由此造成的高薪挖人現象也直接影響了項目的服務品質，出現競爭同質化，不僅增加了招商難度也減少了項目收益。
除此之外，商業地產項目還必須面對另一個強大對手―――互聯網電子商務的考驗。有資料顯示，到2015年，網絡零售交易額將輕松超過
2萬億元，占消費品零售總額的7%。不難預測，網上購物的
發展將不可避免地減少人們在線下實體空間內的購物活動。
三、餡餅與陷阱
在人們更多關注商業地產過熱的同時，“過剩”現象當為投資者所警惕。首先，地段理論遭到罔顧。目前，在各大城市一些不合理地段出現大量商業地產項目，沒有人流，沒有便捷交通，更沒有區域輻射力，成為“人氣孤島”在所避免。各區縣各自為政建設購物中心、商業街，多以政府形象工程為主導，離開了市場的實際需求，往往是超前開發，過度開發。其次，開發模式理念迥異。商業地產資金投入大，回報周期長，需要通過長期經營收益和物業增值來實現投資收益，關系到投資人、運營方、經營者和消費者等多方關系，需要通過調研選址、營銷策劃、設計建造、招商實施、規范運營、持續調整等各環節統一的經營理念，
對開發商的資金狀況和經營能力都是一種挑戰。
一旦發展不好很容易出現如下結果：第一步，競爭加劇造成價值稀
釋；第二步，商業和人口配比倒掛，經營靠貼錢維持；第三步，商業資源魚龍混雜，最終出現大量商業爛尾樓。有關機構預測，未來1-2年時間很多商業地產項目將陸續出現問題，3年左右一批商業地產或將出現倒閉現象，引發并購潮。而九十年代初動工的成都“熊貓城”以50萬方規模號稱建設亞洲最大shopping mall，由于政府規劃與企業戰略失誤，導致該項目一直爛尾，被喻為史上“最難地產項目”，近年才易主富力地產并改名為“富力天匯MALL”重新打造，就是我們眼前的前車之鑒。
四、市場機會
1.介入時機：當相當一部分商業地產出現爛尾，落入被商業地產大鱷收購或無奈轉讓的命運之時，我們的設計機會就來臨了。
2.經濟對比：商業項目爛尾，只要不是年久失修，接手方一般不會炸掉重建，為避免高昂的重建成本，很多項目可以選擇加固改造，就能滿足新的使用功能。
3.工作內容：商業用房是商業活動的重要載體，不同的業態對商業用房的要求大相徑庭。有的項目存在基本設計層面的錯誤需要改正，比如柱距、層高、承重等要素不符合商業業態的要求；有的項目被收購后市場定位和使用功能發生重大變化，這些都不能靠營銷策劃公司的表面包裝就能解決，而需要建筑設計師根據經營者要求重新設計立面風格、重新劃分店面分隔、重新組織交通動線，需要結構設計師根據平面布置和業態功能重新計算荷載、對原有結構構件進行加固改造，需要設備設計師重新計算水電流量、重新布置管井洞口、重新排布水電管線，只有專業的設計機構才能完成這樣的綜合設計工作。
4.專業準備：上述設計工作中，建筑和設備專業的設計工作相對容易，最難的是結構專業。加固改造只能在舊有結構框架內進行增減修補，與新建項目完全不同。這項工作只有一般性原則可供遵循，很少有完全相同的情況可供類比。因此對結構設計人員的專業知識和經驗水平要求比較高，不僅要熟悉普通設計規范，也要根據現有設計結果對原有結構采取粘貼鋼板、粘貼碳纖維、加大截面、化學植筋、增設支點、鋼結構夾層等各種不同的處理方式，還要對相關工程材料與
施工工藝有所了解，這些都需要我們對這方面的理論知識進行必要儲備，對這方面的技術設計進行預備學習。
5.市場營銷：一般來說，商業地產項目出現上述需求，并非出自專業設計機構的建議，而是來自于營銷策劃公司根據市場調研、前沿預測、政策法規等各方面的信息綜合而起來向建設單位提出的策劃報告。因此要想在這一塊市場上獲得先機，最好與各大營銷策劃公司建立起良好的合作關系。一方面設計機構可以為策劃公司提供專業規范的建議，另一方面策劃公司可以為設計機構提供及時可靠的市場信息，雙方合作可以將市場與規范緊密結合、相得益彰。
關鍵詞：商業地產 建筑設計管理 訂單式開發
1.1 引言
商業地產的建筑設計與管理，包含商業地產及建筑設計兩方面的范疇。商業地產的出現是房地產行業發展到一定階段的產物，是地產開發與商業經營的有機結合。商業地產一般是指從事零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等商業用途的房地產開發形式。商業地產的開發模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、別墅等房地產形式。因此，商業地產的建筑設計與管理是一門綜合性技術學科。
1.2 商業地產的概念
商業地產實際上是“商業房地產”的簡稱，英文翻譯為“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地產是較為單一的房地產開發形式。商業地產則是復合型地產，是地產與商業有機結合的產物。
商業地產的概念有廣義和狹義之分；從廣義上講，商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括辦公樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等；
而狹義商業房地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式；商業房地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小；對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式 ①。其開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。
2.1 國內外商業地產開發差異
國內外商業地產項目開發差異主要表現在開發模式、開發流程、設計理念的三方面。國外商業地產項目的所有權、開發權、經營權三者是分離的，而國內往往是開發商集于一身。三權分離優勢在于三方僅負責各自擅長的業務，即專業人作專業事，有利于商業項目開發的專業化。
國內開發流程：拿地—建設—策劃定位—選擇管理團隊—招商—運營
國外開發流程：可行性論證—策劃定位—確定開發模式—選擇管理團隊—主力店招商—規劃設計—建設—運營
國內外商業地產開發流程相比，國外開發流程注重前期招商及策劃的前置，國內開發流程注重的是建設先行，開發流程的差異與商業盈利模式有關，國內的商業地產開發大多采取銷售型商業物業，往往是開發建設速度快，竣工后立即銷售，銷售后進行大面積，大規模的商業二次改造，產生了大量無謂的消耗和浪費。
2.2 商業地產的開發模式
2.2.1 商業地產存在的現實問題
商業地產項目包含地產開發和商業經營兩方面的內容，需要進行科學的統一整合與合理定位。但是大多數開發商僅考慮自己作為地產開發商的角色，在商業地產的策劃、設計和建設中，沒能對項目的日后商業行為進行具體的市場定位和全面調研。在缺乏市場調查及定位的前提下，在建筑設計中盲目尋求經濟利益的最大化，常常以快速實現銷售和租賃為目的，為了好賣好租而設計，不注重商業功能及需求的設計，降低包括產品選型在內的各項建設成本，甚至選擇低端的設計交房標準，這一切往往造成開發內容與市場脫節，消費需求與設計產品不同。常常表現為：商業地產的市場定位不合理，僅僅貪圖經濟利益，不考慮當地消費需要；商戶入住后發現存在諸多的設計先天不足，制約了商業地產的租賃與銷售行為，帶給了開發商和商業企業不小的麻煩，降低了商業合作效率；普遍情況是商業項目在建成后，為滿足商業經營者的使用要求需要大規模的進行項目改造，無論是開發商，還是商業企業均造成了嚴重的浪費。
其次，目前我國的商業地產設計的專業單位很少，能夠開展設計任務的一般都為民用建筑設計院，這些設計單位對商業物業的需求了解甚少，參考的均是民用建筑規范。同時，我國在商業地產項目的設計中沒有符合目前商業發展的統一標準和規范，擁有的行業標準頒布至今已相差二十年余的時間，明顯落后今日的發展要求。所以，目前商業地產項目設計實施后的利用率低、實用性差、商業價值低是普遍現狀。以上情況，實際上對商業地產開發標準的制定又提出了迫切的需求。
2.2.2 訂單式商業地產開發
我國的房地產開發市場伴隨著國家的各類調控及規范性的政策，正在走向成熟。很多的開發企業重組，合并，甚至倒閉，房地產行業優質資源整合，淘汰缺乏實力的開發商，以專業化、品牌化的房地產開發為方向，是當下地產行業的大趨勢，對于尋求眼前的商業利益，忽視了長遠發展的開發企業而言，已難以生存。所以，在此背景下，商業地產的開發現在已日漸理性，知名的開發商也已形成了較為先進的開發模式。
商業地產與住宅等其他地產形式不同，設計既要符合建筑規范，而且也要符合各商業業態的商業需求，滿足不同種類商業的開店標準。不同種類的商業業態對于商業面積、層高、柱網、荷載、照明、內外部交通動線等需求各不相同，對于商業客、貨梯、扶梯的配備要求不一樣，對于強、弱電、安防、消防、廣播的具體要求也不盡相同；因此，需要由專業的商業策劃公司及專業的商業設計公司依據項目的開發定位，按照商業需求進行規劃設計，才能切實的保證商業區域的實用性，以及商業價值的最大化。綜上所述產生了訂單式商業地產開發的新模式。
所謂的訂單式商業地產開發模式，是指開發企業與大型商業企業先期簽署租售合同，作為入駐主力店，請入駐商業企業參與商業地產項目的前期規劃，依據該商業企業的需求進行項目設計及建設，項目竣工后按照合同約定將部分商業租售給該商業企業經營，充分利用這些知名商業企業的品牌實力和影響力，帶動次主力店的租售，也帶動其它商業店鋪的租售行為[1]。美國的商業開發行為較為成熟，通常租售面積超過50%時才進入實施階段。而在近幾年經濟不景氣的大背景下，其前期確定的租售面達到70%時才開始工程建設。
訂單式地產是將招商行為前置，與傳統的先建設后招商模式相比，訂單式商業地產具諸多優點，能夠更好的滿足市場的需要，適應不斷變化的市場環境，具體表現在：
（1）開發商與大型商業企業形成戰略聯盟，商業企業能夠全面的參與整個商業項目的規劃設計過程中，有助于彌補開發商在不同商業業態開發中的專業缺失，經驗欠佳的弱點，有利于開發企業進行商業競爭性分析，市場定位和商業業態組合，整合了開發企業與商業企業的各項資源。
（2）商業企業尤其是知名的商業巨頭，它的穩定租金為商業地產項目整體運營提供了保障，為開發企業提供了穩定的現金流。房地產開發企業借助商業巨頭強大的品牌效應，提升次主力店及其它商鋪的租售價格，促進項目整體的招商進度。憑借商業巨頭的品牌號召力往往也會帶來更多的商機。知名商業企業提供的租金收入雖然不高，但是這些商業企業吸引并帶來大量的顧客，推動其它商業區域的入駐，一般情況下，明顯提高商業地產項目整體的租售價格，也為商業項目的長遠繁榮奠定了基礎。
（3）傳統的商業模式常常在項目竣工后，為滿足不同商業用戶的要求進行商業區域的改造，由此造成資金、資源的嚴重浪費。訂單式商業地產的開發模式中，相當大的商業面積是根據商業主力店的需求量身定制，如具體的招商情況明朗順利，也可將次主力店及商鋪共同運用訂單式開發的模式，由此將最大程度的減少日后改造的商業區域。
3.1 設計任務書
設計任務書是項目工程設計及建設的指導大綱，是明確項目建設方案（包括設計需求、設計依據、設計范圍、設計規模、設計思路等）的重要文件，也是完成設計成果的主要依據。
設計任務書控制并約束著項目設計的全過程和各個方面。開發項目的決策正確與否， 與設計任務書編制、審批程序有著密切關系，只有全面、準確、嚴謹的編寫設計任務書，充分表達開發企業的建設訴求，后續的項目設計建設過程才能順利進行，建成后方能實現其預期的經濟效益。所以，設計任務書對于項目開發設計及工程建設的成敗，對于實現開發的經濟效益具有重大意義。工程建設之前， 設計任務書肩負著指導設計方向，項目定位的作用，只有正確編制設計任務書，并嚴格履行其要求，才能使后續的設計任務順利開展。
本文所指設計任務書的編制應充分考慮商業地產訂單式開發模式的特點，將各業態商家開店需求融入本項目設計任務，并結合項目規劃條件。通過整理開發企業各項目建設經驗，整合設計單位積累資料，委托國內知名的商業策劃顧問全面介入，共同編制項目設計任務書，并予以確認。設計任務書的建筑部分內容包括：設計范圍、設計深度及要求、各業態的特殊設計要求及范圍、設計原則等內容。涉及內容應以各業態的商業開發需求為主，內容全面，亦可作為企業級商業項目開發設計任務書，并形成同業態范本。
結論
本文針對目前國內商業地產盲目開發、地產開發與商業運營嚴重脫節、現行設計規范滯后等問題進行了較為系統的說明。傳統的商業地產開發模式是諸多問題根源，解決問題的關鍵在于開發企業應把與商業零售企業相互獨立的關系，轉變成二者開展有機合作，創新開發模式。形成商業地產訂單式開發的新思路。
本文基于開發企業的工作視角以項目為分析平臺，在分析商業地產開發現狀問題，提出解決之道的同時，總結了商業建筑設計的基本思路。首先，提出了商業項目開發的方式及流程。其次，在分析研究商業項目的的基礎上，總結企業商業項目開發經驗，整理設計及顧問公司的研究成果，搜集市場各類商業業態的經營需求，歸納各業態商業建筑設計的條件及要求。并應完整編寫所研究項目的設計任務書，以及各類建筑系統的設計要點，也為目前商業建筑設計規范的修訂，提供了寶貴的參考研究素材。
縱觀全文，國內外商業地產的發展，國內外設計規范的搜索比較，國內商業地產現狀分析，未來發展方向的總結，國內外商業設計需求的歸納，加強了與國外信息的接軌與采集，拓展了研究問題的深度與廣度，以商業地產的建筑設計為線索，探索了一條適合目前商業地產開發的思路，為日后商業建筑設計的進一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基礎。
展望
2013年國家再度推出房地產市場調控政策，調控措施從通過行政手段調控房地產整體市場轉為直接調控房價，也標志著中央政府加強房地產調控力度、遏制房價過快上漲的強大決心。調控政策將住宅“限購”措施推向了頂峰，房產稅的出臺，以及各種金融信貸政策的緊縮，已使得住宅市場投資空間明顯緊縮，但是商業地產未在此次調控范疇之內，在突破膨脹壓力越來越大的背景下，商業地產投資價值勢必將再次提升。未來幾年全國的商業地產市場將蓬勃發展，日漸繁榮，真正屬于商業地產的開發時代已經來臨。預計，2011年前后中國商業地產將真正駛入發展的快行通道，前景樂觀而廣闊。在一線城市商業地產繼續開發的同時，我國的二三線城市也將迎來商業地產全面開發曙光。
作為商業地產開發內容的一個重要環節—建筑設計，也必將伴隨商業地產的發展日漸成熟。不多時日，相信《商業建筑設計規范》及相應技術措施將完成修編，屆時廣大建筑設計及管理從業人士，將具有符合目前商業發展需要的設計及實施依據，避免了盲目投資和實施浪費，也必將商業建筑設計推向專業化的技術之路。雖任重而道遠，但發展方向更為清晰，發展空間更為廣闊。
注釋：
①引自互動百科http：//
參考文獻
【1】馮領地，商業地產訂單合作模式的研究，濟南大學碩士學位論文，2008
【2】李玉米等，持有型商業物業發展戰略研究，廣州，經濟觀察，2011
關鍵詞：商業地產 開發 運營 策略
商業地產的類型是多元化的，包括購物中心、步行街、復合商城、專業市場等。其中購物中心屬于其中最為常見的商業地產形式，一般在同一建筑物內，面積較大，且服務設施較為健全，有統一的管理團隊。步行街則并不同于購物中心，它并不能實現統一性的管理，且市場定位也并不一致，主要是基于便于物業出售的目的，一般以街道作為形態。復合商城則是集步行街與購物中心于一體的商業地產，面積十分龐大，且必須擁有帶動市場運作的主力商家。專業市場則主要是指類別鮮明的銷售、貿易或批發市場，同樣無法實現統一管理。然而最近幾年來，為抑制房產過熱，國家采取了有效的宏觀調控政策，同時促使暴利的房產行業正朝向微利邁進。同樣商業地產運營模式在取得一定的成就的同時也暴露了許多鮮明的問題，特別是在商業地產的開發與營運等方面。以下首先分析了商業地產開發運營過程中出現的問題，然后提出了其優化策略。
一、商業地產在開發及運營過程中存在的主要問題
（一）開發營銷思路存在偏差
大部分地產運營商在開發經營方面更偏向于擔任出售后便置之不管的角色，習慣在完成地產開發與出售后，放任自流，期望最大限度地縮短地產開發的循環周期，在規劃方面過分注重“賣”，而忽視了后續的物業規劃與管理。導致商業地產的開發運營通常呈現出銷售火爆，而經營日趨蕭條的現狀。此種開發營銷方案對后期運作是極其不利的。當大型購物中心被拆卸成零售商鋪后，便無法實現統一化的管理，因此，較難獲取根本性的成功。此外，由于地產開發性并不能夠實現一次售空所有地產，一方面會導致銀行預借債務的拖欠，另一方面也會引發業主的爭端，觸發社會矛盾。
（二）商業地產在開發過程中對銀行貸款的依賴性過大
首先，由于大型商業地產的開發與建設需要耗費巨大的資金，在國外，開發商擁有堅強的基金后盾支撐。但就國內房產發展情況而言，大部分商業設施的建設均建立在銀行貸款支撐的前提下。一般開發商自我持有資本在開發資金中所占的比例甚微，在整個項目的開發與運營過程中，銀行貸款資金所占有的比例超過80%。若項目在預定計劃中竣工并投入運營，獲取投資回報的時間也必須超過7年以上，且如果在市場并不景氣的情況下，由于長時間內投資盈虧達不到相對平衡，則會觸發債務風險，導致不良信用貸款的形成。同時為防止此類現象的產生，部分以銀行為主的金融部門已經將房產開發上所提供的自由資金比例提升到了30%左右。由于商業地產在開發過程中對銀行貸款依賴性較強，缺乏獨立性，此項政策的實施則對其造成了較為嚴重的負面影響。
（三）商業地產的開發一般存在著表層的形象問題
全國范圍內掀起了商業地產熱，不少城市建立了諸多大型的商場及購物中心，較多地區的政府部門出于市政形象方面的考慮，拋開當地的經濟發展狀況，為發揮其強大的市政效果，而選擇宏觀引導商業地產的開發，從側面忽視了商業地產定位布局的科學性，忽視了其商業功能的發揮，一味重視景觀要求，導致諸多商業地產項目陷入了招商困難的處境，影響了后期的運營工作。
二、商業地產開發運營的主要策略
（一）市場推廣策略
最近幾年來，隨著商業地產的持續火熱，同時帶動了其他行業的良性發展。在商業地產的開發、運營過程中，營銷方案策劃、招商、商業管理等方面的行業均得到了不同程度的配合發展，并與商業地產開發共同形成較為完整與系統的地產運營鏈條。與商業招標、管理不同，市場推廣所涉及到的內容比較廣闊，專業性較強。一般開發商并不具備較為專業的市場推廣能力，基本上所有的商業地產開發商均會選擇專業程度較高的營銷策劃公司來擔當地產營銷推廣的角色。因此，為優化商業地產開發運營的效率，提高市場推廣的有效性，開發商必須重視市場推廣人員的選擇，首先需要確保納入選擇的專業市場推廣公司在商業零售等方面有其專業化的分析理解能力，能夠獨立提出市場推廣的不同建議，且能夠準確把握已經開發市場的實際運營情況，做好客戶的評價處理工作。商業地產開發商在根據條件確立合作對象后，在實際運營過程中，還需選擇具備全方位經驗的合作公司，使其處于運營的積極地位。
確立市場推廣策略后，展開主力招商，將百貨公司作為營業的重點形態，在相對而言規模較大的以零售產業作為營銷核心的地產中入駐較為大型的百貨公司，并通過其強大的品牌輻射力度進而取得貨品銷售的渠道，并以其堅實的資金后盾作為市場開拓的主要優勢。同時可將形象較為優秀、實力十分強大的大型賣場引入商業地產的營銷規劃中，聚集強大的客流，為商業地產的后期運營奠定良好的客流基礎。此外可適當引進休閑娛樂及餐飲等附加產業，擔當商業地產運營中的關鍵角色。以中西簡單、普通快餐等作為首選主力品牌，同時可將中高檔的性價比較高的餐飲店引入商業地產建設項目中。為保障環境的整潔性，還需注重對物業服務的要求。在合作前期，與主力店進行有效的交流與溝通，達到合作的雙贏，在節省建筑成本的前提下，做到盡最大可能滿足合作雙方的要求。在談判階段還需做好各項設施安裝的協調工作，完善水電供應，避免引起后期的經濟糾紛。在市場推廣中完成主力店鋪的招商后，還需注重中小型商鋪的引入，綜合考慮項目構建的創新性與店鋪的抗風險能力，提高商鋪的運營水平。
（二）商業地產運營管理策略分析
首先，必須構建商業地產項目運營的管理基礎，包括專業化的人力資源儲備、組織機構的構建、團隊服務意識的樹立、信譽資金的籌備等方面。在人才儲備方面，需要注重對高級管理、專業化物業管理、招商、營銷策劃、設備維修及財務管理等方面的人才進行擇優聘用。商業地產并不同于普通的房地產營業機構，它并不完全以盈利作為最終目的，而商業地產的運營管理則需要顧全整個建設項目的穩定運營。它的職責不僅包括幫助項目構建優秀的品牌形象，同樣還需為地產內商鋪業主的產業拓展提供相對穩定的營業環境及有效的營銷計劃方案，達到雙贏的目的。因此，必須搭建完善系統的組織結構，從上級管理部門到各級分設部門的確立均需進行嚴密的策劃與安排，明確各部門的權責義務，使組織扁平化，進而提高整體服務的質量。
其次，重視商業地產項目運營初期的管理。第一，在對項目的可行性進行探究的階段，需要征求專業化、具備實戰經驗的策劃公司的意見。第二，在策劃運營服務、與合作方進行商業談判時，需要明確市場推廣計劃，確立與之相對應的營銷方案。第三，在運營初期做好項目成敗的前期分析，歸納總結出營銷的優秀經驗與需規避的問題。第四，在與主力商鋪進行初期的合作談判時，需要在征求商家各方面意見的同時，獲取其營銷配合的許可，確保在商業地產運營的初期構建良好的品牌形象。此外，還需與之協調共同做好廣告宣傳工作。
再者，同樣需要做好商業地產運營后期的管理工作，保持與管理公司的良性合作，保障物業管理與運營管理的配合性，構建完整系統的營銷規劃制度，做好品牌陣容的有效調整。同時由于商業地產內部人員流通比較頻繁，設備耗損情況亦十分常見，因此，還需做好設備的維護與更新工作，減少再次開發投入的費用，提高設備的使用期限，同時做到維持地產內部的環境整潔與和諧，提高其運營的優勢。
三、結束語
綜上所述，開發商在確立開發與營銷策略時首先需要做好環境分析及商業定位。通過對當地的消費人群進行分析，掌握當地居民的生活習慣，并對消費情況進行有效定位，同時做好對商戶的分析與調查工作，為確立市場推廣戰略奠定良好的現實基礎，此外還需做好商業地產運營過程的管理工作，科學、合理構建實踐性較強的業務形態組合，樹立團隊服務意識，加強與主力商之間的協調配合，進而提高商業地產開發運營的成功率。
參考文獻：
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[2]周常春，盧剛，王知敬.商業地產在商業圈中的定位及運營策略研究――以昆明市金碧商城為例[J].生產力研究，2010，06：105-106，142
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關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系
一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展
對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。
二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。
第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。
第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。
由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。
從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。
商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。
第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。
以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。
第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。
參考文獻：
[1]財政部.關于全面推進管理會計體系建設的指導意見（財會[2014]27號）.
徐偉成(Airy Tsui)
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司項目策劃部總經理/董事
2007-2008年金牌營銷專家
2007年中國不動產最具創新力人物
2006年中國房地產開發顧問最具影響人
中國資深房地產策劃人
2005年中國房地產最具價值經理人
2006-2007年北京清華大學商業地產運營課程 客席講師
理想與選擇
徐偉成向記者透露，讓他如此興奮的這個項目正在審批中，未來有可能是北京最高的建筑物。
對于運作這一地標性綜合項目徐偉成坦言對自己和團隊而言是一次挑戰，同時也是行業內的一種認可。回首15年的從業經歷，進入商業地產領域緣于一次破釜沉舟的抉擇。
1995年，在香港從事房地產行業兩年的徐偉成決定進軍內地，懷揣著滿腔的理想與抱負，只身來到了北京。“在學習了三個月普通話后，我告訴自己，盡量忘記自己是一個香港人。因為我要完全融入到這個城市中，我的事業就在這里。”折服于城市深厚的文化底蘊與地域廣闊，徐偉成被北京城市的魅力深深吸引。在被問及是什么支持著他遠赴內地開創事業時，徐偉成說：“這也許跟我的性格有直接關系。”香港中文大學物理學專業出身的徐偉成自小崇拜宇宙的廣袤神秘，具有探險家的精神，“我認為人的一生是不斷冒險不斷學習的過程，我做了15年房地產依然感覺有很多未知的東西在等待我去探索。”徐偉成謙虛地說。
在最初進入香港新世界集團參與崇文門新世界項目的兩年中，徐偉成走遍了大半個北京，“當時作為市場事務主任，負責購物中心、寫字樓、公寓各部分的營銷推廣租賃工作。我跟業務員一起在一線與客戶談合作，積累了寶貴的招商運營經驗。”徐偉成介紹說，“在做項目的同時我對北京有了比較深入的了解。”
新世界商城運作圓滿結束后，又一個大膽的念頭在徐偉成的頭腦中激蕩――創業。2001年，他與合伙人一起創辦了泛亞興業房地產顧問有限公司。“當時任公司的董事總經理，業務主要以商業地產為主，因為有開發商參股，所以公司的業務從拿地到策劃全程運作。”雖然一手創立的公司由于股東徹資而惜敗，但徐偉成坦言，創業時期是自己在行業內能力飛躍的關鍵時期，“從土地談判、產品定位、財務分析、項目管理到物業管理，每個環節都親力親為，同時也開闊了專業視角，從更深遠的角度思考問題。很多國際大行的決策層專業度非常高，但一貫的乙方視角限制了思維，在公司三年的運作中，鍛煉了全局化思考的能力。”
泛亞的無疾而終讓徐偉成深受打擊，在冷靜思考后，他最終決定回歸國際大行。徐偉成坦言，那段創業經歷讓他對于北京的房地產形勢有了更深刻的見解，“北京的房地產已經進入資本運營時代。”徐偉成說，與創業之初的形勢不同，各大品牌機構紛紛落腳，“單槍匹馬”的冷兵器時代已經結束，國際化資源整合平臺與更高的專業水準才能在競爭中立于不敗之地。“國際化專業公司更注重服務。”徐偉成介紹，在第一太平戴維斯，每三個月他都會依照慣例催促開發商客戶為公司的服務進行打分評價，由于與客戶關系非常好，他還經常要求客戶“不要給面子”，以了解更多的客戶訴求，“客人的反饋對于企業的發展至關重要，聰明的企業特別會利用客人的反饋看到市場的空隙。同時，我們關注的是商業的持續經營，在經營過程中的任何問題都需要及時的應對與調整。”在眾多操盤項目中，給徐偉成留下最深刻印象的，不是規模最龐大的項目而是在2003年負責商業策劃及獨家租賃的三里屯同里藝術天地。“這個項目剛做完，張寶全就來找我，交流各自對于商業的理解。”高端而富于品位的業態品牌組合讓三里屯同里項目至今還保持著很好的經營業績。“時間是檢驗商業成敗的關鍵因素，生生不息，可持續發展才是商業策劃的王道。”徐偉成意味深長地說。
經驗+視角
如果說在香港的成長經歷給了徐偉成西式的商業理念，那么見證內地商業地產十余年的發展則給了他更多中國人講求和諧美感的啟發。“海外商業地產的運作更多是從資本運營的角度考慮，用數字說話，這是內地商業地產決策者應該借鑒的觀念，從租金收入到資產評估，決策者扮演的是生意人的角色。同時，十幾年來內地的商業地產發展可以說是從無到有，從傳統單一的百貨業到多元化的購物中心，現在更多的項目以綜合體的形式出現，集合甲級寫字樓、高檔公寓及購物中心于一身，綜合項目的開發更講求一個和諧美感，包括綜合體內部的合理布局以及與區域發展的和諧共生。”徐偉成說。
